武汉市江汉区进一步加强物业管理工作的通知（2014年）
武汉市江汉区人民政府办公室关于进一步加强物业管理工作的通知
岸政办〔20**〕27号
各街(道)办事处，区人民政府各部门，各有关单位：
为进一步加强和规范我区物业管理工作，全面提升我区物业管理服务水平，根据《武汉市物业条例》、市委办公厅市政府办公厅《20**年“十个突出问题”承诺整改工作方案》和区人民政府办公室《关于成立区物业管理工作领导小组的通知》等有关文件精神，结合区委、区政府开展“电视问政”整改承诺、“三方联动”机制工作部署要求，现就加强我区物业管理工作有关问题通知如下：
一、充分认识物业管理工作的重要性和紧迫性。
加强物业管理工作，营造良好的生活、工作环境，是人民群众安居乐业的基本保证和强烈愿望，更是各级有关部门及各物业服务企业必须履行的职责，对于建设和谐社区、创建文明、卫生、环保模范城市，实施社会再就业、改善城市环境面貌等都具有非常重要的作用。我区物业管理市场从无到有，从不规范到有序发展，从单一住宅物业管理，到商业、办公、工业、写字楼等多元化管理服务，已形成了专业化、市场化的物业管理雏形，城市居民居住条件和环境日益改善。但目前物业服务企业整体存在盈利水平低，部分物业服务企业生存困难、物业服务收费率低，个别甚至出现“弃盘”的情况，给街道和社区造成很大的压力，部分物业服务企业服务不规范、服务质量差等问题，制约着我区物业管理工作整体水平的发展。市委、市政府高度重视物业管理工作，广大业主对规范物业管理的呼声也越来越强烈，各级各部门一定要站在全局高度，充分认识到物业管理工作的重要性，采取多种措施，积极深入物业管理小区履职，切实做好物业管理工作。
二、加快建立协调联动、齐抓共管的工作机制。
加快建立“政府推动、部门联动、属地负责、企业服务、业主自治、社会支持”的工作机制，形成部门、街道办事处、物业企业、广大业主协调联动、共同推进物业管理工作的强大合力。
区房管局作为我区物业管理的主管部门，负责贯彻执行上级有关物业管理的法律法规;制定我区物业管理工作的规范性文件;做好物业服务企业的资质管理;加强物业专项维修资金监管、物业服务企业服务行为监管;做好物业管理政策法规宣传培训等工作。
区综治办负责将小区物业管理工作纳入社区综合治理考评中，维护好小区稳定，创造良好的社会环境，保障正常的生产和生活秩序及人民群众的生命财产安全。
区公安分局负责监督指导物业管理区域内的治安工作;负责对物业使用保安实施监督、管理，实行备案制度;建立物业服务企业保安人员培训制度，实行持证上岗;协调处理治安方面的问题和纠纷，指导物业服务企业做好安全防范有关工作;加强业主委员会印章刻制的管理，加强对印章非法使用及业委会不移交保管资料行为的打击;负责对存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品行为的查处;指导物业企业制定小区安全行车路线，规范小区内临时车位的划定;加强对开放式小区车辆乱停乱放等行为的处罚，配合住宅小区治理车辆乱停乱放。
区消防大队依法监督指导物业服务企业或产权人履行消防安全职责;及时查处占用或堵塞消防通道，破坏公共消防设施等消防违法行为;督促整改火灾隐患。
区民政局负责建立社区民间组织内部自律诚信、信息披露和绩效评估机制，指导社区民间组织健康发展;会同街道办事处加强社区建设，推进标准化社区建设工作。
区财政局负责老旧住宅区的管网、道路、绿化和房屋本体及其共用设施设备进行整治改造资金的筹措;“电视问政”整改承诺、“三方联动”机制的资金保障。
江岸规土分局负责在建设工程规划许可审批中，要依法对建设项目的车库(位)、物业服务用房、社区居委会用房等设施设备的配置进行审查;对查处违法建设提供认定违法建设的有关资料和信息,按照职责对取得建设工程规划许可证、但违反建设工程规划许可证规定的违法建设进行技术核定、认定，并提出处理意见后配合城管部门依法查处物业管理区域内改变规划的违法建设行为。
区环保局负责配合城管部门依法查处物业管理区域内噪音、油烟等环境污染的违法违规行为，协调环保方面的矛盾纠纷。
区建设局负责查处违规装饰装修的监督管理工作，配合主管部门按照相关法规处理与违规装饰装修有关的投诉。
区城管委负责物业管理区域内的违法建设行为，对未取得建设工程规划许可证进行建设的，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，验收合格后未按照规定办理建设工程规划许可证又进行建设或改造的，未经批准或未按
照批准内容进行临时建设的行为进行控制和查处;加大对物业管理小区的市容环境卫生管理，指导物业管理公司按照环卫行业管理标准，做好清扫保洁、垃圾的分类收运和转运工作，依法查处影响市容市貌的行为。 区工商局依法办理物业服务企业的营业执照，在办理营业执照时认真审查场地证明;严肃查处物业企业的违法违规行为，加强对物业服务企业合同的监督管理;查处在物业管理区域内住改商、无照经营的行为。
区食药监局负责物业管理区域内依法查处餐饮的卫生经营行为。
区质监局负责对物业管理区域内使用的特种设备实施安全监管，并定期对电梯等公共设施设备的质量的检测工作。
区发改委负责全区物业服务企业的价格管理和监督;负责对物业服务收费行为的咨询和监督检查，根据国家及我市法律法规及规范性文件，落实和完善我区物业服务收费管理制度;适时对未达到政府指导价格的物业小区进行调价;协调处理物业服务工作中因收费问题产生的矛盾纠纷。
区法制办负责物业管理区域内各部门相关法规制度执行情况进行监督检查;对各部门在物业管理区域内依法行政的法规依据进行清理。
区地税局负责配合市税务部门对物业企业税收范围进行专题调查研究;适时调整物业企业经营中代收代缴非经营的税收范围。
区司法局负责指导物业管理区域内物业管理纠纷人民调解委员会，注重以调解方式化解物业管理纠纷，协商调解不成的，引导当事人选择仲裁或司法程序等途径解决。
区信访局负责对物业管理区域内的信访投诉进行分类处理，做到物业投诉各负其责;对涉法涉讼的信访案件告知*人通过司法途径解决。
区文明办负责指导协调全区物业管理区域内开展文明创建活动，加大对物业管理区域内文明创建宣传投入，加强对物业管理区域内居民的文明创建意识培养。
区卫计委负责在物业管理区域内开展卫生城市创建活动，加大对物业管理区域内卫生城市创建宣传投入，加强对物业管理区域内居民的卫生创建意识培养。
各街道办事处应明确专人负责物业管理监管工作，配合组织部门加强物业管理区域内“三方联动”的建设工作，指导本辖区内业主大会及业主委员会的选举工作，监督业主大会及业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系，协调处理小区业主委员会与物业服务企业的关系，及时处理在管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件。居民委员会协助街道办事处做好物业管理相关工作。
三、严格规范物业服务企业的管理服务行为。
积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争选聘物业服务企业。物业服务企业应在属地街道办事处监管下，依据物业服务合同，切实履行职责，提高服务质量，对超出投标承诺和服务合同的事宜，应当与业主委员会协商经业主大会确定后实施。物业服务企业应当主动为业主及其他组织提供服务，积极开展合同外的有偿服务项目，扩大服务范围，提升社会、经济效益。
建立健全物业管理退出机制，区房管局将各部门日常检查与年度考评相结合，以业主的满意度为主要标准，适时开展评优活动。街道办事处和区房管局对各部门认定管理水平差、收费不规范、业主满意率低、社会形象差的物业服务企业，要按照法律规定的程序组织业主召开业主大会予以解聘;对物业服务企业违反规定擅自撤离的，要依法责令改正并给予行政处罚，情节严重的，要建议原发证机关吊销其资质证书。
对小区物业服务企业物业服务合同到期的小区，物业企业按照规定退场的，小区业主大会和业主委员会应及时选聘新的物业企业进入。未成立业主大会和业主委员会(物业管理委员会)的，街道办事处应和区房管局积极组织成立，因客观原因未能成立的，由所属社区居民委员会代行业主委员会的职责选聘新的物业服务企业，小区业主应及时向新选聘的物业服务企业缴纳物业服务费及车辆停泊服务费及其其他费用。若业主委员会或业主大会(物业管理委员会)未能成立，社区居委会未能选聘到物业企业的，小区业主可推选代表向社区居委会申请自治，自行聘请人员进行清洁卫生、安全方面的管理，相关费用由小区全体业主平摊。
积极鼓励物业服务企业兼并、合并，走强强联合之路，做大做强物业服务企业，做响物业服务企业品牌。对在我区从事住宅小区物业服务的明星企业，在政策上给予扶持和优惠。鼓励物业服务企业扩大下岗失业人员使用，大力促进市民就业，对具有广泛群众基础和代表性的物业服务企业和示范住宅小区的管理经验，要通过多种形式，大力宣传推广。
四、加大业主大会和业主委员会的指导监督力度。
凡符合条件的小区，街道办事处要及时督促社区居委会组织业主申报，区建设局督促开发建设单位进行申报，区房管局督促物业服务企业进行申报成立业主大会、业主委员会，并配合区委组织部建立“三方联动”机制，根据业主大会、业主委员会运作规程，规范操作，并监督业主管理规约的实施，充分发挥业主自治作用。业主大会、业主委员会必须在属地街道办事处的指导监督下依法开展工作，业主委员会应当积极配合和支持社区居委会工作，并接受其指导和监督，业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居委会，并听取社区居委会的建议，与社区居委会相互协作，配合公安机关共同做好社会治安等相关工作。业主委员会成立前或集体换届(辞职)期间，在过渡期内由街道办事处委托社区居委会监督、指导物业服务企业的服务行为。
五、落实好“电视问政”整改承诺。
依法清理整顿，回应居民诉求。按照边调查、边清理、边整改的思路，各街道办事处、区直相关部门应深入到全区物业小区，依法对目前居民反映较多的小区内物业服务不规范、侵
占公共资源、车辆乱停放、治安有待加强、违法建设、违法毁绿、养鸡种菜、油烟扰民、胶囊房、住改商等问题按各自职责进行清理整顿，限期整改。 形成管理网络，建立多级管控。建立区直相关部门--街道办事处--社区居委会--物业服务企业的纵向监管体系。在区物业管理工作领导小组的统一领导下，区物业管理领导小组办公室具体综合协调，各街道办事处和社区明确责任部门和责任人，各相关职能部门建立横向配合支持机制和工作转办机制，按照各自职责，一方面处置物业小区内的违法违规行为，另一方面对物业企业的违规行为依法规范、依规处理。
健全监管机制，打造管理平台。落实物业企业服务“四公开一监督”制度，完善物业服务项目经理责任制，落实前期物业管理招投标制度，逐步建立物业服务质量考评制度，按照全市统一的物业服务分级标准，开展服务满意度测评工作，测评结果按年度公布，打造物业企业信用管理平台，并完善运用信息管理体系。
畅通投诉渠道，及时处理投诉。区房管局设立24小时投诉受理电话，对接全市物业服务投诉信箱，同时链接市长、区长专线(热线)、市、区行风连线、治庸问责投诉热线和网格化系统，受理物业服务投诉举报;各街道办事处也要明确专人受理物业服务投诉，并督促物业企业积极整改，妥善解决;各职能部门按照各自职责受理、处置相关物业服务投诉，解决区物业管理工作领导小组转办的群众投诉问题。通过专项整治与长效管理相结合的方法，提高居民满意度。
六、切实加强对物业管理工作的组织领导。
为切实加强对全区物业管理工作的领导，充分发挥江岸区物业管理工作领导小组的作用，统筹协调好全区的物业管理工作，领导小组下设工作专班，设在区房管局。具体负责领导小组日常工作事务，建立领导小组成员单位联席会议制度，定期召开成员单位、物管企业联席会议，研究工作推进中的有关问题，督促相关部门和街道办事处按照各自职责认真履职到位。
各街道办事处和各部门要大力宣传《武汉市物业管理条例》等法律法规，让广大居民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，引导其主动支持、参与物业管理活动，为物业管理营造良好的发展环境，为构造和谐物业、宜居江岸、幸福武汉而努力。
武汉市江岸区人民政府办公室
20**年6月18日
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：奉化市关于加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见
奉化市关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见
奉化市人民政府办公室关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见
奉政办发〔20**〕48号
各镇人民政府、街道办事处，市政府各部门、各直属单位：
为进一步加强物业管理，发挥现代物业服务业在改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进社会和谐中的积极作用，根据宁波市人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》(甬政办发〔20**〕211号)精神，结合我市实际，现就进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展提出如下意见：
一、总体要求和目标任务
物业管理是社会管理的基础性工作和重要组成部分，是各级政府创新社会管理、创建平安社区的重要载体。进一步加强物业管理、扶持物业服务业发展，是贯彻落实***，推进实力城市、品质城市、文化强市“三大建设”的必然要求，是营造和谐宜居城市环境的现实需要，是新形势下惠民生、保稳定、促发展的重要举措。
(一)总体要求
坚持以***为指导，以成功创建“省示范文明市”为契机，以构建“和谐小区”为目标，以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，按照以人为本、服务为先，属地为主、部门联动，业主自治、综合施策的原则，着力完善物业管理工作体系，着力深化体制机制创新，着力优化行业发展环境，不断提升奉化物业管理和行业发展水平。
(二)目标任务
通过5年努力，全市物业管理和物业服务业发展水平明显提升。具体目标任务为：
物业管理工作体系进一步完善。将物业管理工作纳入各镇(街道)、有关部门年度工作目标考核内容;市政府成立物业管理领导机构和专门管理机构;镇(街道)建立物业管理服务站;社区物业管理实现机构、人员、职责、经费四落实;各物业管理小区业主大会、业主委员会实现全覆盖;“市、镇(街道)、社区”三级物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅。
联动工作机制进一步健全。属地政府作用得到充分发挥，各职能部门履职到位，综合执法队伍建立;物业管理区域内突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公绿、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。
行业发展环境进一步优化。政府高度重视物业管理工作，将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴;全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施，不断优化行业发展环境;积极探索完善老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。
企业实力进一步提升。加快打造具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业;培育年营业收入在1000万元以上的企业5家，其中1-2家企业年营业收入力争达到5000万元以上。
二、大力提升物业管理水平
(一)强化属地指导监督职责
市政府成立物业管理工作领导小组，建立部门联席会议制度，加强对辖区内物业管理工作的领导和综合协调;落实物业管理补贴(奖励)经费和人员经费;把物业管理工作纳入对镇(街道)、各有关部门的年度目标考核;依托城管、公安、规划、建设、市场监督管理等综合执法队伍，明确受理途径和执法时限，正常开展综合执法进小区活动，及时处理物业小区内的违法违规行为;建立健全物业小区纠纷快速处理机制，及时化解物业管理服务中的矛盾和纠纷;规划、建设等各有关职能部门应加强对全市房地产项目的交付前监管，督促开发单位解决工程遗留问题;成立市物业管理中心，负责物业企业管理，指导属地镇(街道)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。
镇(街道)设立物业管理服务站，负责对辖区内物业管理工作的统筹协调，由镇(街道)领导担任站长，配备专职工作人员;积极指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用物业专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题整改。
社区应配备专职物业管理协调员。专职物业管理协调员由镇(街道)统一派驻到社区，接受镇(街道)物业管理服务站领导，负责小区物业管理的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委会未成立前，由社区居委会暂时代理业委会职责。
要积极创建优秀示范小区，进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中遇到的疑难问题。倡导业委会成员通过依法选举成为社区党组织和社区居委会成员。积极探索社区居委会、业委会和物业服务企业创建联合党支部，充分发挥党员在业主自治、和谐小区创建中的作用。
(二)加强物业服务行业监管
加强对全市物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制，加强市外物业服务企业进入备案管理;推行履约保证金制度，强化物业招投标监管，切实规范物业服务市场秩序;建立物业服务企业和经理人信用体系，将物业服务企业和经理人信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴、从业限制等挂钩，对有不良行为的企业和从业人员进入黑名单;推行岗前培训和继续教育制度，建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质;落实物业住宅小区财务公示制度，建立重大信息公开制度，提高物业服务企业经营透明度;强化资质管理、制度管理、分类管理和重大事项底线管理办法，规范物业企业管理行为;以业主满意度为导向，提高物业服务水平和收费率。
市价格主管部门应加强物业服务收费的监管，建立正常的物业服务费调整机制。要监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度。要协助物业主管部门根据物业服务等级制定相应的普通住宅小区前期物业服务收费指导标准，并适时作出调整。
(三)着力解决物业小区管理突出问题
针对物业管理中业主反映较为集中、影响小区和谐稳定的突出问题，各相关职能部门应按照各自工作职责，积极受理业主投诉，及时查处违法违规行为，形成各部门齐心协力、齐抓共管的工作格局。
1.加强物业小区房屋装修管理
物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻;劝阻无效的，要及时报告房屋使用安全管理、规划、城管等职能部门。房屋使用安全管理部门应切实强化房屋装修管理，加强房屋装修执法队伍建设，依法及时查处影响房屋使用安全的行为。规划、城管部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪(未影响房屋安全的)等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时派员查处。街道、社区应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。
2.加强物业小区停车管理
物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。公安(交警)部门应协助、指导物业服务企业、业主委员会科学划分停车位、交通标志标线，合理制定物业管理区域内的行车路线。对小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，公安(交警、消防)部门应及时介入处理，对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。
3.加强物业小区治安、环境卫生管理
物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作。公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。城管部门应严厉查处破坏公绿、违法户外广告等行为。市场监督管理部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照;会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;依法查处物业小区内的违法广告。卫生部门要加强对住宅小区的环境卫生和“四害”防治工作的管理。
4.加强业委会自治管理
镇人民政府、街道办事处和社区居委会应积极牵头组织、指导物业小区尽早成立业委会;业委会应依法履行职责，接受镇人民政府、街道办事处和社区居委会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷;业委会活动经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开;公安、建设、城管等部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力;积极探索民政部门赋予业委会独立法人资格;积极探索现有物业小区采用业委会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业模式。
5.建立物业收费共同监督机制
倡导全社会的物业服务消费观念，严格按合同约定交纳物业服务费;物业企业要从对全体业主负责的角度，加强物业费收取的催讨工作;社区和业主委员会要建立物业收费共同监督机制;司法部门要依托物业收费纠纷快速处理机制，积极做好物业收费的调解、审理工作。
三、加大对物业服务业的扶持力度
(一)促进行业提升发展
物业服务业纳入我市现代服务业范畴，享受我市现代服务业各项优惠政策。鼓励物业服务企业转型升级，在服务领域上，从住宅小区、商务办公楼向医院、学校、厂房、城市综合体、市政设施、公共建筑、农居点等拓展;在服务内容上，从传统的建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为业主提供全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。机关、事业单位、国有企业的办公生产用房，原则上应当采用公开招标方式择优选聘具有相应物业经营资质和市场信用等级的物业服务企业，支持和推动我市现代物业服务业发展。
(二)落实财政税收扶持政策
积极贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策。市地税局、国税局、建设局要根据省地税局、省国税局、省住建厅联合制定的《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》(浙地税函〔20**〕286号)规定，切实落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、减免相关税收、不征收营业税项目、规范税收减免程序等要求，完善我市现代物业服务业税收扶持政策。
建立补助(奖励)专项资金。市财政要根据合理补助、分级负担的原则，制定相关政策、明确补助(奖励)标准。要加大对城镇老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区物业管理经费补贴的力度，每年安排补助资金，保障这些小区物业服务正常运行。每年要根据辖区内物业服务企业经营情况，安排物业服务行业专项奖励资金，加强物业服务考核，对经考核为合格及以上的普通住宅小区的物业管理项目给予相应的奖励。积极推行业主满意度测评和物业服务星级评定工作，并与考核相挂钩。具体考核奖励办法另行制定。
(三)完善有关收费政策
各专业管理部门对物业服务企业实施相关职业技能培训的，除按物价部门规定标准收取培训费外，不得额外收取其他费用。各专业管理部门可利用自身资源与师资力量联合物业主管部门或物业行业协会开展培训工作，培训费用按实际成本价核算并报物价部门审批备案。
物业服务业企业在住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气(管道燃气)价格，按照当地居民生活类销售价格标准执行。
给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等相关专业单位在接收管理物业区域内共有设施设备后，应当及时做好共有设施设备维修、养护、更新改造，确保物业区域共有设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。垃圾集中清运、路灯照明等费用由相关职能部门承担。
四、强化组织保障
(一)成立物业管理工作领导小组
市政府成立物业管理工作领导小组，由市政府分管副市长担任组长，发改、民政、公安、建设、城管执法、市场监管等有关职能部门和各镇(街道)相关负责人担任成员，办公室设在市建设局。领导小组通过联席会议形式开展工作。各单位应在市物业管理中心的指导下，各司其职，密切配合，切实加强物业管理工作，共同推进现代物业服务业加快发展。
(二)将物业管理工作纳入年度目标考核
物业管理工作中的有关组织机构、人员经费落实和具体政策执行等情况纳入市政府对各镇(街道)、有关部门的目标责任制考核范围，由物业管理领导小组负责制定物业管理考核办法与评分细则，并由市督查考核室负责具体工作目标的落实。
(三)强化属地管理监督责任
镇(街道)、社区要强化属地责任，明确物业管理机构或成立相应的物业管理站，配齐配强专职或兼职物业管理工作人员，建立镇(街道)干部联系物业小区制度。以镇(街道)为主导，建立镇(街道)-社区-业委会-物业公司“四轮驱动”的住宅小区物业管理工作投诉处理机制。对已经建成交付的物业小区要在两年内成立业主委员会，全市物业小区限期在五年内全部成立业主委员会。
(四)建立物业服务纠纷快速处理机制
建立市-镇(街道)-社区三级物业服务纠纷快速处理机制。镇(街道)所属社区要成立一级纠纷调解委员会，接受物业服务纠纷的一方或双方提出的调解申请，启动纠纷快速处理程序;调解不成的，由社区上报镇(街道)。镇(街道)负责联合辖区法院、司法、市场监管、物业管理部门等组成物业服务纠纷二级调解委员会，调解社区上报的纠纷。调解不成的，则由辖区法院立案审理。对影响面广、情况复杂的纠纷，镇(街道)应及时向市物业服务纠纷调解委员会报告处理。
(五)倡导机关党员干部发挥模范带头作用
积极倡导机关事业单位党员干部自觉遵守业主管理公约和物业管理各项规章制度，行使业主权利，履行业主义务，树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公绿、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。
(六)加强舆论宣传引导
广泛宣传物业管理政策措施，在全社会形成人人自觉遵守相关物业政策、规约，倡导依法、有偿、按合同管理的和谐宜居小区良好氛围。新闻宣传部门应指导各类新闻媒体坚持正面宣传引导，客观公正报道物业服务纠纷事件，公开曝光不良业主行为，引导广大业主依法理性维权，促进物业服务业持续健康发展。
本意见自发布之日起30日后施行。
奉化市人民政府办公室
20**年5月9日
篇3：义乌市关于进一步加强和规范物业管理工作的意见(2014年)
义乌市关于进一步加强和规范物业管理工作的意见(20**)
各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：
为进一步加强和规范全市物业管理工作，提升物业管理水平，助推全国文明城市创建，根据《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，经市政府研究同意，制订如下意见。
一、总体要求
(一)指导思想
按照城乡一体化、运作市场化、服务品质化的要求，进一步健全物业管理体系，完善物业管理机制，提高物业管理水平，促进物业管理持续健康发展。
(二)基本原则
1.统一领导，分级管理。全市物业管理实行统一领导、综合协调，建立市、镇(街道)、社区(村)三级物业管理体系。
2.条块结合，属地负责。加强物业管理部门指导、管理和监督职能，强化镇(街道)属地管理责任，发挥社区(村)主体作用。
3.依规管理，因地制宜。按照省物业管理条例，坚持规范管理、公开透明、有序运作，根据城乡物业项目类型，坚持分类实施、市场运作、稳步推进。
4.业主参与，共建共享。强化业主在物业管理中的自治作用，明确权利和义务，引导业主共建宜居小区、共享品质生活。
二、明晰职责，建立三级物业管理体制
(三)明确市级部门管理监督职责。成立市物业管理工作领导小组，由分管城建副市长任组长，建设、发改、行政执法、规划、环保、工商、司法、公安、消防、社区集聚办公室、流动人口管理局、质监等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在市建设局，由市建设局局长任办公室主任。建立物业管理联席会议制度，研究部署、综合协调全市物业管理工作。强化市建设局行业主管部门职责，负责物业服务行业的指导、管理和监督，研究制定全市物业管理政策，对镇(街道)、物业管理工作进行指导、考核。
(四)明确镇(街道)属地管理职责。镇(街道)负责辖区内物业管理的组织领导和管理监督工作，指导业主大会、业委会的成立和换届，负责对业委会开展工作的活动经费进行监管。协调社区居委会(村委会)、业委会和物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷，对辖区内物业管理工作进行日常检查和年度考核。镇(街道)设立物业管理办公室，由分管城建或社区的副镇长(副主任)兼任办公室主任，街道配备2-3名、镇配备1-2名人员负责日常工作。
(五)明确社区居委会(村委会)物业管理职责。将物业管理职能纳入社区居委会(村委会)工作职责范围，全面落实物业管理各项工作。协助指导业主大会、业委会的成立和换届，协调业委会、业主与物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷。社区居委会(村委会)设立物业管理服务站，由社区居委会(村委会)负责人任站长，片区民警、行政执法队员兼任副站长，配备人员1-2名。
三、因地制宜，确定社区物业管理的模式和组织形式
(六)新建住宅小区物业。要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级性物业管理。规划、建设等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关口。新建住宅小区要严格落实竣工验收备案制度和配套设施交付使用许可制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业管理服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。
(七)改造后的农村社区和旧住宅小区物业。要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定各物业管理服务区域;以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会;以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业管理服务活动。要加大对旧住宅小区和农村社区的改造力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对改造后具备条件的农村社区和旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务;对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、护安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题。
(八)物业管理服务内容与收费标准。物业服务收费根据物业的类型，物业服务的不同阶段，提供服务的性质、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。1.5万平方米以上的普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价。非住宅物业、排屋、别墅等高标准住宅以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。农村社区和旧住宅小区的物业管理服务内容和收费标准，可根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与接受委托的物业服务企业，签订服务
>合同，并在小区内公布实施。
四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作
(九)规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。建设部门与开发建设单位签订房地产开发建设合同中，要明确项目前期物业管理责任。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业管理方案，预留前期物业管理保证金和物业管理用房，并按规定选聘有资质的物业服务企业，进行前期物业管理。关于前期物业管理的相关规定，由市建设局另行制定。
(十)提升业主自治管理能力。业主、业主大会、业主委员会应当依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。市建设局和镇(街道)要按照行政引导和业主自治相结合的原则，切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导和监督。规范业主自治组织建设，充分发挥社区居委会和基层党组织的作用，把好程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。加强综合业务知识培训，定期组织业主委员会成员学习物业管理政策法规和相关管理知识，提高依法履行职责的能力。健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。物业服务暂由社区直接组织管理的，社区居委会要通过多种形式加强沟通联系和宣传教育，听取业主意见，尊重业主意愿，引导和促进业主积极参与管理。
(十一)规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同，要有物业管理的相关条款，约定房屋交付使用后，物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业服务企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业服务企业依据商品房买卖合同，签订前期物业管理服务合同和业主临时管理规约，并履行规约。四是业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理;双方有争议的，由社区居委会调处;调处不成的依法解决。
(十二)规范物业服务收费机制。切实加强监管，对违反规定的收费行为，依法及时进行查处。物业服务企业应当将企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话;物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计收方式、价格举报电话等物业信息在物业收费处公开。积极化解收费矛盾，要认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的各种具体原因，研究落实破解难题的有效措施。因开发建设遗留问题或物业服务质量引起的矛盾纠纷，规划、建设和镇(街道)要督促相关责任单位及时妥善处理;对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。发挥公务人员在和谐社区建设中的模范带头作用，建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，要把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费用的情况，作为机关作风建设与创建文明单位的重要考核内容，健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。
(十三)规范物业服务行为。物业服务企业做好物业管理区域内的设施维护、环境保洁、绿化养护、公共秩序维护等工作。建立物业服务标准化体系，明确质价相符的物业服务标准。完善财务公开公示制度，定期公布物业费等收支情况。强化物业信用信息管理，全面记录物业服务企业的信用信息。健全物业服务投诉责任机制，及时查处物业服务企业的不良行为，实施业主满意度测评。完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，要监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接审计工作，加强对业主共有财产的监督管理。加强对物业服务企业履约情况的监管，积极推行物业服务企业履约保证金制度。建立健全物业管理激励机制，依据国家、省、市优秀住宅小区的创优标准，评选市优秀物业服务企业、优秀物业管理小区、优秀业主委员会。年终对工作突出、管理到位的相关职能部门、镇(街道)及物业服务企业进行表彰，市政府每年安排一定资金用于奖励相关职能部门、镇(街道)和优秀物业服务企业、优秀业主委员会。
(十四)规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，任何单位和个人不得挪作他用。市建设、财政、物价部门要根据国家和省有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，研究制定住宅专项维修资金的管理措施，明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范，完善监管机制，落实监
管责任。要加大专项维修资金归集、使用的监管力度，确保按规定交存到位，专款专用。新建物业首期专项维修资金交存标准为：不带电梯的物业50元/平方米，带电梯的多层、高层及与高层主体结构相连的物业100元/平方米，排屋、别墅75元/平方米。对部分老小区专项维修资金管理中的历史遗留问题，要研究制定相应的措施，区别情况，妥善处理。房屋开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担相应的物业保修责任，并负责处理在开发建设和销售环节中造成的遗留问题。市建设局和镇(街道)要依法加强监督管理，及时调处有关矛盾纠纷。
五、部门联动，形成物业管理工作合力
(十五)明确物业管理相关部门职责。市建设局：负责研究制定全市物业管理发展相关配套政策;负责全市物业管理工作市场监管、日常检查、指导及考评;指导和培训各镇(街道)开展物业管理监管工作。发改委：负责制定普通住宅小区的前期物业服务收费和停车服务收费办法，依法查处物业管理中的价格违法行为。行政执法局：负责物业管理区域内相对集中行政处罚权实施范围内的违法违规行为的行政处罚工作。规划局：负责物业管理区域内涉及规划违法行为的认定工作。工商局：负责物业管理区域内个人和企业的营业执照核发，依法查处虚假广告、无照经营等违反工商法律法规的行为。公安局：负责指导落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安安全防范等工作。公安局派出所：对住宅区的物业服务企业进行日常消防监督检查，开展消防安全宣传教育等工作。流动人口管理局：负责对房屋群租行为的认定工作。消防部门：对物业管理区域内的消防设施和消防工作进行指导检查，依法查处破坏消防设施等违法行为。市质监局：负责对各小区消防设施、电梯等特种设备的安全检测工作。
(十六)实施物业管理联合执法。建立镇(街道)物业管理联合执法机制，由镇(街道)牵头，公安、工商、规划、环保、建设等部门共同参与的物业管理联合执法队伍，明确执法权限，完善执法程序。推进“智慧物业”建设，建立物业管理违法行为信息报送和结果反馈信息系统，及时发现查处各类违法行为。
(十七)加强物业管理纠纷调解。建立以市建设局、镇(街道)司法所和社区人民调解委员会为主体的三级物业管理纠纷调解工作体系。强化物业纠纷诉前调解，成立由市法院、司法局涉诉纠纷人民调解委员会及市建设局共同组成的诉前联合调解小组，负责全市涉诉物业管理纠纷案件的调解。建立物业纠纷诉讼快速处理机制，对调解未果的物业纠纷，实行快审快结快执。
义乌市人民政府办公室
20**年1月13日
篇4：北仑区加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见（2014）
仑政办〔20**〕23号
各街道办事处，各乡镇人民政府，区政府、开发区管委会各部门、各直属单位，驻区垂直管理各单位：
《北仑区关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》已经区政府研究同意，现予以印发，请认真贯彻执行。
宁波市北仑区人民政府办公室
20**年3月4日
北仑区关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见
根据浙江省政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》、《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》及宁波市政府办公厅《关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》，为切实加强对我区物业管理工作的领导，提升和促进物业服务业在城市管理和人民群众生活品质中的不可或缺的作用。现就我区进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展提出如下意见：
一、指导思想和基本原则
全面深入贯彻落实党的十八届三中全会精神，坚持以***为指导，以改善人居环境和构建平安、宜居、和谐社区为目标，以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，按照以人为本、服务为先、属地为主、部门联动、业主自治、综合施策的原则，完善物业管理工作体系，深化体制机制创新，优化行业发展环境，不断提升物业管理和行业发展水平，形成与现代都市相适应的行业发展新格局，努力为加快推进“两个基本”目标、建设“四好示范区”创造良好条件。
二、工作目标
通过5年的努力，全区物业管理和物业服务业发展水平明显提升。
--物业管理工作体系进一步完善。将物业管理工作纳入区政府对各街道(乡镇)年度工作目标考核，街道(乡镇)物业管理服务站实现全覆盖，社区物业管理实现机构、人员、职责、经费四落实，“区、街道、社区”三级物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅。
--联动工作机制进一步健全。属地街道(乡镇)作用得到充分发挥，各职能部门履职到位，综合执法运行机制完善，物业管理区域内的突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公绿、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。
--行业发展环境进一步优化。将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴，全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施，不断优化行业发展环境。积极探索完善老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。
--企业实力进一步提升。加快打造具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业，培育年营业收入5000万元以上的企业2-3家，其中1家企业年营业收入力争达到1亿元以上。再培育区内二级物业管理资质的企业2-3家，其中一级物业管理资质的企业1-2家。
三、工作措施
(一)明确责任，构建三级物业管理体系
按照“条块结合、属地管理”的原则，继续深化区、街道(乡镇)、社区三级物业管理体系。明确管理职责，落实工作任务，充分发挥社区基层组织作用，推进物业管理工作。
1.成立区物业管理领导小组。分管副区长为组长，区政府办副主任、区住建局局长为副组长，成员为区住建局、区财政局、公安分局、规划分局、城管局、市场监管局、环保局、物价局、民政局、司法局、各街道(乡镇)分管领导。主要职责：负责全区物业管理工作的领导和综合协调，落实物业管理补贴(奖励)经费和人员经费，将物业管理纳入街道(乡镇)的年度目标考核，制定物业管理考核办法，组织实施具体考核工作。各成员单位明确一名工作人员协调处理物业管理的相关事项。
物业管理领导小组下设物业管理中心，设在区住建局。物业管理中心主要职责为：物业管理法律法规、政策的贯彻落实;物业招投标管理;物业服务企业资质管理和区物业专项维修资金管理;物业服务企业业务指导、业绩考核;物业管理和业主大会活动的监督、指导;监督新建项目物业管理用房、经营用房配置;业主、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中重大投诉问题的协调;开展物业管理相关法律法规、政策的调研、制定和宣传。
2.街道(乡镇)设立物业管理服务站，负责对辖区内物业管理工作的统筹协调。明确分管领导(拟以分管社区领导)，责任科室长为站长，根据辖区物业管理情况配备一至两名专职物业管理员。街道(乡镇)物业管理服务站主要职责为：指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用物业专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题的整改。辖区办事处要定期不定期组织办事处物业管理服务站、社区、派出所、物业公司、业主委员会等参加的联席会议解决物业管理中存在问题及较大矛盾纠纷协调。
3.社区设物业管理办公室。由社区主任兼任物业办主任，配备一名专职物业管理协调员。社区物业管理办公室的主要职责为：负责小区物业管理的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委
会未成立前，由社区居委会暂时代理业委会的职责。
进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中出现的矛盾和问题。倡导业委会成员通过依法选举成为社区党组织和社区居委会成员。积极探索社区居委会、业委会和物业服务企业创建联合党支部，充分发挥党员在业主自治、和谐小区创建中的作用。
(二)因地制宜，积极探索形式多样的物业管理模式
规范物业服务行为，提高物业服务和管理水平，提升业主对物业管理的满意度，积极探索符合我区的物业管理模式。
1.拆迁安置小区，推行“政府参与--乡亲式服务”的模式。拆迁安置小区推行建立“乡亲式服务”即引导失地安置人员参与到小区管理中来，指导并成立以失地人员为主的业主委员会，采取与社区联动的方式快速化解矛盾纠纷;建立和完善小区财务管理公开制度。政府部门在原有奖励补助的基础上，建立专项培训资金，通过培训提升失地人员从事物业服务的水平。
2.老旧住宅小区，按照“分步实施、先易后难”的原则，对全区旧住宅小区，分期分批进行整治。具体工作措施：一是对整治后具备物业管理条件的，由社区组织成立业主委员会，并选聘专业物业管理企业，按等级实施物业管理服务。二是对暂不具备物业管理条件的，由社区居委会牵头，落实以保洁、保安、公共设施维护为主要内容的基础性自助式管理。三是对个别不能形成小区的住宅楼，采取“栋楼管理”模式，由社区负责组织该住宅楼居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。
3.其他住宅小区管理，结合小区实际情况推行“品牌--市场化”或“沟通--菜单式服务”的模式。“品牌--市场化”模式即通过市场竞争促使企业优胜劣汰，逐步形成品牌优势企业，促进物业管理企业向品牌化发展。“沟通--菜单式服务”模式，即将物业管理服务方式从包干制管理改为佣金制(即“菜单式、管家式”)服务;业主采取“点菜”方式选择所在小区各自需要物业管理服务项目，以服务内容、标准确立收费价格，逐步形成业主“主动购买服务”的意识。
(三)加强物业服务行业监管
区住建部门应加强对全区物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制，加强区外物业服务企业进区备案管理，强化物业招投标监管，切实规范物业服务市场秩序;完善物业服务企业信用体系，将物业服务企业前期物业管理情况和信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩;推行岗前培训和继续教育制度，建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质。
区物价主管部门应加强物业服务收费的监管、监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度，会同物业主管部门制定《北仑区普通住宅物业服务等级和收费标准》，并适时作出调整。实行物业服务收费公示制度。在全区住宅小区建立服务收费公示栏，将物业服务收费的项目和标准向小区业主全面公开，充分发挥业主的监督作用，提高物业服务企业经营透明度。
要加强物业专项维修资金的使用和管理。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，完善专项资金收缴、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修资金合理使用。
(四)着力解决物业小区管理突出问题
针对物业管理中业主反映较为集中、影响小区和谐稳定的突出问题，各相关职能部门应按照各自工作职责，积极受理业主投诉，及时查处违法违规行为，形成各部门齐心协力、齐抓共管的工作格局。
1.加强物业小区房屋装修管理。
物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻;劝阻无效的，要及时报告相关职能部门。房屋使用安全管理部门应切实强化房屋装修管理，配合区城管部门依法及时查处影响房屋使用安全的行为。区城管、规划部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时派员查处。街道、社区应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。
2.加强物业小区停车管理。
物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。区公安(交警)部门应指导物业服务企业、业主委员会科学划分停车位，合理制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，区公安(交警、消防)部门应及时受理投诉并介入处理，对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。
3.加强物业小区治安、环境卫生管理。
物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作。区公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。区城管部门应严厉查处破坏公绿、违法户外广告等行为。区市场监管部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照;会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;依法查处物业小区内的违法广告。
4.加强业委会自治管理。
街道办事处和社区居委会应积极牵头组织、指导物业小区尽早成立业委会;业委会应依法履行职责，接受街道办事处和社区居委会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷;业委会活动经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开;区住建、公安、城管等部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力;积极探索民政部门赋予业委会独立法人资格;探索试行现有
物业小区业委会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业的管理模式。
四、加大对物业服务业的扶持力度
(一)促进行业提升发展
根据省、市规定物业服务业纳入现代服务业范畴，享受现代服务业各项优惠政策。鼓励物业服务企业转型升级，在服务领域上，从住宅小区、商务办公楼向医院、学校、厂房、城市综合体、市政设施、公共建筑、农居点等拓展;在服务内容上，从传统的建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为业主提供全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。机关、事业单位、国有企业的办公生产用房，原则上应当采用公开招标方式择优选聘具有相应物业经营资质和市场信用等级的物业服务企业，支持和推动我市现代物业服务业发展。
(二)落实财政税收扶持政策
1.积极贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策。根据省地税局、省国税局、省住建厅联合制定的《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》(浙地税函〔20**〕286号)规定，切实落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、减免相关税收、不征收营业税项目、规范税收减免程序等要求，完善我区现代物业服务业税收扶持政策。
2.继续实行拆迁安置小区内拆迁安置户的物业管理“以奖代补”和物业管理优秀老住宅小区奖励政策。根据《关于进一步加强物业管理工作的意见》(仑政〔20**〕36号)，完善拆迁安置小区和老住宅小区物业管理考核细则，促进物业服务企业提高服务水平。每年底物业主管部门会同相关职能部门和所属街道(乡镇)进行考核，根据考核结果进行奖励。
3.继续实行住宅小区生活垃圾集中清运、小区路灯照明电费补贴政策，区财政核实基数，实行绩效评价，由街道(乡镇)统一安排、实施。
(三)规范物业服务相关收费
凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。供水、供电、供气、供热等专业单位要向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用。住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。规范物业消防、安全等相关职业技能培训收费，按实际成本价核算并报物价部门备案。
五、强化组织保障
(一)成立物业管理领导小组
由区政府分管领导担任组长，区政府办副主任、区住建局局长为副组长，成员为区住建局、区财政局、公安分局、规划分局、城管局、市场监管局、环保局、物价局、民政局、司法局、各街道(乡镇)分管领导。各单位明确人员各司其职，密切配合，共同推进现代物业服务业加快发展。
(二)将物业管理工作纳入年度目标考核
物业管理工作纳入区政府对各街道(乡镇)的目标责任制考核范围，由物业管理领导小组负责制定物业管理考核办法与评分细则，并会同相关部门实施考核。
(三)倡导机关党员干部发挥模范带头作用
积极倡导机关事业单位党员领导干部自觉遵守业主管理公约和物业管理各项规章制度，行使业主权利，履行业主义务，树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公绿、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。
(四)加强舆论宣传引导
广泛宣传物业管理政策措施，在全社会形成人人自觉遵守相关规定、共建和谐宜居小区的良好氛围。新闻宣传部门应指导各类新闻媒体坚持正面宣传引导，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，促进物业服务业持续健康发展。
篇5：深圳市宝安区关于进一步加强物业管理服务工作的指导意见
深圳市宝安区关于进一步加强物业管理服务工作的指导意见
宝安区政府
为进一步加强和规范物业管理服务工作，充分发挥物业管理服务在社区建设中的基础性和源头性作用，促进社会和谐发展，结合我区实际，提出如下指导意见。
一、指导思想和工作目标
（一）指导思想。以*理论、“***”重要思想和科学发展现为指导，全面贯彻落实党的十八大精神，坚持“政府引导，市场主导，企业运作，社会参与”的基本原则，努力完善物业管理服务政策文件，不断创新物业管理服务机制，发挥物业管理服务在社区服务、社区管理和社会建设的源头性和基础性作用，通过物业管理服务不断创新社区服务、社区管理和社会建设的新思路，努力建设现代化国际化新宝安。
（二）工作目标。到20**年“十二五”末，物业管理服务制度基本完善；物业管理进社区工作任务基本完成；物业管理服务队伍素质和管理服务水平进一步提高，国家一级资质物管企业数增加20%以上；符合法定条件的住宅小区业主委员会成立率同比增长90%以上；创建深圳市优秀物业管理项目10个以上；物业管理各类有效投诉处理率100%；物业专项维修基金应缴尽缴，使用规范合理；社区文化活动健康向上。力争通过五年的努力，把广大社区建设成为设施完善、管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、服务优良、文化先进、包容和谐的社会主义新型社区。
二、解放思想，大胆创新，努力探索一条符合宝安实际的社区物业管理服务新路子，为社区建设服务
（三）加大宣传力度，积极营造良好的舆论氛围。各有关单位要以区委五届二次会议精神为指导，把握正确的舆论导向，加强政策法规宣传，提高居民知法守法和依法维权意识，同时，采取生动活泼，形式多样，群众喜闻乐见的宣传方式，广泛开展物业管理服务论坛、法制讲座、文艺沙龙等宣传活动，强化与新闻媒体的沟通和互动，形成良好的舆论氛围；通过各级财政的适当支持，大力推进各种形式的文化进社区活动，用高尚的文化引领和谐社区的创建。
（四）大力引导和支持成立物业服务类社会组织，通过行业自律自治减轻政府机构的工作压力。区行业主管部门要在现有法规框架内，抓紧研究、积极探索，通过财政资金的适当支持，成立相应的物业服务类社会组织。一是规范和完善物业管理协会的运作。发挥物业管理协会在创建品牌、服务企业、规范和促进行业发展、行业自律等方面工作的作用。二是探索成立业主委员会协会。通过协会规范业委会的运作，提高业委会的工作水平，协调解决业主与物业管理企业之间、业主委员会与物业管理企业之间的矛盾。三是成立物管协会和业委会协会联席会议。由区物业管理主管部门、物管协会和业委会协会人员组成联席会议，定期和不定期召开会议，沟通有关信息，分析有关形势，向主管部门提出建设性工作意见，重点协调解决物业管理工作中的矛盾，力争一般矛盾纠纷在联席会议中得到解决。四是探索成立“村改居”小区物业管理事务联络协调机构。引导“村改居”小区以成立物业管理事务联络协调机构等形式，搭建“村改居”小区自我管理、自主决策、自觉接受政府监督指导的平台。
（五）通过政府购买服务的方式，把一些行业服务性工作委托第三方社会机构落实。要以政府购买服务的方式，大力支持、引导、规范各类专业的物业管理第三方社会机构，把政府机构从大量事务性的工作解脱出来。一是引进专业的业主大会成立及运作辅导机构，对业主大会与业主委员会的成立和运作进行指导，对业主委员会委员与业委会执行秘书进行培训。二是区住宅局可以聘请高水平的专业物业管理公司或物业管理顾问机构，为社区物业管理工作提供业务指导和对社区物业管理人员进行培训，提高整体的物业管理服务水平。三是区住宅局可以聘请第三方评估机构，对物业管理企业的管理服务水平进行评定，为业主或业委会选聘物业管理企业提供参考。
（六）加强扶持引导，促进物业管理进社区工作的可持续发展。一是实施考核奖励。针对社区物业管理三年补助后普遍面临的经营问题，按照财政资金竞争性分配原则，采取“以奖代补”的方法给予继续三年左右的考核奖励，建立健全社区物业管理的激励机制。二是培植样板小区。20**年开始，要在全区每个街道各选择1个小区作为试点，加大资金投入力度，从硬件设施、管理服务、人文环境等方面，高标准高要求打造标杆社区、样板小区，并通过以点带面，推动全区社区物业管理水平的提升。三是加强机制创新。区财政、住宅等部门要牵头组织街道办，按照市财政、区财政和街道、社区、居民各筹措一点的原则，探索设立“村改居”小区公配设施维修基金，建立社区公配设施建设、改造、维修、养护和管理的长效机制。四是促进收费管理。区行业主管部门要协调发改等部门，研究制订出台“村改居”物业管理收费指导标准，促进社区物业管理收费的菜单化、市场化和公开化。同时，各相关单位要加强沟通协调，共同探索解决社区停车场办证难问题，不断增强社区自我造血功能，促进其市场化运作和健康发展。另外，要引导社区居民积极参与考核评定工作，通过张榜公布、舆论监督等方式，努力培养社区居民的公民意识和市民意识，提高物业管理缴费率。五是加强工作考核。绩效部门要把物业管理进社区工作情况列入对街道、社区的年度考核范围，督促各街道、社区加强对物业管理进社区工作的督导力度，并将“城管进社区”以及出租屋管理、门禁系统
推广、“两强”管理等工作有机结合起来，切实提高社区综合治理水平。（七）加强监管督导，促进物业管理服务行业规范发展。一是加强对物业服务企业的监管。监督检查物业服务企业有无存在无证经营和未经招投标取得管理项目等方面的行为，规范行业的管理。二是加大业主委员会成立和监管力度。要鼓励和支持符合条件的住宅小区依法成立业主大会和业主委员会，保障业主对小区公共事务和物业管理服务工作进行监督的权利。要认真做好业主大会成立及业主委员会选举的组织、协调和指导工作，严格把关每一个工作环节。区住宅局要进一步制订完善相关工作标准、工作程序和廉政准则，推动业主委员会工作的公平、公正和公开。三是加强物业管理财务审计和公开。建立健全物业管理财务监督和公示制度，落实小区物业管理年度财务审计工作，督促物业企业定期公开收支账目，提升财务公开透明程度，保障业主知情权和监督权。四是完善社区治理结构。要按照属地管理与行业管理相结合的原则，积极开展探索试点，在社区居民、业主委员会和物业管理队伍中发展党群组织，建立党群组织与业委会等其它组织相互参与、互相促进的社区治理格局，充分发挥党群组织在政策宣传、信息报送、矛盾协调等方面的作用。
三、加强领导，落实责任，在抓好物业管理服务的工作中夯实基层基础工作
（八）建立物业管理服务三级管理体制。区住宅局要切实加强对全区物业管理服务工作的规划、指导、协调和监管工作；各街道要成立专门的管理协调机构；各社区工作站要明确专（兼）职的工作人员，形成区、街道、社区三级管理体制，切实加强对社区物业管理工作的领导。
（九）落实领导责任制。区、街道要建立健全物业管理服务领导机构和办事机构，主要领导亲自抓，分管领导具体抓，班子成员协助抓，各级领导层层抓。把物业管理服务工作作为社会建设的具体工作，摆上重要议事日程，纳入领导班子考核目标，一级抓一级，层层抓落实。同时，要在资金方面给予大力的支持和保障。
（十）构建矛盾纠纷有效化解的工作网。有关单位要加强沟通协作和信息交流，完善工作协调机制，通过建立物业管理服务联席会议等平台，构建矛盾纠纷有效化解的工作网，及时、妥善处置物业管理重大事件和复杂矛盾纠纷，做到小事不出社区，大事化解在街道，重大事项在区级集中处理。区住宅局要加强与法院系统的沟通协调，探索设立绿色通道，对简单、清晰的物业管理纠纷案件快审快判。
（十一）各有关单位要根据自身的职能职责，大力支持和积极配合，共同抓好物业管理服务工作，形成齐抓共管的良好局面。
区住宅局负责全区物业管理活动的监督管理工作，开展物业行业执法检查，及时处理物业服务违法违规信访投诉，维护物业管理市场秩序，负责物业专项维修资金的归集和使用监管，办理市、区政府及上级主管部门交办的物业管理投诉事项。
各街道办负责本街道辖区物业管理活动的监督管理工作，处理辖区内关于业主、业主大会和物业服务企业违反物业管理法律法规和物业服务合同约定的信访投诉，及时、准确地向上级部门反映工作情况。发现业主大会、物业管理企业的违法违规行为属于区住宅局查处职责范围的，及时提出处理意见报区住宅局查处。
区建设局区建设局负责调查处理报建项目中发生的建筑工程质量问题，房屋装修过程中擅自变动房屋主体结构或承重结构问题，监督管理燃气相关工程建设和燃气企业使用燃气设施的安全行为。
区规划土地监察机构负责调查处理未经批准擅自改变房屋使用功能及违法加建、扩建、改建建筑物、构建物等违法建筑行为。
区规划国土部门负责配合调查并协调市规划土地监察机构调查处理违法处置停车场和会所等配套设施行为。
区环境保护和水务局负责调查处理住宅区工业生产性噪声、建筑施工噪声及其它社会生活噪声污染问题、餐厅排烟系统和化油池问题，协调上级环保部门调查处理电磁辐射污染问题。
区城管局（执法局）负责调查处理未依法取得《施工许可证》擅自进行改建工程（包括二次装修）施工问题、住宅区内乱摆卖和乱张贴问题、非法燃放烟花爆竹问题，协调处理养犬问题。
区安监局负责调查处理小区内违法生产、经营危险化学品的行为。
区公安分局负责监督管理小区治安和消防安全问题，以及调查处理存放不符合安全标准的剧毒和放射性危险性物品问题。
市场监督管理分局负责调查处理职责范围内的物业管理和停车场违法违规收费问题，必要时可会同区住宅局调查处理。
交警大队负责牵头调查处理停车场管理问题及车辆恶意堵塞小区道路、乱停放问题，协调上级加快推进“村改居”小区停车场的办证工作。
附件：1.宝安区创建“村改居”物业管理样板小区工作方案
2.宝安区“村改居”物业服务收费指导标准
3.宝安区“村改居”小区物业管理事务联络协调机构管理试行办法
4.宝安区“村改居”小区物业管理事务联络协调机构试点工作方案
5.宝安区业主委员会和业主委员会委员行为准则
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