房地产信托基金保证制度设计探索

我国信托业与房地产金融有着不解之缘。《信托法》实施以来,在信托公司发行的信托计划中房地产项目始终占有较大比重。尤其是国家加强房地产信贷监管政策出台后,房地产信托逐渐成为房地产企业融资的重要渠道,也成为信托公司的主要信托业务之一。但是,要看到,在房地产金融市场上,房地产信托相比之下只是刚刚起步。为有效服务于房地产业发展的需求,房地产信托应当在发展之初就建立起科学、系统的风险控制机制,以追求长远、稳健的发展。

目前,在房地产信托业务中,主要面临着四类风险,即房地产自身项目的风险、资金被挪用的风险、信托财产流动性风险以及信托投资单一项目所带来的集中投资风险。防范房地产信托业务中潜在的各种风险,首先,要建立规避风险机制,在源头上控制项目风险。根据监管要求,信托公司办理集合资金信托业务必须对投向项目进行尽职调查。通过尽职调查,发现项目中的潜在风险,对风险进行识别、评估,制订相应的风险防范措施,确定风险与收益的平衡点,剔除掉风险过大的项目。在尽职调查和市场研究的基础上,制订投资策略和投资组合,进行多元化的投资组合,防范集中投资可能产生的风险。

其次,应当建立抑制风险机制,针对不同的投资方式有不同的风险防范措施。股权形式投资的,可以向项目公司派驻管理人员和财务人员,在项目公司的治理结构和内部控制制度上保证派驻的管理人员和财务人员有能力对项目公司的运作进行监控;以贷款方式投资的,以银行监管的方式监管融资方的资金使用。同时,还可以通过聘请专业管理机构来加强房地产项目管理,弥补信托公司在房地产专业化上的不足。

第三,应当建立转移风险机制。目前的房地产信托,受托人负责信托资金决策、运用、管理的全过程,也由其承担全部风险。而引入其他专业机构,通过多方主体的参与,则可将某些风险转移给其他主体共同承担。例如,在房地产管理上引入专业的房地产管理机构提供服务,在项目建设上通过购买保险控制项目建设风险等。

最后,应当建立风险分散机制。“不要将鸡蛋放在一个篮子里”是金融市场投资的一个基本原则。分散风险要求一个房地产信托产品应当对投资于不同地区、不同类型的房地产项目进行投资,实现投资多元化、资产结构多样化,以此达到分散投资、分散风险的目的。

就目前我国房地产信托业务的风险特点而言,房地产信托基金是一种理想的风险防范制度设计。通过多方参与、长期投资及实现规模经济等机制,可以做到分散化投资,避免投资过度集中。信托公司作为受托人,银行作为托管人,专业的房地产管理机构作为投资管理人,中介机构提供评估、审计、法律等各方面专业服务,各机构各司其职,又相互制约,将各主体的专业能力聚集起来,更好地防范了房地产信托所面临的项目风险、市场风险和信用风险。

必须指出,服务于房地产这个高风险行业的房地产信托,无论我们把它看成一个金融产品、一套金融工具还是金融法律制度体系,其本身就是一个纯粹的风险管理性业务。在房地产信托的发展过程中应当正确认识房地产信托的风险问题。一方面,风险是必然存在的,不能怀有任何侥幸心理;另一方面,风险是可控的,不能因风险而怯步不前。信托公司除了应加强风险控制以外,应当做好与投资者的沟通和信息披露工作,建立完备的信息披露机制,客观地揭示投资风险,引导投资者树立正确的投资意识,使房地产信托这个重要的社会公众金融投资工具规范、稳健地发展。

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篇2：房地产投资信托基金融资面临五大障碍

国际物业顾问戴德梁行表示,尽管跨境REITs(房地产投资信托基金)的出现提供了种种房地产投资的渠道和便利,但国内尚未成熟的房地产运营模式,构成了内地房地产开发商进行境外融资的障碍。

戴德梁行估计部高级助理董事叶子华在今天的新闻发布会上表示,跨境REITs将面临五大障碍。首先是物业业权。部分国内房地产项目的产权问题成为REITs融资的一大法律障碍。其中不单纯是土地使用权性质和使用年限问题,也包含取得正式产权证明文件的问题。因此物业业主在筹备将房地产项目注入REITs时,必须先确定已取得房地产的产权证明文件。

其次是专业管理。国内的房产项目普遍缺乏专业资产管理等问题,而且国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资运营状况分析的专业资产管理公司较少,物业业主需要聘请专业管理公司参与运营。

同时,房地产项目要透过REITs上市融资,必须先由当地证监会认可的房地产评估机构评定房地产的市场价值。由于国内房地产商普遍没有接受此市场概念,所以可能与基金经理在基金单位的定价上出现分歧。

在会计准则方面,叶子华说,证监会对上市公司信息透明度有较高要求,特别是财务及税务方面,需要配合国际会计准则,并须全面披露,而国内房地产开发商在这方面存在缺陷,有待进一步提高企业的信息透明度。

另外,由于国内房地产税前回报率一般会达到百分之七至十以上,但由于国内税种较多,税率也较高,税后的投资回报很不一定能达到境外投资者的预期收益率。

这位投资专家表示,以现时国内房地产开发商的营运模式,要通过境外监管机构的严格要求,可能需要较长时间的准备。但从长远看,目前存在的诸多障碍将随着内地市场与国际市场的接轨逐渐得以解决

篇3：住宅工程质量保证书(3)

　　住宅工程质量保证书（三）

　　(建设、开发单位名称)： **房地产开发公司

　　为了做好对**豪庭工程质量跟踪服务工作，根据《建筑法》有关规定和省建设厅文件的精神，对由本公司项目经理、施工员负责施工的工程，作出如下质量保证：

　　一、符合贵方提供的设计施工图纸要求

　　二、符合国家、江西省现行住宅施工技术规程要求

　　三、墙体、屋面、楼面无渗水现象

　　四、已通过本公司组织的质量验收

　　五、保修期限内，属保修范围内的工程质量问题，均由本公司承担维修责任

　　1、保修期限

　　自竣工验收交付使用之日起，到以下规定的期限为保修期

　　(1)土建工程为一年，其中屋面防水工程为三年。

　　(2)电气管线、上下水管道安装工程为六个月。

　　(3)供热及供冷为一个采暖期及供冷期。

　　(4)室外的上下水工程为一年。

　　(5)其他按合同规定。

　　2、保修范围

　　(1)屋面渗雨

　　(2)室内地面空鼓、开裂、起砂，面砖松动、有防水要求的地面渗漏

　　(3)内外墙及顶棚抹灰、面砖、油漆等饰面脱落，墙面浆起碱脱皮

　　(4)门窗开关不灵或缝隙超过规范规定

　　(5)厕所、厨房、盥洗室地面倒泛水造成积水

　　(6)外墙面渗水，阳台积水，窗边渗水

　　(7)室内上下水、供热系统管道渗水、漏气，暖气不热，电器、电线漏电，照明灯具坠落

　　(8)室外上下水管道漏水、堵塞

　　(9)钢筋砼、砖石砌体结构及其它承重结构变形、裂缝超过国家规范和设计要求

　　3、按建设部《建设工程质量管理办法》第七章第 42 条规定，维修费用由责任方承担。

　　六、住宅工程竣工后，有关工程质量的投诉(来信来访)，本公司将及时给予实地察看，书面答复，并妥善处理。

　　七、联系人：

　　联系电话：

　　单位盖章：

　　20**年**月**日

篇4：房建工程承包商质量保证体系

房建工程承包商质量保证体系
承包单位负责人应正式制定和颁布承建衡枣高速公路房建工程施工的总质量目标。
质量体系是质量管理的核心,工程项目质量体系的核心内容包括监理工程师的质量控制与承包商的质量保证。监理工程师应按合同要求承包商为实施质量管理建立所需的组织机构、职能、程序、过程和资源构成的有机整体。即建立一个完整的以自检为主的质量保证组织体系。;承包商的质量检验手段、质量检验标准都应根据合同段工程特点配置,以满足工程质保需要。

一、承包商的质量负责人:
监理工程师应依据承包商的投标书附表与进场的质量负责人进行核对,并对其学历、资历、技术职称、工作业绩等进一步的了解。当进场的质量负责人与投标书附表不符,或学历、资历、工作经验等监理工程师认为不满意时,可要求承包商更换。并应要求承包商的质量负责人一直在工程现场进行专门的质量管理。

二、承包商的自检职责:
监理工程师应检查承包商质量保证体系的组织与制度,承包商自检职责应符合以下要求:
1)、对于每个单项工程的开工条件进行自检,并向监理工程师提供有关技术资料;
2)、对每道工序或工艺都应进行现场质量自检,保证整个施工过程中的材料、工艺及工程质量符合要求,并获得旁站监理人员的认可;
3)、对施工过程中出现的质量缺陷,::应及时采取监理工程师认可的措施予以消除。对工程质量事故或安全事故做现场记录,并及时报告监理工程师;
4)、按规范规定的抽样频率、时间和方法,及时通知其工地试验室进行取样或现场试验,对保留在工程现场的试样的养护和管理进行监督检查;
5)、对工程各部位的位置、高程和几何尺寸及时进行量测,并提供资料以获得监理人员的认可;
6)、对每道工序或单项工程进行完工后的自检和测定,配合监理工程师检查验收;
7)、对各项工程质量进行数理统计并分析整理,建立质量档案系列,随时为监理工程师或交工验收时提供详实的施工资料。

篇5：项目工程监理工作保证措施

　　项目工程监理工作保证措施

　　1、组织保证措施

　　（1）在组织上保证监理项目部的人员到位，合理安排有着丰富的工程监理经验，专业技术水平高，并具有良好的职业道德和思想品德现场监理人员进场，最大限度配合工程施工。

　　（2）项目开工前对监理人员进行岗前的技术交底、培训和考核

　　在项目开工以前，公司总工、工程技术部将针对本工程的特点、质量控制要点、难点，投资控制要点、进度控制要点等方面的问题与项目监理部人员一道通过座谈和培训等方式进行技术交底，并在技术交底后通过笔试或面试进行考核，所有监理人员考核合格后方可上岗。

　　2、制度保证措施

　　（1）图纸(自)会审

　　(a)项目监理部首先对图纸进行自审，形成《图纸自审纪要》，并提交给业主转设计部门，同时提交给公司工程技术部备案。

　　(b)工程技术部根据工程类别、规模、技术复杂程度以及图纸质量确定是否需要组织专家进行会审。

　　（2）监理工作文件的编制审批制度

　　工程开工前，由项目总监负责编制《监理规划》，经公司总工审批后方可实施。《监理规划》同时报送业主批准执行。

　　各专业监理工程师负责编制各专业《监理实施细则》，经总监批准后执行。

　　（3）及时收集、更新相关监理工作的文件、规范、规定和标准

　　公司工程技术部将及时收集和更新相关监理工作文件、规范和标准，发放至项目监理部，作为监理工作的依据，确保所有监理工作依据的有效性。

　　(4)总监例会制度

　　公司每月定期召开的总监例会，将由项目总监汇报工程投资、质量、进度和安全等情况，对存在的问题，由工程技术部负责协助处理并跟踪解决。

　　(5)监理月报制度

　　项目监理部按月编制《监理月报》。《监理月报》编制内容严格按照《建设工程监理规范》的规定执行。项目监理部在每月5日前向公司工程技术部提交上一月份的《监理月报》。

　　(6)工程竣工验收和《质量评估报告》制度

　　(a)由公司及工程技术部派人协助项目监理部组织工程竣工预验收。在工程竣工预验收前，项目监理部应对相应的施工、监理内业资料进行核查。在工程预验收后，针对存在的问题，由项目监理部督促施工单位进行整改，并协助业主工作，参加工程竣工验收。

　　(b)工程预验收并整改完成后，工程竣工验收前，项目监理部编制《质量评估报告》和《监理工作总结》。并将《质量评估报告》及监理内业资料报公司工程技术部审核。在符合各项要求和标准后提交业主。

　　(7)公司领导、工程技术部定期到工地现场进行技术考评和指导，最大限度的为工程建设服务。