旧居住区改建规划

　　旧居住区的改建规划

　　旧居住区的改建是指对旧区进行重建。这种方式往往工程量大，投资多，时间长，问题复杂。

　　根据改建地区的具体条件和改建需要可分为局部改建、道路沿线改建和成片集中改建等几种方式。

　　1．局部改建。

　　指在大部分建筑质量较好需要保留或保护的居住地区，对部分质量较差的建筑进行拆除重建或利用旧区内的一些空地进行抽建。局部改建虽然只对整个旧居住区作局部的改建，但其涉及的问题有时可能是全局性的。进行局部改建时必须考虑：

　　（1）应以较大地区范围的详细规划为依据，明确对局部地区的改建要求，确定相应的技术经济和规划建筑艺术等方面的要求。

　　（2）局部改建宜相对集中力量成组成群地改造，以利施工组织和建筑面貌的统一。

　　（3）局部拆建和抽建时，不能套用定型设计图纸，须单独设计。

　　（4）适当处理新建房屋与原有建筑在外观上的相互关系，对建筑的体型、立面处理、色彩等方面注意新旧协调，有时还要全面考虑与周围环境的关系。尤其是在一些风景城市和历史文化名城的著名景点和建筑保护区进行局部改建时，建筑的规划布置，层数、体型、色彩等应与周围的环境协调。

　　2．道路沿线的改建。

　　旧居住区道路沿线改建应根据城市总体规划中对该道路性质、红线宽度等规定而进行，沿街建筑的项目、规模、层数标准等也应以整个城市及该地区的总体要求为依据。沿街布置住宅首先应满足住宅对日照、通风及防止交通噪声的干扰的要求。为防止噪声的干扰，规划布置上可将道路红线后退，或沿街布置低层商店、车库，或设置隔声障壁等。道路沿线改建时应考虑街道宽度与两侧建筑物高度的适当比例和沿街建筑空间的组织。道路沿线改建应集中力量一次建成，如限于资金和拆迁困难等原因，可分段建设以利于形成完整、谐调的沿街建筑群体。道路沿线改建时应先拆除质量较差的建筑并严格控制划定红线内旧建筑的维修与翻建。此外，道路改建的选线既要考虑拆迁少，又不能过分迁就现状，应作深入调查和分析。

　　3．成片集中改建。

　　成片集中改建的旧居住区一般房屋质量普遍很差，有的已无法维修，或是即使能维修，经济上也得不偿失，再有因受地震、火灾或战争严重破坏的居住地区也可能采取这种改建方式。成片集中改建能较大地改变旧区的面貌和改善居民的居住条件，但一次投资大。

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篇2：东莞市新建改建居住区配套教育设施规划建设管理办法（2018年度）

　　广东省东莞市人民政府第148号

　　《东莞市新建改建居住区配套教育设施规划建设管理办法》已经20**年12月15日市人民政府十六届第35次常务会议审议通过，现予公布，自20**年4月1日起施行。

　　市长 梁维东

　　20**年2月12日

　　东莞市新建改建居住区配套教育设施规划建设管理办法

　　第一章 总则

　　第一条为了规范新建、改建居住区配套教育设施的规划、建设、移交与管理工作，完善教育设施布局，优化教育资源配置，满足常住适龄儿童、少年入学需求，根据《中华人民共和国教育法》《中华人民共和国义务教育法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内新建、改建居住区配套教育设施的规划、建设、移交与管理，适用本办法。

　　本办法所称新建、改建居住区，包括新建、改建的商品房和保障性住房小区;本办法所称配套教育设施，包括公办或普惠性民办幼儿园和义务教育阶段普通中小学校;本办法所称居住区建设单位，包括商品房小区开发企业、保障性住房小区建设责任主体。

　　第三条新建、改建居住区配套教育设施工作应当坚持政府主导、统一规划、合理布局、规范建设、及时移交、公益办学的原则，办成公办或普惠性民办幼儿园、义务教育阶段普通中小学校。

　　第四条市人民政府、园区管委会、镇人民政府(街道办事处)按照“分级管理、分工负责”的原则组织实施本办法。

　　市教育、城乡规划、国土资源、住房和城乡建设等行政主管部门应当根据各自职责以及本办法有关规定，建立健全执法合作、信息共享等联动机制，依法做好新建、改建居住区配套教育设施的规划、建设、移交与管理工作。

　　市发展和改革、城市综合管理、工商、人民防空、税务、财政、审计、监察等其他行政主管部门应当依法做好相关协助工作。

　　第五条市人民政府教育督导机构应当对新建、改建居住区配套教育设施规划、建设、移交与管理工作的开展情况进行督导，建立健全配套教育设施工作专项公示制度。

　　第二章 规划与用地

　　第六条各园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当根据行政区域内常住适龄儿童、少年的数量和分布状况，以及城镇化发展水平等因素，编制基础教育设施专项规划，报市人民政府批准。

　　基础教育设施专项规划应当对新建、改建居住区配套教育设施的建设义务主体、选址位置、用地规模、建设规模、设置标准与建设进度等提出明确要求。

　　市教育行政主管部门应当会同市城乡规划行政主管部门，制定基础教育设施专项规划编制具体要求，指导各园区管委会、镇人民政府(街道办事处)基础教育设施专项规划的编制。

　　第七条基础教育设施专项规划报送市人民政府批准前，各园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当将基础教育设施专项规划草案通过报刊、信息网络或者其他媒介进行公示，公示时间不得少于三十日，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。

　　第八条各园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当定期对基础教育设施专项规划实施情况进行评估，及时对经评估不合格的或不适应发展需要的基础教育设施专项规划进行修改，并按照原编制程序进行报批。

　　第九条各园区管委会、镇人民政府(街道办事处)编制或者修改城乡总体规划、土地利用总体规划和控制性详细规划时，应当在其中落实基础教育设施专项规划的相关内容。

　　各园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当依照控制性详细规划的规定，对基础教育设施用地采取相应的保护措施。

　　第十条控制性详细规划中有关新建、改建居住区配套教育设施用地的规划安排一经生效，不得擅自变更;确需变更的，应当先行修改基础教育设施专项规划，再按照控制性详细规划的编制程序对控制性详细规划进行修改，或者对基础教育设施专项规划及控制性详细规划进行同步修改、同步报批。

　　第十一条新建、改建居住区用地为划拨的，其规划用地范围内的配套教育设施用地与该居住区项目宗地一并划拨。

　　新建、改建居住区用地为出让的，其规划用地范围内的配套教育设施用地与该居住区项目宗地一并出让，各园区管委会、镇人民政府(街道办事处)和市土地储备中心应当根据宗地规划要素、配套教育设施的土地成本等向市国土资源行政主管部门合理申报委托交易总价，市国土资源行政主管部门评估后按照本市建设用地供应与开发利用相关程序报市人民政府批准。

　　第十二条对于需要建设配套教育设施的新建、改建居住区项目，市城乡规划行政主管部门提供项目宗地规划条件时，应当包含对居住区项目建设单位的配建要求。

　　不具备单独建设配套建设教育设施条件的新建、改建居住区项目，市城乡规划行政主管部门应当按照基础教育设施专项规划中确定的教育设施建设整合方案，将居住区项目建设单位所应履行的代建义务或所需承担的相关费用列入规划条件。

　　市国土资源行政主管部门组织新建、改建居住项目土地出让时，应当将规划条件所确定的配套教育设施建设要求作为出让条件对外公告。

　　第十三条新建、改建居住区配套教育设施的用地标准和服务人口规模应当按照法律、法规的有关规定及相关技术标准确定。

　　第十四条新建、改建居住区项目建设单位应当在取得居住区项目土地使用权划拨批准文件或签订国有土地使用权出让合同前，与居住区项目所在地园区管委会、镇人民政府(街道办事处)签订配套教育设施履约监管协议。

　　更多精品地产学堂 　　配套教育设施履约监管协议格式由市教育行政主管部门负责起草，协议应当明确居住区建设单位所应履行的配套教育设施建设、装修与移交义务或所需承担的相关费用，以及违约责任等内容。

　　第十五条新建、改建居住区配套教育设施用地周边区域的规划与建设应当符合国家有关规定，不得影响师生健康，不得妨碍学校的正常教学秩序。

　　第十六条任何单位和个人不得侵占、破坏新建、改建居住区配套教育设施用地。

　　现有或者规划配套教育设施用地范围内不得兴建与教育无关的永久性建筑物、构筑物以及其他设施。

　　因城市基础设施建设、国家重点工程项目和教育用地调整需要，确需占用配套教育设施或者改变用地性质的，应当经市教育、城乡规划、国土资源等行政主管部门同意后报市人民政府批准，并根据保障教育用地需求的原则，补偿不少于原有办学规模的配套教育设施用地。

　　第三章 建设与移交

　　第十七条由居住区建设单位建设的配套教育设施，应当与新建、改建居住区项目同步设计、同步建设、同步验收、同步交付使用。分期开发的新建、改建居住区项目，配套教育设施应当与第一期居住区项目同步建成交付使用。

　　第十八条市住房和城乡建设行政主管部门应当将配套教育设施的建设纳入新建、改建居住区项目工程勘察设计、招标投标、质量监督、安全生产、建筑节能、工程竣工验收等建设全过程动态监管。

　　第十九条应当建设配套教育设施的新建、改建居住区项目，其工程设计方案应当符合园区管委会、镇人民政府(街道办事处)基础教育设施专项规划和控制性详细规划中有关配套教育设施建设的规定。

　　第二十条经批准的新建、改建居住区建设工程设计方案中，有关配套教育设施的内容需要变更的，居住区建设单位应当报市城乡规划行政主管部门核准。

　　对已经办理商品房预售许可证的新建、改建居住区项目，原则上不得申请变更;确需变更的，居住区建设单位应当在申请变更前以变更公示、签名等方式征求已售房屋购房人的意见，取得已售房屋购房人的同意或者与其达成补偿、赔偿协议。

　　第二十一条新建、改建居住区配套教育设施建成后，由市城乡规划、住房和城乡建设、教育等行政主管部门按照各自职能分别进行专项验收或联合验收。

　　配套教育设施未与居住区项目同步建成，未按照土地出让规划条件或建设工程设计方案要求建设，或者不符合相关建设设计规范和标准的，市城乡规划行政主管部门不予核发建设工程规划条件核实证明，市住房和城乡建设行政主管部门不予办理工程竣工验收备案手续。

　　第二十二条新建、改建居住区的配套教育设施属国有公共教育资源。配套教育设施建成后，配套教育设施建设单位应当无偿将配套教育设施的不动产权利移交园区管委会、镇人民政府(街道办事处)。

　　居住区建设单位不得将应当移交给园区管委会、镇人民政府(街道办事处)的配套教育设施转让他人，或者进行分割、出租、抵押、改变用途等活动。

　　第二十三条新建、改建居住区的配套教育设施竣工验收备案完成后三十个工作日内，配套教育设施建设单位应当按照配套教育设施履约监管协议以及有关规定办理配套教育设施和档案资料移交手续。

　　接收新建、改建居住区配套教育设施的园区管委会、镇人民政府(街道办事处)不得在约定的交付标准外增加接收条件。移交手续完成后，各园区管委会、镇人民政府(街道办事处)应当及时组织办学，市教育等行政主管部门应当予以指导与协助。

　　第二十四条新建、改建居住区配套教育设施启用后，应当按照教育用途进行使用，不得闲置或者挪作他用。确因特殊情况需要改变用途的，应当征得市教育行政主管部门的同意，并报市国土资源、城乡规划行政主管部门批准，同时应当采取措施，保障正常教学活动。

　　第二十五条新建、改建居住区配套教育设施移交前所产生的建设等费用与相关安全责任，由配套教育设施建设单位承担;相关工程质量保修期内的质量保修责任与相关维修费用，由配套教育设施施工单位承担。

　　新建、改建居住区配套教育设施移交所产生的应当由接收方缴纳的税费，以及移交后的装修施工、日常管理运营使用所产生的费用与相关安全责任，由接收配套教育设施的园区管委会、镇人民政府(街道办事处)承担。

　　前两款内容在配套教育设施履约监管协议中另有约定的，按照配套教育设施履约监管协议的约定执行。

　　第二十六条应当建设配套教育设施的新建、改建居住区项目，居住区建设单位应当在进行房屋销售时将经批准的建设工程设计方案，以及配套教育设施的建设与移交等有关情况张贴在预售现场或者现售现场，接受公众监督。

　　居住区建设单位可以在房屋预售合同或现售合同中明确配套教育设施的有关情况，但在房屋销售过程中，不得虚假宣传购买房屋可赠送学位等内容。

　　第四章 法律责任

　　第二十七条有关行政主管部门、各园区管委会、镇人民政府(街道办事处)及其工作人员在新建、改建居住区配套教育设施规划、建设、移交与管理工作中有玩忽职守、滥用职权行为的，由所在单位或者上级主管部门、监察机关责令改正，对有关负责人和直接责任人依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十八条违反本办法第十六条、第二十四条规定，侵占、破坏新建、改建居住区配套教育设施用地，擅自改变配套教育设施用地性质，或者擅自改变配套教育设施用途的，由有关行政主管部门责令限期改正;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十九条配套教育设施建设、勘察、设计、施工等单位违反本办法规定，受到行政处罚或者无正当理由拒不执行行政处罚决定的，有关行政主管部门应当及时将相关行政处罚信息上传到市企业信用信息公示系统，由市工商行政主管部门予以归集并公示。

　　第五章 附则

　　第三十条 对在本办法生效前已建或者在建的居住区配套幼儿园，应当按照有关规定开展专项整改;对未办成公办或者普惠性民办幼儿园的，由市教育局会同市城乡规划局、国土资源局、住房和城乡建设局、财政局、发展和改革局等行政主管部门，指导各园区管委会、镇人民政府(街道办事处)引导其移交办成公办或者普惠性民办幼儿园。

　　第三十一条 涉及新建、改建居住区的“三旧”改造项目，参

　　更多精品地产学堂 照本办法相关规定执行。

　　第三十二条 本办法自20**年4月1日起施行。

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篇3：龙岩城市规划区危险住房收购或改建暂行办法(2007年)

　　龙政办〔20**〕172号

　　二○○七年八月三十一日

　　龙岩市城乡规划局 龙岩市建设局 龙岩市国土资源局

　　(20**年8月22日)

　　为保障人民群众的生命财产安全,加快龙岩中心城市规划区危险住房收购或改建的管理,根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》和《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关法律、法规,结合我市实际,制定本暂行办法。

　　第一条 对龙岩城市规划区内经房屋安全鉴定部门鉴定为C、D级危房的私有住房(C级:局部危险,D级:整体危险)实施分类处理,符合改建条件的,经审批后实施改建;不符合改建条件的,依法实行收购处理。经房屋安全鉴定部门鉴定为危险住房的,鉴定机构应在向房屋鉴定申请人出具鉴定报告的同时向市房地产主管部门报备。

　　第二条 危房改建必须具备以下条件:

　　(一)必须不在城市规划的主次干道、政府已批准的旧城改造项目、重大基础设施建设项目和近期土地收储项目范围内;

　　(二)应具有原土地使用权证和房屋所有权证,且该土地使用权和房屋产权未非法进行交易转让;

　　(三)只有土地使用权证或房屋所有权证的,应向国土、房管管理部门申请确认土地、房屋的用途和面积,及时出具产权证明,并注明现状面积和合法产权面积,产权证明应附宗地图和1:100房屋平面图;

　　(四)危房鉴定后需要进行改造的,应有四边相邻住户的签字认可,并应符合规划建设要求和消防部门的专项消防审查要求。

　　第三条 危房改建规划审批要求:

　　(一)私有危房整治应符合城市规划、文物保护、建筑设计、园林绿化、消防、抗震、给水排水、市容观瞻和空间景观等要求,原有街巷空间、庭院、旷地

　　、树名木及其它绿化树木原则上应予以保留,影响古树名木生长的,应采取退让或相应的保护措施。建造、改造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

　　(二)具有土地使用权证、房屋所有权证的,原现状建筑三层(含三层)以上、建筑高度高于9.0m(含9.0)的,按三层审批,建筑高度控制为9.0m(房屋一层进口平台至檐口)。原现状建筑高度三层低于9.0m以下的,应符合相邻间建筑间距、消防防火和建筑安全控制距离的方能审批建筑高度控制9.0m,不能达到上述规定要求的,按三层原建筑高度控制。独立住房,未改变四至关系,改建后不改变建筑高度、规模和原有建筑占地面积,且具有土地证和房产证的按原现状审批。

　　(三)危房改建面积原则上只能控制在原有建筑面积范围内,不得超过。具有房屋、土地使用权证和房屋产权证的,原一、二层房屋的按二层审批;原一层的现状房屋,应符合相邻间建筑间距、消防防火和建筑安全控制距离,并按扩大建筑面积补交配套费。

　　第四条 危房改建规划审批及改造实施办法(来自:www.pmceo.com)。业主持经有房屋安全鉴定资质部门出具的危房鉴定书、房屋所有权证和土地使用权证以及其他相关材料,向城市规划行政主管部门申请危房改建,按照城市规划要求委托具有相应设计资质的设计单位提供的整治房屋的总平面图、建筑设计方案,地下管线综合图、基础图,设计方案经规划部门审定后按程序报批,结构及水电专业由业主自行委托有资质的设计单位进行设计。

　　第五条 对危房被收购后他处没有住房或虽有住房但人均面积未达20㎡的住房困难户,计价方法为房屋按重置价计价,土地按基准地价作调节系数计价,由该户主提出申请,允许按其现有家庭人口优先就近购买人均20㎡的经济适用房。农村户口的就近在政府拆迁安置房进行安置。市政府每年安排一定资金由市土地收储中心收购,并出具收购凭证,统一管理。

　　第六条 房改房危房集资改造可采用以下方式进行:

　　(一)由业主委员会或原产权单位自行组织出资改造。集资改造方案经全体业主通过后,参照当地集资建房程序申请报批。经规划部门批准,其总建筑面积增加10%以内(不含10%)的,可暂不收取土地出让金,个人在办理产权登记时,应注明房改房改造性质,并按房改房管理,待其上市交易时再补交土地出让金。对总建筑面积增加10%及以上的,按《福建省人民政府办公厅印发关于进一步做好房改房危房改造工作实施意见的通知》(闽政办[20**]167号文)规定标准补交土地出让金。

　　(二)由业主与开发商合作改造。开发商根据拟改造地块的规划条件、应缴土地出让金数额、个人集资数额等事项与所有业主商定初步安置方案后,按《福建省国有土地使用权挂牌交易管理办法》,向所在地土地管理部门申请土地使用权挂牌交易。在初步安置方案的基础上,参加竞价的开发商给出的土地出让金价格高于原合作改造开发商5%的方可中标。中标单位可按商品房开发程序进行开发建设,其集资改造的住房视同商品房办理房屋所有权证和土地使用权证。

　　(三)由市土地收储中心收储后统一改造。因规划条件限制不宜单栋实施房改房危房改造或经全体业主协商同意

　　的,可由市土地收储中心依法予以收储,实施统一拆迁改造,对住户实行异地产权调换或货币补偿安置;也可由政府统筹安排该幢危房住户参加相同地段(不同地段的可按房改地所调节系数补足差价)其他危旧房改房集资改造项目。

　　第七条 本暂行办法由市城乡规划局、市建设局、市国土资源局负责解释。

　　第八条 本暂行办法自颁布之日起实施。

　　龙岩市人民政府办公室

　　20**年9月6日