为何日本业主与物业公司之间纠纷少

　　为何日本业主与物业公司之间纠纷少

　　业主不得以物业管理不力为由拒交管理费，因为这将损害其他业主利益，同时，物业也不能停水断电制裁业主。

　　在日本，业主和物业管理公司之间的矛盾纠纷很少。因为政府制定了一系列法律法规，明确了业主和物业管理公司的权利和义务，规范了公寓等共同住宅的管理，业主和物业管理公司在维护各自的权益方面有法可依，有章可循。

　　一、物业公司接受协会监督

　　根据有关法律，日本还设立了住宅管理协会、高层建筑管理协会以及促进物业规范化管理中心等机构，专门负责搜集和研究物业管理方面的经验、技术和方法，指导物业管理公司从事物业的科学化、人性化、低成本管理，并处理有关物业管理方面的问题和业主的投诉等。物业管理公司作为协会的会员接受协会的指导、监督和管理。

　　二、管理物业不用那么多人

　　日本大中城市居民居住的住宅所有形式以及环境和条件差异很大，很难用一种统一的模式来管理，所以日本物业的管理方式也多种多样，各有特色。其中，与中国情况近似的是被称之为“住宅团地”(相当于中国的住宅小区)的物业管理。

　　关于这类物业的管理，《关于拥有共用面积建筑物的法律》(这一法律通常被简称为《公寓法》)第25条规定，由业主组成的业主大会有权通过决议聘请或者解聘物业管理公司。这就决定了业主和物业管理公司是雇佣和被雇佣的关系，物业公司的所作所为必须向业主负责，兢兢业业地为业主服务。业主大会选举产生业主委员会，业主委员会通常由三到七名委员组成，每届任期两年，业主委员会负责了解业主的意见、要求，并监督、检查物业管理公司的工作，同时设专人管理账目。

　　日本的物业管理人员必须接受严格的培训，经过国家统一考试，并取得合格成绩才具备相关管理资格，所以并不是随便找一个人就可以承担起物业管理的职责。由于日本物业管理人员必须具有丰富的专业知识，一专多能，效率很高，因此，管理一所物业不像国内那样需要很多人员。

　　物业管理公司之间竞争十分激烈，大家都千方百计地提高服务质量，降低服务价格。如何降低管理成本，提高服务水平已经成为日本物业管理公司生存和发展的关键。为了降低成本、提高工作效率，一般一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等公共部分的清扫、安全和公用设备检查等工作只派一两个人负责。楼内没有物业人员或保安人员24小时值班，而且居民小区根本就不雇用保安人员，负责社区安全是警察的工作和任务。一般住宅楼的大门都采用密码开启或者无须按号码的专用钥匙。日本不动产经济研究所发表的调查研究结果显示，日本高档物业的平均年物业管理费相当于购房总款的0.5％左右。

　　三、物业无权对业主停水断电

　　在日本，有关法律还规定，业主不得以物业管理不力为由拒交物业管理费，因为拒交物业管理费将损害其他业主的利益，物业公司有权请求法院强制执行。当然，物业公司也不得采用停水断电的方式对业主实施制裁。

　　除了较大规模的“住宅团地”之外，日本还有许多共同住宅是单栋大楼。这类建筑物大部分只有50到100户左右住户，基本上是由住户组成自治会，同物业管理公司签订委托管理合同，由物业公司派人管理，管理所需的费用由住户按自己拥有的专有面积分摊。通常情况下，这类物业只有一名管理人员或者一对已经退休、接受过专业培训的夫妇负责管理，管理成本很低，业主或者住户的负担也不重。

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2：如何面对物业管理纠纷

　　如何面对物业管理纠纷

　　物业管理纠纷是困扰着许多小区居民和物业管理公司的大难题。目前，国家法律中还没有关于物业管理纠纷的明确规定，只是在1994年3月30日建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》，以及1996年3月1日国家计委颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等法律法规中，对城市新建住宅小区的物业管理事项做了一些原则性的规定。以下是一些共识和建议：

　　一、物业公司与业主是服务与被服务关系

　　实施物业管理的实体是具有法人资格的专业企业即物业公司。由于房屋产权属业主所有，物业管理企业通过合同或契约，接受业主委托，代表业主并运用经济手段经营管理物业。业主处于主导地位，而物业公司则扮演了"大管家"的角色，物业管理与业主之间是服务与被服务的关系，其管理行为是企业行为。在管理内容上，物业管理企业除对物业进行养护外，还提供专项服务和特约服务，即多功能全方位统一管理。

　　物业管理提供的服务是有偿的，执行的是"以区养区"、"以业养房"的方针，其管理经费除自筹以外，还包括收取的管理费、服务费。物业管理与住户是服务与被服务的关系，产权人和使用人有权通过市场选聘物业管理企业，双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利义务。因而物业公司与房屋产权人和用人的关系是合同法律关系的一种。

　　二、物业管理中，业主处于主导地位

　　住宅小区的物业所有权应当归属于业主。这是因为房地产开发商用于开发公共物业的投资已全部进入了开发成本，摊入了商品房价格。商品房一旦出售，就意味着公共物业的财产权随同商品房产权的出让同时转给了业主。业主在支付商品房价格的同时也按一定比例承担了物业的价格，也就获得了物业的产权。业主也就是物业管理权的权力主体。业主有参加物业管理的权利，并有合理使用房屋和公用设施、维护物业的效用和价值的义务。

　　根据一般惯例，住宅区交付使用且入住率达到50％以上，房地产地方行政部门应会同开发商与业主协商及时召开第一次业主大会，制定并通过业主管理委员会章程，选举产生业主管理委员会。业主管理委员会一经成立，就应是所辖物业的权力机构，是业主表达愿望和意志的代表，负有组织和联系业主的义务，并代表业主处理和执行有关物业管理的事宜。包括有权选聘或解聘物业管理公司，有权决定房屋维修基金的使用，有权对物业公司的服务水准、委托服务合同执行情况和收费及使用情况进行监督，从而真正掌握物业管理的权益，维护个体业主的合法权益。

　　在物业管理过程中，业主始终处于主导地位，以业主委员会为权力核心，由业主委员会聘请专业物业管理委员会，并代表全体业主与物业管理企业签订合同。在明确业主和物业管理企业的权利、责任和义务的同时，由物业管理企业接受业主的委托，按照业主的愿望与要求对物业实施管理。业主是"主人"，物业管理者是"管家"。从经济合同法律关系上来看，业主属于买方即需方，物业公司则应为卖方即供方。由于双方的法律关系建立在合同基础上，所以各自的权利义务均应依照合同有效约定。

　　三、物业管理纠纷多种多样

　　如今，小区的土地使用费是由业主支付的，公共物业的投资主体不再是国家而是业主。但业主对自己是物业产权主体的意识依然相当淡薄。有些已经觉醒的业主，开始用法律来维护自己的权益，并因此引发物业管理纠纷。如业主停放在外的自行车丢失或家庭财产被盗，而引发的业主与物业公司在对住宅区的安全责任程度上的纠纷；物业公司擅自巧立名目，要求业主额外交纳费用而引发的纠纷；业主拖欠水、电费，物业公司拉闸停电、停水而引发的纠纷等等，不一而足。

　　四、认真签订合同，避免纠纷产生

　　物业管理纠纷是发生于业主与物业公司之间的。由于业主与物业公司的关系产生于双方订立的合同，因此，物业公司在提供物业管理过程中与业主之间所产生的纠纷，应当属于合同纠纷的一种。根据有关的法律法规，业主管理委员会应当代表全体业主与物业管理公司签订委托管理合同。合同中应当对委托管理的事项、管理的标准、管理权限、管理费收支、监督检查和违约责任等加以明确规定。

　　该合同是一个建立在平等互利、自愿有偿、协商一致原则基础上的实践合同。只要合同规定的内容不违反法律、法规的规定，就应以合同为依据来确认双方的合同义务。双方在合同履行过程中发生纠纷，应当根据合同规定来确定违约事实，承担违约责任。只要有一方没有按合同规定的要求履行或不完全履行义务，另一方就有权以违约为由起诉，要求双方承担违约责任。

　　综上所述，物业管理纠纷应当纳入到合同纠纷中，依照合同纠纷的处理原则、处理办法和处理程序加以解决。

　　企业的一系列业务活动必须围绕企业的期望形象展开。树立良好的形象，提高知名度与美誉度是任何一个企业追求的目标。因此，企业需要对目前的情况进行调查分析，以便为后期工作提供依据，明确发展目标。

　　物业管理公司可对物业辖区内的业主进行物业管理价格、业务范围、服务内容、态度等方面的调查及接受业主们对服务管理优缺点的评价和如何改进方面的信息反馈。

　　企业形象企业形象的好坏直接影响未来的发展，若企业不听取公众对企业形象的评价，并及时改进企业形象，提高人员素质，企业的发展就会受到阻碍。企业形象的调查包括对企业机构的评价，如企业机构是否健全，人员是否精简，办事效率高低等；对企业管理水平的评价，如经营决策是否正确，有无创意，用人是否恰当等；对企业人员素质的评价，如业务水平、职业道德、决策综合能力、协调能力等；对企业服务质量的评价，如服务态度、办事效率等

　　五、对企业所处社会环境的调查

　　社会环境在很大程度上决定着企业的兴衰存亡，物业管理公司对社会环境的调查大致包括：

　　（1）政策环境调查，了解国家近期的方针政策，物业方面的法规条例。

　　（2）同行业调查，了解该区域内同行业的发展状况，优秀的管理经验及在公众中的形象地位。

　　（3）社会问题调查，了解经济变动情况、人均收入情况、社会分配等一些会影响公众需求变化的问题。

　　六、调查结果的分析归纳

　　物业管理公司收集调查结果后，还要分析筛选，得出结论性意见，使未来的发展道路清晰明了。首先，必须确定企业的形象地位，企业的形象由知名度与美誉度构成。知名度是企业的名称、标记、产品被公众知道的程度、社会影响广度和深度。美誉度是企业获得公众信任、赞美的程度。

　　物业管理公司对企业形象地位调查时应排除业主参与，以免知名度预测不准。其次，将综合调查中关系到公司形象的重要因素列表计分，以便清楚各项调查项目的程度。

篇3：浅谈物业服务合同风险防范及纠纷解决

　　浅谈物业服务合同风险防范及纠纷解决

　　谈物业服务合同的风险防范与纠纷解决

　　物业服务合同作为物业管理活动的依据，其地位非常重要，它对明确双方的权利与义务以及规范物业管理活动起到了不可替代的作用。物业服务合同作为一种民事合同，是平等主体之间签订的合同。我国《物业管理条例》以及相关法律法规中明确规定物业服务合同必须采用书面形式。

　　近年来，在我国的司法实践中，由物业服务合同引起的物业管理纠纷开始呈现大幅上升的趋势。物业服务合同的风险防范和纠纷解决开始引起业内同仁的关注。

　　一、物业服务合同的风险类别及防范

　　物业服务合同风险从订立和发展来看，可以分为前期物业管理的合同风险与日常物业管理的合同风险。在司法实践中合同风险主要发生在订立过程和履行过程。由于订立物业服务合同时双方缺乏充分的调查研究，所以往往容易给今后留下隐患。

　　前期物业服务合同风险大致有如下几类需要重点注意。

　　风险一：物业承接查验引起的风险

　　物业的承接查验关系到物业服务企业今后的管理，由此产生的风险不可忽视。为防范这种风险一物业服务企业在与房地产开发企业订立前期合同时，就一定要对承接查验的内容及法律责任约定清楚，明确双方的权利与义务，严格按照承接查验的相关规定操作。

　　风险二：在销售房屋时开发商不当的承诺引起的风险

　　现实中，开发商为了促进销售，给购房者承诺了赠送物业费、赠送阁楼、免物业费等。这些不当承诺给物业服务企业日后的管理增加了难度。要防范这种情况引发的风险，物业服务企业在订立合同前应该充分调查了解并与开发商进行必要沟通，在订立合同时将有关事项约定清楚。

　　风险三：物业服务合同期限方面所引起的风险

　　物业服务合同期限方面规定较为简单，这类风险来自对物业服务合同期限的理解不同，在实践中要多与业主沟通，了解对方对期限方面的确切认知。

　　风险四：在专项维修资金方面约定不清引起的风险

　　专项维修资金在物业管理活动中应当专款专用，不得以其它事由挪用。物业专项维修资金法律、法规有明确规定，物业的专项维修资金在前期管理阶段由开发商承担。物业服务企业应当在合同中明确，并及时跟踪资金的到位情况。

　　风险五：物业管理用房在合同中约定不清引起的风险

　　物业管理用房在物业管理早期介入时就应考虑，管理用房的落实影响到物业管理工作能否顺利开展。因此，在签订合同时，应该约定明确，并跟踪落实。

　　风险六：前期物业管理质量、费用引起的风险

　　在物业管理活动中业主关心的重点是物业服务是否质价相符，因此合同应当明确约定物业服务质量与服务费用。为防止这方面引起的风险，物业服务企业在签订合同时，应当遵照市场规律，根据管理的项目与企业自身条件确定合理的价格，切忌为了取得项目以低价投标，影响到物业服务的质量而引起纠纷。

　　风险七：违约责任约定不当引起的风险

　　违约条款是物业服务合同的重要条款，如果约定不清，一旦发生纠纷，受损最大的应该是物业服务企业。此类风险主要是来自司法程序方面。在司法实践中，一旦发生纠纷，物业服务企业很多时候会成为重罚的对象。所以在订立合同时应当认真清楚地约定好合同纠纷解决的条款，必要时可以借助法律专家。

　　除了上述所说的前期物业服务合同风险，物业服务企业在日常物业管理活动中，还存在着两种风险：订立合同时约定不清引起的风险和合同履行过程中引起的风险。这里重点提一下第二种风险。在合同履行过程中引起合同风险的因素是多方面的，这种风险主要在于合同内容履行以及合同续订和解除方面。作为物业管理的专业机构，与业主发生此类纠纷责任一般来说主要在物业服务企业。因此，物业服务企业在履行合同中加强与业主的沟通是必不可少的。

　　二、物业服务合同纠纷的特点及纠纷解决

　　物业服务合同纠纷具有如下一些特点：

　　1）纠纷的群体性

　　随着我国城市化进程的发展，大量的人口聚集到城市里，城市市区人口居住密集。物业管理的纠纷往往涉及一栋楼的业主，甚至整个小区的业主，利益的共同性会使业主很自然地联合起来，形成群体性纠纷，因而规模会很大，且矛盾激烈。

　　2）法律关系错综复杂

　　物业服务合同纠纷，包括物业服务企业与业主之间、与业委会之间，物业服务企业与物业使用人之间，物业服务企业与开发商之间，物业服务企业之间，业主与开发商之间的纠纷。这些纠纷使法律关系变得非常复杂，纠纷的类型和成因更显多样化。例如，在前期物业管理中业主、物业服务企业以及开发商之间的关系交织在一起。再例如，物业管理法律关系区分所有建筑物相邻关系的交叉。

　　3）物业服务收费纠纷占比例最大

　　物业服务收费案件在物业管理纠纷案件中所占的比例最大。此类案件诉讼标的较小，法律关系相对要简单，但实际处理过程中，却有很多问题难以解决。

　　4）业主与前期物业服务企业之间的矛盾成为焦点

　　前期物业服务企业由开发商来确定，会出现开发商与物业服务企业一体化的情况。尤其是父子关系的房地产开发企业和下属的物业服务企业，是导致业主和前期物业服务企业矛盾的焦点。

　　5）侵犯物业共用部位和设施的纠纷成为热点

　　物业管理主要是针对物业的共有部分或者设施设备所进行的维修养护，此类业务也构成了物业服务的基本业务。我国虽然出台了物权法，但是在法律层面上，我国的法律体系仍未完善，比如停车场的归属问题仍未明确。法律的不足必然导致此类纠纷的出现。

　　6）物业的专项维修基金的纠纷也开始显现

　　物业的专项维修资金属于全体业主所有，但是法律的缺失、执法不到位，以及业主不能及时了解到专项维修资金的使用情况，增加了此类纠纷产生的几率。

　　物业服务合同纠纷产生的原因多种多样，比如说法律规范、规章制度不健全，行政管理不力，业主或者使用人对物业服务质量的过高期望，纠纷当事人缺乏法律意识以及受到不良意识的影响等。针对产生的原因不同，我们在实践中可以选择不同的纠纷解决方式。目前主要有：协商、调解、经济仲裁、经济诉讼等。

　　对于因服务质量引起的纠纷，解决时首先是通过协商、调解的方式，不到必要时尽量不选择诉讼方式。经济仲裁应该是解决纠纷的较好的方式。为增强业主或物业使用人关于物业管理方面的法律意识，物业服务企业在平时的工作中，就应当在社区内宣传物业管理的法律法规，还可通过社区文化活动的开展，有意识地加强对不良意识和风气的纠正。

篇4：物业管理纠纷案件的特点、问题和建议

　　物业管理纠纷案件的特点、问题和建议

　　国务院于20**年9月1日颁布实施《物业管理条例》，经过四年的施行，为配合20**年10月1日实施的《物权法》而进行了再次修订，但是从审判实践来看，其并没有为物管纠纷的解决找到一条明确的出路。下面笔者结合司法实践，以河南省洛阳市涧西区人民法院近几年审结的物管纠纷案件为例，就办理此类案件过程中所遇到的问题，进行粗浅的统计和分析。

　　一、物管纠纷案件存在的特点及问题

　　物业管理合同在我国合同法中并无明文规定，它属于合同法中的无名合同，具有一般合同的共性，但它还有其自身的特点。

　　（一）从案件数量上看，涧西法院自20**年至20**年共受理物管纠纷案件134件，其中20**年受理22件，20**年受理32件，20**年受理38件，20**年42件，在案件受理数量上呈现出不断增长的趋势。

　　目前，我国已经基本实现了住房商品化，物管纠纷是伴随着住房商品化和住房管理市场化的出现而产生的一种新类型案件。近几年来，人们对居住条件和生活环境的要求越来越高，带动房地产开发业不断升温，各地房源出现供不应求的局面，房价也不断翻新，随之而来的是购买房屋后引起的物管纠纷案件逐年增多。这种趋势在各地法院都已普遍地表现了出来。

　　（二）从诉讼主体上看，这四年间审结的134起案件中，由物业服务企业作为原告提起诉讼的有107件，占总数的79.9％，且胜诉率较高。由业主作为原告提起诉讼的则仅有27件，占总数的20.1％，而业主提起诉讼的案件，胜诉率往往较低。

　　相对于业主个人来讲，物业服务企业作为一个企业还是属于强势主体，其一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务，因此，无论是在法律知识和证据收集上，还是在诉讼经验方面，甚至是在合同中对责任的规避等方面都比业主更有优势。因此，对于物管纠纷这种新类型案件，由于其在我国产生的时间并不长，无论是审理案件的法官，还是物业服务从业人员，都还仅仅是处于不断地探索阶段，那么出现业主在诉讼中败多胜少的现象也并不奇怪。

　　（三）就案由来分析，由物业服务企业作为原告提起诉讼的案由相对较为单一，107起案件的案由几乎全部为拖欠物业管理费，而由业主作为原告提起诉讼的27起案件则在案由上呈现出多样化趋势，包括物业服务企业所提供的服务不符合合同的要求而产生的违约、物业服务企业擅自增收管理费或私自占用绿地、共有区域，以及在财产、人身等方面对业主的侵权等。

　　在物业服务企业和业主委员会签订的物业管理合同中，收取物业管理费用是物业公司的一项重要权利，这与其企业自身的营利性相一致，而物业公司的义务却是为业主提供多项服务项目。诉讼主体通常是在权利受到侵犯时才会作为原告提起诉讼，物业公司这种权利的单一性和义务的多样性，对于业主来说则是权利的多样性和义务的单一性，因此，决定了物业服务企业诉因的单一性和业主诉因的多样性。

　　（四）在这134起案件中，与案件相关的物业服务企业几乎全部为开发商的下属机构，或者与开发商存在一定关系，没有一家属于真正法律意义上的独立物业服务企业。据统计，目前我国有超过70%的物业服务企业属于开发商的下属机构，大约20%属于房管所改制或后勤单位改制，仅不到10%属于真正法律意义上的独立物业服务企业，而洛阳这个数字远远高于全国的平均水平。

　　在物业管理行业中为什么会出现这种尴尬的格局呢，归根结底还是利益的驱动。物业管理行业作为房地产业所衍生出来的一种新兴行业，其所蕴含的巨大利益早已被开发商视作自己房地产开发行为的附带利益，面对这有利可图的物业管理行业，开发商岂容他人分得一羹半杯？法律不允许开发商自己管理，那他就依法再成立一家专门进行物业管理的子公司，于是就形成开发商和物业服务企业之间这种特殊的“父子关系”。目前，在北京、上海等大城市中比较知名的物业服务企业大都在成立早期和开发商在渊源上具有一定的密切关系。

　　（五）物管纠纷最为显著的特点就是，群体性诉讼较多，群众影响较大。在涧西法院受理的107起物业服务企业为原告的物管纠纷案件中，集体诉讼为89起，占总数的83%。

　　因为在一个物业管理区域内只能有一家物业服务企业实施物业管理，而其所要面对的则是全体业主，因此，物业公司遇到的问题往往具有同一性质，特别是在物业费的收交、公共设施的维修以及供水、用电或采暖等公共性服务方面，极易引发群体性诉讼。

　　二、解决问题的相关建议

　　针对司法审判中所遇到的诸多问题，笔者经过归纳总结，认为主要是开发商、物业公司、业主和管理部门几方面的原因造成的。现根据实践中的具体做法及相关的法律理论，提出以下建议：

　　（一）提高开发商的履约意识

　　在法院审理的物管纠纷中，60%以上的案件是因为开发商的遗留问题引发的，主要包括擅自变更小区规划、房屋建筑面积缩水、配套设施项目不全，甚至“霸王合同”等。此类问题在目前的房地产市场上属于通病，也是房地产业高利润的原因之一，因此，房地产开发商依照约定履行合同，这一最基本的合同诚信原则反倒成了业主对其提出的最高要求。

　　为此，应从以下几方面做起：一是政府部门的监督政府相关部门对开发商不仅具有管理权利，而且还有专业知识，因此，其必须履行职责把好验收关，严格对照建设规划和标准对建设工程进行验收，包括规划中绿地面积、公共用房、超市、幼儿园等配套设施项目的验收。二是业主的监督开发商违约的直接受害者是业主，因此，业主更应该严格要求开发商依约履行合同。对于开发商的违约行为，可向政府管理部门进行举报或通过协商解决，协商不成，则可进入诉讼程序。三是开发商的自律开发商应当看到，当前的行业不规范行为，如夸大宣传、虚假承诺等而获取的仅仅是一时性的利益，还有可能官司负身，企业要想可持续发展靠的则是商业信誉和实力，同时政府部门和行业协会等机构应对开发商进行必要的引导。

　　（二）物业服务企业明确自身定位

　　物业服务企业是物管纠纷案件中的主要当事人，但由于物业服务企业和开发商之间特殊的父子关系，或者是从房管所、后勤单位等改制而来的原因，使其不能对其自身性质进行正确的定位。一直以来物业服务企业与业主之间矛盾摩擦不断的原因，在很大程度上是因为物业和业主对自身的定位与双方之间的权责关系不够明确而造成的。

　　要从根本上解决问题，物业服务企业就要摒弃自身的渊源和历史原因，转变为真正法律意义上的独立物业服务企业。一、10月1日新修订的《条例》已将原条例中的“管理”变为“服务”，明确了物业公司与业主之间是一种服务与被服务的关系，这是对二者关系更加合理而明确的定位，对于欠交物业费的业主，其无权采取断水、断电等措施，否则构成侵权。二、物业服务企业的收支应做到有据可查物业收费标准的依据，小区内共有物业、楼体和电梯广告等收益，以及员工工资、培训、公共设施维护维修等支出费用均应向业主公开透明，避免一本糊涂帐，为物管纠纷的产生埋下隐患。三、物业公司应尽快与开发商脱离，这不仅是《条例》的要求，同时对物业服务企业的发展也是有百利无一害的，而且《条例》规定物业服务企业进入小区均要通过招标而不是开发商决定，否则，物管公司将永远是为开发商收拾残局的善后角色。

　　（三）业主应加强自身素质，理性维权

　　业主的素质和开发商、物业服务企业以及管理部门的素质有很大的关系，开发商的擅自违约、物管公司的先天不足，以及管理部门的软弱不作为等原因的结合，再加上我们的住房商品化还刚刚起步，最终造成的是业主到政府门前**、上街堵路、越级*，甚至流血冲突等事件的发生。

　　为此，建议业主从以下几方面加强自身素质，进行维权：一、提高业主公德意识和物业观念一些回迁房、农改房业主不适应小区楼宇化管理，私搭乱建占用共有区域，不服从物业管理。业主也要改变以前单位免费管理的观念，树立物业消费意识。二、提高业主法律素质物管纠纷案件中业主作为原告起诉的案件败多胜少的主要原因就是在法律知识、证据收集等方面的不足，往往将开发商的违约行为迁怒于物业公司，以不交物业费来对抗开发商或水电等公用企事业单位。此类诉讼因法律主体不对而通常被驳回或判决败诉。三、业主应当认识到采取的*、堵路、越级*等不理性行为，不仅不能解决根本性问题，而且还给广大业主在人力、物力和财力上造成浪费，也给其他民众的生活和社会稳定造成影响，最终问题还要通过正当途径解决。因此，遇到物管纠纷时应冷静处理，可以要求相关政府部门协调，也可以理性地进行诉讼。

　　（四）政府管理部门应加强管理

　　目前物管纠纷案件猛增这种现象，不仅仅反映了我国物业管理行业的不成熟，从另一方侧面也暴露了政府行政职能部门在管理上的缺陷。新《条例》将街道办事处、乡镇等地方人民政府也纳入了房地产行政主管部门的范围，《条例》还赋予行政主管部门对有关主体违规行为的限期改正、警告以及罚款等不同程度的行政处罚，但是管理部门并没有完全担当起其监督、管理和指导的责任。

　　建议政府管理部门加强以下方面的工作:

　　一、尽快出台、完善房地产、物业管理方面的法规，如操作性较强的小区内配套设施验收管理办法、商品房质量保修实施细则，以及物业管理条例实施细则、收费项目及标准等。正是这些法律规定的不可操作或不易操作，才使开发商、物业公司等钻了法律的漏洞，而不去履行义务或者不将权利交还业主。

　　二、规范开发商和物业服务企业的执业行为，严格执行市场准入制度，对不具备相应资质、丧失诚信的开发商和物业服务企业取消其资质。

　　三、《条例》实施以来，政府主管部门很少对开发商进行行政处罚。由于对开发商违规行为的执法力度较弱，则从另一方面纵容了开发商对业主的侵权，所以应鼓励业主对开发商和物业服务企业违规行为的举报，加大对违规行为的处罚力度。

　　四、新《条例》将街道办事处、乡镇人民政府这一最贴近业主的政府组织规定为成立业主大会的指导部门，这对改变当前业主委员会成立比例较低的问题将会有所改观，并使物管纠纷的解决朝着更为理性的方向发展。

篇5：五种常见物业纠纷及其解决方法

　　五种常见物业纠纷及其解决方法

　　一般的住宅小区都由物业公司对其进行管理，业主需要每月支付一定的物业费。因为双方存在利益关系，所以，在日常生活中会因为各方面的原因导致物业纠纷的发生，笔者将连续两期介绍几种在日常生活中常见的物业纠纷以及解决方法。

　　一、物业管理费纠纷

　　物业管理费纠纷主要包括两个方面：一是物业管理费包含的费用项目，二是物业管理费收取不到。

　　物业管理费，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费和管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票，有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的物业管理费究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20%～30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。

　　同时，造成物业管理费的欠费纠纷，除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题原因外，物业管理收费标准不明确，不能体现质价相符的原则是重要原因。

　　解决方法：在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类费用的名称。

　　二、物业合同签订的纠纷

　　目前，很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

　　这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业公司没有任何关系。同时，由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，不利于小区物业管理的稳定性。

　　解决方法：在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”。同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

　　三、公共配套设施权利人不明确的纠纷

　　比如，某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接损害了业主的利益。

　　其实，这类纠纷牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是开发商还是全体业主的问题。在物业管理条例中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场（库），应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人”。而没有对公用设施和公用部位的权属等问题作出规定。

　　解决方法：这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需要提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。

　　四、开发商与物业公司的关系纠纷

　　如今部分与开发商互为“父子关系”的物业管理公司，很容易出现对于房屋质量等问题不重视以及开发商与物业管理公司之间互相“踢皮球”的现象。尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重。

　　物业管理条例第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即便实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。

　　解决方法：人住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积在50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已经满两年的，一定要及时召开业主大会成立业主委员会，来维护自身权益。

　　五、物业公司的社会角色不明确的纠纷

　　由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生，不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费，少服务，质价不符，任意调价；处理问题和解决矛盾方法简单生硬，甚至打骂业主的行为时有发生。

　　物业管理条例除规定物业管理的服务义务，同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业管理企业任何权力。这表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和措施权。

　　解决方法：此类矛盾在近期发生的数量较多，主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行调整，物业公司是以服务为主而不是以管理为主。