新昌县物业管理试行办法(2008年)

　　新昌县人民政府文件

　　新政发[20**]37号

　　各镇乡人民政府、街道办事处、县府各部门:

　　《新昌县物业管理办法(试行)》已经县政府第19次常务会议研究通过,现予以印发,请认真贯彻执行。

　　二00八年六月二十五日

　　新昌县物业管理试行办法(20**)

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关规定,结合本县实际,制定本办法。

　　第二条 本县行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 县建设局是全县物业行政主管部门,县房管局受县建设局的委托(以下称物业主管部门),具体负责全县范围内物业管理的监督管理工作。

　　发改、公安、规划、广电、城管、水务、工商、供电、电信等部门及相关建设单位要按照各自职责协助做好物业管理的监督管理和服务工作。

　　镇乡人民政府(街道办事处)负责协调物业管理与社区建设之间关系,协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第五条 业主在物业管理活动中,享有国务院《物业管理条例》规定的权利,并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

　　第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益,履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域由物业主管部门会同镇乡人民政府(街道办事处)根据物业的共同设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求社区居委会的意见。(房地产E网:www.pmceo.com)

　　新建住宅区,包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区拥有共同的配套设备设施,应当划为一个物业管理区域。

　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅,与周边原有住宅区房屋相毗连的,经相关业主同意,可以归并为一个物业管理区域。

　　第八条 物业管理区域具备下列条件之一的,物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议,镇乡人民政府(街道办事处)、社区居委会应当予以必要协助以确保会议顺利召开。

　　一、房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

　　二、首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　第九条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、社区代表组成,代表产生的具体办法是:

　　(一)由前期物业服务企业(没有前期物业服务企业的由小区所在的镇乡人民政府、街道办事处、社区居委会)向物业小区内的业主征求意见,并组织推举出业主代表3-5人。

　　(二)镇乡人民政府(街道办事处)、社区居委会、建设单位应积极派出代表各一人参加物业小区业主大会筹备小组。

　　(三)筹备小组应当指定召集人,无法确定时可由物业主管部门直接在代表中指定;在业主大会筹备组第一次会议推选出由社区负责牵头的筹备小组正副组长。

　　筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

　　第十条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程告知全体业主,并告知所在地物业主管部门、镇乡人民政府(街道办事处)、派出所、社区居委会、建设单位,接受告知的单位应派代表参加会议,并给予必要的指导。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　第十一条 参加业主大会会议业主身份的认定以房产证记载的权利人为准,并按照本物业管理区域内出售商品房一产权户为一业主的原则确定。房屋已出售并交付使用但尚未领取房产证的,房屋销(预)售合同中的购房人可视为业主,房产证记载的权利人或房屋销(预)售合同中的购房人超过一人的,由该产权户确定一人参加首次业主大会会议。

　　第十二条 筹备组在首次业主大会会议的有关准备工作:

　　(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、议题和议程;

　　(二)确定业主委员会委员候选人人数和产生办法,组织业主推荐产生业主委员会委员候选人;

　　(三)拟定《业主大会议事规则》(草案)和《管理规约》(草案);

　　(四)确定本物业管理区域内业主名单及投票人数,确定首次业主大会会议有关工作人员,如监票、计票、唱票等工作人员。

　　以上内容筹备组应当在首次业主会议召开15日前以书面形式在本物业管理区域内上墙公告。

　　第十三条 采用集体讨论形式召开业主大会会议的工作规程。

　　(一)筹备组召集全体业主在指定时间到指定地点参加业主大会会议,业主可以以幢、单元或者按层等为单位推选出业主代表。以推选业主代表方式召开业主大会的,由业主代表在会议召开3日前就会议拟讨论的事项征求所代表的业主意见,凡需要投票表决的,业主的赞成、反对及弃权的具体票数须经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映;

　　(二)讨论表决通过《业主大会议事规则》、《管理规约》;

　　(三)选举产生业主委员会及组成人员;

　　(四)讨论表决选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)讨论表决筹集和使用专项维修资金方案;

　　(六)讨论表决改建、重建建筑物及其附属设施方案;

　　(七)讨论表决有关共有和共同管理权利的其他事项。

　　业主大会决定第(五)和第(六)条规定的事项,应当经专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,业主大会决定(二)、(三)、(四)、(七)项规定的事项,应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主或者业主代表因故不能参加业主大会,可以书面委托物业小区内的业主或业主代表代为参加会议。

　　第十四条 业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内全体业主(包括非业主使用人)具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十六条 业主委员会由业主大会会议选举产生,业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力且符合国务院《物业管理条例》规定条件的业主担任。

　　业主委员会根据物业管理区域的规模由5-9人组成(应为单数),设主任1人,副主任1-3人。

　　业主委员会是业主大会的执行机构,依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

　　第十七条 业主委员会自选举产生之日起三十日内,

　　本文提要：物业管理区域由物业主管部门会同镇乡人民政府(街道办事处)根据物业的共同设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求社区居委会的意见......

　　持下列文件向物业主管部门和镇乡人民政府、街道办事处备案。

　　(一)业主大会会议记录和会议决定;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会委员的名单。

　　物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明,业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　业主委员会备案的内容发生变更的,应当重新备案。

　　第十八条 建设单位向对物业进行前期管理的物业服务企业、前期物业服务合同终止时物业服务企业向业主委员会、业主委员会向业主大会选聘的物业服务企业移交物业资料时,当事人应当报告物业管理主管部门,并办理书面交接手续,报物业主管部门备案。

　　第十九条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　业主委员会需要讨论、决定、更改的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告,听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　第二十条 业主委员会每届任期为三至五年。

　　业主委员会任期届满二个月前,应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的,物业主管部门、镇乡人民政府(街道办事处)、社区居委会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。

　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会的,原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第二十一条 业主委员会在物业活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要,经业主大会决定,可以以业主委员会的名义依法提起诉讼。

　　第二十二条 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的,物业管理区域内的业主可以根据本办法第十五条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的,物业主管部门、镇乡人民政府(街道办事处)、社区居委会应当指导业主召开。

　　业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询,依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

　　第二十三条 管理规约应当对物业管理小区共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效,对全体业主、非业主使用人具有约束力。

　　第二十四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业主管部门或者镇乡人民政府(街道办事处),应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

　　业主委员会成立以后开展工作的一切费用按业主大会议事规则规定执行。经费使用情况应单独建帐,定期向业主大会报告,并向全体业主公布。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十五条 建设单位在申请《商品房预售许可证》时,应当与其选聘的对物业进行前期管理的物业服务企业所签订的前期物业服务合同,并报物业主管部门备案;未选聘物业服务企业对新建物业进行前期管理的,房地产行政主管部门不核发《商品房预售许可证》。

　　提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标方式选聘物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。但是,符合下列条件之一的,经物业主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业:

　　(一)投标人少于三个的;

　　(二)多层或多层和高层结合、规划总建筑面积小于3万平方米的;

　　(三)独立高层、别墅区规划总建筑面积在2万平方米以下的。

　　第二十六条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时管理规约,作为物业买卖合同的附件。

　　建设单位在销售物业时应当将业主临时管理规约向物业买受人予以明示,并有义务作出说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时管理规约予以书面承诺。

　　业主临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理,物业管理区域内环境卫生和秩序的管理,房屋外观的维护,业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第二十七条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。

　　第二十八条 前期物业服务合同约定期限尚未届满,但业主大会已按规定选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。

　　第二十九条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的,不得交付使用。

　　物业服务企业接管物业时,应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,作相应的记录,发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的,应当向物业主管部门或其他有关部门报告。

　　第三十条 在办理物业交接手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

　　(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业区域内通路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备清单;

　　(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(四)物业质量保修和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)物业管理需要的其他资料。

　　前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

　　第三十一条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房,但物业管理区域内的物业均为非住宅的,物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。

　　规划行政主管部门在新建物业规划审批时应征求物业主管部门对物业管理用房设置的意见,并将物业管理用房的面积、位置在批准的建设工程规划设计方案中载明。建设单位应在办理商品房预售证之前到物业主管部门就物业管理用房进行确认。

　　因依法调整规划,物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可载明的地上建筑面积的,建筑单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比列补充配置物业管理用房,确实无法补充配置的,应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款,列入专项维修资金或者按照业主大会决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第三十二条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意,不得改变其用途,物业管理用房由房地产管理部门登记建档。

　　物业管理用房竣工验收合格三十日内,建设单位应与前期物业服务企业对物业管理用房进行交接验收登记。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十三条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　物业服务费(包括前期物业服务费)的标准和收取办法,应当符合国家和省、县物业服务收费管理的规定。

　　第三十四条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订,其内容由双方约定,一般包括以下条款:

　　(一)当事人的名称或者姓名和住所;

　　(二)物业的基本情况;

　　(三)物业服务事项和服务质量要求;

　　(四)物业服务费的标准和收取办法;

　　(五)专项维修资金的管理和使用;

　　(六)物业管理用房的管理和使用;

　　(七)合同期限;

　　(八)违约责任;

　　(九)解决争议的办法。

　　物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意,但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

　　当事人对本条第(三)项内容进行约定时,一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。

　　当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。

　　第三十五条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会

　　本文提要：物业管理区域由物业主管部门会同镇乡人民政府(街道办事处)根据物业的共同设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分,应当征求社区居委会的意见......

　　办理物业交接验收手续。

　　业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十条第一款规定的资料。

　　第三十六条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施,但不得将该物业的整体服务事项委托他人。

　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方协商确定。

　　第三十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务;定期听取业主和非业主使用人的意见和建议,配合社区居委会做好相关工作。

　　第三十八条 业主应当根据物业服务合同约定,按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳的物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业,其物业服务费由建设单位全额缴纳。

　　物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。

　　第三十九条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用,不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的,应当签订委托代收协议,并支付相应的代收手续费。住宅物业的最终用户,按照下列规定确定:

　　(一)专有部分以单个业主作为最终用户;

　　(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;

　　(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

　　第四十条 物业服务企业实行酬金制收费方式的,物业管理的各项资金应当按规定建账立制,其收支情况应当定期公布,接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的,应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

　　第四十一条 物业服务合同终止时,物业服务企业须将本办法第三十条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。

　　第四十二条 镇乡人民政府(街道办事处)、社区居委会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

　　第五章 物业使用与维护

　　第四十三条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备,损害业主共同利益。

　　因物业维修或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意,并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征求直接利害关系人的意见,并征得业主委员会同意,事先在物业管理区域内公告,依法办理相关手续。

　　业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备,应当采取措施保障通行安全,并及时恢复原状。

　　第四十四条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或规划行政主管部门批准的设计用途使用物业,不得改变物业使用性质。确需改变的,应当征得利害关系人的同意,报经规划、国土等有关部门批准,并依法办理相关手续。

　　对业主、非业主使用人违反前款规定,擅自改变物业使用性质的行为,有关个人和单位有权反映和举报,相关行政主管部门应及时依法予以查处。

　　第四十五条 经业主大会同意,在物业管理区域内设置临时停车位的,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备,不得阻碍消防通道。

　　第四十六条 物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等设施设备,经业主大会决定可以移交给相关专业单位,相关专业单位应当按有关规定予以接收,并承担维护、更新、养护责任。

　　相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要,临时占用、挖掘通路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当预先在物业管理区域内公告,办理相关手续,完工后及时恢复原状,业主应当积极配合。

　　物业管理区域内相关共有设施设备管理办法另行制定。

　　第四十七条 禁止下列损害公共利益的行为:

　　(一)违法改变房屋承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)擅自改建、占用物业共用部位;

　　(四)损坏或者擅自占用、移装共用设备设施;

　　(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品;

　　(六)超标排放有毒、有害物质;

　　(七)排放超过规定标准的噪声;

　　(八)法律、法规禁止的其他行为。

　　第四十八条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

　　业主或者非业主使用人装饰装修房屋,应当遵守有关法律法规规定以及临时管理规约、管理规约。

　　物业服务企业应当加强对物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查工作。

　　其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本办法规定行为的,可以向物业主管部门或者有关行政部门投诉举报。有关行政部门接到报告、投诉、举报或物业主管部门移交的投诉举报后,应当依法及时处理。

　　第四十九条 利用物业共用部位,共用设施设备进行经营活动的,在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后,方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第五十条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造,不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、管理的办法另行制定。

　　第五十一条 物业存在安全隐患,危及公共利益及其他业主合法权益的,责任人应当及时维修养护,消除隐患,有关业主应当给予必要配合。

　　责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或者业主委员会同意,可以由物业服务企业代为维修养护,所需费用由责任人承担。

　　业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的,可以要求所在地镇乡人民政府(街道办事处)或者物业主管部门调解。

　　第五十二条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修,也可以自行组织维修。

　　建设单位在物业初始登记前,应当一次性向物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金,存入指定银行,作为物业维修费用保证。

　　保修金的交纳、使用、管理和退还办法另行制定。

　　第六章 法律责任

　　第五十三条 建设单位、物业服务企业办理物业交接手续时,不向物业服务企业、业主委员会移交本办法第三十条规定有关资料的,由物业行政主管部门依法责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

　　第五十四条 建设单位在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房或者不按规定支付不足部分相应价款的,由物业行政主管部门依法责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处十万以上五十万以下的罚款。

　　第五十五条 建设单位不按规定交纳物业保修金的,由物业行政主管部门依法责令期限交纳,逾期不交纳的,自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金,并处以一万以上三万以下的罚款。

　　第五十六条 业主、非业主使用人违反业主临时管理规约、管理公约,损害其他业主、非业主使用人合法权益的,业主委员会、物业服务企业应予以劝阻、制止;相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。

　　第五十七条 物业服务企业未履行物业服务合同约定义务,导致业主人身、财产受到损害的,依法承担民事责任。

　　业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促该业主缴纳,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。(来自:www.pmceo.com)

　　第五十八条 物业行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪,依法追究刑事责任:

　　(一)挪用专项维修资金或者保修金的;

　　(二)对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的;

　　(三)不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的;

　　(四)利用职务之便,收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益;

　　(五)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私行为的。

　　第五十九条 在物业管理中,如有其他违反物业管理的行为,由有关行政主管部门依照国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规的规定,依法追究责任。

　　第七章 附 则

　　第六十条 本办法所称业主,是指房屋等物业的所有权人。

　　本办法所称非业主使用人,是指房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人,物业服务企业除外。

　　本办法所称物业服务企业,是指依法设立,具有独立法人资格和规定条件,依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。

　　第六十一条 本办法所称共用部位,是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房

　　屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

　　本办法所称共用设施设备,是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

　　第六十二条 本办法由县房地产管理局负责解释,本办法自发布之日起施行。

　　二00八年六月二十五日

采编：www.pmceo.cOm

篇2：绍兴市区物业管理试行办法（2013年）

　　绍兴市区物业管理试行办法(20**)

　　绍兴市人民政府关于印发绍兴市区物业管理办法(试行)的通知

　　绍政发〔20**〕1号

　　越城区人民政府，市政府各部门：

　　现将《绍兴市区物业管理办法(试行)》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　绍兴市人民政府

　　20**年1月16日

　　绍兴市区物业管理办法(试行)

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合市区实际，制定本办法。

　　第二条 绍兴市区范围内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 市住房和城乡建设部门(以下简称市物业主管部门)负责市区范围内物业管理活动的监督管理工作。

　　袍江经济技术开发区、镜湖新区管委会负责做好本区域内物业管理活动有关具体监督管理工作。

　　规划部门负责新建物业项目的统一规划，按规定配置各类公建配套设施;对涉及建成的物业管理区域内规划调整的申请进行审核;协调解决涉及规划的历史遗留问题;依据《中华人民共和国城乡规划法》等配合城管执法部门查处物业区域内的违法建设行为。

　　公安部门负责指导物业服务企业落实治安、消防管理措施;指导物业服务企业划分停车位及行车路线，明确停放要求;对物业管理区域内严重阻塞交通、占用消防通道等行为，依据相关法律法规规定进行管理;根据《中华人民共和国道路交通安全法》的规定，依法处置物业管理区域内的交通事故;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　城管执法部门负责依法查处物业管理区域内有关市政公用、园林绿化、市容环境卫生、违法建设、经营性固定设备噪声污染以及饮食服务企业未按环评审批要求排污等违法行为;加强物业管理区域内犬类的日常管理工作。

　　价格部门负责对物业服务活动中的各项收费进行指导和监督，对违规收费进行查处。

　　工商部门负责按职责分工依法查处物业管理区域内非法广告行为和其规定职责范围内的无照经营等行为。

　　质监部门负责物业管理区域内符合《特种设备安全监察条例》及《特种设备目录》规定范围的电梯、机械式停车设备、锅炉等的安全监察工作。

　　环保部门负责依法查处物业管理区域内因工业企业生产引发的噪声、废气超标等违法行为。

　　财政部门负责制定有关物业管理的财政扶持政策，集中配置资金，建立奖励及补贴资金，全面推进保障性住宅等物业管理，支持物业服务行业人才培养、标准化和信息化建设，奖励物业服务企业做大做强、争先创优。

　　街道办事处(镇人民政府)负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助所在地物业管理部门做好物业管理的指导和监督工作。

　　居民委员会应当指导业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责。

　　广电、通信、电力、水务、环卫、燃气等单位应当依照《物业管理条例》第四十五条、第五十二条的规定，建立各项责任制度和应急预案，确保物业管理区域内各项公共服务的正常开展。

　　第五条 鼓励相关单位与社区开展共建活动，提倡政府公共服务延伸进社区。

　　第二章业主、业主大会和业主委员会

　　第六条 业主在物业管理活动中，享有《物业管理条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》规定的义务。

　　第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应的职责。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域由物业所在地物业管理部门会同街道办事处(镇人民政府)根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

　　第九条 物业管理区域内具备下列条件之一的，由开发建设单位或前期物业服务企业，或由百分之二十以上业主提议向街道办事处(镇人民政府)提出申请，并由街道办事处(镇人民政府)负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　第十条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和虽已出售尚未交付的物业由开发建设单位履行业主职责。

　　第十一条 首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)由业主代表、建设单位代表、街道办事处(镇人民政府)代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)代表担任。

　　筹备组中业主代表的产生，由街道办事处(镇人民政府)、居民委员会组织业主推荐。

　　筹备组成员名单应当自成立之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告。

　　筹备组应当做好以下筹备工作：

　　(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;

　　(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;

　　(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;

　　(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;

　　(六)制定业主委员会选举办法;

　　(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题、议程和筹备情况以书面形式在物业管理区域内公告

　　，并告知物业所在地物业管理部门、街道办事处(镇人民政府)、居民委员会，受告知的单位应派代表参加，并予以指导。 　　建设单位和物业服务企业应当配合筹备组开展工作。

　　第十二条 首次业主大会筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业项目交付使用备案前，一次性向物业所在地街道办事处(镇人民政府)交纳筹备经费，由其代收代管，用于首次业主大会筹备使用。具体预缴标准为5万平方米以下的为每平方米1元，超出5万平方米以上的部分为每平方米0.5元。

　　筹备经费应当专户储存、专款专用。业主委员会基本的办公用品可由属地街道办事处(镇人民政府)从建设单位缴纳的首次业主大会会议筹备经费中列支。

　　首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况、结余情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。

　　第十三条 业主大会会议可采用集体讨论、书面征求意见等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主与会，业主大会会议方为有效。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加会议。凡需书面投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

　　业主大会作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会对筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。逾期不参加投票的业主的专有部分建筑面积和人数是否计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数，由业主大会议事规则约定，并按《浙江省物业管理条例》的规定执行。

　　业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　业主委员会未按业主大会议事规则的规定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，街道办事处(镇人民政府)可以责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

　　第十五条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合《物业管理条例》规定的条件。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行《物业管理条例》规定的职责。

　　第十六条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地街道办事处(镇人民政府)和物业所在地物业管理部门备案：

　　(一)业主委员会成立(换届)备案表;

　　(二)业主大会会议记录和会议决定;

　　(三)业主大会议事规则、业主管理规约等;

　　(四)业主大会决定的其他重大事项。

　　物业所在地物业管理部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会的备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

　　第十七条　业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　第十八条　临时管理规约、管理规约应当对下列事项作出约定：

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用和维护;

　　(二)物业管理用房的使用和经营;

　　(三)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;

　　(四)物业屋面、外墙、门窗的装修和户外设施的安装规范;

　　(五)维护物业管理区域环境卫生和公共秩序的权利和义务;

　　(六)业主分担物业管理区域各类规定费用和分配各类收益的方式;

　　(七)违反规约应当承担的责任;

　　(八)其他由管理规约规定的内容。

　　管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

　　第十九条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会委员资格和人数、任期、业主大会和业主委员会开展工作的活动经费等事项作出规定。

　　第三章 物业服务企业

　　第二十条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，按照国家有关规定取得相应资质，并按照核定的资质等级从事物业服务活动。

　　第二十一条 市物业主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发与管理，并做好物业服务企业二级资质申报的有关工作。

　　第二十二条 从事物业服务的人员应当定期参加物业管理相应的职业教育培训。

　　第二十三条 物业服务企业按照物业服务合同，对物业及其环境、秩序进行管理，提供相应服务，依照合同约定收取物业服务费，接受业主和业主委员会对履行物业服务合同情况的监督。

　　第二十四条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给他人。

　　第二十五条 物业服务企业应当协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时，应当及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

　　政府有关部门、街道办事处(镇人民政府)和居民委员会应当支持物业服务企业工作，不得干预物业服务企业正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费。

　　第四章 前期物业管理

　　第二十六条 住宅物业的建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业。但符合下列条件之一的，经物业所在地物业管理部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业：

　　(一)投标人少于三个的;

　　(二)多层或多层和高层结合、规划总建筑面积小于4万平方米的;

　　(三)独立高层、别墅区规划总建筑面积在2万平方米以下的。

　　第二十七条 建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。

　　建设单位在销售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得损害物业买受人的合法权益。

　　第二十八条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。

　　第二十九条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

　　前期物业服务合同约定期限届满，业主大会没有成立或者业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业的决定，前期物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，建设单位可与物业服务企业续签前期物业服务合同，物业服务合同期限至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

　　第三十条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

　　物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发

　　现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向相关管理部门报告。相关管理部门应当责令建设单位限期整改。 　　物业服务企业应当与建设单位签订承接查验协议，物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　　第三十一条 项目交付使用备案前，建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、邮政、通信、有线电视、路灯、化粪池等共用设施设备移交给相关专业单位负责管理。相关专业单位应当及时接收。

　　第三十二条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备清单;

　　(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(四)物业质量保修和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)物业管理需要的其他资料。

　　物业交接完毕三十日内，物业服务企业应当将其中的共用部位、共用设施设备及相关场地查验记录、资料移交清单、物业管理用房交接单等资料交所在地物业管理部门备存。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

　　第三十三条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。每个物业项目物业管理用房总建筑面积应不低于8平方米。

　　前期物业管理期间的物业管理经营用房的使用及经营收益的使用应在前期物业服务合同中载明。

　　经济适用住房项目，除按照本条第一款规定配置物业管理用房外，还应当额外配置不小于项目地上总建筑面积千分之二的物业管理经营用房，计入建设成本，项目在管物业服务企业负责经营，用于补贴物业服务费的不足。

　　规划行政主管部门在新建物业规划审批时应当征求物业所在地物业管理部门和街道办事处(镇人民政府)的意见，确定物业管理用房的面积、位置，并在批准的建设工程规划设计方案中载明，在单层平面图上盖章确认。建设单位应在办理商品房预售证之前到物业所在地物业管理部门就物业管理用房进行预留确认，并将前期物业管理有关资料交物业所在地物业管理部门。

　　因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第三十四条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

　　第五章 物业管理服务

　　第三十五条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

　　第三十六条 物业服务企业承接物业时，该物业管理区域内已成立业主大会、业主委员会的，业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第三十二条第一款规定的资料。

　　第三十七条 物业服务企业接受委托从事物业管理服务活动，应当与业主委员会签订物业服务合同，按照物业服务合同的约定提供服务，物业服务合同的约定对物业服务企业和全体业主具有约束力。

　　物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。

　　第三十八条 物业服务合同主要包括下列内容：

　　(一)当事人的名称或者姓名和住所;

　　(二)物业的基本情况;

　　(三)物业服务事项和服务质量要求;

　　(四)物业服务费的标准和收取办法;

　　(五)专项维修资金的管理和使用;

　　(六)物业管理用房的管理和使用;

　　(七)合同期限;

　　(八)违约责任;

　　(九)解决争议的办法。

　　第三十九条 物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定续聘或者另行选聘物业服务企业，并书面告知物业所在地物业管理部门、街道办事处(镇人民政府)和居民委员会。

　　物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向业主委员会办理下列事项：

　　(一)对预收的物业服务费和其他公共物业经费按实结算;

　　(二)移交全部物业档案资料;

　　(三)移交物业管理用房、业主共用的场地、设施设备和其他财物;

　　(四)实行酬金制的，应当移交管理期内的财务资料。

　　物业服务合同提前解除的，依照合同的有关约定办理。

　　未成立业主大会、业主委员会或业主大会、业主委员会无法正常开展工作的，在新一届业主委员会产生之前，由所在地居民委员会在街道办事处(镇人民政府)的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

　　原物业服务企业退出管理后，该物业管理区域内确实无法选聘新物业服务企业接管的，由所在地街道办事处(镇人民政府)协调指导居民委员会、业主委员会组织小区临时管理，维持物业区域基本生活秩序，临时管理所需费用由市财政给予适当补贴。

　　新物业服务合同生效后，业主委员会应当将交接材料全部移交给新物业服务企业。

　　第四十条 普通住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价;别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业，以及业主大会成立后的普通住宅小区物业服务收费实行市场调节价。

　　普通住宅小区前期物业服务方案确定的服务标准超出当地最高政府指导价相对应服务标准的，建设单位可按照优质优价原则提出前期物业服务收费标准，并报所在地价格主管部门核定。

　　物业服务收费项目和标准应向全体业主公布。

　　对保障性住宅小区等实施物业管理的，财政部门应给予一定的资金补贴。

　　第四十一条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳;已交付给物业买受人的物业，其物业服务费由买受人全额交纳。

　　物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定，并在买卖协议中载明。

　　第四十二条 物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户提供服务，并向最终用户收取相关费用，不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收相关费用的，应当签订有偿委托收费协议。

　　住宅物业区域内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。

　　第四十三条 街道办事处(镇人民政府)、居民委员会应当及时协调物业服务过程中物业服务企业与业主、非业主使用人的矛盾与纠纷。

　　在街道办事处(镇人民政府)辖区内，应当建立由街道办事处(镇人民政府)、物业所在地物业管理部门、居民委员会、业主委员会、物业服务企业、涉及的相关职能部门等单位和人员参加的物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处(镇人民政府)负责召集，主要协调有关物业管理区域内影响稳定的重大问题及重大纠纷与投诉。

　　第六章 物业使用与维护

　　第四十四条 业主、非业主使用人应当遵守法律、法规的规定，依照有利于安全和公平、合理使用物业的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

　　业主在使用

　　物业时应当遵守管理规约。 　　第四十五条 物业管理区域禁止下列损害公共利益的行为：

　　(一)违法改变房屋承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)擅自改建、占用物业共用部位;

　　(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

　　(六)超标排放有毒、有害物质;

　　(七)排放超过规定标准的噪声;

　　(八)法律、法规禁止的其他行为。

　　对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻制止，对拒不改正的应及时报告有关行政主管部门和业主委员会，有关部门应当根据相应规定及时予以查处。

　　第四十六条 业主、非业主使用人应当按照房屋权属证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土等有关部门批准，并依法办理相关手续。

　　对业主、非业主使用人违反前款规定，擅自改变物业使用性质的行为，有关个人和单位有权反映和举报，相关行政主管部门应及时依法予以查处。

　　第四十七条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守国家、省有关规定以及临时管理规约、管理规约。

　　业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

　　第四十八条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，在物业管理区域内从事经营活动，所得收益的管理和使用办法应当在管理规约或议事规则中予以明确。

　　物业经营性收益应单独列账，收支情况应每半年至少公布一次。

　　前期物业管理期间，建设单位应当就物业经营性收益使用管理问题与物业服务企业在前期物业服务合同中作详细约定，并向业主公示告知。

　　第四十九条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

　　第五十条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向物业所在地物业管理部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金。保修期满后，物业保修金本金连同银行存款利息余额一并退还给建设单位。

　　第七章 附 则

　　第五十一条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，可依照《浙江省物业管理条例》和本办法相关规定执行。

　　第五十二条 本办法自20**年3月1日起施行。20**年11月25日市政府发布的《绍兴市区物业管理办法》同时废止。

篇3：温州市物业管理办法(2010年)

　　浙江省温州市人民政府

　　温政令第113号

　　二○○九年十二月十日

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规、规章规定,结合本市实际,制定本办法。

　　第二条 温州市行政区域内的物业管理、使用、维护及其监督管理活动,适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。物业管理应当遵守法律、法规、规章和政策规定,不得损害公共利益和他人合法权益。

　　第五条 温州市房产管理局(以下称市物业主管部门)负责全市物业管理的监督管理工作。

　　县(市、区)房产管理局(以下称县级物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作,并接受市物业主管部门的业务指导。

　　各级人民政府有关行政管理部门按照各自职责,依法做好物业管理的有关监督管理工作。

　　第六条 街道办事处、乡镇人民政府会同物业主管部门,指导业主成立业主大会、选举业主委员会,监督业主大会和业主委员会的日常活动,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。

　　第七条 物业管理行业协会应当加强行业指导和行业自律,规范行业经营行为,引导物业服务企业依法诚信经营,促进行业健康发展。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第八条 物业的所有权人(含共有人)为业主。

　　业主在物业管理活动中,享有下列权利:

　　(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会,并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会,行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规和规章规定的其他权利。

　　第九条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规和规章规定的其他义务。

　　第十条 业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

　　第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域内业主人数不足20人的,经全体业主一致同意,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　第十二条 物业管理区域由物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据下列标准划分:

　　(一)物业管理区域以规划部门确定的建设范围为准;已经自然形成独立物业管理区域且无争议的,不再重新划分;

　　(二)分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域,共同使用一套配套设施设备的,应当划分为一个物业管理区域;已经自然分割或者习惯形成多个相对独立小区的,可以划分为不同的物业管理区域;

　　(三)地理上自然连接的不同物业管理区域,经各自的业主大会同意,可以合并为一个物业管理区域。

　　第十三条 下列事项由业主共同决定:

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十四条 物业管理区域具备下列条件之一的,物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组,筹备召开首次业主大会会议;街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当

　　本文提要：予以协助:

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已满两年,且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。

　　第十五条 业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位www.pmceo.com、居民委员会的代表5-9名组成。建设单位、居民委员会代表各1名,业主代表3-7名。业主代表推荐的方式应当在物业管理区域内公告。

　　筹备组成员名单应当在物业管理区域内公告,公告期不少于5日。公告期内业主对筹备组成员有异议的,筹备组应当予以核查。异议成立的,应当重新推荐成员;异议不成立的,应当向提出异议的业主作出解释。

　　第十六条 筹备组履行下列职责:

　　(一)确定首次业主大会召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)拟定业主大会议事规则草案、业主管理规约草案和专项维修资金使用续筹方案草案;

　　(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会上的投票权数;

　　(四)确定业主委员会成员候选人产生办法及名单;

　　(五)做好首次业主大会的其他准备工作。

　　筹备组应当在首次业主大会召开15日前,将本条第(一)至(四)项的内容在物业管理区域的显著位置公告,征求全体业主的意见。

　　第十七条 管理规约应当包括下列内容:

　　(一)物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则;

　　(二)业主合理使用物业专有部分的权利和义务;

　　(三)物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;

　　(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;

　　(五)业主分担物业管理区域各类费用的方式;

　　(六)违反管理规约应当承担的责任。

　　临时管理规约由建设单位负责编制,报物业主管部门备案;管理规约由业主大会通过后生效。

　　第十八条 物业管理区域内的业主可以在筹备组公告的期限内就物业管理方面的有关规定提出修改意见,筹备组应当充分听取业主的意见。

　　第十九条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　建设单位应当在房屋竣工验收后1个月内,按照下列标准将筹备经费存入物业主管部门指定的银行账户:

　　(一)建筑面积5万平方米(含)以下的,筹备经费为2万元;

　　(二)建筑面积5万平方米以上10万平方米(含)以下的,为3万元;

　　(三)建筑面积10万平方米以上20万平方米(含)以下的,为5万元;

　　(四)建筑面积20万平方米以上的,为8万元。

　　业主大会筹备组可以申请支取筹备经费,物业主管部门应当在接到申请之日起3日内划拨业主大会筹备经费。

　　首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于业主大会换届经费或者纳入物业维修资金。

　　第二十条 业主大会筹备组在确认物业管理区域内专有部分业主人数及总建筑面积时,建设单位或者物业服务企业应当提供资料。

　　业主人数按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。单个物业登记有两个或者两个以上所有权人的,自行确定一名业主为投票人。

　　专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

　　第二十一条 业主大会可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。

　　业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。

　　业主大会决定制定和修改业主大会议事规则,制定和修改管理规约,选举业主委员会或者更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务企业,决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。经物业管理区域内20%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第二十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主,同时告知相关的居(村)民委员会。

　　业主大会筹备组或者业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第二十五条 业主大会的决定,应当在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会议事规则和管理规约,应当抄送全体业主。

　　第二十六条 业主委员会成员在常住业主中选举产生。业主委员会成员由5人以上单数组成,最多不超过15人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　业主委员会成员应当符合下列条件:

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;

　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务;

　　(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;

　　(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第二十七条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

　　(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案:

　　(一)业主大会会议记录和会议决议;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)业主管理规约;

　　(四)专项维修资金的使用续筹方案;

　　(五)业主委员会成员的名单;

　　(六)解聘或者续聘物业服务企业的决议。

　　业主委员会备案的内容发生变更的,业主委员会应当在变更后30日内重新备案。

　　物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和业主委员会印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　第二十九条

　　本文提要： 业主委员会会议由主任召集,主任因故不能履行职责时由副主任召集。有业主委员会1/3以上成员提议,应当召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有过半数成员出席,作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会可以邀请业主代表、社区负责人列席会议。

　　第三十条 业主委员会需要讨论决定的事项,应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告,听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　业主委员会应当做好业主委员会会议记录,由出席会议的成员签字并加盖业主委员会印章。

　　业主委员会应当在作出决定之日起3日内,将决定事项以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。

　　以业主委员会名义发布信息,应当经业主委员会集体决定,并加盖业主委员会印章。

　　第三十一条 业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定,并建立活动档案,供业主查询。

　　第三十二条 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

　　业主委员会应当定期在物业管理区域的显著位置公布经费收支等情况,接受全体业主监督。

　　第三十三条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规、规章和本办法的规定。

　　业主大会、业主委员会的决定,对业主具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府或者物业主管部门投诉,也可以依法请求人民法院予以撤销。

　　业主委员会超越职权作出决定侵害业主合法权益的,由签字同意的成员承担相应的法律责任。

　　第三十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为:

　　(一)收受物业服务企业以及利害关系业主提供的报酬或者其他利益;

　　(二)本人、配偶以及近亲属在聘请的物业服务企业工作;

　　(三)以业主委员会或者业主大会名义提供担保;

　　(四)违反法律、法规、规章和管理规约。

　　第三十五条 业主委员会成员有下列情形之一的,经业主委员会会议通过后中止其成员职务,并提请下次业主大会会议决定终止其成员职务:

　　(一)不履行业主义务、不遵守管理规约,情节严重且拒不改正的;

　　(二)一年内3次无故缺席业主委员会会议的;

　　(三)存在本办法第三十四条情形之一的;

　　(四)其他原因不宜担任业主委员会成员的。

　　业主委员会中止成员职务的,应当听取当事人的陈述、申辩,并记录归档。

　　第三十六条 业主委员会成员有下列情形之一的,其成员职务自行终止:

　　(一)不再是本物业管理区域业主的;

　　(二)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

　　(三)因疾病或者其他原因丧失工作能力的;

　　(四)因违法犯罪等原因不能履行成员义务的。

　　第三十七条 业主委员会成员职务中止或者终止的,业主委员会应当在本物业管理区域的显著位置公告,并按照本办法第二十八条规定向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　职务中止或者终止的业主委员会成员,应当自公告之日起3日内将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会。

　　第三十八条 业主委员会每届任期为3-5年,具体任期由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会应当在任期届满2个月前,召集业主大会会议,完成换届选举。

　　无正当理由逾期未换届的,物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府督促业主委员会在任期届满之前完成换届选举。

　　业主委员会自行解散或者任期届满仍未换届的,物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府指导业主成立换届筹备组,召集业主大会会议,完成换届选举。

　　第三十九条 业主委员会应当自任期届满之日起3日内,将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交新一届业主委员会。

　　第三章 前期物业管理

　　第四十条 建设单位应当按照规定通过招投标的方式择优选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第四十一条 建设单位在销售物业、拆迁安置前,应当制定临时管理规约,作为物业买卖合同、安置合同的附件。

　　建设单位在销售物业、拆迁安置时,应当向物业买受人、被拆迁人出示临时管理规约,并有义务作出说明。

　　物业买受人、被拆迁人在与建设单位签订物业买卖合同、拆迁安置合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

　　第四十二条 建设单位与物业买受人、被拆迁人签订的房屋销售、拆迁安置合同,应当包含前期物业服务合同约定的主要内容。

　　第四十三条 前期物业服务合同约定期限,应当自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。

　　第四十四条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的,不得交付使用。交付使用的,因物业质量不合格发生的法律后果由建设单位承担。

　　物业服务企业接管物业时,应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验,并作相应记录;发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的,应当向建设单位提出书面整改意见,并向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告;整改合格后,方可办理书面交接手续。

　　第四十五条 在办理物业交接手续时,建设单位应当按照国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关规定向物业服务企业移交资料(来自:www.pmceo.com),由双方在交接验收单上签字盖章,并报物业主管部门备案。

　　前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当及时将有关资料移交给业主委员会。

　　第四十六条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置并无偿提供物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的,按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰的比例配置并无偿提供物业管理用房。

　　物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付,其位置、面积应当在批准的建设工程规划设计方案中予以载明,建设单位不得擅自变更。

　　物业管理用房应当集中配置、合理设计、方便使用。建设单位不得提供违法建筑、共用部位、已分摊的公用面积和不便于物业管理使用的房屋作为物业管理用房。

　　第四十七条 物业管理用房应当有独立产权并具有正常使用功能。房管部门在核发商品房预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当核查并注明物业管理用房。

　　第四十八条 国务院《物业管理条例》施行后的物业管理用房依法属于全体业主共同所有,由物业服务企业无偿使用。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变其用途。

　　国务院《物业管理条例》施行前的物业管理用房,产权归属及其使用收益按照温州市原有的物业管理规定执行。

　　第四十九条 任何单位和个人不得擅自占有、使用和处分建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿

　　本文提要： 地、其他公共场所、物业共用部位、公用设施、共用设施设备和物业管理用房。

　　第四章 物业管理服务

　　第五十条 业主大会决定物业管理区域实行委托管理的,应当通过公开、公平、公正的方式择优确定一个物业服务企业统一提供物业服务。

　　第五十一条 物业服务企业不得转让或者以出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。

　　第五十二条 业主委员会应当参照物业服务合同示范文本,与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

　　物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务,定期听取业主和非业主使用人的意见和建议,并接受业主的监督。

　　第五十三条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业交接验收手续。业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。

　　第五十四条 物业服务企业可以根据物业服务合同约定,聘请专业机构承担电梯维护、消防设施设备养护等专业服务,但不得将该物业管理区域的全部物业服务一并委托或者转交给他人。

　　第五十五条 物业服务合同期限届满3个月前,业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘。决定续聘的,应当与物业服务企业重新签订物业服务合同;决定不续聘的,应当重新公开选聘物业服务企业,并以书面形式通知该物业服务企业,在物业管理区域内公告全体业主。

　　物业服务合同期限届满,合同双方没有作出是否续聘决定的,原物业服务合同继续履行。

　　第五十六条 业主委员会不得擅自解聘物业服务企业,解聘物业服务企业应当由业主大会决定。

　　业主大会、物业服务企业决定提前解除物业服务合同的,应当在3个月前书面通知另一方当事人,并在物业管理区域内的显著位置公告全体业主。

　　第五十七条 物业服务合同依法解除或者终止,物业服务企业应当按照约定的期限退出物业管理区域,并向业主委员会移交物业管理用房、配套设施设备、相关场地、物业档案资料和其他财物,配合新选聘的物业服务企业做好交接工作。

　　第五十八条 物业主管部门应当加强对物业服务企业的监管和考核,建立企业信用档案,并向社会公开。

　　物业管理行业协会应当加强对物业服务企业及其从业人员的自律管理,配合物业主管部门建立信用档案。

　　第五章 物业服务收费

　　第五十九条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务项目、服务水平相一致的原则,由建设单位或者业主委员会与物业服务企业根据《温州市物业服务收费管理实施办法》在物业服务合同中约定。

　　普通住宅物业服务可以实行分项目收费试点,建立服务标准规范、收费公开透明的物业服务收费机制。

　　第六十条 物业服务企业应当在物业管理区域的显著位置公示物业服务项目、服务等级、服务标准、收费标准。

　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

　　第六十一条 物业服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算,按时足额交纳;业主与物业服务企业另有约定的,从其约定。

　　第六十二条 物业竣工验收合格交付使用前发生的物业服务费,由建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业服务费,由业主承担;但建设单位与业主约定由建设单位承担物业服务费的,由建设单位承担。

　　物业管理区域内未出售或者未安置的空置物业,物业服务费由建设单位承担。

　　第六十三条 业主未按物业服务合同的约定交纳物业服务费的,物业服务企业有权要求业主限期交纳,业主委员会应当督促业主交纳;业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　第六十四条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位可以按照自愿、公平的原则与物业服务企业签订委托代收协议,委托代收有关费用并支付相应的手续费。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第六章 物业使用和维护

　　第六十五条 业主和非业主使用人使用物业,应当遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的规定。

　　业主和非业主使用人使用物业,应当按照有利于物业安全使用、公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,正确处理供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面相邻关系。

　　第六十六条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备,损害业主共同利益:

　　(一)公共门厅、管道井、楼梯间、过道、消防通道;

　　(二)道路、场地、绿地、屋顶;

　　(三)其他共用部位、共用设施设备。

　　因物业维修或者公共利益,业主、物业服务企业确需临时占用、挖掘的,应当征得业主委员会和直接利害关系人的同意,并依法办理相关手续。临时占用、挖掘时,应当采取措施保障通行安全,并及时恢复原状。

　　第六十七条 业主、非业主使用人不得违反法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)将住宅改变为经营性用房。

　　业主、非业主使用人将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)外,应当征得利害关系业主同意。

　　物业服务企业发现业主、非业主使用人违反法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)将住宅改变为经营性用房的,应当予以劝阻;劝阻无效的,应当及时报告规划、国土资源等有关行政管理部门。

　　第六十八条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业;非业主使用人应当同时提供业主同意装饰装修的书面意见。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者非业主使用人。

　　第六十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定加强对物业装饰装修活动的巡查。发现业主、非业主使用人在装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和管理规约(临时管理规约)的行为的,应当及时劝阻、制止,并提出整改意见;行为人未按要求整改的,应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门依法处理。

　　第七十条 物业服务企业从事物业维护、修缮、监督等工作时,业主或者非业主使用人应当提供方便。

　　需要业主或者非业主使用人提供方便的,应当事先通知,并就相关具体事项与业主或者非业主使用人协商。

　　第七十一条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。

　　车库、车位的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况。业主要求承租空置的车库、车位的,建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租的收费标准由价格主管部门会同物业主管部门制定。

　　未首先满足业主停车需要的,建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

　　第七十二条 业主委员会应当与物业服务企业根据物业管理区域停车实际,制订临时停车方案,报业主大会决定。

　　利用物业管理区域共用部位或者场地停放车辆的,按照业主大会的决定

　　本文提要： 交纳临时停车费。临时停车费除用于维护停车场地设施和停车管理的必要开支外,物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。

　　物业服务企业应当将临时停车费单独列账,独立核算,接受业主委员会的监督。

　　第七十三条 物业管理区域内的防空地下室平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得出售。

　　防空地下室平时用作停车位收取的停车费,应当依照有关规定,用于防空地下室的日常维护管理和停车管理的必要支出。具体收费标准由价格主管部门会同物业、人防主管部门制定。

　　物业服务企业依照有关规定管理防空地下室的,应当做好平时的维护管理工作,确保防空地下室处于良好状态。

　　第七十四条 大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。进入住宅小区的车辆应当遵守下列规定:

　　(一)慢速通行,遇到行人和非机动车应当避让;

　　(二)禁止鸣号,防止发生噪音;

　　(三)在依法设置或者划定的车库、车位内有序停放,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备,不得阻碍消防通道。

　　物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理,发现有违反规定情形的,应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当及时报告公安等有关部门依法处理。

　　第七十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,应当首先征得相关业主同意。

　　合法利用物业共用部位、共用设施设备所得收益,物业服务企业应当根据业主大会的决定用于补充物业专项维修资金或者用于物业管理的其他需要。

　　合法利用物业共用部位、共用设施设备所得收益,物业服务企业应当单独列账,独立核算,接受业主委员会的监督。

　　第七十六条 业主大会、业主委员会和物业服务企业,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约(临时管理规约),要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失等。

　　第七十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等共有设施设备,经相关专业单位、建设单位共同验收合格后,移交相关专业单位负责管理。建设单位或者物业服务企业应当同时将相关技术资料移交相关专业单位。

　　本办法施行前已成立业主大会的物业小区,由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续;未实施物业管理已交付使用的住宅小区,由所在街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会牵头,参照前款规定组织办理移交手续。

　　已交付使用的住宅小区在办理移交手续时,发现共有设施设备运转不正常或者存在安全隐患的,业主委员会或者街道办事处、乡镇人民政府、居(村)民委员会应当将设施设备修复正常、消除隐患后,方可移交专业单位管理。

　　专业单位无正当理由拒绝、拖延接管物业管理区域共有设施设备的,由市、县人民政府责令其限期接收管理。

　　第七十八条 相关专业单位在接管物业管理区域内共有设施设备后,应当及时做好维修、养护、更新改造,确保设施设备安全运转和全体业主正常使用。

　　相关专业单位因维修、养护、更新改造等需要,临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当预先在物业管理区域的显著位置公告,并依法办理相关手续;相关专业单位应当确保通行安全,并及时恢复原状。业主、物业服务企业应当积极配合与支持。

　　第七十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家、省和市有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金交存、使用、管理和监督办法,由市物业主管部门会同市财政等部门另行制定,报市人民政府批准。

　　第八十条 建设单位应当按照国家、省规定的保修期限和保修范围承担保修期间的物业保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修,也可以自行组织维修。

　　建设单位在物业交付使用办理权属初始登记手续前,应当按照国家、省和市有关规定一次性向物业主管部门交纳保修金。

　　物业保修金交存、使用、退还、管理和监督办法,由市物业主管部门会同市财政等部门另行制定,报市人民政府批准。

　　第八十一条 物业服务企业应当加强对物业的巡查,发现存在安全隐患的,按照物业服务合同的约定及时进行维修养护或者通知责任人及时维修养护。

　　责任人应当及时维修养护,消除隐患。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或者业主委员会同意,可以由物业服务企业代为维修养护,所需费用由责任人承担。

　　第七章 附 则

　　第八十二条 业主大会决定自行管理物业、委托其他管理人管理物业的,依照本办法相关规定执行。

　　第八十三条 本办法自20**年1月1日起施行,2000年10月21日温州市人民政府发布的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。

篇4：宁波市老小区物业管理补贴考核评价办法(2008年)

　　浙江省宁波市人民政府办公室

　　(甬政办发〔20**〕208号)

　　二○○八年八月二十二日

　　为保障我市老小区物业管理工作的长效运行,提高老小区物业管理的服务质量,根据市政府《关于进一步加强物业管理工作的若干意见》(甬政发〔20**〕131号),制定本办法。

　　一、本办法适用于海曙区、江东区、江北区三区在老小区整治范围内并实施物业管理的老小区。

　　二、本办法所称的老小区是由物业服务企业实施管理,管理内容包含公共秩序维护、清卫、绿化、房屋维修等物业管理基本内容,且物业服务企业应收的物业费能基本满足物业服务企业正常管理支出(最低不低于物业服务企业正常管理支出的70%)的老小区。

　　应收物业费包含:

　　(一)物业管理综合服务费;

　　(二)物业经营用房租金收入;

　　(三)区政府、街道两级政府对物业服务企业的补助经费。

　　老小区实施物业管理的,业主委员会应当参照市物业管理协会制定的《宁波市物业管理行业服务等级参考标准》中的第四级标准和《宁波市物业管理行业用工参考标准》与物业服务企业签定物业管理委托合同,明确服务标准和收费标准;已确定的服务标准明显高于第四级标准的不在补贴范围。

　　管理老小区的物业服务企业应根据已确定的服务标准,结合《宁波市物业管理行业用工参考标准》,测定物业服务企业正常管理支出(来自:www.pmceo.com),经业主委员会书面同意和区物业办初审合格后报市建委核准。

　　三、老小区物业管理补贴资金由市建委在老小区整治经费中按10元/平方米的标准提取。

　　四、每个实施物业管理的老小区管理经费计划补贴额度为0.05元/平方米/月。

　　五、每个老小区的管理经费实际补贴额度由市建委根据计划补贴额度结合老小区管理业绩考核分值,于次年度一次性拨给物业服务企业。

　　管理业绩分在90分(含)以上的,按计划补贴额度的100%划拨;

　　管理业绩分在80-90分之间的,按计划补贴额度的80%划拨;

　　管理业绩分在70-80分之间的,按计划补贴额度的70%划拨;

　　管理业绩分在60-70分之间的,按计划补贴额度的60%划拨;

　　管理业绩分在60分以下的,不予划拨。

　　六、老小区管理业绩分总分为100分,由日常考核分和综合考核分组成,其中综合考核由市建委组织,为60分;日常考核由区物业办组织,为40分。

　　各级物业管理主管部门应当按照市建委制定的《宁波市老小区物业管理考核细则》进行考核

　　2

　　与委托方签订规范的物业服务合同,在小区醒目处公示合同约定的物业服务项目、内容及收费标准,每年两次公示小区公共财务使用情况。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分。

　　投诉处理

　　2

　　公示服务联系电话,统一受理业主、使用人的咨询、报修、投诉和费用交纳,有规范的投诉处理流程,对业主或使用人的投诉在10天内答复或报有关部门。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分(查阅相关投诉记录)。

　　便民服务

　　1

　　能提供1种以上特约服务(有偿)和1种以上便民(无偿)服务。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分。

　　尊重业主

　　委员会

　　2

　　列席旁听每次业主委员会会议,履行业主委员会作出的合法决议;对小区的公共经费使用上,年前有预算报业主委员会审议,年终有决算报业主委员会确定;在日常管理中,使用1000元以上的预算外公共经费须经业主委员会同意。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分(查阅相关会议记录和维修费使用情况)。

　　公共区域秩序维护

　　人员要求

　　2

　　秩序维护员佩带相应标志,身体健康,服装整洁,精神面貌良好,能正确使用消防器材。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分。

　　门岗要求

　　2

　　每个出入口有专人值班看守(定时开放的边门除外,但在门口处应有定时开放的告知牌);对进出车辆进行管理和疏导,保持出入口畅通;对进入小区的商贩进行劝阻,劝阻不听的予以登记;对大件物品运出小区时予以登记;对业主的服

　　2

　　楼内地面每周清扫1次;道路地面、绿地每日清扫1次;沿街人行道每日清扫1次以上;明沟每周清扫1次;屋顶每半年清扫1次,天台、内天井每季清扫1次;公共门、窗等玻璃每半年擦拭1次;天花板每半年除尘1次。

　　符合2分,基本符合1分,不符合0分 (查看现场和清卫记录)。

　　公共设施保洁

　　1

　　楼梯扶手、栏杆、窗台每2周擦抹1次;消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱、公共灯具、小品等等每半月擦抹1次;垃圾厢(房)每日清理、冲洗1次。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分 (查看现场和清卫录)。

　　垃圾收集

　　1

　　生活垃圾集中投放点保持堆放有序,不凌乱;定点收集装璜垃圾,每3周清运1次。

　　符合1分,基本符合0.5分,不符合0分

篇5：杭州市保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法

　　关于印发《杭州市保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法》的通知

　　各有关单位，有关区财政局、区建设(房管)局：

　　为贯彻落实《杭州市人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的实施意见》(杭政办〔20**〕5号)，制定了《杭州市保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法》，现予印发，请遵照执行。

　　杭州市财政局 杭州市住房保障和房产管理局

　　20**年7月25日

　　杭州市保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理财政扶持资金管理办法

　　为贯彻落实《杭州市人民政府办公厅关于加快发展现代物业服务业的实施意见》(杭政办〔20**〕5号)，做好对保障性住房和老旧普通住宅小区物业管理的财政扶持工作，特制订本管理办法。

　　一、适用范围

　　本办法适用于杭州市上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅区五个主城区。

　　二、财政扶持条件

　　申请物业管理财政扶持资金的物业服务企业需同时满足以下条件：

　　1.服务项目为经济适用住房、农转居公寓或20**年12月31日前交付使用的普通住宅小区;

　　2.正式签订物业服务合同实行专业化物业管理;

　　3.物业服务费标准在前期物业服务政府指导价最高限价标准(含)以内;

　　4.申请补贴前一年度该项目物业管理项目主任(经理)考核扣分少于5分(含)。

　　三、扶持标准及资金来源

　　财政扶持标准为0.1元/平方米?月，扶持范围是符合上述扶持条件的项目内住宅服务面积(对非住宅不予扶持);扶持资金列入市、区两级财政年度预算，按1：1的比例分别承担。

　　四、申请材料

　　1.《申请杭州市物业管理财政扶持资金明细表》(一式两份);

　　2.物业服务项目规划许可证和规划验收合格证(或项目规划性质和竣工交付时间的相关证明材料);

　　3.物业服务合同复印件或项目实行专业化物业管理的证明材料;

　　4.物业服务企业资质证书复印件;

　　5.物业服务企业工商营业执照复印件。

　　五、申请程序

　　1.物业服务企业于每年4月底前，向企业注册所在地的区住建局提交上述1-5项资料。其中《申请杭州市物业管理财政扶持资金明细表》需服务项目所在地的区住建局审核并加盖公章;

　　2.企业注册所在地的区住建局经审核相关申请资料并确认后，将申请资料汇总，并在《___区物业管理财政扶持汇总表》加盖公章，同时经区财政局盖章确认后，与各物业服务企业报送的《申请杭州市物业管理财政扶持资金明细表》(原件，一份)一并于每年6月底前报市住保房管局;

　　3.市住保房管局对各区住建局上报的材料进行审核汇总后与市财政局联合发文下达扶持资金文件;

　　4.市财政局将市级扶持资金拨付至各区财政局，由各区财政局直接拨付至各物业服务企业。

　　六、其他规定

　　1.财政扶持资金按物业服务企业实际服务时间按月计算，服务时间未满一个月的，不计算扶持资金;

　　2.本办法执行时间为20**年1月1日至20**年12月31日，原《对杭州市区部分物业服务企业进行财政扶持的相关办法》(杭财基[20**]1387号)同时废止。

　　3.申请物业管理财政扶持资金的企业应如实提供项目情况，若发现部门或单位弄虚作假、提供虚假资料骗取财政扶持资金的，除追缴已拨付的资金外，取消其今后申报资格，并追究有关单位责任人的责任。

　　4.滨江区、之江国家旅游度假区和经济技术开发区可参照执行，财政扶持资金由区财政全额承担。

　　5.本办法由市财政局会同市住保房管局负责解释。