澳门物业管理机遇和挑战

　　澳门物业管理机遇和挑战

　　一、物业管理概况

　　澳门的住房主要分为公共房屋及私人房屋两大类，在物业管理的模式上也有不同。澳门的公共房屋可再分为社会房屋和经济房屋两类，前者属房屋局直接管辖的楼宇，后者则按照第41/95/M号法令的规范进行管理。截至20**年底，共有社会房屋37幢3，244个住宅单位8，000多居民。其日常管理，由房屋局委托管理公司进行。经济房屋的日常管理，在执行第一次分层所有人(小业主)大会的决议前，应由发展商直接或委托专门企业管理。

　　当小业主透过小业主大会选出其管理委员会后，有权订立或终止有关管理合同，但须知会房屋局。现时，经济房屋共有42幢楼宇27，457个单位，每户每月平均管理费约200至250元。其中包括公共区域水电费，清洁费及保安服务，公共设备保养保险费用，以及管理公司固定服务费用之份额等，但是对于一些不可预见之开支，例如维修楼宇共同部份及公共设备，分层所有人也须摊分其份额。

　　澳门现有楼宇约有5，471多幢，大多数为私人所有。澳门的高层楼宇，业权分散，公用地方和公共设施共有，有时更是商业与住宅相结合，管理较业权单一的公共房屋复杂。然而，在市民的公民意识仍须加强，引用的法例比较适合欧洲的情况下，物业管理甚或没有管理的弊端一直存在，居民与管理公司经常出现矛盾。

　　1996年政府颁布了《分层楼宇法律制度》，物业管理问题才有所改善。该条例其后于1999年被废止，物业的管理制度则载录在民法典第五章第四节内，其中规范了分层所有人在管理上之权利、义务及负担;分层所有人大会之组成与运作及;管理机关之组成、权利和义务等。

　　二、物业管理的经营现状

　　管理私人楼宇的公司大致可分为三类：第一类是发展商附属经营的管理公司，管理的大多数是发展商参与兴建的物业。第二类是独立经营的管理公司，是受发展商、管理机关(即管理委员会)等委托管理物业。第三类则是由所属楼宇分层所有人(即小业主)自组成立的服务团体。现时在澳门开设物业管理公司，只需向财政局(政府机关)申领商业营运牌照，对物业管理经营者和从业人员并没有特别的规范，截至20**年，物业管理公司约有120间，约12，400物业管理行业人员，包括楼宇管理员、清洁员、前线工作人员、办公室后勤支援及管理层等人员。现时管理层人员文化程度大专以上的占30%，中高程度约占36%，年龄分布大约为30至55岁(约60%)。

　　管理层的人员有年轻化的趋势，管理员年龄层在50至70岁，超过90%的管理员是55至65岁，小学学历者约占50%，初中学历者约占40%。清洁员多由女工担任，超过九成的清洁员年龄介乎45至55岁，以小学程度占大多数。物业管理公司人员的薪酬状况：督察、统筹及办公室后勤支援员工约有5，000至7，000元;行政业务主管约7，000至9，000元;经理级以上约9，000至11，000元;一般管理员约3，000至3，500元;清洁员约3，200至3，600元。

　　在管理的收费方面， 7层以下的楼宇多数为旧式唐楼 (约4，726幢)，没有升降机、防火或保安系统，业主每月只是支付约50元的楼梯清洁费，而楼宇的总体维修保养则长期欠缺。高层楼宇方面，多以委托专业性的管理，现时的收费约0.3至1.0元/尺，一般来说大约0.5/尺左右，物业服务费包括清洁及保安服务费用、共同部分设备之保养费用、以及共有区域之水电费用，有些更包括10%的维修基金。

　　三、澳门物业管理的挑战与机遇

　　澳门自回归后，以博彩、旅游、会展为发展方向，并随着赌权开放，外资增加，内地与澳门签署更紧密经贸关系安排(CEPA)及内地开放自由行政策，均促进了澳门的经济发展。在房地产方面，在建成及扩建、新动工楼宇方面，由20**年6，224间升至20**年6，441间。随着高层新楼宇，商业楼宇及大型基建的落成，加速了澳门物业管理服务的需求，同时亦推动着物业管理朝着高水准服务要求之方面迈进，为澳门的物业管理的发展带来机遇。

　　在经济迅速发展之下，亦为物业管理行业带来人力资源紧张问题，为其发展带来冲击。由于澳门以博彩业为主，加上近几年一些大型国际博彩公司以高薪吸引不同行业人士转职，造成行业人员流失，加上行业普遍薪酬较低，职位一旦空缺则难填补，部分公司只好将入职要求降低，结果影响其服务质素。部分职位元如总管、物业行政主管、巡查督导主管、部门经理等中层职位更长期缺人。物业管理业除要面对人力资源问题外，亦要面对其他问题，如部分小业主欠交管理费，大型物业管理公司进驻所带来的竞争等。

　　另一方面，由于部分小业主未有履行其义务，欠交管理费，常引致管理公司陷入经营困难的状况。同时，随着楼宇落成的时间，部份楼宇共同部份缺乏维护，及楼宇的外表及内部设施日渐老化，在有需要维修且要摊分费用时筹集资金不足，难以开展有关工程，令到楼宇状况变坏，再者基于保障私有产权的原则，若私人物业未有抵触现行的建筑物条例、或出现危及公众卫生和安全的情况下，政府不直接干预小业主对本身物业的处分权，因此，遇有楼宇管理相关问题，要是双方未能互让达成共识，最终要透过法律途径解决。

　　此外，由于早期行业的营运公司质素参差，一些公共设施长期缺乏维修、保养，甚至擅自挪用管理基金等;当小业主成立管理委员会后，可能会与管理公司产生纠纷，近年亦有发生物业管理公司管理质素不被小业主接受，而不满之业主以拒交管理费作抗议，物业管理公司收不足管理费拖欠电力公司的公共电费，因而引致多方面问题，如楼宇断电危机、“一厦两管”、“一厦两会”等纠纷情况渐见涌现。

　　另外楼宇管理委员会亦引发管理的问题，本来楼宇管理委员会的成立，其精神是让物业所有权人和住户行使监督管理公司的权利，但是亦有发生部分人士(长期欠交管理费住户、创业者等)却藉管理委员会的权力或撤换管理公司谋取私利，也未能处理新旧管理公司的交接，导致管理权争夺纠纷，最后也只能诉诸法律，可是一旦作出法律诉讼，双方无论在经济时间与及精神上都可能承担无穷的压力。以上情况都是现时澳门的物业管理发展过程中面临的问题。

　　四、政府对楼宇管理的措施

　　在法制方面，政府于20**年，增加房屋局职能，作为楼宇管理的规管部门。而从20**年起，规定公共部门外判的清洁和保安服务必须要订定最低工质，每小时最低21元 (每日168元每月4，368元) 之规定。政府也先后推出：“楼宇维修基金无息贷款计划”、“楼宇维修资助计划”、“楼宇管理资助计划”，以及“低层楼宇共同设施维修临时资助计划”，协助小业主改善楼宇质素及提升管理水准。20**年政府成立一个楼宇渗漏水联合处理中心，协助处理及解决市民在楼宇塞渠及渗漏的问题。法规方面，即将推出“从事楼宇管理业务及管理服务人员职业的法律制度”及“楼宇管理仲裁中心规章”，前者用以规范物业管理行业、物业管理公司和管理员，后者则用以协助处理解决涉及楼宇管理纠纷事宜。

　　在培训方面，为推动本澳物业管理服务走向专业及提高行业水准，政府近年除在法例方面不断完善外，更投放不少的资源在培训方面。这包括开设管理员初级及中级培训课程。自20**年起，已有约2，000基层管理员以及中层管理人员接受相关课程培训。同时也为人员提供储备，开设“物业管理专业技术人员培训课程”，以应付物业管理行业管理层的工作，并与专业认证机构携手推行“优质物业管理服务认证计划”，祈能透过推动管理公司参予计划以提升管理素质与能力。

　　五、总结

　　澳门物业管理在面对社会及经济之发展而不断完善，为辅助业界不断提升自身的质素，提升竞争力，政府致力营造一个有利行业发展及迈向专业化之环境。同时，透过知识和概念的推广，期望小业主在享受服务和权利之余，也尽力履行应有的义务，协同管理自己的资产。澳门物业管理在面对挑战之时，相信在行业不断奋发及自我增值，以及政府相关法制措施的配合下，楼宇管理将朝着水准进一步提升的方向迈进，为社会和谐缔造基础。

　　(编者按：本文根据郑国明博士于20**年2月28日的讲话稿辑录，并经郑博士过目，讲话稿全文登载于英国特许房屋经理学会亚太分会网页)

　　郑国明 澳门特别行政区房屋局局长

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篇2：瑞典物业管理概况

　　瑞典物业管理概况

　　在瑞典首都斯德哥尔摩西南效沃尔贝时地区，有一排掩映在绿树丛中的红色住宅群，它由12栋三层楼房组成，居住着210户人家。楼房外观都一样，而且是顺地势而建，显得错落有致。住宅区四周和道路两旁栽种了不少树木，楼房前后有大片的绿地。这就是“瑞典全国房客合作总社”所拥有的许多住宅小区之一，建于1965年。

　　据该住宅区物业管理委员会主席卡尔孙德贝里先生介绍，全国房客合作总社是通过向住户出售居住权和转让债务的形式将小区售出，它与住宅区已没有经济上的联系，实际上住宅区内的房产是这210家住户组成的住房合作协会集体所有。

　　按照瑞典全国房客合作总社的章程，其下属的各住房合作协会所拥有的都是向住户出售了居住权的住房，即住户所购买的只是房屋的使用权，而不是产权。任何人只要有钱都可以购买合作协会的住房，而且在购房后完全可以再把住房(使用权)按市场人格出售给其他人，或转租给其他人，不受任何限制。

　　会员交纳月规费

　　人们购买住房居住权后，便成为住房合作协会的成员，承担协会的一切责任与义务。所有住房每月必须承担住宅区运作和维护所需的一切费用，而且还要承担协会欠下的债务，两种费用统称月规费，就是说住户每月要按比例交纳一定的费用。

　　沃尔贝里住房合作协会是一个有着将近50年历史的老住宅区，建房和改造住房贷款已还得差不多了，债务比较轻，再加上管理有方，其住户交纳的月规费大大低于全国的平均数，如一套使用面积83平方米的三居室的月规费仅需3074瑞典克朗(瑞典人均月工资2万克朗)，比全国平均月规费要低1/3，还不到全国租凭房平均月租金的一半。在瑞典，无论是租赁房，还是出售了居住权的住房，除电费外，自来水费、热水费、暖气费和清洁费等其他与住房有关的一切费用，都包括在了房租或月规费内，无须另行交纳。

　　专职“管家”仅一人

　　与其他住房合作协会一样，沃尔贝里住房合作协会对其物业实行的是自我管理的机制。其运作方式是：全体住户每年召开一次会议选举产生物业管理委员会，然后由这个委员会来全权负责自理整个住宅区内的各项事务，但管委会的重大决策仍需要获得全体住户大会的通过。管委会一般由8人组成，除1人来自斯德哥尔摩地区的住房合作协会外，其他成员均是住宅区内的住户，如管委会主席孙德贝里就是一个1975年搬进来的老住户，而且已在主席位置上干了14年。

　　管委会成员都有自己的工作，他们参加住宅区管理完全是业余兼职，大家虽然能从协会获得一些误工补贴，但也是象征性的，每人每年的补贴仅有1000克朗左右。整个住宅区常年只有一名拿薪水的全日制雇员，负责住宅区的维护工作。其职责范围还包括夏季修剪绿地草坪，冬天清扫道路和积雪，帮助住户进行一些简单的维修等。此外，管委会还要从住户中挑选一名兼职会计，管理协会的帐目。不过，最后的帐目还得经过正式的会计事务所的审计，才能送国家有关管理机构备案。

　　沃尔贝里住宅区虽然离市区有十几公里的路程，但由于离地铁和高速公路较近，效能很方便，特别是由于月规费较低，这里的住房相当抢手，一套三居室的居住权人格现已从1965年时的1.5万克朗涨到了近80万克朗，高出全国平均价格整一倍。

　　从最近几年的发展来看，住房由购买了居住权的住户集体拥有和由住户自己合作管理的形式方兴未艾，受到越来越多瑞典人的欢迎。

篇3：新加坡小区物业管理模式

　　新加坡小区物业管理模式

　　新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其管理工作很有实效：

　　一、物业管理组织系统健全。

　　新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000~6000个住户，区办事处管理住宅一般为10000~15000套(户)。

　　二、强化法治管理。

　　新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。

　　同时规定住户装修须向建屋发展局申请装修许可证，由领有建屋发展局施工执照的承包商承包。装修户与承包商一起前往物业管理单位办理装修手续，并且缴纳一笔建筑材料搬运费和废物清理费。工程装修完毕，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性并保证安全，对室内装修项目有严格规定：

　　① 不准改变住宅主体结构(墙体、柱子、梁);

　　②厨房、卫生间的磨石地板和墙壁瓷砖3年不准更换;

　　③室内管线、电源开关不准改变;

　　④楼房外观不准改变。

　　三、提供优质的保养与服务。

　　新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务：

　　①住宅楼的维修。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。

　　②电梯保养与维修。所有住宅电梯必须保证性能良好，一旦电梯发生故障， 5分钟内电梯维修工必须到场维修。

　　③户内水电卫生设备的保养。国家建设发展局设有"热线"电话，与各区办事处的保养组保持联系，为居民提供24小时服务。各区办事处都有维修车，车内设有无线电话，以提供工作便利。

篇4：香港与内地物业管理模式的差异

　　香港与内地物业管理模式的差异

　　一、专业物业管理模式

　　管理内容为住户提供全方位的综合服务，寓公寓管理于服务中；经费来源主要是通过收取管理费和多种经营来解决，为住户提供有偿服务；服务对象主要是高档物业，如写字楼、别墅、宾馆、公寓等。

　　二、专业化与行政性相结合的管理模式

　　大多由发展商自行组建，管理对象以住宅小区为主；由于福利性管理的影响，这类公司很难实现资金平衡，只能靠经营其它产业，或者由发展商支持获得平衡；管理目标是为居民提供一个安静舒适、方便安全的居住环境，以支持发展商的开发。

　　三、传统行政性福利管理模式

　　即由北京市房地局或本单位自管。从总体上看，目前后两种模式尤其是第三种模式仍占主要地位，第一种模式处于起步阶段。从管理服务质量看，市场上有影响的专业物业管理公司有10多家，主要是合资或外资企业，如怡信、魏理仕、梁振英测量行、第一太平洋戴维斯、九龙仓物业、万通璐顿、威格斯、太联物业等。中资的以万科物业较为知名。

　　香港的物业管理呈现以下特征:

　　1、物业管理服务趋向专业化

　　香港人均国民生产总值已达14000美元，居东南亚五小虎之首，直逼一些老牌发达国家。房屋越建越高，越来越先进，使物业管理的难度越来越大，需要有丰富的物业管理经验和专业知识的人才能胜任。

　　2、物业管理的费用独立核算

　　物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。因此，在香港每个物业收取的管理费都有可能不同。一般先由物业公司提出预算，经业主审查同意后执行。管理费一般由以下部分组成:

　　(1)聘用管理员工的薪金、福利补贴等约占管理费总额的25%-40%。

　　(2)楼宇设备的维修保养费用；

　　(3)公共部位电、水、煤及通信的费用；

　　(4)楼宇火灾保险，公共责任及劳工保险费；

　　(5)楼宇清洁及保安、护花种草等及美化环境方面的费用；

　　(6)管理公司的行政开支；

　　(7)储备金，实际上是房屋及设备的大修理费用，专款专用。

　　上述费用中，除第一项作为物业公司的法定收入，可以自由支配外，其他费用均需定期向业主或租户公布帐目，年终有余时，要转入下年；出现赤字时，需要由业主或租客分摊。如果经常性收入低于经常性支出，就可能要调整管理费。

　　3、物业公司扮演着雇工角色

　　香港的物业公司也受市场规律的支配，捧的是一只“泥饭碗”，业主是“上帝”。业主选择物业公司时，一般采取协议、招标或委托的方式，大的发展商的物业，通常都以委托的方式交给他所属的子公司管理，“肥水不外流”。但一幢大楼很少有发展商自用的，有出租出售的情况下，小业主的收益的保障就成了问题。所以，政府规定，这种委任性质的管理只能在新楼落成后的2-5年内有效，过了这个期限，如经小业主半数以上表决，可以选择另外的物业公司。

　　4、订立公共楼宇契约

　　物业管理公司的职责和权力并不完全来自于业主方面。香港政府规定，在一幢楼里有两个以上的业主，就必须订立公共楼宇契约。公契一经注册登记，就成为一份有约束力的法律文件，不受业主、租客或物业管理公司的更换而失效。

　　5、遵守职业道德

　　物业管理公司的另一项非法律性的约束来自它本身所处的同行协会，并有专门的《物业管理手册》。物业管理公司都服从手则规定的职业道德。

　　比较两地物业管理的异同可以发现共同点在于:

　　(1)从管理内容上都是为业主和住户提供一个舒适、和谐的居住和工作环

　　境，保障业主和租户的利益。

　　(2)为使投资者投资的物业增值提供必要的基本保障。

　　(3)向业主的租客收取物业管理费用，以保证物业正常使用和物业管理公司的正式运作。

　　不同点为:

　　(1)模式上的区别:

　　内地的物业管理公司起步较晚，除了新兴的专业化管理公司模式外，有相当比重是专业化与行政性管理模式相结合以及以房管局系统为主体的传统行政管理模式，并管理着数量极大的居民住宅区，存在着维护、治安、环境、管理等方面的众多问题；而香港则以专业化物业管理公司为主。

　　(2)社会化运作方面

　　内地的物业管理公司只限于在外资、合资公司和新开发的小区实行物业收费制管理；而香港物业公司管理已形成市场，物业管理通过招标方式，有完善的法律和成熟的运作市场。

　　(3)物业管理的内涵方面

　　香港物业管理的目的，是要为业主或租户，提供一个安全、舒适、和谐的居住环境或作环境，保障业主及租户的利益。同时，更是提高了物业的投资回报率。因此，服务内容不仅包含日常的房屋维修和保养工作，更为重要的是通过这些物业，去推动和协调在这些物业内进行各类活动的业主或租客之间的社会与人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价商品得以发挥最高的效益。这是香港方面在物业管理上与内地最大的区别之一。

　　(4)物业管理专业化方面

　　香港物业管理公司有400多家，物业本身的硬件水平越来越先进:软件上，香港多家大学开设物业管理课程，培养优秀的大学毕业生，内地在这方面应迎头直赶上。

　　比较两地的物业管理，内地的物业管理可参考如下对策:

　　1、健全法制的配合

　　国内目前似乎只有一些沿海大城市如深圳、广州、上海等部分地区制定自己本身之物业条例，而且只限于住宅小区方面，故当物业管理遇上问题，解决较为困难，行内人士皆认为需由中央建设部统筹制定:

　　(1)标准公文条文指导

　　草拟有关指引范本，颁与各省市参照编制管理合作，减少不公平现象，约束业主及管理公司共同遵守。

　　(2)统一物业管理条例

　　参照境外及部分省市现行物业管理条例，再结合国情需要，编制一套完善的物业管理条例，做到有法可依，无论对业主，发展商与管理公司都有帮助，减少不必要磨擦及困难。

　　(3)建立物业管理审裁处

　　目前一些如欠费、违章塔建、非法占用及帐目混乱等管理问题，解决并不容易。建议尽快成立一个独立审裁处，解决此类问题，审裁处的委员会成员包括建设部、房管局、公安局、消防局及环卫局官员，物业管理协会成员、会计师、律师、建筑师等。

　　2、灌输正确概念

　　许多业主对物业管理之认识性很弱，甚至于抱着“为可付钱给你来管”等抗拒念头，与管理人员产生不必要的磨擦，故应加强公民教育，强调物业管理之重要性，灌输正确概念。

　　3、加强培育人才

　　短期应多举办一些座谈会，多吸收宝贵经验及技巧；中期来说，各大公司或发展商应建立内部培训制度，吸纳大专学生，在岗培训，两年内即可成才；长期要靠大专院落校积极开班，源源不绝供应有关人才。

　　4、收费标准

　　管理费之订价标准容易与楼宇档次、发展商的销售策略及客户之承受能力产生矛盾，有时物价局亦给一定程度干预，造成与实际需要程度上有一定差距。因此:一些低档次的内销住宅楼管理费宜由物价局审批；其它高档次住宅商品房及写字楼宇之管理费，应由市场自己调节，政府监控。

　　5、财务透明度

　　定期公布财务状况，最好不少于三个月公布一次，及方便业主查阅，增加透明度，减少不必要误解，加强业主对管理处的信心。

　　6、组织物业管理协会

　　如前所说，由于物业管理牵涉范围非常广泛，故成立协会，达到以下目标:

　　(1)提高业内管理水平。

　　(2)制定及监管会员以保障业主权益。

　　(3)鼓励公司彼此合作，提高服务水平。

　　(4)向政府提供专业意见及方便公众人士咨询。

篇5：国内物业管理与世界先进物业管理模式的差距

　　国内物业管理与世界先进物业管理模式的差距

　　中国物业管理的发展速度，在世界上是少有的，大大地缩短了与发达国家和地区的差别。但是，同中国的许多事情一样，只要一快，就会出现一些问题，物业管理也不例外。

　　一、市场化的差距

　　(1)物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构--物业管理公司，而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定，谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就能生存与发展，否则就会遭到淘汰。

　　我国的物业管理公司已经全部企业化了，其来源主要有四部分:一是房管所改制成立的；二是有自管房的大单位的行政后勤部门改制成立的；三是房地产开发企业自己组建成立的；四是民营的、外资、合资的物业管理公司。它们全都成为有限责任公司。表面看，已经符合市场化的要求，但实际上还相差较远，特别是前两部分的物业公司，连基本的政企分开都未做到。企业的负责人由政府任命，仍未摆脱旧有的模式。

　　北京亿方物业管理有限责任公司，是北京城市开发集团的子公司，成立于1983年，当时称为房管公司，从成立之日起，就是完全的企业化性质。1997年，按照现代物业管理模式和现代公司制的要求，改制成为物业管理有限责任公司。经过20年的发展，已经成为拥有2000余名员工，物业管理面积达300万平方米的大型物业管理公司，获得建设部首批颁发的物业管理企业一级资质证书，通过了ISO9001:2000国际质量体系认证。按照市场化理论，像这样的企业，应当成为市场经济的生力军。但是，由于它没有第一、二部分企业的先天优势，又缺乏第四部分企业机制灵活的后天优势，因而在发展中感到困难很多。这从一个侧面反映出，我国物业管理的市场化程度不高，竞争机制不健全。

　　(2)允许市场主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定，防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求，抑制其活力。

　　企业作为市场经济中的基本细胞和主体，其“经济行为就是在各种条件限制下，为追求利润最大化而采取的行动”。这是企业的目标，有了目标才有动力，有了内在的动力，企业才能充满活力。实行物业管理初期，有关部门就定调为“微利企业”。这一方面可能考虑减轻业主和住户的负担，另一方面可能考虑物业公司是劳动密集型企业，科技含量不高，利润高不了。但这恰恰违背了市场机制的基本规律。现在，随着社会主义市场经济的发展与深化，“微利行业”的观点不多见了，可在相当一部分人的思想里仍然认为，物业管理撑死也只是个挣小钱的行业。这对整个物业行业的发展是极为有害的，可以说，这是制约企业发展的重要障碍。

　　(3)、物业管理实行有偿服务，收费标准在国家法规的指导下由市场决定。这个市场就是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求，按照国际惯例，“谁受益，谁出钱”。这个观点说起来容易，要使全体业主接受却非常难。某家物业公司的员工入户为一位曾担任过领导干部的业主进行维修，干完活后按规定收费，这位老同志不解的问:“为人民服务还收费?”这种认识现在虽不多见了，却很有代表性。还有一个价格管制，这是一个非常复杂的而又关系重大的问题。“政府根据形势需要和既定政策，运用行政权力直接规定某些产品的价格，并强制执行，叫价格管制。”我国在这方面还有较大差距。这与发展水平有关，同时与物业管理市场不成熟也有关。北京市政府规定了直接影响人民生活的七大价格管制项目，其中之一就是物业管理。这在现阶段是必要的，但从长远看，还应由市场来决定。例如老小区的停车管理问题，按有关规定，须经交通管理部门批准后，方可按每辆150元/月收费。然而老小区根本就不具备停车条件，交管部门根本不批，造成车辆丢失、损坏、扰民，小区设施损坏等问题，业主意见很大。某家物业管理公司所管小区，按照一些业主要求，和居委会联合搞了小区停车管理项目，按每辆50元/月收费，雇请了保安，很受欢迎。但时间不长，一些不交费的车主不服管理，带动了交费的车主也不交费。丢失了一辆车，因出入小区手续不全，被车主起诉到法院，判决该公司赔偿数万元。很快小区就恢复了老样子，公司痛心，业主痛心，但毫无办法。这使我们认识到了政府规范市场的重要作用，以及法律法规的重要性。

　　二、社会化的差距

　　按照社会化大生产的要求，物业管理公司应当是参加市场全方位竞争的独立主体，不应从属于某一房地产开发公司或部门单位。发达国家和地区普遍实行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。社会化还表现在，物业管理公司必须接受全社会的参与和监督。业主委员会必须建立并发挥作用，还要接受政府和社会有关部门的管理、监督与约束，才能规范其行为，保障其发展。

　　社会化方面的差距主要有以下几点:第一，条块分割严重。开发公司不愿意把自己的物业交给外部公司去管，即使公开招标，其运用“暗箱操作”等手段，外部也很难进入。这牵涉到体制的问题，必须从产权制度等方面加快改革，才能从根本上实现社会化。第二，业主委员会的组建要适合国情，真正发挥作用。前几年，仿照国外模式，要求新建小区在正式入住1年内或入住率达到标准后，由物业管理公司负责组建业主委员会并报政府部门批准。结果带来不少问题，比如业主委员会主任或成员的选举，除了要求他有无私奉献精神外，还要有“三总师”的业务知识。具备这些条件的很少，勉强选出来的，先提出个人要求。这样的委员会业主们怎能信任?这也是为什么有的小区出现两个业主委员会和两个物业公司的原因之一。北京市政府规定，将物业管理纳入社区管理，我认为这是一个好方法。总之，社会化的步伐要快，这样才能提高物业管理的层次，最终受益的是广大业主。

　　三、专业化的差距

　　专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备。最重要的是应聘请专业公司从事专业工作，比如保安、绿化、保洁、供暖、维修等，物业公司主要从事经营、管理、考核工作。在此方面我们还有较大差距，以某公司为例，成立了专业公司，由于未能完全摆脱老体制的影响，光人工费就占去了总费用的大半。这样的专业公司不要说参与社会的竞争，就连生存都困难。还有一些小公司，为了节省人力，一人多岗，什么都干，什么都不精，其管理水平可想而知。

　　四、规范化的差距

　　规范化要求，物业管理公司要依照政府规定，在有关部门正式登记注册，接受审核，依法经营；要建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准和服务程序，以确保服务质量；要主动接受政府部门的指导及业主委员会的监督。我们在这方面的主要差距是规范化程度不高，制度、标准等都有，遵守不够。小公司管理漏洞很多；大公司扯皮多，效率低，主动性差。