浙江省物业管理条例（2006年）

　　浙江省物业管理条例(20**)

　　(20**年5月24日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过)

　　第一章 总则

　　第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规规定，结合本省实际，制定本条例。

　　第二条 本省行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

　　第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条 县级以上人民政府房产行政主管部门(以下称物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　县级以上人民政府有关行政管理部门按照各自职责，协助做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　街道办事处、乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

　　第二章 业主、业主大会和业主委员会

　　第五条 业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

　　第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域由物业所在地县级物业主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

　　第八条 物业管理区域具备下列条件之一的，物业主管部门应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议，街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当予以协助：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

　　业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

　　业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

　　第九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。

　　业主可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

　　业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。 第十条 业主在首次业主大会会议上的投票权数，按每一房地产权证计一票原则确定，建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票。但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的百分之三十。 建设单位未出售或者已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。

　　业主在首次业主大会会议后的业主大会会议上的投票权数，按照业主大会议事规则约定的投票权数确定办法计算;业主大会议事规则未作约定的，按照本条第一款规定计算。

　　第十一条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权数二分之一以上通过。

　　业主大会制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，对专项维修资金使用和续筹方案作出决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权数三分之二以上通过。逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。但该已表决的多数票数应当达到物业管理区域内全体业主所持投票权数的二分之一以上。

　　业主大会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

　　物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十三条 业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

　　第十四条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向所在地县级物业主管部门备案：

　　(一)业主大会会议记录和会议决定;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)业主公约;

　　(四)业主委员会委员的名单。

　　所在地县级物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

　　第十五条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　业主委员会需要讨论、决定的事项应当于会议召开三日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　第十六条 业主委员会每届任期为三年至五年。

　　业主委员会任期届满二个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届改选。业主委员会任期届满仍未换届改选的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届改选。

　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起十日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第十七条 业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

　　第十八条 业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本条例第十二条第三款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，物业主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会应当指导业主召开。

　　业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

　　第十九条 业主公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　业主公约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主、非业主使用人均具有约束力。

　　第二十条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十一条 建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

　　; 提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。 住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是，投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的，经所在地县级物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。

　　前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由市、县人民政府具体规定。

　　第二十二条 建设单位在销售物业前应当制定业主临时公约，作为物业买卖合同的附件。

　　业主临时公约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反业主公约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位在销售物业时应当将业主临时公约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

　　第二十三条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。

　　第二十四条 前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

　　第二十五条 物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

　　物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。

　　第二十六条 在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备清单;

　　(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(四)物业质量保修和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)物业管理需要的其他资料。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

　　第二十七条 建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房;但物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的千分之三。

　　物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中载明。

　　因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第二十八条 物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。

　　第四章 物业管理服务

　　第二十九条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

　　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第三十条 物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：

　　(一)当事人的名称或者姓名和住所;

　　(二)物业的基本情况;

　　(三)物业服务事项和服务质量要求;

　　(四)物业服务费的标准和收取办法;

　　(五)专项维修资金的管理和使用;

　　(六)物业管理用房的管理和使用;

　　(七)合同期限;

　　(八)违约责任;

　　(九)解决争议的办法。

　　物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

　　当事人对本条第一款第(三)项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。

　　当事人对本条第一款第(四)项内容的约定，应当符合国家和省物业服务收费管理的规定。

　　当事人可以参照物业服务合同的示范文本签

　　订合同。 第三十一条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。

　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十六条第一款规定的资料。

　　第三十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。

　　物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。

　　第三十三条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。

　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

　　第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。

　　物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。

　　第三十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

　　住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：

　　(一)专有部分以单个业主作为最终用户;

　　(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;

　　(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

　　第三十六条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。

　　第三十七条 物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

　　第三十八条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本条例第二十六条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。

　　第三十九条 街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会应当配合物业主管部门或者受其委托调解业主或者非业主使用人与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

　　第五章 物业使用与维护

　　第四十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。

　　因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意，事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

　　业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

　　第四十一条 业主、非业主使用人应当按照房地产权证书载明的用途或者规划行政主管部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

　　第四十二条 经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

　　第四十三条 物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。具体办法由省人民政府制定。

　　相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，业主应当积极配合。

　　第四十四条 禁止下列损害公共利益的行为：

　　(一)违法改变房屋承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)擅自改建、占用物业共用部位;

　　(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

　　(六)超标排放有毒、有害物质;

　　(七)排放超过规定标准的噪声;

　　(八)法律、法规禁止的其他行为。

　　第四十五条 业主或者非业主使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

　　业主或者非业主使用人装饰装修房屋，应当遵守国家和本条例的规定以及业主临时公约、业主公约。

　　第四十六条 物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本条例规定以及

　　业主临时公约、业主公约行为的，应当依据有关规定以及业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告物业主管部门或者有关行政管理部门。 其他单位或者个人发现业主、非业主使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规和本条例规定行为的，可以向物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。

　　物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。

　　第四十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第四十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。

　　第四十九条 专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由省人民政府制定。

　　第五十条 物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

　　业主、非业主使用人在物业使用中发生权益争议的，可以要求所在地街道办事处、乡镇人民政府或者县级物业主管部门调解。

　　第五十一条 建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

　　建设单位在物业竣工验收前，应当一次性向所在地县级物业主管部门交纳物业建筑安装总造价百分之二的保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。

　　保修金交纳、使用、管理和退还的办法由省人民政府制定。

　　第六章 法律责任

　　第五十二条 违反本条例规定的行为，国务院《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。

　　第五十三条 违反本条例第二十七条规定，建设单位在物业管理区域内不按规定配置物业管理用房或者不按规定支付不足部分相应价款的，由县级以上物业主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

　　第五十四条 违反本条例第五十一条第二款规定，建设单位不按规定交纳物业保修金的，由县级以上物业主管部门责令限期交纳;逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并可以处一万元以上三万元以下的罚款。

　　第五十五条 业主、非业主使用人违反业主临时公约、业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止;相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。

　　第五十六条 物业服务企业未履行物业服务合同约定义务，导致业主人身、财产受到损害的，依法承担民事责任。

　　业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的，业主委员会应当督促该业主交纳，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

　　第五十七条 违反本条例规定，物业主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)挪用专项维修资金或者保修金的;

　　(二)对投诉、举报不及时处理或者发现违法行为不依法予以查处的;

　　(三)不按规定出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明的;

　　(四)利用职务之便，收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的;

　　(五)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

　　第七章 附则

　　第五十八条 本条例所称业主，是指房屋等物业的所有权人。

　　本条例所称非业主使用人，是指房屋等物业的承租人和其他实际合法使用房屋等物业的人，物业服务企业除外。

　　本条例所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备，包括地下停车泊位。

　　本条例所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。

　　第五十九条 本条例所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

　　本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

　　第六十条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照本条例相关规定执行。

　　第六十一条 本条例自20**年10月1日起施行。1999年5月11日省人民政府颁布的《浙江省住宅区物业管理办法》同时废止。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：广西壮族自治区物业管理条例（2013年）

　　广西壮族自治区物业管理条例(20**)

　　(广西壮族自治区第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于20**年11月30日修订通过)

　　广西壮族自治区物业管理条例

　　第一章 总 则

　　第一条

　　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业的合理使用，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及有关法律、行政法规的规定，结合本自治区实际，制定本条例。

　　第二条

　　本自治区行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

　　本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条

　　自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本自治区物业管理活动的监督管理工作。

　　设区的市、县级人民政府房产行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　公安、民政、司法行政、城乡规划、环境保护、价格、城市管理、工商行政管理、质量技术监督等有关部门按照各自职责做好对物业管理活动的相关管理和服务工作。

　　第四条

　　乡镇人民政府、街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下，具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解业主、业主委员会、物业服务企业相互之间的物业纠纷。

　　村民委员会、居民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处做好与物业管理有关的工作。

　　第五条

　　物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业行为，维护市场秩序和公平竞争，促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，推动物业管理行业健康发展。

　　第二章 业主、业主大会及业主委员会

　　第六条

　　本条例所称的业主包括：

　　(一)房屋所有权证记载的房屋所有权人;

　　(二)依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人;

　　(三)尚未办理房屋所有权登记，但基于一定的法律事实，已经合法占有房屋的人。

　　第七条

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务;

　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第八条

　　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家和自治区有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第九条

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。

　　业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　第十条

　　交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告县级人民政府房产行政主管部门。报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

　　(一)业主房屋所有权权属清册;

　　(二)建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件;

　　(三)房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明;

　　(四)物业服务用房配置证明;

　　(五)其他必要的文件资料。

　　建设单位未及时书面报告的，已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名向县级人民政府房产行政主管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。

　　房产行政主管部门收到建设单位书面报告或者业主书面要求后，应当及时告知并会同乡镇人民政府或者街道办事处筹备召开首次业主大会会议。

　　第十一条

　　乡镇人民政府或者街道办事处收到房产行政主管部门告知后，应当及时组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

　　业主大会筹备组由建设单位、业主、房产行政主管部门、乡镇人民政府或者街道办事处、居民委员会的代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由乡镇人民政府或者街道办事处代表担任。

　　筹备组应当自成立之日起十五日内将工作职责和成员名单在物业管理区域内公告，并自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

　　第十二条

　　业主大会筹备组履行下列职责：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点

　　和内容;

　　(二)拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

　　(四)拟定首届业主委员会成员选举办法草案、提出候选人条件和建议名单;

　　(五)确定首次业主大会会议表决规则;

　　(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款第一项、第二项、第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域公告。

　　设区的市人民政府房产行政主管部门应当公布管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则示范文本。

　　第十三条

　　下列事项由业主大会决定：

　　(一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期;

　　(三)选聘和解聘物业服务企业;

　　(四)筹集和使用专项维修资金;

　　(五)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(六)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

　　(七)改变共有部分的用途;

　　(八)利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用;

　　(九)批准业主委员会工作规则;

　　(十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;

　　(十一)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

　　(十二)法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

　　决定前款第四项、第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第十四条

　　业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集。

　　业主委员会不履行召集业主大会会议职责的，业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处协调督促召开业主大会会议。

　　有下列情形之一的，业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定召集业主大会临时会议：

　　(一)发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理;

　　(二)百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议;

　　(三)业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职;

　　(四)业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的情形。

　　第十五条

　　业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督。

　　业主委员会由五至十五人的单数组成。业主委员会成员由业主担任，每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数同意。

　　业主大会、业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。

　　第十六条

　　经业主大会决定，可以从下列渠道筹集经费用于业主委员会开展工作:

　　(一)从物业共有部分经营所得收益中按一定比例提取;

　　(二)业主自愿捐赠;

　　(三)其他合法方式。

　　工作经费开支范围、标准和业主委员会成员的工作补贴，由业主大会决定。业主委员会应当每半年向业主公布收支情况。

　　第十七条

　　业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县级人民政府房产行政主管部门和乡镇人民政府或者街道办事处备案，并书面告知相关居民委员会、村民委员会：

　　(一)业主大会成立和业主委员会选举情况;

　　(二)业主委员会组成人员名单及其基本情况;

　　(三)管理规约、业主大会议事规则;

　　(四)业主大会会议记录和会议决定。

　　第十八条

　　业主委员会应当建立定期接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。

　　业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录，并建立工作档案。

　　业主委员会应当建立信息公开制度，及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项。

　　第十九条

　　业主委员会任期届满九十日前，应当召集业主大会会议进行换届选举。

　　业主委员会任期届满未进行换届选举的，业主可以联名请求乡镇人民政府或者街道办事处责令限期进行换届选举;逾期不进行的，乡镇人民政府或者街道办事处应当及时协调组织业主召开业主大会会议，进行换届选举。

　　第二十条

　　业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内，乡镇人民政府或者街道办事处应当组织上一届业主委员会将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于全体业主共有的财物移交新一届业主委员会。

　　第二十一条

　　业主大会、业主委员会应当配合所在地的乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督。

　　第二十二条

　　业主委员会成员有下列情形之一的，经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议，业主委员会在收到书面提议的三十日内召集业主大会会议决定是否终止其成员资格：

　　(一)不履行业主委员会成员职责、业主义务且拒不改正的;

　　(二)侵犯其他业主合法权益的;

　　(三)在物业管理活动中谋取私利的;

　　(四)因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

　　业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的，应当补选。[1]

　　第三章 物业服务

　　第二十三条

　　从事物业服务活动的企业，应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务。

　　从事物业管理的人员，应当按照国家规定取得职业资格证书。

　　第二十四条

　　一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

　　业主大会选聘物业服务企业，可以要求物业服务企业提供诚信记录。

　　物业服务企业接受聘请从事物业服务，应当与聘请方订立物业服务合同。

　　第二十五条

　　物业服务合同(含前期物业服务合同)应当包含以下内容：

　　(一)物业管理的区域范围;

　　(二)共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

　　(三)利用共用部位、共用设施设备经营的范围、收益分配比例;

　　(四)公共绿化的养护和公共区域的保洁;

　　(五)公共秩序的维护、车辆停放的管理和安全防范的措施;

　　(六)物业服务的质量标准和收费方式、标准;

　　(七)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

　　(八)装饰装修管理服务;

　　(九)物业服务档案和物业档案的保管;

　　(十)专项维修资金的管理与使用;

　　(十一)双方的权利和义务;

　　(十二)合同期限;

　　(十三)合同终止、解除条件;

　　(十四)违约责任;

　　(十五)其他事项。

　　自治区人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当公布物业服务合同的示范文本。

　　第二十六条

　　物业服务应当符合下列要求：

　　(一)按照物业服务合同、国家和自治区有关物业服务的规范，实施物业服务;

　　(二)在业主、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设施设备的使用方法、维护要求、注意事项等有关规定书面告知业主、物业使用人;

　　(三)根据物业管理区域实际情况提供所需的门卫、巡逻、秩序维护等服务，建立健全安全防范应急预案等各项管理制度，做好物业管理区域内的安全防范工作;

　　(四)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，

　　发现物业的共用部位、共用设施设备损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业服务合同约定进行维修;

　　(五)做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，定期向业主公布物业服务费用和利用共用部位、共用设施设备经营的收支情况，妥善保管物业档案资料和有关的财务账册;

　　(六)听取业主委员会、业主、物业使用人的意见，改进和完善物业服务;

　　(七)发现违反本条例或者管理规约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告，配合有关行政管理部门的执法工作;

　　(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他要求。

　　第二十七条

　　有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：

　　(一)物业服务合同终止;

　　(二)物业服务合同解除;

　　(三)物业服务企业依法不得继续从事物业服务活动。

　　第二十八条

　　终止或者解除物业服务合同，应当依据合同履行告知义务;合同未约定告知期限的，应当提前六十日告知。

　　自物业服务合同终止或者解除之日起十日内，物业服务企业与业主委员会应当办理下列交接事宜：

　　(一)移交本条例第四十条规定的全部物业档案;

　　(二)移交物业服务中形成的物业服务档案;

　　(三)移交物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财物;

　　(四)移交物业共用设施设备及其改造、维修、运行、保养的有关资料;

　　(五)清算预收、代收和欠收的有关费用;

　　(六)其他交接事项。

　　物业服务企业未办理退出交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

　　第二十九条

　　物业服务企业退出物业管理区域时，业主大会未及时选聘出新的物业服务企业的，业主大会或者业主委员会可以临时聘请物业服务企业。

　　第三十条

　　物业服务企业不得在物业管理区域内进行下列活动：

　　(一)擅自改变物业共用部位、共用设施设备规划用途;

　　(二)擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告宣传;

　　(三)擅自设置营业摊点;

　　(四)收取未经价格主管部门核准的费用;

　　(五)擅自许可或者默许他人利用共用部位、共用设施设备从事独家经营并收取费用;

　　(六)向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料;

　　(七)擅自提高公共车位停车费标准;

　　(八)其他与物业服务无关的活动。

　　第三十一条

　　县级以上人民政府房产行政主管部门应当加强对物业服务企业及其从业人员的专业培训和诚信教育，根据物业服务合同履行、物业投诉处理和日常检查等情况，建立健全物业服务企业和从业人员诚信档案，并向社会提供查询服务。[1]

　　第四章 物业的管理

　　第三十二条

　　划分物业管理区域应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，综合考虑建筑规模、共用设施设备、社区建设等因素，由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处以及居民委员会共同划定。

　　建设项目已经按照规划分割成两个以上独立院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任和不影响使用功能的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。

　　影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，不得分割划分为独立的物业管理区域。

　　第三十三条

　　商品房的建设单位在办理销售手续前，应当持建设项目核准或者备案文件、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房产行政主管部门申请划分物业管理区域。房产行政主管部门应当自收到申请之日起二十日内，按照本条例第三十二条的规定进行物业管理区域划分。

　　物业管理区域划定后，建设单位在销售房屋时，应当以图文形式将划定的物业管理区域向买受人明示并作为销售合同的附件。明示的内容包括：

　　(一)物业管理区域的范围;

　　(二)地上地下物业共用部位名称、位置和面积;

　　(三)公共场所、公共绿化的面积和位置;

　　(四)公共车位数量和位置;

　　(五)地下室、底层架空层面积及其权属;

　　(六)物业服务用房和业主委员会办公用房的面积和位置;

　　(七)共用设施设备名称及其权属;

　　(八)其他需要明示的场所和设施设备。

　　第三十四条

　　建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。

　　物业服务用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积千分之二，且不少于八十平方米。

　　物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件。

　　第三十五条

　　商品房的建设单位应当在办理预售许可或者现房销售备案前，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业服务，并制定临时管理规约。

　　投标人少于三个或者建筑面积三万平方米以下的住宅物业，经县级人民政府房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第三十六条

　　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，并在合同签订之日起十五日内,报县级人民政府房产行政主管部门和价格主管部门备案。

　　建设单位与买受人签订物业销售合同时，应当将临时管理规约、前期物业服务合同作为销售合同的附件。买受人应当遵守临时管理规约，履行前期物业服务合同。

　　第三十七条

　　新建物业的建设单位应当按照国家和自治区规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，并在物业管理区域内公布保修联系电话和地址。

　　物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

　　第三十八条

　　自前期物业服务合同签订之日至物业交付使用之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位承担;自物业交付使用之日至前期物业服务合同终止之日发生的前期物业服务费用，由物业建设单位和买受人按照物业销售合同的约定承担。物业交付使用时，除物业销售合同另有约定外，物业服务企业不得向买受人收取任何费用。

　　第三十九条

　　临时管理规约至业主大会会议通过的管理规约生效时终止。

　　第四十条

　　建设单位或者业主委员会在与物业服务企业办理物业承接验收手续时，应当一并移交下列物业档案资料：

　　(一)建设项目的各种批准文件;

　　(二)各类建筑物、场地、设施设备的清单;

　　(三)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(四)设施设备安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(六)业主共有的房屋、场地、设施设备清单;

　　(七)其他相关资料。

　　新建物业的建设单位还应当在物业竣工验收合格后九十日内，将前款规定的物业档案资料报县级人民政府房产行政主管部门备案。

　　第四十一条

　　建设单位在向业主交付物业前，应当给物业服务用房、共用部位、共用设施设备安装独立的水、电等计量装置。

　　第四十二条

　　建设单位应当在预售或者现售房屋时一并公布本物业管理区域内规划的车库和车位的数量、售价。

　　建设单位用于销售的车库、车位，应当与房屋同步销售，并在销售前办理车库、车位预售许可或者现售备案，但按照

　　规划利用物业管理区域内业主共有的道路、场地设置的车库、车位除外。

　　第四十三条

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，应当优先销售、出租给本物业管理区域的业主。

　　车库、车位数量等于或者少于物业管理区域内的房屋套数时，建设单位不得将车库、车位转让或者出租给本物业管理区域业主以外的人。

　　违反第二款规定的，房产登记主管部门不得办理登记、过户手续。

　　第四十四条

　　县级以上人民政府房产行政主管部门应当建立物业管理投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当及时受理，并将调查或者处理结果答复投诉人;属于其他部门和单位职责的，应当及时转交有关部门和单位并告知投诉人。

　　业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决;可以向人民调解委员会、房产行政主管部门或者乡镇人民政府、街道办事处申请调解;可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第四十五条

　　县级以上人民政府应当通过联席会议等方式建立物业管理综合协调机制。

　　物业管理联席会议由县级人民政府房产行政主管部门会同乡镇人民政府或者街道办事处召集，价格主管部门、城市管理部门、公安派出所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业和供水、供电、供气等专业经营单位、业主委员会或者业主等的代表参加。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

　　(一)业主委员会和有关部门未按照规定履行职责问题;

　　(二)物业服务企业在变更交接过程中出现的问题;

　　(三)物业管理区域内发生的重大纠纷、突发事件;

　　(四)物业管理区域内的收费争议问题;

　　(五)物业管理与社区管理的衔接和配合;

　　(六)其他需要协调解决的重大事项。[1]

　　第五章 物业的使用

　　第四十六条

　　业主、物业使用人使用物业，禁止下列行为：

　　(一)损坏、拆改房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途;

　　(二)侵占或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途;

　　(三)存放超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质;

　　(四)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(五)侵占绿地，毁坏绿化;

　　(六)随意倾倒或者抛弃垃圾、污水和杂物，往楼下抛弃物品;

　　(七)排放超过规定标准的噪声;

　　(八)随意停放车辆，妨碍消防通道和道路畅通;

　　(九)违反规定饲养动物，影响物业管理区域的卫生和居民的正常生活;

　　(十)从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

　　(十一)法律、法规、规章以及管理规约禁止的其他行为。

　　对违反前款规定的行为，其他业主和物业使用人、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后，应当依法予以制止或者依法追究业主、物业使用人的法律责任。

　　第四十七条

　　业主转让或者出租物业时，应当将管理规约作为转让合同或者租赁合同的附件。管理规约对受让人或者承租人具有同等约束力。

　　转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十日内，将转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

　　第四十八条

　　业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业服务企业，遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定、临时管理规约或者管理规约。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并进行现场巡查。物业使用人对房屋进行装饰装修，还应当取得业主的书面同意。

　　第四十九条

　　业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

　　物业管理区域内按照规划建设的共用部位、共用设施设备和物业服务用房，除因特殊情况并经业主大会同意和依法办理有关手续外，不得改变用途。

　　第五十条

　　物业服务收费按照不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类的物业服务收费，实行政府指导价;其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。

　　实行政府指导价的，设区的市、县人民政府价格主管部门应当会同同级房产行政主管部门，根据普通住宅类型、服务内容、服务水平、服务成本和物价指数变动等情况，分类制定相应的基准价和浮动幅度，定期向社会公布。具体的物业服务收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

　　实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

　　物业服务收费的具体管理办法，按照国家和自治区的有关规定执行。

　　县级以上人民政府价格主管部门应当会同同级房产行政主管部门，加强对物业服务收费的监督。

　　第五十一条

　　物业服务企业违反规定和物业服务合同，扩大物业服务收费范围、提高收费标准或者重复收费的，业主有权拒绝。

　　业主违反物业服务合同约定不按时足额交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。[1]

　　第六章 物业的维护

　　第五十二条

　　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和自治区有关规定交纳住宅专项维修资金。

　　住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，按照国家和自治区的有关规定执行。

　　第五十三条

　　物业保修期内发生的维修、更新、改造责任和费用，由建设单位承担;保修期满后的维修、更新、改造责任和费用，按照下列规定承担：

　　(一)业主专有部分由业主承担;

　　(二)业主共用部位、共用设施设备，由业主按照专有部分建筑面积分摊，从专项维修资金中支付，属于人为损坏的，费用由责任人承担;

　　(三)物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营设施设备部分，按照有关规定承担。

　　第五十四条

　　维修、更新、改造物业共用部位、共用设施设备时，相邻物业的业主、物业使用人应当予以配合。因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新、改造造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新、改造造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责赔偿。

　　第五十五条

　　物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务企业应当设置相应的警示标志，采取具体防范措施，并立即向业主委员会和有关行政管理部门报告。[1]

　　第七章 法律责任第五十六条

　　建设单位违反本条例第十条第一款规定，不按照规定时间向房产行政主管部门提交物业交付使用书面报告和有关资料的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

　　第五十七条

　　物业服务企业违反本条例第二十八条第三款规定，未办理退出交接手续擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

　　第五十八条

　　物业服务企业违反本条例第三十条第二项、第三项、第四项、第六项、第七项规定之一的，由县级以上人民政府房产行政主管部门或者价格主管部门按照权限处一万元以上五万元以下罚款;有收益的，所得收益用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第五十九条

　　建设单位违反本条例第三十三条规定，不申请划分物业管理区域或者不按照规定向买受人明示物业管理区域的，由县级以上人民政府房产行政主管部门责令限期改正,逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

　　第六十条

　　县级以上人民政府房产行政主管部门、乡镇人民政府、街道办事处的工作人员违反本条例，有下列情形之一的，由上级行政机关或者主管部门责令改正，并依法给予处分:

　　(一)未按照本条例规定筹备、组织成立业主大会的; >

　　(二)未按照本条例规定履行监督检查职责的;

　　(三)违反物业管理投诉处理规定的;

　　(四)发现违法行为或者接到违法行为报告不及时作出处理的;

　　(五)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

　　第六十一条

　　违反本条例规定的其他行为，法律、行政法规已作出处罚规定的，从其规定。[1]

　　第八章 附 则第六十二条

　　本条例所称“共用部位”，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本条例所称“共用设施设备”，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主共有的附属设施设备，以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第六十三条

　　业主投票权数的专有部分面积、建筑物总面积和业主人数，按照下列方法确定：

　　(一)专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未登记的，按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计算;

　　(二)建筑物总面积，按照前项的统计总和计算;

　　(三)业主人数，按照专有部分的数量计算。建设单位尚未出售的部分，按一人计算。

　　第六十四条

　　本条例自20**年1月1日起施行。

篇3：珠海市住宅小区物业管理条例(1997)

　　《珠海市住宅小区物业管理条例》1996年11月19日珠海市第四届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过)

　　总则

　　第一条 为加强珠海市住宅小区的物业管理，明确业主、物业管理公司、开发建设单位以及有关部门的权利与义务，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的生活秩序，创造良好的居住环境，根据本市实际情况，制定本条例。

　　第二条 本条例适用于本市行政区域内的住宅小区。

　　第三条 本条例所称住宅小区，是指按城市规划建设，建筑面积在4万平方米以上，具有相应配套公用设施、安全设施和公共场地居民生活区。零星开发的住宅可以合并成住宅小区，具体办法由珠海市人民政府(以下简称市政府)制定。本条例所称物业，是指住宅小区的各类建筑物及其相配套的公用设施、安全设施和公共场地。本条例所称业主，是指住宅小区物业所有权人。非业主使用权人根据业主的委托，可以享有业主的权利，并承担相应的义务。本条例所称物业管理，是指业主委托物业管理公司对物业进行日常维护、修缮和整治，并对住宅小区内的绿化、交通、治安、环境卫生等项目进行日常管理。本条例所称物业管理公司，是指具备相应资质条件，经工商行政管理机关登记注册，经营住宅小区服务业务的企业。

　　第四条 住宅小区内的公用设施，安全设施和公共场地等由全体为主共同使用权维护。

　　第五条 业主有管理住宅小区的权利和遵守业主公约以及住宅小区其他各项制度的义务。

　　第六条 物业管理根据业主自治与专业服务相结合、属地管理与行为管理相结合的原则的义务。

　　第七条 市房管部门是本市住宅小区物业管理的主管部门，负责对全市住宅小区物业管理的指导、监督和行业管理工作。建设、规划、环保、公安、交通、工商等管理部门按照各自的职责分工，负责住宅小区物业的有关管理工作。街道办事处按其职责负责住宅小区的行政管理工作。

　　住宅小区的移交和管理

　　第八条 住宅小区经验收合格的，其开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》，向住宅小区业主委员会办理移交手续，

　　并报市房管部门备案;未成立业入委员会的，开发建设单位应当凭《住宅小区综合验收合格证书》向房管部门办量移交手续。住宅小区已办理移交手续的，业主委员会与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》;未成立业主委员会的，房管部门与物业管理公司应当签订《物业委托管理合同》业主委员会可以在房管部门指导下采取招标方式选聘物业管理公司。 　　第九条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当一并移交住宅小区综合验收档案资料。

　　第十条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当一定比例一次性向市房管部门缴拨住宅小区公用设施专用基金;该专用基金归全体主所有，由房管部门以住宅小区为单位设立专户代管，专款专用，并接受财政部门的监督。住宅小区公用设施专用基金的筹集和使用办法由市政府制定。

　　第十一条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当按照市政府的规定提供住宅小区管理专用房屋和商业用房。该专用房屋和商业用房由房管理部门监管。

　　第十二条 开发建设单位自办理住宅小区移交手续之日起两年内，有责任协助做好住宅小区的物业管理工作。

　　业主大会及业主委员会

　　第十三条 业主住宅小区为单位，成立业主大会或者业主代表会。业主大会由住宅小区的全体业主组成，业主代表会由住宅小区全体业主推举的代表组成。业主大会或者来主代表会是业主行使用权物业管理权利的机构。

　　第十四条 为主大会或者业主代表会行使下列权利：

　　(1) 选举产生业主委员会;;

　　(2) 批准业主委员会章程;

　　(3) 通过或者修改业主公约;

　　(4) 监督业主委员会的工作;

　　(5) 监督业主委员会的工作;

　　(6) 决定住宅小区物业管理重大事项。

　　第十五条 业主委员会章程和业主公约的示范文本由市房管部门制定。

　　第十六条 已交付使用的住宅小区入住达到50%以上时，开发建设单位应当在房管部门指导下负责召集首次业主大会或者业主代表会。业主委员会成立后，业主大会或者为主代表会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

　　第十七条 业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、居民委员会、物业管理公司等单位的有关人员和业主代表列席会议。

　　第十八条 业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生，每届任期3年。主任、副主任和其他委业主委员会可以设专职秘书一人，处理业主委员会日常事务。

　　第十九条 业主委员会行使下列权利：

　　(1)决定聘用或者解聘物业管理公司并与其签订或者终止《物业委托管理合同》

　　(2)批准本住宅小区公用设施专用基金的使用方案;

　　(3)审议本住宅小区物业管理服务费的收费标准;

　　(4)检查业主公约的执行情况;

　　(5)监督《物业委托管理合同》的履行;

　　(6)向物业管理公司提出业主的意见。

　　第二十条 业主委员会章程不得违反法律、

　　法规和规章。 　　第二十一条 业主委员会的管理费用按一定比例从住宅小区管理费中提取。

　　第二十二条 为主应当按期缴交物业管理服务费。

　　物业管理公司

　　第二十三条 设立物业管理公司，应当向市房管部门申领《珠海住宅小区物业管理资质证书》，并向工商行政管理机关办理登记注册，领取营业执照。

　　第二十四条 物业管理公司应当具有建设、市政、园林绿化、水电、财会等方面初级以上职称的技术人员。

　　物业管理公司所聘的管理人员和技术人员必须通过岗位培训，持证上岗。

　　第二十五条 物业管理公司的权利：

　　(1)制定本住宅小区物业管理规章制度;

　　(2)依据市政府规定的收费标准和《物业委托管理合同》收取物业管理服务费;选聘专营公司或者人员承担各项专营业务

　　(3)制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为;

　　(4)承担房管部门委托的事项。

　　第二十六条 物业管理公司的义务：

　　(1)以为业主服务为宗旨，注重社会效益和环境效益;

　　(2)负责住宅小区内物业的维护和养护;

　　(3)履行《物业委托管理合同》中规定的其他义务;

　　(4)执行市政府规定的收费标准;

　　(5)配合街道办事处、居民委员会和其他有关部门做好社会工作;

　　(6)接受房管部门，业主委员会和业主的监督。

　　第二十七条 房管部门对物业管理公司实行资质年审，并逐步实行等级制度。

　　第二十八条 物业管理公司应当定期听取业主对住宅小区物业管理的意见，每半年向业主公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的物业管理服务费的收支情况。

　　第二十九条 物业管理属于服务性行业，物业管理公司可以享受国家对第三产业的有关优惠政策。

　　住宅小区物业的维护管理

　　第三十条 物业管理公司受业主委员会委托，按照《物业委托管理合同》对住宅小区的物业进行维护和管理。

　　第三十一条 《物业委托管理合同》应当包括下列内容：

　　(1)住宅小区的名称、规模、户数;

　　(2)住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等的规模、数量和完好程度;

　　(3)业主委员会提供给物业管理公司的条件;

　　(4)委托管理事项及其标准;

　　(5)物业管理公司实施管理的计划方案;

　　(6)双方的权利的义务;

　　(7)合同期限;

　　(8)物业管理服务费收费标准;

　　(9)违约责任。

　　《物业委托管理合同》应当报市房管部门备案。

　　第三十二条 住宅小区内物业的

　　维修责任除在保修期内按规定由开发建设单位承担的以外，按下列规定划分：

　　(1)室内部分、由业主自行维修;

　　(2)房屋本体公用设施，由物业管理公司根据业主的要求进行维修，其费用由该房屋本体的业主共同分担;

　　(3)住宅小区内的公用设施、安全设施和公共场地等，由物业管理公司统一维修和养护，费用从物业管理服务费中支出，不足时可以申请公用设施专用基金，也可以向政府申请从城市维护费中给予适当补贴;

　　(4)住宅小区的水、电、煤气、通讯、有线电视等管线的维修和养护，由有关管理部门按其职责范围负责，所有管线安装必须符合规定，做到整洁、美观。

　　第三十三条 业主进行装修或者重新装修，应当通报物业管理公司，并由物业管理公司登记备查;有下列情形之一的，应当报市规划部门审批：

　　(1) 改变房屋结构的;

　　(2) 改变房屋使用功能的;

　　(3) 加大房屋负荷的;

　　(4) 影响小区景观的。

　　第三十四条 有关专业施工单位在住宅小区从事工程建设或者检修时，应当事先通知物业管理公司，并遵守住宅小区物业管理规定，物业管理公司应予配合。损坏住宅小区公用设施的，应当恢复原状或者按规定赔偿。

　　第三十五条 住宅小区的设施或植物影响有关专业公共设施的安全时，有关管理部门应当按专业维护管理规定，会同物业管理公司处理。

　　第三十六条 需要在住宅小区公共场地新建停车场、文体设施、商店或者其他服务设施的，须经业主委员会同意，并按规定办理有关手续后，方可施工。

　　第三十七条 物业管理公司利用住宅小区内公共场地和按规定划拨的商业用房的经营收入，必须用于住宅小区的维护和管理。

　　法律责任

　　第三十八条 业主有下列行为之一的，物业管理公司应当劝阻、制止，要求恢复原状或者赔偿损失;需要给予行政处罚的，由有关行政部门依法处理：

　　(1)擅自占用住宅小区绿化地或其他公共场地的;

　　(2)擅自改变房屋和配套设施的用途、结构、外观的;

　　(3)私搭乱建棚屋、在房屋公共使用部位堆放杂物、乱停车辆、破坏绿化、污染小区环境、制造噪声影响居民休息的;

　　(4)损坏住宅小区内的公用设施、设备的;

　　(5)违反住宅小区治安管理或者消防规定的;

　　第三十九条 业主逾期不交各项物业管理服务费的，业主委员会应当协助催缴，物为管理公司可能按规定加收滞纳金;连续3个月以上拒交各项物业管理服务费的，可按照业主公约的约定承担责任。物业管理公司对逾期不交各项物业管理服务费的，可以向民法院提起诉讼。

　　第四十条 物业管理公司有下列行为之一的，房管部门应当责令改正，赔偿损失，并可视情节处以警告、降低资质等级或者吊销资质合格证书的处罚：

　　(1)未按规定及时修缮房屋及公用设施、设

　　备的;

　　(2)管理制度不健全、管理混乱的;

　　(3)擅自改变公用设施和公共场地用途的;

　　(4)擅自提高物业管理服务收费标准的;

　　(5)其他不履行或者不完全履行《物业委托管理合同 》及本条例规定的义务的。

　　物业管理公司有前款行为之一的，情节严重的，业主委员会可以解除《物业委托管理合同》。

　　第四十一条 未经物业资质审查而擅自承揽住宅小区物业管理业务的物业管理公司，由市房管部门责令 其限期办理资质审查手续;逾期不办理的，责令其停止管理，并可以处以1000元以上5000元以下的罚款。

　　第四十二条 开发建设单位有下列行为之一的，由房管部门责令限期履行;逾期不履行的，由市房管部门暂停办理该开发建设单位所开发建设的物业的房产权证：

　　(1) 未按规定提供公用设施专用基金的;

　　(2) 未按规定提供住宅小区管理专用房屋、商业用房的。

　　附则

　　第四十三条 市政府可以根据本条例制定实施细则。

　　第四十四条 属于居民委员会管理的物业，应当逐步依照本条例实施管理。写字楼、商住楼、工业区的物业管理可以参照本条例执行。

　　第四十五条 本条例自1997年1月1日起施行。

篇4：物业管理条例(2007修改)

　　国务院关于修改《物业管理条例》的决定

　　中华人民共和国国务院令

　　第504号

　　现公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自20**年10月1日起施行。

　　总　理　 *

　　二○○七年八月二十六日

　　国务院关于修改《物业管理条例》的决定

　　根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对《物业管理条例》作如下修改：

　　一、将第十条第一款修改为：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”

　　删除第十条第二款。

　　二、将第十一条修改为：“下列事项由业主共同决定：

　　“(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　“(二)制定和修改管理规约;

　　“(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　“(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　“(五)筹集和使用专项维修资金;

　　“(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　“(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

　　三、将第十二条修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　“业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　“业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

　　四、将第十九条第二款修改为：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”

　　此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。

　　本决定自20**年10月1日起施行。

　　《物业管理条例》根据本决定作相应的修订，重新公布。

　　物业管理条例

　　(20**年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布　根据20**年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订)

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

　　第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

　　第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

　　县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第二章 业主及业主大会

　　第六条 房屋的所有权人为业主。

　　业主在物业管理活动中，享有下列权利：

　　(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的

　　服务; 　　(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

　　(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

　　(四)参加业主大会会议，行使投票权;

　　(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权;

　　(六)监督业主委员会的工作;

　　(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

　　(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

　　(十)法律、法规规定的其他权利。

　　第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

　　(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

　　(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

　　(五)按时交纳物业服务费用;

　　(六)法律、法规规定的其他义务。

　　第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

　　第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条 下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

　　住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

　　业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

　　(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(四)监督管理规约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

　　管理规约对全体业主具有约束力。

　　第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

　　第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

　　在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

　　住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

　　第三章 前期物业管理

　　第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物

　　业服务合同。 　　第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

　　第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

　　第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

　　第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

　　第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

　　第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

　　第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

　　第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

　　第四章 物业管理服务

　　第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

　　国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

　　第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第三十四条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

　　第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

　　物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

　　第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十七条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

　　业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

　　第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

　　第三十九条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

　　物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

　　第四十条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

　　第四十一条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　第四十三条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

　　第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

　　第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

　　物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

　　有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

　　第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

　　物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

　　第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。

　　物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。

　　第四十九条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　第五章 物业的使用与维护

　　第五十条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途

　　。 　　业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

　　第五十一条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

　　业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

　　第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

　　前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

　　第五十三条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

　　第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

　　第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　第五十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

　　第六章 法律责任

　　第五十七条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

　　第五十八条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第五十九条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

　　第六十条 违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第六十一条 违反本条例的规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十二条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　第六十三条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

　　第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;

　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

　　第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　第六十八条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

　　第六十九条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

　　第七章 附 则

　　第七十条 本条例自20**年9月1日起施行。