甲方采购作业指导书

　　甲方采购作业指导书

　　1.作业目的

　　为降低工程建设的成本，尤其是材料设备采购价格，发挥集团采购的优势，保证工程质量，提高项目经济效益。

　　2.主管岗位总工程师：掌握优先原则，批准采购计划，选定供货厂商。

　　协管岗位总建筑师，总经济师：向总工程师在标准档次和价格范围等方面提供意见。

　　主办岗位项目经理：编制采购计划，组织考察，谈判和协调工作。

　　协办岗位土建工程师，设备工程师，成本控制：协助配合项目经理工作。

　　3.紧前工作条件

　　施工图设计已经完成，材料设备清单确定。

　　4.采购范围

　　总包合同明确由总包方采购的材料设备以外，单项价值超过50万元的甲供或甲指乙定的材料设备。如：

　　4.1土建材料：商品混凝土，商品砂浆，建筑门窗，外墙涂料，彩瓦，墙砖地砖，石材，全装修房的木地板，木门，内墙涂料等；

　　4.2设备：暖通空调，水处理，变配电，母线槽，电缆，桥架，全装修房的卫生洁具，热水设备，厨房家具，厨房设备，家用空调等。

　　4.3指定分包商：幕墙，电梯，安保，消防监控，智能化系统，机械车库等。

　　5.采购优先原则

　　在同等品质和相近价格的前提下

　　供应商优先：与公司签订批量供货优惠协议的供应商优先，列入公司合格供应商和合格分包商信息库内的优先，合资优于民营，大厂优于小厂，同类产品的一家优于多家；

　　产品优先：名牌优于杂牌；

　　产地优先：国货优于进口，本地优于外地。

　　6.作业描述

　　6.1项目经理是本项作业的责任人，成本控制和现场工程师分别在商务和技术方面做好协助工作。

　　6.2项目经理在开工后即需根据合同约定，施工图纸及施工进度计划编制材料设备采购计划，内容包括：材料设备名称、规格、标准、估算数量、预算控制范围，内部报批时间，订货和供货时间，供货商推荐名录等。编制时应听取成本控制，土建和设备工程师的意见，协商一致后报总工程师。单项采购报告应在采购计划的“内部报批时间”段内上报总工程师。

　　6.3总工程师收到采购报告后应在一星期内对是否符合优先原则，在档次，功能，标准方面是否符合设计原意，是否允许超预算等方面逐项作出审核批复。报告叙述不清的退还重报，总工程师认为无把握批准的应亲自参加考察后决定，批复前应征求总建筑师和总经济师的意见并协商一致。

　　6.4采购方式采取以下四种形式

　　6.4.1直接指定符合批量供货优惠协议的材料设备，项目经理应紧扣优惠协议的条款与指定供货商谈判，成本控制岗位应会同投资监理进行独立的市场调查，比较同类产品的市场价格，保证确实享受到优惠。现场工程师应会同施工监理仔细核对产品的质量标准，技术性能，使用功能和售后服务条件，保证不因价格优惠而降低产品的品质。谈判到关键阶段，可请总工程师出场作最后拍板。

　　6.4.2选择指定符合公司合格供应商信息库备案资料的材料设备，项目经理可选择其中2~3家分别谈判，按采购计划的审批意见择优选用。

　　6.4.3组织招标除上述两项以外的采购项目由项目经理组织招标。

　　6.4.3.1委托投资监理（工程质量监理应于协助）制订采购招标文件，内容应包括：投标公告或投标邀请书；投标人须知；投标书格式；技术规格、标准；货物量清单（由施工单位负责提供，投资监理复核）；交货时间表（由施工单位提供）；合同条款（一般条款和特殊条款）；必要的附件、保证金格式等。采购招标文件须经项目经理审核。

　　6.4.3.2项目经理通过网络或媒体负责组织对外发布采购信息，对申请投标人进行资格预审、组织考察，发放招标文件。

　　6.4.3.3考察的重点是：企业生产规模和能力、生产技术与产品质量、产品市场占有率和知名度、管理体系、企业信誉和售后服务、资信水平等。考察的方法是：装饰性建材以考察生产地为主，设备以考察使用地为主。

　　6.4.3.4项目经理负责组织在规定投标截止时间之前收集投标文件。

　　6.4.3.5项目经理负责组织公司内外的专业人员对投标文件进行仔细分析、对比，分列投标人的报价、技术标准、质量管理、售后服务、社会信誉等，进行综合评价，筛选出有倾向意向的2~3家，并进行后续轮回的价格摸底谈判，并要求供应商提供产品封样。

　　6.4.3.6总工程师对项目经理推荐的中标人选在听取协管岗位的意见后按照优先原则拍板。

　　6.4.4直接采购同类产品总价在50万元以下的材料设备，由项目经理在投资监理和现场工程师的协助下，按照优先原则和货比三家原则直接向社会采购。

　　6.5项目经理负责签订采购合同。明确采购数量、规格、质量标准、付款方式，交货时间地点与方式、验收地点和方法、产品质量保证、售后服务、多退少补，进口货物的海关证明文件，纠纷处理等条款。

　　6.6为降低项目成本、减少项目组的工作量，除电梯、中央空调、厨卫设备外的其它材料设备宜采用甲指乙定的方式处理。即甲方经招标或谈判指定的供货商，最后由总包单位按照投标承诺或谈判结果与之签订由甲方直接付款的供货合同。

　　6.7对于既提供产品又附带施工或安装的专业供应商，项目经理应在不损害甲方利益的前提下做好供应商和总包的协调工作，达成供应商和总包的配合协议和安全协议。

　　6.8项目经理应指派现场工程师，工程监理和总包单位依据采购合同对进场材料设备进行验收。并由总包单位或安装单位妥善接收保管。对不符合质量要求的材料设备予以退货，并依据合同追究供货商的违约责任。

　　6.9成本控制岗位应配合项目经理做好材料设备的成本核算工作，保证工程成本控制在目标范围以内。

　　6.10为发挥公司的集团采购优势，几个项目若在相近时间内采购同类型的产品时，应由总工程师召集各项目的项目经理召开联席会议，协调联合采购事宜，以降低采购成本和工作量。

　　6.11甲供材料设备在施工或安装过程中，项目经理应安排专人（通常为土建或设备工程师）负责催货，验收，交接，付款，缺少追加，多余退厂，余款结算等事宜。项目经理也可以经与总包单位协商总包管理费（或服务费），把接货，仓储管理和部分合同职任转移给施工单位。

　　6.12工程完工后，对产品和服务质量均感满意的供应商，项目经理有义务对其作出书面评价推荐给公司，在总工程师和协管岗位协商一致的前提下，将其信息输入合格供应商信息库。

　　6.13甲方人员在谈判，考察等采购过程中的差旅费用从项目管理费中支列，不准出席供应商安排的宴请和娱乐活动，不准收受礼品，不准贱买产品。如发现甲方人员有串通投标，哄抬贵

卖，甚至受贿索贿等违纪违法现象，将受到严肃查处。

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篇2：申办大产证作业指导书

　　申办大产证作业指导书

　　1.作业目的

　　申办大产证是新建房屋所有权初始登记的通俗说法。房地产开发企业在商品房建成后，应履行购房合同中的承诺，及时申请办理新建房屋的所有权初始登记，以便为商品房的购买人申请办理单幢或单套的房地产权证（小产证）提供必要的前提条件。

　　2.作业依据

　　20**年4月29日上海市房屋土地资源管理局《上海市房地产登记技术规定（试行）》（沪房地资权[20**]152号）

　　20**年4月14日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议（第36号）《关于修改〈上海市房地产登记条例〉的决定》

　　3.主管岗位总经济师：督促检查主办岗位的作业。

　　主办岗位营销策划：具体经办本项作业。

　　4.紧前工作

　　新建房屋竣工验收合格。如是新建商品住宅的，须已取得住宅交付使用许可证。

　　5.作业描述

　　5.1 房地产登记程序一般包括：申请，受理，收费和核验契税，审核，记载，公示，缮证或者注记，发证，立卷归档。

　　5.2 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应向房地产登记机构提交下列文件：

　　5.2.1《上海市房地产登记申请书》（原件）；

　　5.2.2身份证明（复印件）；

　　5.2.3记载土地使用权状况的房地产权证书（原件）；

　　5.2.4建设工程规划许可证以及建筑工程项目表（原件）；

　　5.2.5竣工验收备案证明，包括建设工程竣工验收备案表、建设工程质量核验证明书（原件）；

　　5.2.6记载房屋状况的地籍图（原件二份）；

　　5.2.7房屋勘测报告（原件）；

　　5.2.8建筑面积复核通知单（原件）；

　　5.2.9房屋所在地公安部门出具的编制门牌号批复；

　　5.2.10属新建商品住宅的，还应提交住宅交付使用许可证（原件）和房地产开发企业商品住宅维修基金交款凭证（原件）。

　　5.2.11登记机构认为必要的，还可要求申请人提交建筑工程总平面图等审照附图（原件）。

　　5.3 房地产登记机构将自受理初始登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，将初始登记事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，则不予登记，并书面告知申请人。

　　5.4符合下列条件的房屋所有权初始登记申请，房地产登记机构将准予登记：

　　5.4.1申请人是房地产登记册记载的土地使用权人；

　　5.4.2申请初始登记的房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证的规定并与记载房屋状况的地籍图、房屋勘测报告一致；

　　5.4.3申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突；

　　5.4.4不属于以下情形：房地产权属争议尚未解决的；不能提供有效的房地产权属证明的；非法占用土地的；属违法建筑或者临时建筑的；法律、行政法规规定不予登记的，或者不符合本条例规定的其他登记条件的。

　　5.5注意事项：

　　5.5.1新建房屋竣工验收合格后申请初始登记的，申请人应当是房地产登记册记载的该房屋范围内的土地使用权人。

　　5.5.2房地产登记的申请书应当由申请当事人签名或者盖章；代理人申请登记的，由代理人签名或者盖章。由代理人申请登记的，代理人除提交本人身份证明外，还应当提交被代理人的身份证明。

　　5.5.3房地产登记申请当事人应按规定向登记机构提交申请登记文件原件或者复印件。按规定提交复印件的，登记机构将对复印件与原件的一致性进行校验，但被代理人的身份证明和经公证的文件除外。

篇3：新建物业移交和接管作业指导书

　　新建物业移交和接管作业指导书

　　1.作业目的

　　本作业不表示物业产权性质发生变化，仅体现管理和服务职能的移交和接管。在移交和接管的过程中既要保持管理的连续性、系统性和完整性，又要做到双方界面清晰、职责分明。

　　2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业，签署移交接管协议。

　　主办岗位　土建和设备工程师：具体经办本项作业。

　　3.紧前工作条件

　　大型住宅区或公共建筑的物业移交和接管应提前介入，这有利于从使用者和管理者的立场上，从完善使用功能的角度出发，帮助开发单位发现设计和施工中的缺陷，提醒开发单位在正式交付使用之前妥善处理解决，防止发生返工和重复投入。如设备管理可从开始安装设备时甚至管线埋设时介入，环境管理可从开始室外总体施工时介入。对于精装修的建筑，在竣工之前，项目经理如发现施工单位的安保措施相对薄弱的，应强制施工单位与首届物业管理公司签订安保提前介入的委托协议。

　　4.作业描述：

　　4.1物业管理的前期配合：首届物业管理公司在取得物业的管理权后，应立即安排技术力量熟悉图纸和图纸与现场实物的对照。本主办岗位应主动提供方便。

　　4.1.1对于针对物业管理服务和客户使用需要而提出的合理建议，本主办岗位应认真对待，磋商解决方案并协助项目经理落实。

　　4.1.2当工程进行分部分项验收、结构验收、设备调试、竣工验收时，应通知物业公司参加。物业公司提出的施工质量整改意见应视作开发单位的意见，监理应要求施工单位立即整改，但对于纯粹为了管理方便或物业公司利益而增加工程量或项目的建议则不予采纳。

　　4.2 正式的物业移交和接管应在公司内部验收之后，当交付使用的日期逼近，并且估计整改项目不多的情况下，可以和公司内部验收同时进行。

　　4.3 本主办岗位应提前一星期通知物业管理公司到现场进行移交和接管，随通知附送以下移交资料，由物业管理公司签收：

　　4.3.1 房地产权证；

　　4.3.2 竣工验收证明（包括各配套单位或部门的验收合格鉴定书，整改意见和复验合格证明）；

　　4.3.3 质监站的竣工验收备案证明；

　　4.3.4 交付使用许可证（针对住宅建筑）；

　　4.3.5 完整的全套竣工图；

　　4.3.6建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）；

　　4.3.7 沉降观察记录；

　　4.3.8 重大工程质量事故记录；

　　4.3.9 供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书；

　　4.3.10 保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数额等）；

　　4.3.11 除竣工图和建筑说明已有记载以外的设备，用器具，家具，装饰，摆饰等清单；

　　4.3.12 开发单位对外签署的尚未履行完毕，要求转移给物业管理公司继续履行的合同，协议及附件；

　　4.3.13 出租和出售的范围清单。

　　4.4 物业管理公司应配齐各工种的工程技术人员，组成接管验收组按时到现场进行接管验收：

　　4.4.1 实物验收内容和程序与竣工验收基本一致，区别仅在于将抽查改为全项目全部位的检查验收，并侧重于使用功能的检验。

　　4.4.2 项目经理召集物业管理公司、总包施工单位、工程监理召开移交接管会议，并负责编制会议纪要。主要议题为：

　　4.4.2.1 物业管理公司报告验收情况，将已分工种整理汇总的整改项目记录提交总包单位，协商整改期限及监理复验和物业复验的时间。

　　4.4.2.2 物业管理公司报告接收文件资料的完整情况，如提出补充要求，开发单位应于满足。

　　4.4.2.3 如有零星工程还未完工，部分工料尚未退场，临时建筑尚未拆除，应协商清场时限。

　　4.4.2.4 协商当天是否具备移交接管条件。如物业管理公司同意当天接管的话，则清点移交钥匙，签署交接书（附会议纪要）。如物业管理公司认为当天不具备接管条件，应商定时间重新召开移交接管会议。

　　4.4.2.5 协商保修办法，签署保修协议。对于物业管理公司而言，保修责任在开发单位一方，但为了能使保修业务及时处理解决，开发单位通常建议物业管理公司直接联络总包单位或专业分包单位，并赞成以下两种办法之一：

　　开发单位从总包单位的保修金中一次性地部分划转保修费用给物业管理公司，由物业管理公司负责保修包干。多不退，少不补；

　　总包单位承担保修责任，开发单位从总包单位的保修金中划转部分作为保修保证金给物业管理公司，当总包单位不能及时履行保修责任时，由物业管理公司代为保修，并按实开支费用，保修期满时按实结算。

　　4.5 自物业管理公司签署交接书当天起，物业管理公司全面承担起物业管理的职责。

篇4：预售商品房物业交付作业指导书

　　预售商品房的物业交付作业指导书

　　1.作业目的

　　房地产开发所有环节都能正常运作至此，才能保证物业交付的顺利进行，达到银货两讫的目的。

　　2.主管岗位　总经济师：督促检查主办岗位的工作，协助处理疑难客户纠纷。

　　主办岗位　营销策划：落实物业交割的组织工作和筹备工作，处理客户纠纷。

　　3.紧前工作条件

　　取得质监站颁发的工程质量核验证书，取得市房地产资源管理局颁发的交付使用证，已取得开发商的房屋所有权证即大产证（或虽未取得，但预计取得的时间不会超过对客户的最迟承诺期限），公司的内部验收通过，房屋已移交物业公司接管，质量保证书和用户使用说明书及房款结算书等均已制作完毕。客户已履行至此应履行的责任和义务。

　　4.作业描述

　　4.1主办岗位牵头组织由销售公司，物业公司组成的交付小组，并在交付日期之前各自完成以下的准备工作：

　　4.1.1销售公司：对合同价有变动或尾款未结清的客户编制房款总价结算书，内容包括合同总价，已缴房款，合同尾款，因面积差异引起的退补价，因各自违约引起的违约金等。印制入户通知书，付费清单和交付手续程序说明，组织足够的出纳人员。

　　4.1.2物业公司：楼层打扫清洁，落实足够的交付洽谈场地，组织足够的接待，收费和交付人员并配备各自的文具和工具，每户的钥匙装袋。印制交付表格和物业管理协议书，向本公司领取每户的工程质量保证书和用户说明书，工程质量核验证书和入户使用许可证的原件应张挂在交付洽谈场地的醒目处，客户如索要可给予复印件。

　　4.2销售公司和物业公司联合发出入户通知，并附以下附件：房款结算清单、物业收费和代办代收费用清单、须交验的证件和文件清单、交付手续流程示意图等。

　　4.3销售公司先于接待，接受交验证件和文件，结算应收（付）款项，办理收（付）凭证。双方无异议后将证件文件转移至物业公司后续接待。

　　4.4 物业公司发放用户说明书，双方签署物业管理协议书，客户缴纳首期物业管理费，办理需要委托的事项，留下联系地址。

　　4.5 物业公司的交付人员陪同客户验收房屋：

　　4.5.1 点交各式钥匙，当面开启关闭一次；

　　4.5.2闭合总电源，记录并告知客户验看计量读数，介绍分路情况，如客户要求，应校验各插座的接地情况；

　　4.5.3 点交所有电话、电视、报警、对讲等弱电终端位置；

　　4.5.3开启总水源，记录并告知客户验看计量读数，检查室内水管和用水器具有否渗漏和阻塞；

　　4.5.4 在有地漏的地面上泼水，观察地面排水是否畅通；

　　4.5.5 向所有排水预留管口灌水，观察有否堵塞；

　　4.5.6 启闭所有门窗，检查玻璃，五金是否缺损；

　　4.5.7 观察楼面墙面和顶棚有否渗水痕迹和结构性的裂缝；

　　4.5.8 装修房的交付验收，还须按合同约定点交装饰材料的品种，设备规格型号；

　　4.5.9 随房附送的设备，当面试机，交代随机资料。

　　4.6验收中发现的质量问题应如实记录在验收单上，交付人员不得敷衍搪塞，推托了事。与客户约定整修期限通知复验。

　　4.7客户在验收单上签字和注明当天日期，此日即为正式交付日。

　　4.8如整改内容较多，客户不愿立即签字接收，不容许交付人员与客户争辩，应在全部整改后另行通知复验。交付日期相应延至复验日。

篇5：商品房代办小产证作业指导书

　　商品房代办小产证作业指导书

　　1.作业目的

　　商品房小产证（即房地产所有权证）是确认购房客户拥有物业产权的最重要法律凭证。购房客户可自行或委托开发企业办理小产证，而委托办理在通常情况下被认为是开发企业售后服务工作的一项经常性的便民服务内容。

　　2.主管岗位　营销策划：督促检查本主办岗位的工作。

　　主办岗位　销售员：具体经办本项作业。

　　3.紧前工作条件

　　开发企业已经取得大产证；客户房款缴清且没有任何合同纠纷；所购房屋已交付签认。

　　4.作业描述

　　4.1销售员接受购房客户的委托代办小产证，要求客户提供如下文件资料，并在需要客户签名盖章的文件资料上盖章。销售员收齐文件资料后应向客户出具收件清单。

　　4.1.1客户自行填写的《上海市房地产登记申请书》（此表由销售部门统一向上海市房屋土地资源管理局领取）；

　　4.1.2上海市商品房出售合同正本；

　　4.1.3购房发票；

　　4.1.4如客户已缴纳房地产契税，应提供完税凭证；

　　4.1.5开发商签字盖章的同意产权转让的委托书；

　　4.1.6客户（合同署名人及共有产权人）身份证、户口簿复印件，原件经核对后交还客户；

　　4.1.7客户委托销售部门办理领证的委托书。

　　4.2向客户收取代办代缴的费用：

　　代办手续费：双方约定；

　　房产契税：按政府规定收取；

　　合同印花税：房款总额*0.03%（如已贴过不再重复）；

　　权证印花税：5元；

　　产权变更登记费：80元；

　　地籍图：25元。

　　4.3销售代理人员持上述文件至房地产交易中心办理产权证登记，缴纳费用。在90日内（通常在30天内）取回证书并通知客户当面签收领取。费用如有差额多退少补。

　　项目总结

　　1.作业目的

　　为了不断总结项目建设的经验和教训，为了让公司各部门及领导了解项目情况，为了便于积累和查考技术，经济有关的数据，指标等宝贵资料，同时也为了便于锻炼考察和选拔各类专业技术人才，公司规定项目不论大小，在项目竣工交付使用后两个月内，由总经济师统稿主审后向公司总经理提交项目总结报告

　　2.主管岗位　总经济师：负责审阅归口岗位总结，负责统稿主审。

　　协管岗位　总建筑师，总工程师，总会计师：负责审阅归口岗位总结。

　　主办岗位　土地开发，设计管理，营销策划，成本控制，项目经理，成本会计：按岗位和编写要求拟写总结。

　　3.紧前条件和作业持续时间

　　土地开发总结：在取得土地权证后的半各月内。

　　设计管理总结：在竣工图完成后一个月内。

　　营销策划总结：在交付使用后一个月内。

　　工程成本控制总结：在决算后一星期内。

　　现场管理总结：在交付使用后一个月内。

　　项目总投资和盈亏总结：在决算后或交付使用后一星期内。

　　4.作业描述

　　总结报告分篇编制提纲：

　　4.1土地开发篇

　　土地坐落界址，面积，经济指标，取得方式，规划选址意见，价款，付款方式，权证文号，接受日期，遗留问题处理经过等。

　　本篇由土地开发岗位编写，由总经济师审核。

　　4.2设计管理篇：

　　设计任务书，规划方案，扩初方案，总体环境方案，装修方案等的征集方式，优化过程，方案特点，功能配置，中标单位，设计人员名册，合同主要内容，施工图设计进度，审图主要意见，过程中的重大修改，竣工图编制单位，档案接受单位，设计主要缺陷，对各设计单位在图纸质量，配合服务等方面的评估，本岗位工作经验教训。

　　本篇由设计管理岗位编写，由总工程师审核。

　　4.3营销策划篇

　　营销代理合同主要内容，营销策划的主要思路，营销过程大事记，营销成本核算，销售实绩与可行性分析的对比和原因分析，客户资源统计分析，客户对规划、外形、房型、工程质量等的意见反馈。

　　本篇由营销策划岗位编写，由总经济师审核。

　　4.4工程成本控制篇

　　成本控制方法，委托投资监理，决算审计等合同主要内容，可行性分析和预算，决算，审计核定四者的经济指标对比，包括各分类总价，单方造价，主要物耗指标，差距原因分析，重大失误记录，主要节约措施绩效，对委托单位在工作质量，服务态度，业绩效益方面的评估，未了事项说明等。

　　本篇由成本控制岗位编写，由总经济师审核。

　　4.5现场管理篇

　　甲方现场项目组的名单和分工，总包及各分包单位，监理单位的委托方式，现场主要人员名册，建设过程大事记，分阶段计划和实际进度的对比，配套工程概况，工程质量评估，重大修改的原因和实施情况，重大质量事故和安全事故的处理情况，效益显著的重大节约措施和技改措施简述，未了事项说明和处理意见，对各施工单位在管理、技术力量、装备等素质方面的评价，本岗位工作经验教训。

　　本篇由项目经理岗位编写，由总工程师审核。

　　4.6投资总额和盈亏篇

　　融资方式，融资成本，公司管理费摊销，现场管理费摊销，项目投资总额明细表，已实现销售量和销售总额，库存量和预期销售余额，预期利润测算，内部收益率测算，与可行性分析报告的指标对照和原因分析，效益评估等。

　　本篇由成本会计师岗位编写，由总会计师审核，公司审计室审计。