房地产开发成本控制

　　房地产开发成本控制浅析

　　一、房地产开发成本的组成

　　房地产开发成本大致可分为四大部分：

　　一是建安成本，约占房地产总成本的50％；

　　二是土地成本；

　　三是配套设施费，主要是指水、电、煤气、市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施；

　　四是规划设计费。

　　二、房地产开发企业的成本管理职责

　　一是根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况，确定项目开发计划，组织立项调研、选址和前期策划，提出立项建议和开发设想，提交立项可行性报告，履行立项审批程序。

　　二是客观、认真地进行项目成本费用测算，编制项目成本费用计划，确定项目及每个单项工程的目标成本，分解成本费用控制指标，落实降低成本技术组织措施。

　　三是遵循基本建设程序，进行项目实际操作，对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，保证将成本控制在目标成本范围之内。

　　四是正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。

　　五是组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料，坚持成本报告制度，保证成本信息交流的及时、有效。

　　六是熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。

　　七是定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训等。

　　三、房地产开发主要阶段的成本控制。

　　一项目决策阶段的成本控制。在做出决策之前，必须认真分析各种市场、技术及环境因素。新项目立项时须提交《立项请示》和详细的《可行性研究报告》，并经立项听证会讨论通过。《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容：成本费用估算和控制目标及措施；投资及效益测算、利润体现安排；税务环境及其影响；资金计划；《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；投资风险评估及相应的对策；项目综合评价意见等，资料的准确性是决策者做出决策的主要条件。

　　二规划设计阶段的成本控制。规划设计对工程造价的影响程度达75％以上。因此，规划设计阶段工程造价的控制是关键，总体规划设计方案（包括建造成本控制总体目标），应首先上报“规划设计方案听证会”进行审查，通过后进入下一设计阶段。每一阶段都须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。

　　三施工阶段的工程造价控制。施工阶段所投入的资金量最大。有效地控制本阶段的工程造价，主要应从以下几个方面着手。

　　第一，把握好工程施工招投标，选择施工工艺先进、报价合理、社会信誉好、技术力量雄厚的施工企业，鼓励施工单位采用先进施工工艺，缩短工期。

　　第二，加强现场签证的管理，杜绝行贿受贿等不良风气，避免建设单位的现场管理人员违规签证、签证不及时及重复签证等现象。同时，加强对签证的监督与审核，要求所有的签证必须由监理工程师核实后方可签发。

　　第三，强化施工合同和索赔的管理。一方面，必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其它重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据；另一方面，在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任，谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围内的，则概不得批准对方的索赔要求。

　　四、竣工结算阶段的工程造价控制。

　　一是严格核对合同条款，防止重复计算及收费等问题。

　　二是检查隐蔽验收记录及施工日记．确认隐蔽验收手续是否齐全，是否按图施工。

　　三是落实设计变更及签证，检查这些设计变更是否符合既定的程序．是否经设计单位及建设单位的同意批准，并且严格查实变更签证，防止一些莫须有的签证、重复签证等。

　　四是按图严格核实工程量。

　　五是严格执行投标过程中所报的单价或签证价格，禁止高套单价的情形出现。

　　六是严格按规定和合同套取计费程序，计取各项费用。七是认真审查，复核，防止各项计算误差。

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篇2：地产企业从项目成本中开源节流 控制开发成本

　　地产企业如何从项目成本中开源节流，控制开发成本

　　近年来，国家对房地产行业的宏观调控效果逐渐显现出来，最明显的就是一系列从紧的货币政策的陆续出台，操控着地产企业的资金命脉，房企融资越来越困难，资金链岌岌可危。如何获得更多决定企业生死存亡的资金，成为摆在每一个开发商面前的首要课题。在聚焦上市、发债、信托等向外突围融资的同时，不容开发商忽视的另一重要方向无疑就是开源节流，控制企业的开发成本，提高企业的投资收益。而采用有效的成本控制手段，则是降低项目开发成本的关键，具体可以从以下几个方面开展工作：

　　一、合理的设计是有效控制项目成本的前提

　　项目一旦立项，合理的设计是控制成本的前提和基础。我们知道单就设计费用本身而言，一般只占项目全成本的1%--2%，但是，其对项目成本的影响却达到75%以上。当项目的设计一旦确定，也就确定了项目成本的主要部分，工程概预算、竣工结算就只是工程量的计算，而不能从根本上改变工程的造价了。因此要有效控制项目成本，就要重点抓好工程设计这个环节的工作，制定准确合理的目标成本。下面是设计环节需要注意的几个问题：

　　1）实施设计方案招标制度。通过设计方案招标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的合理性、准确性，减少因设计质量问题，出现的后期变更、签证。同时选择优秀的设计单位，也能够准确实现前期市场调研后的项目产品定位，避免因设计误差，影响销售质量，造成资金长期得不到回收。此环节的招投标工作需要相关专业部门的全面参与评选。

　　2）开展限额设计。通过对项目的多种设计方案比较与筛选，对各项成本指标、各项经济技术指标，进行分析和判断，选择技术上可行，施工上可能，经济上合理的设计方案。限额设计阶段一般要求成本、工程、营销等多个专业口的人员联合参与，通过限额设计，主导方案设计，优化设计的成本结构，以保证有效地控制成本。

　　3）加强图纸会审。尤其是在设计阶段，克服设计方的不足或缺陷，所花费的代价最小，能取的效果最好。重点是对图纸技术上的合理性、施工上的可能性、项目成本的经济性进行审查，从各个不同的角度对设计文件进行全面审核管理工作。以求提高设计质量，避免因设计单位考虑不周或失误，给后面的施工时带来的不必要的困难与麻烦,以致造成的成本失控。

　　二、项目招投标是有效控制成本的手段

　　建立公司完善的招投标管理制度，其目的是通过引进竞争机制，择优选择供方单位，从而促进项目成本有效降低。这里面有三个环节要把握，一要严格筛选供方单位；二要规范标书条款；三要规范招标流程。

　　1）选择供方单位时，应从组织多种渠道对供方单位进行考察，入围企业要严格走公司审批流程。

　　2）在编制招标文件时，标书条款应严谨、准确和合理，涉及到有关工程造价及相关费用的应尽量包死，尽量做到少留或不留活口。工程标底要保证质量，造价水平要合理，把工程标底控制在目标成本范围内。

　　3）招投标过程要规范化、透明化，应成立招标小组，其中招标阶段，应根据内容不同，随机在专业口中抽取不同人员参与评标打分工作。评定标准应根据投标内容合理选择，不应仅以“最低中标价”一种方式为准。

　　三、合同管理是有效控制成本的保障

　　合同一旦签订，就成为维护自身权益的法律依据，合同管理的健全与否,直接影响到企业的经济效益与社会效益。因此要规范合同的管理，从合同编制，到合同订立、审批、会签等各个环节。

　　作为各专业口工程师要熟悉本专业的法律法规，技术指标等等。如工程类合同，要熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与惯例。对直接影响合同成本的有关条款，如合同价款的计价方式；合同价款调整原则与条件；主要材料价格的测算方法与调整条件；不可预见费用（如变更、签证）包干的内容等都要详细写明并约定好。对总价包干的工程，由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，此外还要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，有效地控制合同成本。工程类合同的管理内容主要有四种情况：

　　1）工程监理合同的管理；

　　2）工程勘测、设计合同的管理；

　　3）工程承包合同的管理；

　　4）设备和材料采购合同的管理。

　　四、现场施工管理是有效控制成本的重要环节

　　施工阶段是把设计图纸变成具有使用价值的产品过程，也是实现合同成本有效控制，为合理确定结算成本提供原始依据的过程。因此要做好以下几方面工作：

　　1）严格办理设计变更。建立设计变更、现场签证管理制度，要明确项目部、造价部等相关部门，各专业人员的分工与职责，确保变更的质量，杜绝虚假签证的发生。办理签证要及时,对签证的内容描述要求清晰、准确。隐蔽工程的签证要以图纸为依据，并注明隐蔽的部位。对重大的设计变更，应事先做出预算，并进行经济技术分析比较后，上报公司领导审批方可实施变更。

　　2）严格审查承包商的索赔要求。索赔是施工中经常会遇到的情况，对施工单位在索赔项目上巧立名目、弄虚作假、以少多报等行为应于驳回。对遇到工程问题，施工方不及时办理签证赔负，结算时搞突击、互相扯皮的情况，应根据合同约定条款予以惩罚。

　　3）工程造价人员应及时深入工地现场。随时撑握工程进度与状况，了解工程变更内容的具体做法，准确计量出工程变更的有关数据，同时要广泛收集各种建筑材料价格信息，分析和预测材料价格的波动状态与原因，为工程竣工结算打下坚实的基础。

　　五、竣工结算是有效控制成本的关键

　　竣工结算是反映工程项目实际造价的重要阶段，是工程竣工验收的重要组成部分。在办理竣工结算时，应坚持以当时现行的工程造价管理法规为依据，按照甲、乙双方在承包合同中约定条款，根据工程竣工图纸，结合设计变更、隐蔽记录、现场签证进行认真审核计算。主要包括以下内容：

　　1）审查是否按图纸及合同约定的内容全部完成工作，是否存在丢、错的项目。

　　2）审查设计变更内容是否符合规定，变更资料是否齐全、内容表达是否清楚，设计变更是否达到做预算调整的要求。

　　3）审查签证手续是否符合程序与规定，凡设计变更应有项目部、监理方、施工方三方人员共同的签字，重要的设计变更还应有设计单位有关人员签字方能生效。

　　4）审查签证的内容是否准确，设计变更内容与原工程预算是否重复列项，即设计变更的费用包括在合同造价中。是否有不属于签证范畴的内容列入签证参与工程结算，如施工单位自身原因造成返工的项目，施工现场临时设施项目以及施工单位现场用工等。

　　5）坚持实行工程价款

结算复查、审核制度和工程尾款会签审核制度，确保工程结算的质量和公司项目成本支出。

　　综上所述，项目成本控制是一项系统工程，需要进行全过程、全方位的管理和控制。加强对项目目标成本的估算、工程概（预）算、承包合同价、竣工结算的“全过程”管理。要实行目标成本责任制，各部门各司其职。通过对目标成本的事前测算与分析、事中的审批与控制、事后的分析与总结，努力把项目成本管理工作落到实地，提高房地产企业的投资收益，增强企业竞争力，最终在激烈的市场竞争中立于不败之地。