香港物业管理现状及未来发展
香港物业管理现状及未来发展
香港地少人多，建筑物鳞次栉比。地产业是香港经济发展的骨干产业，近十多年来，与地产业一脉相承的“物业管理”行业取得了长足发展。然而，市民对生活质素要求越来越高，新的信息手段，也成了物业管理公司提升自身素质的契机。今年SARS疫情在香港肆虐后，对物业管理行业提出了新的要求，呈现出新的发展趋势。
一、香港物业管理的现状
在香港时常经济和法治社会的大环境下，专业、规范和高质素的物业管理，推动了香港经济的持续发展，同时，亦为市民提供了一个惬意、舒适的生活环境。从整体上看，目前香港物业管理呈现出如下特点：
(一)法制化程度高。
香港物业管理领域首先引入英美普遍法中的概念，即在楼宇建成后，由发展商、物业管理公司和著名业主共同签订的“公共契约”即公契)，即关于各业主之间享有其自有部分及公用部分和他们彼此之间在大厦管理过程中的权利、利益和责任，在土地注册处注册，并对大厦全体业主和租客有约束力的协议。为了规范物业管理市场，香港政府制订并完善了一系列法律法规，如气体安全条例、消防安全条例、危险物品条例、噪音管制条例、水质管制条例和保安及护卫条例等，其中最为重要的是《建筑物管理条例》。为便于业主组织法团管理大厦，1970年制定了《多层建筑物(业主法团)条例》;1993年该条例被大幅度修订，更名为《建筑物管理条例》，成为香港物业管理领域最基本的法律。现今，在法律的指导之下，业主更加积极参与管理自己的物业，截止20**碾月，全港已有6464个业主立案法团(业主委员会)成立。因此，从法团的成立，法团与物业管理公司的权责，到物业管理的各项工作标准，基本实现了有法可依。
(二)私人楼宇高龄化，政府房屋服务私营化，加剧物业管理公司间的竞争，管理更趋专业。
据统计，目前，香港约有4万多幢私人楼宇，超过25%的楼龄介乎20至40年，这些楼宇建筑物的损耗十分严重，加之大厦业权分散导致管理不善，间接加速楼宇的老化。香港政府屋宇署联同政府几个部门，从2000年开始推行“屋宇维修统筹计划”，协助业主和立案法团解决楼宇的维修和管理问题。另一方面，负责政府物业管理的产业署逐渐改变了它的角色，由直接管理物业，变为监管物业管理公司工作、改善社区环境和执行法定职务，将办公大楼和宿舍外判给物业管理公司管理，每年为政府节省3300万港币。香港房委会也采用同样的方法，通过推行“私营机构更多参与屋村管理及维修保养服务计划”，将管理的物业逐步移交给私人物业管理公司。这些既给物业管理公司提供了商机，同时提出了挑战，加剧了竞争。过去数年间，公司经理人酬金(利润)和总部开支占大厦管理费的比例，平均欲10-15%下降至5-9%。物业管理公司必须厉行节约，控制成本，很多时候还需要接受集团公司或母公司在资源上的支持。
(三)政府和物业管理公司协会的角色越来越重要。
香港政府民政事务总署负责私人大厦的管理，帮助业主自行处理有关大厦管理和业主立案法团运作的事务。民政事务总署牵头成立一个跨政府部门和专业团体(律师会、会计师公会、测量师学会等)的大厦管理资源中心，免费为业主和业主立案法团提供各类信息、咨询服务和意见，协调处理纷争。香港物业管理公司协会于1990年成立，截止20**年年底，协会会员超过80家。根据协会的章程，加入协会必须具备两给条件：一是公司已有两年以上实际管理楼宇的经验;二是公司目前管理超过1000个住宅单位或超过30000平方米的工业用地或超过10000平方米的商业单位。因此，协会包括了香港实力最雄厚、规模最大的物业管理公司，同时，是否加入协会成为评定公司专业水平和规模声誉的重要标志之一。在议标、定标中，加入协会的可以多得分。协会不仅积极向政府和社会各界反映业界意见，还通过培训、出版刊物、对外交流等各种形式，提高公司及其员工的专业服务质素。20**年7月，协会与香港地产学会、房屋经理学会等专业团体，签署“香港房地产专业服务联盟”，整合各专业团体的资源，提高协调、咨询和服务的能力。
二、香港物业管理的未来发展
香港经济在60年代末开始起飞，带动地产业蓬勃发展。各式多层大厦和新式大型屋苑发展起来，以往只提供“看更保安”式服务的大厦管理已不合时宜。物业管理，不只限于清洁、园艺、保安和维持水、电和机电设备的正常运作，而且还包括大厦的全面维修保养、社区建设、财务管理、环保管理和屋宇增值等。随着进入本世纪的电脑资讯时代，物业管理面临着新的挑战，并呈现出新的发展态势。
(一)物业管理突出服务的特点，强调以人为本、与时俱进。
为摆正公司与业主的位置，不少物业管理公司在名称增加“服务”二字，突出服务的本质特点，避免让人产生歧义。另一方面，面对新近提出“全优居住素质”概念，物业管理不只追求最低成本，更强调提升质素，满足业主的全方位要求，并兼顾资源管理的效益和社会公义。对物业管理提出了“五星”级一站式以客为本的服务，利用互联网的普及，在电脑服务领域不断推陈出新。如香港富城物业管理集团在90年代推出了“富城智能管理”的营运模式，启动24小时客户服务热线，通过互联网将公司各部门与所管理的屋苑联系起来，便于客户获取屋苑信息、网上预订屋苑设施和电邮查询等，使客户足不出户就能享受到优质的物业管理服务。专家估计，智能化建筑将成为21世纪建筑业的主流，智能建筑的运行费用和能耗比常规建筑要低30%-40%。
(二)进一步突出专业化。
以往观念认为，物业管理是一门易于经营、成本较低和回报有保障的行业，因此，技术水平不高，专业性不强。但随着竞争的加剧和大量公营房屋交由私营公司接管，政府设立发牌制度，促进物业管理公司进一步追求专业精神，提高竞争力。1999年下半年，香港政府制定了《房屋经理注册条例》，将专业房屋经理引入注册制度。这些房屋经理来自香港房屋经理学会和测量师学会等专业团体，积累了丰富的物业管理经验，其重要性日渐为社会所认识。在选择物业管理公司时，公司拥有多少名专业人才，是其中一项重要因素。
(三)对实施强制性专业物业管理的呼声越来越强烈。
根据《建筑物管理条例》，香港对大厦实施自愿物业管理制度，但鼓励引进专业的物业管理公司，同时，政府主管部门可以对有严重问题的大厦实施强制性的管理。由于香港一部分楼宇老化问题非常严重，其维修引起社会的广泛关注。今年SARS在香港大规模爆发后，尤其是淘大花园出现
严重疫情，迫使公众进一步关注大厦的物业管理，要求政府以强制性的方式解决一些“高龄”私人楼宇和规模较小单幢大厦的物业管理工作。香港学者叶毅明认为：“香港法律对建筑物设计有非常严格的规定，但对生命安全没有直接影响的，例如排污、家居废物处理、空气流通等，法律的监管严重不足。科学及专业的房屋管理服务，可以在一定程度上补救大厦设计硬件的先天不足，更重要的在硬件‘病入膏肓’前，把硬件彻底更新;这些预防性的保养服务需要由专业性的管理公司统筹处理。”
(四)善用资源，绿色物业管理的思想深入人心。
将环保概念引入物业管理，是大势所趋。ISO14001环境管理体系正在香港物业管理公司中广泛推行，致力于污染的预防和控制，提高企业竞争力，实现可持续发展战略。环保绿色物业管理除了常规物业管理的内容外，还包括：
第一，对垃圾进行分类处理，减少垃圾运出的污染。通过垃圾的分选，将可回收的垃圾送往工厂再生;通过将垃圾发酵生产农用机肥;通过焚烧垃圾回收热能用于供热和发电;通过卫生填埋来还原土地，恢复生态。
第二，控制噪音。加强对与物业管理有关噪音源的控制，如对大厦的机电设备采取密闭隔音的方法，在大厦四周种植减噪数种。
第三，科学处理雨水、污水的排放，使其成为屋苑的再生水资源。对于排放的污水分别进行处理，确保达到环保标准。部分用水冲洗道路、浇灌绿地和冲洗汽车等，部分及雨水用于景观水池备用。
第四，倡导使用洁净能源。香港、深圳位于南中国地域，日照时间较长，太阳能是非常合适的绿色能源，可以在大厦建筑物上利用太阳能取得生活用热水。虽然环保的设计或设施往往成本较高，但近年来不少发展商均积极研究在物业内加入环保因素，进一步提升居住环境质量，如再配以绿色物业管理，相信不久以后的香港将“进化成一个绿色城市”。
正如国家建设部房地产业司谢家瑾司长所言：“gg开放初期，深圳借鉴香港和国外的先进经验与做法，在住宅区实施物业管理，开创了中国内地物业管理的先河”。无庸质疑，深圳市在内地物业管理领域，居于领先水平，许多品牌企业已进入广大的内地市场。深圳市物业管理协会和众多的物业管理公司为此做出了开拓性的饿贡献。
但是，随着我国加入WTO和香港与内地更紧密经贸关系安排(CEPA)的签署，香港的企业产品及海外经验，分析物业管理的最新走势，研究应对策略，促进内地，尤其是深圳市物业管理的发展，意义显得非常重要。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：香港物业管理的发展方向
香港物业管理的发展方向
一、法例的改变
(一)、业主与物管经理关系和权力的平衡
为了调节业主与管业经理长久以来的权力不平衡及改善两者的关系，香港特区政府立法会民政事务委员会于 20**年5月推出咨询文件建议修改《建筑物管理条例(344章)》，放宽业主终止经理人委任的限制。在新例下，物业拥有人只需在拥有业权份数百分之二十的业主同意下，在业主大会上可以用简单大多数值的投票，解雇其公契经理人。
此方案引起业界巨大回响。支持该修订方案的团体普遍认为，现时必须以不少于百份之五十业权份数才可终止公契经理人委任的要求过于严苛，而新机制可赋予业主更大的自由度，根据经理人的表现来决定其聘用与否，间接地鼓励他们提供更佳服务；业主更认为新例是促进服务质量的最佳保证。
持反对意见的团体大多来自地产开发商及管业经理，他们认为修订方案过于宽松，在预见公契经理人被频频更换的情况下，不利于物业管理的长远规划；新措施亦会进步激化现时物业管理市场的过度竞争局面地产开发商更忧虑此方案会妨碍他们对分期发展的大型地产项目的管理，影响楼宇销售。经过数月的广泛咨询后，立法会决定暂缓通过上述修订条例，以便进一步收集更多市民及业界的意见，重新订立各方可以接受的方案。
上述事例其实反映香港物业管理长久以来的矛盾，但亦可理解为业主与经理人关系渐趋平衡的过渡现象。引用英国社会学家爱斯坦的“市民参予进展模式”香港物管行业正迈向市场化的最后阶段，即业主作为市民及消费者，最终会全面主宰物业管理权，而经理人只是行使其客户的授予权力。香港城市大学的张炳良教授在其著作《物业管理一专业价值与社会责任》中亦提出相关理论，他认为业主与经理人的关系最终由“政治管理模式”，转化为“消费者模式”及“业主全面参与模式”。
香港特区政府修订该法例的背后理念是要加速物业管理的市场化，将物业管理权归还业权人，此举有助业主成立法团管理物业及带动物管水平提高的作用。
政府有关部门在整个咨询过程担当积极角色，高度透明化；咨询覆盖面亦包括各业团体、民间组织及业主组织；各有关利益单位亦可以在理性的讨论下各自表述意见。我们期望各方在为提高香港物业水平的大前题下达成一个双赢方案，使物管行业的制度化及合理化向前迈进。
(二)、旧楼管理和维修
于20**年年初爆发的严重急性呼吸系统综合症(非典型肺炎)，令香港人意识到忽视大厦管理维修，可能会引致严重后果。现时不少楼字的管理和维修均需要加以改善，才能延长楼宇寿命和增加物业价值，而更重要的是藉此改善住户和邻里的卫生和居住环境。
楼宇管理及维修的基本原则是业主有责任确保楼宇整体状况良好。由于这项原则未获广泛接受，以致现时社会上保养大厦的意识薄弱。此外，缺乏有关专业知识和能力、没有持之 以恒保养楼宇和对拆卸重建抱错误的期望，也是楼宇失修的原因。
多年以来，政府尝试透过立法、执法、支持业主、宣传教育，以及市区更新等，去解决业主忽视楼宇管理维修的问题。政府每年投入数以亿计的资源去进行这些士作，但成效有限。危险或违例的建筑工程不胜枚举，并对市民构成危险。另一方面，现时约有11000 幢旧大厦尚未成立业主立案法团及并未聘用物业管理公司。我们需要谋求有效而又持续可行的方法，及早解决问题。
总括而言，香港政府处理这个问题有3个方案：
第一是继续现时的工作，但市区老化、楼宇失修及居住环境恶劣等现存问题非但不能解决，而且会不断加剧。
第二个方案是实施强制性楼宇安全检验计划，规定达到若干楼龄的大厦要定期验楼，并接验楼结果针对楼宇状况进行所需的维修。这样可及早发现和修正问题。不过，验楼计划本身属一次性，重点在于补救而非预防。研究如何将定期验楼融入持续有效的整体大厦管理及维修工作，效益可能更大。无论如何，验楼是业主的责任 ， 不应由纳税人承担。
第三个方案是融合妥善维修和有效管理。持续关注楼宇管理及维修，不但可以及早发现和修正楼宇问题及损毁情况，还可以预防楼宇失修。长远来说，业主既可节省开支，同时其物业作为项重要资产亦可获保值甚至增值。此外，环境若得到改善，社会亦不再需要投入大量资源去解决楼宇失修问题，社会和居民因而受惠。因此，将妥善楼宇管理及维修融入日常工作内，并持之以恒，相信是更具吸引力的长远解决方法。私人机构应可提供业主所需服务，从而达至妥善管理维修的目标。
现代的大厦管理维修工作除了需要不少时间和努力外，亦涉及各项专门知识。因此，政府正呼吁业界应汇聚各类专才，使其发展成为具竞争力的行业，透过提供一站式长期服务，以满足不同大厦和不同业主的需要。可以考虑的做法包括把邻近的大厦纳入同个管理维修计划，让营运开支达到最佳效益；以及提供全包合约，兼顾大厦的日常管理和长期维修。政府正鼓励业界循这些方向进一步发展。
许多保养欠佳的楼面宇根本没有正式的管理架构。政府明白单靠成立业主主案法团本身未必一定能够完满解决问题。所以现正研究法团法大厦管理上的角色，以及探讨在什么情况下需要实施强制性大厦管理。如何确保所有业主缴付所需费用，对大厦的妥善管理和维修极为重要。政府认为不直直接干预有关费用的收取。不过 ，可以考虑是否加强目前追讨管理费用的办法，以及研究是否有需要推出新措施。
我们应该嘉许优质的大厦管理维修。为了鼓励业主承担责任，有建议指政府应设立自愿楼宇评级制度。屋宇署己委托顾问公司研究楼宇评级标准及计分办法，内容包括就管理维修状况草拟评审准则、就有关评审过程的投诉提出处理办法，以及探讨由独立机构推行评级计划的运作和经费事宜。顾问研究即将完成。政府会先与学术机构和业界研究各项建议，再探讨可否由非政府机构推行自愿评级制。
在业主应负责大厦管理维修的大前题下，任何以公币提供的援助，应只限于真正有需要的业主。屋宇署己设有贷款计划，向业主提供过渡性援助，以应付非经常性的大厦维修工程。目前，此计划的对象只包括个别业主。政府现正考虑放宽借款的资格，使业主立案法团亦可向基金借款，并在需要时增加该基金的注资。政府会透过适当的法律架构等措施，继续提供有利的环境，促进业主和业界合作，从而继续支持和推动大厦的妥善管理和维修。政府亦会继续采取执法工作，提高业主对大厦管理维修的意识，以及确保有关政策全面而一致。
在旧楼复修方面，香港市区重建局(市建局)己推行《自愿楼宇复修试验计划》，斥资帮助旧楼业主重修楼宇，又协助提供免费专业意见，并给予技术支持，以达到最佳复修效益。
另外，香港房屋协会(房协)亦投入资源在深水土步区设立物业管理咨询中心以协助该区旧楼业主成立立法团管理楼宇及提供修复专业意见。该计划已初见成效，房协正计划在未来一年内扩展此计划到香港其它四个旧区。
二、公共房屋管理政策
(一)公屋管理外判安排
香港房屋委员会(房委会)早在10年前已开始将其辖下出租屋邸，俗称“公屋”的管理交由私人营业公司管理。自20**年开始，房委员为配合其“员工自愿离职计划”将其屋时管理外判速度加快，更鼓励离职员工自组管理公司承接房委会的管理合约，计划实施至今，已有约30万个单位外判管理。可惜，近年香港经济低迷，政府的财政状况亦不理想，导致房屋署的员工离职计划缺乏吸引力，参加此计划的员工远比预计的少，现拥有公务员身份的房署员工仍有过万人。为了继续安排该等员工有合适的工作岗位，房屋己减慢其屋们管理外判的速度，此做法对已离职及自组管理公司的员工冲击最大。现时房署对其辖下员工的安排，及外判制度的速度及持续性仍未有定出确实的方向，物管业界在此情况下，只可将资源及注意力放在私人物管市场，形成竞争的进步激化。
(二)、政府商业楼宇管理新模式
香港房屋委员会(房委会)在停止售卖居屋的影响下，备受财困压力。所以最近将其辖下所有的商业楼宇包括商场、屋邸、铺位、停车位等贵重资产以地产投资信托基金形式注入一新成立的公司。其目的是希望脱离旧有公营机构运作模式，转为以纯市场机制运作，以提升其营运效率及资产回报。该基金最终将会在香港联合交易所上市，以股份形式向公众发售，房会藉此舒缓其财政压力。此方法是否可以扭转以往过高的营运成本及提升物业的资产价值，将受多种因素影响，其成败可被视作为政府部门私营化的试金石。
三、物业管理行业概况
(一)、设施管理在香港的发展
设施管理是融合管理、操作、适应及改善的路向，以配合一个机构的运作及创造一个良好的工作环境，以支持机构核心业务为主要目标的一门学问。自1993年其概念引人香港以来，设施管理在香港的发展曰趋成熟，现时很多大机构包括政府部门越来越多将它们的物业设施交由设施管理公司代管，以达到理想的成本控制及营运效益。为配合该行业的发展，香港各较大规模的私人物业管理公司已纷纷设立设施管理部门，招聘人材，以应付客户对其设施管理的需求。各大专院校及培训机构亦纷纷设立有关设施管理课程，以迎合市场需要。尽管物管行业对设施管理的定义及其服务范畴仍有争议，但基本上，其在香港的发展势头经已确定。
(二)信息科技的应用
物业管理作为房地产综合开发的最后一个环节，是一个多功能的服务。正因为其既多元化又复杂的特性，往往要借助现代化科技来提升运作效率。随着物业管理公司的规模日益扩展，要把事务繁杂、数据众多的工作有系统地管理起来，就必须使用信息科技。
现时，香港各大物营公司己各自建立电子平台以管理其辖下物业，其中较为特出的包括有新鸿基地产公司的会所管理
·财务预算
·流动杳察系统
·服务流程管理
·智能咭(Smart Card)系统
物业维修单元
·楼宇维修记录数据库
·项目管理系统具体成本控制、项目进度监控、承判商表现评估等功能。
·计划保养
财务管理单元
·管理费/租金核算
·管理费/租金结余杳询及单据发放
·财务预算及现金支付
·编制各类财务报表
·网上缴交费用/屋苑办事处条形码缴费系统
客户服务单元
·屋苑网站
·全天候 24 小时顾客服务中心
·条形码系统用以点算业户参加会议的人数及 所占业权份数
行政管理单元
·电子采购及投标系统
·电子雇员培训平台
·雇员管理系统，方便人手调配
·人事管理系统包括薪酬、强积金、员工福利管理
·文件管理系统
物业管理公司实施网上管理之后，逐步实现无纸办公，并节省人力资源，从而大幅度降低管理成本。IT的应用，除促进了传统意义上的物业管理变革外，也标示着新的商机，新的价值创造将同时出现。
(三)人物业管理人员和公司的发牌制度
在某物业管理公司于20**年8月倒闭，有人建议指应加强规管这类公司。目前，《房屋经理注册条例》(第550章)为专业房屋经理设有注册制度，令业界得以自我规管。此外，香港物业管理公司协会的会员共管理全港约85%的物业，该协会已为其会员制定守则。政府会仔细研究是否有需要推行发牌/注册制度，并探讨如何由有关专业团体提高会员的专业操守。与此同时，社会须考虑此等制度对大厦管理费用的影响，以及能否阻吓不法的公司。
(四)、社会和政治确认
根据香港职业训练局辖下房地产服务业培训委员会的调查报告，现时在香港从事物业管理行业人员高达三十万人。该行业对整个香港的居住环境、治安、资产维护、公共卫生、小区 建设等贡献良多，尤其经去年“沙士”一役，物管行业的专业性更被市民大众认同。但自从特区政府立法会进行选举以来，房地产服务业并未被确立为“功能组别”的一份子，所以该行业人员的诉求并未在香港政治层面受到重视。为了更有效争取业界合理权益，及有能力通过立法程序改善市民居住环境，香港四个专业团体组成的“香港地产专业服务联盟”最近倡议于20**年立法会功能界别选举中为地产服务业争取一席位，以确立在社会及政治方面的认受性。该联盟现己组成专责小组进行广泛咨询及向香港特区政府有关官员及立法会成员进行 游说工作。
(五)、保持竞争力--质量+顾客服务+增值服务
香港物业管理市场竞争日趋白热化已是不争的事实。各物管公司以超低价争取管理合约，已经将行业推至无利可图的地步。现时竞争的战场由减价战蔓延至顾客服务范畴。为了符合国际质量标准，各物管公司纷纷进行各种质量标准认证，此包括IS02000系列，IS014001环保系列，ISO18001职安健系列，五常法等。物管公司亦名出奇谋，主动提供各式各样的增值服务，以迎合业户及创造需求，内容包括：送餐到户，代订酒席及演唱会门票，免费借用复印机及传真机，幼儿短暂托管，夜间安全护送等。上述现象是市场开放的必然结果。事实上，因行业竞争，导致价格下降，管理水平不断提升，业户亦享用到内容丰富的增值服务。展望物管市场发展趋势，因竞争剧烈，汰弱留强，最终必导致中小型物管公司相继停业，或被大公司吞并。届时，物管市场的生态会有另一番新局面。
(六)人才需求和管理资历架构
香港现正转型为一个以知识为本的经济体系。香港须拓展本身的人力资源，并提供机会让市民通过持续进修来提升自己的能力，以应付未来的挑战。有关物业管理的专业资历数目曰增但无统的素质标准。业界对教育及培训成效和适切性存疑。因缺乏清晰的进阶途径，令学习者难以凭借过往教育及训练来取得更高资历。现时课程衔接的安排有限，令学习者不能灵活地选择不同的进阶途径。目前香港五间大学举办各种不同程度的物业管理课程多达十多个，其它培训机构举办的课程更如恒河沙数。香港教育及人力统筹局为改善现时的情况，以营造有利终身学习的环境，提供更多不同的学习机会及途径，鼓励市民不断提升技能和知识，以维持竞争力，遂推出“资历架构”制度。“资历架构”是个级别制度。它把各种资历分为不同级别，订明各级资历所要求达到的标准，提供明确的进阶途径，促进不同界别的各项资历的衔接，促进学分累积及转移。拟设立的资历架构共分七级，范围涵盖主流；职业及持续教育界别，但并不是一个强制的制度。物业管理的资历架构将会由香港学术评审局所委派的一个行业培训咨询委员会拟定。该咨询委会的成员包括物管行业的雇主，雇员及专业团体如英国特许房屋经理学会(亚太分会)及香港房屋经理学会等组成，所以有广泛代表性和得到物营业的支持，以行业为主香港学术评审局将会担任资历架构的质素保证工作及会研究有关事包括：
·物管培训机构及课程有何目标和目的?
·如何制定和提供有关课程?
·由那些人负责教学和评核工作?他们是否胜任?
·所提供的教学资源是否足以达到有关目的?
日后市民将可以透过网上的资历名册，取得有关资历架 构内已通过素质保证的课程，资历和培训机构的数据。雇主可取得有关资料来聘用或提升合适技能及知识的员工及有助确定雇员所欠缺的技能和他们的培训需要；有助提升员工的专业水平及对公司的价值。现有物管行业雇员己掌握的技能和知识可透过“过往资历认可机制”来获得确认，使其资历获得广泛认同及增加其可移植性；使其明确认知多元化的进阶途径及较容易进行学分累积及转移。对香港社会来说，资历架构有助提高工作人员的素质，保持竞争力，教育及培训市场变动得更蓬勃。有效率及更能响应市场需要，充分启发个人潜能，推广终身学习。
总结
物业管理行业在过去一世纪的变化，足以反映了住户对环境要求的提升，现时业主居于单位内，并非满足于简单的居所基本需求。屋苑须能提供多功能服务，从基本的舒适环境，以至作为一个休闲甚至是商务工作的地方，物业管理服务亦须循此方向满足客户的需要。
篇3：香港物业管理的发展之路
香港物业管理的发展之路
二次世界大战前，大部分香港的市民为农夫及渔夫，他们主要零散地居住在山脚或渔船上，加上当时人口不多，居住问题不难解决。
二次世界大战后，大量人口从中国大陆涌来香港，从1945至1949年间短短4年，当时香港的人口从60万骤增至200万，其中30万人在山边盖搭简陋木屋作为居所，政府当时仍未向香港市民提供公营房屋。
在1953年圣诞节前夕，九龙石峡尾发生大火，销毁了成千上万木屋民居的住屋，香港政府于是在1954年初开始赶建简单的房屋来安置灾民，此乃香港政府提供公营房屋之始。为了管理这些给灾民居住之房屋，香港政府当时从英国聘请了物业管理专家来港加入政府公务员行列，此为香港早期之物业管理。
由1960年至1980年，由于市民的拼搏及勤劳，香港的经济陆续得到改善，需求改善居住环境的欲望因而大大提高。1960年末开始，香港陆续建成大型住宅屋村(小区)，如美孚新村、置富花园、太安楼等。私营物业管理公司因此应运而生。
一、国内物业管理之由来
从1979年开始，中国政府施行gg开放，从经济及社会等方面开始逐步实行开放政策。
1980年已故领导人*发表有关住房改革重要讲话，目的是要中国的住房走商品房路线。
其后住房改革分阶段逐步进行，至今虽然仍有未完善地方，但与1980年时比较，中国的住房有了非常大的改变。正因为中国在过去20年之房地产市场迅速发展，一向被认为属房地产售后服务的物业管理亦急速发展。起初，中国的物业管理经验主要模仿外地经验，而当中以参考香港的物业管理模式为主。1981年，全国首家物业管理企业--深圳市物业管理公司成立。至今，全国的物业管理企业已超过15000家，而物业管理从业员亦超过180万人。虽然现时全国仍有很多人对物业管理之概念不认识，但在中国之主要大城市，如北京、上海、广州及深圳等地，物业管理发展非常迅速，所提供服务水准亦很高。国内物业管理从业人员更称此行业为“朝阳行业”。
二、香港、内地物业管理之比较
(A)概念方面
内地、香港两地在以下物业管理概念上有着显著的差异：
在香港，一般的物业管理泛指按公契管理之物业，亦即只负责公共地方及设施管理。个别业主单元内之范围不属物业管理公司管辖范围。相反，在内地，仍然有很多由发展商成立之物业管理公司，因其成立的目的主要是管理其母公司所开发之物业，故往往在发展商出售其物业后，不论公共或私人地方仍以“大业主”或“发展商”的身份自居。
(B)保险方面
在香港，任何物业管理公司在进场接管物业前都先行安排为物业投保保险，以便将风险责任转嫁保险公司。在物业管理行业最常见的保险种类为“财产一切险”、“第三者责任险”、“劳工保险”等。可是，在内地同行内，投保保险仍不普遍，大部分的物业管理公司仍未有此概念。
(C) 财务管理方面
香港的物业管理法例规定，大厦管理账内之各项收入全归大厦，不属物业管理公司。物业管理公司只能收取“经理人酬金”及“工程监管费”两项作为其收入。反观内地，物业管理公司经常将大厦管理账内之盈余作为其主要收入，因此往往造成只求“盈余”，不求“质素”的情况。
(D) 物业类型方面
下列三种类型之物业普遍在内地及香港广泛由物业管理公司负责管理，包括：
1. 住宅小区(屋邨)
国内住宅小区的例子有番禺祈福新村、深圳百仕达花园、顺德碧桂园等。
香港的住宅屋邨有： 九龙美孚新村、港岛置富花园、沙田第一城、东区太古城等。
2. 办公楼
办公楼(尤其是甲级的办公楼)在内地是一种非常普遍有物业管理提供的物业类型，例：深圳中信广场、上海中银大厦、广州大都会广场等。
至于香港方面，写字楼 / 办公楼的例子有： 中环交易广场、湾仔中环广场、中环中环中心等都属有好物业管理的办公楼。
3. 商场
这类型的物业在国内大城市已非常普遍，其物业管理工作亦做得非常好，如： 深圳太阳广场、广州中华广场、北京东方广场等。
至于香港方面有名气的商场如： 铜锣湾时代广场、九龙塘又一城、东区太古城广场等。其物业管理工作亦经常被评为优良。
以下两种类型的物业，其物业管理工作在香港较为普遍，但在内地则仍属罕有：
(i) 工业大厦
由于1960~1990年期间，香港的轻工业急速发展，此期间需求大量工业/ 工厂大厦，虽然1990年后香港的轻工业大部分转移至国内发展，但现时仍有很多工业大厦存在，当中有部分改变为工贸大厦，即既可作为工厂用途，亦可作为办公室用途的一种物业。例如：沙田区沙田工业中心，长沙湾区的香港工业中心等。
(ii) 设施管理
除上述各项所提及的物业类型外，现时在香港一些特别用途的设施/ 建筑物，如停车场、隧道、机场、游乐场、学校等，都陆陆续续开始聘用专业的物业管理公司来负责为他们进行管理。例如：屯门区的赛马会屯门蝴蝶湾室内康乐中心、湾仔区的香港会议展览中心、沙田区的狮子山隧道等。
(E) 法律方面
香港施行普通法的法律制度，亦即主要按照案例来作判决标准。故此，很多时某一特定的法律条例都不用很详细地制订出来，因为法院在判案时会参照以往相关情况的案例来作标准。
香港直接与物业管理有关的法律条例有三条：
(一) 房屋条例(香港法律第283章)；
(二) 建筑物管理条例(香港法律第344章)；
(三) 业主与租客(综合)条例(香港法律第7章)。
上述第(一)条法律阐述“公房”之管理，而第(二)及第(三)条则是有关私营房屋的管理。
至于在内地，与物业管理有关的法律可分为“全国的”及“地区的”两种。前者是由全国人大常委会或国务院制订，后者则为各省、市之人大或其常委会所制订。
全国适用的法律、法规、条例有以下例子：
《中华人民共和国城市房地产管理法》；
《城市私有房屋管理条例》；
《城市房屋修缮管理规定》；
《城市新建住宅小区管理办法》；
《城市住宅区物业管理服务等暂行办法》。
至于地区性的法规、条例，有下列例子：
《深圳经济特区住宅区物业管理条例》；
《北京居住小区物业管理办法》。
(F) 专业资格方面
香港的物业管理不单止广泛被认可为专业的行业，其从业员如有认可的学历及工作经验，可加入认可的专业学会(如英国特许屋宇经理学会及香港房屋经理学会)成为会员。此外，认可专业学会会员亦可向香港注册专业房屋经理局申请成为“注册专业房屋经理(RPHM)”。
在内地，物业管理行业亦未被广泛认可为专业，很多人仍认为物业管理工作只是简单的提供保安及清洁的一种工作。虽然如此，在内地的物业管理从业员仍然有机会拿取数种不同的专业资格：
(I) 建设部颁发的
《物业管理员上岗证》；
《物业管理企业经理上岗证》。
(II) 劳动部颁发的
《物业管理员》；
《物业管理师》。
(G) 培训方面
香港现在只有两家大专院校可提供让毕业学员拿取专业资格的物业管理培训课程，分别为香港大学及香港城市大学。前者提供包括证书、文凭及硕士课程，而后者则开办学士学位课程。
至于内地，物业管理员可在全国特定的物业管理培训中心修读认可的课程拿取上岗证。如“深圳物业管理进修学院”之《物业管理企业经理上岗证》。
(H)大厦维修/ 保养方面
香港的物业管理比较注重大厦的保养，投入大量资金为大厦设施作出定期性及预防性的保养。相反，内地的同行比较少注意这方面工作的重要性，只是在有需要时作出维修。此亦解释为何在国内所见的物业/ 设施其折旧及损耗是比较严重的。
三、总结
内地与香港之物业管理仍然急速发展，虽然在香港方面，竞争已非常激烈，物业管理企业必须从原本的范围外寻找出路，如尽力开拓设施管理、物业管理顾问及培训等工作。
至于在内地方面，行业竞争虽然都颇大，但因房地产发展非常迅速，对物业管理的需求因此非常庞大。但要注意的是人才培训方面未能追赶得上，形成人才青黄不接阶段。
此外，内地在物业管理的法律执行方面亦需要加强改善，使能有一套健全的法律制度，让行业得以健康发展。
加强两地的行业沟通、交流，相互学习对方的经验亦是两地未来物业管理行业需要继续发展的方向。
篇4：写字楼物业管理委托合同(与发展商版)
写字楼物业管理委托合同(与发展商版)
第一章 总则
第一条 本合同当事人：
委托方(甲方)：
受委托方(乙方)：
根据有关法律、法规、委托方同大厦业主方签订的《租赁及物业管理合同》，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将荆州投资广场委托乙方实行物业管理，订立本合同，供双方共同信守。
第二条 物业基本情况：
物业类型：非住宅型；
坐落位置：荆州市江津西路288号；
占地面积：约4，000平方米；
建筑面积：约15，000平方米，地下一层、地上19层。
委托管理的物业构成：投资广场大厦。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应分别同受托方签订本合同，并履行本合同，承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院等。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用的上、下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯、电信、监控系统、供电系统等。
第六条 市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上、下水管道、化粪池、泵房、自行车棚、停车场等。
第七条 公共绿地、花木、建筑小区等的养护与管理。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所等。
第九条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业管理费：____
2、保洁费：_____
3、保安费：______
4、房屋设备运行费：________
5、维修养护费：________
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。
第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、要求恢复等措施。
第三章 委托管理期限
第十七条 委托管理期限为____年。自____年__月__时起至____年__月__日__时止。
第四章 甲、乙双方权利义务
第十八条 甲方权利、义务：
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；
3、审定乙方拟订的物业管理方案；
4、检查监督乙方管理工作的实施及制度执行情况；
5、审议乙方物业管理服务年度计划、资金使用计划及决算报告；
6、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起__日内向乙方提供；
7、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其他方式偿付；
8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化生活。
9、本合同终止时，甲方必须向乙方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料。
第十九条 乙方权利、义务：
1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案；
2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
3、按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理；
4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
5、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划和大中修方案，经甲、乙双方议定后由乙方组织实施；
6、向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督；
7、负责编制物业管理年度计划、资金使用计划及决算报告；
8、严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向业主及物业使用人提供质价相称的服务。
9、每六个月向全体业主和物业使用人公布一次收费收支使用账目。
10、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。
11、在合同生效之日起两天内向甲方提供____平方米建筑面积的管理用房(产权仍属乙方)，由甲方按建筑面积每月每平方米____元租用。
第五章 物业管理服务要求标准
第二十条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方综合管理满意率达到90%，其中：
1、房屋外观：90%；
2、设备运行：90%；
3、房屋及设施、设备的维修、养护：90%
4、公共环境：90%；
5、绿 化：90%；
6、交通秩序：90%；
7、保 安：90%；
8、急 修：90%；
9、小 修：
90%；
满意率由物业公司每季度末后15天内，通过向业主和全体物业使用人发专项调查问卷统计得出，并公布结果。如果满意率未达到本合同规定的指标，物业公司应公布存在的问题、改进措施，并限期整改。
第六章 物业管理服务费用
第二十一条 ：物业管理服务费
1、物业管理费已包括在大厦业主同租户签订的《租赁及物业管理合同》所确定的价格中，双方约定按该合同所确定的价格执行，本合同中不再约定该事项。
2、未出租的空置面积由第一业主方按已出租面积物业管理费价格的50%交纳物业管理费，当出租率达到70%以后，第一业主不再交空房物业管理费；
3、保洁费由乙方按建筑面积每平方米___元向业主或物业使用人收取；
4、保安费由乙方按建筑面积每平方米___元向业主或物业使用人收取；
5、本体维修基金按每月0.35元/平米收取，根据合同中所确定的租赁面积平方米，每月维修基金总额为元，甲方应于每月30日前向乙方交清本月本体维修基金费用。本广场实行一次性收取水电押金，收取标准按每平方米 元计收。
6、甲方有权依照法律、法规政策及业主公约，本广场各项物业管理规定，对违反物业管理法规的行为进行处理，包括责令违章行为，要求赔偿经济损失及支付违约金，对无故不缴有关费用，或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、停止空调供应等，直至由法律途径解决等催缴、催改措施。
7、物业管理费不含业主与非业主使用人的人生保险、财产保管、保险费用等。
8、本广场实行一次性收取水电押金，收取标准按每平方米10元计收。代水电部门收取水电费。
9、高层住宅电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；
10、管理服务费标准的调整，按荆州市场价格调整；
11、业主或物业使用人应于每月10号前到物业公司交清上月的各项费用。
12、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理及其他费用的，乙方可以从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一加收滞纳金。逾期15天以上的，物业公司有权停止为其提供物业管理服务、并追讨逾期款项。
第二十二条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取；(对入住住户提供免费停车的优惠)
1、露天车位：________________
2、车库车位：________________
第二十三条 乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
第二十四条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：
1、______________________
2、______________________
第二十五条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共场地的维修、养护费用由物业管理区域内的业主或物业使用人按照各自拥有的租赁区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主或物业使用人收取。
第七章 违约责任
第二十六条 甲方违反本合同第十八条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。
第二十七条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；但经政府主管部门批准的情况除外。
第二十八条 甲、乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应向对方支付千分之五的违约金。
第八章 附 则
第三十条 自本合同生效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理完接管验收手续。
第三十一条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。
第三十二条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十三条 本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空白部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十四条 本合同一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
第三十五条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方按有关法律规定及时协商处理。
第三十六条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可以依法向人民法院起诉。
第三十七条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满一个月前向对方提出书面意见。
第三十八条 本合同自签订之日起生效。
甲方(盖章)：______乙方(盖章)：______
法定代表人(或被授权人)：______法定代表人(或被授权人)：______
日期：______日期：______
篇5：促进物业管理公司的发展
促进物业管理公司的发展
目前的物业管理市场竞争相当的激烈，要想从中取得一席之地，本公司有较好的品牌效应，从而“树立企业的形象、创出企业的品牌”。良好的企业形象，知名的企业品牌，是本公司的一项宝贵的无形资产。本公司要想树立自身的形象，创建自己的品牌，开展优质的服务是最重要的途径。只要我们服务好，才能得到广大业主的对我们服务内容的认可，才能在广大业主心目中树立良好的企业形象，继而在社会中提高本公司良好的声誉，增强本公司的市场竞争力。要如何提高本公司的物业服务水平，创造公司更大的经济效益，要从以下几个方面入手：
（一）从公司内部着手，加强自身服务意识的培养。
要把服务工作做好，首先要从公司内部着手，通过培养员工思想道德素质教育，增强公司内部全体人员的服务意识和自身素质。通过转变公司的内部机制，增强员工的竞争意识，通过转变公司的经营机制，理顺工作关系。公司内部的关系理顺了，员工上下服务的意识和素质提高了，服务的质量自然就会有显著的提高。
1、加快公司人才的培养，形成具有专业化服务水平的专业技术力量。
任何企业要想参与市场竞争，必须能为市场提供优质的产品。物业管理企业为市场提供的产品是服务，人才是物业管理企业能够提供优质服务的关键。所以，加快人才的培训是物业管理企业提供优质服务的基础。为此，一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面应通过培训、定期检查、绩效考核等方式，提高物业管理企业自身员工的素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。
2、改变公司内部机制，增强员工市场竞争意识。
现代企业发展的特点是要建立一个现代企业制度，建立健全相关的内部运作机制，使企业适应市场发展的需要，不断提高企业的管理水平。企业改革的主要目的就是完善企业的运行机制，要在提高服务水平方面下工夫，就首先要加强员工的业务素质的考核，做到奖罚分明；积极实施竞争上岗，符合服务要求的人员继续聘用、不符合服务要求的人严格实施解聘或调任其它职务；加强人才专业、专长的对口，将专业岗位工作实施专业人员选用，保证拥有专业技术的人员在公司能够得到重用。通过公司内部机制的建立与健全，增强员工的市场竞争意识，有利于调动员工的工作积极性，只有发挥了员工的主观能动性，才能使服务上一个台阶。
（二）规范服务或专业服务行为
1、物业管理服务内容很多，涉及的工程、保安、财务等与业主打交道。在这些打交道的过程中，相关人员的服务行为规范与否，成了广大业主衡量本公司物业管理服务水平高低的一个重要标准之一，也成为公司自身企业管理工作中的一项重点内容。员工服装统一、举止文明、态度和蔼、语言亲切这些行为都有公司物业服务的统一标准，只有在服务标准上多下工夫，造就一支业务水平高、管理经验丰富、自身素质强的管理队伍，才能满足第一国际广大业主的服务需求，也才能满足公司发展壮大的需要。
2、在日常客户服务管理工作中引入ISO9000质量体系，加强内部队伍服务管理水平。
物业管理自身的工作项目较多、程序复杂、环节较多，在日常管理工作中，强化岗位职责，突出工作程序，加强内部考核工作，成为了物业管理企业不断完善、不断发展的关键环节。在日常管理工作中引入ISO9000质量体系谁工作，能够有力的实现上述工作环节的切实履行，同时，还能够为企业管理的其他方面，提高管理水平。不是说，只有通过质量体系认证，才能保证该物业公司是一个服务好的物业管理企业，但是，通过质量体系谁的物业管理公司一定是一个服务水平较高、管理完善的企业。
3、做好对外宣传工作，加强与业主的正常沟通。
物业管理企业搞好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与住户的联系，听取他们意见。了解他们需要的服务项目，对物业公司有哪些意见和建议。解决好住户投诉并及时给予回复，让住户知道物业公司在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。
同时，物业公司在加强服务工作的同时，也要加紧对小区居民的实施企业服务宗旨的宣传工作，例如“以人为本、亲情服务”、“想住户之所想、帮住户之所忙、急住户之所急”，做到既让客户了解我们的工作内容，又使业主对我们进行监督，促进我们不断的提高服务水平，完善服务工作内容。
（三）要积极完善的服务体系
一个物业管理企业的服务内容包括常规性公共服务、针对性的专项服务、简化以往繁琐的工作程序。物业公司应针对各类服务性质，进行良好的规划，发挥各自特点，满足客户工作生活需要，引导客户消费，塑造良好有偿服务空间。
1、常规性公共服务实施专业化管理，突出各专业技术水平的发挥，确保生活办公环境的良好。
对于众多的物业管理企业，各自的管理方式不同，但是管理的内容是相同，完成常规性的公共服务是物业单位对业主的基本承诺。对于设备设施维修、保安、保洁、绿化等工作内容，社会也都成立了较为专业的专项公司。选聘至诚、万家美专业保洁公司，将保洁工作转包，但管理责任不转包，如此既能更加有效的提高保洁工作的服务水平，同时也节约公司内部劳动力，从而可调用或组织一批人力和物力投入到开发针对性的专项服务、委托性特约服务等有偿服务。这样也更好的满足广大客户日益增长的物质文化需求。
2、针对客户生活工作需求，提供更多方便客户的有偿服务。
根据目前客户的日常生活工作需求可提供以下便民有偿服务：
（1）室内清洁、油烟机清洗、搬家、代邮寄包裹、代接小学生、钟点式保姆等服务；
（2）物业工程部小技术型的维修通马桶工作；
（3）物业工程部小电器维修、灯具更换工作；
（4）各塔楼大堂张贴公司经营性产品宣传资料，有取一定的摆放管理费用；
（5）代办租赁合同和代办房产证件（永泉公司）；
（6）业主房屋出租或出售中介服务（思创动力）；
（7）代业主收租金和代业主交纳各项管理费用；
（8）代购物品、代购机票、代购火车票；
（9）物业开办了商务中心，打字、复印、扫描、印制名片、代售机票等业务。
经过筹划组织和投入相关设备成本可开设的有偿服务：
（1）外聘合作单位或招募家用电器维修人员进行家电维修和保养；
（2）购置洗衣设置，成立洗衣中心；
（3）根据公司员工餐厅扩充，供应商业办公室工作餐和公寓快餐；
（4）会议室出租。
（5）购置液晶电视或引进传媒广告公司在各塔楼大堂、电梯等公共地方做反投资料盈利经营渗活动。
3、日常客户服务迅速、工作处理以程序简化和
（1）工程保修维护反应快速，要做到随传随到，最慢不得超过15分钟；
（2）客户反映的问题要第一时间快速回复处理结果；
（3）给客户办理出入证或相关手续要合理安排工作方式，简化繁琐的工作流程，按照公司规定的大原则快捷办理给项手续；
（4）日常客服工作要专业，流程熟知，一对一的“一站式”服务；
（5）小区宽带网络的运用，使业主感受到现代科学的发达，足不出户，可做天下事；
（6）所有更新的科学技术在小区物业管理中的运用，势必将提高物业管理服务水平，提高业主生活的品质，使物业的服务更加的快捷和方便。
以上是物业部对目前第一国际商业经营或市场现状，针对物业公司如何提高服务质量，提高客户的满意度，以满足客户之需，急客户之急，满足客户的生活需求，在他们心目中物业为他们解决了大忙，花多少钱都愿意。同时，也使物业公司取得了重大的社会效益和良好的信誉，确保了企业无形资产的保值增值。
我相信，物业管理企业通过提高自身的管理水平，增强自身服务意识，完善自身的管理机制，充分地了解市场，有针对性的开展服务工作，就一定能将物业管理服务工作搞好，势必会带动物业管理水平向着更高更好的方向发展。
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