加强全过程管理做好房地产成本控制

　　
　　加强全过程管理做好房地产成本控制
　　摘要：在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环，投资决策对项目开发的成败至关重要。工程设计是具体实现技术与经济对立统一的过程，拟建项目一经决策确定后，设计就成为了工程建设和控制工程造价的关键。施工阶段即产品的生产阶段，根据工程施工阶段工序复杂、生产周期长等特点，主要从招投标工作方面、合同管理、工程变更洽商控制、甲方供应材料设备的采购管理等方面讨论工程造价的控制。竣工结算是建设项目成本控制的最后一关，竣工结算办理的认真与否直接关系到工程造价的高低。本文从项目决策、设计、施工和竣工结算四方面，阐述如何进行工程成本的控制。
　　关键词：项目决策阶段项目设计阶段项目施工阶段竣工结算阶段成本控制
　　面对房价过高、政府一轮又一轮的政策调控，房地产开发企业如何求生存、求发展是摆在面前的一个重要课题，而其中成本控制显得尤为重要，已成为各房地产企业在竞争中取得比较优势，形成核心竞争力，实现可持续发展的重要保障。
　　房地产项目开发成本是房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用，主要包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、管理费用、财务费用、销售费用和其他费用等。房地产项目开发成本的控制应贯穿于整个项目建设的全过程，主要包括项目决策、设计、施工和竣工结算四个阶段。
　　一、项目决策阶段成本控制
　　在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环，投资决策对项目开发的成败至关重要。实践证明，一个高质量的投资决策依赖于对投资环境的准确把握,依赖于可研的深度与精度以及理性的投资决策机制。做好投资决策需要注意以下四个方面：
　　1、重视产品定位和销售价格预测。在项目投资决策之前，首先要掌握拟选择项目所在地的周边的规划情况，对拟选择项目进行产品定位和未来销售价格预测。合理预测拟开发项目未来销售价格和销售进度，这需要有一定的前瞻性。开发公司必须高度重视，只有具有广阔市场前景的项目才有开发价值。
　　2、重视成本因素调研分析。项目所在地的土地价格、市政配套条件、地质情况、建安成本、主要材料设备的价格、当地的建设环境等各因素都对项目的开发成本有较大影响。例如我们开发的某住宅小区项目，在预测项目成本时，对当地市政工程及当地建设环境了解不够充分，在实际施工时强电工程从幺六桥变电站至项目红线约6公里（经由政府门口、航油管道、园林绿化带、村庄门面房等）的路由协调费约40万元，由于路线长，协调困难，从而造成延期交房引起业主索赔费用约150万元。因此在选择项目之前，对上述各成本因素必须进行认真的市场调研，掌握准确详实的第一手资料，才能更有效的控制成本。
　　3、客观、准确地做好项目可行性研究。专业人员根据取得的调研资料，对项目进行成本费用估算，分别测算土地费用、前期工程费、建安成本、基础设施建设费、管理费用、销售费用、财务费用以及不可预见费用等。费用测算采用的标准必须紧密结合当地行情和项目实际情况，力求客观准确。根据成本费用估算和销售价格预测情况，采用销售利润率或者成本利润率等指标对项目做出经济评价和综合分析，通过分析得出项目可行性研究结论和建议。
　　4、集体决策，理性投资。公司董事会依据上报的可研材料，广泛讨论、集体决策。在目前不成熟的市场机制下，决策过程中既需要投资的理性又需要有一定的前瞻性。
　　二、项目设计阶段成本控制
　　开发项目经过决策立项后，设计就成为工程建设的关键，在设计阶段,由于建筑物的平面布置、结构形式、外观设计、装修标准及主要设备都全部确定,其影响项目成本在90%以上，因此设计阶段的成本控制是整个项目成本控制的决定性阶段，开发公司抓住了设计这个关键,就能取得事半功倍的效果。
　　1、优化设计方案。优秀的项目设计方案是项目盈利的保障。在设计过程中，要进行方案优化，应从技术、经济、市场的角度对项目总体布局、功能分区、结构形式、户型结构、建筑节能、材料和设备选用等多方面进行对比，尽量采用标准化和系列化的设计，充分考虑施工的可能性和经济性。通过方案优化，做到在满足使用功能的前提下，尽量节约投资。
　　2、加强技术沟通、实行限额设计。要按照批准的投资估算控制初步设计，用批准的初步设计总概算控制施工图设计。各专业在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案筛选和设计，严格控制不合理变更，以保证总投资不被突破。实践证明，限额设计是促进设计单位改善管理、优化结构、提高设计水平、确保投入产出比最大的有效途径。
　　3、加强图纸审核，控制设计变更。开发公司应要求设计单位在出图前加强对设计图纸的审核，提高设计质量，避免将设计中的不足带到施工阶段。例如某住宅小区项目，设计在每个单元顶层设计了一个弧形钢筋混凝土飘板，由于本小区均为12层左右的小高层，从仰视的角度看，人们很难看到这个造型，经过我提议工程部研究后取消了弧形飘板，不仅此项工程节约费用约250万元，而且还避免了屋面造型给屋面防水带来隐患。因此设计图纸的不足或缺陷在出图前加以克服，所花费的代价最小，可取得的效果最好。在工程各实施过程中，设计变更应尽量提前，变更发生得越早，损失越小，反之就越大。
　　三、项目施工阶段成本控制
　　施工阶段的成本控制应该注意以下四个方面：
　　1、认真做好招投标工作。招投标是项目成本控制的重要环节。通过选择多家资质高、信誉好、业绩优的施工单位进行竞标，不仅有利于确保工程质量和工期，更有利于降低工程成本。对项目各承包单位的选择要慎重,因为施工队伍的优劣关系到开发企业工程成本控制的成败，在招标过程中对承包单位要严格进行资格审查，认真考察施工企业的业绩、资质、信誉和技术装备等。在报价过程中，应采用实物工程量清单报价方式。首先开发单位必须最大限度做到清单工程量准确，清单内工程特征描述清楚明确；其次招标单位对所有投标单位提供明确的工程量，由企业自主报价。这样就会使有实力的企业进一步完善内部管理机制，将技术优势、管理优势转化为价格优势，通过竞争确定招投标双方可接受的承包价格。另外在合同签订前，开发单位一定要清标，避免投标单位不平衡报价引起的后续矛盾。这样既控制了工程成本，又符合市场经济规律。
　　2、加强合同管理，避免工程索赔。施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行工程建设、拨付工程价款、工程结算、工程索赔的依据。为此，必须把好合同的起草、审核、签订关。在签订承包合同时，对于总包合同北京20**新清单规范要求采用固定单价合同，这就对开发单位给出清单工程量的准确性提出了更高的要求。对于小型合同工程价款尽量采用固定总价，工程价款能包死的一定要包死，少留活口。在工程施工过程中，严格执行合同条款，以减少不必要的纠纷和违约索赔。
　　3、抓好甲方供应材料设备的采购管理。甲方供应材料设备的采购价格是影响工程成本的重要因素。按照所采购材料设备的类型、数量、价值，能采用公开招标的一定要公开招标。对于一些零散材料、小型设备也要货比三家，力求质优价廉。
　　4、认真做好工程变更、洽商控制。
　　在施工阶段由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发单位,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,首先要强调办理工程签证的及时性，其次,对签证的描述要求客观、准确,签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减少签证发生。对于已经签认的洽商变更，专业工程师及预算工程师要监督施工单位的执行情况，避免签认变更后施工单位不执行变更或走样执行。预算人员要广泛掌握建材行情，及时向市场询问现行价格。在现行材料价格全部为市场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理。
　　四、竣工结算阶段成本控制
　　竣工结算是建设项目成本控制的最后一关，竣工结算办理的认真与否直接关系到工程造价的高低。施工单位编制的工程结算普遍存在冒算多算、高套定额、高套取费标准以提高结算价的现象。开发公司不但要自己组织造价工程师参照原招投标文件、承发包合同、图纸、设计变更、工程索赔文件、材料设备采购价格、专业分包合同等，对施工单位提交的工程结算书进行全面、认真、严格的审核，同时也要委托资质高、信誉好的工程造价咨询公司对施工单位提供的工程结算书进行更专业、更全面、更严格的审核。对造价咨询公司可以明确以造价审减额为基数的奖励制度，以充分提高造价咨询公司的积极性，确保结算质量，降低工程成本。 www.pmceO.com 物业经理人网

篇2：办公楼二次装修工程成本控制措施

　　办公楼二次装修工程成本控制措施

　　工程的成本控制重点强化"料及劳动力的管理"。

　　1、材料管理

　　(1)把好材料订货关

　　(2)做好"准确、可靠、及时、经济"。

　　准确：材料品种、规格、数量与设计一致

　　可靠：材料性能、质量符合标准。

　　及时：供货时间有把握。

　　经济：材料价格应低于市场价格。

　　(3)把好材料验收、保管关

　　(4)经检验质量不合格或运输损坏的材料，应及时与供应方办理退货更换手续。材料保管要因材设库，分类堆放。按不同材料各自特点采取适当的保管措施。对木制品、织品、壁纸等要注意防潮、防晒、防鼠；对油漆等化工材料要注意防火；对石料、玻璃、陶瓷制品等要注意防撞击；对贵重物品要加强保安，防止被盗。

　　(5)把好收发关。

　　(6)项目组凭施工任务单填写领料单，到材料部门领料，并将领料单副本交工地材料员限额发料，实行材料领用责任制，专料专用。项目组用料超过限额应追查原因，属于项目组浪费或损坏，应由项目组负责。

　　(7)把好材料盘点，回收关。

　　2、劳动力的管理

　　劳动力的管理也是工程成本控制的重要因素，合理安排劳动力，能使工程顺利进行。工程开始，各管理技术人员均分工明确，责任到位，并发挥各个耳人的潜力，使他们产生最大工作效率，严格控制施工现场工人人数，按照各单项的施工顺序，确定所需工人人数，做到各就其事，各尽其则。制定严密合理的工人安排表，避免出现误工现象。

　　3、做施工预算

　　施工进场当施工图确认后，技术人员立即做好施工图预算的修改及施工预算，有计划、有顺序地控制好材料、人员、时间。并随着施工的进展随时间调整施工预算。

篇3：装饰项目工程成本控制措施

　　装饰项目工程成本控制措施

　　1 成本控制原则

　　工程成本控制是以最低的总成本可靠地实现用户要求的产品的必要质量标准和协能，它是评价建筑产品技术经济效果的一项科学管理技术，工程进展过程中成本的控制与现场管理、节约措施是密切相联的。

　　确何在 天内工程竣工，制定相应的保证施工进度的措施。其可以使业主方尽早发挥投资效益，同时也有助于施工单位节省管理费、租凭费等，降低工程成本，并承担更多的任务，从而产生良好的经济效益。

　　2 以施工图预算控制成本支出

　　1、人工费控制

　　A、制定合理与科学的施工方案，使各工种有序的交叉作业，减少甚至消除误工现象。

　　B、各类周转材料的合理损耗，实行工种承包制，人工消耗实行定额含量制，每月进行内部核算。

　　C、各管理技术人员分工明确，责任到位，并发挥各个工人的潜力，使他们产生最大工作效率。

　　D、严格控制施工现场工人人数，按照各单项工程的施工顺序，确定所需工人人数，做到各就其事、各尽其责。

　　E、制定严密合理的工人安排表，避免出现滞工、误工现象。

　　2、材料费的控制

　　A、严格执行"合同法"--事先进行"货比三家"， 确定供应商后，各类

　　进场材料的质量、品种、数量、价格必须与原签合同相符，否则拒收或拒付。

　　B、按工料分析实行现场班组长领料制度，每月进行成本核算。

　　C、下料按提审后的翻样单操作，格守"长料长用、短料短用"的节约原则，最大限度地减少现场材料损耗。

　　D、材料的采购坚持直接从厂方进货，减少不必要的中间，坚持按最低价采购。

　　E、从信誉良好并长期合作的厂商选购木材等各种主要材料，将材料的价格控制住。

　　F、从信誉良好并长期合作的厂商选购木材等各种主要材料，将材料的价格控制住。]

　　3、其他直接费的控制

　　根据直接费所包含内容，可从施工图预算中分析出中小型机具费等，以此来控制其他直接费所含各项费用的支出。

　　4 加强基础管理，控制成本支出

　　1、建立成本目标管理体系，增强项目经理部全员成本观念，使成本管理落到实处。

　　2、建立各种台帐，实行监督控制 根据日常成本核算控制需要，建立各种台帐，实行有效的监督控制，确保降低成本目标的实现。

　　3、坚持现场管理标准化，堵塞浪费漏洞

　　A、工地制定专人值班与门卫责任制，减少一切非正常人为损失。

　　B、现场施工用电用水杜绝浪费，未经许可室内严禁安装插座，严禁乱拉乱接照明灯具，生活冷热水定时集中供应。

　　C、在材料的现场管理上，制定完善的材料管理制度。

　　D、在施工现场，严禁材料随意堆放，所有材料有仓库统一管理，所需材料的领用都须经过申请、登记、备案、审批过程，申请还需写明材料的规格型号、数量及用处。

　　E、现场一切余料应及时归库，并加以整理、组合，以便合理的利用。

　　F、在材料的运输、装卸、搬运过程中，严格管理，坚持安全第一，避免材料的破损、毁坏。 H、重申"前道工序为后道工序服务"的要求，做到"工完场清"且质量"三检"（自检、互检、复检）减少返工、费料的损失。

　　5 实行业务系统化管理和业务交圈，控制成本

　　根据进度计划，适时进行成本分析，防止成本盈亏异常，才能有效控制成本。具体做法是根据工程的进度，完善进入项目中的各项资源消耗情况的记录， 这就可以在预算--计划--材料--定额--统计--财务等各业务中，以成本控制为主线，定期进行成本分析，实现量、价业务交圈，防止盈亏异常，有铲地控制成本的支出。

　　在本工程中，施工图预算提供材料量，价信息，在各项业务管理中做到信息共享，并根据各自业务台帐中反映出材料的量，价格进行对比。定期进行成本分析，对于材料的用量和价格款出现盈亏异常时，要及时汇报，查找原因，加以纠正。发挥各业务职能在材料成本控制中的监督与管理作用，及时办理施工中出现的各种变更洽商，防止疏漏，控制成本支出，达到降低成本的目的。

　　6 合理划分成本指标，分解风险

　　首先公司对项目部下达科学合理的项目管理成本目标，项目管理目标确定后，采用内部模拟市场和施工生产方式的两层分离方式。

　　施工生产方式采用劳务承包，这样实质上对项目成本进行了切块划分，明确各自的成本控制目标，加强成本管理。施工中以合同的形式确定劳务承包费用的支出，从而来控制目标成本，在施工过程中需注意严格控制合同外成本支出，并将工程的质量、进度、安全、文明施工目标与劳务承包合同挂钩，以免增加整个成本的支出。

　　内部模拟市场管理中，项目经理部使用材料由公司材料部供应，这样对材料量、价目标实行针对性有效控制。

　　7 应用成本控制的财务方法，控制项目成本

　　应用成本控制的财务方法，建立以项目为成本中心的核算体系，控制项目的成本，即所有的经济业务，不论是对内或是对外，都要与项目直接对口。建立项目月度财务收支计划制度，以用款计划控制成本费用的支出，即以月施工进度计划为龙头，以月度计划产值为当月财务做计划，编制出完成作业计划的用款计划并经项目经理审批。在月度收支计划执行过程中，应做好实际用款记录，反馈给各部门，由各部门自行检查分析节超原因，总结经验，吸收教训。对于节超幅度较大部门，要分析原因，以便采取针对性的措施。

篇4：装饰工程成本控制节支降耗组织和技术措施

　　装饰工程成本控制节支降耗组织和技术措施

　　工程的成本控制，节支降耗的重点根据形象进度排出材料进场计划，严格控制材料进场数量和现场用料量。排出各分部、分项工程的翻样图，量体裁衣，精确计算材料含量，节约用料。精心编制施工计划，组织立体交叉流水作业，加强技术、质量管理，避免返工，节约用工。加强核算工作，分阶段进行"二算"对比，控制成本分材料管理、劳动力管理和产品保护三个方面，做好成本控制，节支降耗工作将促进工程的进度和质量，将有限的人力和物力充分使用在工程中。

　　(1)材料的管理：

　　a.把好材料定货关：

　　所订购的材料数量、品种、规格、质量要符合设计要求，与材料分析数量一致，其性能符合标准。在价格上采取"货比三家""价比三家"的原则，尽可能与生产厂家或直销商直接联系。

　　b.把好材料验收关：

　　不合格的材料杜绝进场，在运输和搬运中损坏的材料及时与供货方联系，办理退货或更换手续。质量员对进场材料的名称、型号、规格、等级进行严格检验，合格后进行验收记录。

　　c.把好材料保管关：材料保管因材设库，根据"产品标识可追溯性管理程序"的规定进行单独或归类堆放。对木制品、纺织品、壁纸等要注意防潮、防晒，对油漆等化工物品要注意防火。对玻璃、石材等制品要注意防撞击。贵重物品另行设库，防止被盗。

　　d.把好材料收发关：

　　各作业组按当天任务单填写当天使用的领料单由项目部统一签发，凭项目部签发的领料单到材料部门限额领料，工地仓库保管员限额发料。实行材料领用责任制，做好专料专用。如有当天未用完的材料，当天下班即送仓库，交由仓库作临时保管。各作业班组如有超额用料现象，项目部即追查原因，如属于作业组无故损坏或浪费，由该作业组全额赔偿。

　　e.把好材料盘点、回收点：

　　材料、物资库存期间，每二周盘点一次，严格控制进料数量，防止出现剩余料。各作业班组节约的材料及时退库，并予以相应奖励。回收料、边角料妥善保管，以备工程保修期内使用。

　　（2）劳动力的管理：

　　劳动力的合理安排，工序间的合理交叉也是控制工程成本的重要因素。项目部管理人员，技术人员均明确分工各司其职，并充分发挥各人的才智和潜力，科学合理的安排施工计划和合理的施工措施。严格控制各作业组操作人数，做到各就各位、各司其职、各尽其职，避免出现误工、滞工现象、杜绝各作业组之间窜岗现象。

　　（3）做好成品、半成品的保护工作

　　成品与半成品的保护工作同样也是成本控制的一个主要方面。项目部对各作业组人员进行产品保护的教育，增强每一个员工的产品保护意识，每一单项作业制成半成品或成品，即采取相应的有效的保护措施，确保产品从完成到竣工交付保持完好。避免由于成品无故或意外损坏而造成不必要的损失。

篇5：改造装饰项目降低成本控制措施

　　改造装饰项目降低成本的控制措施

　　在不影响工程质量、易于实施且能保证安全的情况下，针对本工程的特点，提出下列降低成本措施：

　　1、从工程成本宏观控制

　　1.1、在满足设计方案要求和保证工程质量的前提下，对设计图纸进行认真会审，并提出积极的修改意见，在取得建设方和设计单位同意后，修改，图纸，避免施工造成返工现象。

　　1.2、合理组织施工，正确选择方案，提高施工管理水平。

　　1.3、落实技术组织措施，在项目经理领导下，充分发动群众进行讨论，提出更多的措施，最后由项目经理下达召开有关负责人参加的会议进行讨论，作出决定，成为最后的施工计划。

　　1.4、提高劳动生产率，从两方面作手，提高工人的科学技术水平和劳动熟练程度；提高机械设备利用率，加快施工进度，缩短工期。

　　2、针对本工程特点及公司管理制度制定相应的降低工程成本的措施

　　2.1、为了加强施工班组材料使用的管理，对工班组实施限额领料控制原材料损耗，达到降低消耗的目的。

　　2.1.1 材料根据生产计划部门编制的施工任务书、质量部门为上道工序签署的质量意见及施工材料定额，扣除采用技术节约措施的节约量，计算班组应用材料的数量，编制领料单。

　　2.1.2 领料单一式三份，一份存根，一份交班组作为领料凭证，一份交材料保管员作为发料凭证。

　　2.1.3 班组领料人员凭领料单领料，发料员在领料单规定的限额内发料，并做好分次领用记录。

　　2.1.4 在领发过程中，注明用料的单位工程和班级，材料和名称、规格、数量及领用的日期，双方需签字认可。

　　2.1.5 材料领出后，由班组负责保管和使用，材料员必须按保管和使用要求对班组进行监督。

　　2.2、为了方便施工生产，以经济手段管理经济，调动工人的积极性，直接参与企业管理，提高施工工具利用率，节约工具使用费用，增加企业经济效益，制定工班组施工工具定额包干法。

　　2.2.1 班组通用工具的配发：通用工具由供应部负责采购，按专业工种一次性配发到班组，按使用期限包干使用。

　　2.2.2 通用工具的管理：材料供应部门建立班组领用工具台帐或工具卡片，由班组负责管理及使用，配发数量及使用期限按本公司的有关标准执行。

　　2.2.3 通用工具的维修：在使用期限内的修理费包干到班组。供应部门接班组建立工具维修费考核台帐；所需零配件及其它费用，均由班组长控制掌握，由材料供应部门负责采购供应。

　　2.3、原材料的节约

　　2.3.1 加强物质的管理，一要坚持实事求是的原则，不得粗估冒算，提高计划的准确性，防止因计划不周造成积压、浪费现象的发生；二要坚持勤俭节约，反对浪费的原则，挖掘企业内部潜力，开展清仓利库工作；三要坚持计划的严肃性与方法的灵活性相结合的原则，计划一经成立或批准，无意外变化，就必须严格执行。

　　2.3.2 加强对计量工作和计量器具的管理，对进入现场的各种材料要加强验收、保管工作，减少材料的缺方亏吨，最大限度地减少材料的人为和自然耗损。

　　2.3.3 加强平面布置及合理码放，防止因堆放不合理造成的损坏和浪费。

　　2.3.4 施工现场设立垃圾站，并及时分拣、回收、利用。

　　2.3.5 搞好领料工作，要按照公司内部有关要求认真落实，避免只予不算或先予后算的情况发生。

　　2.3.6 用经济手段管理好材料，签定材料承包经济合同，严格执行材料节奖超罚制度。