购物中心经理人职责
购物中心经理人职责
购物中心经理人的职责就是如何使购物中心的价值最大化：
一个被告知的购买人在公开市场上，愿意支付的价格，对投资人而言，购物中心价值最重要的要素就是其赚钱的能力，越高的预 期收入表示越高的价值，但是明天的钱将较之今日的钱拥有较低 的购买力，所以利率因素就非常重要，以说服投资人放弃其它的 投资机会，在估价分析、利息、支付借贷的款项被称之为折现率 (Discount Rate)，复利检核可以协助投资人比较现在值与未来值 并计算其内部投资报酬率(ROI)，依据不动产估价的方式之一， 分析购物中心净现金收入可以经由资本化的模式将未来的收入转 换为今天的价值，基于资本化的观念，在购物中心，现金流量即 使是极小的改善措施，也能对购物中心的价值产生极大影响，所以购物中心经理人应重视任何收入与支出项目，分 析预算并与营业额及租金水平的相关性进行比较，同时尽可能检查租约条款中有关如何收回代垫款的规定，财务分 析的工具包括每月营运报告书(Operating Report)、损益报表、现金流量报表及营业额报告，租金收入必须要能满足 购物中心所有的支出及投资人投资报酬率的要求，基本租金配合按营业额增加而提高的百分比租金，租赁契约的协 商可能对承租户有所让步，也可能按消费者物价指数调整租金。
篇2：购物中心经理人职责(2)
购物中心经理人的职责（二）
购物中心的经理人可以参与管理的业主，即由业主直接担任经理人，也可以是合同制或薪金制经理人，即与业主签订管理购物中心的合同的经理人（或者管理公司）。
购物中心的经理人负责为中心的业主赢得利润，因此也被称之为资产经理人。他们的主要职责是提高资产的价值，也就是购物中心本身的价值。为了完成任务，经理人必须熟悉中心管理的要领--这是指维护中心的环境，完善中心的功能，形成合理的承租人结构以吸引客流，改善社区居民对中心的印象，学会资产保值和增值的方法等等。
同时，经理人也必须了解中心的财务状况--这是指设法增加经营收入，提高经营净收益。他们的任务则是使尽量减少开支，增加现金的流入。
成功所必备的素质
成功的经理人必须要具备预测和分析的能力，处变不惊和解决问题的能力。他们的反应必须果断而准确，但要灵活，必要的时候要作出适当的调整。他们对人友善，对待工作则兴趣盎然。对待承租人、消费者以及购物中心所在的社区，始终秉持着“客户至上”的态度。
良好的管理犹如梯子的横档，使中心业绩节节攀升。底部的梯档是基础，即购物中心基础设施必须齐备；而顶部的梯档则表示中心自身价值的增值。这架管理的梯子包括如下的一些部分：
*购物中心增值
*租赁
*商业计划（包括财务计划和发展计划）
*预算管理
*营销管理与社区关系管理
*人员管理
*危机管理
*公共关系管理
*安全管理
*基础设施及场地维护
*景观美化
*日常管理
经理人必须了解和密切关注购物中心管理的基础环节，即上述底部的几个部分。经理人必须自觉地对其加以关注。
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