房地产景观成本管理:景观效果和产品高溢价

　　房地产景观成本管理浅析--景观效果和产品高溢价

　　随着地产行业的竞争加剧，越来越多的地产企业希望通过加大对景观的投入来吸引和取悦客户，并希望借助于景观卖点实现产品溢价。从实操层面来看，在景观管理中，酒店景观实操是最难的，相对来说地产景观是最简单的。但如何把景观做好对大多数地产企业来说还是个难题。这其中，如何通过有限的景观投入实现极佳的景观效果和产品高溢价更是个难题。

　　我们也发现，景观投入是个无底洞，高不封顶，一味地追求景观效果必然导致成本失控，究其根本，成本失控的主要原因在于：景观标准化难，特别对于还未形成稳定的产品系列的地产企业，每个项目都是新产品，景观成本控制也就无从谈起；景观成本预判难，景观受地域差异影响很大，例如，南北地域景观的成本差异非常大，特别是苗木，有些苗木南北差异可能超过一倍。

　　影响景观成本的关键要素

　　地产企业的景观成本受很多因素影响，究其根本，是受两个核心因素影响：

　　一是企业的价值取向：不同企业的价值取向差异很大，例如，国内以产品品质著称的某地产企业在硬景投入方面不计成本，在石材方面全部都是真材实料，被业内称之为“苦肉计”。某地产企业为了最大限度的保证苗木全冠，可以不计运输成本，实行一车一树，甚至其采购人员可以极端到因运输被收费站的顶棚限制，而拆了顶棚过车，然后再帮收费站建好。当然也有地产企业更加务实，在施工工艺上进行创新，材质普通，但应用精准，颇受外国人士青睐。对于多数地产企业来说，在价值取向方面可以更加务实，不过分追求景观某部分的突出，而通过与产品定位有效的匹配，在满足了客户需求的基础上实现景观成本的有效控制。

　　二是目标客户定位：不同的目标客户群体，其对景观的需求也不一致，成功人士与首次置业的城市白领首要关注的景观点必然不同，这就需要我们把客户、产品、景观定位、景观配置和景观成本之间的逻辑关系梳理清楚。如图1所示，客户需求决定其产品定位，产品定位又决定了景观定位，近而就产生了景观配置，最终我们得出景观成本预判。在锁定目标客户和产品后，景观成本的关键策略一是对目标客户的景观关注重点加大投入；二是根据地区和产品的不同，在不影响景观品质的前提下，缩减非关注重点的投入。

　　景观成本管控思路

　　对地产企业来说，欲实现景观成本的有效管理需要从以下四个方面着手：

　　一是建立基于客户需求的景观分级体系

　　在建立分级体系时，我们需要通过产品类型和目标客户两个维度来搭建景观分级体系的框架。某地产企业在做客户的景观需求调研时发现：不同的产品级别，“绿化”是共同且占比重较大的需求，这个是成本规划的重点；设计风格的特殊性在高端客户上体系较为明显；在景观的功能设施方面，中高端客户趋于一致，在设计时不需要标新立异。表2是某地产企业的客户需求分级体系，例如，二次置业的客户，其景观的关注重点在于儿童和老人的活动空间。有了结合产品、客户需求的景观分析体系，就可以指导新项目快速进行景观定位。

　　二是优化景观成本配置，在保证景观效果的前提下降低景观成本

　　笔者与地产企业成本管理人员沟通时发现，景观成本失控有一个普遍的规律：硬景所占面积过大导致成本居高不下；由于硬景的成本占比高，在有限的成本下，软景无法达到预期的景观效果；在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高。在深入剖析后发现：硬景中石材的成本占比最高（如表3），软景中大乔木的成本占比最高，所以通过下述几个配置原则可以有效降低景观成本：

　　原则1：控制硬景与软景的面积比例。某标杆企业的指导原则是，硬景：软景=3:7，集团在审批项目景观方案时重点审核该指标。根据行业经验，一般来说硬景面积不要超过40%。

　　原则2：控制硬景中石材的用量和材质。在设计时应选择普通质地的石材，通过精准的施工同样可以获得非常好的客户体验。厚度为50mm的石材与厚度30mm的石材价格相差一倍，因此在功能要求满足的情况下，尽量选择适当厚度的石材，例如人行路面20mm厚的石材就可以满足功能需求。

　　原则3：控制软景中大乔木的数量，增加灌木及草坪的面积。据研究，人的最佳视角区在1-3米，在这个视觉范围内高灌木产生的效果最好。草坪成本是软景成本中单项最低的，可以适当提高草坪的用量。

　　原则4：重点区域进行成本投入的倾斜。一般来说，入口区、示范区和人行系统需要重点投入，尤其是人行系统，据悉，某标杆企业的展示区人流线至少200米。

　　三是不同阶段的成本控制重点不同

　　根据行业经验，设计、采购阶段就决定了超过70%的成本，所以这些阶段就是景观成本的管控重点。

　　设计阶段：重点控制硬景与软景的面积比例是否符合规定；软景中，重点控制乔木、灌木和草坪的面积比例是否符合规定；选择石材时，控制设计尺寸，避免切割损耗造成浪费；设计人行道路及广场的基层厚度时要适度，避免过高配置。

　　采购阶段：建立战略模式，保障材料质量，降低采购成本；不同景观区域发包方式不同，展示区最好不要招标，可以采用甲供，以避免施工方提供的苗木形态难以达到景观设计效果要求；建苗圃，根据地产企业自身的规模可以考虑建立自己的苗圃基地，这样可以有效降低采购成本。

　　实施阶段：严格参照操作手册的推荐手法进行施工，不允许随意变动施工工艺；在石材施工时，尽量使用规整拼装，减少碎拼，从而减少人工成本。

　　四是搭建信息平台，提高设计、采购效率，提升实施质量

　　通过搭建“企业标准资源库”（如图4），有效整合企业资源，实现“三快”——设计快，采购快，实施快。在设计阶段，可以快速“组装”部品部件用来模拟最佳成本构成，实现“让好钢花在刀刃上”。在采购阶段，通过沉淀的供应商、部品部件信息实现最佳性价比采购。在施工阶段，工程部门人手一本包含工艺说明和案例说明的《施工小贴士》，避免人工和材料的浪费。另外，售后服务阶段也可以通过客服部门收集相关投诉（建议），用生成的《缺陷反馈手册》来优化设计、采购和施工等环节，让客户帮助企业更加完美。

　　“企业标准资源库”的关键信息应该包括：景观专业、品名、设计标准、设计图纸、品牌、规格等（如图5），在实际应用过程中可以根据需要快速检索部品部件、规格尺寸和价格等信息。

　　总结

　　地产景观本质上是为营销服务的，其根本目的是让客户体验“惊喜”，所以景观必须是加分项。在景观投入一定的前提下保障景观预期效果是我们进行景观成本管理的重点，通过景观分级体系来锁定客户的关注点，通过不同区域的重点投入来实现最佳的客户体验效果是景观成本管理的精髓所在。

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篇2：从城市景观发展房产景观发展

　　从城市景观发展浅谈房产景观发展

　　湘江、石峰山公园、神龙公园、河西湘江风光带、文化园，早已是株洲市民认同的固化城市风景。但在居住环境品质不断提高的今天，市民对城市风景功能以及审美也在不断提升，如何使城市自然景观更具艺术性、更具舒适感和愉悦感，是我们需要努力的方向。

　　一、株洲的城市景观

　　1、城市历史景观

　　城市景观，是城市物质空间环境的外在表现形态，也是城市的气质和性格，反映城市社会生活及市民的精神面貌。一个富有特色、充满生机的城市能够使市民感到舒适与愉悦，唤起他们对城市的自豪感，从而增强社会凝聚力。

　　同理，株洲的风貌不仅是城市管理者、建设者所创造的物质成果，更是历史文化沉淀的结果。徐家桥、建宁港，是株洲的重要文脉。然而，如今徐家桥的改造，并没有给这个城市留下历史文化的瑰丽，而是流失的伤痛！

　　如何保护好旧城城市景观，是我们立新过程中的一门科学，也是我们尊重历史，发扬城市文明的一个严肃思考。

　　作为一种文化资源，传统城市景观不仅属于现在，也属于后代。因此，对传统城市景观的保护，不仅要珍重各种历史元素，更应该辅以科学的发展态度。在研究世界不同城市的发展史之后，我们发现：多数传统城市的景观是可持续发展的，而保护传统景观，则是实现城市景观可持续发展重要的一环。

　　或许，许多人会有株洲无法抓住本土文化环境的疑问。实际上，大家从湘江风光带的“桥头堡”设计理念里，已得到一个印证——它塑造和唤醒了这个城市的工业文明，同时保留了从民国政府到如今的人文景观。这证明，在城市景观在传统中发展，株洲也可以！

　　2、株洲山水洲城自然地理景观

　　株洲的城市景观也是是通过地域的自然、人文等景观要素整合，来体现城市的整体形象的。山林、水体、地貌、植被生态等要素，都构成其景观的特异性。同时，景观所带来的生态效应成为了巨大的城市特有资源。此外，株洲还巧妙地利用山地、河流、桥梁、城市公园以及新、旧建筑等，勾勒出风格多变、丰富多姿的城市空间和城市轮廓线。

　　3.株洲城市的建筑形态

　　在城市景观设计中，建筑作为重要的组成部分，通过对空间形态的艺术化塑造，来满足公众对空间的艺术化生活的精神层面的需求，承载着公众对休憩审美等功能的渴望。从20**年起，株洲开始对新房产项目建筑形态进行控制，让其具备较为统一的规划，协调了城市整体风貌，也因此逐步成就株洲独特的城市景观。

　　二、株洲房地产景观误区

　　1、房地产景观设计误区

　　误区一：景观不是园林，但园林一定是景观，而今却把景观和园林混为一谈。

　　误区二：景观是“可引起良好视觉感受的某种景象”。而园林是“在一定地域内运用工程技术和艺术手段，通过因地制宜地改造地形、整治水系、栽种植物、营造建筑和布置园路等方法创作而成的优美的游憩景域”。所以，不能简单地把园林归结为景观；所以景观设计师只要会画美术图画或者电脑软件绘制，就可以搞园林设计。

　　误区三：项目设计主题、思想不是设计师所为之，而是出资建造者、建造方项目主“官”人员根据主观意识要求设计，甚至具体材质、树木、构筑物等都有明确规定。

　　误区四：设计图纸大多是效果图、意向图、分析图等，更有甚者只是直接从网上下载。没有设计思想，没有景的描述，出图大多是不成比例的缩小文本。

　　误区五：设计师缺乏独立设计机会，只是建造方、或是境外设计师的画图匠。

　　误区六：很多设计师对园林植物的生长特性、林木姿态、色、花、形、叶园林用途和环境配置缺乏认知，一味搞花俏、洋、大、高、密。

　　2、房地产开发景观理念的误区

　　现在流行所谓的欧式、简欧、日本枯山水、东南亚风情、地中海风情等风格，并美其名为：东方夏威夷、绿洲千岛、金色海岸等。在这市场风气之下，于是设计者开始大肆从网上下载图片，甭管三七二十一，只要是与中国传统园林不同的就是欧美了、东南亚了！

　　这种做法可行吗？风格是每个地区、每个国家、每个民族、长期积累形成的独特形式。异地民族可以引为已用，但引入不等于照搬。

　　如今的建筑、园林建筑小品泥沙俱下。好像欧美风格，就只是建几根罗马柱、拱门窗、放几个艺术人像雕塑，狮头喷水之类；好像日本枯山水，就是随便弄点白砂粒，放几块石头、放个石灯笼之流；更有甚者，小到不足几百平方米的水面，摆几块鹅卵石，种几株加拿利海枣，布迪椰子就是热带风光、东方夏威夷了！

　　说句不客气的，我真不知是设计师不懂，还是忽悠开发商从而满足他们的需求？这实在令人费解。

　　三、株洲的房地产景观我的发展观

　　1、应创造与研究符合本土特色和个性的景观产品线

　　在房地产开发的过程中，景观设计和建筑设计是一个完整的体系，也就是说，两者应该齐头并进。另外，不能因过分追求视觉效果而忽视功能性，否则，开发商最终将为此买单。比方说，大面积的草坪、水面可成亮点，但也将引起养护成本的大幅度增加。因此，在项目开发前期，就要充分研究项目地块、周边自然环境、居住人群定位、生活习惯、行为规律、环境心理等因素，才能保障景观的功能与审美高度统一，并严格控制开发成本。

　　大概从20**年开始，在株洲房地产开发中，景观设计才从建筑、规划设计中慢慢分离出来，成为一个专门的独立学科。它研究景观生态和建筑相互作用组成的功能性系统，通过对区域性的研究，对周围环境要素的整体布局(包括自然要素和人工要素)，使得建筑(群)与自然环境呼应，使其使用更方便，更舒适，提高其整体的艺术价值。

　　地产景观具有自然化环境、艺术性塑造、均好性布局、人性化尺度、立体化空间，其回归自然、符合环保、绿色经济、满足人性化需要和功能性需求等特点，并且具备可持续发展，实现项目增值和推进品牌影响的力量。因此，创造与研究符合本土特色和个性的景观产品线，是有眼光地产开发商的必然选择。

　　2、再谈开发商景观设计的创新

　　在选择景观设计方案时，我们时常会碰到一些现实的问题。譬如，新项目景观没有特色，难有新意，于是，便将景观设计的创新问题直接抛给景观设计单位，结果可想而知。

　　我认为，开发商缺乏创新的精神是最大的“罪”。我们习惯于看到某个好的项目，就对景观设计师说，照这个抄就OK了。但我们是否真正吃透了项目的特点？就株洲而言，我们深谙当地消费、生活等方方面面。那么，在设计任务书里，我们是否可给予建筑设计与景观设计的清晰概念？是否对景观线产品有了清晰的定位？

　　在这里，我想要说的还是万科，他们清楚在一个城市需要怎样的景观设计。因此可以不断地研发新的建筑产品线，创新建筑风格，也由此产生了全新的景观风格。

　　比如说，万科水晶城、润园、第五园等项目，不仅风格推新出新，也

赢得市场的极大的认可和回报。同时，我也欣赏“骨子里的中国”这种传统的、直抵中国传统精粹的广告语，堪称经典。株洲，一座闪耀着中国近60年工业文明的城市，“骨子里的株洲”又将是何震撼？让我们对株洲未来的房地产景观拭目以待！

　　3、赋于景观设计师更多全程监控职责权力

　　景观设计师不应退出在景观施工方案之后。开发商应在合同上明确责任——由景观设计师来主导设计和监理施工全过程，从制度上避免“谋断分离”。而大多数时候，我们把所有的权力都紧握在手，定设计、管施工单位、亲选材料等等，常把一个本来不错的方案，改得面目全非。同时，这样难以发现建设中的问题，也无法追究责任，凭心而论，这是不合理的。

　　但由于中国复杂的传统文化影响，在短期内这种情况还是难以改变的。所以，只在此希望在开发工程中，能够适当地放权，多听听景观设计师的意见，让专业的人干专业的事，这样才能把事情干好，做出杰作出来。

　　综上所述，房地产景观设计是一项综合性的工作，要融合开发商、设计公司和施工单位等参与者的智慧。优秀的房产景观，也将为城市景观的绚丽而焕发光彩，株洲特色景观城市的未来，让我们联手而为。

　　作者：株洲骏升房地产开发有限责任公司总经理凌飞

篇3：装饰公司工程成本管理制度

　　装饰公司工程成本管理制度

　　1、公司所有工程经济合同以及涉及工程成本的一切指标、保证、承诺及其他经济签证均需由总经理签署或授权委托签署。

　　2、公司工程部主要负责工程造价的预测及审核，工程招投标文件的编制，工程决算的审定。

　　3、工程部负责组织工程用设备材料的采购供应及经济合同的谈判工作，对已经选择定型的设备、材料进行采购，确保设备材料及时供应，积极进行市场询价工作，建立市场价格询价登记薄，记录材料价格变动的历史资料。

　　4、财务部主要负责工程成本的总体控制工作

　　（1）参与有关工程经济合同的谈判工作，及时准确地了解公司各项工程成本的构成及用款计划。

　　（2）负责工程进度款的复核工作，参与工程造价的确定和最后决算的审定工作。

　　5、工程中间结算程序

　　（1）施工单位于月度结算前，将工程进度结算报送工程部审核，工程部结合工程施工图纸，施工进度计划以及其他文件资料提出审核意见，并在5日内送财务部会签。

　　（2）财务部根据有关文件资料，施工单位领用的供应材料数额，以及与施工单位其他经济往来等情况，并参考公司财务状况提出付款意见，报送公司主管领导审批。

　　6、工程决算程序

　　（1） 施工单位应将工程决算书以及各项经济签证资料按工程中间结算同样的程序报工程部复核，财务部会签。

　　（2）财务部根据各种经济签证，合同以及经审定的工程决算数和材料结算数,扣除已付工程数及垫付的各项费用，结算应付工程尾数，提出付款方案,报公司主管领导批准。

　　（3）工程办理决算时，应由公司主管工程领导牵头，由工程部、财务部及其他有关部门人员组成工程决算小组，按照上述规定的职责范围联合进行专项工程决算。

　　（4）房屋工程全部竣工验收合格交付使用时，商品房由工程部、销售部办理竣工房交接验收入库手续，财务部凭交楼入库手续办理竣工房成本结算。

　　（5）支付工程结算款应附双方认可的工程结算书。

篇4：装修装饰公司成本管理部职能

　　装修装饰公司成本管理部职能

　　（一）部门主要职能

　　1、负责项目预结算、成本管控、合约审核方面的工作；

　　2、负责组织公司对外所有招投标报价工作；负责招投标工程量清单的编制工作。

　　3、负责编制、审核施工图预（结）算以及审核工程所需的主要材料计划；

　　4、负责督促审核年终结算、竣工结算，配合工程结算的审计工作；测定审核项目责任成本的各项经济指标；

　　5、审核分包、劳务施工合同的签订，负责审查分包、劳务的结算；建立分包、劳务合同台帐和分包、劳务预（结）算台帐；

　　6、负责月（年）度工程预（结）算统计报表工作；

　　7、制定、完善企业内部预结算定额；

　　8、建立健全招投标数据库。

　　9、负责项目竣工后目标成本、施工图预算、实际成本的评估、分析工作，并形成书面报告。

　　（二）部门管理内容

　　1、协助经营部做好招投标工作，提供商务标编制内容（包括工程量清单）和审核报价工作。

　　2、做好劳务、专业分包竞价的审核工作。

　　3、对相关单位进度款、月报工程量进行审核。做好工程款（劳务、分包）支付台帐。

　　4、对材料采购计划的数量进行核定。

　　5、对图纸变更成本的测算比选负责。

　　6、对设计工作的成本进行目标成本控制。

　　7、对项目成本进行动态管控，并对实际成本和目标成本进行比较、分析提出改进、指导意见。

　　8、掌握装饰装修造价信息；参加政府部门及相关部门对装饰装修成本管控的学习研讨会议。

　　9、做好成本方面的月、季、年度、单位工程的统计、分析总结报告工作。

篇5：小区景观木栈道施工方法

　　小区景观木栈道施工方法

　　1木栈道梁板

　　木栈道梁板制作安装：

　　1、木梁的制作方法：

　　（1）选料（2）放十字中线（3）放八卦线。

　　（4）放好八卦线后，将梁料放回地面，并使面与面成水平，支稳后，用锛或斧子砍平直，弹上楞线，其他各方向以此法砍平弹线。

　　（5）将八方的每边边均分，把每个内角的1/3 连接起来呈16 边形，依每个角顶点为基点，在柱身弹线砍去楞角，刨光找圆，然后依梁头十字先在梁身上弹上中线。

　　（6）弹"井"线。

　　（7）画梁头线，梁脚线及榫卯。

　　（8）凿做榫卯。

　　2、栈道板的制作方法：

　　（1）、选料。（2）、弹边线。（3）放八卦线

　　（4）放好八卦线后，将板料放回地面，并使面与面成水平，支稳后，用锛或斧子砍圆滑，画上楞线，其他各方向以此法砍平弹线。

　　（5）将八方的每边边均分，把每个内角的1/3 连接起来呈16 边形，依每个角顶点为基点，在梁身画线砍去楞角，刨光。梁板制作完毕后，接榫。1、木地板施工采用双层木板面层，企口板应采用不易腐朽、不易变形开裂的木板，其宽度不大于120mm，厚度应符合设计要求。

　　3、毛地板的材质同企口板，可用钝棱料，其宽度不宜大于120mm。

　　毛地板、木搁栅和垫木等用材规格、树种以及防腐处理均应符合设计要求。

　　4、施工要点

　　（1）木搁栅采用实铺式，其断面尺寸、间距及稳固方法等均应按设计要求铺设。木搁栅应作防腐处理。

　　（2）铺设前必须清除毛地板下空间内的刨花等杂物。

　　（3）毛地板铺设时，应与搁栅成45°斜向钉牢，并使其髓心向上，板间的缝隙不大于3mm。毛地板与墙之间留10 20mm的缝隙。每块毛地板与其下的每根搁栅上各用两枚钉固定。钉的长度为板厚的2.5倍。

　　（4）为防止使用中发生音响和潮气侵蚀，可在毛地板上干铺一层沥青油纸（或油毡）。

　　（5）企口板铺设时，应与搁栅成垂直方向钉牢。板的接缝应间隔错开，板与板之间仅允许个别地方有缝隙，但缝隙宽度不大于1mm。企口板与墙之间留10 15mm的缝隙，并用踢脚板或踢脚条封盖。每块企口板钉牢在其下的每根搁栅上。钉的长度为企口板厚度的2 2.5倍，钉帽砸扁，从侧面斜向钉入。

　　（6）企口板表面不平处应进行刨光，刨削方向应顺木纹。刨光后装设踢脚板。

　　（7）木栈道的通风构造层高度以及通风沟等均应符合设计要求。

　　（9）木栈道面层的涂料和上蜡工序需待室内装饰工程完工后进行。

　　2木材面油漆工程施工工艺

　　2.1施工流程及施工要点

　　基层清理→润油粉 →批腻子→打磨腻子层→刷涂底漆→刷面漆。

　　根据某种油漆材料而定，满足规范要求

　　2.2施工质量

　　1）木材面油漆应平整，不粗糙，表面应无颗粒等。

　　2）漆膜应有一定的厚度。

　　3）油漆颜色一致，不得有较大的色差，且无明显钉眼出现（站在1.5m外观看）

　　4）漏刷、脱皮、斑迹、流坠、皱皮等现象都不应发生。