从城市景观发展房产景观发展

　　从城市景观发展浅谈房产景观发展

　　湘江、石峰山公园、神龙公园、河西湘江风光带、文化园，早已是株洲市民认同的固化城市风景。但在居住环境品质不断提高的今天，市民对城市风景功能以及审美也在不断提升，如何使城市自然景观更具艺术性、更具舒适感和愉悦感，是我们需要努力的方向。

　　一、株洲的城市景观

　　1、城市历史景观

　　城市景观，是城市物质空间环境的外在表现形态，也是城市的气质和性格，反映城市社会生活及市民的精神面貌。一个富有特色、充满生机的城市能够使市民感到舒适与愉悦，唤起他们对城市的自豪感，从而增强社会凝聚力。

　　同理，株洲的风貌不仅是城市管理者、建设者所创造的物质成果，更是历史文化沉淀的结果。徐家桥、建宁港，是株洲的重要文脉。然而，如今徐家桥的改造，并没有给这个城市留下历史文化的瑰丽，而是流失的伤痛！

　　如何保护好旧城城市景观，是我们立新过程中的一门科学，也是我们尊重历史，发扬城市文明的一个严肃思考。

　　作为一种文化资源，传统城市景观不仅属于现在，也属于后代。因此，对传统城市景观的保护，不仅要珍重各种历史元素，更应该辅以科学的发展态度。在研究世界不同城市的发展史之后，我们发现：多数传统城市的景观是可持续发展的，而保护传统景观，则是实现城市景观可持续发展重要的一环。

　　或许，许多人会有株洲无法抓住本土文化环境的疑问。实际上，大家从湘江风光带的“桥头堡”设计理念里，已得到一个印证——它塑造和唤醒了这个城市的工业文明，同时保留了从民国政府到如今的人文景观。这证明，在城市景观在传统中发展，株洲也可以！

　　2、株洲山水洲城自然地理景观

　　株洲的城市景观也是是通过地域的自然、人文等景观要素整合，来体现城市的整体形象的。山林、水体、地貌、植被生态等要素，都构成其景观的特异性。同时，景观所带来的生态效应成为了巨大的城市特有资源。此外，株洲还巧妙地利用山地、河流、桥梁、城市公园以及新、旧建筑等，勾勒出风格多变、丰富多姿的城市空间和城市轮廓线。

　　3.株洲城市的建筑形态

　　在城市景观设计中，建筑作为重要的组成部分，通过对空间形态的艺术化塑造，来满足公众对空间的艺术化生活的精神层面的需求，承载着公众对休憩审美等功能的渴望。从20**年起，株洲开始对新房产项目建筑形态进行控制，让其具备较为统一的规划，协调了城市整体风貌，也因此逐步成就株洲独特的城市景观。

　　二、株洲房地产景观误区

　　1、房地产景观设计误区

　　误区一：景观不是园林，但园林一定是景观，而今却把景观和园林混为一谈。

　　误区二：景观是“可引起良好视觉感受的某种景象”。而园林是“在一定地域内运用工程技术和艺术手段，通过因地制宜地改造地形、整治水系、栽种植物、营造建筑和布置园路等方法创作而成的优美的游憩景域”。所以，不能简单地把园林归结为景观；所以景观设计师只要会画美术图画或者电脑软件绘制，就可以搞园林设计。

　　误区三：项目设计主题、思想不是设计师所为之，而是出资建造者、建造方项目主“官”人员根据主观意识要求设计，甚至具体材质、树木、构筑物等都有明确规定。

　　误区四：设计图纸大多是效果图、意向图、分析图等，更有甚者只是直接从网上下载。没有设计思想，没有景的描述，出图大多是不成比例的缩小文本。

　　误区五：设计师缺乏独立设计机会，只是建造方、或是境外设计师的画图匠。

　　误区六：很多设计师对园林植物的生长特性、林木姿态、色、花、形、叶园林用途和环境配置缺乏认知，一味搞花俏、洋、大、高、密。

　　2、房地产开发景观理念的误区

　　现在流行所谓的欧式、简欧、日本枯山水、东南亚风情、地中海风情等风格，并美其名为：东方夏威夷、绿洲千岛、金色海岸等。在这市场风气之下，于是设计者开始大肆从网上下载图片，甭管三七二十一，只要是与中国传统园林不同的就是欧美了、东南亚了！

　　这种做法可行吗？风格是每个地区、每个国家、每个民族、长期积累形成的独特形式。异地民族可以引为已用，但引入不等于照搬。

　　如今的建筑、园林建筑小品泥沙俱下。好像欧美风格，就只是建几根罗马柱、拱门窗、放几个艺术人像雕塑，狮头喷水之类；好像日本枯山水，就是随便弄点白砂粒，放几块石头、放个石灯笼之流；更有甚者，小到不足几百平方米的水面，摆几块鹅卵石，种几株加拿利海枣，布迪椰子就是热带风光、东方夏威夷了！

　　说句不客气的，我真不知是设计师不懂，还是忽悠开发商从而满足他们的需求？这实在令人费解。

　　三、株洲的房地产景观我的发展观

　　1、应创造与研究符合本土特色和个性的景观产品线

　　在房地产开发的过程中，景观设计和建筑设计是一个完整的体系，也就是说，两者应该齐头并进。另外，不能因过分追求视觉效果而忽视功能性，否则，开发商最终将为此买单。比方说，大面积的草坪、水面可成亮点，但也将引起养护成本的大幅度增加。因此，在项目开发前期，就要充分研究项目地块、周边自然环境、居住人群定位、生活习惯、行为规律、环境心理等因素，才能保障景观的功能与审美高度统一，并严格控制开发成本。

　　大概从20**年开始，在株洲房地产开发中，景观设计才从建筑、规划设计中慢慢分离出来，成为一个专门的独立学科。它研究景观生态和建筑相互作用组成的功能性系统，通过对区域性的研究，对周围环境要素的整体布局(包括自然要素和人工要素)，使得建筑(群)与自然环境呼应，使其使用更方便，更舒适，提高其整体的艺术价值。

　　地产景观具有自然化环境、艺术性塑造、均好性布局、人性化尺度、立体化空间，其回归自然、符合环保、绿色经济、满足人性化需要和功能性需求等特点，并且具备可持续发展，实现项目增值和推进品牌影响的力量。因此，创造与研究符合本土特色和个性的景观产品线，是有眼光地产开发商的必然选择。

　　2、再谈开发商景观设计的创新

　　在选择景观设计方案时，我们时常会碰到一些现实的问题。譬如，新项目景观没有特色，难有新意，于是，便将景观设计的创新问题直接抛给景观设计单位，结果可想而知。

　　我认为，开发商缺乏创新的精神是最大的“罪”。我们习惯于看到某个好的项目，就对景观设计师说，照这个抄就OK了。但我们是否真正吃透了项目的特点？就株洲而言，我们深谙当地消费、生活等方方面面。那么，在设计任务书里，我们是否可给予建筑设计与景观设计的清晰概念？是否对景观线产品有了清晰的定位？

　　在这里，我想要说的还是万科，他们清楚在一个城市需要怎样的景观设计。因此可以不断地研发新的建筑产品线，创新建筑风格，也由此产生了全新的景观风格。

　　比如说，万科水晶城、润园、第五园等项目，不仅风格推新出新，也

赢得市场的极大的认可和回报。同时，我也欣赏“骨子里的中国”这种传统的、直抵中国传统精粹的广告语，堪称经典。株洲，一座闪耀着中国近60年工业文明的城市，“骨子里的株洲”又将是何震撼？让我们对株洲未来的房地产景观拭目以待！

　　3、赋于景观设计师更多全程监控职责权力

　　景观设计师不应退出在景观施工方案之后。开发商应在合同上明确责任——由景观设计师来主导设计和监理施工全过程，从制度上避免“谋断分离”。而大多数时候，我们把所有的权力都紧握在手，定设计、管施工单位、亲选材料等等，常把一个本来不错的方案，改得面目全非。同时，这样难以发现建设中的问题，也无法追究责任，凭心而论，这是不合理的。

　　但由于中国复杂的传统文化影响，在短期内这种情况还是难以改变的。所以，只在此希望在开发工程中，能够适当地放权，多听听景观设计师的意见，让专业的人干专业的事，这样才能把事情干好，做出杰作出来。

　　综上所述，房地产景观设计是一项综合性的工作，要融合开发商、设计公司和施工单位等参与者的智慧。优秀的房产景观，也将为城市景观的绚丽而焕发光彩，株洲特色景观城市的未来，让我们联手而为。

　　作者：株洲骏升房地产开发有限责任公司总经理凌飞

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篇2：房产项目景观成本控制:重筹划巧选材严施工

　　房产项目景观成本控制：重筹划、巧选材、严施工

　　从总造价来讲，景观费用只占项目开发总成本的2%~3%，但这微乎其微的一部分费用所产生的附属价值和效应可以用“四两拨千斤”来形容。由此，越来越多房地产企业加大对景观的投入来吸引和取悦客户，然而任何投入都有边际效应，当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位，下单意愿降低，反而不利于销售。由此看来，如何结合客户的现实需求，通过有限的投入实现最佳的景观效果是景观成本管理的核心。

　　一、规划设计阶段：分层做好筹划

　　景观成本控制需要事前策划，而不是等设计方案出来后，再考虑成本控制。从项目开发流程的角度，景观成本控制要在项目定位阶段便开始控制了，在规划和设计阶段该如何策划景观成本？

　　1.合理筹划软、硬、水景整体比例。通常而言，硬质景观单方造价往往要高于软景两倍以上，控制好硬景比例，可将硬质景观节省的成本更多地用到软景上，突显绿量，打造绿色视觉冲击力。某房地产企业旗下各项目景观工程的软景成本占总景观成本的比例平均为60%，软景：硬景：水景比例一般是7:2:1，景观效果显著，受到客户一致好评，项目在市场上美誉度较高。

　　2.巧妙搭配植被及密度。明确硬软景观一级比例后，针对项目需求，进一步将软景、硬景的内容明确细化，如软景面积里面草坪、灌木如何分配，密度如何设置。比如可适当控制软景中大乔木的数量，增加灌木及草坪的面积。据研究，人的最佳视角区在1-3米，在这个视觉范围内高灌木产生的效果最好。草坪是软景中单项成本较低的，可在保证效果的前提下适量提高草坪用量；花卉后期更换、维护的成本较高，建议适量选择，可多用色叶乔灌木或变色乔灌木。

　　3.重点区域进行成本投入的倾斜。一般来说，入口区、示范区和人行系统需要重点投入，尤其是人行系统，据悉，某标杆企业的展示区人流线至少200米。

　　二、招采阶段：合作、自产双管齐下

　　1. 建立战略模式，保障材料质量，降低采购成本。进入一个城市大规模开发之初，有意识地寻找战略合作伙伴。通过集团公司规模效应，保证项目开发时有充足资源供选择、比较，确定合适的单位进行设计和施工。

　　2. 分项列清单单独报价。请设计院按照各个园建分项单独报价，分别列明各个分区用材标准、数量与总成本，便于掌握各分项总价及各分项中各材料的价格，进行横向比较，对价格不合理的园建及材料进行调整及更换，从而综合控制工程的总造价。

　　3.选用经济合理的材料。选用与小区档次相一致的材料，适当选择能提高客户体验区位用材档次，不过度追求完美与极致，选材要与楼盘定位相符，在重要位置，加大成本投入，提高客户景观满意度，比如小区中心的水景。与此同时，充分了解市场，通过综合论证了解材料市场行情，尽量采用价廉物美的铺装材料，保证项目施工时所用材料在当时当地具有最佳经济性。

　　（1）石材的价格与产地、品名、厚度、面层类型有关，同样的品种，进口的比国产的贵一倍。

　　（2）软景成本高低对总景观成本影响重大， 因而有必要了解影响不同区域软景成本的主要因素，包括：可使用的苗木种类数量、苗木采购成本、苗木运输距离、苗木土球大小（运输成本）、适宜栽种期的长短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防护等。

　　4.建立自有苗圃或托管苗圃。在项目开发地拥有大量合作苗圃或自有苗圃，确保苗木供应的质量和数量。比如，某知名地产集团在初期开发时就使用甲方供苗这种方式来参与项目的景观施工，取得良好的经济效益和品质效益后在各地迅速推广，在各地拿地的同时就建立自有苗圃或托管苗圃，保证施工进度和质量。

　　三、施工阶段：施工工艺标准化，严控变更

　　施工阶段是设计实现的过程，要有效控制签证和变更，避免增加无效成本。某标杆房企景观成本目标确定后，取其80%为限额设计的标准，预留20%在施工阶段，作为景观调整备用。

　　1.重视施工图纸交底。施工进场前，应由建设单位组织多方图纸会审，包括：景观设计师、成本经理、工程经理、各专业现场代表、设计单位各专业设计师、施工单位各专业负责人。目的在于：完善图纸，防止缺漏项；明确施工边界，避免产生有争议的工程量；协调各专业，杜绝相关专业沟通上的盲点。施工交底会议记录将是工程结算的依据之一，应作好记录。

　　2.严格执行设计变更审批程序。施工过程中，由于现场条件发生变化，需要变更设计。工程建设涉及多个专业，互为设计条件，并且关系到销售承诺。因此设计需要统筹考虑，出现某一专业的错漏项都会带来返工。采用分级审批可以有效缩短审批周期，不耽误工程进度。同时也能有效控制成本。除了正常设计变更外，还应该对恶意变更提高警剔。部分施工单位这了竞标成功，做标书时刻意降低某些项目的价格，达到拉低工程总价的目的，这一现象在绿化工程尤为明显。中标后通过各种手段和借口，将利润低的苗木品种变更为合同中利润高的品种。应严加防范此种变更发生。

　　3. 工艺节点标准化。把成熟的工艺节点按工艺进行标准化，要求施工方严格参照操作手册的推荐手法进行施

工，不允许随意变动施工工艺；在石材施工时，尽量使用规整拼装，减少碎拼，从而减少人工成本。

　　总结

　　效果和成本是景观设计的两个重要评价指标，景观方案在决策过程中一直是在效果与成本之间找平衡。不能脱离成本谈论景观效果、评价设计方案，也不能撇开景观效果一味追求低成本。当前的市场情况更需要合理有效的成本管理，促使我们完善管理制度，向纵深发展管理体系，追求更专业、更卓越的精细化管理。