现代购物中心开发基础理论
一、现代城市商业布局原则
1、最短时间原则。在经济发达的大型城市，由于乘车购物，距离已不再是决定顾客商业行为的主要因素，道路的通行能力已成为影响购物的重要条件。商业中心区建筑高度密集、道路狭窄，汽车通过能力受到诸多因素的限制，给乘车购物者进入中央商业区造成极大的困难。所以，中央商业区不再是最便捷的购物场所。到城市的外缘地带去购物，虽然是舍近求远，但它比到中央商业区购物可以节约时间、提高效率。因此，商业的“接近性”原则时，不再用距离指标，而是用乘车时间指标。
2、接近购买力原则。按着传统的布局理论，城市商业密度与人口密度成正比关系，城市的中央商业区多位于人口稠密的几何中心。随着中、高产阶级居民区向城郊辐散，顾客购买潜力也出现离心倾向，根据接近购买力的原则从事商业布局，在城市外围配置一系列新的商业群已是大势所趋。
3、消费心理学的原则。消费者的心理和购买行为是这一设计和布局的重要依据之一。社会购买力随着中产阶层居住区的辐散而呈离心分布，高消费居住区主要分布在城市周围的近郊，这个地带应以设立销售高档商品为主的大型商场为宜。在中央商业区附近是低收入居民区，应以供应价廉物美的大众化商品为主。介于上述两地区之间的商业点，则低、中、高档消费品兼而有之，而且有要适当的比例。
4、停车场原则。配置与商业区规模相适应的停车场，已成为布局新商业体系的必要条件。没有停车场设施的商店就会无人问津，缺少停车场的传统中央商业衰落的一个主要原因。当然，在规划现代城市商业中心布局时，还要考虑经济上的原则，如缩短销售渠道的长度，加宽商业渠道的宽度，减少商品流通环节等。
二、建设摩尔的前提条件
国际通用的MALL的解释是：由开发商开发、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商业和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。
在中国建设摩尔，除了城市人口规模、GDP总量和人均购买力水平这些基本条件外，还要充分考虑中国的国情：人多地少，大城市土地更是寸土寸金，不可能建设像美国那样具有宽敞停车场、绿地园林式的MALL，应多参照日本、韩国、东南亚的务实做法，采取循序渐进和一些变通办法，量力而行。
三、摩尔的规划布局
购物中心的设计以地理环境、企业规模和消费习惯为依据。理论类型主要有以下几种：
第一种，条型购物中心。这种购物中心是把商店沿着街道一直线摆开，建筑物面向主要街道，停车场在前；
第二种，庭院式购物中心。庭院式购物中心是将建筑物建成庭院状，停车场在庭院外围，一般为四方型。
第三种，室内街道型购物中心。它是将商店安排成像街道上一样，但实际上 室内，通常在两端各设一个大型商店。
第四种，街道连接型购物中心。它是通过将各个购物街道环绕起来，激励人们在整个购物中心购物，而不是仅在靠近停车场的商店购物。
第五种，花园簇拥式购物中心。这种购物中心，是将商店群围绕着一大型中心商店进行设置。购物中心设计的原则。
根据地段的差异，购物中心的平面大致分为两种：另一种位于城市郊区或者新城，限制较少，平面布局较为自由；另一种位于城市市区，周围的城市道路结构和用地条件直接影响购物中心的平面形态。
购物中心是一个复杂的多功能建筑综合体，承租户、步行街、中庭、吃喝庭院和停车场等是它的基本组成要素。购物中心建筑设计的目的是获得一个理想的商业销售平面，满足商业活动的要求。因此，良好的平面设计有助于把各种不同要求和个性的承租户有效地组合成一个整体。合理布置承租户和组织人流。购物中心平面需要为所有承租方提供一个互利互惠的机会，最大限度地为每个承租户带来过往人流，提供最多的购物机会，同时也考虑为购物者提供舒适的购物环境和公共活动空间，提供便利的购物线路。灵活性的平面分割有利于出租。除了百货商店、超级市场和餐馆需要独立结构，要求单独处理之外，从建筑的统一性和降低造价来考虑，多数承租户商店的结构需要用单一柱网统一起来。一般来说，适当加大柱距可以使得平面更具有灵活性，适应不同承租户的要求。经过一定的时间之后，一些承租户可能需要扩大面积，另一些承租户可能需要缩小营业面积。因些，隔墙不能人为承重墙，隔墙的建筑材料也要易于拆除和重新利用。
购物中心和管理模式，商业活动的特点、核心承租户的数量、承租户的空间需求和潜在利润等等，已经为平面设计确定了一个框架，建筑师需要在此基础上统筹安排各种承租户的位置。一般说，承租户分为初级承租户（核心承租户）、次级承租户（普通承租户）和其他承租户，在平面设计上遵循从初级到次级的安排原则。核心商店是吸引力的主要来源，被称为磁极和“锚固点”，对组织人流发挥着重要的作用，它把人流从一个磁极吸引到另一个磁极，在这个过程中引导购物者经过所有承租户的门口。因此，核心商店的位置非常关键，它一般安排在步行街尽端，核心商店数量决定平面有几个尽端，形成几个焦点。
次级承租户安排在主要人流路线而非主要核心商店的磁极点上，用于形成次级人流，与主要人流形成交叉，促进内部的人流运动，吸引购物者穿行整个购物中心。
核心商店和次级承租户安排之后，再考虑其他承租户，取得最佳效果。最后考虑剩下的小租户，包括银行、邮局和各种服务施（如理发、美容、修鞋、干洗等），它们本身不具备引导人流的作用，但它们是购物中心功能的重要补充，用于增加特色。它们不需要占的位置，因为它们经营情况和直接通过的人流没有太大
的关系，主要是为了提供便利的服务。购物人流的组织动线应既让购物者满意，又让零售商在经济上获得效益。一般来说，承租户销售额与经过商店门口的人流数量成正比，所以，优化人流运动，最大限度让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长，才能达到最佳效果。步行街是购物中心组织和联系承租户的纽带，它把购物者导向各种商店，要求清楚明确，让购物者易于辨认人口、出口和主要百货商店的位置。步行街路线设计要避免太简单。为了打破空间的单调感，除了采用合理的步行街路线外，关键要激发购物者驻足停留和休息交往提供了舒适的场所。
利用垂直交通工具有效增加营业面积。购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报也就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而承租户不愿意租用上面的楼面。因此，引导人流垂直向上运动是成功的关键，中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，跨层自动扶梯、玻璃观景电梯等能在中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。中庭空间和步行街往往是一体的，中庭空间的形态多种多样，比较常见的是圆形中庭和多边形中庭。上部空间可以运用飞鸟、旗帜、风筝、气球、飞机等软雕塑，创造有趣的空间效果，也有些运有窗帘和布帷幔遮盖天光，在夜幕降临之后渲染出一种独特的气氛。多层购物中心的中庭空间是上下空间交流的场所，围绕中庭布置休息和餐饮座椅，中庭底层举行的活动就能够让上面各层空间共享和参与。为此，一些中庭的底层有意设计成台阶形，方便开展各种表演活动。中庭空间还经常用来作为儿童乐园，提供各种儿童游乐设施，让购物中心对儿童也充满了吸引力。
承租户商店。购物中心的承租户商店种类多样，包括百货商店、超级市场、食品店、时装店等以及一些售货亭和货摊。承租户的平面布局和店面设计，既要保证所有商店具有整体性，同时又要避免标准化的设计，提供表现个性的机会，避免对零售商的销售模式和原始想法造成不必要的限制。
店面是用来吸引购物者的最重要的因素，店名招牌和标志设计、橱窗和商品展示方式是商店特色和形象的体现。承租户个性与特色表现应当加以鼓励，富有变化的店面设计是商业活力的来源。
吃喝庭院。如果想让购物者在购物中心长时间停留，需要为他们提供休息和餐饮设施。吃喝庭院包括食品亭和座椅区，由独立经营的食品亭提供各种快餐食品和小吃，食品亭周围布置公用座椅。如今，无论是大型区域购物中心还是专卖店购物中心，吃喝庭院都被视为一个有价值的锚固点，用于延长购物者的停留时间，让他们光顾尽量多的商店，它的存在价值绝非自身获得的商业利益所能代表的。吃喝庭院在购物中心的位置选择是商业成功的关键，容易发现的显眼位置以醒目而有特色的入口直接面对步行街，对购物者具有很强的诱惑力。
停车环境是顾客选择购物中心的重要参数。购物中心均设有停车场和相应的停车设备，其规模视企业规模而定。
公共空间。购物中心的公共空间包括室外广场、内庭院、中庭院和吃喝庭院以及步行街上的各种节点，它们在功能上不仅起着聚散和疏导人流、组织水平和垂直运动的作用，而且通过提供相应的设备和设施，还能够满足开展各种娱乐、展览、表演和促销活动的需要，有助于购物中心获得商业利益。此外，还要为一些社会化的公共活动提供便利，通过短期或常年举办展览和表演活动，把购物者吸引到购物中心来。
四、摩尔的资金回笼
摩尔资金的回笼主要通过出租和销售两种途径回笼资金。主力店和半主力店在墨尔的经营初期和成长期产权不宜出售。如欲出售回笼资金，可在摩尔经营成熟后以产权式商铺的方式销售回笼资金。普通店铺的产权可以销售，销售的时候应该以销售、招商、物业管理、商业管理四轮驱动资金回笼。
五、MALL的管理
MALL在统一规划、开发、建成之后，在管理上实现所有权、经营权和管理权的分离把，营业面积出租给各种承租户经营，并对承租户加以有效控制，使之互相利用，优势互补，获得共同的利益，使承租户的利润最大化，让承租户和开发商双方都能获益。
购物中心实行集中制管理和分散经营的管理方式，所有者委托管理者进行管理。管理者对租赁、物业、营销和服务统一集中管理，保证保安、保洁、维修、进货和促销活动等日常工作有组织活动，不参与经营，只负责经营活动，定期向所有者交纳租金，向管理者交纳管理金。我国商业尚缺乏集中管理和分散经营模式的经验.
规范化的购物中心采用租赁模式，管理者从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理四个方面。
此外，购物中心需要设立由开发商领导，所有承租户参加的管理委员会，以维护消费者的权益，遵守国家的法律法规，为购物中心处理重大事件，协调购物中心内各承租户之间的关系。管理委员会定期如开会议，讨论研究解决出现的问题，保证购物中心高效运转。
物业经理人网 www.pmceo.coM篇2：超级购物中心投资开发实务研究
我认为SHOPPINGMALL的发展是一个谨慎乐观的市场方向,美国来讲的话,到目前为止美国的购物中心总共是四万多家,那么当中的MALL大概是七百多家,就是MALL是十万平米以上的超级购物中心,那么七百多个SHOPPINGMALL的存在,应该说是美国整个商业地产市场当中很重要的一个部分,那么在近几年美国MALL的发展持续一个下降的态势,并不能说明中国从现在刚开始发展,那么没有前景,或者说表示绝对悲观,我认为可能这个态度可以稍微正面一点。
首先的话,SHOPPINGMALL作为商业房地产最复杂规模最大的这个形式,那么它的投资开发事实上的话是商业地产当中最复杂的这么一个过程,事实上作为最复杂的形式来讲,那么我们通常周边所见到的小型的、中型的商业地产,应该讲他们的操作形式其实是SHOPPINGMALL整个投资开发操作程序的一个简化,所以我想尽管在座有很多嘉宾,可能是做一般的商业地产的开发,可能是做一个两万,或者是三四万平米的发展,SHOPPING MALL开发的程序对于中小商业房地产的开发商同样是具有借鉴的作用。
下面我针对这个SHOPPINGMALL的投资开发从五个主题做一下介绍,第一点是SHOPPING MALL投资开发的操作过程,第二是关键环节,第三是项目的竞争力,第四,SHOPPING MALL项目的决策体系,第五,商业房地产自动模式。
关于SHOPPINGMALL投资开发的操作过程应该讲,可能目前国内很多开发商投资商普遍在一个探索的阶段,所以说在这里针对这个操作的程序,就个人的观点做这么一个表述。第一点就是项目的选择及可操作性判断,关于这一点有两个内容,第一,并不是所有的城市都适合,或者说具备了做MALL的条件,从20**年开始很多国内的专家,在MALL刚进入中国之后表示了很多负面的观点,那么评价的标准就是中国的GDP比较低,美国达到一万美金,而中国GDP的条件存在着明显的差距,以北京、上海为例,这两大城市在中国算是比较发达的城市,MALL的发展在中国不具备条件,我个人提出一些新的不同的建议,是说商业房地产项目它开发发展的基础条件,是说这个项目所面对的核心商圈这个消费总量,消费总量的话,因为它是体现了核心商务圈的人口基数,也体现了核心商圈的能力,也包括了GDP的水准,事实上中国人口的密度来讲的话跟美国完全不同,所以我们认为在中国的商业房地产MALL的比较来讲,在对市场判断的时候,不要轻易用GDP来否定这种业态它的发展空间,事实上在做项目判断的时候,做一个整体项目周边核心商圈消费总量的判断,将有助于对项目做出比较正确的结论。
第二个内容是说,并非任何开发商,任何背景的开发商都可以做MALL的发展,可以这么讲,比如说就某一个开发商自身的资金实力尚不足于解决一个MALL的项目,土地款的问题,那么我建议这种开发商不要轻易做这种操作,事实上北京就有这样一个项目,那么经过两三年的运作,项目本身,就是我所做的北京SHOPPINGMALL的项目,应该讲国外的机构对这个认可程度应该是不错的,我们去年5月份在拉斯维加斯做项目的推广,美国排在前面的机构,包括(英文),还有(英文)公司,美国专门做SHOPPINGMALL发展的公司,他们后两家都到北京来考察,他们对项目的认可程度我认为是不错的,他不认可的是说,开发商的背景,开发商的资金实力,而且开发商在一个有限的资金条件之下,依然有一个过高的期望值,股权的期望值,作为任何一个SHOPPINGMALL的发展商来讲,首先考虑这个城市是不是具备做MALL发展的条件。
第二点是不是你有能力,你竞争的优势是不是足以为保证个项目开发的完成,甚至说你的资金的体系能够保证项目建设完成之后,依然能够在运营期间保证它的成功运营,应该说商业地产两级客户群体,一级是消费群者,一级是开发商,住宅的功能应该讲大家很清楚,就是单层面的这么一个居住的用途,写字楼办公的用途,但是商业地产它需要满足两级客户的需求,这两级客户需求个性化的要求很明显,所以对于开发商来讲意味着很复杂的操作过程,另外到目前为止20**年,20**年国内商业市场,尤其是底商的市场反映很良好,那么到目前为止包括明年市场的供应量加大之后,那么这些项目本身的个性化的因素,将对它项目的这种未来有很大的影响。所以说任何商业地产项目基于两级客户的需求,也基于市场竞争加剧的这么一个趋势,应该最大限度对商业市场调查进行相关的工作。
下一个环节就是依据市场调查对项目的定位、商业类别、市场策略,以及项目规模进行判断,定位来讲的话,之前有很多专家也提过这个问题,所以在这一块不再提太多,我们的观点就是说定位当中要很清楚这个项目的目标消费群体是哪一个群体,这个很关键,那么我碰到一些开发商,你这个MALL的项目定位是什么,或者说某些项目讲,我的项目定位是打旅游牌,事实上无论是打旅游牌,都是属于项目的运营策略,而并非项目的定位,明确你项目未来客户的群体,包括消费需求,乃至于说其他的特点,会影响其他项目的组合,乃至于规划设计,这个项目服务主要的群体是年轻的这些人,那么应该讲你里面的一些包括电梯,空调等等,比如说是进口的。所以在规划设备都可以发生变化。
那么刚才别的专家也谈过,商业地产一定要带有足够的理由,吸引消费者光临,消费者光临项目意味着零售商一定会进来,那么市场策略这一块,我想任何一个到目前为止北京的商业地产也是处于一个前期的发展,市场策略目前因为市场处在发展的初期或前期,所以说完全有可能使项目具备某种比较独特的概念,大家可以想一下,那我觉得
这个结论只有唯一的可能值得探讨,我们谈到这个话题,事实上美国的洛杉矶跟拉斯维加斯,如果大家去过的话,是截然不同设计风格,他们作为城市,作为旅游的产品它也需要一个旅游吸引消费者光临这个城市,那么纽约完全是一个大都市,到洛杉矶整个都是小别墅,很浓郁的这种人居环境,那么拉斯维加斯就是一个主街道,沿途两边是各种风格的酒店,这就是这种城市的市场策略,我可以这么讲。我给大家这么讲过以后,你可能就有一个直接的感官是说纽约我去看什么,我们国内的城市是不是在这一点缺乏竞争力呢?那么同样的道理,作为商业地产项目你也需要找一个足够的理由,这个理由如果说你的市场策略,包括后面谈到的规划设计等等,这一块在市场项目的前期做足够的精神,所有的专业,你可能就能够让你的项目在某些具有健康内涵的一些商业组合,或者规划设计,在北京地区,或者说你所在的本城市,甚至国内,是第一的事情,那么应该讲我在跟很多开发商在做沟通的时候都会谈到,我们在去年跟欧美的投资机构在谈的话,应该讲就是说投资机构,包括中国的开发商对中国的市场很感兴趣,(英文)只是说会有一个逐步循序渐进进入市场的这个过程,我想中国的CBD,每个CBD的项目它本身消费的群力,消费的实力,或者说整个项目的基础对于一个成熟的某种欧美业态是可行的。尽管说很多业态在中国都已经存在了,但是某些品牌类型并没有存在,以百货店为例,有一些本土的百货店,还有一些香港地区的百货店。我打比方讲,如果说CBD某一个项目,某一个MALL里面,能够请来欧美的一家百货的品牌,可以说在短期两到三年,你可能在北京地区是唯一一家有欧美百货店的这种商业项目,甚至说在国内都是第一,你可以想象这种项目,将会大大降低你市场的成本。基本上别人到北京来,知道这个地方CBD这个项目它确实有一家欧美的百货店。
另外欧美的百货店它本身有很强劲的竞争实力,经过长期的运营,这些企业的竞争优势是很明显的,它的管理运营这种成本的控制跟中国的企业相比,我认为肯定是有很大的竞争优势,那么所以说在市场这块的话,那么开发商是需要组织一些市场顾问,对这些的判断,那么让项目本身具有比较好的市场的组合,市场的一些内容,这样项目在未来的运营当中它的竞争力将是很明显的,因为你的成本很低,下一项就是根据项目的定位,还有市场策略,以及项目规模做出判断之后,项目的商业组合的建议,项目规模这一块目前确确实实国内很多开发商普遍为了追求某种市场项目,一味的追求最大还是怎么样,那么在我本人没有对这个项目做调查之前,我也不能否定它的正确性,事实上任何一个项目比如讲三十万也好,五十万也好,还是四十万,这个四十万一定是依托市场的基础,如果说你超越市场的基础做这种开发,那么应该讲如果说你20万平米的SHOPPINGMALL的项目,你租金的收益跟25万是一样多,意味着开发商宁可多花五万平米的建筑费用,这五万平米没有收益,那你为什么要建这五万平米呢?所以建议开发商无论是做SHOPPINGMALL,还是中型小型的商业地产,那么是需要对项目的这种规模做出一个有效的判断。
从投资来讲的话并不是越大越好,那么大家学过财务的一些经济风险的话,实际上它到了某一个规模,某一个点之,它会一直在降低,那么多投的一般,一方面降你的收益能力,另外的话有可能让你的项目处在竞争劣势,商业组合建议的话之后就是项目概念设计,设计公司依据商铺的组合建议对项目进行设计,设计完成之后下一个环节就是我们特别提出概念设计的调整,在我认为无论是多么专业水平的设计公司,都不可避免它的长处优势是在美学建筑学的概念上,它的长处并不是在市场的判断上,那么所以它概念设计的方案必须有市场参与,对项目市场的调整,市场调整之后到下一个环节就是项目的方案财务评价,对于SHOPPINGMALL这个项目来讲的话,投资这个金额从几个亿到十多亿,甚至是更多,整个项目投资的收益效果是否合理,这个收益率开发商你能接受,你自身的资金跟资源背景,能不能支撑这个项目长达七年到八年的这样一个过程,这些必须做判断。
如果说财务评价的结果是,财务评价和资金的状态整合判断,得出的结论是负面的因素,或者是否定的,那么开发商把方案需要调整,那么需要调整,再回到项目定位的这个环节,对项目重新判断,如果说得出的结论是正面的,就是说这种市场的判断从规模到后期的组合建议,乃至于设计,那么它整个财务的收益是可以肯定的,可以进行下一步环节,那么项目方案确定,进入主力的招商,以及初步方案的设计,那么初步方案设计完成之后,还需要有一个设计方案的市场化调整,就是说商业项目来讲里面的动线的布局,其实对于有效引导消费者,那么在你的MALL里面不厌其烦的,不疲倦的消费很重要,那么这一块需要在初步方案设计提出来之后,需要结合市场顾问的专业经验,对整个的专业方案进行调整,那么随后工作就是建设和开发完成,当然在项目方案确定之后,另外一个环节融资、商铺出售及招商,是开发商必须关注的事情。
融资事实上对于商业地产项目它的开发成功,包括运营成功至关重要,通常来讲一个开发商做MALL的发展,无论你是通过战略组合,还是组合的方式,还是别的方式,那么首先一点要它建起来,建成以后的话,对于中国这个市场MALL本身处在发展的初期,无论是城市中心,尤其是郊区MALL的发展,那么一定会有一个市场培育的过程,意味着说至少前三到五年时间它有一个合理的亏损期,发展商你资金的种类是否能够维持这个过程,那么对你的投资判断至关重要。关于商铺出售这一块来讲,应该讲很多国外的机构包括专家认为MALL的发展一定是整体的这种方式,整体来出租经营的方式,从目前我们的了解,国内目前在外地有不少MALL的项目,那么采取了就是出这些主力店,办主力店的这些位置,那么是留下来做出租,其他的商铺做
出售的方式,这种情况已经出现了,尤其在目前121这个金融政策的环境之下,这种趋势我认为可能并不太容易改变,那么需要改变的是说开发商怎么解决,第一点我通过这种方式解决资金的需求。那么下一步就是说我如何保证下一步未来能够依然保持在统一地位的市场策略之下来做发展,那么这里面的话我们尤其用城市表出两块内容,一项是项目定位,商业类别,市场策略决策,以及项目定位决策,另外一个内容就是融资商铺出售这一块,那么在我们认为SHOPPINGMALL的开发也包括其中中小型商业地产的开发,这两项内容将决定项目未来的潜力,或者说是一个商业地产项目它最核心的基础,如果说在这两个问题上做的有问题,那么我觉得可能未来的招商,包括运营都有问题。这是关于开发操作过程,当然这一块的话,如果有一些专家或者是业内的人士有不同的观点,那么我也欢迎多做一些交流,以下是SHOPPINGMALL投资开发的关键环节。
在我们认为,第一块诚色,SHOPPINGMALL项目市场的判断,这块开发商对市场定位,市场策略的准确判断在我们理解是SHOPPING MALL项目最大的竞争力之一,事实上我们很多开发商都认为,MALL的开发最头疼的问题是招商,经过我们这一年多时间的接触和沟通,我们认为SHOPPINGMALL项目最大的问题并非招商的问题,而是说开发商做的是不是对的,规模做的是对的,定位,规模定位市场策略是不是符合这个项目本身所面对的市场,如果你做的是错的,无论怎么讲,沃尔玛家乐福都是你来做,如果你做的是对的,他在选择项目的时候也要经过市场判断,最终这些项目往往是经过他们的判断,他们到某一个项目来讲,发现这个开发商所做的这个项目的操作,哪个方面完全符合他们市场判断的原则,一定会进来,如果说这点做不到谁都不会跟你招商,谁也不会进入,所以关于这一点我们一再强调这个内容,建议SHOPPINGMALL地产开发商在这块花足够的精力和时间来做,事实上对于MALL来讲,包括别的商业地产,其实它整个开发建设的时间会很短。
比如讲一个MALL的项目,很大的工地,很大的施工作业面,所以施工效率会很高,在上海浦东有一个项目,也是三十万平米的MALL的项目,因为上海地下水域比较高,所以在做地下层的时候做了四个月的时间,出地面以后半个月到二十天一层很快,所以商业地产项目来讲最核心的问题,就是这一块,你对项目规模定位、市场策略各方面做了足够的精深,足够的专业,这块如果说做的是对的,基本上这个项目未来发展空间就不会有问题。
第二点是项目的融资,我们一再提到商业地产项目资金的核心作用,所以说在这一点的话特别提出,融资平台包括短期的融资平台,从股权融资还有债务融资,股权融资包括战略投资人或者是别的机构,包括像投资信托,投资基金等等,还有债务融资,债务融资其实就是银行的资本,这一点对于当前的商业地产开发商来讲,包括别的地产开发商目前是一个比较头疼的问题,都需要重新检讨原来的资金策略,越是精打细算的开发商在目前的现状之下越需要对资金重新整合,长期融资的话包括商业地产企业上市融资,需要指出的是商业地产有这么个特点,尽管说商业地产对资金的需求,无论是从量还是时间,跨量比较大,时间跨度比较长,但是它有它特定的值得肯定的地方,第一点商业地产形态和资本市场的一致,大量的现金流对于商业地产来讲,作为一个上市公司,证券市场对企业、财务系统有效评价的标准是现金流。
关于融资对象,商业地产SHOPPINGMALL的融资包括国际的地产投资商、开发商、国际金融机构、银行等,以及亚洲大型的房地产开发公司,还有国内大型的房地产商,还有大型零售商以及国内寻求地产概念商的公司,这是关于融资的介绍,融资还有一块关于商务出售,确实目前很多项目不得不采取经营资金,我碰到很多开发商手里三五千万的资金,拿下一百亩的地,当然不是北京的项目,就要发展,这样的话在一个有限资金的状态之下,如何保证项目的可操作性,当中好像商铺出售是不能够考虑的问题,对一些小的实力比较弱的开发商来讲,对这种开发商势必考虑资金筹措跟统一管理的关系问题,这个关系考虑得好应该讲市场的认可程度会高,包括商铺的出售也会比较容易,如果说这块问题没有得到有效解决,应该讲可能开发商的期望只是期望这些项目投资人是傻子,但是我想国内商业地产的发展随着市场的逐渐成熟,很多的商铺投资人也会逐渐对商业地产的投资具有更多的判断力,这样的话开发商势必在这个问题上做出充分的考虑。
关于SHOPPINGMALL项目的设计,只是我们大致提一些主要的原则,首先的原则SHOPPING MALL的设计不能只体现设计师的建筑美学概念,而且要体现市场的认可程度、投资还有收益要求,经过基于零售商需求的市场化调整,而且投资收益可行的情况下项目的方案才是有效的,另外发展商团队必须站在专业角度整合设计师的建筑美学概念和零售商的市场需求,单从体现一方面的理念都将给开发商带来投资损失。发展商团队的整合能力至关重要,在目前的环境之下很有可能市场供应机构给开发商提供一个方案,开发商基本上不用考虑就接受了,在我们认为这种操作策略是值得探讨的。
关于SHOPPINGMALL项目工程的建设,这块因为它是一个商业的项目,所以说需要最大限度体现商业的竞争力,商业的竞争力本质就是成本的竞争力,所以说我们提出以下开发商在操作当中需要关注的四项内容。第一点关于成本原则,第二点商业功能原则,第三智能化的标准原则,作为一个规模在几十万平方,每天消费者十万或者几十万,这个项目能否保证一个很高尚的消费的环境,甚至简单来讲你是安全的,不能说这个项目发生火灾或者是消防问题,发生一些
不好的结果,这样的话对整个项目智能化的标准原则会有很高的要求。第四点物流、客户流、资金流的效率原则,这一点对于整个项目未来运营期间的竞争力至关重要,所以说发展商团队有必要搭建商业房地产开发期ERP系统,以实现与管理期ERP系统的对接,事实上目前我们国内的地产商有些机构已经开始探讨在地产领域将ERP系统整合进来,但事实上都只是做的局部的或者某些内容的探讨,缺乏很大的系统性,但是商业地产对ERP系统的需求我们认为是很重要的内容,所以说提醒开发商在未来的操作当中注意这个环节。关于SHOPPINGMALL项目的管理,管理竞争的原则,SHOPPING MALL项目的管理将成为项目竞争致胜的最终表现环节,项目开发过程中的各种竞争力和管理的竞争力共同展现,优势则赢,劣势将困境重重,发展商的团队必须站在战略高度,在恰当的时期以恰当的方式引入恰当的管理商,恰当的操作程度将直接影响项目的操作效率,ERP系统将是SHOPPINGMALL项目经营期间长期竞争力的内在动力,关于这个恰当的问题事实上在目前SHOPPING MALL的开发商来讲,大家都会碰到,比如讲开发商什么时间进入我的项目,管理商以什么样的方式,它参与进来是以股权的方式,还是开发商为了配置未来自身的管理团队,这样的话只是委托管理,但是未来经过头几年的管理机构的管理,未来自身的管理团队逐渐进入角色,无论是哪种方式,开发商必须结合自身的优势,优势的判断做出最终的选择,我在什么时间段引入管理商比较合适。以上是关于SHOPPINGMALL投资开发的关键环节的介绍。
第三项是关于SHOPPINGMALL项目的竞争力,我们根据SHOPPING MALL项目的开发来讲,关于建设期和运营期,在建设期的话从土地成本的竞争力、准确市场定位奠定竞争力时间,还有项目规模决策的竞争力,项目规划设计竞争力,资金平台的竞争力,以及招商效率竞争力,以上内容在建设期间都会碰到,每一个开发商都会碰到这些问题,一个SHOPPINGMALL项目未来竞争力的基础就是建设期的竞争力属于基础竞争力,未来项目的运营过程当中都将会影响到你的竞争优势。如果说在北京有着类似的位置跟市场环境的两个MALL的项目或者两个商业地产的项目,有一个项目它的土地成本每亩是三十万,另外一个项目是一百万,可以很明确的讲,地大项目的开发商从竞争的前期,它就需要在未来通过别的竞争力来弥补它的弱势,同样的,别的一些竞争力也是需要开发商在前期做深入的考虑。
运营期动态竞争力首先第一点,任何基础竞争力的缺失都将降低板案的竞争力,这块是很动态的问题,需要开发商逐渐去融入到它的操作当中,还有一点,建设期项目定位和市场策略竞争力将是本案竞争致胜的基础,这点我们前面谈过,你一定是做得对的,目前据我了解,包括麦德隆、百安居,还有沃尔玛、家乐福,所有的公司专门做市场发展的团队,在北京,包括其他的各个大众小城是到处跑马圈地,就把你做的不对,你做的对的话真不用担心,你做的不对的话无论是哪一个零售商基本上都会拒绝你。
关于项目的市场公关、策划的竞争力,为什么要谈到市场公关策划竞争力,是因为SHOPPINGMALL的开发从头至尾是一个比较长期综合复杂的过程,在国外称之为房地产业的高科技,这样的话关于在市场公关策划者块,我认为目前很多的,尤其是地方一些开发商存在比较多的炒作思维,事实上这种MALL的项目我在什么阶段做市场的投入,什么阶段把它推入市场,这个问题是需要仔细判断的,从我们的教训来讲,应该讲北京的一个项目,从最开始没有做任何准备的前提之下就进行了奠基,市场的炒作异常的火爆,事实上这种策略会带来两个问题。
首先第一点它招来了大批接盘手,国内很多开发公司投资机构都有一种愿望,在特殊的WTO完全开放之前的一段时间,能够在某些领域抢到制高点,同样的SHOPPINGMALL的开发也意味着说某些开发企业在抢制高点这么一个问题,所以说项目在没有做出充分的前期准备跟判断之前,大肆的炒作一定带来很多的接盘手,第二点项目的成本异常加大,第三点因为项目在前期考虑不充分,所以说每次比如沃尔玛今天来,我跟他谈的时候这这个项目二十平米,下一次再来换成三十万,你对项目没有做出充分的判断,尤其是市场策略规模等等,没有定案之前,应该保持一个成熟的公关策划的战略意识,因为这么大的投资项目,如果说开发商采取一种不谨慎的态度,我感觉,我今天来提到是二十万,下一次三十万,任何零售商都需要找一个稳定的,有着战略眼光跟操作能力的专业开发商,这种表现最直接的就是,我会觉得你没有谱,因为你没有谱,我对中国市场没谱,你也没谱,所以就到此为止,对于国内开发商来讲,有些外地的像我们最近接触的,大家一谈首先是这个项目拿下土地来,作为前期的这么一个定位策划,甚至说是连市场调查都不去做,很快形成一个文字的简单的方案,就开始去炒作,这种方式对商业地产项目来讲,我觉得是短视的思维,甚至最终会砸自己的脚。等于说MALL的开发来讲,在整个项目的操作当中,包括市场策划,包括广告投入,包括公关的策略,开发商是需要做充分的考虑,不要简单行事,下面是项目管理竞争力,以及资金平台整合的竞争力,这些内容简单做些介绍。
第四项是SHOPPINGMALL项目的决策体系,我需要提出一点,在SHOPPING MALL项目从最开始开发商接盘到整个项目建设完成,并实施管理的整个过程当中,每星期你都会碰到阶段性的各种决策,每个决策需要体现四项内容,第一点是市场环境,第二项项目的背景,第三点专业知识,第四点开发商的资源,每一个决策如果说忽视某一个环节,这个结果都会给开发商在未来的操作当中带来成本的损失。如果说项目进入整个资金平台的搭建过
程,这个环节是需要专业知识,需要有专业背景的融资或者说财务机构给你提供专门的建议,但是采购机构所提供的建议也仅是针对一个宏观的,泛泛的一个方案,这个方案,这个项目可行的采用方案一定是结合开发商自身的资源、资产、资金背景形成一个结果,不是说单纯的市场供应商,我们做出判断说这个项目可以建三万平方米,市场供应提出一个观点,这个项目我是组合哪种主力店进来,在整个过程当中无论是市场咨询,还是规划设计,乃至于资金平台的搭建,以及后期工程的建设等等,开发商每一个部分都牵扯到一些决策问题,这个决策比如对项目的市场判断,这个决策需要市场供应商它已经提供了一些报道,另外需要策划公司,也需要开发商自身,这个判断一定是融合了多方面判断的综合结果,不是说咨询商提供一个方案,就这样了,或者说设计单位提供一个方案,就这样照搬去实行。关于这块提醒开发商注意,在整个的操作当中,这四项内容是你整个操作当中每一个决策所需要体现的部分。底下是关于商业房地产投资模式,有些人认为中国商业地产发展模式可能会完全不同于欧美,但是我个人认为,它在未来的发展当中可能会在某些形态上有类似于美国的一些东西出现,所以说对于美国整个资金模式做一个简单的介绍,尤其在现在121央行的政策体制下,我觉得大家需要用一个新的思路对这个问题进行判断,美国的房地产产业链的主要环节,首先第一点是房地产投资信托,底下银行机构去投资,底下跟国内的形势有类似的地方,但是恰恰就是房地产投资信托它发挥的作用是中国的房地产业或者商业地产业最缺乏的内容,从美国房地产产业链的结构来看,房地产投资信托是处在核心的部分,相当于投资信托是美国房地产业的发动机,我们中国的房地产业或者商业地产业这个发动机是没有的。
根据我们最新的统计,美国到目前为止大概有三百家左右的投资信托,整个的市值是两千五百亿美金,相当于两万亿人民币,依托这么一个很强大的资金体系,而且投资信托的话它都是在纳斯达克,包括纽约证券交易所上市,很好的把个人投资者吸引到房地产行业的投资当中,所以说这个体系的发展是很健康,很良性的,当然我个人认为对121央行的政策来讲,首先第一点对中小企业,中小开发商来讲是一个不利的事情,但是对于中国的房地产行业,对于国家的金融安全,包括对消费者是一件很好的事情,我相信政府这种做法也是会有意识的引导未来中国房地产产业整个资金结构的调整,不是主要靠银行的贷款来撑起这个行业一个比较高利用率的发展,银行的资本让很多开发商步子进去,包括一些开发商的服务意识等等,因为普遍这些中小的开发商他的竞争是低端的竞争,但是如果说未来通过市场引导到投资信托,事实上的话中国的房地产业,包括商业房地产会逐渐的走向一个比较合理的资金体系。最近七月初的时候台湾政府完全放开台湾房地产投资,包括土地,开发商做某一个项目的开发,土地都可以作为股份出售,可以开发,这些内容一定是未来中国房地产资金体系必然的趋势,只是说政府可能是需要我先堵一头,但是需要有一个逐渐释放的过程。这是关于房地产投资模式的问题。
底下是我们提出一个叫赛睿房地产资本落实,开发初期我们称之为开发商有效资本对项目的控股模式,运营成熟期包括项目开发的初期,以及运营前期的过程,叫开发商高效现金流资产增值模式,开发后期以及开业初期我们称之为开发商足够的现金流平衡模式,第三个开发后期和开业初期是放在第二个位置,运营成熟期属于第三个内容。关于开发商的利润点,SHOPPINGMALL项目的开发商,你的利润点在什么地方,我认为开发商在项目操作之前是需要很清楚判断,第一点现金流,现金流对于商业地产来讲是很核心的价值,我们可以看到周边有很多的超市,包括专业市场在大幅扩张,这个扩张有可能有些超市也好或者是百货它是在亏损,但是为什么这些开发商持续不停地做铺张,是因为现金流为开发商创造很多价值。
有些专门做电器的专业零售企业,它一年整个运营金,流水大概一两百个亿的资金,这一两百个亿通常来讲给厂家支付的时间往往是半年付的方式,你可以想象一百亿从他手里从历史来讲是很大的数字,更何况这些资金其实通过资本市场的运作会有着更大的收效,所以说第一点开发商的利润点现金流,但是如果说你做了MALL的开发,后期跟你没有关系,这块可能属于别的机构分享,第二点项目升值的资本,SHOPPINGMALL来讲从项目最开始操作到建设完成,要运营的成功,每往后推进一步应该讲项目的价值都在提升,项目价值提升比如讲开发商原始的投资是十个亿的投资,可能你在开业之后两年或者三年的时间,你项目的评估者可能是二十亿或者是多少,这一块项目的价值,二十亿的价值事实上对于企业资本和资金的运作是很好的,你可以通过抵押贷款的方式或者别的,你的项目升值之后的价值,手里得到比较多的资金,来支持你后续的发展。
第三点周边地产的增值,这一点的话我为什么特别提出建议我们在座的,因为大家有很多开发商,包括最开始专家都提到,商业地产包括MALL的发展对于周边地产的,包括住宅的价值提升是异常的有效,一开始新天地讲周边的住宅价格是怎么一个升值空间,所以说建议我们开发商在今后做项目之前土地规模的选择上跟政府谈的时候,一定要把你带动的周边地产增值拿到自己手里。
比如讲我给你五万亩土地,你做了十万的商业发展,十万商业,商业地产包括MALL整个的投资回报,回报率确实不是很高,另外回收时间也比较长,但是它本身对周边带动的效果,地产增值会很高,你保证十万平米的商业做出来,你给我足够的周边的土地,我自己分享周边地产的增值,如果说整个土地全是做了商业地产的发展,这个增值你拿不到了。其实台湾的金华城的老板沈先生到北京的时候,跟北京当地的某些政府在公的时候有一个条件,我可以来
北京做MALL的发展,但是前提必须给我的土地两千亩,一个项目不到两千亩我不会做,因为我拿五百亩做MALL的发展,因为一千五百亩,因为我的五百亩的商业所带动的地产的增值,我一定要分享,我没有必要非得给别人做嫁衣裳,不论是MALL的开发商孩子其他中小型商业地产开发商都需要关注,因为你在商业地产的投入所带动的投资收益这一块,如果说可能的话拿得多一点,但是政府一定会遏制你的欲望,所以这一块的开发商需要做一些考虑。最后一点是资本市场的价值,我相信在未来的一段时间,中国的商业地产企业上市,在国内上市,通过市场融资将是必然的事情,当然需要有一个过程,在这个过程当中建议中国的商业地产开发商以一个战略性的眼光,如果说我做就做一个成功的能够打造品牌的项目,未来一定会有很好的回报。
篇3：购物中心开发新理念探讨
20**年11月11日,我国正式加入WTO,入世后的中国零售业市场的竞争将日趋激烈。 有数据表明,在过去10年中,国内零售业平均年增长9.7%;今年上半年,国内零售增长 10.1%,如果加上物价负增长因素,实际增长为12.7%,表明我国国内商业零售业发展速度相 当迅速。国内外的零售业巨子也看到了中国市场的广阔,纷纷加快扩大中国国内市场份额的 步伐。国内零售业市场的巨大的发展空间,必将为商业零售业的空间载体——商业房地产提 供难得的发展机遇。
在本世纪80年代末与90年代初兴起的购物中心(Shopping Center/Mall),由于提供了一次性购足、娱乐休闲兼具的多样化商业组合环境,风靡欧美、日本、东南亚,逐渐被认为是将来 零售业的主流形态。购物中心是一群建筑上组合在一起的商业设施,其在建设地段的规划、 开发、所有和经营上是作为一个操作单体,这个单体的位置、规模、商店类型都和它所服务 的区域相关,这个单体通常提供与其性质和总体规模相适应的即时停车或辅助停车设施。购 物中心是商业房地产的一种形态。
购物中心的特点是:投资方需要整合房地产开发和商业经营管理两大资源;商业经营具 有“统一管理、分散经营”的特点;投资收益高;市场风险高。购物中心的目的是通过投资 营造具有舒适方便购物、休闲等功能的建筑空间,进而通过租售商铺获利。要达到以上目 的,购物中心项目的开发理念须从项目选址、前期定位、规划设计,到后期的销售定价、楼 盘推广等方面有所突破。比如:
(一)项目选址和市场调查要注重地段的商业价值。
对拟建购物中心地段的商业价值和商业机 会进行详尽周全的分析:
1、调查消费人口、消费群体、消费模式、购买力、消费偏好的现状和发展状况
2、调查目标地块的所处商圈(商圈比单个商业建筑的影响更大)
3、调查竞争者分布、经营状况、租金状况现状和发展趋势
4、调查目标城市近、远期城市规划和商业规划
5、调查目标地块的商业价值和机会点
6、调查商铺置业者投资购买力、投资心理
(二)项目定位须有差异性。
购物中心具有购物、休闲、娱乐等特征,但仍然要做出项目的个性,即差异性定位。
1、项目定位的差异性影响建筑规模上的差异性。
按照购物中心的建设规模差异与定位的有如下关系:
建筑规模覆盖商圈市级购物中心
3万平方米以上覆盖整个城市,服务人口30万以上
地区购物中心1——3万平方米覆盖城市局部,服务人口10—30万人
居住区购物中心3000——10000平方米
覆盖城市的一个居住区,服务人口1—5万人邻里型购物中心
3000平方米以下服务人口1万人以下
2、项目定位的差异性与主题的创新相辅相成。
如运动主题的购物中心、科幻主题购物中心、娱乐主题的购物中心、文化主题的购物中 心等,都为项目的定位提供了创新的思路。
3、项目定位的差异性与品牌店组合差异性密切相关。
品牌店的组合差异性对项目经营中消费人群、消费档次影响很大。比如时尚精品店品牌 组合——北京新东方广场,与传统老字号店组合——北京琉璃场步行街,在消费人群、档次 上就有明显差别。这对建筑的风格和经营风格的要求也截然不同。
(三)规划设计坚持创造高质量的商业空间。
购物中心非常注重整体规划、细部处理和创新设计意识,以营造富含商业气息的高质量 空间。从规划设计角度来看购物中心开发,有:
1、符合城市的总体规划的商业布局规划。
城市总体规划对街道、交通、市政、公共设施、居民住宅以及其他建设和改造规划,将 影响拟建购物中心的近远期的优劣势,甚至成败。
2、购物中心要求易达性。
购物中心必须具有易达性。需要有合理交通组织和足够的停车位,使购物者在交通上花 费的时间和精力最少。根据交通工具的不同,应有不同的交通组织和停车方式:
①自行车
,是我国绝大多数城市市民的交通工具,某些自行车保有量大的城市开发购物中 心,必须配足够的自行车停车区域。②公交车,适合步行出行的消费者,可以借用公交站点或向当地公交管理公司申请站点。
③家庭小轿车。在美国等汽车国家,购物中心按照100平方米建筑面积配4.5——5.5个的停车 位的标准修建。国内的汽车保有量与国外相比还很小,购物中心不能套用汽车国家的停车位 标准,但目前国内家庭车的发展也很快,从中长期来看,国内的购物中心也必须要预留足够 的汽车停车位。
④地铁和轻轨。无论已有和规划中的城市地铁和轻轨,都对购物中心的开发和经营具有极其 重要的价值,尤其是对地下购物中心更为重要。
⑤出租车。购物中心在主要出入口要预留出租车的上下客区域,方便消费者搭乘出租车。
3、购物中心要求合理的空间形式。
购物中心可以采用以下四种空间形式:
①室内大开间。无街道,商铺间没有完全隔绝。
②露天步行街。上空无顶棚,空间开敞的步行街;
③回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊,步行街局部遮盖;
④室内步行街。步行街在室内,完全遮盖;
由于步行街是一种线状的建筑空间,能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐,更能 感受到繁荣的商业氛围,也利于购物中心的经营管理,因此,步行街购物中心是最受欢迎的 空间形式。购物中心在追求宽敞舒适的空间的同时,对实际使用面积率K(实际使用面积/销售 面积)也要控制,不能过小。室外步行街购物中心的K能达到75——80%,室内购物中心K要 小得多,因中庭、过道(街道)、休闲区等等共用面积的不同而不同,一般在45%——65%之 间。在建筑设计时,实际使用面积率K是很重要的评价空间形式合理性的指标。
4、购物中心内部动线组织要求引导性。
动线规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡,使通过所有承租户的人流通行量 达到最大,达到购物中心的整体人气平衡。在规划设计上常用手法有:
①以主力店引导人流。一般将主力店的出入口安排在动线终端,尽可能的延长购物中心的人 流通过线;
②以局部的造景、中厅引导人流;
③以餐饮休闲娱乐区引导人流;
④出入口数量和位置的设置调节人流量均衡;
⑤无障碍设计。购物中心要为轮椅使用残疾人提供使用的便利设施;
5、购物广场建筑设计讲求店招和标示两种方式合理运用。
购物中心的室外、外立面和室 内的处理,要处理讲究建筑的个性风格,同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招 和标示两种方式。
① 屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位,既满足经营期购物气氛的营造,又能取得可观 的广告位出租收入。
② 建筑细节中溶入标志和图示,也能完美的将建筑美和商业味融合。
国外有很多购物中心的标示做得非常鲜明,如佛罗里达的迪斯尼全明星娱乐场的外立面 标示——棒球标志、可乐标志、橄榄球帽标志,非常特殊的展示了购物中心的形象。建筑室 内的标示除了将建筑美和商业味融合外,还具有功能性。比如引导购物者方便的购物、避免 重复路线、帮助出现事故时的准确迅速行动等。购物平面图、电话、厕所、自动扶梯、消防 出入口、消防龙头、服务出入口、行人疏散线等等,都应该成为全套图示中的一部分。
6、购物中心讲求无障碍设计。
购物中心应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境,在建 筑设计体现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差 处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。
7、购物中心讲求内部绿化景观。
丰富的绿化能创造舒适休闲的购物空间和温馨气氛,给购物者购物赏景的感觉。如同其他 设计一样,景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来,比如对种植花树的荷载的考虑、与 空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因 素。
8、购物中心讲求商业灯光照明。
商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重
点照明;注 重情调表现,用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明 还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明,使室内空 间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果,在设计时要处理好照明的色温、照度、 显色性与室内装修的质感、色彩的关系,使灯光和装饰相映生辉。9、商业业态分布规划也会影响局部规划设计。
购物中心内的经营户较多,购物中心必须将 承租户经营业态、业种进行统一商业规划,这样必将影响购物中心内部个经营户区域的设 计,建筑、结构、水电、暖通、装修等方面的设计要与经营户的要求相配套。
篇4：购物中心土地开发配置指导原则
购物中心土地开发的配置及指导原则
由于所在区位的差异，其土地取得的难易程度影响着土地取得的多少以及土地使用计划，因此主要土地配置计划会依所在区域位于繁华区与否而有所不同，但基本仍有数项原则是二者皆须考虑的：
（一）住宅区应与购物中心及人行步道相结合。
（二）购物中心应与其他商店及其他相关的具吸引力的中心连接。
（三）周边道路系统与公共运输系统完善。
而在都会型购物中心，更需注意如下部分：
（一）维持都会中心发展的状态及方法。
（二）考虑位在社区邻里中的影响及与现有建筑物的关系。
（三）维持现有性质及未来发展的目的及方法。
（四）步道系统从过去、现在到未来的延续性。
同时，一个优良的计划必须考虑将新的购物中心建筑融入既有的环境中，例如现有街道可能可以改为人行步道或庭园，而沿街商店应有雨遮等，这些对于现有的街道景观皆有影响。另外，可能也有其他需要考虑的项目，例如以人行步道连接新旧建筑群，以及为露天市场或停车场加盖。而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利 与新的购物中心连接等。
在购物中心开发时另一主要空间是非卖场的部分，可能包括了住宅、酒吧、室内运动中心、办公室、旅馆等。任一项都需要特殊及复杂的考虑，而不仅是在通路及服务上做调整。例如在购物中心上建住宅，在机能、动线及景 观上都需要做特别的考虑。
对于购物中心的配置而言，其他尚需满足的项目如下：
（一）尽可能整合住宅区的人行步道，使其能与购物中心相连。购物中心的营业时间以外的时间，应至少有一条通路可以出入购物中心。
（二）服务性的交通动线可以依机能集中或分散地设置，但不能干扰购物中心的活动。
（三）无论是在视觉上或心理上，各种机能都应为整体的一部分。
位于都会区外、主要作为建立都会区副都会的购物中心，其土地成本较低，较易取得广大的土地面积，因而其主要配置计划可以水平式发展，使基地上的土地使用有多样的变化，天际线及建筑形态也能有多重面貌。而位于都 会中心内的购物中心，其土地成本高，不易取得大面积土地，因而其配置形态可能需要垂直式的往天空及地底发展，而形成独栋式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差异，因而以下便依水平配置及垂直配置形态分别论述。
一、水平配置形式
水平配置形的购物中心可参考欧、美的案例。以美国的案例而言，购物中心通常为一、二层楼高，30至60公尺 深的建筑。在此大型建筑内的各个店家所含括的区域大小不一，可能横跨整栋建筑的深度，如百货公司及超级市场，也可能小至仅有面宽6公尺、深度12公尺的范围，如一般的精品店等。
购物中心通常可归纳为几种典型配置形式：
（一）传统商店沿街配置形式，商店沿着主要人行步道配置。
（二）建筑物自街面退缩形式，建筑物平面配置成U形或L形，商店沿着凹入的内庭配置，退缩的部分为庭园 或停车场。将服务入口及卸货场配置于内庭，而将店面向外开向街道及人行步道。这是一种高密度的配置形式，适用于集中性的购物行为，但其停车量容易不足。
（三）建筑物平面配置同上为U形或形，但店面开口面对中庭，停车场及购物中心入口在外围，四周有绿化的 人行步道环境。若拉长内廷使其变长缩窄，及形成商店街或Mall的形式。
（四）以高密度族群方式配置，其停车场及入口在外围，而商店面对内部网状的人行步道。商店，特别是主要的卖点，都配置在人行步道沿线上。
（伍）如果能多层次的考虑以上的基础形式，则可有更多样的表现。如商店可有两个正面，分别向外部及中庭；或利用人车不同层方式促使人车分离，而使车辆也能穿越购物中心内部空间而不影响步行者，使购物者有更多 的便利等。在高密度地区，购物中心也可以象三明治一样，在一个大建筑物内，上下两层为停车场，中间层为步行道。
以美国的经验而言，最成功的配置形式为简单的形式，如I型、T型及L型等，而复杂的平面配置则不易成功。
对于Mall的最大长度并没有一定的标准，以开发者的角度来看，当购物者经过一些没有租出去的店面，这个 Mall便算太长了。而根据针对美国的Mall所做的研究来看，最合适的长度是180公尺，最长不要超过240公尺。若长 度太长，则建筑物可能会被街道所截断，且量体可能过大，此时便要注意与周围环境融合的问题。
Mall内通道的宽度是很重要的，因为对于购物者心理上的影响很大。美国的Mall内的通道宽度大约界于9公-15 公尺，英国较窄，约7.5公尺-10.5公尺。
二、垂直配置形式
除非是坡度的关系使购物中心自然形成两层的形式，否则建议最好将Mall设在一围封的单层购物中内。然而开 发者通常会希望将购物中心推至三层、甚至五层，尤其是在都市中的购物中心。果真有此需求则建议将办公室、须预约及特殊的摊位（电影院、图书馆、舞厅等）置于上层。
依[非都市土地工商综合区开发审议规范]规定，大型购物中心供百货商场、量贩商场、便利商店、超级市场等大型贩售性质的空间，其楼层的使用配置宜以不超过七层为原则。目的在于避免大型商业空间使用超高层空间，并 考虑消防云梯设施的能力，以确保购物人群遇急难时疏散安全。
三、商店区位
各种形态相异的商店所合适的区位各自不同。但大体上而言购物中心内的商店配置主要可依循如下的原则：
（一）购物中心的商店区位配置基本原则是将店面开设于步行交通量最大的动线上，并使动线集中于某些通路，同时使其形成回路。为使顾客能在宽广的建筑物内容易辩识其所在，而能快速地到达其目的地且能于需要时迅 速地离开，主要通道应经过中心地区，给予顾客深刻印象，有利于顾客建立方向感及场所感。
（二）某些形态的商店是促使顾客自发性前来的吸引源，像百货公司、精品店、大型专门店、流行服饰店，及超级市场等等。这些店不仅吸引顾客自发性前来，同时也能集中顾客形成人潮使其经过购物中心内的其他商家，增 加消费行为。第二种吸引源如银行、邮局、快餐店及其他服务业（酒吧、美容美发、皮鞋修理、洗衣店）也同样是吸引顾客前来购物中心的动力。商店是依靠人潮生存，而人潮是由提供多样化的物品及服务吸引的大量群众。
（三）一般购物中心的商店配置，应该将主要商店放于中心店，若为有数个端点的聚集性的mall ，则可将主要 商店放在各个端点，使其成为相对应的吸引点。
（四）服务出入口应放在建筑物边缘或较低楼层，避免与购物者的动线混淆。
（五）贩售同类商品的商店应聚集开设于一处，以利用聚集效应，活络交易，像食物、仕女服饰、家居服及家庭用
品等。（六）开放时段相同者如晚上仍开放的剧院、餐厅、乐房，应配置于同一区，一方面便于管理，减少管理费用及人力，并确保顾客及管理者在特殊时段的安全，另一方面也拥有类似聚集效益的功能。
（七）糖果、糕点、礼物、香烟及扑克牌等店铺，可设在人行动线交会点，零星分布于购物中心内。
（八）电影院、汽车用品店及超级市场等形态的商店，本身的机能性强，足可吸引顾客，故配置于分离的独栋建筑物，或是MALL的非下面的地方，但可以由停车场直接到达的场所。
（九）人行步道的配置细节是重要的，如从停车场进来的入口及公车站、楼梯、电梯及手扶梯等其配置细节皆需注意。原则上购物中心在这方面所面临的问题与大型百货公司所面临的问题是颇为类似的。
下列数点为各类商店在购物中心区位的指导原则：
（一）超级市场
最好是与停车场位于同一层，以便利购物者购物推车可直接推至停车场。超级市场需要大面积空间，但是需要小的店面开口。虽然如此，商店的宽度仍然是很重要的，因为它影响到结帐柜台的数目。在小型购物中心，超级市 场通常被规划为主要吸引源，因而必须位于可引导顾客进入mall的位置。
（二）食品店
如洋酒专卖店、南北货专门店等，需要有小面积展示空间的店面，适于配置于超级市场入口及出口周围，但并不是位于主要区位上，也不是最高租金的地方。
（三）精品服饰店
适于集中配置于一处，且像百货公司的售货场般有秩序地排列，如鞋类、袜类、妇女贴身衣物、套装、宝石、流行配件、女帽、外出服、香水及化妆品等。这些店需要位于重要的区位上，最适于购物中心的主要mall上，且远 离食品店。它们需要良好的展示正面，同时也非常依仗宽广的人行步道经过它们。因而最好的方法是将它们集中于一处，使其能依其本身的特点形成一个吸引点以招徕顾客。
（四）服务性商店
这类商店在夜间购物中心关闭后仍有可能开放，例如便利店及自助邮局等。这些店有两种做法，其一是这类店可设有两个正面，当晚上mall关闭之后，顾客仍可自外部的停车场得到服务；或者是可独立于mall外，但位于mall的 入口附近。服务性商店通常配置于较不显眼的区位，其店面较小，租金较为便宜，例如位于次要的mall或较上层的 楼层。因为顾客会倾向于自己去寻找服务性商店。服务性商店仅需小的门面及展示即可。
（五）特殊性商店
这类商店包括贩售皮制品、礼品、文具、摄影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、显眼的区位及良好的展示正面。有时也可将其配置于较为特殊的地方，例如家居用品及家具等层使较为平淡的区域能具有生命力。这类商 店特别能适应不同的店面面积及外貌。
（六）百货公司
这类商店是大空间的使用者，且能创造出其自身的重要性。它们需要2至5层的低租金的楼层。其在购物中心内 的设计及配置，受到其显眼与否的影响很大。最好的配置位置是位于主要mall的端点。
对于百货公司而言，太多的窗边地区是过于奢华的，最好是为一面对mall的矩形基地。
（七）餐厅
对于购物中心而言，这是非常重要的商店。它们可位于任意区位，即使是由主要的mall上仅一小部分也无所 谓。专家的意见是将其散置于购物中心中，且于主要区域内，且占所有面积的5％。
（八）啤酒屋等场所
啤酒屋可以有许多不同的单元形式。在mall关闭时，能有通路可以进入，如果可能也尽量配置于停车场附近。 通常适用于地下室及二楼。
（九）家具、汽车用品及家庭用品
这部分包括许多家居所需用品，包括硬件、电器用品、电视及收音机、家具、布料及古董。这类店铺可以聚集于同一处，也可分处多处。大型商店，尤其是家具店，需要小型出入口的大面积卖场。许多家具店需要最大的墙间 距以利在其间布置商品。这类商店需要的配置形式为L型及T型的平面配置，且需要大的展示空间。
（十）百货店
大一点的百货店会严格要求主要正面形式，且通常会严格要求最小宽度在12公尺-18公尺之间。同时它们也适 于面对面地相连配置，顾客在这一家店选逛时可看到下一家店。最好将其配置于mall中点或端点，如此可以吸引大 量的顾客从该处进入进而穿过购物中心。
（十一）其它承租户
包括mall内的小贩卖亭、mall广场内的路边咖啡座、自动贩卖机（包括食物及饮料）、广告招牌、寄物柜、电话等在mall中都可以找到 。除此之外，在购物中心外部者如汽车修理场、洗车场、可开车进入的银行等可有两个正 面（一个朝向mall内部，一个朝外）。
篇5：说说体验式购物中心开发管理
说说体验式购物中心的开发与管理
体验式购物中心是传统购物中心模式的基础上深化、衍生出的一种新的组合的模式，本质上有更多的重大的调整，但是它的改变是在于对社会发展趋势的一种顺应，也代表着购物中心将来的一种发展趋势。
简单讲是这样的，体验式购物中心不是某一种类型的购物中心，应该是购物中心发展变化的一个趋势，应该说未来大多数购物中心都有可能转型为体验式购物中心。
一、 体验式购物中心业态组合的问题
体验式购物中心业态布局特点在于如何改变消费模式。体验式购物6中心最大的特点就在体验式这三个字上，它并不是我们新创造的购物中心的模式，而是对原有的购物中心或者常规的业态组合基础之上加大了体验式业态内容的比例或者我们的运营力度。同时，在未来的发展过程当中，也会在其他原有的传统零售业或者服务业的业态商户之上增加一些体验式的特点。
所以说从这个角度来看，整个体验式购物中心特点体验在体验式的板块，这个板块如果从目前简单来看的话，有一些类似于餐饮、娱乐、儿童的一些项目，就是这种所谓的非电商或者现场销售能够取代的，希望消费者到现场感受的服务品牌，这种业态我们叫做体验式的业态。但是事实上从我们长期运营的经验来看，这种特点也赋予到一些传统的零售行业当中去，传统的零售业的品牌都可以具备体验式的特点，之所以产生的原因就是适应我们商业社会的发展和周边商业环境的变化，大家都知道随着网络各方面的一些新的销售渠道的拓展，实体的购物中心或者说零售的销售地并不是消费者唯一选择的消费地点，它可以变成一些线上的交易甚至电话购物，包括购买手册，直投的广告的投入，同时还有一些大的物流的机构也可以支持通过物流系统购物的方式。这样的话，对于我们传统的购物模式产生一定的冲击，而且近年来增长的速度特别快，我们之所以提出体验式的概念，就是如何应对市场的宾馆，如何符合未来商业社会发展的趋势，这是我们所做的，为什么要着重提出体验式的概念，至于刚才说的哪一些品牌更符合体验式的概念，这个问题应该可以说不用回答，可以说任何的品牌，不管是零售还是做服务，只要是有体验式的内容，有体验式的特点，将来都可以作为体验式购物中心理想当中的商户。
如果把概念稍微扩充一下，比如说我们从两个方面来讲，一个是狭义方面来讲，在业态上，餐饮的业态，休闲的业态，娱乐的业态，体验的业态，这些是体验式购物中心的主要组成部分，购物中心里面这些业态占的比例，占的面积，营业的时间更长一些，标志着体验式的业态越来越重要，这是从狭义去理解体验式购物中心的变化。
另外还可以从更广义的角度去看，其实所有的业态都在向体验式的业态转型，除了刚才说的餐饮、娱乐这些不能在线上实现消费的之外零售的业态，比如说我们看到的IPHONE体验店，原来是出售手机，现在变成电子产品的体验中心；现在的家居店，最典型的是宜家，我们去看的更多的是家具的布置，家具的摆放，在那里并不是非要产生交易，包括我们现在看到的居然之家都是一样的，现场并没有产生交易，现场就是一个体验中心，是在现场之外再实现物流的配送，实际上已经朝着体验式购物中心转换了，这是从更广义的意义上来讲。
还可以更扩大一些体验式最大的核心是什么，他是随着人的精神需求越来越多，消费的模式会发生变化，比如说金源开业的儿童用品店，他让小孩在里面扮演不同的角色，融入其中，休闲业态其实也是体验的一种，但是不能全身心的融入，体验式业态让你扮演一个医生、护士，最后什么也没有带来，什么也没有带走，但是通过全身心的投入体验到了乐趣，这是从更深的角度去诠释体验式，实际上是层层递进的过程。
二、体验式购物中心如何进行消费层次的定位？
体验式其实是大部分购物中心发展的方向，为什么是大部分购物中心发展的方向呢？因为它是一个整体的趋势，所有的业态都会向体验式方向去转变，但是在某一些项目当中的确有一些比例的大小，转化趋势的强弱之分。
第一，面向家庭型的，面向年轻人的是体验式最核心的部分，因为这两个客户对体验式的需求更强烈，更丰富一些，这个不用详细的解释了。年轻人都喜欢新鲜的东西，应该是面向这两个主要的消费群体，这两个消费群体实际上针对的购物中心是两大类，一类是家庭性的购物中心，一类是面向年轻人的购物中心，首先转型的应该是这样的购物中心。
在建筑上，实际上体验式现在是全面的概念，购物中心的业态，比如说我们是有体验式的餐饮的组成，从建筑本身来讲，未来体验式的购物中心第一要跟这个城市有更多的融入感，本身在建筑里面，比如说我们去参观一个项目，在一个项目里面去购物，或者进行消费的话，首先是对这些建筑的理解，所以建筑要融入城市之中。这样在建筑风格上可能要体现出更多的跟城市的融入感，特色。这个可能是第一个在建筑上的要求。
第二，要适应很多商业业态的需求的话，建筑要求可能会更加多样一些，比如说层高，空间感，设计风格 ，可能会让人感觉到在建筑方面有它的特色，有耳目一新的地方，又能够满足各种业态对建筑的需求，可能会要求这方面更多一些。
第三、关于消费层定位的问题，因为现在能够取代，或者说逐步取代传统消费模式的零售或者服务，一般来讲用户更多的集中在年轻人，或者是中年的层面上，我们可以试想，包括我们的小孩，老年人，其实不管是对于非传统之外的购物方式和享受服务的方式还不是很接受，但是我们知道恰恰所有消费能力的掌握是由刚才我说的中青年这些人，他们掌握了每个家庭里面大部分的消费的资源。所以说至于说消费层定位，我想基本上还是跟我们以前接受的传统概念一样，你项目所处的位置，包括体量，你所吸引的目标消费群，这样对消费者有一个定位。对传统零售模式产生冲击的，受影响最深的，最大的消费层，他们刚刚是掌握了最大的消费能力，但是又容易被一些新的科技，新的生活方式所吸引，对他们来讲，我们在设计上更多的会考虑他们对体验方面的需求，包括一些消费的想法，根据他们的想法对我们的购物中心进行定位。但是大的依托还是物理上的一个周边辐射范围和概念，这个不会有根本性的改变。
当然了，也不排除一些特例的项目，比如说市中心最繁华的地段，一些旅游或者其他项目切合的远的购物中心，是另外一种模式了。传统意义上比较正常的购物中心来讲，它的消费层定位不会产生太大的，根本性的改变。但是更重要的是怎么样抓住这部分既容易受到新的变化的影响，但是同时又掌握家庭消费资源的人，怎么样给他们创造一个愿意来的理由，这是我们在对消费层定位的一个要求。
补充一下购物中心软硬件的要求，除了新兴的业态发展之外，比如说儿童的体验城，其他的一些项目都是目前已经存在的业态，对于我们来讲，是怎么样更重要的进行重新的组合，在整个购物中心里面进行排布，这样有一个整体的板块优势。
基于这样的特点来讲，在购物中心最初始的规划过程当中，一定要明确一个整体的板块定位，不是某一条街，某一个商户的定位，在整个购物中心，不管是楼层也好，方位也好，到底哪一个区域是体验式集中更全面的餐
饮的趋势，哪一个区域是跟儿童相关的区域，哪一个区域是娱乐的区域。我们都知道娱乐中心体量都比较大，都属于超大型建筑，那么在使用过程当中，包括很多的建筑，经营方面很多的条令对于特种经营的项目都有要求，比如说对儿童项目有楼层的要求，因为儿童发生以外的时候需要有一个保护。就目前来讲是地下一层到三层是目前消防法允许的儿童相关的区域，但是涉及到娱乐可能就更严格，娱乐类的项目基本在负一层和三层之间才可以取得相关的资质。如果说餐饮的话，可能会相对放宽一些，顶层也好，地下一层也好的，但是由于餐饮特殊性，大楼的标准有一些要求，比如说排烟、环保，一系列的要求就显得特别重要，而且如果我们的排烟做不好的话，会导致一些卖场别的楼层有一些异味，这也是我们设计这个购物中心初始时期硬件方面重点的考虑。
归根到底一句话，根据需求，加入我们一些硬性的规范和规定，两者去结合考虑购物中心的建设，这样的话，会在后期的招商、运营过程中给商户和消费者，包括开发商、供应商提供更好的保障。
三、百货购物中心化与购物中心百货化
这是一个渐进的过程，刚开始从业态上来讲，休闲、娱乐、体验更多一些，接着从建筑形式来讲，体验式的业态在建筑上的要求，跟城市的融入感，各个建筑空间的转换，让人有一种美的享受，建筑本身带给人的理解和体验；还有一个方面，因为你重在体验，你要给他一种不一样的体验的感觉，适合自身购物中心各种延续不断的活动，有可能是文化活动，有可能是演出，有可能是其他的类型，但是这种活动不断的让人对这个购物中心有一种新鲜感或者认同感，实际上现在很多购物中心已经在做了。
还有服务功能的方面，我们中国的购物中心从2000年开始，陆续的开了一些购物中心，不管是不是体验式的，以前的购物中心的开发商、运营者房东的角色更多一些，提供基础物业和客户服务的角色多一些，真正跟商家互动，以购物中心为主体做一些运营方面的工作，确确实实相对比较少，因为合作的方式也决定了，你购物中心的运营者提出大家的运营之后，这个并不能直接转化为经济利益的回报，以前我们所说的商业方面的运营大家看到的更多的是百货公司，大型的超市，家电连锁企业，他们会投入更多的人力、物力、财力进行所谓的运营管理的工作。
但是因为商业竞争越来越激烈，不管是购物中心产业内部各种各样的购物中心都出来了，还是说整个商业格局的变化趋势，包括购物中心的变化趋势，现在有一个说法是百货购物中心化和购物中心百货化，传统的百货如果只是依靠几万平米的零售的销售，产品是很好的，但是依靠这种比较单纯的零售场地的吸引力很难长时间的让消费者滞留在这里，同时很难让消费者多次重复的进行消费，为什么呢 ，因为他的功能相对比较单一，除了消费以外，可能没有其他的功能供他使用。而现在大家的时间比较紧张，要不然就是下班之后，要不然就是减少周末的休息时间，大家都希望一次完成购物的需求，传统的百货里面很难提供这种服务，最近我们看到很多知名的百货公司，包括新建的百货公司，虽然是以百货的形势出现，但是已经出现了很大的变化，以前的百货公司顶多在顶层有一个餐饮广场，面积不大，满足消费者的基本的就餐的问题，现在北京也好，外地也好，大型的百货公司，餐饮已经渐渐的成为主要的板块，面积比较大，招商也比较重视，比例也越来越高，这样的话，无形当中提高了消费者在里面停留的时间，同时也是消费机会的出现，另外像跟生活相关，购物相关的家居类、娱乐类，休闲类的项目都陆陆续续以百货原有的最核心的部分慢慢的展开，这是明显的百货公司往购物中心方面发展。
购物中心这块因为产业的竞争，很多家购物中心已经出现了，你不是唯一的，也不是独特的，你的模式和类型大家多有，而且数量剧烈的增长，另外传统的零售行业也在进步，比如说你原来说我具备了餐饮、娱乐的服务功能，经过这几年的发展，百货业已经慢慢的虽然说面积没有那么大，但是功能型上已经向购物中心靠拢了，所以购物中心不单单把触觉放在收租的层面上，怎么样通过自己本身的工作使人流加大，使消费者更能形成一种消费体验和消费习惯，怎么样通过自己的运营工作促进在里面的经营商户的销售，这样的话，首先最基本的层面，开发商的运营者的租金方面的回报是可以很稳定保证的，同时为下一步的不管是租金收入的提高还是附加增值服务的体现，有一些很好的基础。再深一个层次就是体验式购物中心，在运营的过程当中怎么样把你的购物中心的体验这两个字更多的体现出来，有两个方面，一方面是我们所设计的体验式的板块怎么样组合更清晰，他们会定期的推出一些推广的措施，包括一些整体性的宣传，板块模式的宣传；另外一个，这些所谓的，传统的非体验模式的商户，怎么样在原有的零售和服务的基础之上提高体验性。比如说一个服装的零售店以前可能是去试衣服决定购买衣服，拿货就走了，现在我们可以增加很多的服务功能，比如说很多品牌已经在线上有销售了，线上和线下怎么样结合，我这个地方是否可以作为这个品牌的线下体验店的地点，提供一些成衣的修改，网上订购的支持，或者支付方式的转变，你可以在刷卡，在线上支付完成也可以，包括递付的方式，可以利用线上服务的方式传达给你，其实慢慢的就是一种结合，提升体验式的感觉，上次我们发布会的时候说过怎么样把体验做的更全更完善，这样让体验式的商户和传统的非体验式的商户结合起来，这也是我们运营的一个方向。
体验式购物中心的运营，现在正好是运营商的时代，刚才说到原来作为业主，主要的工作是把物业出租出去，原来他没有动力在运营方面下更多的力量，这个是在什么情况下形成的，就是形成了自己的品牌，这个时候他就会注重，像万达、中粮也好，万达广场和中粮大悦城这样的品牌，他们需要对这个品牌做投入和推广，他的基础必须要运营的好，他是你自己花钱，他宣传的是大悦城也好，万达广场也好，实际上是对自己的品牌在投入，所以他有主动性，这是相当于现在市场的变化。
另外现在国内最缺乏的是什么呢，是运营商，因为你看商业地产的链条，从投资商、开发商到顾问公司，再有像整个项目的管理公司，还有一个运营商，运营商就是我可以把整个物业承租过来，或者可以以某一种合作的方式整体运营，使物业增值，这是运营商的价值，但是事实上现在国内来讲，本来购物中心的运营商就非常少，你除了现在像万达、金源、中粮也好，他们扮演着开发商到运营商的模式，尤其万达整个链条都是自己做，实际上现在独立的运营商非常少，可能像华联、华润、银泰几个这样的公司而已，如果说体验式购物中心的运营商更缺了，正是因为这样，我们也希望打造一个体验式购物中心的运营商，实际上说到体验式运营，并不是说体验式购物中心里面没有零售的业态，实际上核心就是用体验式的业态来带动零售的业态，这样他的运营方面就更需要休闲、娱乐、体验的业态，刚才讲了买一个服装有什么样的服务，但是有可能结合的更紧密以后，你说买服装，会得到一张电影票或者其他的优惠卷，只有运营商才可以把两个业态有机的组合在一起，使整个购物中心经营的更好，这是体验式购物中心下一步要做的事情。
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