商铺大打返租牌是诱惑还是保证

　　商铺大打“返租牌”是诱惑还是保证

　　限购以来顺德商铺销售一路火爆，带租约发售的形式更是“火上添油”。不过，在商铺难求的热烈场面之下，有人开始担忧顺德的商铺投资市场是否过火，另外，越演越烈的带租约发售，也面临不少的风险。

　　现状调查

　　商铺推一个火一个

　　开盘、热卖、抢购……限购以来，商铺投资在顺德持续火爆，几乎每一个项目开售商铺都有不俗的的表现，顺德人买铺的热情，令人印象深刻。

　　记者统计了过去一年来多个商铺的销售情况，发现这些商铺卖点除了以往大打赠送面积等优惠之外，越来越多的项目在发售的时候选择带租约销售。

　　所谓的商铺售后返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。目前，在顺德，一般年返租回报在5%-10%之间。

　　招租有难度有商铺丢空

　　开发商要付得起价钱，首先是商铺要租得起价格。但一个商业项目需要高度依赖运营团队的能力，从顺德来看，并不一定每一个商业项目都可以运营得非常成功。而一旦经营惨淡，丰厚的租金回报就很容易出现问题。

　　以顺德最有代表性的吉之岛等附带大型超市的大卖场为例，直观来看，只有大润发的商铺经营是最为成功的，商铺租金居高不下，一铺难求。而吉之岛尽管定位更为高端，但在运营五年之后，三楼基本面临空置的状况，而二楼的其他商铺，在正常工作日的时候人流并不旺盛，据记者了解，由于经营状况并不理想，目前运营商只能采取与商家分佣金的方式来决算，而无法像其他一些广场一样采取固定租金或者租金加提成的方式进行，与之情况类似的还包括沃尔玛和乐购，两者的经营状况也并不理想。此外，去年云良路的华润万家超市由于运营问题还被迫关张，直到今天其原址所在的店铺，还在招租当中。熟悉顺德商业发展经历的天之龙地产李超棠表示，“商场运作成功与否跟地段相关，也跟运营能力有关，最后，还需要守得住等得起。即便是目前顺德公认最为成功的天佑城项目，也花了将近7年的时间，经过无数次的调整，才达到目前的状况。”

　　而不少社区商铺，也同样面临不小的问题，在明日华府等地理位置较为优越的社区，由于社区商铺既可以辐射小区人群，又可以以街铺辐射周边人群，出租率一直表现出色，租金也能租得起价钱。在一些普通的社区当中，不乏入住数年后社区商铺依然丢空的情况。如顺德碧桂园西区的配套商场，尽管坐拥超过10万人的居住人口，但由于毗邻105国道，又面临小区其他配套设施的竞争，目前除了一家顺客隆和寥寥数家中介机构之外，大部分商铺也基本丢空，与之类似的景象，在不少大型小区都存在。

　　位于清晖园商圈中心地段的某个项目，招商半年之后，也仅有寥寥几个不知名的品牌签订了意向进驻书，开业的时间只能一拖再拖。其负责招商的工作人员表示，“顺德市场招商工作难度大、特别是引入好的品牌难度非常大，即便答应进驻，亦会提出非常严苛的要求。所以，顺德市场的商铺，大多数还是只能在已有的商家当中消化。”

　　在东莞、惠州等地，也曾经出现了商场经营不利，从而导致项目招商难的风险，在这种情况下，即便开发商可以在预定的期限内返还约定的租金，但在租期到期后，业主仍可能面临无人接手的风险。因此，有专家提醒，业主投资需要综合多方因素对商铺进行考核，不能只考虑商铺的返租承诺。

　　商场铺回报率不高

　　南都记者走访大良、容桂等多个热点地区，发现顺德社区商铺的租金普遍不高，大多数的租金范围集中在40-60元/平方米之间。在目前最繁华的大良东区和中区周边，尤其是东区，租金集中在80-100元/平方米之间，一套临近新桂路的商铺租金可以达到130元/平方米左右。但即便是以这个租金计算，与目前顺德动辄3万元/平方米的价格相比，目前投资顺德的社区商铺，回报率仅为2%-3%。考虑到租金收入是商铺投资当中的重要考量指标，因此，租售比偏低，令人对商铺投资热产生了一定的疑问。

　　此外，嘉信、新世界商场、天佑城等主要商圈目前的平均租金在300元/平方米左右，二线商圈的商铺租金价格，也有150-200元/平方米不等。虽然租金高，但是商场铺的销售价格往往要高于社区商铺价格，因此，回报率约仅为3%-5%。

　　同时，在顺德商铺招租并不是一件容易的事，清晖园某项目以超过100元/平方米的价格对外招租，响应的客户就非常少，由于价格偏高，乏人问津。“一般而言，银行、装饰、家具等企业需要较强的形象展示功能，也能承受较高的租金，而类似餐饮、服饰等行业，租金的承受力就会低很多。”有业内人士介绍，据了解，近几年顺德主要城区的租金价格大概每年有5%的涨幅，不少长租约也约定每年有5%-10%的涨幅，但租客不一定能接受，为此会闹出不少提前解约的事情，最终亦有不少房东会让步。

　　社区商铺全部自己持有并统一招租的日高卡卡负责招商的古经理也表示，“商业运营是非常实际的一门学问，商家是否要签约一家店，一定是充分考察了人群、消费习惯、消费能力等基础上做出的决定，因此，很多商业物业在建好的一刹那几乎就决定了它的地位。”他认为，从经验上来说，很少的商家愿意付出占销售收入8%-10%的租金，也很少有行业可以达到。因此，他认为，过高的租金收入比，其实对投资人而言，风险巨大。

　　纵深

　　开发商做赔本买卖？“金”铺慢慢“养”

　　目前，不少商铺推出的年返租率为5%以上，8%-10%的回报率也不乏其人。但根据记者的调查了解，目前，顺德市场上大多数商铺的租金回报率在2%-3%之间，开发商岂不是在做赔本买卖？

　　据了解，目前顺德市场上采取的招商策略一般是，先以较低的租金引入主力店或若干一线品牌，租期3-5年不等，借助这些品牌的影响力，再向其他商家进行招租。由于合同当中约定了每年一定的租金涨幅，因此，随着商场逐步成熟，租金也可能逐渐提升，因此，如果一切顺利的话，开发商看起来不会亏得那么多。但是，建立在一切顺利基础之上的假设，还是会存在一定的风险。

　　曾在21世纪不动产任职的地产人士郭伟锋表示，“更为现实的风险则是，商场的运营不能如设想的那样迅速做起来，商家为了支付得起租金，只能将物价抬得很高，这又进一步吓跑了消费者。从而进入一个死循环。”他表示，要运营好一个商业，确实需要考虑方方面面的因素，绝对不能只是单纯地向下一个环节索取，就可以取得租金，“毕竟商铺是要养出来的，开店的首先要能挣钱，才能支付租金，开发商拿到了租金，才能支付给业主。这里面谁吃亏了，都不是一种多赢的行为。”

　　正是由于一个商业项目运营成功与否，既取决于项目本身的先天质素，又取决于后天的运营管理，因此，商业项目的经营才被认为远远要比住宅地产复杂。因此，商业的投资需要考虑多方的因素，而不能只是看投资回报率一个。

　　开发商“自找苦吃”？回笼资金，推高商铺售价

　　在住宅销售受到限制的情形下，商铺销售对于开发商回笼资金的意义不言而喻。去年，一些高端项目在住宅受限的情形下，适度开售商铺，迅速地回笼了过亿元的资金，成为完成季度或者半年目标的重要法码。

　　有不少分析认为，即便开发商不推出返租策略，商铺的销售应当也不成问题，那么，开发商为何要自找苦吃，冒着侵犯法律或者经济利益的损失，而力推商铺返租呢？

　　不少带返租的商场铺，可能会将商铺价格提高卖，从而高于同类商铺市场价格，例如，某商铺均价6万多元/平方米，扣除优惠折扣和返租租金，折算下来均价还要4万-5万元/平方米，商铺扣除“返租”租金，实质上单价可能比市场价持平或略高。

　　有分析认为，“返租”已成了开发商卖商铺的一种营销手法。这种“返租”虽然貌似很丰厚，但其实“羊毛出在羊身上”的方式没有变，开发商实际上就已把返租租金加到商铺的售价里了，通常都会将售价提高三成左右来卖铺。因此即使所有返租租金一次性在楼价里减扣，开发商也不会亏本。如果能顺利地再将商铺租出去，开发商可另赚一笔；如果租不出去，开发商也是全身而退。而投资者不但得不到返租期间的租金收入，更因为高房价而透支了本应属于投资者的升值空间，可说是承受了双重损失。

　　此外，即便价格与市场其余产品相同，但开发商已经快速回笼了一大笔资金，并在未来数年逐步归还，对于眼下不少手头紧张的开发商而言，这是一笔低廉的融资手段，这也是不少开发商热衷带租约发售的原因。

　　风险提示

　　谨防商铺变“伤铺”

　　在红火的带租约商铺市场，也存在不小的隐忧，其中，来自法律和经济的双重风险，被认为最有可能重创投资者的热情。

　　此前在不少一线城市，都出现过带租约发售的商铺开发商卷款而逃的情况，因此，相关部门先后出台了不少文件加以整治，如国家建设部早在20**年公布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。20**年5月，国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。针对这种禁令，不少开发商的返租其实是“打擦边球”或者玩文字游戏，如开发商企业为了逃避这一风险，往往指定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产。

　　此外，根据目前最高人民法院针对非法集资犯罪的司法解释，售后包租等房地产交易行为也将被纳入非法集资范畴，最高可判十年有期徒刑。开发商往往解释成为所销售的产品为已经建成的小区裙楼商铺，或者不属于预售范围内的二次房产交易。总之，商铺带租约销售不只是顺德市场独有，但都面临一定的政策风险。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：商铺返租销售风险盘点

　　商铺返租销售的风险盘点

　　售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。还有一种解释：售后返租是指开发企业将所售商品房出售给投资者，同时与投资者签订承租协议，并以承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的一种投资方式。

　　返租销售起源于六七十年代的美国，上世纪90年代中期经由香港传入中国内地。

　　在当前商业地产新的发展形势下，返租销售已成为众多房地产开发企业较为常用的一种销售方式。

　　然而，返租销售存在诸多风险，很多项目在实际操作过程中因为未能有效控制这类风险，而给开发商、小投资客及经营户造成了很大损失。例如南京的盘古·亚泰广场，是南京较早采用返租销售的商业项目，地处南京新街口最核心的正洪街广场，开盘售价高达每平米七、八万元。结果由于招商不力，开发商难以兑现最初承诺的高额返租补贴，最终导致恶性循环，使得该项目长期空置，成了南京商业最典型的“反面教材”。

　　还有江苏镇江新区的某项目，成功引进了世界500强的大卖场，其产权式商铺同样采用了返租销售的方式，结果由于定位不准，以及高估了大卖场的聚客作用，商铺经营状况一直不佳，商户与开发商多次发生冲突，给利益各方均带来了极大困扰。

　　通过对一些案例的分析，我们总结出商铺返租销售的风险主要有以下几点：

　　风险一：法律风险

　　对开发商而言，首先返租销售会牵涉到一个较为敏感的话题——“非法集资”，将面临一定的法律风险从每年百分之几到每年百分之几十，震撼人心的高额回报无疑会极大地挑起众多投资客的投资热情，在为开发企业带来得以快速回现的利好的同时，往往难以兑现的返租回报也将成为开发企业难以言说的痛，最终使得部分开发商无力履约卷款而逃，给投资客造成了极大的损失，给严重影响了社会的安定团结。

　　于是，我国各级政府都陆续出台了一系列关于返租销售的条例和规定，对返租销售采取了极为严格的监管措施。在实际操作过程中，我们的房地产开发企业需要严格遵守相关规定，避免陷入“非法集资”的深渊。

　　风险二：招商不力

　　其次，返租销售最大的风险就是招商不力。商业地产不同于住宅地产，除开发商及投资客以外，经营商家和消费者也是该领域两个极为重要的组成部分。商业地产的价值实现依赖于商家平台，而兑现在消费终端。因此，招商是否成功是关系到商业地产项目成功与否的关键性因素。

　　对于返租销售的商铺而言，返租期内的租金收益是开发企业的一项重要收入来源。 一旦招商不力，不仅无法保证房地产开发企业的短期收益，更不利于项目的成熟和参与市场竞争，开发企业自身的形象和口碑也会从中受到损害。也会给投资客造成一定的损失，甚至可能导致商铺成为“死铺”。

　　风险三：售价与租金收益不匹配

　　再其次，售价与租金收益关系的不平衡也是返租销售商铺所存在的风险之一。为吸引眼球，促进商铺销售，一些开发商往往会抬高返租比例，低则每年5%，高则每年8%，个别甚至高达每年百分之二三十。

　　然而，商铺在实际经营过程中往往不容易达到这样的回报率，尤其是对于刚刚上市的商铺而言，还需要经历一定的市场培育期。因此，投资客不因对初期的租金回报抱有过高的期望，而开发企业在制定返租比例时，则应该谨慎处理好售价与租金回报之间的关系。

　　风险四：返租并不能保证长期收益

　　最后需要提醒投资客的是，虽然返租期内已得到了开发企业给予的租金补贴，但长期的租金收益和物业增值收益能否实现还得依赖于商铺的后期经营效益。倘若招商不力或者经营状况不佳，“黄金旺铺”也可能沦为“死铺”，投资客将很可能陷入血本无归的泥潭。

　　作为投资者，在面对返租销售的商铺时，应仔细评估项目的发展潜力，要对开发企业的实力和商铺的后期招商运营体系有一个充分的了解，这样才能尽可能降低自身的投资风险。

　　总体而言，要想有效控制商铺返租销售可能面临的风险，需要从前期规划、项目定位、价格制定、销售、招商、运营等商业地产产业链的各个环节加以统筹控制，需要对市场、价格泡沫适当的在不同环节加以消化。具体如何操作，后续我们将结合案例作进一步深入分析。

篇3：商铺分割商铺利益最大化策略

　　商铺分割商铺利益最大化策略

　　□主题的原则

　　例如：

　　如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4:1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4:1的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。

　　□人性化的原则例如：

　　目前来说，现有分割出的商业单位110个，其中一层53个（包括复式）、二层41个，三层9个，四层8个。按照目前路段的商铺租金价格25元/㎡/月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500元，而按照最少10%的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000元的月营业额才有可能保本和盈利。如果每个上门的客户平均消费15-20元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在1500-2000人次，这就是盈亏平衡点。也就是每个商铺平均日人流量需要达到50-70人次（即平均每小时5-7人），而整个商业部分的日人流量就是5000-7000人，即平均每小时通过500-700人次，每分钟通过8-11人次。通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。

　　□科学利用的原则例如：

　　楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。

　　二、商铺分割存在问题

　　□商铺分割

　　进深与开间之比大于4：1

　　□辅助功能区

　　三多：楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多

　　□通道分割

　　五多：过道、楼梯、回廊、拐角、分叉

　　三、商铺分割建议

　　□降低公摊提高使用率有效方法

　　１、包括：缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、利用电动扶梯下部的空间等等

　　２、大型商家进驻经营如：超市、百货、大型酒楼等等

　　四、购物中心业态组合（七步法）

　　□商圈研究

　　消费能力和业态竞争状况，核心商圈的消费研究

　　如：不同的区域、不同的体量、不同的目标市场定位及不同的市场细分，会决定购物中心业态的不同组合及组合的不同比例。

　　□业态分类

　　1、不同零售店铺结构特点与经营形式不同

　　如：服务商圈范围、目标市场、经营商品的品类、商品组合的宽度与深度、对物业硬件的要求、对人流的带动作用、经营盈利水平、租金支撑能力、服务方式都各不相同。

　　□租户权重

　　1、不同业种收益能力与租金承受能力不同

　　如：租金承受能力从高到低的业态：珠宝首饰、化妆品、女子时装、体育用品、书店、男子时装、电器、餐饮、家具、百货等等

　　□业态配比

　　购物占比：57%-65%；餐饮占比：25%-20%；娱乐占比：10%-15；配套占比：3%-5%

　　□分区布局

　　处理好各业种相辅相成关系，客流共享，经营商品相容互补，合理的业态组合商铺资源整合可以带动人流循环与店之间的交流

　　□租约与期限

　　1、保持业态调整的主动

　　2、极具品牌号召力、能够以点带面、拉动周边店铺营业额的旗舰店，可给予中期租赁合约

　　3、利润增长点、具有动态性、可调性和灵活性的专卖店，采取短期的租赁合约

　　□品牌建设

　　1、力精在于引进品牌商家

　　2、不同的阶段采取不同的品牌推广策略

篇4：投资商铺收益率怎样计算

投资商铺的收益率怎样计算

投资什么最保险？许多人的答案是房产，原因是房产稳定，风险相对小得多。投资就是为了有收益，一般的投资者在投资房产时，往往是根据自己对一个物业口岸和人气的认识来判断，大多是凭感觉，当然这样也可以买到比较好的物业，但好像总是缺乏科学的根据。那么投资房产有没有比较科学、准确、适宜的投资分析方法呢？一位房地产专家近日在接受记者采访时，介绍了房地产投资分析的三种方法，可以比较科学地计算出投资买房的收益率，消费者不妨试试。

方法一：租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

方法二：租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

方法三：IRR法（内部收益率法）

房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其它投入＋累计按揭款＋累计物业管理费（备注：上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。）

优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。

作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是易知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。

当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估一物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。

篇5：投资商铺应该注意六个问题

投资商铺应该注意的六个问题

这位房产专家同时提醒投资者，在投资时需注意以下问题。

1、选择投资入市时机。首先要认清未来几年租赁市场的大势，在低谷期进入。

2、选择投资房产类型。目前适宜个人投资的房地产物业类别有：商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓等。选择哪类物业进行投资与所持有的现金数量、社交圈子及各类物业供需情况等因素有关。一般来说投资收益越高，投资风险越大。按收益高低排序一般为商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓。

3、选择投资的区域，对周边租赁市场进行分析。

4、选择合适的楼盘。通过IRR分析可知正常回收时间为13年，晚出租一年，回收投资的时间将延长3年；租金增加10％，回收投资的时间将缩减4年；房价增加10％，回收投资的时间将延长4年；房价、租金同时增加10％，回收投资的时间不变。

5、选择付款方式。按揭付款是最常见的投资付款方式，在考虑多套投资时，特别要分析每套的最大投入额及时间，以便依据自己的资金情况，全面考虑投资方案，避免因现金流的断流而不得不退房，造成重大损失。

6、调整投资心态。有些人投资心态不够成熟，重小利，在租金上不退让；合同条款不灵活，造成出租时间长期拖延；认为租金收益是小钱，不愿意花心思；殊不知这些与回报时间和回报率息息相关。