房地产企划随想
房地产企划随想
一、男人其实很感性
尽管通常是女人打理着我们的日常生活，但在购房这样重大的问题，男人往往是最终的决策者。
人们普遍以为男性消费者是理性的，权衡得失是他们进行决策的基础。其实不然，生活中形形色色的“发烧友”多是男性。“发烧友”就是对某一类东西痴迷到了超乎寻常的地步的、处于半疯狂状态的消费者。“发烧友”消费时是不按常规计算成本的，甚至不按常规计算自己的消费能力。“发烧友”不是为了“必需”而消费，而是为了“爱好”而消费。在房产销售上，“看”是一个很重要的过程。对中高档房产消费者结构的调查表明，许多人是由看房转变成买房者的，一些男性消费者原本是陪朋友看房，可是却看到了合乎自己胃口的房子，于是，伴娘变成了新娘。
“喜欢”实在是一件很要命的事，它能让人忘乎所以。
我的一位朋友原打算花25万元左右买一套公寓，在看房的过程中却喜欢上了一套80多万元的别墅，结果不到2小时就交了预付款，将原来准备买房的钱做了首付款，余款做了20年的按揭。可见，男性消费者其实是很感性的。
如何吸引消费者来看，让消费者看什么，这很值得房产发展商们玩味。现在有的媒体与房地产商联手推出“看房直通车”，也就是由媒体出面，组织消费者在双休日赴现场看房，这种做法对促进房产的销售起到了推动作用。有经验的房地产商，早已在改变了在图纸上售房的陈旧做法，而是在工地现场先建一个非常漂亮的门楼做销售处，再将其中一栋楼打好基础，盖上几层做样板房，将环境装点得非常优雅，这就叫卖感觉。
有人说，女人的钱好挣；其实被打动动了的男人的钱更好挣。
二、设计的力量
如果把房子仅仅看作是人的居住场所，那么可以断言这样的房产商是不会有什么大出息的。建筑是凝固的艺术，当我们以一颗艺术的心来关照房产开发时，我们离成功也就不远了。
有朋友在长江边开发了一处别墅，请我去参照并说要送我一栋，我说，如果你真的要送我，就请把房子炸了，把地送给我就行了。尽管彼此都是戏言，但实在地说，别墅的设计实在不敢恭维，房子盖得像农家仓库，走道窄得连小车拐弯都费劲，我真不知道这房子是卖给谁的。卖给附近的农民吧，农民自己有宅基地，房子盖得比这还漂亮；卖给城里普通的消费者吧，他们会嫌不实惠；卖给城里有钱人吧，显然格调不太够。因此，几十栋房子盖好了，两三年几乎无人问津。这就是设计的失败。
杭州城西有两处楼盘，一墙之隔，分别由两家房产公司开发。一处卖得顺顺畅畅，不到3年的时间不仅房子销售一空，价格竟也上炒了50%；另一处却十分不景气，至今销售不到5层。一样的地段，一样的用料，甚至是一样的容积率，何以差距至此？设计使然。
我们公司曾为一家名叫“绿城”的房产公司提供过培训服务，这家公司以设计别致而出名，几年间开发了“桂”字系列房产，开发一处火一处。客户买别家的期房多少还有点不踏实，但买“绿城”的却不会，因为，它的设计一处比一处成熟，已经构成了品牌效应。
还有一处花园洋房，因销售困难而卖给了另一家房产公司。结果，那家房产公司仅仅是对这些房子的外观和院落环境进行了一些改造，就以几乎高出接手一倍的价格将这些花园洋房卖了出去。
这就是设计的力量。
有人问，怎样的设计才算好设计呢？漂亮？豪华？富有个性？我的看法是，好设计就是越人性化越好。人性化设计体现在：一是满足人性的现实需求。房子是给人住的，一味追求大面积没有任何意义，关键是要在功能上满足人的多种需求。二是满足人性的潜在渴望。人的内心有许多梦想，这种梦想伴随人的一生，为了实现这种梦想，人是愿意付出代价的，而好的房子能满足至少能激发起这种梦想。
三、消费者在哪里？
据说，南方一些顶尖房地产公司，在开发设计前就对消费者进行详细调查，通过对消费对象的细分，来完成设计与营销的定位。我们的房地产公司能有这样的意识，在专业公司的帮助下真正做到这一点，那就再好不过了。可据我所知，许多房地产公司在这方面不是跟着感觉走，就是跟风，或者是屈从于市场的表面反应。
早几年大家都看好高档房产，后来房子卖不动，房价暴跌，开发商们开始怀疑消费者的购买能力，于是纷纷开发低价位、小面积的低档房产，现在有些城市的低档房产也卖不动了，许多房产公司不知所措。相比之下，杭州房地产的开发却是例外，自开发商品房以来，房价既没有暴涨过，也未曾大幅度跌落，始终是稳中有升。一般公寓式的住宅每年大约涨150-200元/每平方米。城西60家房地产公司同时开发，普遍的现象是房子越盖越漂亮，环境越来越优雅，户型越来越合理。究意是哪些人成了这些房子源源不断的消费者呢？我大致做了一个了解，发现主要消费者有三类：一是外地生意人，赚了钱在杭州安家；二是单位买房；第三类消费者很值得研究，这些人或事业有成，或在一个好单位供职，原在市中心有房，看到人们纷纷搬进新区，而且新一代房产越来越具有魅力，他们也不甘寂寞，便将自己的住房或出租或出售，在新区重新购房居住。这类人不在少数，而且还有增加的趋势。
其实这种现象在每个城市都有，这些人一直是社会的宠儿，他们非常在乎自己的优越感，而种优越感的一个重要标志就是住房。现在大家都爱提“第几代房产”，我的分法是，第一代房产以人们追求独立单元房为标志，它是在老式独门独院的梦想破灭之后，人们追求家庭生活相对自由的权宜；第二代房产以人们追求大面积住房为标志，因而几室几厅成了社会等级的象征；第三代房产以大面积客厅设计为先导，开始了对住户社交需求的关照；而第四代房产则从院落环境、配套设施、户型功能、外观窗景等全方位
聪明的房地产商们或许已经在思考：下一代房产推出时，谁将成为他们的消费者？
四、地段新概念
在房地产开发上有一个黄金定律叫做：地段、地段还是地段。意思是说地段的好坏是房地产开发成功与否的关键。我认为这是一个引导消费者消费的问题。以人口在200万元左右的中等城市为例，一般来说，一类地段的房价大约是三类地段的2-3倍，在三类地段买一套2厅4居室公寓的钱在一类地段只能买2室一厅。市民们购买住房都想往市中心挤，对非中心地段的住宅似乎有一种近乎偏见的轻蔑，究其原因不外乎是：购物、看病、上班、小孩子上学不方便等等。事实上，这类城市的三类地段距市中心在5至6公里左右，在上海、北京等大城市还没有超过一个区的范围，坐公交车、骑自行车大约也只需半小时的时间，更何况发展成型的住宅新区，在交通与配套设施方面都能满足住户的基本需求，真正非要到市中心去办的事并不多。而在真正影响人们居住质量的要素如空气、绿化面积、户型设计、住房面积、安全措施、邻里环境等方面，住宅新区显然要比市中心的小区优越得多。这不是观念问题又是什么？改革开发20多年了，我们改变了世界，世界也应该改变我们。随着生活水平的提高和生存环境的变化，我们应该改善我们存在的方式，不能让陈旧的观念妨碍我们对生活质量的追求。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：房地产项目产品企划书构成
房地产项目产品企划书构成
产品企划亦可称为产品构想，其主要内容通常包括以下七个部分： （1）基地基本资料； （2）基地附近环境资料分析； （3）基地附近重大公私投资方案资料分析； （4）政经环境资料分析； （5）销售市场资料分析； （6）竞争个案资料分析； （7）产品构想。
一、基地基本资料 包括基地资料、附近环境资料、附近重大公私投资方案资料 其中基地基本资料的表现方式：（1）坐落位置；（2）基地面积；（3）使用分区；（4）面前道路；（5）次要道路；（6）覆盖率；（7）容积率。
二、基地附近环境资料分析本部分须将个案附近的环境加以重点描述，包括区域特性、发展沿革、人口结构、未来规划、土地使用、配套设施、交通运输等内容，能辅以图说则效果更好。
三、基地附近重大公私投资方案分析由于重大投资方案（如政府的交通建设、公共设施、新市镇（含开发区）开发）与私人的大型投资开发设计，都会改变一个地区的区位条件（location），因此也必须在营销计划内加以说明与分析。通常，较典型的表现方式如下：（例）基地附近重大公私投资方案分析的表现方式。（1）交通建设；（2）公共设施；（3）重大投资方案。
四、政经环境资料分析在"营销计划"中，必须对整体市场环境加以分析，虽然不同的理论或专家会有不同的看法，但基本上对于"三率"--利率、汇率及通货膨胀率与"三策"--建管政策、土地政策及金融政策的描述与预测都应在本部分。
五、销售市场分析本部分的内容在于说明当前房地产市场的整体情况，包括产品形态、价格、供给量及销售率等，以作为判断市场大势的基础，其分析的地理范围以市县为宜。
六、竞争个案资料分析所谓竞争个案资料，即将与本案有竞争性的个案的资料加以收集，作为产品定位之参考。
所收集个案为避免范围过大，通常只含三种范围：（1）为本区域内过去二年所推出的个案；（2）为本区域内未来一年内可能推出的个案；（3）为过去一个月内大区域（如市、县）中销售成绩良好的个案。资料的收集当然是以详细为佳，一般而言，所包含的资料应尽可能地包括：（1）案名；（2）土地使用分区；（3）工地位置；（4）投资与建者（公司）；（5）企划销售者（公司）；（6）规划设计者；（7）规划用途；（8）基地坪数；（9）建筑面积；（10）建筑楼层（含各楼层高度）；（11）规划坪数；（12）主力坪数；（13）一楼用途及单价；（14）二楼以上平均单价；（15）车位种类及售价；（16）单价范围；（17）主力总价范围；（18）总可售金额；（19）规划户数；（20）可售户数；（21）已售出户数；（22）销售率；（23）银行贷款；（24）公司贷款；（25）公开日期；（26）调查日期；（27）工程进度；（28）面积结构（面积？几房？几户？）；（29）整体规划构想；（30）交通环境；（31）去化顺序；（32）客源分布情况；（33）付款方式；（34）销售方式；（35）诉求重点；（36）基地位置图。除了上述资料外，如果能取得其个案之销售海报、墨线图、价目表……等销售工具，则更有利于产品之分析。
篇3：房地产企划主管职位说明
房地产企划主管职位说明
直接上司：营销企划部经理。
工作职权、责任与范围说明书
对部门经理负责，负责公司项目的前期市场调研与公司全面企划、广告、品牌建立与维护等工作；
负责对公司开发项目进行全面策划包装，包括销售策划、文案、流程、广告策划与安排、媒体沟通协调等系列工作；
负责建立和维护公司产品品牌以及运行管理实施系统；负责公司CIS、CM、DM、CI、VI、BI等识别系统的建立、实施、运行指导与组织工作；负责对公司营销场所的平面设计与规划；
负责完成部门经理交办的其他工作。
工作标准
创造性、完整性、可操作性；新颖、别致与理念识别系统的规范完整统一化；独立完成工作能力；
岗位、职位综合素质、技能要求
具有较强的销售策划、广告策划、理念系统建立形成能力；思维敏捷，有创造性的理念与意识；与各媒体部门有广泛密切的联系；具有一定的美术功底与审美能力；具有整体企划与策划经验（三年以上）与一定的职位工作经历；熟悉品牌理论与品牌运行规范；营销或广告等相关专业大学本科以上学历，熟悉计算机使用与3DS或平面设计，年龄在35周岁以内。
篇4：房地产营销企划部秘书(兼签约专员)职位说明
房地产营销企划部秘书（兼签约专员）职位说明
直接上司：营销企划部经理。
工作职权、责任与范围说明书
负责部门客户档案的收集、整理、分类、保管工作；
负责各类常规销售合同的统一拟订工作；
负责本部门的打字、复印、总务等内部勤务工作；
部门经理交办的其他工作。
工作标准
准确、细致、规范； 完整、系统、专业； 完善、及时，并执行部门规定、规范。
岗位、职位综合素质、技能要求
具有一定的法律常识与合同管理知识； 具有一定部门行政、总务事务管理经验；两年以上同职位工作经历； 熟悉电脑使用，有责任心和认真细致的工作习惯； 法律、文秘、管理等相关专业大专以上学历，年龄在30周岁以下。
篇5：房地产营销企划部经理职位说明
房地产营销企划部经理职位说明
直接上司：分管营销企划的副总经理。
直接下级：营销企划部副经理、销售主任、企划主管、部门内勤、销售业务代表等销售。
工作职权、责任与范围说明书
对销售总监负责，负责组织本部门的销售组织、策划企划、广告宣传、计划安排、市场开发物业管理等全部工作；
负责公司开发项目的市场调研、信息收集与分析组织工作；负责对部门员工的全面培训与业绩考核工作；
负责组织拟订并建立营销企划有关的管理制度、规范、业务流程系统；负责组织本部门员工建立系统的客户档案系统，并加以分析建议；
负责在授权范围内签署并管理销售合同、协议以及有关广告、企划等方面的合同；
负责组织公司的全面企划工作；
负责组织销售管理、计划制订、进度监督、部门绩效考核、业务会议等常规业务；负责对销售收入、按揭销售收入等款项进行催收；负责产权、产籍的核定与组织办理；
负责物业管理标准的拟订与物业管理工作的总体计划安排；有权对本部门员工进行工作安排、调整、指令、奖罚；完成部门总监交办的其他工作任务。
对销售计划完成情况、销售价格把握、销售进度、销售合同的合法性与规范性、销售收入的回收、部门业务与日常管理、公司企划规范等方面负有重要责任。
工作标准
业务管理规范化、流程化、专业化、计划性、创新性；营销与市场把握、客户处理等工作的细致性、准确性；部门内部管理的规范、合理、有秩序和可控制程度；对部门规定、规范、流程执行情况。
岗位、职位综合素质、技能要求
具有较强的销售组织、社会交往、广告营销策划、市场开拓能力；熟悉市场调研、销售策划、销售组织、销售规范、广告技巧等业务全面流程；反映敏捷，思维负有创新性，具有团队精神和承受工作压力精神，善于开拓市场和把握机会；具有较强的工作责任心与使命感；具有五年以上房地产销售管理经验与三年以上同职位工作经历；市场营销或管理或房地产等相关专业大学本科以上学历，初级职称以上，熟悉一门外语和计算机使用，年龄在35周岁以下。
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