房地产开发过程中成本控制

　　浅谈房地产开发过程中的成本控制

　　随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。这就要求房地产开发商必须有超前的战略眼光和娴熟的专业操作技巧，科学合理地控制房地产开发过程中每一阶段的成本，真正把握商机，化解风险，从而实现预期利润。下面就从房地产开发过程中的几个阶段具体谈一下成本控制。

　　前期阶段

　　在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。对于开发商来说，如何对房地产开发项目进行经济效益分析？怎样才能作出正确决策呢？

　　首先，定位是关键。一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目；二是选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。每一个开发商都必须根据市场供求状况和所开发物业的特点进行准确的价格定位，从而在较短的时间内将所开发物业销售出去。

　　其次，由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。土地的获取方式不外乎两种：一是通过自行拆迁获取土地的开发改造权；二是购买可直接用于建设的熟地。比较而言，第一种方式因多数住户需要原地回迁，在前期腾地时只需付少量的补偿费、奖励费或搬家费等，因此相对于购地而言，前期一次性投入的资金较少，而且因部分住户回迁，剩余商品房减少，因此因销售产生的营业税额也相应会减少。但需要有高素质的搬迁工作人员，否则若搬迁工作不力，出现几个"钉子户"，不会延长腾地时间，使建设周期延长，从而加大土地成本。第二种方式则一次性投资较大，但由于环节少、可操作性强，还可缩短建设周期，所以一些有实力的公司常倾向于采取这种方式获取土地使用权。

　　在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即施工图的设计与审核。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。另外，在施工图投入使用之前，开发商还务必组织对建筑结构、水、电、暖等进行详尽的技术交底，尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。

　　开发商在工程招标时应尽量选择公开招标，同时应注意合同形式的正确选择，能在合同中明确的事项一定要记入合同中，以免在工程决策时发生争执或突破投资预算。

　　建设阶段

　　前期工作完成后即进入建设阶段。开发商在这一阶段的任务就是要在预定的投资预算和规定的时间内完成开发项目的建筑安装工程，使项目按时投入使用。作为开发商，在这一阶段控制好投资、营运、利润、品质、成本、开盘、销售、创新这八个环节，就等于取得了全局的成功。

　　在建设阶段首先要做的工作就是先要委托一家实力较强的监理公司对工程质量、工期和成本进行控制。同时派代表进驻工地进行监督，以便对施工过程中可能发生的变更和签证进行认定。在整个施工过程当中，要抓好施工调度，及时掌握工程进度情况，合理安排每一道工序。

　　另一个重要工作就是融资。融资工作的好坏直接关系到整个项目能否顺利进行。企业的自有资金一般用于获取土地使用权。获取土地使用权后即可用土地作为抵押物向银行申请贷款。只要所开发项目的预期收益率大于银行的贷款利率，就可以实现企业效益，达到"借鸡生蛋"的目的。这项工作做得好不仅可以使项目正常开展，还可以大大降低融资成本。在工程建设资金投入到一定数量时，就可以正式进行商品房预销售。在这一时期要搞好经营策划，究竟是选择整体委托还是自销、是出售还是租赁都要先做一个全面的比较。要设法与消费者接近，利用各种宣传手段对消费者进行有效的引导，最终达成购房意向，实现销售目的。

　　后期阶段

　　在工程建设后期，主体工程竣工后，就开始转入室外工程施工阶段。在室外工程施工时，要注意各种管线尽可能集中一次开挖、铺设，避免多次开挖造成过大损失。此外，在进行竣工验收时，开发商应组织各相关部门对工程进行详尽细致的检查，对需要修补的质量缺陷及时修补，以防工程交付使用后再发生不必要的费用。

　　总之，房地产开发的成本控制是一个系统工程，它贯穿于一个项目的始终--从谋划运作到全部房屋销售出去。成本控制也不应只集中于项目部和财务部，而应当充分发挥公司内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本控制中的作用，只有这样才能在激烈的市场竞争中，减少消耗、降低成本，真正化解风险，实现企业效益。

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篇2：房地产开发成本控制

　　房地产开发成本控制浅析

　　一、房地产开发成本的组成

　　房地产开发成本大致可分为四大部分：

　　一是建安成本，约占房地产总成本的50％；

　　二是土地成本；

　　三是配套设施费，主要是指水、电、煤气、市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施；

　　四是规划设计费。

　　二、房地产开发企业的成本管理职责

　　一是根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

　　二是客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。

　　三是遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围之内。

　　四是正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

　　五是组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料，坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。

　　六是熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。

　　七是定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训等。

　　三、房地产开发主要阶段的成本控制。

　　一项目决策阶段的成本控制。在做出决策之前，必须认真分析各种市场、技术及环境因素。新项目立项时须提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：成本费用估算和控制目标及措施；投资及效益测算、利润体现安排；税务环境及其影响；资金计划；《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；投资风险评估及相应的对策；项目综合评价意见等，资料的准确性是决策者做出决策的主要条件。

　　二规划设计阶段的成本控制。规划设计对工程造价的影响程度达75％以上。因此，规划设计阶段工程造价的控制是关键，总体规划设计方案（包括建造成本控制总体目标），应首先上报“规划设计方案听证会”进行审查，通过后进入下一设计阶段。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

　　三施工阶段的工程造价控制。施工阶段所投入的资金量最大。有效地控制本阶段的工程造价，主要应从以下几个方面着手。

　　第一，把握好工程施工招投标，选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业，鼓励施工单位采用先进施工工艺，缩短工期。

　　第二，加强现场签证的管理，杜绝行贿受贿等不良风气，避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时，加强对签证的监督与审核，要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发。

　　第三，强化施工合同和索赔的管理。一方面，必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据；另一方面，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围内的，则概不得批准对方的索赔要求。

　　四、竣工结算阶段的工程造价控制。

　　一是严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。

　　二是检查隐蔽验收记录及施工日记．确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。

　　三是落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序．是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。

　　四是按图严格核实工程量。

　　五是严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。

　　六是严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。七是认真审查，复核，防止各项计算误差。

篇3：地产企业从项目成本中开源节流 控制开发成本

　　地产企业如何从项目成本中开源节流，控制开发成本

　　近年来，国家对房地产行业的宏观调控效果逐渐显现出来，最明显的就是一系列从紧的货币政策的陆续出台，操控着地产企业的资金命脉，房企融资越来越困难，资金链岌岌可危。如何获得更多决定企业生死存亡的资金，成为摆在每一个开发商面前的首要课题。在聚焦上市、发债、信托等向外突围融资的同时，不容开发商忽视的另一重要方向无疑就是开源节流，控制企业的开发成本，提高企业的投资收益。而采用有效的成本控制手段，则是降低项目开发成本的关键，具体可以从以下几个方面开展工作：

　　一、合理的设计是有效控制项目成本的前提

　　项目一旦立项，合理的设计是控制成本的前提和基础。我们知道单就设计费用本身而言，一般只占项目全成本的1%--2%，但是，其对项目成本的影响却达到75%以上。当项目的设计一旦确定，也就确定了项目成本的主要部分，工程概预算、竣工结算就只是工程量的计算，而不能从根本上改变工程的造价了。因此要有效控制项目成本，就要重点抓好工程设计这个环节的工作，制定准确合理的目标成本。下面是设计环节需要注意的几个问题：

　　1）实施设计方案招标制度。通过设计方案招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的合理性、准确性，减少因设计质量问题，出现的后期变更、签证。同时选择优秀的设计单位，也能够准确实现前期市场调研后的项目产品定位，避免因设计误差，影响销售质量，造成资金长期得不到回收。此环节的招投标工作需要相关专业部门的全面参与评选。

　　2）开展限额设计。通过对项目的多种设计方案比较与筛选，对各项成本指标、各项经济技术指标，进行分析和判断，选择技术上可行，施工上可能，经济上合理的设计方案。限额设计阶段一般要求成本、工程、营销等多个专业口的人员联合参与，通过限额设计，主导方案设计，优化设计的成本结构，以保证有效地控制成本。

　　3）加强图纸会审。尤其是在设计阶段，克服设计方的不足或缺陷，所花费的代价最小，能取的效果最好。重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、项目成本的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核管理工作。以求提高设计质量，避免因设计单位考虑不周或失误，给后面的施工时带来的不必要的困难与麻烦,以致造成的成本失控。

　　二、项目招投标是有效控制成本的手段

　　建立公司完善的招投标管理制度，其目的是通过引进竞争机制，择优选择供方单位，从而促进项目成本有效降低。这里面有三个环节要把握，一要严格筛选供方单位；二要规范标书条款；三要规范招标流程。

　　1）选择供方单位时，应从组织多种渠道对供方单位进行考察，入围企业要严格走公司审批流程。

　　2）在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死，尽量做到少留或不留活口。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底控制在目标成本范围内。

　　3）招投标过程要规范化、透明化，应成立招标小组，其中招标阶段，应根据内容不同，随机在专业口中抽取不同人员参与评标打分工作。评定标准应根据投标内容合理选择，不应仅以“最低中标价”一种方式为准。

　　三、合同管理是有效控制成本的保障

　　合同一旦签订，就成为维护自身权益的法律依据，合同管理的健全与否,直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此要规范合同的管理，从合同编制，到合同订立、审批、会签等各个环节。

　　作为各专业口工程师要熟悉本专业的法律法规，技术指标等等。如工程类合同，要熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与惯例。对直接影响合同成本的有关条款，如合同价款的计价方式；合同价款调整原则与条件；主要材料价格的测算方法与调整条件；不可预见费用（如变更、签证）包干的内容等都要详细写明并约定好。对总价包干的工程，由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，有效地控制合同成本。工程类合同的管理内容主要有四种情况：

　　1）工程监理合同的管理；

　　2）工程勘测、设计合同的管理；

　　3）工程承包合同的管理；

　　4）设备和材料采购合同的管理。

　　四、现场施工管理是有效控制成本的重要环节

　　施工阶段是把设计图纸变成具有使用价值的产品过程，也是实现合同成本有效控制，为合理确定结算成本提供原始依据的过程。因此要做好以下几方面工作：

　　1）严格办理设计变更。建立设计变更、现场签证管理制度，要明确项目部、造价部等相关部门，各专业人员的分工与职责，确保变更的质量，杜绝虚假签证的发生。办理签证要及时,对签证的内容描述要求清晰、准确。隐蔽工程的签证要以图纸为依据，并注明隐蔽的部位。对重大的设计变更，应事先做出预算，并进行经济技术分析比较后，上报公司领导审批方可实施变更。

　　2）严格审查承包商的索赔要求。索赔是施工中经常会遇到的情况，对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少多报等行为应于驳回。对遇到工程问题，施工方不及时办理签证赔负，结算时搞突击、互相扯皮的情况，应根据合同约定条款予以惩罚。

　　3）工程造价人员应及时深入工地现场。随时撑握工程进度与状况，了解工程变更内容的具体做法，准确计量出工程变更的有关数据，同时要广泛收集各种建筑材料价格信息，分析和预测材料价格的波动状态与原因，为工程竣工结算打下坚实的基础。

　　五、竣工结算是有效控制成本的关键

　　竣工结算是反映工程项目实际造价的重要阶段，是工程竣工验收的重要组成部分。在办理竣工结算时，应坚持以当时现行的工程造价管理法规为依据，按照甲、乙双方在承包合同中约定条款，根据工程竣工图纸，结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。主要包括以下内容：

　　1）审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，是否存在丢、错的项目。

　　2）审查设计变更内容是否符合规定，变更资料是否齐全、内容表达是否清楚，设计变更是否达到做预算调整的要求。

　　3）审查签证手续是否符合程序与规定，凡设计变更应有项目部、监理方、施工方三方人员共同的签字，重要的设计变更还应有设计单位有关人员签字方能生效。

　　4）审查签证的内容是否准确，设计变更内容与原工程预算是否重复列项，即设计变更的费用包括在合同造价中。是否有不属于签证范畴的内容列入签证参与工程结算，如施工单位自身原因造成返工的项目，施工现场临时设施项目以及施工单位现场用工等。

　　5）坚持实行工程价款

结算复查、审核制度和工程尾款会签审核制度，确保工程结算的质量和公司项目成本支出。

　　综上所述，项目成本控制是一项系统工程，需要进行全过程、全方位的管理和控制。加强对项目目标成本的估算、工程概（预）算、承包合同价、竣工结算的“全过程”管理。要实行目标成本责任制，各部门各司其职。通过对目标成本的事前测算与分析、事中的审批与控制、事后的分析与总结，努力把项目成本管理工作落到实地，提高房地产企业的投资收益，增强企业竞争力，最终在激烈的市场竞争中立于不败之地。

篇4：房地产企业开发运营经营成本控制分析

　　房地产企业开发运营经营成本控制的分析

　　所谓经营成本的控制分析，是指在经营成本的形成过程中，定期对成本件支情况所进行的差并分析。即通过成本评支与原订标准和计划目标的对比分析，发现偏差，寻找原因，采取对策，使成本形成过程始终处于控制状态，确保企业成本计划和成本降低计划得以实现。

　　经济体制改革以后，我国的工业企业为了强化经营机制、加强成本管理、健全和完善企业内那的经济责任制，普遍推行了责任成本制。责任成本制是与经济责任制相结合的一种成本管理与控制办法。按照分析原则，将各项成本指标分解划小，落实到有关单位和个人，这些单位或个人即成为某些成本指标的责任者。即他们应对自己所管辖范围内的可控成本承担责任。可控成本是指责任者能够预测、计算和控制的各种成本。因此，所谓责任成本就是责任者（单位部门或个人）能够对之进行预测、计算和控制的各项可控成本之和。形成责任成本应具备如下三个主要特征：①是责任者能够预测的有关耗费；②是可以计量的耗费；③是可以控制和调节的耗费。

　　实行责任成本制，企业把执行成本计划，降低生产经营成本的责任落实到每个责任者，从而调动了企业各部门以及每个职工在成本管理方面的积极性。责权利的紧密结合，能使企业成本的发生得到全面的监督和控制，使成本管理落到实处。责任成本制是企业成本控制行之有效的一套管理体制。虽然各行各业生产经营方法有很大差异，成本形成过程也各具特色，成本责任制的贯彻执行方法不尽相同，但一般来讲大体上应按如下步骤进行。

　　1、确定目标成本这里的目标成本有两个含义，其一是成本计划执行阶段．通过成本预测，考虑企业生产经营条件所确定的目标成本；其二是企业内各责任者按谁承担谁负责的原则所划分的责任成本。前者是成本预测与成本计划编制阶段应做的工作，后者便是用于成本控制的成本责计制的首要内容。

　　l).责任单位的划分责任成本制的第一步工作，便是根据企业内部各部门及职工的工作性质和成本发生的关系程度，划分各种不同的责任单位，并明确各责任单位可以控制的成本与费用，建立各责任中位的责任成本指标考核形式和奖惩办法。

　　划分责任单位的标准不在单位大小，凡是管理上可分，责任。可以辨认，成绩可单独考核的单位，大至公司、工厂、部门，小至科室、班组、个人都可划分为责任单位或责任者。房地产业的企业组织规模差别很大，经营形式也大相径庭。成本责任单位的划分当然也不可千篇一律。一般来讲，具有建筑设计、施工能力的较大型的开发公司，其责任单位可划分为如下几类：

　　①物资供应部门其主要任务是进行物资材料采购，实现合理储备；保证按时、按质、按量供应施工生产需要；保证材料物资的安全完整。

　　物资供应部门又可根据具体情况划分为更小的责任单位。有些成本指标甚至可分解到个人。如按材料类别区分为：金属材料、建筑材料、装饰材料、车配件等。建筑材料还可细分为水泥、砂石、砖等。按业务性质划分为：计划、采购、仓库等部门。

　　②施工技术部门其主要任务是编制施工组织设计方案；贯彻执行施工方案中所列的降低成本技术组织措施；及时办理工程设计变更商洽；管理施工进度、质量，保证按期、按质完成任务等。施工技术部门可采取栋号甚至是区、片包干的办法将责仔单位划分得更小。

　　③劳动工资部门劳动工资部门的主要什务是加强劳动管理，改善劳动组织，合理利用人力，严格控制非生产用工和无产值用工；加强劳动定额管理，严格执行劳动定额；管理人工成本，记录工时，制订及执行降低人工成本措施等。

　　④开发部门开发部门主要任务是进行市场分析，承揽开发任务，参与投标招标，组织征地拆迁，协助企业经理进行项目决策等。开发部门也可分项目将成本责任单位划分得更小。

　　⑤财务分理部门财务部门的主要任务是组织、汇总、编制企业的降低成本计划并考核其完成情况，严格成本开支范网和财政纪律，控制开支标准，实行成本监督检查，及时进行成本核算，开展成本分析。财务部门应按各成员分行业务将成本指标落实到各业务小组或个人。

　　⑥经营部门经营部门主要任务是经营管理好企业的现有业务。主要业务有房屋租赁、修缮及房屋销售。经营部门的成本责任中位应按经营性质和经营管理对象尽可能的划小划细。

　　2).目标成本的确定及分解目标成本即经营成本应达到的预计水平。目标成本是衡量实际成本节超的标准。房地产企业确定目标成本通常有如下几种方法。

　　①分管法即把公司、分公司、各科室、各部门的费用开支计划汇集起来，经过补充、修改审定后，把成本费用开支计划和指标分管结合起来作为指标，然后按责任成本的划分分解到三级各有关部门，实行指标分管。这种方法多适用于非定额开支的成本费用控制。

　　②预算法即对生产费用支出事先编制预算，成本开支控制以预算为标准，如开发工程的工料费开支，均以施工预算为目标成本，把工料费开支水平控制在施工预算之内。

　　③定额法对某些成本项目，如施工管理费开支、工具消耗费等，应以定额为依据，制定控制标准，以此作为目标成本，控制成本开支，称之为定额法。

　　2、实施过程控制成本形成过程控制的内容有两个。其一是对成本开支范围及成本开支标准的监督控制，其二是对成本计划执行情况的控制分析。

　　1).成本开支的监督控制企业的成本管理部门，应以国家的有关规定和企业成本计划中的目标成本、各责任单位分摊的责任成本为依据，对经营成本形成过程实施有效监督与控制。监督其超定额消耗、超标准开支、超越成本开支范围以及超过目标成本等方面的情况和问题。为此，企业应建立和健全各项成本管理制度，如前述的责任成本制，还有成本开支审批制，材料管理的限额领料制，工具管理的个人承包制，以旧换新制等等。

　　2).成本计划执行情况的控制分析成本计划执行情况的控制，是在经营成本形成过程中，通过对成本开支的差异分析，揭露矛盾、予以纠正的控制分析过程。这种分析一般是成本管理部门定期进行的。对房地产开发企业而言，成本差异分析一般包括如下内容。

　　①材料成本差异分析原材料实际支出偏离计划的差异分析。

　　建筑工程材料费用一般占成本总额的6O％以上，加强材料成本差异分析，对于降低房地产开发成本具有重要意义。材料费支出脱离计划的偏差由用料数量变化和材料价格变化两部分构成。原材料数量差异是指原材料实际消耗偏高定额的差异。包括材料质量变化、型号规格变化、材料加工工艺改变、建筑设计变更等引起的原材料用量的增加或减少。；数量差异一般是采用定额用料制实施管理的。定额用料制也叫限额领料制，它要求在施工时，必须把材料消耗控制在该项工程的消耗定额之内。定额用料有三种形式：a．按分项工程实行定额用料。即以施工班组为单位，按不同工种的施工项目实行定额用料；b．按丁程部位实行定额用料。即以工程的基础、主体、装修、设备安装等为施工阶段，以混合施工队伍为用料对象实行的定额用料；C．按单位工程实行定额用料。即对一个单位工程的

全部材料用量实行定额。各定额单位，对材料使用数量以定额为依据实行“材料定保”，即包工包料、一次定死、完工结算。节约发奖，超额扣除。

　　②材料价格变化反映厂原材料外购实际价格与外购计划价格的差异，即材料采购成本的差异。材料采购成本由材料买价、运杂费、采购保管费、损耗费构成。材料价格变化有些对企业而言是不可控成本差异，有些是可控成本差异。不可控成本差异，如材料市场价格的涨落等，是客观因素造成的，一般按用料对象分摊到单位工程上去，有些也可分摊到建筑工区。可控材料成本差异，如采购过程的损耗费、运杂费等，应按责任单位分摊为责任成本。按企业的管理条例进行处理。

　　③工资成本差异分析由劳动效率和劳动工资构成的成本反映的是企业经营成本中的活劳动消耗。在成本项目中，它们是以工资成本的形式出现的。由于劳动效率的波动、劳动工资的变化最终会引起工资成本的差异。工资成本差异分析是成本控制分析的重要内容。劳动效率是指劳动的生产效率，即单位时间内生产某种产品的数量。显然，劳动效率越高，单位时间生产的产品办越多，每个单位产品分摊的活劳动消耗越低，产品成本也就越低。因此，提高劳动效率是成本管理的重要内容。建筑施工及建筑修缮业的劳动效率是用劳动定额来考核的。企业应当按核定的劳动定额定期检查分析施工生产班组、工区乃至分公司劳动定额完成情况。

　　工资成本差异分析的另一项内容就是劳动工资基金计划的执行情况分析。国家实行百元产值工资含量包干后，企业的工资总额随生产经营的经济效益好坏而浮动。不过对有些部门如房地产经营管理部门，仍然按核定的工作量定编的人数核定企业的工资总额。无论工资总额如何核定，企业都应当编制年度、季度工资基金计划。在计划执行过程中应定期对其执行结果进行阶段性的差异分析，结合成本责任制，考核各责任中位工资成本差异。

　　④间接费用差异分析。间接费用指企业管理费、固定资产折旧费、生产工人的计时工资、管理人员工资等。间接费用差异包括耗用差异、效益差异和数量差异三种。

　　耗用差异反映的是实际间接费用与间接费用预算值的差异。

　　耗用差异=实际间接费-间接费预算值

　　效率差异反映的是按定额工时和实际耗用工时制订的间接费用预算差异。

　　效率差异=（实际工作小时-定额工作小时）×每小时固定费预算值

　　间接费用差异=耗用差异+效率差异+数量差异

　　对于自身没有建筑施工队伍、不具备施工生产能力的某些房地产开发公司，以及没有修缮维护队伍、不具备房屋修缮能力的房产经营公司，间接费用差异分析往往只进行第一项，即耗用差异分析。

　　3).责任成本的控制分析实施责任成本制的企业，应在成本形成过程中对责任成本的发生实行有效的控制。

　　责任成本拧制应着重从各责仔单位内部入手，同时应配合公司的协调与指导。因而，责任成本控制应包括公司测控与各责任单位自控两个层次的控制分析。

　　①公司对责任成本的控制公司对责任成本的控制作用主要在于管理、指导、督促、协调诸方面。其具体工作包括如下内容：

　　A.推行以质量、成本、产量三大指标为核心的经济责任制；

　　B.设立内部仲裁机构，及时、合理地调停与裁决各责任单位间责、权、利方面的纠纷；

　　C.制定内部结算价格，保证责任成本核算的正确性；

　　D.设立责任成本统计核算管理机构；

　　E.制订各责任单位评价与考核标准、奖罚办法，加强责任成本执行效果的考核与控制。

　　②责任单位对责任成本的控制责任单位应对其内部发生的责任成本施行更直接、更有效的控制。由于各责任单位工作性质不同、成本责任内容不同，其控制内容与方法自然不一样。一般来讲，各责任单位的成本控制应做好如下工作。

　　A.密切结合本单位的工作实际，制定各种成本降低措施与成本计划。如物资供应部门的材料设备采购成本计划、物资保管的损耗率降低措施，施工生产部门的合理利用原材料、材料综合利用措施，提高工时利用率，降低活劳动消耗计划，开发经营部门的开发成本降低计划等。

　　B.为每项成本降低计划和降低措施制定考核指标与标准。考核指标是成本控制效果的定量描述，考核标准是各指标应实现的目标。为了对自身的责任成本控制效果有客观的评价，各责任单位应按公司规定的指标标准要求，结合自身工作性质进一步完善与分解，尽可能分解到具体的工作岗位与责任者。如管理部门的管理费用指标应分解到各有关科室，材料损耗率降低指标应分解到具体的材料项目或材料仓库，租赁成本应视分工的管辖范围分解落实到具体的栋号。

　　C.为每项成本降低计划和成本控制标准制订切实可行的控制办法。

　　责任单位应结合自己的工作性质、责任成本考核内容制订一整套成本控制和管理办法。虽然各责任单位工作性质不同，实施办法各异，但一般来讲，房地产行业成本责任单位常用的控制管理办法有预算法、定额法、制度法和分析法四类。

　　预算法：按预先计算的费用预算施行控制的方法，力求使实际责任成本费用单项和总额均低于或接近预算费用。

　　定额法：按国家、上级主管部门和公司自己制定的定额施行控制的方法。定额法特别适用于物资供应和劳动工资的责任成本分析。

　　制度法：按国家规定的财经制度和企业规定的有关规章制度对成本开发范围和额度施行分理与控制的方法。

　　分析法：对比实际成本与计划成本，定期进行差异分析、揭示矛盾、发现问题、寻找对策，采取措施的控制方法。

篇5：加强全过程管理做好房地产成本控制

　　
　　加强全过程管理做好房地产成本控制
　　摘要：在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环，投资决策对项目开发的成败至关重要。工程设计是具体实现技术与经济对立统一的过程，拟建项目一经决策确定后，设计就成为了工程建设和控制工程造价的关键。施工阶段即产品的生产阶段，根据工程施工阶段工序复杂、生产周期长等特点，主要从招投标工作方面、合同管理、工程变更洽商控制、甲方供应材料设备的采购管理等方面讨论工程造价的控制。竣工结算是建设项目成本控制的最后一关，竣工结算办理的认真与否直接关系到工程造价的高低。本文从项目决策、设计、施工和竣工结算四方面，阐述如何进行工程成本的控制。
　　关键词：项目决策阶段项目设计阶段项目施工阶段竣工结算阶段成本控制
　　面对房价过高、政府一轮又一轮的政策调控，房地产开发企业如何求生存、求发展是摆在面前的一个重要课题，而其中成本控制显得尤为重要，已成为各房地产企业在竞争中取得比较优势，形成核心竞争力，实现可持续发展的重要保障。
　　房地产项目开发成本是房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，主要包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、管理费用、财务费用、销售费用和其他费用等。房地产项目开发成本的控制应贯穿于整个项目建设的全过程，主要包括项目决策、设计、施工和竣工结算四个阶段。
　　一、项目决策阶段成本控制
　　在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环，投资决策对项目开发的成败至关重要。实践证明，一个高质量的投资决策依赖于对投资环境的准确把握,依赖于可研的深度与精度以及理性的投资决策机制。做好投资决策需要注意以下四个方面：
　　1、重视产品定位和销售价格预测。在项目投资决策之前，首先要掌握拟选择项目所在地的周边的规划情况，对拟选择项目进行产品定位和未来销售价格预测。合理预测拟开发项目未来销售价格和销售进度，这需要有一定的前瞻性。开发公司必须高度重视，只有具有广阔市场前景的项目才有开发价值。
　　2、重视成本因素调研分析。项目所在地的土地价格、市政配套条件、地质情况、建安成本、主要材料设备的价格、当地的建设环境等各因素都对项目的开发成本有较大影响。例如我们开发的某住宅小区项目，在预测项目成本时，对当地市政工程及当地建设环境了解不够充分，在实际施工时强电工程从幺六桥变电站至项目红线约6公里（经由政府门口、航油管道、园林绿化带、村庄门面房等）的路由协调费约40万元，由于路线长，协调困难，从而造成延期交房引起业主索赔费用约150万元。因此在选择项目之前，对上述各成本因素必须进行认真的市场调研，掌握准确详实的第一手资料，才能更有效的控制成本。
　　3、客观、准确地做好项目可行性研究。专业人员根据取得的调研资料，对项目进行成本费用估算，分别测算土地费用、前期工程费、建安成本、基础设施建设费、管理费用、销售费用、财务费用以及不可预见费用等。费用测算采用的标准必须紧密结合当地行情和项目实际情况，力求客观准确。根据成本费用估算和销售价格预测情况，采用销售利润率或者成本利润率等指标对项目做出经济评价和综合分析，通过分析得出项目可行性研究结论和建议。
　　4、集体决策，理性投资。公司董事会依据上报的可研材料，广泛讨论、集体决策。在目前不成熟的市场机制下，决策过程中既需要投资的理性又需要有一定的前瞻性。
　　二、项目设计阶段成本控制
　　开发项目经过决策立项后，设计就成为工程建设的关键，在设计阶段,由于建筑物的平面布置、结构形式、外观设计、装修标准及主要设备都全部确定,其影响项目成本在90%以上，因此设计阶段的成本控制是整个项目成本控制的决定性阶段，开发公司抓住了设计这个关键,就能取得事半功倍的效果。
　　1、优化设计方案。优秀的项目设计方案是项目盈利的保障。在设计过程中，要进行方案优化，应从技术、经济、市场的角度对项目总体布局、功能分区、结构形式、户型结构、建筑节能、材料和设备选用等多方面进行对比，尽量采用标准化和系列化的设计，充分考虑施工的可能性和经济性。通过方案优化，做到在满足使用功能的前提下，尽量节约投资。
　　2、加强技术沟通、实行限额设计。要按照批准的投资估算控制初步设计，用批准的初步设计总概算控制施工图设计。各专业在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案筛选和设计，严格控制不合理变更，以保证总投资不被突破。实践证明，限额设计是促进设计单位改善管理、优化结构、提高设计水平、确保投入产出比最大的有效途径。
　　3、加强图纸审核，控制设计变更。开发公司应要求设计单位在出图前加强对设计图纸的审核，提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。例如某住宅小区项目，设计在每个单元顶层设计了一个弧形钢筋混凝土飘板，由于本小区均为12层左右的小高层，从仰视的角度看，人们很难看到这个造型，经过我提议工程部研究后取消了弧形飘板，不仅此项工程节约费用约250万元，而且还避免了屋面造型给屋面防水带来隐患。因此设计图纸的不足或缺陷在出图前加以克服，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在工程各实施过程中，设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。
　　三、项目施工阶段成本控制
　　施工阶段的成本控制应该注意以下四个方面：
　　1、认真做好招投标工作。招投标是项目成本控制的重要环节。通过选择多家资质高、信誉好、业绩优的施工单位进行竞标，不仅有利于确保工程质量和工期，更有利于降低工程成本。对项目各承包单位的选择要慎重,因为施工队伍的优劣关系到开发企业工程成本控制的成败，在招标过程中对承包单位要严格进行资格审查，认真考察施工企业的业绩、资质、信誉和技术装备等。在报价过程中，应采用实物工程量清单报价方式。首先开发单位必须最大限度做到清单工程量准确，清单内工程特征描述清楚明确；其次招标单位对所有投标单位提供明确的工程量，由企业自主报价。这样就会使有实力的企业进一步完善内部管理机制，将技术优势、管理优势转化为价格优势，通过竞争确定招投标双方可接受的承包价格。另外在合同签订前，开发单位一定要清标，避免投标单位不平衡报价引起的后续矛盾。这样既控制了工程成本，又符合市场经济规律。
　　2、加强合同管理，避免工程索赔。施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行工程建设、拨付工程价款、工程结算、工程索赔的依据。为此，必须把好合同的起草、审核、签订关。在签订承包合同时，对于总包合同北京20**新清单规范要求采用固定单价合同，这就对开发单位给出清单工程量的准确性提出了更高的要求。对于小型合同工程价款尽量采用固定总价，工程价款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工过程中，严格执行合同条款，以减少不必要的纠纷和违约索赔。
　　3、抓好甲方供应材料设备的采购管理。甲方供应材料设备的采购价格是影响工程成本的重要因素。按照所采购材料设备的类型、数量、价值，能采用公开招标的一定要公开招标。对于一些零散材料、小型设备也要货比三家，力求质优价廉。
　　4、认真做好工程变更、洽商控制。
　　在施工阶段由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发单位,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调办理工程签证的及时性，其次,对签证的描述要求客观、准确,签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。对于已经签认的洽商变更，专业工程师及预算工程师要监督施工单位的执行情况，避免签认变更后施工单位不执行变更或走样执行。预算人员要广泛掌握建材行情，及时向市场询问现行价格。在现行材料价格全部为市场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理。
　　四、竣工结算阶段成本控制
　　竣工结算是建设项目成本控制的最后一关，竣工结算办理的认真与否直接关系到工程造价的高低。施工单位编制的工程结算普遍存在冒算多算、高套定额、高套取费标准以提高结算价的现象。开发公司不但要自己组织造价工程师参照原招投标文件、承发包合同、图纸、设计变更、工程索赔文件、材料设备采购价格、专业分包合同等，对施工单位提交的工程结算书进行全面、认真、严格的审核，同时也要委托资质高、信誉好的工程造价咨询公司对施工单位提供的工程结算书进行更专业、更全面、更严格的审核。对造价咨询公司可以明确以造价审减额为基数的奖励制度，以充分提高造价咨询公司的积极性，确保结算质量，降低工程成本。