地产企业从项目成本中开源节流 控制开发成本

　　地产企业如何从项目成本中开源节流，控制开发成本

　　近年来，国家对房地产行业的宏观调控效果逐渐显现出来，最明显的就是一系列从紧的货币政策的陆续出台，操控着地产企业的资金命脉，房企融资越来越困难，资金链岌岌可危。如何获得更多决定企业生死存亡的资金，成为摆在每一个开发商面前的首要课题。在聚焦上市、发债、信托等向外突围融资的同时，不容开发商忽视的另一重要方向无疑就是开源节流，控制企业的开发成本，提高企业的投资收益。而采用有效的成本控制手段，则是降低项目开发成本的关键，具体可以从以下几个方面开展工作：

　　一、合理的设计是有效控制项目成本的前提

　　项目一旦立项，合理的设计是控制成本的前提和基础。我们知道单就设计费用本身而言，一般只占项目全成本的1%--2%，但是，其对项目成本的影响却达到75%以上。当项目的设计一旦确定，也就确定了项目成本的主要部分，工程概预算、竣工结算就只是工程量的计算，而不能从根本上改变工程的造价了。因此要有效控制项目成本，就要重点抓好工程设计这个环节的工作，制定准确合理的目标成本。下面是设计环节需要注意的几个问题：

　　1）实施设计方案招标制度。通过设计方案招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的合理性、准确性，减少因设计质量问题，出现的后期变更、签证。同时选择优秀的设计单位，也能够准确实现前期市场调研后的项目产品定位，避免因设计误差，影响销售质量，造成资金长期得不到回收。此环节的招投标工作需要相关专业部门的全面参与评选。

　　2）开展限额设计。通过对项目的多种设计方案比较与筛选，对各项成本指标、各项经济技术指标，进行分析和判断，选择技术上可行，施工上可能，经济上合理的设计方案。限额设计阶段一般要求成本、工程、营销等多个专业口的人员联合参与，通过限额设计，主导方案设计，优化设计的成本结构，以保证有效地控制成本。

　　3）加强图纸会审。尤其是在设计阶段，克服设计方的不足或缺陷，所花费的代价最小，能取的效果最好。重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、项目成本的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核管理工作。以求提高设计质量，避免因设计单位考虑不周或失误，给后面的施工时带来的不必要的困难与麻烦,以致造成的成本失控。

　　二、项目招投标是有效控制成本的手段

　　建立公司完善的招投标管理制度，其目的是通过引进竞争机制，择优选择供方单位，从而促进项目成本有效降低。这里面有三个环节要把握，一要严格筛选供方单位；二要规范标书条款；三要规范招标流程。

　　1）选择供方单位时，应从组织多种渠道对供方单位进行考察，入围企业要严格走公司审批流程。

　　2）在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死，尽量做到少留或不留活口。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底控制在目标成本范围内。

　　3）招投标过程要规范化、透明化，应成立招标小组，其中招标阶段，应根据内容不同，随机在专业口中抽取不同人员参与评标打分工作。评定标准应根据投标内容合理选择，不应仅以“最低中标价”一种方式为准。

　　三、合同管理是有效控制成本的保障

　　合同一旦签订，就成为维护自身权益的法律依据，合同管理的健全与否,直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此要规范合同的管理，从合同编制，到合同订立、审批、会签等各个环节。

　　作为各专业口工程师要熟悉本专业的法律法规，技术指标等等。如工程类合同，要熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与惯例。对直接影响合同成本的有关条款，如合同价款的计价方式；合同价款调整原则与条件；主要材料价格的测算方法与调整条件；不可预见费用（如变更、签证）包干的内容等都要详细写明并约定好。对总价包干的工程，由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，有效地控制合同成本。工程类合同的管理内容主要有四种情况：

　　1）工程监理合同的管理；

　　2）工程勘测、设计合同的管理；

　　3）工程承包合同的管理；

　　4）设备和材料采购合同的管理。

　　四、现场施工管理是有效控制成本的重要环节

　　施工阶段是把设计图纸变成具有使用价值的产品过程，也是实现合同成本有效控制，为合理确定结算成本提供原始依据的过程。因此要做好以下几方面工作：

　　1）严格办理设计变更。建立设计变更、现场签证管理制度，要明确项目部、造价部等相关部门，各专业人员的分工与职责，确保变更的质量，杜绝虚假签证的发生。办理签证要及时,对签证的内容描述要求清晰、准确。隐蔽工程的签证要以图纸为依据，并注明隐蔽的部位。对重大的设计变更，应事先做出预算，并进行经济技术分析比较后，上报公司领导审批方可实施变更。

　　2）严格审查承包商的索赔要求。索赔是施工中经常会遇到的情况，对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少多报等行为应于驳回。对遇到工程问题，施工方不及时办理签证赔负，结算时搞突击、互相扯皮的情况，应根据合同约定条款予以惩罚。

　　3）工程造价人员应及时深入工地现场。随时撑握工程进度与状况，了解工程变更内容的具体做法，准确计量出工程变更的有关数据，同时要广泛收集各种建筑材料价格信息，分析和预测材料价格的波动状态与原因，为工程竣工结算打下坚实的基础。

　　五、竣工结算是有效控制成本的关键

　　竣工结算是反映工程项目实际造价的重要阶段，是工程竣工验收的重要组成部分。在办理竣工结算时，应坚持以当时现行的工程造价管理法规为依据，按照甲、乙双方在承包合同中约定条款，根据工程竣工图纸，结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。主要包括以下内容：

　　1）审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，是否存在丢、错的项目。

　　2）审查设计变更内容是否符合规定，变更资料是否齐全、内容表达是否清楚，设计变更是否达到做预算调整的要求。

　　3）审查签证手续是否符合程序与规定，凡设计变更应有项目部、监理方、施工方三方人员共同的签字，重要的设计变更还应有设计单位有关人员签字方能生效。

　　4）审查签证的内容是否准确，设计变更内容与原工程预算是否重复列项，即设计变更的费用包括在合同造价中。是否有不属于签证范畴的内容列入签证参与工程结算，如施工单位自身原因造成返工的项目，施工现场临时设施项目以及施工单位现场用工等。

　　5）坚持实行工程价款

结算复查、审核制度和工程尾款会签审核制度，确保工程结算的质量和公司项目成本支出。

　　综上所述，项目成本控制是一项系统工程，需要进行全过程、全方位的管理和控制。加强对项目目标成本的估算、工程概（预）算、承包合同价、竣工结算的“全过程”管理。要实行目标成本责任制，各部门各司其职。通过对目标成本的事前测算与分析、事中的审批与控制、事后的分析与总结，努力把项目成本管理工作落到实地，提高房地产企业的投资收益，增强企业竞争力，最终在激烈的市场竞争中立于不败之地。

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篇2：房地产营销突破之道

　　房地产营销的突破之道

　　不管营销如何变化，真正的突破之道在于营销人。地产营销，重要的不是什么新观念，确切的讲，我们不缺乏观念，而是缺乏操作思维——营销中的变通。营销人如何围绕置业者需求，承担起房子价值与置业者需求之间的重要媒介与有效纽带才是关键。

　　在房地产处于卖方市场的情况下，营销一直处于低水平阶段，营销的目的就是销售出自己的产品。如今，房地产市场供需双方的心态已经达到进一步的平衡，与此同时，服务拐点、品牌拐点、理念拐点也逐一出现。

　　在服务拐点的作用下，房地产市场中营销开始发生变化，由为了销售的创意营销(不论手法能够把房子销售出去就行)，发展成以置业者理性需求为导向的“管理营销”，确切地讲是“系统管理营销”，即把无数个“阶段式”的创意营销连接成一个系统，是以客户为中心的价值传递系统。

　　营销无定式，思路最重要

　　在当前的市场环境下，单纯的营销模式己不能适应行业的发展。营销策略也将随之变化。以往，楼盘销售那种打个广告、参加个交易会、组织看楼团的简单营销策略已经不能满足客户的需求。营销策略转向挖掘置业者真正的心理需求。社会阶层的需求，只有产品真正贴近并锁定置业者内心的需求，营销策略才是有效的。

　　营销本无定式，笔者认为，有一个思路是不变的，那就是人文营销，一切围绕不同阶层的人的生活方式、模式所展开的，深入人们内心、充满生活意义，并能提高人们生活质素的营销模式组合。

　　案例链接：

　　中惠集团“金士柏山”、“沁林山庄”等地产系列名盘的营销策划就是以“人文营销”作为整个项目的营销思路，缔造出“莞深同城生活”理念，让东莞这座新兴的“国际花园城市”成为深圳人的后花园。仅仅半年时间，“莞深同城生活”就从“理念”走向“实质”，成为“半小时”生活圈内数百万深圳人的主流生活方式之一，深圳客户比例也超过50%。中惠地产系列项目的营销成功最主要的还是体现在人文关怀上，为一些置业者阶层(投资者、自由置业者、企业主等)营造出一条适合他们生活模式的生活策略。还有一点就是运用“空间营销法则”进行全方位、多点定位营销，把营销系统地管理起来。

　　在这个营销案例中，人文关怀不仅仅是在营销环节中得到体现，在产品的设计阶段就已经注入人文元素。人文营销所做的是带出产品的人文内涵价值，营造了一个阶层的生活意境。

　　楼盘包装是要突出对应阶层的人文关怀。案例中项目在楼盘包装上主要强调与城市格调进行区分，让这些项目都成为所在区域的环境亮点。在同质化与深圳楼盘项目的同时，营造自己的特色，突出比深圳楼盘更优质的氛围：环境更优雅，空间更宽敞。这种营造也是全方位的，营造一个阶层所需的生活空间；强化这群人的个性居住特征。

　　用管理监控广告投放。像中惠这些楼盘在深圳、东莞置业者各占一半的情况下，网络的软性营销是其它广告营销策略的补充，也是纽带，让其它广告形式在网络上得以记录。这场网上营销创下了网络营销新模式：知名博客品牌营销。另一方面，从全程管理角度看，广告投放的效果是可控的，在这样的前提下，可以加大效果突出的广告投放。

　　由于中惠系列楼盘在深圳销售过半，在深圳商会大厦购买半层作为展示中心，创下异地发展商在深圳建立最大营销中心的纪录。在服务拐点的前提下，服务就是解决当下问题以及对未来可能会出现的问题进行预测，让优质服务带动品牌建设，把房子售出才是服务的开始的理念深入服务人员与置业者的心中，并以这样的服务理念制定服务政策。

　　成就品牌的营销之路

　　“莞深同城生活”成为中惠地产系列楼盘项目的代名词，一个与众不同的品牌。这是系统管理下的全程营销，能让营销者可以很好地把握营销的每一个环节。地产营销的目的不单是卖出房子，还要有身份地、受置业者尊重地卖出房子，这个前提就必须首先尊重我们的置业者，尊重他们的真正需求。给他们一个购买你开发的房地产的理由，这个理由就是品牌的力量。所以，初期，品牌要“品”与“牌”同时做，只有这样才能最终达到“品牌营销”奠定基础。

　　中惠地产系列楼盘在产品研发上虽然被业内人士说有抄袭万科一些楼盘的设计特色，但是在楼盘设计上优势明显，如：户型比较大，建筑密度小，人居气氛浓郁……也就是说，首先在“品”上下足了功夫。在营销上，“同城生活”不是刻意拿出来一个东西去炒，而是有其成因；它产生于城市化发展的规律、珠三角一体化、深圳市的高楼价引导、深圳不同阶层的人生活方式转变。

　　营销就是因势利导，体现出对这个阶层人的无限关怀，把“同城”理念进行高度提炼，让大家逐渐就会意识到这种机会的存在。我们把“同城生活”的置业内涵和道理讲清楚之后，对应的客户自然就会走到这条路上来。用“人文营销”树立了“同城生活”品牌，让人们一想到“同城生活”就想到中惠；想到中惠就想到中惠的系列楼盘。到最后，“中惠”开始己真正进入到“品牌营销”阶段，这意味着，可以迅速进行品牌扩张，达到品牌营销的最高境界：先立“牌”，再做“品”，因为大家已经知道“中惠”这样的“牌”就是品质的保证。也如同万科、SOHO一样，在哪里开发，项目还没有建好，已经知道他的项目是优质品质的代表。

　　中惠集团用一系列楼盘创造出一个阶层的生活方式，并深入人心，作为营销策划典范，其意义已经不单是对一个社会阶层的关怀更是对城市价值的提升，也是对区域经济的贡献。

　　房地产营销以“人”为本

　　在全程营销过程中，必须强化对应的人群的需求特征。在全程营销过程中，进行前期调研、策划、定位，还是营销策划都必须强化对应的人群(阶层)的需求特征。就营销策略而言，没有最好，只有最合适。比如，20**年11月6日“深圳四杰”策划的英国首相布莱尔到访松山湖光大地产“锦绣山河”楼盘，就是对应高档别墅营销的利器，此次营销从此奠定了锦绣山河“领袖宫邸”的地位，强化了产品所对应的人群特征，在20**年12月市场低迷的状态下，开盘就实现60%的销售业绩。当你认真研究属于你的楼盘那部分的客户心理的前提下，分析他们的社会属性以及偏好，那么在选择营销策略时就会易如反掌。

　　不管营销如何变化，真正的突破之道在于营销人。现在，营销模式众多，难道我们还有什么营销秘诀没知道吗?地产营销，重要的不是什么新观念，确切的讲，我们不缺乏观念，而是缺乏操作思维——营销中的变通；营销人如何围绕置业者需求，承担起房子价值与置业者需求之间的重要媒介与有效纽带。通过操作，让产品价值有效转化成客户价值。笔者认为这里最大的不同在于营销人营销能力的修炼——理性与感性的结合。这种巧妙结合是全程营销的难点所在。

　　营销人的自身价值往往代表产品的价值，越是以服务为主的营销时代越是这样。所以，在房地产市场形成新局面的前提下，在全程营销的任何一个环节实施中，选择什么样的营销人是突破

的关键因素，这种营销人的综合素质要好，复合能力强，以往那种什么人都能作房地产营销策划的时代即将结束。

篇3：房地产企业开发运营经营成本控制分析

　　房地产企业开发运营经营成本控制的分析

　　所谓经营成本的控制分析，是指在经营成本的形成过程中，定期对成本件支情况所进行的差并分析。即通过成本评支与原订标准和计划目标的对比分析，发现偏差，寻找原因，采取对策，使成本形成过程始终处于控制状态，确保企业成本计划和成本降低计划得以实现。

　　经济体制改革以后，我国的工业企业为了强化经营机制、加强成本管理、健全和完善企业内那的经济责任制，普遍推行了责任成本制。责任成本制是与经济责任制相结合的一种成本管理与控制办法。按照分析原则，将各项成本指标分解划小，落实到有关单位和个人，这些单位或个人即成为某些成本指标的责任者。即他们应对自己所管辖范围内的可控成本承担责任。可控成本是指责任者能够预测、计算和控制的各种成本。因此，所谓责任成本就是责任者（单位部门或个人）能够对之进行预测、计算和控制的各项可控成本之和。形成责任成本应具备如下三个主要特征：①是责任者能够预测的有关耗费；②是可以计量的耗费；③是可以控制和调节的耗费。

　　实行责任成本制，企业把执行成本计划，降低生产经营成本的责任落实到每个责任者，从而调动了企业各部门以及每个职工在成本管理方面的积极性。责权利的紧密结合，能使企业成本的发生得到全面的监督和控制，使成本管理落到实处。责任成本制是企业成本控制行之有效的一套管理体制。虽然各行各业生产经营方法有很大差异，成本形成过程也各具特色，成本责任制的贯彻执行方法不尽相同，但一般来讲大体上应按如下步骤进行。

　　1、确定目标成本这里的目标成本有两个含义，其一是成本计划执行阶段．通过成本预测，考虑企业生产经营条件所确定的目标成本；其二是企业内各责任者按谁承担谁负责的原则所划分的责任成本。前者是成本预测与成本计划编制阶段应做的工作，后者便是用于成本控制的成本责计制的首要内容。

　　l).责任单位的划分责任成本制的第一步工作，便是根据企业内部各部门及职工的工作性质和成本发生的关系程度，划分各种不同的责任单位，并明确各责任单位可以控制的成本与费用，建立各责任中位的责任成本指标考核形式和奖惩办法。

　　划分责任单位的标准不在单位大小，凡是管理上可分，责任。可以辨认，成绩可单独考核的单位，大至公司、工厂、部门，小至科室、班组、个人都可划分为责任单位或责任者。房地产业的企业组织规模差别很大，经营形式也大相径庭。成本责任单位的划分当然也不可千篇一律。一般来讲，具有建筑设计、施工能力的较大型的开发公司，其责任单位可划分为如下几类：

　　①物资供应部门其主要任务是进行物资材料采购，实现合理储备；保证按时、按质、按量供应施工生产需要；保证材料物资的安全完整。

　　物资供应部门又可根据具体情况划分为更小的责任单位。有些成本指标甚至可分解到个人。如按材料类别区分为：金属材料、建筑材料、装饰材料、车配件等。建筑材料还可细分为水泥、砂石、砖等。按业务性质划分为：计划、采购、仓库等部门。

　　②施工技术部门其主要任务是编制施工组织设计方案；贯彻执行施工方案中所列的降低成本技术组织措施；及时办理工程设计变更商洽；管理施工进度、质量，保证按期、按质完成任务等。施工技术部门可采取栋号甚至是区、片包干的办法将责仔单位划分得更小。

　　③劳动工资部门劳动工资部门的主要什务是加强劳动管理，改善劳动组织，合理利用人力，严格控制非生产用工和无产值用工；加强劳动定额管理，严格执行劳动定额；管理人工成本，记录工时，制订及执行降低人工成本措施等。

　　④开发部门开发部门主要任务是进行市场分析，承揽开发任务，参与投标招标，组织征地拆迁，协助企业经理进行项目决策等。开发部门也可分项目将成本责任单位划分得更小。

　　⑤财务分理部门财务部门的主要任务是组织、汇总、编制企业的降低成本计划并考核其完成情况，严格成本开支范网和财政纪律，控制开支标准，实行成本监督检查，及时进行成本核算，开展成本分析。财务部门应按各成员分行业务将成本指标落实到各业务小组或个人。

　　⑥经营部门经营部门主要任务是经营管理好企业的现有业务。主要业务有房屋租赁、修缮及房屋销售。经营部门的成本责任中位应按经营性质和经营管理对象尽可能的划小划细。

　　2).目标成本的确定及分解目标成本即经营成本应达到的预计水平。目标成本是衡量实际成本节超的标准。房地产企业确定目标成本通常有如下几种方法。

　　①分管法即把公司、分公司、各科室、各部门的费用开支计划汇集起来，经过补充、修改审定后，把成本费用开支计划和指标分管结合起来作为指标，然后按责任成本的划分分解到三级各有关部门，实行指标分管。这种方法多适用于非定额开支的成本费用控制。

　　②预算法即对生产费用支出事先编制预算，成本开支控制以预算为标准，如开发工程的工料费开支，均以施工预算为目标成本，把工料费开支水平控制在施工预算之内。

　　③定额法对某些成本项目，如施工管理费开支、工具消耗费等，应以定额为依据，制定控制标准，以此作为目标成本，控制成本开支，称之为定额法。

　　2、实施过程控制成本形成过程控制的内容有两个。其一是对成本开支范围及成本开支标准的监督控制，其二是对成本计划执行情况的控制分析。

　　1).成本开支的监督控制企业的成本管理部门，应以国家的有关规定和企业成本计划中的目标成本、各责任单位分摊的责任成本为依据，对经营成本形成过程实施有效监督与控制。监督其超定额消耗、超标准开支、超越成本开支范围以及超过目标成本等方面的情况和问题。为此，企业应建立和健全各项成本管理制度，如前述的责任成本制，还有成本开支审批制，材料管理的限额领料制，工具管理的个人承包制，以旧换新制等等。

　　2).成本计划执行情况的控制分析成本计划执行情况的控制，是在经营成本形成过程中，通过对成本开支的差异分析，揭露矛盾、予以纠正的控制分析过程。这种分析一般是成本管理部门定期进行的。对房地产开发企业而言，成本差异分析一般包括如下内容。

　　①材料成本差异分析原材料实际支出偏离计划的差异分析。

　　建筑工程材料费用一般占成本总额的6O％以上，加强材料成本差异分析，对于降低房地产开发成本具有重要意义。材料费支出脱离计划的偏差由用料数量变化和材料价格变化两部分构成。原材料数量差异是指原材料实际消耗偏高定额的差异。包括材料质量变化、型号规格变化、材料加工工艺改变、建筑设计变更等引起的原材料用量的增加或减少。；数量差异一般是采用定额用料制实施管理的。定额用料制也叫限额领料制，它要求在施工时，必须把材料消耗控制在该项工程的消耗定额之内。定额用料有三种形式：a．按分项工程实行定额用料。即以施工班组为单位，按不同工种的施工项目实行定额用料；b．按丁程部位实行定额用料。即以工程的基础、主体、装修、设备安装等为施工阶段，以混合施工队伍为用料对象实行的定额用料；C．按单位工程实行定额用料。即对一个单位工程的

全部材料用量实行定额。各定额单位，对材料使用数量以定额为依据实行“材料定保”，即包工包料、一次定死、完工结算。节约发奖，超额扣除。

　　②材料价格变化反映厂原材料外购实际价格与外购计划价格的差异，即材料采购成本的差异。材料采购成本由材料买价、运杂费、采购保管费、损耗费构成。材料价格变化有些对企业而言是不可控成本差异，有些是可控成本差异。不可控成本差异，如材料市场价格的涨落等，是客观因素造成的，一般按用料对象分摊到单位工程上去，有些也可分摊到建筑工区。可控材料成本差异，如采购过程的损耗费、运杂费等，应按责任单位分摊为责任成本。按企业的管理条例进行处理。

　　③工资成本差异分析由劳动效率和劳动工资构成的成本反映的是企业经营成本中的活劳动消耗。在成本项目中，它们是以工资成本的形式出现的。由于劳动效率的波动、劳动工资的变化最终会引起工资成本的差异。工资成本差异分析是成本控制分析的重要内容。劳动效率是指劳动的生产效率，即单位时间内生产某种产品的数量。显然，劳动效率越高，单位时间生产的产品办越多，每个单位产品分摊的活劳动消耗越低，产品成本也就越低。因此，提高劳动效率是成本管理的重要内容。建筑施工及建筑修缮业的劳动效率是用劳动定额来考核的。企业应当按核定的劳动定额定期检查分析施工生产班组、工区乃至分公司劳动定额完成情况。

　　工资成本差异分析的另一项内容就是劳动工资基金计划的执行情况分析。国家实行百元产值工资含量包干后，企业的工资总额随生产经营的经济效益好坏而浮动。不过对有些部门如房地产经营管理部门，仍然按核定的工作量定编的人数核定企业的工资总额。无论工资总额如何核定，企业都应当编制年度、季度工资基金计划。在计划执行过程中应定期对其执行结果进行阶段性的差异分析，结合成本责任制，考核各责任中位工资成本差异。

　　④间接费用差异分析。间接费用指企业管理费、固定资产折旧费、生产工人的计时工资、管理人员工资等。间接费用差异包括耗用差异、效益差异和数量差异三种。

　　耗用差异反映的是实际间接费用与间接费用预算值的差异。

　　耗用差异=实际间接费-间接费预算值

　　效率差异反映的是按定额工时和实际耗用工时制订的间接费用预算差异。

　　效率差异=（实际工作小时-定额工作小时）×每小时固定费预算值

　　间接费用差异=耗用差异+效率差异+数量差异

　　对于自身没有建筑施工队伍、不具备施工生产能力的某些房地产开发公司，以及没有修缮维护队伍、不具备房屋修缮能力的房产经营公司，间接费用差异分析往往只进行第一项，即耗用差异分析。

　　3).责任成本的控制分析实施责任成本制的企业，应在成本形成过程中对责任成本的发生实行有效的控制。

　　责任成本拧制应着重从各责仔单位内部入手，同时应配合公司的协调与指导。因而，责任成本控制应包括公司测控与各责任单位自控两个层次的控制分析。

　　①公司对责任成本的控制公司对责任成本的控制作用主要在于管理、指导、督促、协调诸方面。其具体工作包括如下内容：

　　A.推行以质量、成本、产量三大指标为核心的经济责任制；

　　B.设立内部仲裁机构，及时、合理地调停与裁决各责任单位间责、权、利方面的纠纷；

　　C.制定内部结算价格，保证责任成本核算的正确性；

　　D.设立责任成本统计核算管理机构；

　　E.制订各责任单位评价与考核标准、奖罚办法，加强责任成本执行效果的考核与控制。

　　②责任单位对责任成本的控制责任单位应对其内部发生的责任成本施行更直接、更有效的控制。由于各责任单位工作性质不同、成本责任内容不同，其控制内容与方法自然不一样。一般来讲，各责任单位的成本控制应做好如下工作。

　　A.密切结合本单位的工作实际，制定各种成本降低措施与成本计划。如物资供应部门的材料设备采购成本计划、物资保管的损耗率降低措施，施工生产部门的合理利用原材料、材料综合利用措施，提高工时利用率，降低活劳动消耗计划，开发经营部门的开发成本降低计划等。

　　B.为每项成本降低计划和降低措施制定考核指标与标准。考核指标是成本控制效果的定量描述，考核标准是各指标应实现的目标。为了对自身的责任成本控制效果有客观的评价，各责任单位应按公司规定的指标标准要求，结合自身工作性质进一步完善与分解，尽可能分解到具体的工作岗位与责任者。如管理部门的管理费用指标应分解到各有关科室，材料损耗率降低指标应分解到具体的材料项目或材料仓库，租赁成本应视分工的管辖范围分解落实到具体的栋号。

　　C.为每项成本降低计划和成本控制标准制订切实可行的控制办法。

　　责任单位应结合自己的工作性质、责任成本考核内容制订一整套成本控制和管理办法。虽然各责任单位工作性质不同，实施办法各异，但一般来讲，房地产行业成本责任单位常用的控制管理办法有预算法、定额法、制度法和分析法四类。

　　预算法：按预先计算的费用预算施行控制的方法，力求使实际责任成本费用单项和总额均低于或接近预算费用。

　　定额法：按国家、上级主管部门和公司自己制定的定额施行控制的方法。定额法特别适用于物资供应和劳动工资的责任成本分析。

　　制度法：按国家规定的财经制度和企业规定的有关规章制度对成本开发范围和额度施行分理与控制的方法。

　　分析法：对比实际成本与计划成本，定期进行差异分析、揭示矛盾、发现问题、寻找对策，采取措施的控制方法。

篇4：加强房地产测绘管理探究

　　
　　
　　【关健词】房地产测绘；规章制度；人员管理；质量管理；成本控制；档案管理
　　引言
　　随着房地产测绘逐步进入市场，它不仅为房地产业服务，而且也可以利用丰富的房地产测绘成果资源为城镇规划建设、市政工程、公共事业、绿化环保、治安消防、文教卫生、水利交通、财政税收、金融保险、工商管理、旅游、街道照明、上下水工程、通讯、燃气供应等城镇事业提供基础资料和有关信息，从而达到信息共享，避免重复测绘、重复投入，提高经济效益。所以，我们要加强房地产测绘的管理，以利于更好地为社会服务。
　　房地产测绘的成果(房产簿册、房产数据、房产图籍)都具有法律效力，是进行房产产权、产籍管理，房地产开发、利用、交易、征收费税，以及城镇规划建设的重要数据和资料，具有权属(法律)、财政(税收)和社会服务(城镇规划)3大基本功能。以下从几方面谈房地产测绘的管理。
　　1房地产测绘单位设立各项规章制度、健全各种组织
　　房地产测绘单位要建立健全各项规章制度，没有规矩不成方圆，利用各种规章制度来约束人、管理人。例如，测绘跟踪监督卡、对社会服务承诺、工作人员“九不准”、关于贯彻《国家行政机关工作人员贪污贿赂行政处分暂行规定》的实施意见、关于加强窗口建设的决定、关于加强考勤管理的暂行办法、档案管理规定、各职位的职责、外业拍照规定等，单位成立党支部、团支部、工会、妇委会等组织，党支部发挥领导核心和战斗堡垒作用，工会、团支部、妇委会开展一些活动，为职工谋福利，丰富大家的业余生活，增进员工的感情，提高单位的凝聚力。
　　2房地产测绘的人员管理
　　人员专业构成——房地产测绘单位人员可以搭配不同专业背景的人员，有测绘类、建筑类、房地产类，几个计算机类的人员，对于房地产基础测绘，测绘专业的人员比较在行，对于房地产项目测绘，建筑类专业的人员更有优势，因为项目测绘要求人员对建筑图纸比较熟悉，图纸上的符号，功能分区，需要平面图、立面图、剖面图结合起来看，斜屋面的房子需要确定2.2m高度的位置，需要比较深的看图识图能力。计算机专业的人员主要是对计算机和网络的维护，也是技术支持。
　　人员继续教育与培训——包括岗前培训与岗位培训。新进人员都要进行岗前培训才能上岗，学校刚毕业的人员毕竟没有工作经验，学校的学习也与单位的特定工作不同，培训完最好还要由老的人员带一段时间，以便新人员尽快熟悉业务和减少错误。岗位培训是对于已经工作一段时间的人，这些人通过继续教育与培训，更新知识、提高技能、掌握新规定，才能符合职称晋升的要求。单位内部要定期不定期地开技术交流会，创造沟通的平台。
　　思想教育——对员工进行思想教育，让每个人都有质量意识，对于计算人员，我们看到的可能只是数字，但对于业主，那都是钱，1㎡可都是几千几万的问题，绝不能无所谓，要站在公正的立场，谁也不偏袒，依据国家规范、省建设厅规定、当地的规定来计算。对员工进行廉政教育，要求员工廉洁自律，使员工不会因为廉洁问题而有意偏袒哪一方。
　　3质量管理
　　测绘计量器具必须经政府计量行政主管部门考核合格的测绘计量检定机构或者测绘计量标准检定合格，才能用于测绘生产。
　　3.1房地产测绘流程
　　登记测绘——安排测绘任务——外业组测绘——内业资料处理、自审、互审——质检科审核——分管副队长审定——收费处收费——业主领取图纸
　　3.1.1办证与预售测绘
　　在登记测绘阶段，同时与客户签定合同，明确双方的权利义务，对成果资料的质量要求，成果几份，完成时间。客户要提供完整的资料。如果是商品房预测，需要提供规划审批图纸，电子版的设计图等。如果是商品房办证测绘要提供规划审批图纸复印件、竣工图纸、预售许可证复印件、电子版的设计图等，要核对原件，并双方签字确认。同时每个环节规定作业时间，这个流程在电脑上显现，每个环节用了多长时间很清楚。
　　外业组测绘数据采集要清晰、完整，如果内业处理过程发现有漏测或不清楚，要补测，对于地形图等较复杂的，内业完成后，要拿着成果图到现场再核对。同一个楼盘在计算前，质检员最好先看一下图纸，对于同样的问题要有统一的做法和分摊方案，避免返工。现在的设计也推陈出新，新的设计样式不断出现，一线的测绘人员发现有未遇到过的情况，或者质检人员也没把握的，就要请领导召开技术会议，请具体测绘人员、工程师、中层人员共同讨论，提出最合适、符合规范精神的操作方案。不能质检员或者测绘员个人擅自决定。因为我们的做法要符合规范精神，还要作为以后的案例，不能同样的情况前后做法不一，自相矛盾，避免失去公信力。质检科审核这一环节很重要，也很有必要，最早单位的审核更多的是形式，具体做的不够，就容易发生失误和格式不统一;现在质检科审核得比较细，发挥了不小的作用。但环节多，要注意衔接和理顺，不要成为一道道关卡，以致效率低下、产生内耗。
　　3.1.2拆迁测绘
　　动迁测绘期间，测绘人员要对房子重新测绘、核对，以保证准确性。动迁时的测绘人员尽量与摸底测绘人员是同一组人，分组时可以按原先谁测的动迁时还是他测的基本原则，以减少工作量，提高准确性。测量时最好整片分，不要东一座，西一座，特别是老城区，墙界比较难判断，有时涉及析产和合并的问题。因为经过摸底，测绘人员会对现场比较熟悉，有利于保证工期和质量。测绘人员要选用责任心强的。测量时各项目要设负责人，有利于统一协调，测绘时做到不重不漏，如果发生重、漏现象会非常麻烦和被动。测绘人员与动迁人员注意配合与沟通，以减少和避免错误。例如，图纸表示的意思，面积的表示方法等。测绘时计算方法一定要统一，口径一致，不能出现组与组对同样情况计算方法不同。测绘人员和动迁人员对拆迁法律法规要有一定程度的熟悉，对拆迁补偿安置方案更要熟记在心。在动迁工作中要坚持公平，一碗水端平原则，不然群众意见大，工作会没办法开展。当然，工作人员一定要廉洁自律，对待群众的工作，需要耐心与细致，避免与群众发生冲突。摸底测绘与动迁测绘都比较辛苦，单位在补贴方面可以给予倾斜。环境比较复杂，工作人员要注意安全。动迁人员对被拆迁户提供的资料要认真核对，产权人和被拆迁人、安置人要一致，不能拆了张三的房子，赔偿时却赔给了李四。
　　3.2电脑、办公软件、局域网、打印机综合运用
　　现在技术设备越来越先进，外业数据采集有gps、全站仪，内业处理也都用计算机，配备激光打印机，提高了精度和效率。单位人员几十个，几年下来积累的成果也很多。平时为了方便打印、数据资源共享，单位建立内部局域网，设立服务器，所有数据图形都放在服务器。服务器下每个人建一个目录，个人的成果都放在里面，自己可以调用和修改，别人只能调用不能修改，这样既共用了资源，又不会乱。对于要出大量的分层分户平面图、二手房交易图纸、错误修改、复杂地形、复杂建筑造型计算机及局域网综合系统发挥了很大的作用。现在用cad软件画图并且可以计算，辅助e*cel表格计算出公摊面积成果，比起最初的在纸上列算式，按计算器要快得多，并避免计算器按错而没发觉。当然直接依据设计图的计算要求设计图标注的尺寸和实际画的图形要相符。这需要在画图的时候核对一下，因为有的设计人员修改局部的时候可能尺寸改了，图形没改，这时如果直接按照此图形来算，可能错了还不知道，这属于隐蔽的错误。
　　3.3内部办公系统
　　从登记业务到收费直至最终业主拿到图纸各个环节在内部系统都有体现，同一个项目如果分给几组在做，项目负责人或者领导都可以查看，可查询进度，每个月底、季度或者年度可以汇总单位总的业务量，也可以查询个人在一段时间的业务情况，方便统计，各环节的人员也可以很清楚地知道自己手上还有多少任务未完成，而不用翻纸质资料。
　　4成本控制
　　纸张——测绘用纸量大，大家都节约点，省下的数量就很可观，需要大家有节约意识，并且从自身做起。例如，批量打印前一定要先认真核对层数、结构、楼盘名称、指北、图框等基本信息，先打印一两份送审，等审核审定都通过，再出图，现在是先出总产权图，待总产权登记完再出分层分户平面图。
　　墨盒——彩色激光打印机墨盒很贵，一盒要两三千元，打彩图、或者售房图要合理安排，尽量减少出错图。
　　5档案管理
　　纸质档案——有专门的档案室，并且是可以移动的档案柜，这样，方便查阅又不占用空间，商品房档案较多，档案袋也要大一点的。设专门的借阅簿，借阅档案要有记录，并签字，记录借阅日期和归还日期。电子档案——现在都用电脑，很多图形、数据电脑都有，需要对服务器的内容备份，刻录成光盘，利于保存，避免意外。
　　除了以上几方面，还有财务管理、综治管理(防盗防火)等也必须加以注意。
　　参考文献:
　　[1]国家测绘局测绘标准化研究所，南京市房屋产权监理处等单位．房产测量规范第一单元:房产测量规定gb/17986.1－2000.[s].北京:中国标准出版社，2000．
　　[2]吕永江．房产测量规范与房地产测绘技术[m].北京:中国标准出版社，20**．

篇5：房地产测绘组织实施

　　
　　浅谈房地产测绘的组织与实施
　　一、房地产测绘的目的与任务
　　房地产测绘：是指依照有关法律规定及有关技术规定，对房地产的做落、权属、权源、数量、质量和现状等基本情况进行调查与测绘并以文字、数据和图形形式进行表示的工作。房地产测绘的目的：主要是通过调查和测绘工作来确定城镇房屋的坐落、权属、权界、权源、数量、质量和现状等，并以文字、数据、图集的形式表示出来。房地产测绘的目的：是搞清房地产的产权、产籍，使用权的范围、界线和面积，房屋的分布，坐落和形状，建筑物的结构、层数和建筑年份，以及房屋用途和土地的使用情况等基础资料，为房地产产权、产籍管理，房地产的开发利用，征收税费以及城镇的规划建设提供基础依据，促进房地产开发、管理、维修的经济效益和社会效益不断提高，其具体任务包括以下几项：
　　一通过房产调查编制调查薄册①房产调查表。②房屋用地调查表。③有关产权状况的调查资料。④证明及协议文件。二通过房地产控制测量、房产要素测量和房产面积计算，建立房地产数据集。①房地产平面控制点成果②界址点成果。③房角点成果。④高程点成果。⑤面积测算成果。三通过测绘绘制房产图集。①房产分幅平面图。②房产分丘平面图。③房屋分层分户图。④房产证附图。⑤房屋测量草图。⑥房屋用地测量草图。
　　二、房地产测绘的组织管理机构
　　组长为当地政府主要负责人,主要成员由有相关资质的企事业单位成员组成。
　　三、房地产测绘的准备工作
　　1人员准备：
　　2资金准备：
　　3物资、设备准备：
　　4调查队伍：
　　四、房地产测绘的外业工作：
　　1控制测量的内容：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量、成果资料的检查与验收等。房地产测量方法：①房地产基本控制测量：三角测量、三边测量、边角测量、导线测量、GPS相对定位测量②房地产图根控制测量：图根导线测量、极坐标法辐射、GPS+RTK技术。
　　2调查区的划分：
　　①房产区的划分方法：
　　②房产分区划分方法：
　　3房产调查：
　　一、房屋用地调查：房屋用地调查的内容包括用地座落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况，以及绘制用地范围略图。
　　房屋用地座落是指房屋用地所在街道的名称和门牌号。房屋用地座落在小的里弄、胡同和小巷时，应加注附近主要街道名称；缺门牌号时，应借用毗连房屋门牌号并加注东、南、西、北方位；房屋用地座落在两个以上街道或有两个以上门牌号时，应全部注明。房屋用地的产权性质按国有、集体两类填写。集体所有的还应注明土地所有单位的全称。房屋用地的等级按照当地有关部门制定的土地等级标准执行。房屋用地的税费是指房屋用地的使用人每年向相关部门缴纳的费用，以年度缴纳金额为准。房屋用地的使用权主是指房屋用地的产权主的姓名或单位名称。房屋用地的使用人是指房屋用地的使用人的姓名或单位名称。房屋用地来源是指取得土地使用权的时间和方式，如转让、出让、征用、划拨等;用地四至是指用地范围与四邻接壤的情况，一般按东、南、西、北方向注明邻接丘号或街道名称。用地范围的界标是指用地界线上的各种标志，包括道路、河流等自然界线；房屋墙体、围墙、栅栏等围护物体，以及界碑、界桩等埋石标志。用地用途分类按附录A中的A3执行.用地略图是以用地单元为单位绘制的略图，表示房屋用地位置、四至关系、用地界线、共用院落的界线，以及界标类别和归属，并注记房屋用地界线边长。房屋用地界线是指房屋用地范围的界线。包括共用院落的界线，由产权人(用地人)指界与邻户认证来确定。提供不出证据或有争议的应根据实际使用范围标出争议部位，按未定界处理。
　　二、房屋调查：房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。
　　私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名。产权人已死亡的，应注明代理人的姓名；产权是共有的，应注明全体共有人姓名。单位所有的房屋，应注明单位的全称。两个以上单位共有的，应注明全体共有单位名称。房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、拨用产等四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称。代管产应注明代管及原产权人姓名。托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称。拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记，具体分类标准按附录A中的A4执行。房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、分析、买受、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。产权来源有两种以上的，应全部注明房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别，具体分类标准按附录A中的A5执行。房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建韵，应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份，应分别注明。房屋用途是指房屋的实际用途。具体分类标准按附录A中的A6执行。一幢房屋有两种以上用途，应分5，j调查注明。房屋墙体归属是房屋四面墙体所有权的归属，分别注明自有墙、共有墙和借墙等三类。在调查中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应作出记录。房屋权界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图，表示房屋及其相关位置、权界线、共有共用房屋权界线，以及与邻户相连墙体的归属，并注记房屋边长。对有争议的权界线应标注部位.房屋权界线是指房屋权属范围的界线，包括共有共用房屋的权界线，以产权人的指界与邻户认证来确定，对有争议的权界线，应作相应记录。
　　房屋调查的目的：通过实地调查，查清测区内所有房屋及房屋用地的位置、权属、权界、数量和利用状况，为房产管理提供基础资料，为房地产测量提供依据。房屋调查的工作程序：①拟定调查计划：参见房屋用地调查的基本程序②物质方面的准备：参见房屋用地调查的基本程序。③权属资料的收集、分析处理：参见房屋用地调查的基本程序④街道和街坊的划分：参见房屋用地调查的基本程序。⑤发放通知书：实地调查前，要向房屋的使用者或所有者发放通知书，同时对其四至发出指界通知。按照工作计划，分区分片通知，并要求所有者或使用者及其四至的合法指界人，按时到达现场。⑥实地调查：根据资料收集、分析和处理的情况，按照工作计划进行实地调查，现场确定四至，填写调查表，绘制略图。⑦资料整理：在资料收集、分析、处理和实地调查的基础上，编制房屋调查表，建立房屋调查档案。
　　房地产要素测量：房地产要素测量的内容：包括界址测量、境界测量、房屋及其附属设施测量以及陆地交通，水域测量等。房地产要素测量方法：野外解析法测量、航空摄影测量及全野外数据采集。
　　房地产图测绘:：房地产图测绘：是指在房地产平面控制测量和房产调查基础上，对各种房地产要素的信息进行采集和表达的一项测绘工作。①房地产分幅图：是全面反应房屋及其用地位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料。分幅图由于其覆盖范围广、内容多、精度要求高，是房地产测绘的重点。②房地产分幅图的测绘范围：包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及其毗连居民地。分幅图图幅采用50cm*50cm.③测图比例尺：在城镇建成区建筑物密度较大的测区，为了能清楚的表示房屋及有关构筑物方面情况，分幅图的比例尺一般采用1:500;在远离城镇建成区的工矿企事业等单位及其相毗连的居民点分幅图可以采用1:1000比例尺。房地产分幅图应与城市基本图以及地籍图的比例尺一致，以便不同图纸之间信息的转换。如可根据城镇已有的基本图或地籍图进行修测，编会形成房地产分幅图，也可将房地产分幅图的内容转换到其他图纸上。④分幅图的坐标系统：房地产的测绘坐标系统应与城市坐标系统一致，这样既可在进行房地产控制测量时节省时间、物力和人力，有课使城市的各项建设与管理、建立城市地理信息系统有统一的坐标依据，避免出现不必要的混乱。分幅图一般不表示高程，如需在图纸上标注高程，应采用1985年国家高程基准。⑤精度要求：分幅图的精度要求与地形图的要求基本相同其中重要地物点相对于邻进控制点的点位中误差不超过图上正负5mm，次要地物点相对于邻进的点位中误差不超过正负0.6mm。采用编绘法成图时，主要地物点相对于邻进控制点的点位中误差不超过图上正负0.6mm，次要地物点相对于邻进的控制点不超过图上正负0.7mm。对于少数施测困难地区的地物点的点位中误差，可按上述规定适当放宽0.5倍。
　　五、房地产测绘的内业工作
　　一、面积计算:
　　1、房产用地面积计算
　　2、房屋建筑面积计算：
　　房屋建筑面积计算步骤：
　　（1）绘制房屋层平面图
　　（2）摘录数据及套（户）编号
　　(3)房屋各边长尺寸检核
　　（4）面积计算：A、套（户）面积计算
　　B、共有共用建筑面积计算
　　C、层、功能区建筑面积计算
　　六、上交资料
　　1、数据
　　2、文件
　　3、文字