新加坡小区物业管理模式

　　新加坡小区物业管理模式

　　新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其管理工作很有实效：

　　一、物业管理组织系统健全。

　　新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000~6000个住户，区办事处管理住宅一般为10000~15000套(户)。

　　二、强化法治管理。

　　新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。

　　同时规定住户装修须向建屋发展局申请装修许可证，由领有建屋发展局施工执照的承包商承包。装修户与承包商一起前往物业管理单位办理装修手续，并且缴纳一笔建筑材料搬运费和废物清理费。工程装修完毕，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性并保证安全，对室内装修项目有严格规定：

　　① 不准改变住宅主体结构(墙体、柱子、梁);

　　②厨房、卫生间的磨石地板和墙壁瓷砖3年不准更换;

　　③室内管线、电源开关不准改变;

　　④楼房外观不准改变。

　　三、提供优质的保养与服务。

　　新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务：

　　①住宅楼的维修。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。

　　②电梯保养与维修。所有住宅电梯必须保证性能良好，一旦电梯发生故障， 5分钟内电梯维修工必须到场维修。

　　③户内水电卫生设备的保养。国家建设发展局设有"热线"电话，与各区办事处的保养组保持联系，为居民提供24小时服务。各区办事处都有维修车，车内设有无线电话，以提供工作便利。

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篇2：小区商铺物业管理服务协议

　　小区商铺物业管理服务协议

　　出租方（甲方）：_______房地产开发有限公司

　　承租方（乙方）：_________

　　根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，签订立本合约，双方共同遵照执行。

　　第一条 租赁位置

　　甲方出租的商铺位于中山市____镇________时尚汇A区第12幢1088号铺，建筑面积102.69平方米。

　　第二条 租赁期限

　　租期为3年，本合约从______年___月___日至______年___月___日止。

　　第三条 管理费交付

　　1、乙方应于每月1号前向甲方缴纳当月的管理费。

　　2、第一年：管理费为每月人民币：1838元；

　　3、第二年：管理费为每月人民币：2146元；

　　4、第三年：管理费为每月人民币：2454元。

　　第四条 商铺在装修时，须自觉遵守《_______装修管理规定》，如有违反相关规定。

　　1、物业公司有权制止、责令整改或作出相应的处理决定。

　　2、各商铺使用人不得擅自改变外立面的材料、颜色和款式；不得乱张乱贴影响门面雅观行为；凡属设置的各种招牌和广告牌，在安装前，必须先到客户中心（管理处）申报办理相关手续，并获得批准后方可安装。否则，按中山市城市管理有关法规，限期拆除。

　　3、一楼商铺的广告位，按配定位置归业主拥有，但由发展商统一规划、物业管理公司统一管理投入使用；二楼广告位权属归发展商拥有；并由发展商统一规划提供用户有偿使用（费用参照市场价商定）。

　　4、若违反本规定及_______《前期物业管理服务协议》和《业主公约》等相关条款者，所造成的一切损失及责任，由相关当事人（使用人）自行承担。

　　第五条 合同生效、纠纷解决

　　1、本合同经甲、乙双方签字后生效，即具有法律效应。

　　2、在履行本合约的过程中，若甲、乙双方发生争议或纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，任何一方均可诉请中山市人民法院解决。

　　3、本合约如有未尽事宜，甲、乙双方可协商订立补充协议。补充协议与本合约具有同等法律效力。

　　4、甲、乙双方需提供的文件作为本合同的附件。

　　5、本合约一式两份，甲、乙双方各执一份。

　　第六条 经营说明

　　1、本商铺只能经营_______，乙方不得制造噪音，破坏商铺周围环境。如果有业主投诉乙方恼乱正常生活，甲方有权责令乙方立即改正，若情况比较严重者，甲方有权责令乙方立即停止经营。

　　甲方：_____房地产开发有限公司乙方：_________

　　法人代表：_________法人代表：_________

　　联系地址：_________联系地址：_________

　　身份证号码：_________身份证号码：_________

　　签订日期：______年___月___日签订日期：______年___月___号

　　签订地点：_________签订地点：_________

篇3：物业管理员试题《住宅小区的物业管理》

　　物业管理员试题《住宅小区的物业管理》

　　一、单选题

　　90、划分房屋功能是住宅与非住宅的一个根本标志是，是否具备()

　　A、建设达到一定规模，基础设施配套齐全 B、室内活动的吃、喝、住、穿、用等起居功能和设施

　　C、按照城市统一规划而建设，并以投入使用 D、是相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域

　　91、住宅小区物业管理的主要对象是()

　　A、房屋 B、业主 C、设备 D、环境

　　92、()是最容易被管理控制的因素、也是住宅小区构成中最重要的因素。

　　A、人为环境 B、地理环境 C、自然环境 D、社会环境

　　93、1994年6月，我国第一部地方性物业管理法规在()出台。

　　A、北京 B、青岛 C、广州 D、深圳

　　94、住宅小区物业管理是()过程。

　　A、超期管理 B、静态管理 C、动态管理 D、静态、动态管理

　　95、物业开发商可以通过与物业管理公司签订()，委托其介入物业的前期管理和销售工作。

　　A、托管合同 B、临时委托合同 C、永久性合作协议 D、合作备忘录

　　96、住宅小区物业管理公司生存与发展的关键性问题是()

　　A、创造最大的经济效益 B、减少漏交管理费的现象

　　C、使住宅小区居民满意 D、协调好业主之间的关系

　　97、住宅小区人为环境的管理主要靠()来限制或规定住宅小区居民的一些行为规范。 K#C

　　A、经常性的监督检查 B、业主委员会的督促

　　C、广大业主的自觉性 D、签定公约或管理制度

　　98、在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签定()。

　　A、前期物业管理服务协议书 B、前期物业委托管理合同

　　C、临时物业委托管理合同 D、永久性合作协议

　　99、业主全面有效行使对物业的管理权是在()以后。

　　A、第一个业主入住一年 B、全部业主入住

　　C、成立业主委员会 D、接管验收

　　100、业主公约签定的条件是小区入住率达()以上，已入住业主中持有产权()以上。

　　A、30%，30% B、30%，50% C、50%，50% D、50%，80%

　　101、住户手册较为全面地反映出住户与物业管理公司的关系，由()编制。

　　A、物业管理公司 B、业主委员会

　　C、特产办事处 D、房地产行政管理部门

　　102、住宅小区物业管理形式是()

　　A、行政性管理 B、监督式管理 C、协商式管理 D、文件化管理

　　103、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求有()。

　　A、房屋完好率达98%以上 B、居民满意率达90%以上

　　C、房屋零修及时率达100% D、新建小区公共绿地人均3平方米以上

　　104、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定北方地区居室内温度不得()

　　A、高于16oC B、低于16 oC C、高于20oC D、低于20oC

　　105、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定新建小区公共绿地人均()平方米以上

　　A、0.5 B、1 C、2 D、3

　　106、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，规定对管理单位的评议满意率达()。

　　A、90%以上 B、95%以上 C、98%以上D、100%

　　107、实行()管理是指把设施的运行划分为优、良、差三个级别，对不同级别的设施运行采用不同的管理措施。

　　A、动态 B、静态 C、多元化 D、状态化

　　108、对于住宅小区物业实行状态化管理是因为()。

　　A、管理者的管理手段在不断地变化 B、住宅小区的居民在不断地变化 C、物业在使用过程中不断发生变化 D、物业管理企业经常发生变化

　　二、多选题

　　109、住宅小区由()构成。

　　A、居民 B、居住面积 C、居住设施 D、居住环境

　　110、住宅小区房屋按产权划分有()。

　　A、异产毗连房屋 B、私人房屋 C、集体房屋 D、国有公有房屋

　　111、居民个人对自己拥有所有权的房屋享有()等法律允许范围内的一切权利。

　　A、占有权 B、享用权 C、排他权 D、处置权

　　112、在法律允许的范围内，居民对自己拥有产权的房屋可以()

　　A、 租 B、出售 C、抵押 D、赠与

　　113、1994年3月国家建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》为我国城市住宅小区管理()奠定了基础。

　　A、正规化 B、自动化 C、法制化 D、现代化

　　114、住宅小区物业管理主体由()组成。

　　A业主和业主大会 B、业主委员会和物业管理公司

　　C、政府相关部门 D、房地产开发建设单位

　　115、ISO9000质量体系认证最终要达到的目的是()。

　　A、精神文明建设 B、提高人的素质

　　C、以质量保持市场 D、以质量扩大市场

　　116、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，必须达到98%以上的指标有()。

　　A、房屋完好率 B、群众满意率 C、零修及时率 D、各种费用收缴率

　　117、住宅小区物业管理的原则包括()。

　　A、依法管理原则 B、有偿服务原则

　　C、状态化管理原则 D、专业化与标准化管理相结合原则

　　118、住宅小区物业管理公司实行()的服务原则。

　　A、有偿 B、低价 C、高档 D、高效

　　119、住宅小区物业管理的特点有()。

　　A、重服务 B、重物不重人 C、重人不重物 D、重开发利用

　　三、判断题

　　120、()住宅小区是指建设达到一定规模、基础设施配套齐全、已建成并投入使用的、相对封闭独立的住宅群体或住宅区域。

　　121、()自然环境如何将直接影响人们的身体健康，所以，它是衡量住宅小区物业管理水平最直接、最重要的标志。

　　122、()住宅小区最大特点是相对封闭独立、居住功能单一、居民居住集中。

　　123、()住宅小区房屋产权多元化是指一个住宅小区由众多具有居民所有权房屋组成。

　　124、()住宅小区公共设施社会化是指小区内的所有房屋及其附属设施、设备都属于公有，形成公有社会化格局。

　　125、()住宅小区物业管理的动态管理指的就是状态化管理。

　　126、()ISO9000族的核心就是创名牌企业。

　　127、()住户手册是强制性、具有一定法规约束力的执行性文件

　　128、()住宅小区物业管理手段是先进的计算机技术在管理工作中的应用。

　　129、()住宅小区的一切物业都是为小区居民居住和生活服务的，使住宅小区的物业发挥最大的使用价值，物尽其用，是住宅小区物业管理的最大职能。

　　130、()住宅小区物业管理主体是由多方面构成，如果不依法进行权利之间的界定，住宅小区物业管理工作就容易发生混乱。

　　131、()物业管理服务价格的确定，不仅要考虑补偿服务过程中的生产和人力消耗，还要考虑按规定缴纳的税金。

　　132、()虽然住宅小区物业管理的对象不是居民，但是管理的目的还是为居民提高服务，管理效果的好坏将以居民是否满意为标准。

篇4：观邸住宅小区前期物业管理委托合同

　　观邸住宅小区前期物业管理委托合同

　　第一章 总则

　　第一条 本合同当事人

　　委托方：________房地产开发有限公司(以下简称甲方)

　　地址：________市江津西路7号

　　邮编：________

　　电话：________

　　受托方：________物业管理有限公司(以下简称乙方)

　　地址：________西路288号投资广场

　　邮编：________

　　电话：________

　　甲乙双方根据我国有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方开发建设的下述物业委托乙方进行前期物业管理服务事宜，经过充分讨论和友好磋商，达成以下共识，并签订本合同，以资双方共同信守。

　　第二条 物业基本情况

　　物业名称：____“天发观邸”住宅小区、天发花园，(以下简称本物业)

　　物业类型：普通多层、多层复式住宅、低层住宅及商业用房

　　座落位置：____西路以南、武德路以西(详见总平面图)

　　占地面积：约69700平方米

　　建筑面积：约85168平方米

　　物业管理用房面积：按商品房总建筑面积的3‰配置

　　总户数：502户

　　总幢数：29幢

　　第三条 乙方提供物业管理服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。

　　第二章 委托管理事项

　　第四条 房屋共用部位的维修、养护和管理，包括承重结构部位(含楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)，户外墙面、门厅楼梯间、走廊通道。

　　第五条 房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括给排水管道，供电、供气、电信、有线电视、宽带网络等线路，消防设施，路灯照明，沟，渠，池，井，露天停车位，建筑小品，标识，宣传牌，信报箱，公益性文体设施。

　　第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括小区道路、室外给排水管道、化粪池等。

　　第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

　　第八条 公建配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化、体育、娱乐和教育场所。

　　第九条 公共环境卫生，包括上述公共场所、共用部位、共用设施及设备的清洁卫生，卫生消杀，垃圾的收集和处理，果壳箱的保洁 。

　　第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

　　第十一条 维持治安及公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、小区内车辆停放管理、交通秩序管理和消防安全管理 。

　　第十二条 管理与本物业相关的工程图纸、业主及物业使用人档案与竣工验收资料。

　　第十三条 组织开展本物业社区文化娱乐活动。每年大型活动不少于1次、小型活动不少于5次。

　　第十四条 负责向本物业业主和物业使用人提供本合同第二十条规定的物业管理服务(见附件《荆州 “天发观邸”住宅小区物业管理服务内容及质量标准》)，并收取费用 (详见本合同第二十一条) 。

　　第十五条 在当事人提出委托时，对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备提供维修、养护等有偿服务。

　　第十六条 其它委托事项：

　　1、 本物业生活垃圾的归集由乙方负责，清运由乙方负责与环卫部门签订本协议的有效期内的清运协议。

　　2、本物业路灯照明设施的维修养护及电费由乙方牵头与路灯管理部门处理，费用已含在物业管理费中。

　　第三章 委托管理期限

　　第十七条 委托管理期限为两部分。首期从委托合同签订之日起至20**年9月30日。次期从20**年10月1日至20**年9月30日止，如果这期间本物业业主委员会成立，并选聘出新的物业管理公司接管本物业，则本合同同时终止。

　　第四章 双方权利义务

　　第十八条 甲方权利义务

　　1、在业主委员会成立之前，代表业主负责制定临时公约，并配合乙方与《商品房买卖合同》一并签订，要求业主和物业使用人遵守；

　　2、审定乙方拟定的物业管理制度；

　　3、检查监督乙方管理服务工作的实施、制度的落实执行情况及承诺指标执行情况；

　　4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；

　　5、按照甲方《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求，委托乙方管理服务的房屋、设施、设备符合国家相关验收标准，保障业主和物业使用人正常使用。保修期内如存在质量问题，由甲方负责返修。

　　6、在房屋竣工交付时配置不低于商品房总建筑面积3‰的物业管理用房，供本小区物业管理公司无偿使用；

　　7、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案资料，并于小区竣工验收时移交乙方；

　　8、协调、处理本合同生效前发生的本物业遗留问题：

　　(1)、 对于综合验收、接管验收时提出的各项遗留问题在规定的时间内办理完结 ；

　　(2)、 不将未缴纳的有关水、电、气、通讯、通信增容等配套费用遗留给乙方处理。

　　10、协助乙方做好政府有关主管部门和专业单位对本物业管理的相关协调工作；

　　11、不擅自占用和改变本物业的公用设施使用功能 。

　　12、 在小区内配置用于物业管理服务并按民用水电标准收费的水、电源，便于乙方对本物业卫生、清洁及绿化养护，费用由乙方承担。

　　第十九条 乙方权利义务：

　　1、本合同签订生效起七日内将驻本小区的物业管理负责人***及有从业资格的其他员工名册、组织架构报荆州市房地产管理局备案；物业管理负责人在合同期内发生变更前必须经甲方书面同意。

　　2、根据有关法律法规及本合同的约定，制定本物业管理制度，履行物业管理服务事项；并派专人在甲方售楼处负责与业主签订本物业《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》等相关文件；

　　3、对业主和物业使用人违反法规、规章和临时公约的行为进行劝阻、制止并限期整改或提请有关部门处理； 对造成损失的有权要求责任人承担赔偿责任；

　　4、事先经甲方书面同意，乙方可选聘专营公司承担本物业的特殊专项管理业务(小区保安必须由乙方自理)，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

　　5、负责编制本物业公用部位、公用设施设备年度养护计划和维修方案，保修期外，经甲乙双方议定并报荆州市房产管理局批准，由乙方负责组织实施，有关费用在本物业公共维修基金中列支；

　　6、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，通过签订《房屋装饰装修管理服务协议》与其书面约定有关限制条件，并负责检查监督；

　　7、负责编制并报甲方审定物业管理年度管理计划、财务预算及决算报告；

　　8、每6个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理服务费收支帐目；

　　9、向业主和物业使用人提供规范标准、细致入微的保姆式人性化物业管理服务；

　　10、不擅自占用和改变本物业的公用设施使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套设施，须事先征求业主和物业使用人意见，经甲方书面同意并报荆州市房地产管理局等有关主管部门批准后方可实施；

　　11、本合同终止时，乙方必须向荆州市房地产管理局或业主管理委员会移交全部物业管理用房等固定资产、物业管理的全部档案资料及物业管理服务费和公共维修基金的结余部分款项；

　　12、向业主或物业使用人提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

　　13、依据《前期物业管理服务协议》向业主收取物业管理服务费，并有权依法对逾期或拒不缴纳物业管理服务费的业主或物业使用人加收滞纳金或依法提起诉讼；

　　14、本合同期内，本物业达到成立业主委员会条件的，应由乙方牵头并配合荆州市房地产管理局组织业主委员会筹备事宜，所需费用由乙方先行支付，待业主委员会成立后，统一向各业主分摊。

　　第五章 物业管理服务内容及质量标准

　　第二十条 乙方保证向本小区全体业主和物业使用人提供以下物业管理服务内容及质量标准。(详见本合同附件《荆州“观邸”小区物业管理服务内容及质量标准》)

　　第六章 物业管理服务费用和维修费用支付

　　第二十一条 物业管理服务费是指为完成本合同第二章所规定的委托管理事项而发生的费用，由服务成本、法定税费、人员工资构成。本协议前期费用由甲方向乙方支付，费用仅含四名保安工资及服装费，支付的金额与方式为：四名保安工资按月结清；四名保安服装费于本合同签订时一次性付清。

　　1、本物业的每月物业管理服务费收取标准暂定为：普通住宅0.30 元/平方米、复式住宅0.5元/平方米，低层联排住宅0.8元/平方米，商业用房1.00元/平方米，上述收费标准经当地物价部门及房管部门批准后由乙方向业主或物业使用人收取，乙方与荆州市物价部门及荆州市房地产管理局协调，使物业管理服务费达到上述收费标准。

　　2、空置房屋的物业管理服务费，由乙方按上述收费标准的50%向业主或物业使用人收取(含交房时甲方最多不超过150套未售出房屋)。

　　3、业主或物业使用人逾期未交纳物业管理费的，根据按日千分之五加收滞纳金。

　　4、露天车位：各类小轿车、小型汽车、小三卡、边三轮、摩托车、自行车停车管理费用标准按当地物价局核定的标准收取；

　　5、临时停车：各类轿车、小型汽车、2.5吨货车以下按当地物价局核定的标准收取；

　　2.5吨以上汽车、客车、卡车不得进入小区，摩托车、电动车、自行车不收费；

　　6、特约服务：对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，向当事人按事先约定价格收取费用。

　　7、装璜垃圾清运费、装修保证金等按当地房管局及物价局的相关规定执行。

　　第二十二条 甲方同意乙方无偿使用本物业的配套管理用房，乙方不得将管理用房转作其他用途。

　　第二十三条 房屋保修期满后的共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用：

　　1、房屋共用部位的日常养护、维修、更新费用，由乙方承担。

　　2、房屋共用设施、设备的日常养护、维修、更新费用，由乙方承担。

　　3、房屋公用部位、公用设施、设备的维修基金，由甲方在本物业交付时向荆州市房地产管理局交清，用于保修期满后本物业共用部位共用设施设备的维修，乙方使用时向荆州市房地产管理局申请支付。

　　第二十四条 乙方对物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护及其他特约服务，应事先公布收费标准，由当事人按实际发生的费用计付。

　　第七章 违约责任

　　第二十五条 甲方违反本合同的约定，致使乙方无法完成本合同附件规定的物业管理服务内容及质量标准，乙方有权要求甲方限期解决，逾期未解决的，乙方有权单方终止本合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予对方经济赔偿。

　　第二十六条 乙方违反本合同的约定，未能达到本合同附件约定的物业管理服务内容及质量标准(目标)，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权单方终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予对方经济赔偿。

　　第二十七条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准或扩大收费范围的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方包括声誉在内的利益损害的，乙方应承担相关法律责任并给予经济赔偿。

　　第二十八条 甲乙双方任何一方无契约或未经对方同意单方提前终止合同的，违约方应向对方赔偿伍万元的违约金；造成对方经济损失的，还应给予经济赔偿。

　　第二十七条 甲乙双方的其他约定如下：

　　1、甲方除履行本合同所列的权利和义务外，其余及以后所有涉及物业管理的事项(包括本合同乙方的经营盈亏)，在本合同期内由乙方负责自行处理，并承担相应的责任，与甲方无涉。

　　2、因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。由此对乙方造成的经济损失由甲方向乙方进行赔偿。

　　3、本合同期内，凡有涉及甲方责任的问题发生时，乙方可以先采取临时措施应急反应，并将相关情况立即通报甲方处理。乙方采取临时应急措施而发生的费用或损失，由甲乙双方另行协商处理。

　　第二十八条 本物业的物业管理服务工作由乙方驻荆州的分公司负责执行，乙方对其分公司的权利和义务承担全部直接的法律责任。在本合同托管期限内，先生为乙方常驻荆州分公司的主管负责人，负责与甲方进行本物业的所有业务联系，并承担相应责任；乙方如对其工作岗位进行调动，应事先书面通知甲方，并告知具体原因。

　　第二十九条 荆州市房地产管理局作为本物业的行业主管部门，有权对甲乙双方履行本合同各自的权力和义务进行管理、检查和监督。

　　第八章 附则

　　第三十条 双方约定自本合同生效之日起到房屋交付使用之前15日，根据本合同委托管理事项，办理完交接验收手续。

　　第三十一条 合同期满后，乙方全部完成本合同约定的义务和本物业管理服务内容及质量标准，并且成绩优秀，大多数业主和物业使用人满意度良好，可与业主管理委员会优先续订本物业委托管理合同。

　　第三十二条 本合同未尽事宜双方可以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　第三十四条 本合同正本连同附件共十六页，一式三份，甲、乙双方各执一份，向荆州市房地产管理局备案一份，具有同等法律效力。

　　第三十五条 本合同执行期间，如遇不可抗力或情势变更，致使本合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理；协商或调解不成的，本合同可自行终止，甲乙 双方互不追究对方责任。

　　第三十六条 本合同在履行中如发生争议，甲乙双方应协商解决或报请荆州市房地产管理局进行调解，协商或调解不成的，甲乙双方中任何一方均有权向沙市区人民法院起诉。

　　第三十七条 本合同经甲乙双方签章并报荆州市房地产管理局备案后生效。

　　附件：《荆州 “观邸”小区物业管理服务内容及质量标准》

　　甲方：________(签章)乙方：________(签章)

　　法定代表人：________法定代表人：________

　　授权代表人：________授权代表人：________

　　____年____月____日

篇5：小区物业管理服务标准和监督考核办法

　　小区物业管理服务标准和监督考核办法

　　总体要求： 通过明确本小区物业管理服务内容、标准和监督考核办法，体现“质价相符”和“明明白白”消费，为小区的广大业主提供安全、舒适、温馨的生活环境，为业主提供良好的服务。

　　管理服务标准

　　一、客户服务

　　总体要求：服务有效投诉少于5%，处理及时率100%；业主满意率80%以上。不达标即为违约。

　　具体要求：

　　1、佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁。对业主(使用人)的报修与求助耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主(使用人)的意见。

　　2、服务时限。急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做出合理解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。

　　3、对业主的投诉及时回访，回访率100%，并件件有记录。

　　二、房屋、共用设施、设备维护与管理

　　总体要求：房屋完好率大于等于98%；设施设备完好率大于等于95%；不达标即为违约。

　　具体要求：

　　1、巡检。

　　(1)每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价，做好记录；

　　(2)每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；

　　(3)每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；

　　(4)每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次，发现问题及时解决；

　　(5)巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。

　　2、房屋。

　　(1)装修管理。将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人；在业主(使用人)装修房屋备案登记时，对不符合政府有关规定和业主公约的内容，应在2个工作日内给出修改意见；业主(使用人)装修期间每日巡查装修施工情况；对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

　　(2)油漆粉饰。木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰；5年油饰1次；铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件(铁栅栏、铁栏杆、铁门)、铸铁污水管、水管等应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊的室内墙面每5年应粉刷1次。

　　(3)建筑物外立面。本小区建筑物外立面原则上每8年粉饰1次。因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。

　　2、给排水系统及其配套设施。

　　(1)给水设施，泵、管道、水箱、阀门、水表等运行正常，出现问题随时处理。(2)排水设施。化粪池每年清理1次，每季巡查1次。楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换。每月清扫1次以上排水明沟，；每2个月对地下管井清理1次，每季度对地下管井疏通1次，保证通道清洁，排水畅通。

　　3、供配电系统

　　建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；所有供配电设备运行正常，没有人为故障。

　　4、智能化系统

　　设备运行正常，专业人员24小时值班，监控反应灵敏，异常情况及时检修。

　　5、避雷接地系统。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。

　　6、电梯运行与管理

　　(1)与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托企业的责任。

　　(2)每日监督电梯运行状况，加强日常维修保养，电梯及其安全设施每月不少于2次，每年进行1次全面调整和测试，确保电梯及安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好。电梯年故障率低于7%。

　　(3)电梯维护保养提前一天通知业主(使用人)，并尽可能减少对业主(使用人)正常生活的影响。

　　(4)制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号后迅速通知维保单位派人排除设备故障，并尽快设法解救乘客。

　　7、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施

　　(1)保持本小区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通；发现损坏及时修补；

　　(2)按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物；

　　(3)停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划；

　　(4)停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设备。

　　三、清洁管理

　　总体要求：内外环境整洁，没有卫生死角，环境卫生清洁率达99%。达不到此要求即为违约。

　　具体要求：

　　1、一般管理。每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次业主(使用人)垃圾；每周用干净的抹布擦抹2次楼梯扶手；各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、墙面、地脚线、指示牌等公共设施每周循环清洁1次；各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每月擦洗2次楼梯道共用门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；铁栏油漆完好无脱皮；扶手护拦干净、光亮；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无明显灰尘，大理石地面干净无明显灰尘，水磨石、水泥地面目视干净无杂物、污迹；玻璃、墙面、门窗保持干净。灯具每季擦抹1次。

　　2、电梯及电梯厅保洁。保持电梯轿箱清洁，每日清洁1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。避免在客人多时清洁电梯，若有人乘搭电梯应暂停清洁工作。

　　3、停车场、共用车库或车棚保洁，地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道标识清楚，油漆无脱落、无锈迹；标识、指示牌等公共设施目视无明显灰尘；墙面、管线基本无污迹、无灰尘。

　　4、道路保洁，道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；路边灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。

　　5、标识、宣传牌、雕饰、信报箱保洁，无积尘，无污迹，无乱张贴。

　　6、休闲及绿化带保洁，外观整洁，地面垃圾滞留时间不超过1小时。

　　7、垃圾桶、果皮箱保洁，垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污，无明显异味。

　　8、垃圾收集与处理。 垃圾日产日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清洁。建筑垃圾定点堆放；垃圾收集车表面洁净，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落。

　　9、卫生消杀。夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次；灭鼠：每季进行1次。

　　五、园林绿化养护与管理

　　总体要求：园林绿化与小区整体环境相协调，美观，花草树木长势良好，符合季节气候特点，没有人为毁绿损绿事故。达不到此要求即为违约。

　　具体要求：

　　1、草坪。成活率在95%以上，生长茂盛；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草；无病虫害；绿地整洁，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。

　　2、园林树木。长势强，生长超过该树种、该树木的平均年生长量；树冠完整美观，没有死树和枯枝死杈；树木枝干无机械损伤，无明显缺株；树林无钉栓、捆绑现象；绿篱上下部枝叶茂密，整形修剪表面平整，棱角线条统一划齐，生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝。

　　3、花坛。花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美，无枯枝，无病叶。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清洁卫生。

　　4、人工水系、喷水池，池底清澈见底，水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。 四周安全设施状况，发现损坏及时修复。

　　六、安全防范

　　总体要求：阻止或减少刑事案件，杜绝因管理不善而发生重大或较大治安案件。公安部门鉴定小区内发生的刑事案件或治安案件主要原因系由物业管理企业管理不善即为违约。

　　具体要求：

　　1、配备接受过专业训练的专职保安人员。保安人员要身体健康，责任心强，无犯罪记录，工作认真负责，掌握基本安全护卫技能，熟悉物业管理及有关法律法规；当班时佩戴统一标志和执勤工号，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；上岗时精神振作，举止文明，仪态良好。

　　2、门卫。本小区实行封闭管理。主出入口24小时至少有2人有值班看守，本小区人员车辆凭卡进入，外来人员应进行验证、登记，杜绝闲杂人员进入，杜绝未经受访业主同意的其他人员进入；大件物品搬出实行登记，实施交通指挥交通疏导等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班记录。

　　3、巡逻。白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员不少于2人；及时发现和处理不安全隐患；接受业主(使用人)投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时，及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。

　　4、紧急事故反应。

　　(1)制定紧急事故处理预案，至少包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散、公共卫生以及电梯应急等；

　　(2)有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态；

　　(3)高层住宅按消防要求组织进行疏散演习；

　　(4)对紧急事故做出快速、正确的反应，尽可能减少破坏和损失程度；

　　(5)组织恢复生活秩序。

　　5、其他防范措施。

　　(1)设有业主(使用人)求助与报警电话，24小时有人值守；接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理；

　　(2)涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；

　　(3)协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生；

　　(4)对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明；

　　(5)建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。

　　七、交通、车辆管理

　　总体要求：车辆进出停放有序，避免交通事故，不因车辆停放和行驶的原因损坏绿化、其他设施。达不到此要求即为违约。

　　具体要求：

　　1、有较为完善的车辆管理制度，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、过夜或临时停放位置进行引导，保持车辆行驶通畅。停车按照物价部门核发的收费标准收费。

　　2、在交警部门协助下在小区设置明显的交通标志，划定禁止车辆停放的区域。杜绝车辆在禁止停放区域停放。

　　3、维持交通秩序，发现车辆乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时制止。

　　4、封闭停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录。

　　5、对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行。

　　6、杜绝外来车辆进小区停放过夜。杜绝非小型机动车停放过夜。

　　7、对业主违反业主公约和小区有关车辆管理的规定的行为进行及时劝阻。

　　八、消防管理

　　总体要求：设施齐全，标识清晰，使用功能良好，防止火灾责任事故。

　　具体要求：

　　1、定期进行消防训练，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。

　　2、根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消防通道设置路障。

　　3、制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用。

　　4、发现火警迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥。

　　5、每月1次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备24小时正常运转。每年模拟火灾操作1次，以熟悉操作和检查消防监控设备；消防监控室保持清洁，每周至少保洁1次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；每日填写工作记录，建档备查。

　　九、档案资料管理

　　1、档案资料齐全完整；

　　2、分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便；

　　3、及时变更登记，账物相符。