商品房代办小产证作业指导书

　　商品房代办小产证作业指导书

　　1.作业目的

　　商品房小产证（即房地产所有权证）是确认购房客户拥有物业产权的最重要法律凭证。购房客户可自行或委托开发企业办理小产证，而委托办理在通常情况下被认为是开发企业售后服务工作的一项经常性的便民服务内容。

　　2.主管岗位　营销策划：督促检查本主办岗位的工作。

　　主办岗位　销售员：具体经办本项作业。

　　3.紧前工作条件

　　开发企业已经取得大产证；客户房款缴清且没有任何合同纠纷；所购房屋已交付签认。

　　4.作业描述

　　4.1销售员接受购房客户的委托代办小产证，要求客户提供如下文件资料，并在需要客户签名盖章的文件资料上盖章。销售员收齐文件资料后应向客户出具收件清单。

　　4.1.1客户自行填写的《上海市房地产登记申请书》（此表由销售部门统一向上海市房屋土地资源管理局领取）；

　　4.1.2上海市商品房出售合同正本；

　　4.1.3购房发票；

　　4.1.4如客户已缴纳房地产契税，应提供完税凭证；

　　4.1.5开发商签字盖章的同意产权转让的委托书；

　　4.1.6客户（合同署名人及共有产权人）身份证、户口簿复印件，原件经核对后交还客户；

　　4.1.7客户委托销售部门办理领证的委托书。

　　4.2向客户收取代办代缴的费用：

　　代办手续费：双方约定；

　　房产契税：按政府规定收取；

　　合同印花税：房款总额*0.03%（如已贴过不再重复）；

　　权证印花税：5元；

　　产权变更登记费：80元；

　　地籍图：25元。

　　4.3销售代理人员持上述文件至房地产交易中心办理产权证登记，缴纳费用。在90日内（通常在30天内）取回证书并通知客户当面签收领取。费用如有差额多退少补。

　　项目总结

　　1.作业目的

　　为了不断总结项目建设的经验和教训，为了让公司各部门及领导了解项目情况，为了便于积累和查考技术，经济有关的数据，指标等宝贵资料，同时也为了便于锻炼考察和选拔各类专业技术人才，公司规定项目不论大小，在项目竣工交付使用后两个月内，由总经济师统稿主审后向公司总经理提交项目总结报告

　　2.主管岗位　总经济师：负责审阅归口岗位总结，负责统稿主审。

　　协管岗位　总建筑师，总工程师，总会计师：负责审阅归口岗位总结。

　　主办岗位　土地开发，设计管理，营销策划，成本控制，项目经理，成本会计：按岗位和编写要求拟写总结。

　　3.紧前条件和作业持续时间

　　土地开发总结：在取得土地权证后的半各月内。

　　设计管理总结：在竣工图完成后一个月内。

　　营销策划总结：在交付使用后一个月内。

　　工程成本控制总结：在决算后一星期内。

　　现场管理总结：在交付使用后一个月内。

　　项目总投资和盈亏总结：在决算后或交付使用后一星期内。

　　4.作业描述

　　总结报告分篇编制提纲：

　　4.1土地开发篇

　　土地坐落界址，面积，经济指标，取得方式，规划选址意见，价款，付款方式，权证文号，接受日期，遗留问题处理经过等。

　　本篇由土地开发岗位编写，由总经济师审核。

　　4.2设计管理篇：

　　设计任务书，规划方案，扩初方案，总体环境方案，装修方案等的征集方式，优化过程，方案特点，功能配置，中标单位，设计人员名册，合同主要内容，施工图设计进度，审图主要意见，过程中的重大修改，竣工图编制单位，档案接受单位，设计主要缺陷，对各设计单位在图纸质量，配合服务等方面的评估，本岗位工作经验教训。

　　本篇由设计管理岗位编写，由总工程师审核。

　　4.3营销策划篇

　　营销代理合同主要内容，营销策划的主要思路，营销过程大事记，营销成本核算，销售实绩与可行性分析的对比和原因分析，客户资源统计分析，客户对规划、外形、房型、工程质量等的意见反馈。

　　本篇由营销策划岗位编写，由总经济师审核。

　　4.4工程成本控制篇

　　成本控制方法，委托投资监理，决算审计等合同主要内容，可行性分析和预算，决算，审计核定四者的经济指标对比，包括各分类总价，单方造价，主要物耗指标，差距原因分析，重大失误记录，主要节约措施绩效，对委托单位在工作质量，服务态度，业绩效益方面的评估，未了事项说明等。

　　本篇由成本控制岗位编写，由总经济师审核。

　　4.5现场管理篇

　　甲方现场项目组的名单和分工，总包及各分包单位，监理单位的委托方式，现场主要人员名册，建设过程大事记，分阶段计划和实际进度的对比，配套工程概况，工程质量评估，重大修改的原因和实施情况，重大质量事故和安全事故的处理情况，效益显著的重大节约措施和技改措施简述，未了事项说明和处理意见，对各施工单位在管理、技术力量、装备等素质方面的评价，本岗位工作经验教训。

　　本篇由项目经理岗位编写，由总工程师审核。

　　4.6投资总额和盈亏篇

　　融资方式，融资成本，公司管理费摊销，现场管理费摊销，项目投资总额明细表，已实现销售量和销售总额，库存量和预期销售余额，预期利润测算，内部收益率测算，与可行性分析报告的指标对照和原因分析，效益评估等。

　　本篇由成本会计师岗位编写，由总会计师审核，公司审计室审计。