凤凰城媒体企划方案
凤凰城媒体企划方案
媒体分析表
媒体分析表
促销： 开始； 成员：
媒体： 结束： 日期：
媒体 花费成本 问询总数 每次问询成本 订单总数 每个订单成本 总销售 销售成本
促销计划
促销计划 促销 开始 成员
媒体 结束 日期
活动： 日期
媒体安排
媒体安排 促销 开始 制作人
媒体 结束 日期
媒体： 日期
富仕棋园产品宣传策略
一、 入市时机和销售阶段分析
商机如战机，关系着商家的生死成败。因此准确分析楼盘的上市时机，对于楼盘的销售成功与否，有着至关重要的意义。这既要分析楼盘的特点，又应尊重房地产市场的各种规律。
富仕棋园（一期）的销售工作，从上市推广到销售完成，大致需要一年的时间。这段时间可以分为以下几个阶段：（一）形象推广和内部认购期；（二）开盘期；（三）强销期；（四）续销期—盘中保温期；（五）收盘期—盘尾冲刺期。
上海房地产市场的变化情况，从一年四个季度来看，春季的三、四、五月和秋季的九、十、十一、十二月是房产销售的黄金季节，而夏季的六、七、八月和冬季的一、二月则相对是房产销售的淡季。
根据上述情况，富仕棋园的销售工作做如下的安排：
1、今年的七、八月作为该案的形象推广和内部认购时期。
2、九月份为该案的开盘时期,即主题推广期。
3、十、十一、十二月三个月作为该案的强销期。
4、来年的一、二、三月为该案的续销期，即盘中保温期。
5、四、五、六月作为尾盘冲刺期。
利用春季售房的好时机，在保温期调整的基础上，作最后冲刺，使楼盘的销售有一个完美的结局。
二、营销推广费用预算方案
（一）广告总金额：
3300元/M2 * 59578M2 * 1.5%=2949111.00元
（二）资金配比安排
根据销售的情况，选择恰当时机投放及投放时间广告，达到最好的效率是我们最终的目的。具体如下：
1、 全部制作费用占总金额的25%，共计737，277.75元。（具体包括两处售楼处的装修、样板房制作装修、楼书制作、模型制作、邀请函制作、信封、看板、精神堡垒、各种效果图、工地围墙、户外广告等
2、 媒体推广费用占总金额的60%，共计1，769，466.00元；主要为平面及CF。
媒体推广总费用在销售推广阶段中的比例：
1） 形象推广和内部认购期推广费用占10%，计176946.6元；
2） 主题推广期推广费用占20%，计353893.2元
3） 推广强销期推广费用占40%，计7077864.4元；
4） 推广保温期推广费用占20%，计353893.2元；
5） 尾盘冲刺期推广费用占10%，计176946.6元。
3、 SP活动及公关费用占总金额的15%，共计442，366.65元。
针对不同的推广阶段策划实施不同主题的SP活动，与项目核心主题与销售进程充分结合，发挥整合策略的最大效应并协调统一。
整个销售推广过程将举办3—5个主题SP活动。
三、媒体、SP活动整和策略方案
媒体广告是消费者了解楼盘的主要途径，也是楼盘对外宣传的主要手段。SP活动的开展有利于销售，在销售的不同阶段，开展不同SP活动，能够拉动人气，起到点缀的作用。媒体广告和SP活动的有效结合，则能够更大的发挥两者的效用，从而利于销售。
（一） 前期项目准备期
20**年7月1日前完成如下工作：
A、 现场包装；
B、 售楼处装修；
C、 环境施工；
D、 案前作业；
E、 企划设计；
F、 项目主题公关。
（二）启动形象推广和内部认购期
1、 七月进入项目形象推广和内部认购阶段，具体如下：
时间长度：两个月
主题：将本案核心概念--和谐生活社区--及地位迅速建立起来，制造富仕棋风。
目的：以扩大品牌知名度及信任度，拉升品牌形象，达到造名造势的效果争取第一批冲动型客户下定签约。
配合：举行第一次主题SP活动；
注：在具体实施时我司会有详尽的方案提出。
2、八月底前完成内部认购期和形象主题推广工作，同时将本案进行预热，以保证强销期的热销。
媒体策动定位：
1、围绕预售前的SP活动进行媒体炒作，主题定位为：
“富仕棋园—20万平方米-人文社区-公园社区”横空出世
2、品牌资源整合--充分利用“好世樱园”已有的品牌效应，提高富仕棋园知名度和信任度。
媒体选择：《新民晚报》二分之一黑白版硬性广告
广告预算费用：
7月：《新民晚报》二分之一黑白版硬性广告（8.8万元）
8月：《新民晚报》二分之一黑白版硬性广告（8.8万元）
广告费用合计:17.6万
SP 活动建议：
紧扣本期主题和目的，盛邀日本或上海的围棋名人及各界人士参加，拉开销售良好开始。
注：对媒体的选用进行跟踪，为下面的媒体策动做资料，为失误处作及时调整。
（三） 主题推广期，即开盘期
1、九月进入全面公开阶段，具体如下：
现场销售正式开始启动，利用媒体宣传和主题活动优势强攻热炒。
时间长度：开盘期期为一个月
主题：将本案核心概念--和谐生活社区--及地位提升
目的：放大品牌知名度及信任度，提高产品品质形象，争取更多的冲动型客户下定签约。
配合：推广中举行主题SP活动
注：在具体实施时我司会有详尽的
2、 九月底完成主题推广期工作，鲜明主题的确立，为强销期项目卖点细化深入，带动销售跑量做保证。
媒体策动定位：开盘期的气氛应该热烈，因此开盘期的媒体广告发布以版面大、冲击力强为侧重点，通过大面积系列行报纸广告来聚集人气。同时以宣传项目主题-棋道、人文、公园生活-为主
媒体选择：《新民晚报》硬性广告、《申江服务导报》硬性广告、《新闻晨报》硬性广告
发布频率：开盘期的气氛应该热烈，因此开盘期的媒体广告发布密集。
目的：利用大密度系列性报纸广告达到聚人气。
广告预算费用：
9月第一周：《新民晚报》整版彩色硬性广告（20万元）
9月第二周：《申江服务导报》整版彩色硬性广告（6万元）
9月第三周：《新闻晨报》1/2彩色硬性广告（6万元）
广告费用合计：32万元
（四）持续推广强销期
1、九月初以开盘为起点进入强销跑量阶段，具体如下：
时间长度：推广强销期为期3个月；
主题：对项目主题支撑卖点进行系列专题式诉求；
目的：将销售推向高潮，跑量速度加快，销售量提升到最大化；
配合：推广中举行主题SP活动；
注：在具体实施时我司会有详尽的方案提出。
2、 十二月底前完成推广强销期工作，销售到此时超过六成达到七成，为下一步的销售深化打下了基础。
媒体策动定位：通过前面阶段的推广，知名度、品牌势、人气势已经空前高涨，所以本阶段以项目产品的广告主诉求点、细分优势卖点用诉求的形式打动目标消费者引发购买行动。
将富仕棋园的主题从1、20万平方米的“四大名园概念”；2、人文和谐DNA ；3、公园住宅-社区公元化、景观均衡化、建筑人文化、生活和谐化等方面细分，分阶段以不同主题进行推广。
媒体选择：报纸广告：《新民晚报》硬性广告、《解放日报》硬性广告、《申江服务导报》硬性广告、《新闻晨报》硬性广告
电视广告：上海电视台、闵行电视台《房屋买卖》、东方电视台《东方家园》等
发布频率：开盘期的气氛应该热烈，因此开盘期的媒体广告发布密集。
广告预算费用：
报纸广告：36万
10月第一周：《新民晚报》二分之一版彩色硬性广告（10万元）
10月第三周：《新闻晨报》四分之一版彩色硬性广告（4.2万元）
11月第一周：《新民晚报》二分之一版黑白硬性广告（8.8万元）
11月第三周：《申江服务导报》二分之一版彩色硬性广告（3万元）
12月第二周: 《新民晚报》二分之一版彩色硬性广告（10万元）
电视广告：35万
广告费用合计:71万元
SP活动建议：
向客户赠送围棋和与围棋有关的书籍；组织客户观看围棋比赛，或与为期运动员一起探讨围棋。
注：对媒体的选用进行跟踪，为下面的媒体策动做资料，为失误处作及时调整。
（五）推广保温期
1、20**年 1月左右进入均量销售阶段，具体如下：
时间长度：为期3个月；
主题：根据强销期各支撑点媒体推广的跟踪情况，对项目主题支撑卖点进行有选择性主攻系列专题式诉求；
目的：将销售量维持；
配合：推广中举行主题SP活动；
注：在具体实施时我司会有详尽的方案提出。
3、 20**年3月底前完成推广保温期工作，销售到此时达到九成，为下一步的扫尾销售打下了基础，提供了参考依据。
媒体策动定位：通过强销期的销售，楼盘已经成熟化，和强销期各卖点媒体推广的跟踪情况项目产品优势卖点已经发现，所以本阶段以诉求项目产品优势卖点为主，维持目标消费者购买行动。
媒体选择：以《新闻晨报》整版、《新民晚报》二分之一版和四分之一版为主媒体,并配合CF和网络。
发布频率：每个月一个广告推广。
目的：由于经过主题推广期之后，知道的人以经很多了， 所以广告量减半。
广告预算费用：
报纸广告：19.2万
1月：《新民晚报》二分之一版黑白硬性广告（8.8万元）
2月：《新闻晨报》整版黑白硬性广告（6万元）
3月：《新民晚报》四分之一版黑白硬性广告（4.4万元）
电视广告：15万
广告费用合计:34.2万元
l SP活动建议：
盛邀日本或上海知名围棋人士与业主进行围棋车轮大战，以次回 馈客户。
注：对媒体的选用进行跟踪，为下面的媒体策动做资料，为失误处作及时调整。
（六）尾盘冲刺期
1、20**年 4月左右进入销售扫尾阶段，具体如下：
时间长度：为期三个月；
主题：以成熟的社区、优秀的销售，实惠的价格等为诉求；
目的：将项目产品销售画一个圆满的句号，为下一期的销售工作大好基础
；
配合：举行答谢户主主题SP活动；
注：在具体实施时我司会有详尽的方案提出。
2、20**年6月底前完成尾盘冲刺期销售告以段落
媒体策动定位：根据剩余房子的情况，制定相应的策略。广告主要是以宣传整个楼盘的销售业绩，树立公司的整体形象，既能销掉剩余房子，又能为下一期销售打下基础。这是你最后的机会，低价是金；
媒体选择：依旧以《新民晚报》二分之一版和四分之一版为主媒体。
广告预算费用：
4月第一周：《申江服务导报》二分之一版彩色硬性广告（3万元）
4月第三周：《新民晚报》四分之一版黑白硬性广告（4.4万元）
5月第二周：《新民晚报》四分之一版黑白硬性广告（4.4万元）
6月第二周：《新民晚报》四分之一
广告合计:16.3万元
SP活动建议：
答谢客户酒会或冷餐会，答谢顾客，并为下一期销售作好宣传工作。
注：对媒体的选用进行跟踪，为下面的媒体策动做资料，为失误处作及时调整。
（七）媒体推广计划及费用（汇总）
阶段时期 时间 媒体 版面 费用
一、形象推广、内部预订期 7月 《新民晚报》 1/2黑白版 8.8万
8月 《新民晚报》 1/2黑白版 8.8万
二、主题推广期 9月第一周 《新民晚报》 整版彩色 20万
9月第二周 《申江服务导报》 整版彩色 6万
9月第三周 《新闻晨报》 1/2彩色 6万
三、强销期 10月第一周 《新民晚报》 1/2彩色 10万
10月第三周 《新闻晨报》 1/4彩色 4.2万
11月第一周 《新民晚报》 1/2黑白 8.8万
11月第三周 《申江服务导报》 1/2黑白 3万
12月第二周 《新民晚报》 1/2彩色 10万
10、11、12月定时集中 上海、闵行《房屋买卖》、东方、《东方家园》 电视滚动播出《东方家园》 35万
四、续销期 20**年1月 《新民晚报》 1/2黑白 8.8万
2月 《新闻晨报》 整版黑白 6万
3月 《新民晚报》 1/4黑白 4.4万
1、2、3月定时集中 《房屋买卖》、《东方家园》 《东方家园》 15万
六、尾盘冲刺期 4月第一周 《申江服务导报》 1/2彩色 3万
4月第四周 《新民晚报》 1/4黑白 4.4万
5月第三周 《新民晚报》 1/4黑白 4.4万
6月第二周 《新民晚报》 1/4黑白 4.4万
费用合计 171万
四、综述
（一）通过不同阶段对广告种类、数量、大小、时间的良好控制整合，加上严谨、丝丝入扣的主题把握，将资金合理配置最终达到销售的目的。
（二）市场是变化的、消费者是变化的，媒体计划应随时做调整以确保发挥最大效应。
（三） 我们将遵循以下三点：
１、把握知性互动—intellectual interaction
以“教化世人，启迪心智”，使消费者充分了解产品特色与优点。
２、 把握感性互动—emotional interaction
以“永铭五内，我心戚戚”，使消费者心有所感地认同产品形象。
３、 把握操作性互动—physical interaction
以“身历其境，舍我其谁”，使消费者积极参与商品促消活动。
篇2：项目奠基仪式企划案
背景:
1、20**年,**城市房地产市场进入品牌提升、产品细分的新阶段,楼盘附加值成为诸多发展商进行楼盘推广的侧重点
2、价格上涨不可逆转,一方面是土地成本的居高不下导致,一方面是发展商提升品质导致。基于两方面的影响,如何打造值得市场关注和消费者信赖的楼盘形象成为关键。
3、具有实力的发展商逐鹿市场,表明市场的新一轮洗牌即将开始。
4、本土发展商正超越房地产的简单营销手法,向着品牌推广的更深层次迈进。因此,内部认购,奠基仪式,开盘发售,主体封顶,签约仪式,现房入住等诸多与项目进展相关联的营销手法被普遍采用。
■ 项目背景:
百老汇(纽约第五大道)的奠基仪式是整个项目启动的第一环节,它的重要性不言而喻。
1、项目位于**城市总体规划确定的城市商业中心,**市商业街区改造建设和打造**中央商务区的标志性工程,未来的CBD、CED内,应将项目提升到改造城市整体形象,拓展区域商业功能的高度上来。
2、20**年商业竞争较为激烈,如何在**、**商圈找到楼盘的带动力和核心竞争力,是一个重要的因素。
3、在激烈的市场竞争态势下,要重视楼盘的包装整合,形象再造与楼盘推广,唯其如此,才能确立项目的竞争力与创新优势。
4、本项目正位于**商业商务核心即**商圈的直接影响和辐射范围。区域聚集优势与同业竞争威胁同在!善借大势,优势共享,差异化竞争是成功切入市场的双刃剑。
■ 活动目标:
1、强化百老汇(纽约第五大道)推向社会的第一印象。对于开工奠基仪式达成企业"速度、品质、规模、实力"的综合印象,为项目的启动与营销奠定坚实的基础。
2、扩大本案在**及周边的品牌形象及行业地位。从而树立并巩固本案良好形象,重点培育新客户,增加本案的租售率。
3、通过开工奠基掀起媒体宣传的第一波,从而吸引社会消费者的广泛关注。
4、通过开工奠基整合多种资源与通路,塑造发展商良好的社会形象。
5、以公关活动促动项目的推进,与**步行街联袂推广,利用其整体工程规模/品牌与资源),借势超越。
■活动主题:百老汇(纽约第五大道)奠基仪式
■活动时间:20**年9月28日
■活动地点:项目现场
■主席台最佳位置:南偏东39度
■邀请嘉宾:市/区政府领导、建设厅领导、房产局/规划局领导、建设施工单位/设计单位等相关协作单位领导、已签约(或意向性客户)品牌客户代表、重点培育客户、新闻界朋友、发展商高层领导、营销公司高层。
■参加人员:工作人员,嘉宾。
■活动组织:前期通过详尽的准备,对奠基仪式的前期作足充分的引导,对项目潜在客户进行细分和引导,邀请重要客户及相关嘉宾参加本次活动奠基仪式。
■ 活动安排
一、工作流程。
■ 08:00-08:30 工作人员全部到场布置会场。
■ 08:30-09:00 会场布置准备完毕。
■ 09:00-09:30 来宾陆续到场。来宾签到处并同时发放礼品。
邀请贵宾、嘉宾、客户入场。
■ 09:30-09:40 开工仪式正式举行。
■ 09:40-09:45 主持人致开场白。
■ 09:45-09:50 开发商高层致欢迎词。
■ 09:50-10:13 各级领导讲话。
■ 10:13-10:18 建设施工单位代表讲话。
■ 10:18-11:15 揭幕,放礼炮。
人员安排:礼仪小姐 名;
其他工作人员 名。
二、现场氛围
建议:为活跃现场气氛,建议搞一些当地具有民族特色的活动,如舞狮表演、锣鼓队等。
&nbs
p; 1) 现场鲜花立柱:摆放精美的插花,更具热烈典雅的气氛。2) 简短揭幕仪式。在主席台上,放置本案的LOGO,四周用红绸缎扎成彩结,并且事先用幔布遮盖,之后由嘉宾揭幕。
3) 指示牌及彩旗、刀旗布置。在项目外道路两旁悬挂,一般挂在沿街灯柱上,用以烘托现场气氛。
4) 为吸引消费者的目光,工地围墙用喷画布作成看板形式,用广告渲染图做项目介绍。
5) 28米长拱门一个,氢气球28个,和平鸽28只(或联系养鸽厂,争取成批量放,如888只,效果更佳)。
6) 背景板喷绘剪彩、红地毯。
7) 28响礼炮(取9月28日吉祥数字),电声乐队、礼仪小姐着蒙古族服饰。
8) 黑金刚大理石结红绸花带奠基石碑(请风水师测量后确定位置)。
9) 重要领导人培土奠基。
10) 剪彩用具若干套,嘉宾花若干。
11) 现场发放礼品及手提广告袋及宣传单(三折页)。
三、媒体报道
邀请《**日报》《**晚报》《家庭周报》《广播电视报》《现代女报》、**电视台经济生活频道/新闻综合频道、**电视台记者。
四、活动费用预算(略)
附件:现场布置图(略)
主席台广告词:
热烈庆祝百老汇(纽约第五大道)开工奠基仪式隆重举行
拱门广告词:
热烈庆祝百老汇(纽约第五大道)开工奠基仪式隆重举行
彩旗、刀旗、横幅广告词:
1、商业新典范,休闲新时尚。
2、生命因休闲而更精彩。
3、汇天时地利人和·聚人气商气财气
4、CBD核心·百业汇聚·地王坐标
5、鼎踞地王轴心·运转财富天下
6、地王商圈·财富坐标
7、买楼就要买现楼,买铺当然求熟铺。
8、核心城区·百业汇聚·财富坐标
9、鼎踞龙盘,财富坐标
10、体验式烫金旺铺,演绎财富新神话
新鲜抢进掘金机会,纵情演绎财富神话
篇3：房地产项目产品企划书构成
房地产项目产品企划书构成
产品企划亦可称为产品构想，其主要内容通常包括以下七个部分： （1）基地基本资料； （2）基地附近环境资料分析； （3）基地附近重大公私投资方案资料分析； （4）政经环境资料分析； （5）销售市场资料分析； （6）竞争个案资料分析； （7）产品构想。
一、基地基本资料 包括基地资料、附近环境资料、附近重大公私投资方案资料 其中基地基本资料的表现方式：（1）坐落位置；（2）基地面积；（3）使用分区；（4）面前道路；（5）次要道路；（6）覆盖率；（7）容积率。
二、基地附近环境资料分析本部分须将个案附近的环境加以重点描述，包括区域特性、发展沿革、人口结构、未来规划、土地使用、配套设施、交通运输等内容，能辅以图说则效果更好。
三、基地附近重大公私投资方案分析由于重大投资方案（如政府的交通建设、公共设施、新市镇（含开发区）开发）与私人的大型投资开发设计，都会改变一个地区的区位条件（location），因此也必须在营销计划内加以说明与分析。通常，较典型的表现方式如下：（例）基地附近重大公私投资方案分析的表现方式。（1）交通建设；（2）公共设施；（3）重大投资方案。
四、政经环境资料分析在"营销计划"中，必须对整体市场环境加以分析，虽然不同的理论或专家会有不同的看法，但基本上对于"三率"--利率、汇率及通货膨胀率与"三策"--建管政策、土地政策及金融政策的描述与预测都应在本部分。
五、销售市场分析本部分的内容在于说明当前房地产市场的整体情况，包括产品形态、价格、供给量及销售率等，以作为判断市场大势的基础，其分析的地理范围以市县为宜。
六、竞争个案资料分析所谓竞争个案资料，即将与本案有竞争性的个案的资料加以收集，作为产品定位之参考。
所收集个案为避免范围过大，通常只含三种范围：（1）为本区域内过去二年所推出的个案；（2）为本区域内未来一年内可能推出的个案；（3）为过去一个月内大区域（如市、县）中销售成绩良好的个案。资料的收集当然是以详细为佳，一般而言，所包含的资料应尽可能地包括：（1）案名；（2）土地使用分区；（3）工地位置；（4）投资与建者（公司）；（5）企划销售者（公司）；（6）规划设计者；（7）规划用途；（8）基地坪数；（9）建筑面积；（10）建筑楼层（含各楼层高度）；（11）规划坪数；（12）主力坪数；（13）一楼用途及单价；（14）二楼以上平均单价；（15）车位种类及售价；（16）单价范围；（17）主力总价范围；（18）总可售金额；（19）规划户数；（20）可售户数；（21）已售出户数；（22）销售率；（23）银行贷款；（24）公司贷款；（25）公开日期；（26）调查日期；（27）工程进度；（28）面积结构（面积？几房？几户？）；（29）整体规划构想；（30）交通环境；（31）去化顺序；（32）客源分布情况；（33）付款方式；（34）销售方式；（35）诉求重点；（36）基地位置图。除了上述资料外，如果能取得其个案之销售海报、墨线图、价目表……等销售工具，则更有利于产品之分析。
篇4：房地产营销常用媒体销售工具
房地产营销常用的媒体及销售工具
房地产营销离不开广告及销售道具。但是需十分清楚这些广告的类型及特点，利用方式及优缺点有那些，才能有的放矢，对症下药，做出效果。以下对房地产营销常用的２０余种媒体及销售工具予以介绍。
1、报纸（NP）：报纸是房地产广告适用最广泛的媒体。利用报纸作房地产商品广告，内容可以比较多，包括房地产外观立体图、房地产外观的照片、房地产内部结构布局平面图、房地产地理位置图、房地产有关特征的文字描素和说明等。利用报纸作房地产企业广告，其内容一般比较简单，有时房地产企业推销自己的时候也会在广告中放几张已成功开发的项目照片，来炫耀自己的水平和业绩。
2、广播（RD）：广播也是房地产广告使用比较广泛的媒体。利用广播作房地产广告内容一般较简单，广播房地产商品一般多为启示性广告，其任务仅仅是告诉潜在投资者某一待销的房地产，并不作详细介绍。广播房地产商品广告通常是房地产商品广告的一种补充形式。利用广播作房地产企业广告是适宜的，因为企业广告可以不做描述，口号式的宣传即可增加企业的知名度。
３、电视（CF）：用电视作房地产广告形式可以多种多样，首先可以用摄像技术真实的再现房地产商品的外型、内容、结构、各种房间的装修，以至房地产的周围环境，给人以真实感；其次画面上可以出现房地产商品的地理位置图和房地产结构平面图，并有解说人介绍；第三，可以表演各种以房地产为中心和基本背景的生活小品，这有助于引起观众的联想；其四，电视也可以播放带启示的房地产广告，仅仅用简单的文字说明一下待出售（出租）的房地产；其五，简单介绍一下房地产开发商或经纪人，目的仅仅在于向观众传达一个简单的信息；第六，房地产商还可以通过对各种社会公益活动和电视剧拍摄的赞助，在电视新闻和电视剧的片头或片尾注上企业赞助字样而作企业广告。目前，国内房地产的电视广告很少，主要是因为目前的房地产商品以预售为主，无法发挥电视真实展现商品的作用。
４、夹报（DM）：即全页海报广告夹在报纸中被一起发行出去。夹报广告与报纸广告的内容完全一样，如可以登房地产外形图、相片、说明书等。利用夹报做房地产广告应尽量做大版广告或若干房地产广告和在一起的专业广告，这样可以使读者打开报纸便看到，提高他们的注意率。
５、海报（DM）：又称张贴广告。房地产海报广告包括的内容较多，由于通常是一张海报推广一项房地产，因而海报可以同时印有房地产的全貌照片、结构图、地理位置图、文字说名等。海报广告是房地产推广所用的一种次要广告形式，其主要作用是在一定时期内造成一种声势，烘托一种气氛。
６、说明书：说明书不一定都是广告，附在商品包装内，仅仅说明商品的安装、使用方法的说明书不是广告，只有那些向外散发，以说服客户购买为目的的说明书才是广告。说明书广告的最显著特点是内容详细、信息丰富。说明书广告是房地产广告的主要形式，因为房地产购买属投资行为，投资者在决策时需要占有比较详尽的资料，说明书广告供投资者做决策分析，研究参考。
７、直接邮寄广告：直接邮寄是对广告的散发方式而言的，被邮寄的可能是海报、说明书、或类似的印刷品。直接邮寄广告也是房地产促销活动常有的形式。
８、路牌广告（POP）：路牌是房地产普遍采用的一种广告媒体形式，房地产开发建筑工地通常都会竖立起正在开发项目的路牌广告，房地产路牌也可以竖立在一些主要路口上。
９、车厢广告：车厢广告是房地产普遍采用的一种广告媒体形式，多为将房地产商品的外观效果图，附至车身上，以此扩大知名度。
１０、SP：SP活动是房地产较场用的一种广告形式，可以是大型的演出活动。房地产开发商利用这种机会做赞助或冠名，以此来推销自己及房地产商品。也可以是自行举办的抽奖文艺活动，不但可以吸引大批客户促进销售，亦可吸引人潮制造话题。
１１、罗马旗：罗马旗为销售中心内外，或沿街飘挂的宣传旗帜。其上可印有外观效果图及代表性的标志或字样，罗马旗多挂于销售中心的街路边，不但有宣传作用，也可用于引导客户至售楼处。
１２、小赠品：销售中心现场多准备一些小礼品，如纸杯、纸袋、圆珠笔、笔记本、台历等。每逢大型活动时，会加做一些宣传效果长久一些的，如：T恤衫、纸扇、雨伞，上面印有房地产商标图案及字样，不但可以作为礼品拉进彼此的感情，在使用上让人加深记忆，增加对产品的认识。
１３、杂志广告：房地产广告中，杂志广告的内容与报纸广告的内容相类似。
１４、网络广告：利用网络做房地产商品广告，其内容可以很多样化。可以作为网页形式，内容详实，信息丰富，图文并茂，以激发客户潜在购买欲望为目的。网络广告目前已成为房地产营销一种有效地广告形式。
１５、展示会：在大型的展会中设展示台，展示台的设计可于房地产商品的风格一致，附以外观立面效果图等大量图片信息，及现场销售人员的介绍，展示会上还可以派发一些小礼品，可扩大知名度，挖掘潜在客源。
１６、接待中心：接待中心是一种综合性的房地产广告媒体。首先，接待中心配有房地产商品的各种详细图表及说明，并由专职人员进行讲解。其次，接待中心通常放置房地产商品的模型，供来访者参观。其三，接待中心也是一种散发说明书广告的理想场所。最后，接待中心可以有专人详细回答来访者提出的各种问题，消除他们的疑问。
１７、样品房：样品房与被陈列在橱窗里的自行车、照相机、电视机等样品商品同样性质，所不同的是由于房地产商品自身的特殊性，样品房本身是一个容器，而不像其他商品那样被放置在特定的容器内。样品房的设立方法可以有多种，比如在建筑完工推销期间选择其中一个各方面条件比较标准化的单位作为样品房，对外开放，供有意购买者参观等。样品房具有其他任何房地产广告媒体所不能代替的地位，样品房最大的特点就是真实性，样品房的布置应产生强大的吸引力，吸引潜在投资者做出投资快速的决策。
１８、透视图：将各案外观立面以美化写意方式不同角度表达，而广泛用于平面媒体或销售现场上者，称为透视图。
１９、模型：模型就是依照某一实物的形状和结构按比例缩小（或放大）的仿制品。房地产模型一般是房地产的总体模型，通常包括周围的绿化与附属设施，房地产建筑模型则包括道路的连接，给观看人提供俯瞰房地产全景的机会，同时，精美的房地产模型广告是有诱惑力的，但是房地产模型广告仅仅反映了房地产的外形，给人提供的信息是有限的，因此，模型广告只能用于面上的宣传，只能作为一种补充广告。
２０、销海：即销售海报，销售海报是商品现场销售的必备品，内容包括房地产商品的全貌、结构户型图，及文字说明，主要突出其商品的特点，内容丰富，供购房者做决策分析，研究参考。
２１、家具配置图：根据户型对其进行家具装饰的配置，以供购房者参考。更主要的目的，是让其身临其境感受成屋时的样子，帮助成交。
２２、交通动线图：
交通动线图是对房地产商品附近的街路布线、公交车线路、及附近各生活机能的综合平面图，客户可以通过它了解房地产整个区域的环境情况及交通的方便性。２３、都市计划图：都市计划图主要反映的是房地产商品周边的环境在近段时间内将要发生的改变，可让客户了解到这块地段将会带来的升值潜力。
２４、灯箱：灯箱广告在房地产广告中只作为一种补充广告，多用于售楼处内部，利用对人视觉上的冲击力，来完成加深客户对产品印象的作用。
２５、公交车体广告：对新盘开售比较有效的一种广告形式，将房产广告制作在公交车体上，成为一种流动的户外广告。
２６、户外广告：房地产广告的一种主要形式。选择市交通要道的十字路口、车站、广场等人群易于集中看到的墙体做地产商品广告，具有强制、大气、冲击力强、视觉效果好等特点。
此外，还可结合房地产企业自身的企业文化和营销实际，综合利用多种喜闻乐见的广告形式，只要符合两点，一是能为消费者提供深刻的印象，二是便于为消费者传播有效的利益点即可，形式不拘，有效即可。
篇5：房企新媒体营销5步法
房企新媒体营销5步法
在一个以私密社交为基础的移动场景下，房地产企业继续徘徊、观望或是等待，很可能和创造历史的机会失之交臂;贸然出手，巨额投入，又很可能一开始就迷失了方向。
越到十字路口，企业就更需要对行业、用户的深度洞察，以及一套行之有效的方法论。
一、新媒体营销3步走：先吸粉，后养粉，再交易
房地产企业在新媒体应用上往往会有三个阶段，第一阶段是培养渠道理念和习惯(吸粉)、第二阶段是进行社交互动与品牌传播(养粉)、第三阶段是促成交易。
1、喇叭+耳朵
大部分企业现在是处于第一个阶段，广播讯息，聆听需求。也就是先把新媒体当做我们的一个新渠道，先不去想微博能做什么，微信能做什么，就只是把微信、微博跟以前的电话、短信、电脑看作为一种渠道，也可以称为是“广场式的媒体广播”，好像是在广场上拿了一个大喇叭，对所有的人在喊话。
更多的是利用内容的创意，来做这种一对多，对所有的粉丝和受众来做轰炸式的传播。我们先利用这些新渠道来聆听客户需求，做信息采集。
2、圈子+互动
当这个渠道培养起来，我们再进入第二个阶段，进行粉丝互动。例如做营销的互动，服务的推动等等，并利用新媒体的特性进行社群传播。以前企业传统做活动，往往是设计一个活动，然后做抽奖转发。这些更多的是直接从企业的角度去设定的一些活动，而不是去听消费者的需求。如果利用社交思维的话，就是先去听消费者在说什么，然后再来建立一个持续互动的关系。
通过一种客厅式的，用户创造内容的圈子整合，可能是针对某一类消费者组合的小圈子，就像约了几个朋友到家里来一起沟通，聊一个话题，你会发现在聊天的过程中，你不是控制话语权的人，可能其中有一个专业人士逐渐控制话语权，这个人就是消费者。
在圈子的运营过程中，让消费者更多的参与到这种产品和服务的决策过程中，比如让客户参与到楼盘的设计阶段;让业主参与到社区的文化活动，包括其他所有的营销、销售和服务的过程中!消费者有了好的体验，就可能通过转发，进而影响到他的朋友圈。
3、数据分析+差异化运营
当我们已经熟练的利用这种渠道跟客户做互动了，也积累了相当的社交数据，接下来我们再进入第三个阶段，也就是数据分析。
我们可以利用海量的社交数据进行分析，哪些消费者是我的客户，有哪些特征，然后对这些客户做差异化，做分类，然后再考虑怎样差异化运营，来提升客户粘度。当客户的黏着度提高了，这时候，不管是卖房还是办理会员，都会水到渠成。
二、新媒体标准化运营流程
结合以上三个大阶段，我们将形成一整套的房企社会媒体标准化运营流程。
1、对媒体渠道的规划
规划互动渠道：该渠道主要基于客户服务和交互为目的来进行规划，实现一对一的强互动，可利用微信、QQ、EMAIL等渠道。
规划内容渠道：该渠道主要基于可进行品牌传播和营销为目的来进行规划，实现一对多的内容传播，可利用视频、博客、微信图片等渠道。
规划平台渠道：该渠道主要基于建立社群和圈子细分的载体为目的来进行规划，实现圈住人流、进行社群运营，可利用豆瓣网、人人网等社交网络平台渠道。
2、对销售管道的分解
对于企业的销售管道，从认知、考虑、购买、使用、意见、口碑等不同环节来进行管道分解，审视有哪些地方可以与社会化新媒体相结合。
例如首次接触：私信、问候、致谢;第二个月：促销信息。第三个月：电话销售及积分奖励。第六个月：礼品及礼券。第十二个月：促销活动等等。当然根据不同行业，这些环节会有差异。我们会发现很多消费者在认知和考虑的时候不仅是在线下获得，现在更多的是在新媒体上获得信息。
当他的好友是这个楼盘相关的业主，或者购买了之后，他体验的信息会有效的缩短购买考虑周期。我们可能有两个做法，一个是在市场发起，在前管道更好的利用新媒体去接触，去把这些消费者养起来。
另外一个就是我们有效的聆听和发现，我们现有的业主有没有一些好的意见和口碑，因为这是用户发起的，我们要去聆听，并设计一个SCRM平台和机制，能够让好的口碑内容影响前面的管道。
3、对客户触点的细分
基于客户的消费周期进行分解，找到对应的购买关键点或分享传播关键点，结合这些触点，来审视哪些地方可以与社会化新媒体相结合。而且每个人看新媒体的时间不一样，接触点也是不同的;我们内容推动的时间也要根据接触点的不同推出不同的内容。
4、对运营流程的梳理
建立聆听(采集信息、分类检索)—信息(获取信息和潜在商机)—营销(圈子营销、品牌社群)—服务(激励消费者为我们做服务)—电子商务—运营评估(对社会化数据和内部运营数据建立评估体系和考核指标，例如社会化数据中有规模、服务、质量、效率等指标，同时还会评估粉丝信任度或社会资本的提升度)—管理系统。
5、对技术平台的支撑
我们最后通过一些系统，能有效的把这些互动的数据有效的沉淀下来。我们在这种新媒体上可以采集很多的数据，很可能我们比消费者自己还了解他自己。
社会化新媒体将成为CRM的一个重要的入口。基于客户细分的精准营销、精准的推送，未来企业做的活动和推送的内容都是不一样的。我们从以前的数字和内容跳出来，去关注每一个人，包括人与人、人与物、人与内容的关系。新媒体从技术上讲，让我们关注每一个人成为可能。新媒体可以让我们快速的获取到消费者自己输入的信息;我们通过这些大数据也可以有一个科学的决策。
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