新建物业移交和接管作业指导书

　　新建物业移交和接管作业指导书

　　1.作业目的

　　本作业不表示物业产权性质发生变化，仅体现管理和服务职能的移交和接管。在移交和接管的过程中既要保持管理的连续性、系统性和完整性，又要做到双方界面清晰、职责分明。

　　2.主管岗位项目经理：督促检查主办岗位的作业，签署移交接管协议。

　　主办岗位　土建和设备工程师：具体经办本项作业。

　　3.紧前工作条件

　　大型住宅区或公共建筑的物业移交和接管应提前介入，这有利于从使用者和管理者的立场上，从完善使用功能的角度出发，帮助开发单位发现设计和施工中的缺陷，提醒开发单位在正式交付使用之前妥善处理解决，防止发生返工和重复投入。如设备管理可从开始安装设备时甚至管线埋设时介入，环境管理可从开始室外总体施工时介入。对于精装修的建筑，在竣工之前，项目经理如发现施工单位的安保措施相对薄弱的，应强制施工单位与首届物业管理公司签订安保提前介入的委托协议。

　　4.作业描述：

　　4.1物业管理的前期配合：首届物业管理公司在取得物业的管理权后，应立即安排技术力量熟悉图纸和图纸与现场实物的对照。本主办岗位应主动提供方便。

　　4.1.1对于针对物业管理服务和客户使用需要而提出的合理建议，本主办岗位应认真对待，磋商解决方案并协助项目经理落实。

　　4.1.2当工程进行分部分项验收、结构验收、设备调试、竣工验收时，应通知物业公司参加。物业公司提出的施工质量整改意见应视作开发单位的意见，监理应要求施工单位立即整改，但对于纯粹为了管理方便或物业公司利益而增加工程量或项目的建议则不予采纳。

　　4.2 正式的物业移交和接管应在公司内部验收之后，当交付使用的日期逼近，并且估计整改项目不多的情况下，可以和公司内部验收同时进行。

　　4.3 本主办岗位应提前一星期通知物业管理公司到现场进行移交和接管，随通知附送以下移交资料，由物业管理公司签收：

　　4.3.1 房地产权证；

　　4.3.2 竣工验收证明（包括各配套单位或部门的验收合格鉴定书，整改意见和复验合格证明）；

　　4.3.3 质监站的竣工验收备案证明；

　　4.3.4 交付使用许可证（针对住宅建筑）；

　　4.3.5 完整的全套竣工图；

　　4.3.6建设用地范围内地下综合管网图（含管线接口位置）；

　　4.3.7 沉降观察记录；

　　4.3.8 重大工程质量事故记录；

　　4.3.9 供应商提供的水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的出厂产品检验合格证书，保修单和使用说明书；

　　4.3.10 保修清单（包括所有保修项目，主要保修内容，保修起止日期，保修责任单位，联系方式，联系人，未付保修金数额等）；

　　4.3.11 除竣工图和建筑说明已有记载以外的设备，用器具，家具，装饰，摆饰等清单；

　　4.3.12 开发单位对外签署的尚未履行完毕，要求转移给物业管理公司继续履行的合同，协议及附件；

　　4.3.13 出租和出售的范围清单。

　　4.4 物业管理公司应配齐各工种的工程技术人员，组成接管验收组按时到现场进行接管验收：

　　4.4.1 实物验收内容和程序与竣工验收基本一致，区别仅在于将抽查改为全项目全部位的检查验收，并侧重于使用功能的检验。

　　4.4.2 项目经理召集物业管理公司、总包施工单位、工程监理召开移交接管会议，并负责编制会议纪要。主要议题为：

　　4.4.2.1 物业管理公司报告验收情况，将已分工种整理汇总的整改项目记录提交总包单位，协商整改期限及监理复验和物业复验的时间。

　　4.4.2.2 物业管理公司报告接收文件资料的完整情况，如提出补充要求，开发单位应于满足。

　　4.4.2.3 如有零星工程还未完工，部分工料尚未退场，临时建筑尚未拆除，应协商清场时限。

　　4.4.2.4 协商当天是否具备移交接管条件。如物业管理公司同意当天接管的话，则清点移交钥匙，签署交接书（附会议纪要）。如物业管理公司认为当天不具备接管条件，应商定时间重新召开移交接管会议。

　　4.4.2.5 协商保修办法，签署保修协议。对于物业管理公司而言，保修责任在开发单位一方，但为了能使保修业务及时处理解决，开发单位通常建议物业管理公司直接联络总包单位或专业分包单位，并赞成以下两种办法之一：

　　开发单位从总包单位的保修金中一次性地部分划转保修费用给物业管理公司，由物业管理公司负责保修包干。多不退，少不补；

　　总包单位承担保修责任，开发单位从总包单位的保修金中划转部分作为保修保证金给物业管理公司，当总包单位不能及时履行保修责任时，由物业管理公司代为保修，并按实开支费用，保修期满时按实结算。

　　4.5 自物业管理公司签署交接书当天起，物业管理公司全面承担起物业管理的职责。

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篇2：新建房屋接管验收程序

新建房屋的接管验收程序如下：

（1）建设单位书面提请接管单位接管验收。

（2）接管单位按有关条件进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

（3）接管单位会同建设单位进行检验。

（4）对验收中发现的质量问题，依照有关规定处理。经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭

证，签发接受文件。

篇3：新建房屋接管验收管理细则

　　新建房屋的接管验收管理细则

　　1.0适用范围：新建房屋的接管验收

　　2.0接管验收标准参照建设部ZBP30001-90标准执行

　　3.0质量与使用功能检验

　　3.1房屋的质量及使用功能检验

　　3.1.1房屋的质量及使用功能检验包括主体结构、屋面、楼地面、地下室、楼内外装修等方面。

　　3.1.2根据设计要求，每栋每层每户逐个房间（包括配套公共设施、设备用房）按设计要求清点物件及进行外观检查。根据情况编制小区房屋质量验收记录表。

　　3.1.2.1确定物件数据量是否符合，外观上有无人为损坏。

　　3.1.2.2房屋建筑或屋内物件有无明显不符合标准要求。

　　3.1.2.3主体结构是否有较明显的裂缝，外墙是否有参水现象。

　　3.1.2.4屋面、楼地面、卫生间、阳台、厨房等是否有积水、渗漏现象。

　　3.1.2.5门窗安装是否牢固缝隙严密，有无变形，是否灵活，门窗玻璃是否安装牢固。

　　3.1.2.6屋内墙面是否平整，是否有明显裂缝，油漆、刷浆是否色泽一致，是否有脱落、漏刷现象。

　　3.2设备及配套设施的质量及使用功能检验

　　3.2.1设备及配套设施检验包括电气线路、室内外照明、供配电系统、室内外给排水系统、消防系统、防避雷系统、电梯、采暖、空调系统、门禁系统、闭路监控系统、车场管理系统、其他智能化系统、娱乐设施及相关配套的设备房等附属工程。

　　3.2.2设备及配套设施的验收可分项进行，根据情况编制相关小区的设备设施验收记录表，每项验收均须有单独验收结果。

　　3.2.3每项验收时根据设计要求逐一进行检查。

　　3.2.3.1检验设备设施功能是否符合规定要求（可测试运行应现场检验运行情况）。

　　3.2.3.2管道线路是否正常、畅通、各类阀闸是否灵活。

　　3.2.3.3各类配件、支架、管线是否齐全、完好。

　　3.2.3.3相关的仪表、仪器是否齐全、精确，装置是否良好。

　　3.2.3.4所有的设备设施是否符合国家规定的安全标准，是否有相关的安全防护装置。

　　3.2.3.5对于消防、采暖、电梯等须有政府许可的专业部门的验收合格证。

　　3.2.3.6对于高噪音设备如空调、发电机、电梯机房等须有环保部门的环保验收合格证。

　　3.2.3.7相关的附属设施如沟、井等符合规定要求。

　　3.3小区环境工程验收

　　3.3.1小区环境验收包括小区道路、围墙、停车场、园林绿化工程等。

　　3.3.2环境工程验收可分项进行，根据情况编制相关环境、绿化工程验收记录表，每项验收均须有单独验收结果。

　　3.3.3每项工程根据设计要求逐一进行验收，确定是否符合要求。

　　3.3.3.1小区内道路、围墙是否完整，是否与主干道相通完整。

　　3.3.3.2小区内场地是否清理干净、临时设施及过渡用房是否已拆除清理完毕。

　　3.3.3.3停车场是否有符合交通管理局要求的交通设施标志、减速设施。

　　3.3.3.4绿化面积、施工是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木等长势是否良好、是否有病虫害，是否有黄土裸露现象、园林小品是否完好等。

　　4.0接管验收记录

　　4.1接管验收记录分为房屋质量验收记录、设施设备验收记录、环境验收记录、绿化工程验收记录等四大类，各小区可根据本小区的具体情况设计验收记录表的内容。

　　4.2表格名称可由管理处自行确定，根据小区的情况将以上四类验收记录分解细化。

　　4.3验收记录表必须包括：验收项目、验收时间、验收具体内容、验收人签字、验收结论、存在问题、整改单位、跟踪结果等。

　　编制：审核：批准： 日期：

篇4：新建物业接管验收主要内容和标准:建筑电气部份

　　新建物业接管验收的主要内容和标准--建筑电气部份

　　1、主体结构

　　（1）地基基础的沉降不得超过地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

　　（2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。

　　（3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

　　（4）木结构应给点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合木结构工程施工及验收规范中的有关规定。

　　（5）凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有先规定。

　　2、外墙不得渗水

　　3、屋面

　　（1）各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范中的有关规定，排水畅通，无积水，不渗水。

　　（2）平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。

　　（3）阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口严密、不渗漏。

　　4、楼地面

　　（1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺校掉角。

　　（2）卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

　　（3）木楼地面应平整牢固、接缝密合。

　　5、装修

　　（1）钢木门窗应安装乎正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。

　　（2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道富、进户门的亮子均应装设铁栅栏。

　　（3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须打牢。

　　（4）门窗玻璃应安装乎整，油灰饱满，粘贴牢固。

　　（5）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。

　　（6）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺校掉角。

　　（7）油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏剧现象。

　　6、电气

　　（1）电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻不得小于IMΩ／KV。

　　（2）应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

　　（3）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

　　（4）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求。

　　（5）电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过电气装置工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

　　（6）对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

　　（7）除上述要求外，同时应符合地区性《低压电器装置规程》的有关要求。

　　7、水、问声、消防

　　（1）管道安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。

　　（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

　　（3）卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超高压sin，并不应使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

　　（4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。

　　（5）水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

　　（6）消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火现嫩要求。并且有消防部门检验合格签证。

　　8．采暖

　　（1）采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。

　　（2）锅炉、箱罐等压力容器应安装乎正了配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。

　　（3）炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得再相摩像且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡、返转应自如。

　　（4）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。

　　（5）炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装乎正、启闭灵活、闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

　　（6）管道的管径、坡度及检查并必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

　　（7）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。

　　（8）锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

　　（9）经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暧区室温必须符合设计要求。

　　9、附属工程及其他

　　（1）室外排水系统的标高、窨井（检查井）、设置、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设

置井圈。

　　（2）化粪池应接排满量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，一但不应超过两个弯。

　　（3）明沟、散水、落水为头不得有断裂、积水现象。

　　（4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

　　（5）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。

　　（6）挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

　　（7）单体工程必须做到工完料冷地清，临时设施及过渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室内外高差符合设计要求。（8）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

篇5：新建物业接管验收方法和过程

　　新建物业接管验收方法和过程

　　1接管验收的定义：物业公司在接管开发物业时，以物业安全、质量和满足使用功能为主的验收。内容包括：资料、房屋、本体、道路、公建配套、设施设备、l绿化景观等。

　　2 为尽快发挥投资效益，地产公司应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在收房合同约定入伙日期之前两个月左右以《接管验收邀请函》形式通知物业公司进行接管验收；

　　3依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收邀请，物业公司应于5─10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核并记录《新建房屋具备接管验收条件审核单》、编制《新建物业接管验收工作安排》、并会否是否同意接管验收；

　　5同意接管验收，即对物业公司于地产公司签定《新建房屋交接责任书》，并签发《验收通知》约定时间验收；

　　5于约定时间开始按《新建房屋验收表》、《小区公共绿化验收单》、《小区公共设施及道路设施验收单》所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积多寡和人力情况来定，一般没人按每天验4-5套房，时间控制在十五个工作日之内完成(建筑面积10万平方米为单位)。

　　6如验收有不合格的项目，物业公司应签发《质量问题整改通知单》，对所列返修项目，地产应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需有地产公司提出，随时提出，随时复验。

　　7验收合格，物业公司月5个工作日内签署《验收通过证明》。

　　8对于已签署《验收通过证明》的新建房屋双方应于规定时间内办理交接手续，并应及时签发《接管通知》。

　　附：《新建物业接管验收流程图》