购物中心建设其战略选择
购物中心建设与其战略选择
成功的购物中心收益非常诱人，很多投资者都想染指，但失败者也比比皆是。作为投资者，建造购物中心之前，必须在资 金、人才、经营模式和投资获利的方向四个方面作出正确的战略选择。
第一是资金。投资者建造购物中心，除了基建资金外，还必 须有充分的预留资金，用于二次装修和对核心经营项目投资，还 要有培育市场和承受风险的资金准备。
第二是人才。投资者要有 自己的核心经营思想和经营班子来主导购物中心的策划和经营， 并选配好一批不仅具有丰富商业业务知识，物业管理知识，而且 具有规划创新能力和招商操作能力的人才。由于目前购物中心的 成功率不高，市场上具有一定理论水平，又有实际操作经验的购 物中心职业经理人不多，必须用心去发现和寻找。
第三是经营模式。购物中心的经营模式有两种，一种是以管理主 导的传统模式，投资者不参与购物中心的经营，购物中心的经营策划和招商委托中介公司包办，日常的运行、保 安、清洁、维修保养委托物业管理公司进行。另一种是以经营主导的创新模式，投资者以自营、参股等方式参与购 物中心核心功能项目的经营，以核心功能项目来整合、带动整个购物中心的经营。第四是投资方式和获利方向。利 润是投资者追求的最终目的，投资者在开发建设购物中心之前，必须根据自己的经济实力，经营能力等实际情况， 理性地选择投资的方式和获利的方向。
一般情况下，购物中心开发投资的方式有三种，第一种是由开发企业独资建 造。第二种是对已建好的购物中心收购盘活。第三种是与大的商业连锁机构结成购物中心投资开发战略联盟，共同 开发。购物中心获利的方向主要有三个：
（一）、从房地产收益中获利：一是以售卖商铺获利。二是以商业带旺房地产，抬高住房的售价，住房收益为 主，商铺赢利为辅。三是边际收益，把周围的商铺、房产纳入规划之中，以较低的价格购入，待购物中心建成开业 之后，从这些商铺和房地产的升值中获取一部分投资回报。
（二）、从经营收益中获利。一是在租金或营业收入上获利。二是以自己的企业品牌优势，以低租金为条件， 与其他房地产商联手开发使经营，从中获得经营收益。三是输出管理，运用自己建立起来的企业品牌和对购物中心 经营管理独特的理解，在帮助被输出管理的购物中心改善经营，提高效益的同时，利用加盟者的资金壮大发展自己。
（三）、以资本营运的方式获利：把物业通过以商业购物中心的形式做旺、盘活，通过策划不断提高物业的知 名度和效益，使物业成为优良的资产，提高物业的评估值，然后找新的股东加盟或找上市公司收购。这种方式只能 对只租不售的购物中心操作。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：商业街开发建设战略研究
(一)商业街建设应是企业和政府的珠联璧合
商业街是城市化的必然产物,是城市商品交易最活跃的场 所,是市容市貌中最繁华、最绚丽的景观,是推销一个城市时最 引人注目的门面,就好像名片,不管真实情况如何,制作精美的 名片终能带来更多的机会,为了提升城市形象、加强城市竞争 力,一些自发形成的老商业街立即被列入改造的规划,在资金上 予以安排,商业街在很大程度上自然而然成了一种政府行为。这 也许具有一定的合理性,因为商业街它本身具有很多特殊性,如 它的所占地一般是城市的中心地带;在建设方面有很强的规划 性;有大量的公共设施存在等等,这就要求必须有一个非盈利性 的机构对商业街实施统一规划、建设和管理,才能使商业街形成 独特风格、环境优美、秩序井然的良好气氛,逐步形成人气、商气两旺的局面,如果完全以对待某种具体零售业态 的态度对待商业街,那么这种商业街建设得绝对没有价值。
于是在“城市的名片”思想的指导下,大规模的改造或兴建开始了,对象是“街”,目的是诸如“漂 亮”、“洋气”这样的审美价值,而其间所依赖的也是建筑或城市规划方面的专家。工程结束后的验收表明:达到 了城市美容的目的,但街道所赖以生存的商业氛围却没有相应的增强,巨额的投入并没有迎来更多的消费。而作为 商业街,“商”之不存,“街”将焉附?既然是“商业”街,那它就绝对离不开市场的检验,商业街不是造出来 的,而是市场选择的结果,建设商业街要尊重市场规律,它归根到底是一个商业问题,而不是城市建设问题。追溯 商业街的起源,都是市民经济的产物,私营小业主靠着勤奋和机敏在商业街上立足,市场机制在其中扮演主要角 色,经营不佳的企业自然被市场淘汰,而商家为了保住在黄金地段上的位置,也会绞尽脑汁,迎合顾客的需求,在 今天中国的商业街上,这种机制存在吗?所以企业应是商业街的绝对主体,政府的职能仅仅是“引导”企业去发挥 商业街的总体优势,并且这种职能也有让位于民间资本的趋势,如在广东新会就出现了一条由民营企业出资改造并 冠名的商业街——悦洋商业街,这条商业街全权由企业规划,并从事日常管理,然后将一部分利润以地租、税收的 方式回报给政府。
但是对于一些老商业街,它的历史文化遗产非常丰富,如果全部交给企业去开发,由于商业街地处黄金地段, 地价和获准进入的成本都非常高,从利益最大化的角度考虑,企业会尽量扩大建筑面积和容积率,以降低每平方米 所分摊的建造成本。对于整条商业街的协调问题,比如老商业街的传统风貌与现代设施的关系,则在考虑的倒数之 列。因此,商业街改造后,往往面目全非,高楼大厦代替了小门脸,现代商场排挤了老字号,一派欧美情调,民族 特色荡然无存,2000年定海古城的灰飞烟灭,就是一个很好的例子,这时候,政府的干预则显得至关重要。
(二)管理模式上要不断创新
现在,我国商业街的管理模式大致分为三种:委托制,在管理办下设监察大队,受政府相关职能部门的委托, 对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等进行综合管理,如上海南京路步行街;抽调制,从政府各机关部门 抽调人员,合署办公,综合执法管理,成立由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会,如南京市湖南 路商业街;物业管理制,成立物业管理公司,靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作,并协助相关职能 部门维持街区的正常管理秩序,如深圳市东门商业街。笔者认为物业管理制是一条值得探索的新路子,我国住宅区 和写字楼的物业管理已经有了成功的经验,而把这种模式引入商业街的管理,目前还处于尝试阶段。
(三)各种类型商业街侧重点应各有不同
中央商业街作为一个城市的中心地带,是城市的“代言人”,它承载的不仅仅是商业功能,还有展示城市个性 特色的功能,因此在建设、改造过程中最忌讳的就是对文化的漠视,对城市历史的否定;地区商业街作为一个社区 的纽带,应以其无限的亲和力取胜,与周遭的环境、人文融为一体,强调“三民”方针,即“便民”、“利 民”、“为民”。认真分析周围居民的消费特征,进行准确的市场定位,如美国纽约百老汇大道之所以集中了众多 的豪华商店、餐馆、旅社、影剧院、音乐厅和博物馆,成为世界最大规模的商业街,主要是缘于纽约市600万有很 强购买力的人口;专业商业街作为某种商品或某类人群消费品的集合,要做到各种品牌、规格、档次的齐备,要在 人们脑子里形成一种共识,即当我要买这种商品时,首先想到的就是这条街。
(四)业态、业种组合要合理,各种功能要配套
如何对商业街业态业种进行合理的规划引导,是商业街管理的一大课题,也是规划建设的大问题,因为商厦不 管是政府开发还是私营企业兴建,最终都是分散卖或租给中小业主,如果事先没有合理的规划和引导,难于形成商 厦的主业和特色,很容易造成商品“千店一面,单调雷同”的局面,并难以形成规模效应,甚至相互影响,降低整 个商业街的档次。中心商业街业态应以专业店、专卖店、百货业为主,地区商业街应以便利店、超市为主,特色街 应以专卖店、专业店为主,各商业街在业种上应有零售业、餐饮业、大众娱乐业、通讯服务业(电话亭、座椅、医 疗设施、酒店等)。根据调查,最佳的业种搭配为:零售业占65%,餐饮业占20%,大众娱乐业占10%,通讯服务业 占5%。
对于世界上任何一个大城市来说,其发展有它的独特性,长年累月聚集起来就构成了城市的个性,这是一个城 市的灵魂所在。商业街的建设必须注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统,使其成为城市整体建设的 一个组成部分。商业街区的形成都具有历史缘由和大众逐渐认可的过程,规划建设中应尽量避免使用推倒重建的方 法,否则商气会大损。商业街的古老历史文化遗址,在改造建设中应更好的融入新的规划中,使传统与现代相结合。
另外,还必须注重突出城市主调,与城市风貌浑然一体。如北京环故宫的几个商业街,从其发展演进看,虽接 紫禁城,但都未为突出自己、炫耀自己而干扰古都的城市主调与风貌。这些商业街建筑的平均高度、体量、格局以 及建筑的形制、色彩等诸方面,都注意到都城的文化特色,构造出一种独特的氛围,并与古都风貌浑然一体,相得 益彰。给人的印象是,京城里的商业街,说不上显赫华贵,但有股子大家风度,透着北京文化的那种厚度和迷人的魅力。
(六)注重细节的魅力,交通方便,购物环境优美
商业街改造必须考虑配套设施的建设,如停车场、公共厕所、垃圾收集点、休闲广场、演出舞台、绿化景观、 街头小品、广告设施等等,如果配套设施跟不上,势必造成难以弥补的遗憾,也给商业街管理带来相当大的麻烦。 从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场,所有细节都要经过精心设计,强调整体风格的一致性,同时,又要通 过这种“一致性”展现出“个性”,即该商业街的独特卖点。
交通问题向来是商业街建设的一个难点问题,主要表现在交通与流通的矛盾关系上,一方面交通带动流通,另 一方面,流通又限制了交通,商业街往往车流、人流停留率特别大,特别是人们逛街、购物,要往返穿行一条繁忙 的城市“公路”,人为造成交通和商业的“打架”。从西方国家的实践检验看,解决这一问题的主要做法就是商业 的岛区化,即“人与车的分离”——把商业活动区域从汽车交通的威胁下解放出来,兴建步行街。现在,在我国也 迅速掀起了一股步行街热,笔者认为这种做法,尤其对于中心商业街来说是非常值得提倡的,它不仅解决了人车争 路的问题,让人们在没有车辆的商业街上安心地购物、休闲,让车流在没有行人的道路上畅快地奔驰,还可以使人 们在一个没有汽车尾气的干净环境下购物,这符合绿色消费的大趋势。但是,如果没有交通把人流带到步行街,步 行街建设得再好也没有用,因此,步行街应该在交通交汇点的附近,或和主要交通干道平行,并在附近配有一定量 的停车场,这是步行街繁华的一个重要条件。另外,针对有的步行街过长问题,可以配备一些具有步行街特色的非 机动车俩供人们在疲惫时乘坐。也可采取在一定的时间段对公交车开放的做法,即半封闭管理,如北京的王府井、 中山孙文路、广州等地步行街,都采用这样的管理办法,大大减轻了对周边道路的压力。
篇3：商业街建设战略研究
商业街建设的战略研究
任何商业街在建成之前，都应该进行恰当的定位。商业街市场定位，是根据消费者的数量、需求、偏好以及购买力的不同，对各种类别，层次的消费者进行细分，以确定该商业街的规模、经营门类及商品档次等。由于不同年龄、职业、文化层次的人在购买心理和需求层次等方面存在着很大的差异，使得商业街市场定位的成功与否并不以决策者们的主观意愿为转移，而是通过消费者的购买状况反映出来。所以，成功的市场定位应建立在对消费者及其消费行为认真分析的基础之上。
企业在对商业街定位之前，首先应该认真分析为之服务的那个顾客群的人口特征，了解各人口因素在消费中所产生的影响，并充分了解市场，注重商店的布局、商品档次的搭配与消费者需求相吻合，并定期了解消费信息，对定位不当之处及时进行调整，否则将会浪费有限的资金及空间。
（一）消费者群体目标对象的选择
消费者群体目标对象的选择，指的是一条商业街消费者主体的界定，也就是一条商业街所能吸引到的、在商业街内有消费意愿的消费者群体。不同的商业街所应考虑的消费者群体是有所差异的，不进行细分容易使市场定位偏离主体，而如果对所有的消费者都进行考虑，又浪费人力财力。所以应选择消费者主体进行分析。分析消费者主体，应该考虑商业街的地理位置及商品设置两个主要因素。从地理位置因素来看，市中心的商业街可以在较广区域的人口中再进行细分，而较偏僻地区的商业街，就应着重选择该商业街所能辐射到的一定区域的人口。
从商品设置的角度来看，以日用品为主的商业街应重点考虑周围居民的人口因素，而以耐用品为主的商业街，其辐射区域就要大得多。通常人们在购买日用品之前，更多考虑的是交通便利因素，大多愿意就近购买；而当购买耐用品之时，就更看重产品的质量与信誉，所以对交通便利因素考虑得少一些。如果商业街的产品设置多为年轻人追求、喜爱的用品，那么决策者应重点分析年轻人的消费心理及变化趋势；同样，如果商业街内流动人口比重较大，决策者们就应该在这一部分人口群体的消费需求上多花精力。总之，不同的商业街其消费者主体的界定应有所不同，对消费者进行细分有利于市场定位的成功及资金的合理安排。
（二）商业街市场定位所应考虑的消费者因素
1.消费者的数量。一定数量的消费者是建成一条商业街的先决条件，也是确定一个商业街规模大小的基础。市场规模的大小由那些有购买欲望并且有支付能力，同时能够接近商品或劳务的现实购买者与潜在购买者决定，如果现实购买者与潜在购买者越多，市场规模就越大。而这些购买者数量的多少自然也决定于人口状况。在人均消费水平已定的条件下，人口数量越多，增长越快，市场规模就越大。所以人口数量因素，应成为商业街规模确定必需考虑的因素。
2.消费者的性别、年龄结构。随着人们生活的日益提高，性别、年龄的不同在消费中所体现出的差异越来越明显，不同性别年龄结构的人在购买力、消费心理及消费层次上的差异是很大的。一般讲，年轻人购物较容易有冲动、攀比的倾向，购买商品注重的是外表、款式及时尚，在购买前所作的思考较少，同时由于年轻人的收入相对较低，对商品档次的追求无力过高；而中年人的消费心理就较为成熟，对服装的需求量也比年轻人有所下降，对于商品更注重质量与品牌，持币待购现象比较普遍，有一定的购买潜力。同时，不同年龄段的人口，在耐用品消费上所体现的差异性更大。不同性别的消费者在消费中的差异主要体现在消费心理的不同上，女性较之男性，在购物上更为谨慎、细腻和爱美。在大城市中，女性购买服装、化妆品、鞋袜等商品的比例要明显高于男性，在一些城市设置"女人街"也正是充分利用了这一特点。决策者们在为商业街定位之前，应充分考虑以上因素，不仅要分析消费者中各性别年龄段人口所占比例，还要对未来各年龄段人口数进行预测，注意下一阶段的变动趋势，不断调整，才能取得成功。
3.消费者的职业特征。不同职业的人所处的工作、生活环境及收入水平差异较大，反映在消费上，也会形成较大的差异。如果把从事不同职业活动的人按脑力劳动者和体力劳动者粗分为两大类的话，我们可以看出，脑力劳动者的想象力和联想力较丰富，审美意识强，他们比较注重商业街的外观造型、橱窗陈列、色彩搭配等，对产品的追求注重品牌和内在质量。随着市场经济体制在我国的确立，在分析人口特征时，应兼顾不同单位类型的劳动者在需求中表现出的差异。一般而言，在外资企业工作的职员，工作节奏较快，自由支配的时间很少，所以他们购买商品的目的性较强，易出入固定的购买场所。另外，由于所处环境的关系，他们多追求高档名牌产品，女性对服装、化妆品及首饰的需求量较大。对这类消费者应体现出商品的新风格、新款式，时髦商品可以首先在他们身上展示出路。
4.消费者的文化程度构成。消费者的文化程度构成，是人口素质中的一个重要部分，对商品需求的影响相当明显。人们的市场需求随人口文化结构的变化而不断变化。文化素质较高的消费者对文化消费等发展资料的市场需求相对较大，而文化程度构成较低的阶层，即使收入水平与知识分子阶层相当，其消费的重点往往仍停留在吃、穿、住等消费资料上。对于一个城市而言，由于一些历史原因，使得城市中不同地理区域内的居民及工作者的文化层次不同，进而也形成了消费的差异性，决策者们在商业街市场定位之前，应充分了解到这一因素。同时需要注意的是，同样是大学及以上的人口，在业与不在业的人相比，他们的消费层次是不同的。比如大学生虽然在消费品位上有较高追求，但其收入状况大大约束了消费行为，这也是在大学周围较少能形成高档商业街的缘故。
5.消费者的收入状况。消费者的收入，是影响消费构成和消费水平的重要因素，因而应成为商业、企业在商业街定位时考虑的重点。总的说来，收入高的消费者，他们的消费水平也较高，在面对同类商品和类似的商品时，往往会选择质量好而价格较高的商品。相反，低收入者就不具备这种消费能力。消费者的收入，也是市场规模大小的一个重要的测量器。
篇4：建设集团关于扩涨战略的实施方案
建设集团关于扩涨战略的实施方案
根据"**建设集团有限公司20**年-20**年五年发展规划纲要"，集团20**年-20**年每年具体目标，大力开拓国内欠发达的省会城市及二、三线地级城市的土地建筑市场，组建并完善以天津为中心的渤海湾、江苏、山东办事处。具体应对措施，大力发展有实力的分公司，着力推进控股公司。现将实施发展规划公布如下：
一、成立控股公司的目的：
为实现集团公司20**年-20**年发展战略的指导思想，为实现集团公司20**年-20**年全体发展目标，为实现集团公司20**年-20**年分解目标。
二、成立控股公司的条件：
优秀的三、二级建筑公司，具备人品好的管理班子和技术人员，有年完成上亿业务量，较好的经济效益;具有一定的机械装备能力，并有一定的施工总承包企业的综合基础。
三、控股公司布局：
以上海为中心的总部管理机构，以长三角、渤海湾、西部省委城市为板块的控股公司布局;
计划实施指标，长三角成立三家控股公司，渤海湾成立三家控股公司，还有西部省会城市成立三家控股公司;
四、成立控股公司的优惠政策：
1、集团资质提供优惠使用，建立总分包关系;
2、提供服务，包装施工资质升级，人员培训;
3、提供资金，打合同保证金;
4、企业文化建设，包括制度建设，程序建设，精神文明建设，物质文明建设。
五、 成立控股公司的措施：
1、 根据具体布局，通过省建筑业协会会长，秘书长引见、推荐、介绍;
2、通过有关政府领导引见、推荐、介绍;
3、 通过老乡、朋友介绍;
4、专门组织总裁挂帅的班子，友好洽谈;
5、 采用股权转让控股和净资产转让控股方法。
备注：
(一)股权收购
所谓股权收购，是指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的收购。
股权收购包括受让目标公司全部或部分的股权以及认购目标公司增资两种方式。
(二)资产收购
所谓资产收购，又叫营业转让，是指购买方以现金、股票或其他有价证券为对价收购目标公司全部或实质全部的资产而接管目标公司的营业。收购方在合同条款中没有特别规定的情况下，只要对所购资产支付了合理价款，就不再承担目标公司的任何债务。采用资产收购方式可以避免目标公司向收购方转嫁债务。
篇5：建设集团企业扩张战略真正实施方案
建设集团公司关于扩张战略的真正实施方案
各部门、办事处、分公司、项目部：
根据“浙江zz建设集团有限公司20**年—20**年五年发展规划纲要”，集团公司20**年—20**年每年具体目标，大力开拓国内华东地区和京津翼建筑市场，在今年必须完成在省委城市（直辖市）设立办事处的基础上，完善地级市建立区域经理，编织zz业务强有力的网络，打好嫡系部队之战！同时采取有力措施，执行大力发展有人品、资金、总包实力的分公司，着力推进控股公司，现特定发展规划公布如下：
一、成立控股公司的条件：
为实现集团公司20**年—20**年发展战略的指导思想，为实现集团公司20**年—20**年整体全体发展目标，为实现集团公司20**年—20**年分解目标。
二、成立控股公司的条件：
优秀的三、二级建筑公司，具备人品好的管理班子和技术人员，有年完成上亿业务量，较好的经济效益；具有一定的机械装备能力，并有一定的施工总承包企业的综合基础。
三、控股公司布局：
以上海为中心的总部管理机构，以长三角、渤海湾、西部省委城市为板块的控股公司布局；
计划实施指标，长三角成立三家控股公司，渤海湾成立三家控股公司，还有西部省委城市成立三家控股公司。
四、成立控股公司的优惠政策：
1、集团资质提供优惠使用，建立总分包关系；
2、提供服务，包装施工资质升级，人员培训；
3、提供资金，打合同保证金；
4、企业文化建设，包括制度建设，程序建设，精神文明建设，物质文明建设。
五、成立控股公司的措施：
1、根据具体布局，通过省建筑业协会会长，秘书长引见、推荐、介绍；
2、通过有关政府领导引见、推荐、介绍；
3、通过老乡、朋友介绍；
4、专门组织总裁挂帅的班子，有好洽谈；
5、采用股权转让控股和净资产转让控股方法。
备注：
（一）股权收购
所谓股权收购，是指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的收购。
股权收购包括受让目标公司全部或部分的股权以及认购目标公司增资两种方式。
（二）资产收购
所谓资产收购，又叫营业转让，是指购买方以现金、股票或其他有价证券为对价收购目标公司全部或实质全部的资产而接管目标公司的营业。收购方在合同条款中没有特别规定的情况下，只要对所购资产支付了合理价款，就不再承担目标公司的任何债务。采用资产收购方式可以避免目标公司向收购方转嫁债务。
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