项目成本核算作业指导书

　　项目成本核算作业指导书

　　1.作业目的

　　建立和完善成本核算的操作规则；合理确定成本核算对象；正确归集和分配开发成本及费用；为开发项目提供及时，真实，完整的成本核算资料。

　　2.主管岗位总会计师：检查建账和登录的及时性和正确性，处理成本核算中的特殊情况。

　　主办岗位成本核算：按作业描述的程序和要求做好本岗位的操作。

　　3.作业描述

　　3.1划分成本核算对象：划分的要求在于便于成本费用的归集，有利于成本的及时结算，

　　符合现行的会计准则。划分必须符合同类归并的原则。

　　3.1.1只有同地，开工时间接近，同一总包单位，相近结构类型，相同用途性质的群体建筑可以合并成一个成本核算对象。不同时符合上述条件的应以单体建筑作为成本核算对象。

　　3.1.2 独立设计概算或施工图预算的小区公共配套建筑和设施，如会所，幼儿园，大卖场，独立的地下车库等今后可能发生出售，出租，转让等情况的，一般应独立作为成本核算对象。

　　3.1.3变电站，垃圾或污水处理站，管理用房等为同一小区服务，今后将成为小区全体业主公共资产的，可合并为一个成本核算对象。为便于分摊，不同服务区域的公共资产不能合并成一个成本核算对象。

　　3.1.4 仅为一幢单体建筑服务的附属设施，如室外配电房，泵房等，可以不单独作为成本核算对象，发生的费用直接计入所附属的单体建筑。

　　3.1.5 最小的成本核算对象为单体建筑，不能因为单体内部各层楼的用途或结构不同而人为地拆成几个成本核算对象。

　　3.1.6 对于必须归集但暂时不能确定成本核算对象的成本，或者需要先归集后分摊的成本，须另设“跨期待分摊成本”的成本核算对象。

　　3.2设置会计科目和核算项目：

　　3.2.1 开发成本：

　　开发成本核算按制造成本法设置科目（详见附表）。

　　3.2.1.1开发成本的科目一般包括下列八项：

　　土地获得价款，

　　前期工程费，

　　基础设施费，

　　建筑安装工程费，

　　公建配套设施费，

　　资本化利息，

　　开发间接费，

　　成本结转（仅适用于区域性的土地开发并销售的情况）。

　　3.2.1.2 在开发成本各级明细科目下，按各成本核算对象分层次设立核算项目。如：

　　核算项目第一级第二级第三级第四级

　　某花园

　　（项目名称）（分期）（分功能）（分结构）

　　在建一期住宅多层

　　高层

　　别墅

　　办公

　　商铺

　　配套资产等

　　在建二期

　　………

　　待开发土地

　　跨期待分摊成本

　　3.2.1.3上述梯级设置适用于分期实施的综合性大型项目的成本管理，一般的项目可根据项目的实际情况按上图的梯级次序选择各级科目。

　　3.2.1.4 对于已购入的、尚未开工但已决定开发的土地成本，均在成本核算对象“待开发土地”中核算。在核算项目的属性中增加占地面积和可售建筑面积，并依照实际情况进行调整。“待开发土地”核算项目的余额即为拟开发土地的实际成本，内容包括：（1）总体未开工项目的地价款和前期费用，（2）分期开发的项目，其后期尚未开工部分的地价款和前期费用。

　　项目开工后，将已开工部分逐期从“待开发土地”中转入“在建某期”。

　　3.2.2 开发产品

　　项目竣工取得大产证，并已与客户办理了房屋交接单，这时，“开发成本”科目应转入“开发产品”科目。

　　3.2.2.1 开发产品按可售建筑面积采用数量金额核算。不包括在可售建筑面积中的车位应按个数采用数量金额核算。

　　3.2.2.2 变电站，垃圾或污水处理站，管理用房等为小区服务，今后将成为小区全体业主共有财产的公益性配套资产，仅计入实际建造成本，不分摊土地价和管理费用。结算时，将此核算对象的账面余额在受益范围内，按照面积比例摊入相应可售产品的成本核算对象中。

　　3.2.2.3 会所，中小学，幼儿园，独立的地下车库等今后可能发生出售，出租，转让等情况的具有经营价值的配套资产，也仅计入实际建造成本，不分摊土地价和管理费用。但如该配套资产的实际建造成本高于预期收益的，也可按与预期收益配比的一定金额预留成本。

　　3.2.2.4完工的开发产品用于出租的，应将其成本全部转入“出租开发产品”。

　　3.2.2.5 完工的开发产品自用的，应将其成本全部转入“固定资产”

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篇2：Z地产公司合同管理作业指导书

　　Z地产公司合同管理作业指导书

　　1.0目的

　　为规范公司服务合同的管理，防范与控制合同风险，有效维护公司的合法权益，结合公司实际情况，制订本制度。

　　2.0范围

　　本制度适用于公司及所属各公司对外签订、履行的建立民事权利义务关系的各类合同、协议等，包括劳务派遣合同、人事代理合同等。

　　3.0职责

　　3.1总经理负责公司所有服务合同及协议的审批；

　　3.2市场部负责各类服务合同及协议的管理工作，具体职责是：

　　3.2.1负责各类劳务派遣、人事代理新合同的谈判及修订等事宜，并根据公司法定代表人的授权，与新客户签订服务合同或服务协议；

　　3.2.2负责各类劳务派遣、人事代理等合同的合法性、可行性及有利性的审查；

　　3.2.3负责提醒相关项目部到期合同信息，以及合同续签、新旧合同替换等事宜；

　　3.2.4负责各类服务合同的档案管理；

　　3.2.5负责本制度的监督、执行等。

　　4.0操作程序或步骤

　　4.1合同的签订

　　4.1.1合同的主体

　　1)订立合同的主体必须是公司及所属各公司中具有法人资格，能独立承担民事责任的组织，其他部门、机构、分公司等不得擅自签订合同。

　　2)订立合同前，应当对对方当事人的主体资格、资信能力、履约能力进行调查，不得与不能独立承担民事责任的组织签订合同，也不得与法人单位签订与该单位履约能力明显不相符的经济合同。

　　3)公司一般不与自然人签订经济合同，确有必要签订经济合同，应经公司总经理同意。

　　4.1.2合同的形式

　　1)订立合同，应当采用书面形式。

　　2)“书面形式”是指服务合同、补充协议、公文信件、数据电文（包括传真、电子邮件等），除情况紧急或条件限制外，公司一般要求采用正式的合同书形式。

　　4.1.3合同的内容

　　1)当事人的名称、住所：合同抬头、落款、公章以及对方当事人提供的资信情况载明的当事人的名称、住所应保持一致；

　　2)合同标的：合同标的应具有唯一性、准确性，服务合同应约定详细的服务内容及要求，对合同标的无法以文字描述的应将图、表等作为合同的有效附件；

　　3)数量：合同应采用国家标准的计量单位，一般应约定标的物数量，常年服务合同无法约定确切数量的应约定数量的确定方式（如录用单、发票等）；

　　4)价款或报酬：价款或者报酬应在合同中明确，采用折扣形式的应约定合同的实际价款；价款的支付方式如转帐支票、汇票（电汇、票汇、信汇）、托收、信用证、现金等应予以明确；价款或报酬的支付期限应约定确切日期或约定在一定条件成就后多少日内支付；

　　5)履行期限、地点和方式：履行期限应具体明确定，无法约定具体时间的，应在合同中约定履行期间的方式；

　　6)合同的担保：合同中对方事人要求提供担保或本方要求对方当事人提供担保的，应结合具体情况根据《担保法》的要求办理相关手续；

　　7)合同的解释：合同文本中所有文字应具有排它性的解释，对可能引起歧义的文字和某些非法定专用词语应在合同中进行解释；

　　8)保密条款：对技术类合同和其他涉及经营信息、技术信息的合同应约定保密承诺与违反保密承诺时的违约责任；

　　9)合同联系制度：履行期限长的重大经济合同应当约定合同双方联系制度；

　　10)违约责任：根据《合同法》作适当约定，注意合同的公平性；

　　11)解决争议的方式：可选择仲裁或起诉，选择仲裁的应明确约定仲裁机构的名称，双方对仲裁机构不能达成一致意见的，可选择第三地仲裁机构。

　　4.1.4签订合同的工作程序

　　1)签订合同前，市场部主办人员或公司指定的其他谈判人员应按照本制度4.1.1条对对方当事人的有关情况进行审查，并复印对方当事人的法人营业执照及专业资格证书留存。

　　2)由市场部主办人员或总经理指定责任人员与对方当事人商谈后拟好服务合同条款，报总经理审批，加盖合同专用章，合同编号由市场部统一编制；必要时，由总经理指定责任人员对合同进行合法性审查。

　　3)合同正式签订后，合同正本由市场部统一保管，合同副本加盖副本章后，由实际操作的项目组负责保管。

　　4.2合同的变更、解除

　　4.2.1在合同履行期间由于客观原因需要变更或者解除合同的，须经双方协商，重新达成书面协议，新协议未达成前，原合同仍然有效。本方收到对方当事人要求解除或变更的通知书后，应当在规定的期限内作出书面答复。

　　4.2.2变更或解除服务合同或服务协议的，应当采用书面形式。

　　4.3合同的履行

　　4.3.1公司及所属各公司应当按照合同约定全面履行自己的义务，并随时督促对方当事人及时履行其义务。

　　4.3.2在合同履行过程中，对本公司的履行情况应及时做好记录并经对方确认。

　　4.3.3在履行合同过程中，经办人员若发现并有确切证据证明对方当事人有下列情况之一的，应立即中止履行，并及时书面上报公司办公室处理，并报总经理:

　　1)经营状况严重恶化；

　　2)转移财产，抽逃资金，以逃避债务；

　　3)丧失商业信誉；

　　4)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

　　4.4经济合同纠纷的调解、仲裁和诉讼

　　4.4.1合同双方在履行过程中发生纠纷时，应首先按照实事求是的原则，平等协商解决；

　　4.4.2合同双方在一定期限（一般为一个月）内无法就纠纷的处理达成一致意思或对方当事人无意协商解决的，经办人员应及时书面报告部门经理和总经理，并拟定处理意见，报总经理决定。

　　4.4.3公司决定采用诉讼或仲裁处理的合同纠纷，以及对方当事人起诉的，相关部门应及时将合同的签订、履行、纠纷的产生及协商情况整理成书面材料连同有关证据报总经理。

　　4.4.4对方当事人涉嫌合同诈骗的，应立即报告总经理。

　　4.5合同的日常管理

　　4.5.1市场部全面负责公司的各类服务合同及协议的日常管理。

　　4.5.2公司的合同专用章专人管理，公司办公室、销售部、采购部各保管一枚，分别编号。公司的空白合同、授权委托书也由专人管理，业务人员不得随带合同专用章或已盖章的空白授权委托书、空白合同出差，特殊情况，由总经理批准。合同专用章、盖章的空白合同、授权委托书、（已签订的合同）遗失的，应及时向当地

公安机关报案，并登报声明。

　　4.5.3已签订的服务合同（包括新合同及续签合同），签回前由市场部人员跟踪并记录。

　　4.5.4服务合同签回后，由市场部统一录入《客户合同协议一览表》及《正本合同总目录》，将新合同存入正本存档，同时替换过期合同；过期合同资料录入《过期合同目录》，并根据记录收回过期合同副本，在总经理签字之后予以销毁。

　　4.5.5服务合同副本加盖副本章后，交相关项目负责人员与财务部，由市场部做好相关记录。

　　4.5.6合同经办人员与本公司终止劳动关系前应把有关材料及空白合同、名片、委托书移交完毕，经总经理办公室和有关部门确认后方可办理有关手续。合同经办人员与本公司终止劳动关系或因其他原因发生变更的，总经理办公室应在情况发生后一周内书面告知各有关单位。

　　4.6考核与奖惩

　　4.6.1公司、所属各公司全体职员应当严格遵守本制度，有效订立、履行合同，切实维护公司的整体利益。市场部负责本制度执行情况的监督考核。

　　4.6.2对在合同签订、履行过程中发现重大问题，积极采取补救措施，使本公司避免重大经济损失以及在经济纠纷处理过程中，避免或挽回重大经济损失的，予以奖励。

　　4.6.3合同经办人员出现下列情况之一，给公司造成损失的，公司将依法向责任人员追偿损失：

　　1)未经授权批准或超越职权签订合同；

　　2)为他人提供合同专用章或盖章的空白合同，授权委托书；

　　3)应当签订书面合同而未签订书面合同。

　　4.6.4合同经办人员出现下列情况之一，给公司造成损失的，公司酌情向有关人员追偿损失：

　　1)因工作过失致使公司被诈骗；

　　2)公司履行合同未经对方当事人确认；

　　3)遗失重要证据；

　　4)发生纠纷后隐瞒不报或私自了结或报告避重就轻，从而贻误时机的；

　　5)合同专用章、盖章的空白合同、授权委托书遗失未及时报案和报告；

　　6)其他违反公司相关制度的。

　　4.6.5公司职员在签订、履行合同过程中触犯刑法，构成犯罪的，将依法移交司法机关处理。

　　5.0相关文件

　　5.1纠正及预防措施程序（暂缺）

　　5.2

　　6.0工作记录表单

　　6.1客户合同协议一览表

　　6.2正本合同总目录

　　6.3过期合同目录

　　编制部门

　　编制人/日期

　　审核人/日期

　　批准人/日期

篇3：Z地产公司成本限额管理作业指导书

　　Z地产公司成本限额管理作业指导书

　　1．目的

　　1.1掌握可靠成本信息，保证成本的合理确定和有效控制；

　　1.2推进成本管理作业的标准化、专业化

　　2．适用范围

　　集团地产子公司（控股公司）的所有地产项目的设计限额管理工作

　　3．定义

　　3.1设计限额：为保证设计成果的经济性而制定的、设计相关技术经济指标的不应突破的控制值，如每平方米建筑面积的钢筋含量、砼含量、开窗率等；

　　4．职责

　　4.1地产子公司成本部：制定限额指标，测算执行情况

　　4.2地产子公司设计部：组织设计，负责设计合同管理；对设计任务下达限额，控制影响经济性的重要技术环节（如结构中一些安全系数的取定）；

　　4.3集团财务管理部：各项目限额指标的审查与备案，集团基准限额的制定

　　5．工作程序

　　5.1设计限额的制定

　　5.1.1集团财务管理部和地产子公司成本部应在理论研究和工程案例调查的基础上，针对各地区一般设计条件情况下的技术经济指标，制定集团的统一限额标准，参见《成本控制要素及参考指标》；

　　5.1.2集团技术管理部和财务管理部开展研究，总结和提炼的设计优化方法、成本控制经验，为限额设计提供技术手段。

　　5.1.3设计限额由地产子公司的成本部和设计部共同制定，双方在充分沟通和达成共识后制定，以便共同遵照执行，共同承担责任；成本部可以采用单价交底等方式，使设计人员具体了解成本数值，有助于设计中进行合理的资源配置。

　　5.1.4在本项目设计开展之前，地产子公司设计和成本部门应就设计阶段成本控制的配合工作制定计划，明确具体的控制要点、控制的技术经济手段、过程中监督的时间点和检查方法，事后解决问题和方法和承担的责任，便于设计过程中参照执行。

　　5.1.5各项目的设计限额制定时，应针对项目的特点，并考虑目标成本的要求，确定指标的上限（必要时可确定下限），即保证经济性，也不能牺牲影响安全、适用和必需的设计效果，使之具有合理性；

　　5.1.6各项目的设计限额需报集团备案，一般应与对应阶段的成本测算一起报送，保证数据的逻辑性。设计限额指标不应超过集团制定的统一限额标准，如果超出，必须附有相关分析说明。

　　5.2设计限额的下达

　　5.2.1各项目的设计限额是随设计实施方案的确定而确定的，最迟应与正式目标同时确定。确定之前在设计任务书或设计合同中，可以先按集团统一的设计限额规定，待确定之后，再做必要的调整。

　　5.2.2地产子公司设计部在设计任务书和合同中给出明确的限额数值，要求设计单位开展限额设计，并约定相应检验方法、奖惩条款。

　　5.2.3在下达限额的同时，应参照以往经验总结和专题研究成果，就本项目经济性提高的技术措施、一些重点内容设计上需注意的关键点（如一些重点部位的配筋方式），与设计单位进行沟通，采用优化的解决方案，做到事先控制。

　　5.3设计限额的执行

　　5.3.1根据事先制定的工作计划，地产子公司设计部必须在设计过程中跟踪检查阶段性设计成果，成本人员配合进行相关测算。

　　5.3.2如地产子公司认为设计单位在设计过程中存在经济上的不合理现象，必须及时向设计单位提出质疑，必要时可要求对方提供有关计算书，由对方给予合理解释，并积极配合相关的检验。

　　5.3.3在扩初设计过程中，地产子公司应自行或约请结构咨询公司，按现行国家规范对进行同模型、同条件的计算复核。复核结果如不满足经济性要求，必须针对问题的原因，对相应设计进行修改优化。

　　5.3.4扩初设计完成后，设计单位应提交设计概算书，包括钢筋、砼含量等重要指标，成本部应组织造价咨询公司复核，并按《成本分析作业指导书》的要求进行成本分析。对不合要求的设计成果必须先优化在进入施工图设计阶段。

　　5.4设计成果的检查

　　5.4.1施工图设计完成后，地产子公司成本部组织咨询公司编制施工图预算，并按《成本分析作业指导书》完成成本分析，对比限额执行结果，并将有关数据提交设计部。

　　5.4.2对超限额的情况，成本部应与设计部共同分析原因，探讨处理办法；必要时，集团财务管理部和技术管理部给予相关的意见和技术支持。

　　5.4.3处理办法报主管领导决定如何处理，执行设计合同相关条款。

　　5.4.4限额执行的最终结果和处理方式报集团备案，作为考察项目经济性的参数和考核相关部门与人员的基础之一。

　　6．支持性文件

　　6.1工程成本管理与监控程序

　　6.2设计管理程序（技术管理部）

　　6.3成本分析作业指导书

　　7．相关记录及表格

　　7.1成本控制要素及参考指标

　　8．流程图

篇4：天安地产成本核算制度

　　安永地产成本核算制度

　　成本核算是会计核算的核心内容，为贯彻经济性原则，努力降低成本，强化成本管理，特制定本制度。

　　1.成本核算对象

　　成本核算对象就是开发项目。

　　2.成本核算的方法

　　采用品种法进行核算。品种法是指按照产品品种归集生产费用来计算产品成本的一种方法。在只有一种产品的情况下，全部费用都是生产该种产品的直接费用。在有几种产品的情况下，归集费用后对间接费用作适当分配即可计算出各种产品的总成本和单位成本。

　　3.成本核算的程序

　　直接按开发项目设成本计算单，土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和基建安装工程费属于直接费用，直接分项目计入“开发成本”科目。

　　应由各开发项目负担的间接费用，应先在各开发项目和公共项目归集，月底按一定标准进行分摊结转。

　　4.成本分析

　　正确划分进入成本费用的界限：计入成本费用的支出范围，大致如下：土地征用及拆迁补偿费；可行性研究、勘察设计、测绘、“三通一平”等支出；固定资产的折旧费、修理费、租赁费等；计入成本费用的职工工资，按规定比例提取的福利费等；出包工程支付的工程价款；劳动保护费、劳动保险费；差旅费、办公费、职工教育经费；税金；无形资产摊销、业务招待费、技术开发费。广告费。

　　严格划分开发成本与期间费用的界限：开发成本是企业在土地、房屋配套设施开发过程中发生的费用，是与企业某种产品开发经营有直接联系的费用支出。而期间费用是反映企业生产经营活动中非生产性开支的经济指标，包括管理费用、财务费用和销售费用，它们不能计入开发成本。

　　严格划分开发成本的归属期，划分本期开发成本与后期开发成本。严格按权责发生制及收入与费用相匹配的原则确定开发成本的归属期。

　　将成本实际发生数与目标成本控制数，进行比较，查明完成或未完成的原因。

篇5：项目市场调研作业指导书2

　　项目市场调研作业指导书2

　　1.总则

　　1.1目的

　　前期调查分析工作的主要目的在于：

　　a）通过大环境分析及时了解房地产领域和市场的发展动态，保持对市场的敏锐性。

　　b）征地前通过对项目状况和市场机会的研究分析评估地块价值，估计成本利润，为土地竞标的价格决定提供依据。

　　c）粗略估计项目地块开发的优/劣势，预测项目开发潜力。

　　1.2适用范围

　　本作业指导书适用于指导项目在土地竞标之前对项目地块本身和相关市场进行的前期调查分析工作。

　　2.工作程序

　　2.1大环境分析

　　2.1.1国民经济及常州市综合经济状况分析

　　a.国民/常州市民收入状况调查

　　b.国民/常州市民支出分配比例

　　2.1.2房地产开发大气候及常州房地产开发综合状况分析

　　a.房地产景气指数

　　b.房地产的现行相关政策及政策走势

　　c.常州房地产前一年和当年开发总量（占地面积、建筑面积）

　　d.当年已建成开发小区的空置率

　　2.1.3常州市相关商品住宅市场调查与分析

　　a.在售各楼盘的市场定位分析（楼盘形象、价格水平、消费群体）

　　b.总体规划走势（小区规模、外立面风格、景观规划、区内配套设施、户型、物业管理）

　　c.销售、宣传策略（售楼部布置、广告、促销手段、宣传卖点）

　　d.销售现状和走势

　　2.1.4常州市居民居住偏好调查与分析

　　a.对影响购房的各因素的重视程度排序

　　b.对房屋面积的普遍要求，对户型的偏好

　　c.选择购房居住心理半径、居住工作半径分析

　　2.2项目状况研究分析

　　2.2.1项目地块内部状况分析

　　2.2.1.1地块自然属性分析

　　a.地块位置

　　b.占地面积，规划占地面积（规划工建面积与住宅用地面积）

　　c.地形、地貌

　　d.地质状况（污染程度、地质软硬性质）

　　2.2.1.2地块内部地表建筑物调查

　　a.建筑物性质（工厂厂房、民宅、办公用房、一般设施、电线杆）

　　b.建筑物在地块上的位置

　　c.建筑物建筑面积估算

　　d.所有权属性

　　2.2.1.3地表现有自然、人文资源策划价值/障碍分析

　　a .现有自然资源

　　依据规划，地块上现存的可利用的河池、树木、草地、山坡和公用设施等。

　　b.人文资源

　　土地前身性质

　　风水脉象

　　2.2.2项目地块周边状况分析

　　2.2.2.1土地周边可利用的自然景观分析

　　景观特色、距地块远近、知名度

　　2.2.2.2土地周边人文景观/资源分析

　　a.博物馆、纪念馆等人文景观

　　b.名校，科研机构，历史形成的政冶、文化中心等可利用的人文资源

　　2.2.2.3交通状况分析

　　a.距离市中心或主要社会场所的远近（车程、步程）

　　b.公交车车次、站点、站点与地块的距离

　　2.2.2.4周边服务配套设施分析

　　学校（知名度、教学质量、师资力量、与项目距离）；菜场（规模、远近）；医院；超市；娱乐、休闲场所；邮局；银行；商场；证交所等

　　2.2.2.5土地周边生态环境特征分析

　　主要关注周边有无工厂可能产生污染、噪音等。

　　项目区域的环境指数

　　2.2.2.6周边地块被征用的可能性

　　2.3市场机会分析

　　2.3.1地开发成熟程度分析

　　2.3.1.1区域内人口状况调查分析

　　a.人口数、人口密度、与往年相较人口发展状况

　　b.居民职业、工作单位，收入、消费水平调查

　　c.居民年龄、婚姻状态调查

　　d.居民居住习惯调查

　　2.3.1.2区域内现存小区的状况

　　a.现存小区的开发及交付使用时间，建筑物新旧磨损程度

　　b.小区的市场形象及定位（价格水平、当前形象档次）

　　c.小区的规模（总户数、楼栋数、估计占地面积）

　　d.小区的区内、区外生活配套设施

　　e.小区的建筑物外立面式样、户型、居住面积

　　f.从二手房市场了解各小区现有住房在二手房市场上的价格，及在租房市场上的价格。

　　2.3.1.3区域内的商业机会

　　a.区域内现有商业机构的种类、规模、知名度、企业效益

　　b.项目地块周边主要街道的人流状况

　　c.区域的发展趋势

　　2.3.2周边竞争楼盘市场调查

　　2.3.2.1开发单位、开盘及交付时间

　　2.3.2.2楼盘总体规划

　　a.占地面积，总建筑面积，栋数，户数

　　b.景观规划，绿化率

　　c.外立面风格、色彩，采用的建筑材料

　　d.楼盘主打房型、面积

　　e.小区内部配套设施

　　f.物业管理

　　2.3.2.3楼盘销售手法与销售状况

　　a.售楼处布置、形象

　　b.售楼人员的整体形象与素质

　　c.价格，折扣比例

　　d.销售完成状况和销售走势预计

　　e.客源状况（客源分布区域、收入状况、年龄状况等）

　　2.3.2.4宣传策略与促销手段

　　a.诉求卖点

　　b.广告媒体选择，广告频率，平面广告版面尺寸、档次、位置

　　c.各种促销宣传活动及产生效果

　　d.其它宣传资料

　　2.4项目开发优/劣势深层剖析

　　2.4.1开发优势分析

　　2.4.2开发劣势及营销障碍分析

　　2.5项目市场定位（粗略）

　　2.6操作要求

　　以上各项作中，"大环境分析

"部分应在平时积累、完成；其余各项工作需在土地竞标前完成。

　　3.记录

　　本作业过程涉及的相关记录主要为：

　　《楼盘市场调查表》**-01-01-A**-01-01-B

　　市场调研报告**-01

　　编制人：

　　审核人：

　　批准人：