房产测量问题研究

　　
　　房产测量若干问题研究
　　一、房产测量的意义
　　房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式,在当前有着重要的意义。首先,房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据。产测量的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力,处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测量的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科性,是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次,房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据。产测量按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料,通过对房屋自然状况和权属况的专业测量,弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况,从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分,也是建房地产档案的原始资料。因此,房产测量是进行城市土地资开发利用,城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后,房产测量也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下,部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意,推广和进行房产测量有利于保证买卖双方的利益,有利于维护正常的市场秩序。
　　二、房产测量若干问题研究
　　房产测量随着房屋价格的上涨而愈发广受关注,因而在此意义上对房屋测量若干问题进行研究具有重大的意义。
　　(一)共有建筑面积和公用建筑面积
　　共有建筑面积和公用建筑面积是在进行房产测量时无法回避的问题。根据国家质量技术监督局颁布的JJF1058-1998《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范的规定:消费者购买的商品房建筑面积(销售面积)为该商品房套内建筑面积及应分摊的共有建筑面积之和;建设部建房[1995]517号文件也曾明确指出:商品房建筑面积由该商品房套内建筑面积及应分摊的公用建筑面积两部分组成。在此有必要对“共有”和“公用”进行区分。“公用”是指两个或两个以上的人享有对某物的使用权,而“共有”则是指各共有人依照法律或合同约定,享有对某物的财产权,共有人对共有物有使用权,收益权和处置权,公有物只能被公用人公用而不能被公用人共有。
　　(二)常见房产测量技术
　　房产测量技术经过多年的发展,目前常见的测量技术主要有:
　　(1)房产数字化测图技术
　　数字化测图是采用一定的方法采集有关的信息,通过计算机数据处理,再经过图形生成和编辑,获得房产数字化图,最后经数控绘图仪或其它输出设备,绘制成房产图。数字化测图技术目前在房产地形测量、地籍测量中得到了广泛的应用,数字化测图具有成图质量高、速度快、劳动强度低、图载信息多等特点。因此,数字化测图是房产图成图的一个主要发展方向。
　　(2)运用坐标解析法进行房产测量的计算
　　房屋销售面积计算比较复杂,一般来说房产面积测算可分为房屋面积测算和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算,用地面积测算是指以秋为单位的封闭地块面积测算。在商品房销售过程,房地产界址和房产面积纠纷时有发生。因此,一个科学明确并且能反映房屋面积测量结果准确度的基本估算公式就显得尤为重要。运用坐标解析法进行房产测量计算具有巨大的进步意义。
　　(3)GPS技术在房产测量中的应用
　　GPS技术是当前快速发展的数字定位测量技术,GPS技术因其卓有效的性能而在目前得到了广泛的应用房产测绘系统以GIS的方式绘制、定义图形及属性,实现了图形属性的双向连接,使房屋面积的分摊结果更准确,并自动生成繁琐的分层分户平面图。从而有利于测绘的精确化和准确化。
　　三、房产测量中“幢”的划分
　　幢是房产调查的基本单位,也是房产要素测量的基本单位,因而在房产测量中对“幢”的概念进行明确的区分具有重要的意义。“幢”区分的基本原则主要有:
　　(一)应同期规划、同期建设、同期验收
　　理论上和实践操作中,同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的,不同期规划、建设和验收的项目将各自独立,单独成幢。
　　(二)地面以上部分的基础、结构应为统一整体
　　作为同一幢楼,地面以上部分的基础、结构应为统一整体,具体是指房屋的各个部分结构相连,即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起,不可分割。如果房屋各部分间互不相连,则可以将各部分独立分幢。
　　(三)房屋所占用的土地应为同一产权人
　　根据有关规定:房屋所有权人与土地使用权人相一致的原则是房屋权属登记的基本原则。如果房屋所占用的土地分属于不同使用权人的多块土地上,且各土地使用权人的土地权属清楚,则该房屋不能作为一幢处理。
　　(四)有共同的共有共用设施
　　“幢”的划分,对广大产权人而言,最重要的是对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施,那么,无论是作为一幢还是作为多幢,对共有建筑面积分摊计算的影响可以忽略不计。
　　房产测量属于房屋买卖及房屋相关产权办理的基础,是权利人维护自身权益的前提和保障,因而加强房产测量研究具有重要意义。 www.pmCeo.com 物业经理人网

篇2：某房产测量队20X学年工作业绩总结

　　某房产测量队20**年工作业绩总结

　　测量队通过这一年的努力，我们高质量的完成了全年测绘任务，测量队队员的业务素质有了新的提高，队员的精神面貌焕然一新。具体说来，在20**年，我们主要做了以下几个方面的工作。

　　第一：转变观念，强化服务现场意识

　　随着测量资源整合已进入第二个年头，我们员工对待工作的思维还处在未整合前。在20**年，我们主要从思想教育入手，强化对总队及项目部规章制度的执行力，大力加强服务现场的工作意识，把现场工人的困难当作自己的困难，把一线的技术难题当成自己的技术难题，想办法去克服它。我们教育员工要和现场人员立场一致，转变观念，提高认识，把我们的工作做的更精细，更优秀。只有这样，我们才能称的上技术服务部门。在房产测绘过程中，由于设计蓝图存在问题较多，图纸和施工有的时候差距很大，为防止测绘面积出现差错，我们到生产一线，和工程部的技术人员陪同监理、一起定方案。我们人员的整体技术力量较差，大部分非测绘专业人员，对测量工作没有感性的认识，通过教育和学习，基本上完成了脱盲，都能进行仪器操作和简单的测量工作，形成了谁为现场服务质量好，谁光荣、谁立功受奖这一重要认知。

　　第二：确保工作质量，强化内部检核

　　在施工测绘的过程中，我们确保工作质量。平时是这样要求员工的：如果做，我们就把它做的最好!在具体的工作过程中，我们是这样做的：

　　其一、在施工测绘方面。项目测量队目前有二个测量外业班组，每个班组有两个卡西欧可编程计算器。现场有每个班组的技术人员对施工内容进行施工测量，详细做好测量记录。测量完毕对测量结果进行自检。自检后交由本班班组长对测量记录进行初检校核。校核无误，由班组长给现场技术人员进行测量交底。回到办公室后，由内业人员对各班组的测量记录进行终检审核，发现问题即使通知各班班组长，然后反馈到施工现场。通过这种三级检查制度，我们把施工测量的错误扼杀在萌芽状态，从而提高了工作质量。

　　其二、加强制度建设，全面提升服务工作水平

　　今年来，在局党委的正确领导下，我们从“内强素质、外树形象”入手，狠抓机关效能建设，取得了明显成效。

　　一是健立健全规章制度。进一步完善了单位学习制度、会议制度、财务制度、考勤制度、测绘质量管理制度、计算机管理制度等各项工作制度，把单位管理进一步纳入制度化、规范化的轨道。

　　二是狠抓行风建设。“结合机关效能及软环境建设”、“廉洁自律树形象、勤政为民树发展”等教育活动，充分发扬民主、坚持开门评议，认真排查问题，使单位工作效率的提高取得明显成效。

　　三是加强测绘队伍建设。定期组织全体职工进行业务培训，组织人员参加省测绘局举办测绘资格学习，房产测绘交流和培训，有效地提高了测绘工作人员素质，保证了测绘服务质量。

　　其三、切实加强管理，坚持质量第一

　　一年来，我们严格执行GB/ISO9001：2000质量管理体系;重合同，守信用，切实保证工程质量，在生产活动中遵守职业道德，坚持质量第一、服务第一、信誉第一的原则。在承揽的测量工程全部通过验收合格

　　通过以上三个方面的措施，我们在做好自己本职工作的同时，提高了工作质量，同时也提高了我们本身的技术水平。

　　第三：加强内部管理，建立内部激励机制，调动员工积极性

　　在做好外业工作的同时，我们不断的加强内部管理，向管理要效益，向管理要效率。在这一年年中，测量队形成了班组长会议和全体队员会议两种会议制度。通过定期和不定期召开这两种会议，及时的传达测量队各项方针政策及施工指令，调节内部出现的各种问题，及时的把经验总结出来，吸取施工测绘过程中的教训。对于工作中表现突出，工作能力强的同志，给予适当奖励;通过这些措施的施行，极大地调动了员工的积极性，有力的促进了施工测量顺利进行。

　　第四：20**年工作中存在的问题

　　回顾将要走完的一年，感触很多，一个背负具有测绘资质的施工测量队，人员结构存在很多的问题，在加上大锅饭思想较重，人员思维及技术方法老化。在今后，我们需要做的工作很多，测量队的管理工作要想达到更新我们测绘管理的目的。下一年，我们将着重做好以下几个方面的工作：

　　其一：着重测量队队员的思想教育工作。没有精神动力做支柱，一个人是不可能有太大的工作积极性的。在新的一年，测量队将通过网络、会议等形式，提高队员的思想道德素质，把测量队的精神文明工作搞上去。

　　其二：着重加强制度的落实工作。制订了规章制度不进行落实，规章制度就成了一张废纸，再好的制度也没有用处，起不到约束人、激励人的作用。我们在新的一年，将克服各种困难，重在加强测量总队和项目测量队制定的各项规章制度的落实，真正的做到违法必究，为项目部提供高水准的技术服务。

　　其三：着重加强对本身工作的检查。通过一段时间对自身工作的检查和队员之间的相互检查，能够发现自身的不足，及时的把问题消灭在萌芽状态，堵塞漏洞。

　　其四：打破大锅饭，实现优胜劣汰。大锅饭培养的是没有生机和活力的饭桶，竞争才能提高人的积极性和人的工作效率。下一年， 我们会打破陈腐的条款束缚，形成有进有出的机制，促进人员的正常流通。对于一贯工作懒散、组织纪律性差不适合测量工作的同志，我们将建议总队领导给其调换工作岗位，同时从社会上吸收一批有上进心、有事业心的同志来测量队工作。

　　其五：技术、待遇和市场接轨。市场接轨是一个很敏感的话题，目前局测量总队不是没有实力，而是有实力的人员外流太大，导致各个项目测量队技术力量薄弱，人员参差不齐。望今后着这方面有所改进。

　　总之，回顾一年来的历程，感触很多，感慨也很多。望有关部门领导加大新人招聘力度，以完成项目测量队的人员更换需求，真正的打破大锅饭，实现优胜劣汰。要加大力度拓宽单位的业务范围和服务领域，以创收节支为突破口，充分利用我队的资质优势和技术力量，积极开拓房产测绘市场，以更好的为城乡建设服务。

篇3：房产测量队微机室管理制度

　　房产测量队微机室管理制度

　　1.微机室严禁吸烟、吐痰、乱扔废弃物，注意保持整洁卫生, 坚持经常清扫室内卫生。

　　2．每周定期检查机房设备运行状况，定期查杀病毒，保证设备正常使用。

　　3. 室内不准存放易燃物品，使用电热设备等须注意安全，按章使用，严禁无人操作。

　　4．仪器设备就位存放。借用仪器必须经仪器管理人员同意， 仪器借出时值班老师做好仪器借出纪录;归还时应检查仪器是否工作正常,仪器的附件是否齐全.

　　5. 用各种经费购买的仪器设备必须建卡登记。损坏丢失仪器者，照价赔偿并追究责任。

　　6. 爱护仪器设备,严禁对仪器拆卸、改装，违者罚款。

　　9. 下班时要关闭所有计算机,关闭空调,关闭电灯,关好窗户,锁好大门,保证安全。

　　房产管理处测量队

篇4：某房产测量队保密制度

>　　房产测量队保密制度

　　第一章 总则

　　第一条 为了维护公司利益，特制订本规定，公司全体员工必须严格遵守。

　　第二条 秘密分为三等级：绝密、机密、密。

　　第二章 细则

　　第三条 严守秘密，不得以任何方式向公司内外无关人员散布、泄漏公司机密或涉及公司机密。

　　第四条 不得向其他公司员工窥探、过问非本人工作职责内的公司机密。

　　第五条 严格遵守文件(包括传真、计算机盘片)登记和保密制度。秘密文件存放在有保密设施的文件柜内，计算机中的秘密文件必须设置口令，并将口令报告公司总经理。不准带机密文件到与工作无关的场所。不得在公共场所谈论秘密事项和交接秘密文件。

　　第六条 严格遵守秘密文件、资料、档案的借用管理制度。如需借用秘密文件、资料、档案，须经总经理批准。并按规定办理借用登记手续。

　　第七条 秘密文件、资料不准私自翻印、复印、摘录和外传。因工作需要翻印、复制时，应按有关规定经办公室批准后办理。复制件应按照文件、资料的密级规定管理。不得在公开发表的文章中引用秘密文件和资料。

　　第八条 会议工作人员不得随意传播会议内容，特别是涉及人事、机构以及有争议的问题。会议记录(或录音)要集中管理，未经办公室批准不得外借。

　　第九条 调职、离职时，必须将自己经管的秘密文件或其他东西，交至公司总经理，切不可随意移交给其他人员。

　　第十条 公司员工离开办公室时，必须将文件放入抽屉和文件柜中。

　　第三章 责任

　　第十一条 发现失密、泄密现象 ，要及时报告，认真处理。对失密、泄密者，给予 50-100元扣薪;视情节轻重，给予一定行政处分;造成公司严重损失的，送有关机关处理。

　　房产管理处测量队