义乌市关于进一步加强和规范物业管理工作的意见(2014年)

　　义乌市关于进一步加强和规范物业管理工作的意见(20**)

　　各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：

　　为进一步加强和规范全市物业管理工作，提升物业管理水平，助推全国文明城市创建，根据《浙江省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，经市政府研究同意，制订如下意见。

　　一、总体要求

　　(一)指导思想

　　按照城乡一体化、运作市场化、服务品质化的要求，进一步健全物业管理体系，完善物业管理机制，提高物业管理水平，促进物业管理持续健康发展。

　　(二)基本原则

　　1.统一领导，分级管理。全市物业管理实行统一领导、综合协调，建立市、镇(街道)、社区(村)三级物业管理体系。

　　2.条块结合，属地负责。加强物业管理部门指导、管理和监督职能，强化镇(街道)属地管理责任，发挥社区(村)主体作用。

　　3.依规管理，因地制宜。按照省物业管理条例，坚持规范管理、公开透明、有序运作，根据城乡物业项目类型，坚持分类实施、市场运作、稳步推进。

　　4.业主参与，共建共享。强化业主在物业管理中的自治作用，明确权利和义务，引导业主共建宜居小区、共享品质生活。

　　二、明晰职责，建立三级物业管理体制

　　(三)明确市级部门管理监督职责。成立市物业管理工作领导小组，由分管城建副市长任组长，建设、发改、行政执法、规划、环保、工商、司法、公安、消防、社区集聚办公室、流动人口管理局、质监等部门为成员单位。领导小组下设办公室，办公室设在市建设局，由市建设局局长任办公室主任。建立物业管理联席会议制度，研究部署、综合协调全市物业管理工作。强化市建设局行业主管部门职责，负责物业服务行业的指导、管理和监督，研究制定全市物业管理政策，对镇(街道)、物业管理工作进行指导、考核。

　　(四)明确镇(街道)属地管理职责。镇(街道)负责辖区内物业管理的组织领导和管理监督工作，指导业主大会、业委会的成立和换届，负责对业委会开展工作的活动经费进行监管。协调社区居委会(村委会)、业委会和物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷，对辖区内物业管理工作进行日常检查和年度考核。镇(街道)设立物业管理办公室，由分管城建或社区的副镇长(副主任)兼任办公室主任，街道配备2-3名、镇配备1-2名人员负责日常工作。

　　(五)明确社区居委会(村委会)物业管理职责。将物业管理职能纳入社区居委会(村委会)工作职责范围，全面落实物业管理各项工作。协助指导业主大会、业委会的成立和换届，协调业委会、业主与物业服务企业关系，调处各类物业管理纠纷。社区居委会(村委会)设立物业管理服务站，由社区居委会(村委会)负责人任站长，片区民警、行政执法队员兼任副站长，配备人员1-2名。

　　三、因地制宜，确定社区物业管理的模式和组织形式

　　(六)新建住宅小区物业。要严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级性物业管理。规划、建设等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关口。新建住宅小区要严格落实竣工验收备案制度和配套设施交付使用许可制度。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业管理服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级性管理服务。

　　(七)改造后的农村社区和旧住宅小区物业。要根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定各物业管理服务区域;以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会;以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业管理服务活动。要加大对旧住宅小区和农村社区的改造力度，逐步解决旧住宅小区环境、配套等方面的问题。对改造后具备条件的农村社区和旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务;对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头，组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、护安为主要内容的基础性管理服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题。

　　(八)物业管理服务内容与收费标准。物业服务收费根据物业的类型，物业服务的不同阶段，提供服务的性质、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。1.5万平方米以上的普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价。非住宅物业、排屋、别墅等高标准住宅以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。农村社区和旧住宅小区的物业管理服务内容和收费标准，可根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与接受委托的物业服务企业，签订服务

　　>合同，并在小区内公布实施。

　　四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作

　　(九)规范物业项目的前期管理工作。新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。建设部门与开发建设单位签订房地产开发建设合同中，要明确项目前期物业管理责任。开发建设单位在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业管理方案，预留前期物业管理保证金和物业管理用房，并按规定选聘有资质的物业服务企业，进行前期物业管理。关于前期物业管理的相关规定，由市建设局另行制定。

　　(十)提升业主自治管理能力。业主、业主大会、业主委员会应当依法维护在物业管理活动中的权利，充分履行义务、承担职责。市建设局和镇(街道)要按照行政引导和业主自治相结合的原则，切实加强对业主大会和业主委员会工作的指导和监督。规范业主自治组织建设，充分发挥社区居委会和基层党组织的作用，把好程序关和人选关，从热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主中推选业主委员会的组成人员。加强综合业务知识培训，定期组织业主委员会成员学习物业管理政策法规和相关管理知识，提高依法履行职责的能力。健全民主管理监督机制，指导业主大会制定议事规则和管理规约，完善小区重大事项的公开公示制度。探索建立保障业主委员会正常开展工作的激励和约束机制。物业服务暂由社区直接组织管理的，社区居委会要通过多种形式加强沟通联系和宣传教育，听取业主意见，尊重业主意愿，引导和促进业主积极参与管理。

　　(十一)规范物业相关合同管理工作。一是开发建设单位与房屋买受人签订的商品房买卖合同，要有物业管理的相关条款，约定房屋交付使用后，物业管理的主要内容、管理服务等级及对应的收费标准。二是业主委员会成立前，开发建设单位要与选聘的物业服务企业签订前期物业管理委托合同。三是业主与物业服务企业依据商品房买卖合同，签订前期物业管理服务合同和业主临时管理规约，并履行规约。四是业主委员会成立后，应当代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业管理服务合同，约定各自的权利、义务和责任。对物业服务企业违反合同约定的，由业主委员会按合同约定予以处理;双方有争议的，由社区居委会调处;调处不成的依法解决。

　　(十二)规范物业服务收费机制。切实加强监管，对违反规定的收费行为，依法及时进行查处。物业服务企业应当将企业营业执照、资质证书、物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况及联系方式、服务投诉电话;物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计收方式、价格举报电话等物业信息在物业收费处公开。积极化解收费矛盾，要认真分析当前物业服务管理中“收费难、纠纷多”的各种具体原因，研究落实破解难题的有效措施。因开发建设遗留问题或物业服务质量引起的矛盾纠纷，规划、建设和镇(街道)要督促相关责任单位及时妥善处理;对拒缴、欠缴物业服务费的，业主委员会要协助物业服务企业督促催缴。发挥公务人员在和谐社区建设中的模范带头作用，建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度，要把干部职工支持参与物业管理和及时缴纳物业服务费用的情况，作为机关作风建设与创建文明单位的重要考核内容，健全各级党政组织齐抓共管的责任机制。

　　(十三)规范物业服务行为。物业服务企业做好物业管理区域内的设施维护、环境保洁、绿化养护、公共秩序维护等工作。建立物业服务标准化体系，明确质价相符的物业服务标准。完善财务公开公示制度，定期公布物业费等收支情况。强化物业信用信息管理，全面记录物业服务企业的信用信息。健全物业服务投诉责任机制，及时查处物业服务企业的不良行为，实施业主满意度测评。完善退出机制，对物业服务企业中途退出或终止服务的，要监督其依法移交物管用房、剩余经费和相关资料，指导业主委员会做好交接审计工作，加强对业主共有财产的监督管理。加强对物业服务企业履约情况的监管，积极推行物业服务企业履约保证金制度。建立健全物业管理激励机制，依据国家、省、市优秀住宅小区的创优标准，评选市优秀物业服务企业、优秀物业管理小区、优秀业主委员会。年终对工作突出、管理到位的相关职能部门、镇(街道)及物业服务企业进行表彰，市政府每年安排一定资金用于奖励相关职能部门、镇(街道)和优秀物业服务企业、优秀业主委员会。

　　(十四)规范专项维修资金管理。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造，任何单位和个人不得挪作他用。市建设、财政、物价部门要根据国家和省有关规定，按照“专户储存、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，研究制定住宅专项维修资金的管理措施，明确资金交存、账户设置、使用管理等程序规范，完善监管机制，落实监

　　管责任。要加大专项维修资金归集、使用的监管力度，确保按规定交存到位，专款专用。新建物业首期专项维修资金交存标准为：不带电梯的物业50元/平方米，带电梯的多层、高层及与高层主体结构相连的物业100元/平方米，排屋、别墅75元/平方米。对部分老小区专项维修资金管理中的历史遗留问题，要研究制定相应的措施，区别情况，妥善处理。房屋开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担相应的物业保修责任，并负责处理在开发建设和销售环节中造成的遗留问题。市建设局和镇(街道)要依法加强监督管理，及时调处有关矛盾纠纷。

　　五、部门联动，形成物业管理工作合力

　　(十五)明确物业管理相关部门职责。市建设局：负责研究制定全市物业管理发展相关配套政策;负责全市物业管理工作市场监管、日常检查、指导及考评;指导和培训各镇(街道)开展物业管理监管工作。发改委：负责制定普通住宅小区的前期物业服务收费和停车服务收费办法，依法查处物业管理中的价格违法行为。行政执法局：负责物业管理区域内相对集中行政处罚权实施范围内的违法违规行为的行政处罚工作。规划局：负责物业管理区域内涉及规划违法行为的认定工作。工商局：负责物业管理区域内个人和企业的营业执照核发，依法查处虚假广告、无照经营等违反工商法律法规的行为。公安局：负责指导落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安安全防范等工作。公安局派出所：对住宅区的物业服务企业进行日常消防监督检查，开展消防安全宣传教育等工作。流动人口管理局：负责对房屋群租行为的认定工作。消防部门：对物业管理区域内的消防设施和消防工作进行指导检查，依法查处破坏消防设施等违法行为。市质监局：负责对各小区消防设施、电梯等特种设备的安全检测工作。

　　(十六)实施物业管理联合执法。建立镇(街道)物业管理联合执法机制，由镇(街道)牵头，公安、工商、规划、环保、建设等部门共同参与的物业管理联合执法队伍，明确执法权限，完善执法程序。推进“智慧物业”建设，建立物业管理违法行为信息报送和结果反馈信息系统，及时发现查处各类违法行为。

　　(十七)加强物业管理纠纷调解。建立以市建设局、镇(街道)司法所和社区人民调解委员会为主体的三级物业管理纠纷调解工作体系。强化物业纠纷诉前调解，成立由市法院、司法局涉诉纠纷人民调解委员会及市建设局共同组成的诉前联合调解小组，负责全市涉诉物业管理纠纷案件的调解。建立物业纠纷诉讼快速处理机制，对调解未果的物业纠纷，实行快审快结快执。

　　义乌市人民政府办公室

　　20**年1月13日

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2：北仑区加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见（2014）

　　 　　仑政办〔20**〕23号

　　各街道办事处，各乡镇人民政府，区政府、开发区管委会各部门、各直属单位，驻区垂直管理各单位：

　　《北仑区关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》已经区政府研究同意，现予以印发，请认真贯彻执行。

　　宁波市北仑区人民政府办公室

　　20**年3月4日

　　北仑区关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见

　　根据浙江省政府办公厅《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》、《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》及宁波市政府办公厅《关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》，为切实加强对我区物业管理工作的领导，提升和促进物业服务业在城市管理和人民群众生活品质中的不可或缺的作用。现就我区进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展提出如下意见：

　　一、指导思想和基本原则

　　全面深入贯彻落实党的十八届三中全会精神，坚持以***为指导，以改善人居环境和构建平安、宜居、和谐社区为目标，以解决群众反映强烈、影响社区和谐稳定的突出问题为突破口，按照以人为本、服务为先、属地为主、部门联动、业主自治、综合施策的原则，完善物业管理工作体系，深化体制机制创新，优化行业发展环境，不断提升物业管理和行业发展水平，形成与现代都市相适应的行业发展新格局，努力为加快推进“两个基本”目标、建设“四好示范区”创造良好条件。

　　二、工作目标

　　通过5年的努力，全区物业管理和物业服务业发展水平明显提升。

　　--物业管理工作体系进一步完善。将物业管理工作纳入区政府对各街道(乡镇)年度工作目标考核，街道(乡镇)物业管理服务站实现全覆盖，社区物业管理实现机构、人员、职责、经费四落实，“区、街道、社区”三级物业管理体系健全、职责明确、衔接顺畅。

　　--联动工作机制进一步健全。属地街道(乡镇)作用得到充分发挥，各职能部门履职到位，综合执法运行机制完善，物业管理区域内的突发事件得到及时有效处理，违章搭建、违规装修、破坏公绿、无序停车等行为得到有效遏制，物业管理秩序得到有效维护。

　　--行业发展环境进一步优化。将物业服务业纳入现代服务业扶持范畴，全面落实税收支持、财政补贴、人才引进、业务培训等配套政策措施，不断优化行业发展环境。积极探索完善老旧住宅小区、拆迁安置小区、保障性住房小区的长效管理机制。

　　--企业实力进一步提升。加快打造具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的物业服务企业，培育年营业收入5000万元以上的企业2-3家，其中1家企业年营业收入力争达到1亿元以上。再培育区内二级物业管理资质的企业2-3家，其中一级物业管理资质的企业1-2家。

　　三、工作措施

　　(一)明确责任，构建三级物业管理体系

　　按照“条块结合、属地管理”的原则，继续深化区、街道(乡镇)、社区三级物业管理体系。明确管理职责，落实工作任务，充分发挥社区基层组织作用，推进物业管理工作。

　　1.成立区物业管理领导小组。分管副区长为组长，区政府办副主任、区住建局局长为副组长，成员为区住建局、区财政局、公安分局、规划分局、城管局、市场监管局、环保局、物价局、民政局、司法局、各街道(乡镇)分管领导。主要职责：负责全区物业管理工作的领导和综合协调，落实物业管理补贴(奖励)经费和人员经费，将物业管理纳入街道(乡镇)的年度目标考核，制定物业管理考核办法，组织实施具体考核工作。各成员单位明确一名工作人员协调处理物业管理的相关事项。

　　物业管理领导小组下设物业管理中心，设在区住建局。物业管理中心主要职责为：物业管理法律法规、政策的贯彻落实;物业招投标管理;物业服务企业资质管理和区物业专项维修资金管理;物业服务企业业务指导、业绩考核;物业管理和业主大会活动的监督、指导;监督新建项目物业管理用房、经营用房配置;业主、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中重大投诉问题的协调;开展物业管理相关法律法规、政策的调研、制定和宣传。

　　2.街道(乡镇)设立物业管理服务站，负责对辖区内物业管理工作的统筹协调。明确分管领导(拟以分管社区领导)，责任科室长为站长，根据辖区物业管理情况配备一至两名专职物业管理员。街道(乡镇)物业管理服务站主要职责为：指导业主大会、业委会的成立和换届，规范业委会运作，协调社区居委会、业委会和物业服务企业之间的关系;参与辖区内前期物业招投标工作，负责小区物业服务企业退出监管工作;指导社区居委会和业委会正确使用物业专项维修资金;对辖区内的物业服务企业进行日常考核，并督促有关问题的整改。辖区办事处要定期不定期组织办事处物业管理服务站、社区、派出所、物业公司、业主委员会等参加的联席会议解决物业管理中存在问题及较大矛盾纠纷协调。

　　3.社区设物业管理办公室。由社区主任兼任物业办主任，配备一名专职物业管理协调员。社区物业管理办公室的主要职责为：负责小区物业管理的日常指导工作，及时了解业主需求，参与物业服务企业的日常考核，指导业委会依法开展业主自治工作，监督物业服务企业履行合同约定。业委

　　

　　会未成立前，由社区居委会暂时代理业委会的职责。

　　进一步加强社区居委会、业委会、物业服务企业三方联动，形成工作合力。建立由社区居委会牵头，业委会、物业服务企业共同参与的物业小区联席会议制度，定期不定期通报有关情况，共同商议解决小区物业管理服务中出现的矛盾和问题。倡导业委会成员通过依法选举成为社区党组织和社区居委会成员。积极探索社区居委会、业委会和物业服务企业创建联合党支部，充分发挥党员在业主自治、和谐小区创建中的作用。

　　(二)因地制宜，积极探索形式多样的物业管理模式

　　规范物业服务行为，提高物业服务和管理水平，提升业主对物业管理的满意度，积极探索符合我区的物业管理模式。

　　1.拆迁安置小区，推行“政府参与--乡亲式服务”的模式。拆迁安置小区推行建立“乡亲式服务”即引导失地安置人员参与到小区管理中来，指导并成立以失地人员为主的业主委员会，采取与社区联动的方式快速化解矛盾纠纷;建立和完善小区财务管理公开制度。政府部门在原有奖励补助的基础上，建立专项培训资金，通过培训提升失地人员从事物业服务的水平。

　　2.老旧住宅小区，按照“分步实施、先易后难”的原则，对全区旧住宅小区，分期分批进行整治。具体工作措施：一是对整治后具备物业管理条件的，由社区组织成立业主委员会，并选聘专业物业管理企业，按等级实施物业管理服务。二是对暂不具备物业管理条件的，由社区居委会牵头，落实以保洁、保安、公共设施维护为主要内容的基础性自助式管理。三是对个别不能形成小区的住宅楼，采取“栋楼管理”模式，由社区负责组织该住宅楼居民开展简单的保洁服务和公共设施维护。

　　3.其他住宅小区管理，结合小区实际情况推行“品牌--市场化”或“沟通--菜单式服务”的模式。“品牌--市场化”模式即通过市场竞争促使企业优胜劣汰，逐步形成品牌优势企业，促进物业管理企业向品牌化发展。“沟通--菜单式服务”模式，即将物业管理服务方式从包干制管理改为佣金制(即“菜单式、管家式”)服务;业主采取“点菜”方式选择所在小区各自需要物业管理服务项目，以服务内容、标准确立收费价格，逐步形成业主“主动购买服务”的意识。

　　(三)加强物业服务行业监管

　　区住建部门应加强对全区物业服务行业的监管，健全市场准入、退出机制，加强区外物业服务企业进区备案管理，强化物业招投标监管，切实规范物业服务市场秩序;完善物业服务企业信用体系，将物业服务企业前期物业管理情况和信用记录与资质晋升、招投标、政府补贴等挂钩;推行岗前培训和继续教育制度，建立物业服务关键岗位人员持证上岗制度，全面提高物业服务从业人员职业素质。

　　区物价主管部门应加强物业服务收费的监管、监督和指导物业服务项目按质定价，加大对违法违规收费行为的查处力度，会同物业主管部门制定《北仑区普通住宅物业服务等级和收费标准》，并适时作出调整。实行物业服务收费公示制度。在全区住宅小区建立服务收费公示栏，将物业服务收费的项目和标准向小区业主全面公开，充分发挥业主的监督作用，提高物业服务企业经营透明度。

　　要加强物业专项维修资金的使用和管理。按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，完善专项资金收缴、移交、使用、账户设置、监督管理的具体程序，确保专项维修资金合理使用。

　　(四)着力解决物业小区管理突出问题

　　针对物业管理中业主反映较为集中、影响小区和谐稳定的突出问题，各相关职能部门应按照各自工作职责，积极受理业主投诉，及时查处违法违规行为，形成各部门齐心协力、齐抓共管的工作格局。

　　1.加强物业小区房屋装修管理。

　　物业服务企业应切实做好房屋装修备案、日常巡查等工作，将房屋装修的禁止行为和注意事项书面告知房屋所有人、使用人;发现可能存在违法装修情形的，要立即进行劝阻;劝阻无效的，要及时报告相关职能部门。房屋使用安全管理部门应切实强化房屋装修管理，配合区城管部门依法及时查处影响房屋使用安全的行为。区城管、规划部门应加大对违法搭建、破墙开店、开挖室内地坪等违法违规行为的查处力度，在接到投诉举报后应及时派员查处。街道、社区应加强辖区内房屋装修管理的宣传教育和督促检查。

　　2.加强物业小区停车管理。

　　物业服务企业应切实做好物业小区内车辆停放秩序的维护工作，引导业主有序停车。区公安(交警)部门应指导物业服务企业、业主委员会科学划分停车位，合理制定物业管理区域内的行车路线。对于小区内破坏消防设施、占用消防通道、乱停车等违法违规行为，在物业服务企业劝阻无效后，区公安(交警、消防)部门应及时受理投诉并介入处理，对恶意堵塞进出通道的车辆实施拖离。

　　3.加强物业小区治安、环境卫生管理。

　　物业服务企业应按照合同约定做好物业小区内公共秩序维护、环境卫生管理等工作。区公安部门应加强小区安全防范工作指导，督促物业企业落实人防、物防、技防措施，减少偷盗发案率;加大对房屋租赁、无证养犬等行为的查处力度。区城管部门应严厉查处破坏公绿、违法户外广告等行为。区市场监管部门应加强对小区内违法经营现象的监管，对未能提供合法有效经营场所证明的，不予核发营业执照;会同相关部门取缔物业小区内无证经营行为;依法查处物业小区内的违法广告。

　　4.加强业委会自治管理。

　　街道办事处和社区居委会应积极牵头组织、指导物业小区尽早成立业委会;业委会应依法履行职责，接受街道办事处和社区居委会的监督和指导，督促和协助物业服务企业履行约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷;业委会活动经费可以按规定在物业共用部位、共用设施设备经营收益中列支，并做到财务公开;区住建、公安、城管等部门要加强对业委会的对口业务指导和培训，不断提高业委会自我管理和自治能力;积极探索民政部门赋予业委会独立法人资格;探索试行现有

　　

　　物业小区业委会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业的管理模式。

　　四、加大对物业服务业的扶持力度

　　(一)促进行业提升发展

　　根据省、市规定物业服务业纳入现代服务业范畴，享受现代服务业各项优惠政策。鼓励物业服务企业转型升级，在服务领域上，从住宅小区、商务办公楼向医院、学校、厂房、城市综合体、市政设施、公共建筑、农居点等拓展;在服务内容上，从传统的建成交付后的建筑物管理向物业全过程管理和为业主提供全方位服务延伸拓展，加快形成完备的现代物业服务体系。机关、事业单位、国有企业的办公生产用房，原则上应当采用公开招标方式择优选聘具有相应物业经营资质和市场信用等级的物业服务企业，支持和推动我市现代物业服务业发展。

　　(二)落实财政税收扶持政策

　　1.积极贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策。根据省地税局、省国税局、省住建厅联合制定的《关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》(浙地税函〔20**〕286号)规定，切实落实物业服务业税收扶持政策关于合理确定税基、减免相关税收、不征收营业税项目、规范税收减免程序等要求，完善我区现代物业服务业税收扶持政策。

　　2.继续实行拆迁安置小区内拆迁安置户的物业管理“以奖代补”和物业管理优秀老住宅小区奖励政策。根据《关于进一步加强物业管理工作的意见》(仑政〔20**〕36号)，完善拆迁安置小区和老住宅小区物业管理考核细则，促进物业服务企业提高服务水平。每年底物业主管部门会同相关职能部门和所属街道(乡镇)进行考核，根据考核结果进行奖励。

　　3.继续实行住宅小区生活垃圾集中清运、小区路灯照明电费补贴政策，区财政核实基数，实行绩效评价，由街道(乡镇)统一安排、实施。

　　(三)规范物业服务相关收费

　　凡由政府及相关职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。供水、供电、供气、供热等专业单位要向物业管理区域内实际使用的个人、单位等最终用户收取费用。住宅小区共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气与民用同价。规范物业消防、安全等相关职业技能培训收费，按实际成本价核算并报物价部门备案。

　　五、强化组织保障

　　(一)成立物业管理领导小组

　　由区政府分管领导担任组长，区政府办副主任、区住建局局长为副组长，成员为区住建局、区财政局、公安分局、规划分局、城管局、市场监管局、环保局、物价局、民政局、司法局、各街道(乡镇)分管领导。各单位明确人员各司其职，密切配合，共同推进现代物业服务业加快发展。

　　(二)将物业管理工作纳入年度目标考核

　　物业管理工作纳入区政府对各街道(乡镇)的目标责任制考核范围，由物业管理领导小组负责制定物业管理考核办法与评分细则，并会同相关部门实施考核。

　　(三)倡导机关党员干部发挥模范带头作用

　　积极倡导机关事业单位党员领导干部自觉遵守业主管理公约和物业管理各项规章制度，行使业主权利，履行业主义务，树立公职人员良好的社会形象。对有违法搭建、破坏公绿、破墙开店、违法出租、欠缴物业服务费等不良行为，且经劝阻无效的，由街道、社区核实后将名单上报有管理权限的纪检、组织部门处理。

　　(四)加强舆论宣传引导

　　广泛宣传物业管理政策措施，在全社会形成人人自觉遵守相关规定、共建和谐宜居小区的良好氛围。新闻宣传部门应指导各类新闻媒体坚持正面宣传引导，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大业主依法理性维权，促进物业服务业持续健康发展。

篇3：深圳市宝安区关于进一步加强物业管理服务工作的指导意见

　　深圳市宝安区关于进一步加强物业管理服务工作的指导意见

　　宝安区政府

　　为进一步加强和规范物业管理服务工作，充分发挥物业管理服务在社区建设中的基础性和源头性作用，促进社会和谐发展，结合我区实际，提出如下指导意见。

　　一、指导思想和工作目标

　　（一）指导思想。以*理论、“***”重要思想和科学发展现为指导，全面贯彻落实党的十八大精神，坚持“政府引导，市场主导，企业运作，社会参与”的基本原则，努力完善物业管理服务政策文件，不断创新物业管理服务机制，发挥物业管理服务在社区服务、社区管理和社会建设的源头性和基础性作用，通过物业管理服务不断创新社区服务、社区管理和社会建设的新思路，努力建设现代化国际化新宝安。

　　（二）工作目标。到20**年“十二五”末，物业管理服务制度基本完善；物业管理进社区工作任务基本完成；物业管理服务队伍素质和管理服务水平进一步提高，国家一级资质物管企业数增加20%以上；符合法定条件的住宅小区业主委员会成立率同比增长90%以上；创建深圳市优秀物业管理项目10个以上；物业管理各类有效投诉处理率100%；物业专项维修基金应缴尽缴，使用规范合理；社区文化活动健康向上。力争通过五年的努力，把广大社区建设成为设施完善、管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、服务优良、文化先进、包容和谐的社会主义新型社区。

　　二、解放思想，大胆创新，努力探索一条符合宝安实际的社区物业管理服务新路子，为社区建设服务

　　（三）加大宣传力度，积极营造良好的舆论氛围。各有关单位要以区委五届二次会议精神为指导，把握正确的舆论导向，加强政策法规宣传，提高居民知法守法和依法维权意识，同时，采取生动活泼，形式多样，群众喜闻乐见的宣传方式，广泛开展物业管理服务论坛、法制讲座、文艺沙龙等宣传活动，强化与新闻媒体的沟通和互动，形成良好的舆论氛围；通过各级财政的适当支持，大力推进各种形式的文化进社区活动，用高尚的文化引领和谐社区的创建。

　　（四）大力引导和支持成立物业服务类社会组织，通过行业自律自治减轻政府机构的工作压力。区行业主管部门要在现有法规框架内，抓紧研究、积极探索，通过财政资金的适当支持，成立相应的物业服务类社会组织。一是规范和完善物业管理协会的运作。发挥物业管理协会在创建品牌、服务企业、规范和促进行业发展、行业自律等方面工作的作用。二是探索成立业主委员会协会。通过协会规范业委会的运作，提高业委会的工作水平，协调解决业主与物业管理企业之间、业主委员会与物业管理企业之间的矛盾。三是成立物管协会和业委会协会联席会议。由区物业管理主管部门、物管协会和业委会协会人员组成联席会议，定期和不定期召开会议，沟通有关信息，分析有关形势，向主管部门提出建设性工作意见，重点协调解决物业管理工作中的矛盾，力争一般矛盾纠纷在联席会议中得到解决。四是探索成立“村改居”小区物业管理事务联络协调机构。引导“村改居”小区以成立物业管理事务联络协调机构等形式，搭建“村改居”小区自我管理、自主决策、自觉接受政府监督指导的平台。

　　（五）通过政府购买服务的方式，把一些行业服务性工作委托第三方社会机构落实。要以政府购买服务的方式，大力支持、引导、规范各类专业的物业管理第三方社会机构，把政府机构从大量事务性的工作解脱出来。一是引进专业的业主大会成立及运作辅导机构，对业主大会与业主委员会的成立和运作进行指导，对业主委员会委员与业委会执行秘书进行培训。二是区住宅局可以聘请高水平的专业物业管理公司或物业管理顾问机构，为社区物业管理工作提供业务指导和对社区物业管理人员进行培训，提高整体的物业管理服务水平。三是区住宅局可以聘请第三方评估机构，对物业管理企业的管理服务水平进行评定，为业主或业委会选聘物业管理企业提供参考。

　　（六）加强扶持引导，促进物业管理进社区工作的可持续发展。一是实施考核奖励。针对社区物业管理三年补助后普遍面临的经营问题，按照财政资金竞争性分配原则，采取“以奖代补”的方法给予继续三年左右的考核奖励，建立健全社区物业管理的激励机制。二是培植样板小区。20**年开始，要在全区每个街道各选择1个小区作为试点，加大资金投入力度，从硬件设施、管理服务、人文环境等方面，高标准高要求打造标杆社区、样板小区，并通过以点带面，推动全区社区物业管理水平的提升。三是加强机制创新。区财政、住宅等部门要牵头组织街道办，按照市财政、区财政和街道、社区、居民各筹措一点的原则，探索设立“村改居”小区公配设施维修基金，建立社区公配设施建设、改造、维修、养护和管理的长效机制。四是促进收费管理。区行业主管部门要协调发改等部门，研究制订出台“村改居”物业管理收费指导标准，促进社区物业管理收费的菜单化、市场化和公开化。同时，各相关单位要加强沟通协调，共同探索解决社区停车场办证难问题，不断增强社区自我造血功能，促进其市场化运作和健康发展。另外，要引导社区居民积极参与考核评定工作，通过张榜公布、舆论监督等方式，努力培养社区居民的公民意识和市民意识，提高物业管理缴费率。五是加强工作考核。绩效部门要把物业管理进社区工作情况列入对街道、社区的年度考核范围，督促各街道、社区加强对物业管理进社区工作的督导力度，并将“城管进社区”以及出租屋管理、门禁系统

推广、“两强”管理等工作有机结合起来，切实提高社区综合治理水平。

　　（七）加强监管督导，促进物业管理服务行业规范发展。一是加强对物业服务企业的监管。监督检查物业服务企业有无存在无证经营和未经招投标取得管理项目等方面的行为，规范行业的管理。二是加大业主委员会成立和监管力度。要鼓励和支持符合条件的住宅小区依法成立业主大会和业主委员会，保障业主对小区公共事务和物业管理服务工作进行监督的权利。要认真做好业主大会成立及业主委员会选举的组织、协调和指导工作，严格把关每一个工作环节。区住宅局要进一步制订完善相关工作标准、工作程序和廉政准则，推动业主委员会工作的公平、公正和公开。三是加强物业管理财务审计和公开。建立健全物业管理财务监督和公示制度，落实小区物业管理年度财务审计工作，督促物业企业定期公开收支账目，提升财务公开透明程度，保障业主知情权和监督权。四是完善社区治理结构。要按照属地管理与行业管理相结合的原则，积极开展探索试点，在社区居民、业主委员会和物业管理队伍中发展党群组织，建立党群组织与业委会等其它组织相互参与、互相促进的社区治理格局，充分发挥党群组织在政策宣传、信息报送、矛盾协调等方面的作用。

　　三、加强领导，落实责任，在抓好物业管理服务的工作中夯实基层基础工作

　　（八）建立物业管理服务三级管理体制。区住宅局要切实加强对全区物业管理服务工作的规划、指导、协调和监管工作；各街道要成立专门的管理协调机构；各社区工作站要明确专（兼）职的工作人员，形成区、街道、社区三级管理体制，切实加强对社区物业管理工作的领导。

　　（九）落实领导责任制。区、街道要建立健全物业管理服务领导机构和办事机构，主要领导亲自抓，分管领导具体抓，班子成员协助抓，各级领导层层抓。把物业管理服务工作作为社会建设的具体工作，摆上重要议事日程，纳入领导班子考核目标，一级抓一级，层层抓落实。同时，要在资金方面给予大力的支持和保障。

　　（十）构建矛盾纠纷有效化解的工作网。有关单位要加强沟通协作和信息交流，完善工作协调机制，通过建立物业管理服务联席会议等平台，构建矛盾纠纷有效化解的工作网，及时、妥善处置物业管理重大事件和复杂矛盾纠纷，做到小事不出社区，大事化解在街道，重大事项在区级集中处理。区住宅局要加强与法院系统的沟通协调，探索设立绿色通道，对简单、清晰的物业管理纠纷案件快审快判。

　　（十一）各有关单位要根据自身的职能职责，大力支持和积极配合，共同抓好物业管理服务工作，形成齐抓共管的良好局面。

　　区住宅局负责全区物业管理活动的监督管理工作，开展物业行业执法检查，及时处理物业服务违法违规信访投诉，维护物业管理市场秩序，负责物业专项维修资金的归集和使用监管，办理市、区政府及上级主管部门交办的物业管理投诉事项。

　　各街道办负责本街道辖区物业管理活动的监督管理工作，处理辖区内关于业主、业主大会和物业服务企业违反物业管理法律法规和物业服务合同约定的信访投诉，及时、准确地向上级部门反映工作情况。发现业主大会、物业管理企业的违法违规行为属于区住宅局查处职责范围的，及时提出处理意见报区住宅局查处。

　　区建设局区建设局负责调查处理报建项目中发生的建筑工程质量问题，房屋装修过程中擅自变动房屋主体结构或承重结构问题，监督管理燃气相关工程建设和燃气企业使用燃气设施的安全行为。

　　区规划土地监察机构负责调查处理未经批准擅自改变房屋使用功能及违法加建、扩建、改建建筑物、构建物等违法建筑行为。

　　区规划国土部门负责配合调查并协调市规划土地监察机构调查处理违法处置停车场和会所等配套设施行为。

　　区环境保护和水务局负责调查处理住宅区工业生产性噪声、建筑施工噪声及其它社会生活噪声污染问题、餐厅排烟系统和化油池问题，协调上级环保部门调查处理电磁辐射污染问题。

　　区城管局（执法局）负责调查处理未依法取得《施工许可证》擅自进行改建工程（包括二次装修）施工问题、住宅区内乱摆卖和乱张贴问题、非法燃放烟花爆竹问题，协调处理养犬问题。

　　区安监局负责调查处理小区内违法生产、经营危险化学品的行为。

　　区公安分局负责监督管理小区治安和消防安全问题，以及调查处理存放不符合安全标准的剧毒和放射性危险性物品问题。

　　市场监督管理分局负责调查处理职责范围内的物业管理和停车场违法违规收费问题，必要时可会同区住宅局调查处理。

　　交警大队负责牵头调查处理停车场管理问题及车辆恶意堵塞小区道路、乱停放问题，协调上级加快推进“村改居”小区停车场的办证工作。

　　附件：1.宝安区创建“村改居”物业管理样板小区工作方案

　　2.宝安区“村改居”物业服务收费指导标准

　　3.宝安区“村改居”小区物业管理事务联络协调机构管理试行办法

　　4.宝安区“村改居”小区物业管理事务联络协调机构试点工作方案

　　5.宝安区业主委员会和业主委员会委员行为准则

篇4：天津市关于进一步加强我市社区物业管理机制建设实施意见的通知〔2015〕

转发市民政局关于进一步加强我市社区物业管理机制建设实施意见的通知

津政办发 〔20**〕27 号

各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

　　市民政局《关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见》已经市人民政府同意，现转发给你们，请照此执行。

　　天津市人民政府办公厅

　　20**年4月21日

关于进一步加强我市社区物业管理机制建设的实施意见

市民政局:

　　为贯彻落实《天津市人民政府关于进一步加强社区工作的意见》（津政发〔20**〕30号）和我市社区物业管理工作相关规定，

　　进一步加强我市社区物业管理机制建设工作，现提出如下实施意见。

　　一、总体要求

　　深入贯彻落实市委、市政府关于加强社区治理工作的总体部署，进一步健全社区物业管理机制，扎实做好社区物业管理工作，

　　切实维护社区居民和物业服务企业的合法权益，保障社区物业管理在阳光下运行，全面提升我市社区治理工作水平。

　　二、主要任务

　　(一）落实新建居民住宅小区"三个提前"工作要求。

　　1. 在业主入住前，社区居民委员会提前开展工作。各区县人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小区的非经营性公建联审联验机制，确保社区办公服务设施在业主入住前到位。明确代管社区居民委员会或指导成立社区居民委员会筹备组，并提前进驻小区依法开展工作，为做好后续服务和管理奠定基础。

　　2. 在业主委员会成立前，街道办事处、乡镇人民政府提前开展工作。各街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，并指导和监督业主委员会依法履行职责。符合选举条件的社区居民委员会成员应当积极参加业主委员会竞选（已成立业主委员会的，应当鼓励业主委员会成员参加社区居民委员会选举），实现社区居民委员会成员与业主委员会成员的交叉任职。

　　3. 在选聘物业服务企业前，社区物业管理工作联席会议提前开展工作。社区物业管理工作联席会议要指导新建商品房、保障性住房等居民住宅小区业主委员会做好选聘（续聘）物业服务企业工作，监督物业服务合同或协议中约定内容的执行情况，及时建议业主委员会对管理能力差或服务不到位的物业服务企业督促整改或必要时解除合同。

　　（二）建立健全"三个公开"工作制度。

　　1. 社区物业管理工作联席会议制度公开。社区居民委员会每月要主持召开社区物业管理工作联席会议，研究协调物业服务合同或协议履行情况、业主委员会履职和换届、物业服务费收缴使用、房屋维修专项资金和应急解危专项资金使用等社区物业管理中出现的重要事项和问题；对涉及居民切身利益的，要形成会议纪要和通报，及时予以公开。

　　2. 社区物业服务和账务公开。社区居民委员会要配合有关部门，指导监督物业服务企业按照市国土房管局关于建立物业服务事项公开公示制度有关规定及物业服务合同或协议约定的公开事项，落实各项公开公示制度。享受市和区县两级财政补贴的旧楼区，其所在街道办事处、乡镇人民政府要组织相关社区居民员会或管理服务单位，对政府补贴、管理服务费、非机动车及机动车辆场地占用费等收支使用情况进行公示。

　　3. 业主委员会工作公开。社区居民委员会应配合有关部门，指导督促业主委员会及时向广大业主公开工作经费、业主委员会议定事项等内容。

　　（三）实行"三个上账"管理措施。

　　1. 旧楼区长效管理补贴上账。各区县人民政府要充分运用市和区县两级财政补贴资金的引导和奖励作用，督促区县有关部门和街道办事处、乡镇人民政府严格实施旧楼区管理和考核，并将居民满意度作为旧楼区长效管理补贴资金发放的重要依据。市和区县财政、审计部门要加强对补贴资金使用情况的有效监管，确保补贴资金专款专用。

　　2. 物业服务企业的经营行为"上账"。市和区县物业管理主管部门要建立和完善物业服务企业诚信信息系统，加强对物业服务企业诚信情况的动态监管，定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评，指导社区居民委员会建立健全物业管理评议制度。市和区县民政部门要定期组织社区居民开展满意度调查，为物业管理主管部门考核物业服务企业提供依据。

　　3. 开发建设单位的质量保证金上账。市和区县建设主管部门要进一步完善建设工程缺陷保修监管机制，落实缺陷责任期内建设工程质量保证金制度，并规范开发建设单位对建设工程质量保证金的保管和使用；会同民政部门围绕开发建设单位房屋质量、维修时限和修缮效果，定期开展居民满意度调查，并将调查结果作为对开发建设单位资质评定的重要参数。

　　（四）健全"五个到位"保障机制。

　　1. 社区物业管理队伍到位。各区县民政部门和街道办事处、乡镇人民政府要落实社区物业管理部门和专职人员，提供必要的办公条件，加强队伍管理和人员培训，建立完善淘汰和补录机制，保障社区物业管理队伍专人专岗。

　　2. 社区办公服务设施到位。各区县人民政府要按照"新账不再欠、老账逐年还"的思路，制定社区办公服务设施达标建设规划方案，加快推进辖区内社区办公服务设施建设全面达标。市和区县财政要加大资金支持力度，发挥区县人民政府主体作用，采取补建、插建、购买、租赁等方式，提升改造社区办公服务设施，满足社区服务管理的基本需求。

　　3. 社区物业管理政策到位。各区县人民政府和有关部门要认真贯彻执行社区物业管理工作相关法规和政策，逐个小区制定工作方案，确保政策落实到位。市有关部门要研究完善社区专项治理方案，推动我市社区物业管理水平全面提升。

　　4. 社区物业管理制度到位。各区县人民政府要进一步完善街道办事处、乡镇人民政府物业管理工作联席会议制度和社区物业管理工作联席会议制度，分级负责、协调解决本辖区内社区物业管理工作出现的问题。要进一步建立和完善区县、街道（乡镇）和社区三级社区物业管理纠纷调解机制，确保一般问题不出社区、复杂问题不出街道（乡镇）、重大问题不出区县。

　　5. 基层管理执法队伍到位。市有关部门和各区县人民政府要坚持属地管理、条块结合、以块为主的工作原则，认真总结和推广街道（乡镇）行政执法授权试点经验，加强执法队伍建设，缩短执法半径、提高管理效率，将各项执法职能落实到社区，确保不留盲点。

　　三、工作要求

　　（一）加强组织领导。各区县人民政府要建立社区物业管理工作领导机制，落实责任，制定措施，统筹协调推进，实施监督考核。市和区县房管、民政、规划、建设、财政、公安、市容园林、综合执法、市政管理等有关部门要依据各自职责，制定工作方案，共同推进社区物业管理工作。

　　（二）严格监督考核。各区县人民政府要将社区物业管理工作纳入对街道办事处、乡镇人民政府和有关部门的年度绩效考评项目，认真组织对本实施意见落实情况的监督检查，确保社区物业管理工作落到实处。

　　（三）强化政策保障。各区县人民政府和市有关部门要大力支持物业服务企业发展，落实财税、用工等扶持政策，加强物业管理人员培训，积极引导物业服务企业延伸服务链条，创新盈利模式，实现特色发展，培育壮大一批品牌物业服务企业，为我市物业服务企业健康成长提供良好的发展空间。

　　（四）动员社会参与。各区县人民政府和市有关部门要采取多种形式，大力宣传社区物业管理工作相关法律法规和做好社区物业管理工作的重要意义，积极引导广大居民群众树立物业管理的商品消费观念，主动支持、参与社区物业管理，自觉维护社区环境，形成"社区是我家、建设靠大家"的良好氛围。