新加坡购物中心管理
新加坡购物中心的管理
购物中心的管理
至1998年底，新加坡零售业中购物中心的平均店面出租率为90％。乌节路黄金地段的购物中心毛利率约在5％~6％之间。
从专业的购物中心管理公司的角度来看购物中心管理，他们认为：
1.购物中心是一种提供整合性服务的设施，它包含了一个有效系统的组织及运作。购物 中心管理策略的落实必须有一个明确的工作流程，以进行催收租金等例行性工作。新加坡去 年就有2.6万家企业倒闭，所以不可不防。对行政作业也须制订明确的管理规范，如收取租金 标准须一季评估一次。
2.在组织结构上，新加坡一个20万平方米的购物中心，一般有20个管理人员，包括购物 中心经理1人、不动产管理专员1人、专员助理3人、工程师1人、技术人员1人、停车场管理3 人、商场租赁人员3人等。不动产的管理包括人事、建物、租约与承包合约，不动产服务包 括空调、消防、招商、行销等，清洁及保全服务则大部分是外包，可使人员任用较有弹性。
3.购物中心收入的主要来源是租金、停车费及广告费等服务费用。为了增加营业收入， 必须建立适当策略使店铺出租率达到最高，策略包括：在一些公共空间、平面媒体及楼层空 间提高广告曝光率，增加知名度；制作简介手册、海报；发放、邮寄宣传品给有潜力的客 户；在公关方面，与承租户保持良好关系，定期作意见调查。
4.在招商条件方面，购物中心与承租户的租约大都以2~3年为主，押金在2~3月租金之 间。购物中心可随时检视承租方是否依约行事。租金是固定的，对具竞争性的主力商店，要 比其它的商店条件低。
创造购物中心的附加价值
一个购物中心失去竞争力往往由于以下原因：硬体设计不良、实体功能过时、顾客需求改变等。一经发现即需改正。
成功的购物中心设计，须将每个进驻商店的整体及视觉效果展现出来。一般让经营平稳的商店在整个商场的两端，较新潮的商店在中间。购物中心的入口处及停车场的入口处要加 强灯光照明。高承载的购物中心停车场要经常保养，每5~7年要重新整修一次。还有，新加 坡消防法规规定，一个购物中心只能有60％的出租空间，另外40％必须是公共空间。
顾客需求的改变与购物中心的竞争息息相关，要时时刻刻关心消费者的变化。近年见到的变化如消费者原本到购物中心以购物为目的，现转变为休闲，因而一些与娱乐相关的设施或饮食店都可纳入。以前只有成年人会在购物中心停驻一下走进咖啡店，现在青年人也 会在此消费。随时跟着消费者的脚步作调整，将可时时保有购物中心的竞争优势。
近来购物中心的变化
首先是，用作广告和展示的公共空间的面积增加了，大约增加55％，有的购物中心总收入的50％来自广告及展示空间的增加。其他增加的收入包括停车场的收费，因为商场的顾客 流量提高了50％，有的购物中心客流每月达50万人次。
购物中心进行重整时，大部分业者不会让购物中心停止营业，大都是边调整边营业，好处是商店可以继续营业有收入，而消费者也可以有休闲逛街的地方，且购物中心只要进驻商店已有一半以上，业者也不需再去辛苦地寻找入租者。
购物中心改善和整修的部分主要有：开放空间加大、增加采光、装设新的信号装置如方向指示和停车指示讯号、引进专为餐饮店设计的空调、增设电子计算机系统、保持卖场的动 线顺畅、在门口装设新的安全警卫系统、提供额外通往停车场的通道等，以方便消费。
编辑：www.pmceo.Com篇2：购物中心经营管理模式
购物中心经营管理的模式
经营管理从表面上看好象是一种极为静态的后勤作业，在既 有的制度范畴，设定组织架构，一切按计划执行，经营管理的职 责似乎是组织和制度的运作后的消极把关作业，只要年终业绩达 到预期计划目标，则经营管理的人员大功一件，完成任务。但积 极的经营管理应采取进取的管理策略，在组织运作过程中力求创 新，使经营的组织体注入动力，同时使经营者降低风险。经营管 理者应发挥多角化经营的优势，防止因商店数量甚多、经营面积 扩大、产生经营管理的盲点，使竞争的有利因素反转为不利因 素。所以应不断地创新、发挥多角经营特色，为有效的经营管 理，奠定稳定的基础，使经营风险消减于无形。
购物中心的经营管理为适应各种不同性质及规模，多设计不同的执行模式，企业以坚强的组织架构来执行复杂 的经营管理任务。但是组织构架功能的需求，并不在于呈现其应有的组织，而是依赖专业人员有效地执行，才能呈 现其应有的功能，这些行政管理的成本，必然采取不同的方式转嫁到每个商店的经营成本中，因此应讲究精简、有 效的组织架构。其经营管理组织架构模式的建制原则如下：
1．充分掌握管理的必要事项。
2．组织架构精简、有效率，制定明确的工作职责表。
3．结合横向独立组织，避免组织过于庞大。
4．设立任务性、功能性组织，取代常设单位，于任务完成后解散。
5．赋予组织弹性、充分授权。
6．制定报表系统流程，辅助组织管理。
7．采用协力厂商，购物中心管理机能外包。
基于前述原则，购物中心于确定业种之后进行购物中心整合分析，并配合任务性编组确定组织架构安置人事， 开始执行功能时间表，逐渐推展。
一、组织架构
（一）购物中心组织架构完成后，依原有的开发小组组成总管理处，管理处是一个经营管理决策中心，随着购 物中心的开发进度来搭建一个管理效用导向的组织架构。总管理处可由总裁及秘书群组成，秘书群采用具有专业能 力的专职人员，初期可为总裁的智囊团，未来可聘任于各相关组织部门，由于初期投入开发工作，熟悉完整的开发 过程，有利于未来专职业务的开展。
（二）总管理处下设3个主要部门：开发、行政管理、承租人委员会。这3个部门并非立即成立，必需视发展阶 段逐期组成，在整体发展期间，至购物中心开始营运，在前置规划的开发程序中，研究在哪一个必要阶段配合组织功能组成。
1．开发部：
为购物中心开发前期功能性的编组，非永久性组织，一旦购物中心开发完成，予以解散或延用优良人才，参与 相关的经营管理架构。开发部的功能在于执行购物中心的开发计划，包括协助厂商的监督、查核、验收，预算的有 效执行，争议的仲裁及开发期间的管理运作，并于开发过程中吸收外来的资讯，随时导正开发的阶段性成果。
购物中心开发初期，主题商店确定后必需配合开发计划，整合于开发整体计划中，各业种的需求也必需于开发 过程中配合，因此事业发展组执行各业种及主题商店在开发过程中的各项配合工程，及设备的适当配置，配合电力 系统、公共设施及动线规划等细节作业。
2．行政管理部：
行政管理部门组织成立于购物中心营运的倒数时间，行政管理部门是购物中心的灵魂，通过它的有效控制，使 这个庞大的组织体运作自如。购物中心的行政管理任务大多为固定化、整体化，采取集中管理较具效力的功能，全 部归纳于行政管理。由于行政管理费用必需分摊于各个营业单位中，因此组织效率为经营成功要件之一，其一般性 的组织任务为：
（1）安全警卫：安全警卫任务可采取外包协力厂商合作的方式，其优点可避免组织过大，经营可有效控制， 又可精选专业机构协力执行，而行政管理部门只要责成专人监控、稽核其执行效果。
（2）财务管理组：负责财务规划、销货收入及支出管理，控制现金流量。
（3）维护保养组：财产设备使用前、使用中、使用后的管理维护，依季、月及年度等计划性执行。
（4）厂商咨询顾问：对各营业单位所发生的各项问题，提供有效改善建议。采取主动检查或被动由商店经营者提出。
（5）行政管理组：除购物中心日常事物外一切集中管理、绩效较高的联络性工作，结合管理可获得经济利益的事项等。
二、 经营管理组织结构模式建立的思考：
由于国内经营管理观念及方法处于起步阶段，基于永绩经营理念，结合国外类似购物中心的经营者或聘请国外 专业经理人，注重纯熟的经营管理理念与方法，配合经营管理构架及组织职能迅速有效地执行。因此为达到经济有 效的目的，经营管理理念如下：
1．国际化：吸引国外投资者以技术合作，使国际经营管理理念生根并塑造特殊的风格。
2．永绩经营：迎合社会化需求，结合社区发展建立形象，呈现永绩经营的服务企图，降低风险，提高经营效益。
3．共中求同的独立自主的经营管理架构：知名商店让其呈现独特性增加集客力，并总体经营管理整合为一致 性的服务品质，以发挥全方位服务功能的组织架构以执行卖场管理、市场行销、租赁管理等目的。
篇3：购物中心管理事项重点
购物中心管理事项与重点
购物中心的营建规模与复杂程度比传统商场及百货公司要高 许多，且招商的业种、业态差异极大，因此其管理模式与管理要 点也不尽相同，开发商势必在此领域投入更多的精力、降低未来 的营运成本，才能在这场购物中心的大战中争取主动。
一、管理工作的分类
管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广，大至建物及设 备，小至花草树木的维护，均为各领域的专业工作，非一般开发 商所能独立承担，其中部份工作甚至需要委托专业公司来协助， 以下仅就一般常见的管理项目分类列举如下：
（一）建物硬件与设备管理
1、建物管理：
?装修工程管理(公共空间改装)
?建材定期维护、保养和更新
?建物防水设施定期检验
?外墙、主要隔间墙的使用管理
?紧急逃生通道与逃生梯维持畅通
2、设备管理：定期保养、测试、一般故障排除、例行使用操作演练
?空调设备(冷却水塔、管线系统等项目)
?运输设备(电梯、货梯、扶梯、电动步道等)
?消防设备(紧急照明、洒水、消防箱、灭火器、逃生器具)
?机械停车设备与管理监控设备
?照明设备(一般照明与特殊照明)
?安全监控
?广播系统(含紧急播音系统)
?电讯系统
?电气设备
?紧急发电机、紧急排烟机等
?给排水管线系统
?污废水处理设备
?电子显示版、电视墙、招牌
?其它特殊用途的设备
（二）厂商管理：
1、合约管理(分类保存、到期更换、合约内容变动或纠纷处理等)
2、商品管理(进出货管制、限销商品查核、退换货处理等)
3、营业人员管理(服装、仪容、上下班时间等)
4、营运配合管理(促销活动的配合)
5、进撤柜管理(进撤柜商品与设施装备清点、场地移交等)
6、装璜设计与施工管理
（三）营运管理：
1、收支管理(营业费、租金、管理费的分担计算等)
2、POS系统管理(含人员操作培训)
3、进出货管理
4、仓库使用管理
5、营业范围管理
6、营业人员检查
7、营业时间管理
（四）行销活动配合管理：
?开幕活动管理(仅一次)
?经常性与季节性活动管理
?临时性或特别活动管理
?单店促销活动管理
（五）服务性作业管理：
1、清洁管理
2、保全管理
3、服务管理
4、停车管理
5、年度安检准备与改进
6、紧急事故应变与平时演练
二、管理费计算需考虑的计价项目
管理费的项目相当繁多，虽然向租赁厂商收取时可能仅以概括的金额列举，但实际发生的费用却需要罗列清 楚，以免运营后入不敷出，届时若要再向厂商补收，可能造成纠纷甚至诉讼，负责者不得不慎！
（一）公共用电：
1、基本用电(契约容量)
2、空调用电：空调主机、风车、冷却水塔
3、运输设备用电：扶梯、电动步道、客用电梯、货用电梯
4、公共照明用电
? 楼梯间、电梯间照明
? 公共厕所、走道、服务区
? 美食区公共座位区
? 公共停车场照明
? 室外广场照明
? 外墙照明
? 公共招牌照明
? 室外景观照明
5、其它杂项电费
? 停车管理监控系统及通风用电
? 保全监控系统用电
? 公共广播系统用电
? 电气系统用电
? 美食区共用厨房排烟用电
? 给水、抽水马达
? 污水处理设备用电
? 水池喷泉用电
? 每日清洁器具用电
? 举办活动的临时用电(可能有大量的照明、音响用电)
（二）公共水费：
1、清洁维护用水(日常清洁、外墙清洗、水塔储水池清洗等用水)
2、厕所用水
3、景观维护用水(植物浇灌)
4、水池喷泉用水
5、冷却水塔用水
（三）清洁费：
1、清洁设备及用品购置费
2、公共区域清洁费
3、美食区清洁费
4、停车场清洁费
5、废弃物处理清运费
6、污废水处理费
7、特殊清洁费
? 水塔、蓄水池清洗(每年2次)
? 外墙清洗(每年1-2次)
? 消毒费(每年3-4次)
? 高空灯具、金属建材清洁(每年 1-2次)
? 采光罩、帷幕墙、薄膜构造清洁 (每年1-2次)
（四）设备器材维修费及更新：
1、空调主机、风车、冷却水塔
2、电梯、扶梯、电动步道
3、消防设备(药更新)
4、机械停车及管理监控设备
5、公共照明器具
6、安全监视设施
7、广播系统(喇叭及电路维护)
8、电讯系统
9、电气设施
10、紧急发电机、紧急排烟系统
11、污废水处理设备
12、公共招牌、电子看板
13、中央监控室设施维护
14、清洁机具
（五）建物维修费：
? 地坪维护更新
? 厕所设施
? 墙面(内、外墙)
? 楼梯及扶手
? 屋顶防水
? 各类门窗保养维修
（六）景观设施维护：
? 水池、水景
? 树木、植栽、草坪
? 指引标示设施
? 公共座椅
? 艺术陈列品
? 公用圾垃桶
（七）人事费用：
? 行政管理人事费
? 保全人事费
? 设备设施
? 会计服务人事费
? 楼管人事费
? 清洁人事费
（八）停车场管理费
三、管理费的项目
一般开发商在计算管理费时，可能只注意经常性的支出费用分担，但却容易忽略设备的保养维护与更新费及厂 商特殊需求所增加的额外费用，兹列举下列项目以供参考：
（一）需定期专人维护保养的设备项目如下：
? 空调设备(主机、风车、风管需定期清洁，压缩机需添加冶煤)
? 电梯、扶梯、电动步道除保养维护外需定期接受主管单位检查
? 消防设备与紧急应变相关设备需定期测试，灭火器需定期更换，并接受主管单位检查
? POS系统的维修频率非常高(主要因人为操作不当)
? 照明设备的灯泡更新
? 高空灯具的清洁维修费用较高
? 机械停车设备
? 停车监控管理设备
? 美食区的排烟设备油污清除
? 广播系统与电讯系统
? 景观设施、维护
（二）需大型修缮或更新的项目与年限(见表)
项 目年 限
空调设备15-20年
升降机设备约15年
电器设备10-15年
消防、给排水等管道 10-15年
电动卷门类约10年
停车设备8-10年
屋顶防水更新5-10年
外墙重新油漆修饰 5－10年
消防系统更3年
店铺隔阀3年
铁件油漆2-3年
（三）因各店特殊需求可另行收费的项目
1、停车场使用费的分担(部份主力厂商停车需求较高，需另外收取费用)
2、广告招牌使用费(需独立招牌、悬挂布旗、空飘气球等)
3、电视墙、电子看板使用费
4、需特殊用电的厂商：
? 高科技电子游乐设施(电压稳定性、震动、噪音)
? 大量冷冻食品业(便利商店、餐厅等)
? 大量使用电器烹调的餐饮业(麦当劳等速食业)
? 电脑电器贩卖业
? 糕点、面包烘焙店
5、需特殊照明、音响的表演活动
6、专用电梯、电扶梯使用费
7、独立仓库租
8、单店独立保全费(设备另计)
9、公共空间临时租借费
四、招商条件与规划设计、施工及管理相关事项
招商人员对预定招募的厂商所提出的任何非常态性需求需特别注意，因该条件可能影响未来施工成本，必须适 度反应至租金或管理费上。
1、是否需要特殊用电？独立电表？
2、是否需要专用空调？(空调主机、冷却水塔设置位置?楼板荷重、通风散热、设备吊装空间、回风机排水等 问题均需考虑)
3、是否需要专用厕所？(设置位置与化粪池的距离，管线的泄水坡度是否足够?)
4、是否需要专用停车位？(停车位数量与管制问题)
5、是否需要专用播音系统？
6、是否需要专用货梯、电梯、电扶梯、电动步道？(设置费用高、空间及动线均需检讨)
7、是否需要专用独立广告招牌？(若为落地式，需预埋安装基座螺栓、建管法令问题及整体景观问题)
8、是否需要特殊防震、隔音设施？(如影城，防震、隔音设施成本非常高)
9、是否会制造噪音与振动？(游乐场、CD店)
10、是否需专用仓库进卸货空间？ (如IKEA、家乐福等量贩系统)
11、是否会制造大量废弃物？
12、是否需要特殊保全系统与金库？(银行、珠宝金饰店)
13、是否需要特殊高度及柱跨距？(影城、量贩店、生活亲子馆)
14、如为餐饮业是否需要排、滤抽烟？污废排水是否需要截油?是否需要专用厨房？是否需要公共座位？是否 需要瓦斯？
15、是否需要游泳池或戏水设施？(俱乐部，须滤水设备、加温锅炉、特殊结构与荷重考虑、特殊防水处理等 配合作业)
16、营业时间能否与卖场配合？(影城、PUB、DISCO等业种营业时间特殊，需要考虑保全、厕所使用、停车、 进出动线等)
五、结语
以上所述管理相关工作看似复杂，但实际执行时的复杂性与难度尚不止于此，尤其未来的购物中心将大量引进 国外新型或特殊店，势必造成更新的管理问题与需求，因此如何建立有效、经济的管理系统，确实是未来购物中心 发展的一大课题。
篇4：购物中心商业管理理念
购物中心的商业管理理念
对于购物中心开发商来说，开发商铺是前提，但只有开发是 不够的，还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理， 才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归 还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对购物中心的管理 更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收 益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头 上。综观国外购物中心，开发商成立商业管理公司管理购物中心 是一种通用的模式。
（一)购物中心具有“统一管理，分散经营”的特点
购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行“统一 管理,分散经营”是购物中心区别于其他房地产的核心特点。“统 一管理”，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难 以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管 理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
（二）购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管为了达到“统一管 理,分散经营”的管理模式，在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些 购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。
1、“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。
①所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书 （适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
②“完善的租约管理”。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可以借 鉴国际购物中心协会（ICSC）的标准格式），比如：
（1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的 认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；
（2）营业时间的确定；
（3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；
（4）为整个购物中心促销承担的义务；
（5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；
（6）投保范围事宜；
（7）是否统一的收银。
③购物中心的招商钟情于知名连锁商业企业。
一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，常常带动整个购物中心的顺利销售与管理。但是近年来，购物中心与 连锁商业企业往往更能达到较好的合作。
因为对购物中心来说，其一，连锁商业企业因为有规模、有足够的店铺做支撑，故而其商品销售价格会低于非 连锁型店，而低价格也是购物中心想要吸引消费者购物的“法宝”之一；其二，购物中心对进驻商户的管理虽属统 一规划，但只要商户遵纪守法，购物中心的商业管理公司不会如同百货公司那样对商户干涉过多。因此，选择自律 性高、有固定经营模式的连锁企业，对购物中心的管理来说，是相当省心和放心的。
另外对连锁商业企业来说，选择商业价值高的地段和足够大的面积经营是至关重要的。购物中心由于选 址慎之又慎，多选在人气最旺的区域或最有潜力的区域，因此进驻购物中心的连锁企业，就等于不费力气找到经营 的好地段；其二，购物中心采取入驻商户独立经营的模式、多功能商业规划，人气上有保证，故连锁商业企业也希 望入驻购物中心。
2、“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前购物中心竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为购物中 心策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发 生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果 购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
3、“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理 委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。
常见的方式有：
（1）指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；
（2）协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；
（3）服务项目：行政事务管理；
（4）监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
4、“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。
购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、 车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。
从房地产的开发类型的收益比较来看，购物中心的开发收益是最高之一（另外是豪华别墅），但是其风 险也最大。如果对购物中心的开发与经营没有成熟的经验和模式，购物中心的开发将如无椽之木，无水之鱼，难以 为继，只有把握其中的规律，勇于创新，才能笑傲江湖。
篇5：购物中心维护管理之一
购物中心的维护管理之一
购物中心维护管理重要设施项目包括屋顶、停车场、景观、 电气设施、机械设备及全体承租户共同使用的公共区域。通常它 应由业主或购物中心经理人与所有的承租商店协商，彼此关系的 重要事项应在租赁契约中载明，而每一方的责任通常以书面方式 作成标准作业手册。
良好的维护管理对购物中心的经营具关键的影响，因为 它：(1)建立愉快吸引人的购物环境(2)树立业主与承租户良好的 互动关系(3)降低意外发生的风险(4)增进能源使用的效率，皆有 赖良好的维护管理制度，所有前述的措施将可延长购物中心资产 的经济寿命从而增加业主的净营业收入。
维护保养将是购物中心业主与承租户最大的支出之一，良好的维护保养管理可以协助降低此项财务上的负担。
虽然购物中心的维护保养包含非常广泛非比寻常的课题与作业程序，但是成为一位称职的维护经理人并不是一 非常困难的工作，本部份详细说明重要的事项将可协助你，购物中心专业人员、进一步了解基本的维护管理并将重 点陈述实务以便帮助你改善管理的技巧。
购物中心维护管理是经由保养、整修及更换实质设施及机械系统的手段，保持购物中心的营运功能。
租赁契约上的条款则是建立业主与承租户相互责任范围的基础。
基本上，承租户对其专属使用范围应负维护管理的责任，而业主则是其它公共区域及设备系统(未出租由所有 承租户所共享)，例如，店家内部地毯的清洁保养应由店家自行清理，但紧接着店家门外的磁砖地板就是业主经管单位的责任。
一般在标准契约较可能属于业主责任范围的系统及项目包括：
屋顶。
停车场及其它沥青铺面区域。
造园景观。
暖气通风与空调暨公用电气系统。
公共区域照明。
公共区域地板。
公共区域设施。
除此，业主应对下列各项的服务承担管理的责任：
安全警卫。
垃圾清除。
积雪清理。
停车场清洁维护。
公共区域及建筑物的保险。
除各别个案外，向承租户收取不动产税。
公共区域管理费用的收取(业主为执行主体但费用由承租户共同分摊)。
维护管理程序(The Maitenance Process)
下列所述的工作通常视为维护管理程序的一部份：
与承租户的协调沟通(Communication with Tenant)
建立与承租户互信的基础，共同分享资源，并使购物中心获得适当的维护管理。
设施检视与保养时程的安排(Scheduling of Inspection ＆Maintenance)，安排购物中心内不同的设施及场所的 检视保养的程序与时间。
建筑物暨财产检视(Property Inspection)
对购物中心实质设施进行较深入的检视，决定是否进一步进行保养、维护、修理或更换的工作。
实际维护保养工作(Maintenance Work)
例行维护保养工作，使购物中心能够维持高效率运作的功能。
机械设备的更换(Equipment Replacement)
当设备的使用年限届满，在经济上有时候就按时将之更换，较具比较利益。
记录(Documentation)
购物中心所有的维护、保养、修理、更换工作必须完整地作成记录，以供查核。
预算(Budget)
简单地说，预估购物中心年度维护保养费用与成本，预算通常是按年度或专案的形式作为费用的基础，但如紧 急事件所延生的费用则必须要修正预算及进行成本分析。
维护保养目标(Goals of a Maintenance Program)
维护保养目标的底线无非是满足承租户的需求，并藉此提升购物中心的来客率，减少诉讼，增进能源使用效 率，和避免意外问题的产生。其项目包括：
维持美观的门面：
一个维护良好整洁美观的购物中心将能够吸引消费者，因而促进与承租户的关系，有助于招租，并增加彼此的营业额。
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bsp;安全与警卫系统(Safety and Security)：持续性的保养维护可避免不必要的意外，进而减少责任风险，例如汽车在停车场内漏机油，对消费者而言是一 项潜在的危险，但每日例行的清洁工作将可消除这一问题。
能源节约(Energy Conservation)：
持续性定期检视机械设备运作正常与否可以节省能源操作费用，另外，检视工作可以提醒业主何时该更换过时 的设备，例如位于公共区域走道的萤光灯管或许已可以更换为较省电的设备。
危机管理(Avoid of Crisis Management)：
高效率的维护管理计划可提供业主对发生在购物中心里的事件有一正确判断的基础，因而降低非预期性高代价的修复事项产生。
建立与承租户的紧密关系(Developing Relationship with Tenant)：
合理的维护保养制度可以强化与承租户彼此休戚与共的关系。
维护保养准则(Maintenance Guidelines)
租赁契约或业主与承租户间的书面约定(agreement)将是购物中心经理人就维护保养工作权责范围界定的基础， 其重要性乃基于下列原因：
建立权责范围(Establishes Responsibility)：
租赁契约条款一般将载明哪些事项应由业主或承租户承担，并对每一事项加以定义说明。
建立执行的标准(Set Standards)：
租赁契约条款同时将说明作业的标准程序，一般购物中心常以书面作成“标准作业手册”(Standard OperatingProcedure Manual)以供依循，另外业主及其专业经理人应同时了解相关的中央及地方法令，这些法令规定将对 维护管理作业产生极大的影响，例如在美国某些州政府不允许直接在旧有的屋顶上加盖新的屋顶，而拆除旧屋顶将 增加作业程序及修缮成本，业主有必要将诸如此类的问题事前让承租户了解。
说明承租户分摊费用的项目：
租赁契约中除了建立公共区域维护管理费用的标准(CAM)，另外亦说明未来哪些资本投资项目亦应由承租户共 同来分摊或由业主支付，例如承租户虽然每月支付屋顶的清洁维护费用，但是更换屋顶的支出则是应由业主承担。
当然，并非所有购物中心租赁契约都完全一样，因此也使购物中心的维护管理工作复杂化，例如所谓三重净租 约，承租户除支付一般租金外，将100%分摊所有税负保险与维护管理费，而固定租约(gross lease)则完全由业主来 承担，在与主要承租户洽商时，通常他们也会坚持使用他们的标准契约，这又和一般承租户所使用的标准契约有很 大的不同。
标准作业程序为描述不同设施及系统正确的执行步骤，通常这些事项将载明于购物中心标准作业手册(Standard Operating Procedures Manual) ，指导购物中心经理人及工作人员于何处、何时、如何正确地执行任务，当然标准作 业手册也将随购物中心的差异而有所不同，其原因包括购物中心所在位置、气候条件、设施使用状况及业主的经营目标。
与承租户的沟通协调：
成功的维护管理计划常建立在业主与承租户共同的工作关系上，彼此畅通的连盘管道将可使维护保养工作的进 行更加有效率，例如屋顶轻微漏水，承租户及时的通知，将可马上解决问题，避免扩大事端。事实上沟通连系宜在 合约签署的同时就应开始，对于未来可能发生潜在的课题都应详细讨论，下列两种不同的作业册子将有助于业主与 承租户的沟通：
1、欢迎手册(The Welcome Book)：欢迎手册说明承租户进驻购物中心时的基本规定，同时提供下列资讯：
承租户可能常用的社区服务项目。
危机处理单位名称暨服务电话。
经营管理单位人员姓名与联络电话。
本购物中心营运管理的理想与目标。
2、危机处理手册(The Emergency Book)：危机处理手册指导承租户在危机或意外发生时应遵循的事项，手册可能包括的事项有：
危机处理单位名称暨服务电话。
各项紧急事件发生时处理的程序与应联系的单位。
购物人潮管制暨疏散程序。
事故发生时如何避免影响其它商家，例如切断瓦斯与电力系统。
自然界灾难如地震或水泛的处理程序。
下列其它方式则提供给购物中心经理人参考，以增进与承租户之间的关系：
让承租户充分了解经营管理预算评估，在每一会计年度结束后，让承租户明白花费的金额及项目所在。
事先拟定作业时程表，告知可能的修缮计划，并说明可能对其营业的冲击。
及时回应
承租户的请求事项，跟催且态度和蔼，使承租户能够亲身感受到其为购物中心整体的一份子。检视时程的安排（Scheduling of Inspection and Maintenance)
租赁契约及标准作业手册应就购物中心维护管理作业的项目检视时程有所说明，其中重点包括：
检视进程的安排，通常按照设施原厂作业手册的规定编列或以年度为基础，而一般性检查则包括每日、每周 及每月的审查项目。
由维护经理亲自督导全面性检视工作，将依据购物中心实际的状况，每月或每隔一月作一次。
某些设施暨场所则需要每日检视，如公共区域内的盥洗室。
某些场所则在每日或每年特定的时段应给予特别的检视，例如沥青铺设的停车场，由于热涨冷缩，低温时龟 裂将非常明显。
配合设施原厂保证的规范，安排检视时程。
配合保险公司保单的要求，安排检视时程，以维持保单的有效性。
大型专案维修可以配合购物中心整体的修缮计划，但其它必须考虑的项目包括：
不可延宕某些紧急维修只是因为必须等待合适的气候施工，例如在冬季发现建筑物有微小的坑洞也必须要作 处置，虽然这一处置措施可能是暂时性的，必须等待较理想的气候条件重新施作。
绝对避免在零售业旺季时，进行重大的修缮工作。
事先让承租户了解重大修缮工程的时程安排，其中的要点包括：
(1)哪一类型的修缮工程将进行。
(2)此项工作将如何进行。
3)工程持续的时间预计多久。
(4)对个别承租户的冲击及影响为何。
建筑物整体的检视(Property Inspection)
建筑物整体检视工作是对购物中心作较全面性通盘的了解，通常也含盖所有的实质设施及机械设备定期的保养维护，包括：
屋顶停车场楼板及其它附属设施。
机械及设备系统如室内外公共照明、暖房及空调系统。
积雪及垃圾处理设施，景观及其它服务性设施。
其它必要的检视(租赁契约或作业手册特别载明者)。
检视作业的重点(Keys to Inspection)
了解购物中心的细部设计及其规范，此不但有助于检视工作的进行 在危机处理时更形紧要，例如在火灾发生 时，购物中心经理人应充分了解相关的消防设施，如消防栓所在位置、形式及使用方式，而无须翻阅设计图说。
设计图说尺寸的标示愈详细愈好，峻工图说应是建筑师及营造厂最后实际施工的版本，且包括近期以来更新的资料。
图面标示的可出租面积要正确，曾有案例图示大小与实际丈量有10%以上的差距，所以按规划出租店铺图，现 场按柱中心及墙面中心线复丈就极为重要。
购物中心经理人与承租户、营造商、维护工作小包、工作同仁及消费者经常性沟通接触就非常重要，让参与 人充分了解检视工作如何进行及为什么要进行，只要有任何疑问，一定要积极询问到底。
购物中心经理人一定要亲自参与全面性重大检视工作，经理人宜伙同专业人员共同检视，以便确定工作执行的满意度。
每日例行的检视工作则可由专属同仁或外雇人员执行，例如清洁小组的主管则可以决定走道楼板是否需要再次清理，而阶段性的检视工作则应符合作业规范及手册的规定。
对于购物中心所使用的设施产品宜有所了解，明白警告标志的意涵及处置方式，避免问题扩大至不可收拾。
积极藉助专家的建议及协助，某些设施的检视程序过于复杂，无法直接由经理人处理，了解个人专业上的极 限并藉助专家。
检视工作不单只是在维修之前进行，在维修当时及之后皆应持续地进行，包括一般性保养及零件更换，而之后 的追踪宜注意下列各点：
所有维修工作已经妥善地完成，对照外包合约工作条款也已经确实执行完毕。
所有维护保养工作记录已经妥善分类归档。
检视工作的结论也已经妥善整理归类。
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