新加坡物业管理模式对我国物业行业的启示

　　新加坡物业管理模式对我国物业管理的启示

　　物业管理始于19世纪60年代的英国，当时英国工业大发展，大量农民进入城市，为维护信用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。近年来，新加坡的物业管理模式得到了各国的认同，不少国家纷纷学习新加坡的物业管理模式。

　　物业管理始于19世纪60年代的英国，当时英国工业大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租，为维护信用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。自此，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。近年来，新加坡的物业管理模式得到了各国的认同，不少国家纷纷学习新加坡的物业管理模式。

　　新加坡政府有关部门针对居民住宅及物业管理都制定了很细的规章制度，并形成法律，不管是物业管理公司还是居民都必须依法遵章行事，所以不管是高级公寓楼还是政府组屋区，管理都是井井有条，同时避免了各种矛盾或纠纷的发生。

　　从政府职能方面看，新加坡建屋发展局是负责实施政府建屋计划和统筹物业管理的职能部门。早在1967年，该局就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。该法案共有158章，其中就规定了土地开发商在建造住宅时必须遵守的条例。比如，由开发商建设的公共组屋，每栋楼底层不得安排住户，而是用于作商店或娱乐室，供居民休息、娱乐和购物之用。再比如，规定了在共管式公寓的共有所有权土地上，除建造住宅楼房外，必须留有不少于40％的土地用作花园、风景区以及其他娱乐健身设施，确保物业管理模式的规范化。

　　物业管理执照需要每年审批核发，如果哪家物业公司违反条例，或是不按照规章办事，将吊销物业公司的营业执照。物业管理从业人员必须接受两年的房地产管理培训，并需通过专业考试才能上岗。除了发挥监督管理职能外，建屋发展局的另一项主要工作就是“服务”，例如该局制定出一项长期的旧组屋翻新计划，进一步提高居民对社区的认同；另外，根据新加坡法律规定，所有建筑每隔5年都需要进行外部清洗刷新。

　　在业主方面，新加坡的物业管理模式充分保障了房屋拥有者的权利，同时也明确规定了各项义务。比如各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚。对房屋内的装修也有很详细的规定，如常见的由装修引起楼下住户漏水等现象，当事人须负责赔偿他人损失，解决不了就得上法庭。新加坡“土地所有权法案”规定，每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会，由全体业主投票选出委员会成员。该委员会将代表全体业主管理社区，每年召开一次全体大会，讨论制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。

　　社区或公寓的公共事务，如是否要增添公共设施，公共设施的使用是否要收费、收多少，是否要增加或减少物业管理费等等，最终都以投票方式决定。在这种机制下，物业公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。

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篇2：新加坡小区物业管理模式

　　新加坡小区物业管理模式

　　新加坡以它的清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，这主要因为其管理工作很有实效：

　　一、物业管理组织系统健全。

　　新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。该局下设36个区办事处，每个区办事处一般管理2至3个小区，每个小区拥有4000~6000个住户，区办事处管理住宅一般为10000~15000套(户)。

　　二、强化法治管理。

　　新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。例如对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领到钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修。

　　同时规定住户装修须向建屋发展局申请装修许可证，由领有建屋发展局施工执照的承包商承包。装修户与承包商一起前往物业管理单位办理装修手续，并且缴纳一笔建筑材料搬运费和废物清理费。工程装修完毕，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性并保证安全，对室内装修项目有严格规定：

　　① 不准改变住宅主体结构(墙体、柱子、梁);

　　②厨房、卫生间的磨石地板和墙壁瓷砖3年不准更换;

　　③室内管线、电源开关不准改变;

　　④楼房外观不准改变。

　　三、提供优质的保养与服务。

　　新加坡政府对住宅小区公共设施(设备)保养维修十分重视，要求物业管理企业提供最优质服务：

　　①住宅楼的维修。政府规定每5年对整幢楼房外墙、公共走廊、楼梯、屋顶及其他公共场所进行一次维修。

　　②电梯保养与维修。所有住宅电梯必须保证性能良好，一旦电梯发生故障， 5分钟内电梯维修工必须到场维修。

　　③户内水电卫生设备的保养。国家建设发展局设有"热线"电话，与各区办事处的保养组保持联系，为居民提供24小时服务。各区办事处都有维修车，车内设有无线电话，以提供工作便利。

篇3：香港与内地物业管理模式的差异

　　香港与内地物业管理模式的差异

　　一、专业物业管理模式

　　管理内容为住户提供全方位的综合服务，寓公寓管理于服务中；经费来源主要是通过收取管理费和多种经营来解决，为住户提供有偿服务；服务对象主要是高档物业，如写字楼、别墅、宾馆、公寓等。

　　二、专业化与行政性相结合的管理模式

　　大多由发展商自行组建，管理对象以住宅小区为主；由于福利性管理的影响，这类公司很难实现资金平衡，只能靠经营其它产业，或者由发展商支持获得平衡；管理目标是为居民提供一个安静舒适、方便安全的居住环境，以支持发展商的开发。

　　三、传统行政性福利管理模式

　　即由北京市房地局或本单位自管。从总体上看，目前后两种模式尤其是第三种模式仍占主要地位，第一种模式处于起步阶段。从管理服务质量看，市场上有影响的专业物业管理公司有10多家，主要是合资或外资企业，如怡信、魏理仕、梁振英测量行、第一太平洋戴维斯、九龙仓物业、万通璐顿、威格斯、太联物业等。中资的以万科物业较为知名。

　　香港的物业管理呈现以下特征:

　　1、物业管理服务趋向专业化

　　香港人均国民生产总值已达14000美元，居东南亚五小虎之首，直逼一些老牌发达国家。房屋越建越高，越来越先进，使物业管理的难度越来越大，需要有丰富的物业管理经验和专业知识的人才能胜任。

　　2、物业管理的费用独立核算

　　物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。因此，在香港每个物业收取的管理费都有可能不同。一般先由物业公司提出预算，经业主审查同意后执行。管理费一般由以下部分组成:

　　(1)聘用管理员工的薪金、福利补贴等约占管理费总额的25%-40%。

　　(2)楼宇设备的维修保养费用；

　　(3)公共部位电、水、煤及通信的费用；

　　(4)楼宇火灾保险，公共责任及劳工保险费；

　　(5)楼宇清洁及保安、护花种草等及美化环境方面的费用；

　　(6)管理公司的行政开支；

　　(7)储备金，实际上是房屋及设备的大修理费用，专款专用。

　　上述费用中，除第一项作为物业公司的法定收入，可以自由支配外，其他费用均需定期向业主或租户公布帐目，年终有余时，要转入下年；出现赤字时，需要由业主或租客分摊。如果经常性收入低于经常性支出，就可能要调整管理费。

　　3、物业公司扮演着雇工角色

　　香港的物业公司也受市场规律的支配，捧的是一只“泥饭碗”，业主是“上帝”。业主选择物业公司时，一般采取协议、招标或委托的方式，大的发展商的物业，通常都以委托的方式交给他所属的子公司管理，“肥水不外流”。但一幢大楼很少有发展商自用的，有出租出售的情况下，小业主的收益的保障就成了问题。所以，政府规定，这种委任性质的管理只能在新楼落成后的2-5年内有效，过了这个期限，如经小业主半数以上表决，可以选择另外的物业公司。

　　4、订立公共楼宇契约

　　物业管理公司的职责和权力并不完全来自于业主方面。香港政府规定，在一幢楼里有两个以上的业主，就必须订立公共楼宇契约。公契一经注册登记，就成为一份有约束力的法律文件，不受业主、租客或物业管理公司的更换而失效。

　　5、遵守职业道德

　　物业管理公司的另一项非法律性的约束来自它本身所处的同行协会，并有专门的《物业管理手册》。物业管理公司都服从手则规定的职业道德。

　　比较两地物业管理的异同可以发现共同点在于:

　　(1)从管理内容上都是为业主和住户提供一个舒适、和谐的居住和工作环

　　境，保障业主和租户的利益。

　　(2)为使投资者投资的物业增值提供必要的基本保障。

　　(3)向业主的租客收取物业管理费用，以保证物业正常使用和物业管理公司的正式运作。

　　不同点为:

　　(1)模式上的区别:

　　内地的物业管理公司起步较晚，除了新兴的专业化管理公司模式外，有相当比重是专业化与行政性管理模式相结合以及以房管局系统为主体的传统行政管理模式，并管理着数量极大的居民住宅区，存在着维护、治安、环境、管理等方面的众多问题；而香港则以专业化物业管理公司为主。

　　(2)社会化运作方面

　　内地的物业管理公司只限于在外资、合资公司和新开发的小区实行物业收费制管理；而香港物业公司管理已形成市场，物业管理通过招标方式，有完善的法律和成熟的运作市场。

　　(3)物业管理的内涵方面

　　香港物业管理的目的，是要为业主或租户，提供一个安全、舒适、和谐的居住环境或作环境，保障业主及租户的利益。同时，更是提高了物业的投资回报率。因此，服务内容不仅包含日常的房屋维修和保养工作，更为重要的是通过这些物业，去推动和协调在这些物业内进行各类活动的业主或租客之间的社会与人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价商品得以发挥最高的效益。这是香港方面在物业管理上与内地最大的区别之一。

　　(4)物业管理专业化方面

　　香港物业管理公司有400多家，物业本身的硬件水平越来越先进:软件上，香港多家大学开设物业管理课程，培养优秀的大学毕业生，内地在这方面应迎头直赶上。

　　比较两地的物业管理，内地的物业管理可参考如下对策:

　　1、健全法制的配合

　　国内目前似乎只有一些沿海大城市如深圳、广州、上海等部分地区制定自己本身之物业条例，而且只限于住宅小区方面，故当物业管理遇上问题，解决较为困难，行内人士皆认为需由中央建设部统筹制定:

　　(1)标准公文条文指导

　　草拟有关指引范本，颁与各省市参照编制管理合作，减少不公平现象，约束业主及管理公司共同遵守。

　　(2)统一物业管理条例

　　参照境外及部分省市现行物业管理条例，再结合国情需要，编制一套完善的物业管理条例，做到有法可依，无论对业主，发展商与管理公司都有帮助，减少不必要磨擦及困难。

　　(3)建立物业管理审裁处

　　目前一些如欠费、违章塔建、非法占用及帐目混乱等管理问题，解决并不容易。建议尽快成立一个独立审裁处，解决此类问题，审裁处的委员会成员包括建设部、房管局、公安局、消防局及环卫局官员，物业管理协会成员、会计师、律师、建筑师等。

　　2、灌输正确概念

　　许多业主对物业管理之认识性很弱，甚至于抱着“为可付钱给你来管”等抗拒念头，与管理人员产生不必要的磨擦，故应加强公民教育，强调物业管理之重要性，灌输正确概念。

　　3、加强培育人才

　　短期应多举办一些座谈会，多吸收宝贵经验及技巧；中期来说，各大公司或发展商应建立内部培训制度，吸纳大专学生，在岗培训，两年内即可成才；长期要靠大专院落校积极开班，源源不绝供应有关人才。

　　4、收费标准

　　管理费之订价标准容易与楼宇档次、发展商的销售策略及客户之承受能力产生矛盾，有时物价局亦给一定程度干预，造成与实际需要程度上有一定差距。因此:一些低档次的内销住宅楼管理费宜由物价局审批；其它高档次住宅商品房及写字楼宇之管理费，应由市场自己调节，政府监控。

　　5、财务透明度

　　定期公布财务状况，最好不少于三个月公布一次，及方便业主查阅，增加透明度，减少不必要误解，加强业主对管理处的信心。

　　6、组织物业管理协会

　　如前所说，由于物业管理牵涉范围非常广泛，故成立协会，达到以下目标:

　　(1)提高业内管理水平。

　　(2)制定及监管会员以保障业主权益。

　　(3)鼓励公司彼此合作，提高服务水平。

　　(4)向政府提供专业意见及方便公众人士咨询。

篇4：国内物业管理与世界先进物业管理模式的差距

　　国内物业管理与世界先进物业管理模式的差距

　　中国物业管理的发展速度，在世界上是少有的，大大地缩短了与发达国家和地区的差别。但是，同中国的许多事情一样，只要一快，就会出现一些问题，物业管理也不例外。

　　一、市场化的差距

　　(1)物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构--物业管理公司，而不是行政性的组织。其生存、发展完全由市场来决定，谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就能生存与发展，否则就会遭到淘汰。

　　我国的物业管理公司已经全部企业化了，其来源主要有四部分:一是房管所改制成立的；二是有自管房的大单位的行政后勤部门改制成立的；三是房地产开发企业自己组建成立的；四是民营的、外资、合资的物业管理公司。它们全都成为有限责任公司。表面看，已经符合市场化的要求，但实际上还相差较远，特别是前两部分的物业公司，连基本的政企分开都未做到。企业的负责人由政府任命，仍未摆脱旧有的模式。

　　北京亿方物业管理有限责任公司，是北京城市开发集团的子公司，成立于1983年，当时称为房管公司，从成立之日起，就是完全的企业化性质。1997年，按照现代物业管理模式和现代公司制的要求，改制成为物业管理有限责任公司。经过20年的发展，已经成为拥有2000余名员工，物业管理面积达300万平方米的大型物业管理公司，获得建设部首批颁发的物业管理企业一级资质证书，通过了ISO9001:2000国际质量体系认证。按照市场化理论，像这样的企业，应当成为市场经济的生力军。但是，由于它没有第一、二部分企业的先天优势，又缺乏第四部分企业机制灵活的后天优势，因而在发展中感到困难很多。这从一个侧面反映出，我国物业管理的市场化程度不高，竞争机制不健全。

　　(2)允许市场主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定，防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求，抑制其活力。

　　企业作为市场经济中的基本细胞和主体，其“经济行为就是在各种条件限制下，为追求利润最大化而采取的行动”。这是企业的目标，有了目标才有动力，有了内在的动力，企业才能充满活力。实行物业管理初期，有关部门就定调为“微利企业”。这一方面可能考虑减轻业主和住户的负担，另一方面可能考虑物业公司是劳动密集型企业，科技含量不高，利润高不了。但这恰恰违背了市场机制的基本规律。现在，随着社会主义市场经济的发展与深化，“微利行业”的观点不多见了，可在相当一部分人的思想里仍然认为，物业管理撑死也只是个挣小钱的行业。这对整个物业行业的发展是极为有害的，可以说，这是制约企业发展的重要障碍。

　　(3)、物业管理实行有偿服务，收费标准在国家法规的指导下由市场决定。这个市场就是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求，按照国际惯例，“谁受益，谁出钱”。这个观点说起来容易，要使全体业主接受却非常难。某家物业公司的员工入户为一位曾担任过领导干部的业主进行维修，干完活后按规定收费，这位老同志不解的问:“为人民服务还收费?”这种认识现在虽不多见了，却很有代表性。还有一个价格管制，这是一个非常复杂的而又关系重大的问题。“政府根据形势需要和既定政策，运用行政权力直接规定某些产品的价格，并强制执行，叫价格管制。”我国在这方面还有较大差距。这与发展水平有关，同时与物业管理市场不成熟也有关。北京市政府规定了直接影响人民生活的七大价格管制项目，其中之一就是物业管理。这在现阶段是必要的，但从长远看，还应由市场来决定。例如老小区的停车管理问题，按有关规定，须经交通管理部门批准后，方可按每辆150元/月收费。然而老小区根本就不具备停车条件，交管部门根本不批，造成车辆丢失、损坏、扰民，小区设施损坏等问题，业主意见很大。某家物业管理公司所管小区，按照一些业主要求，和居委会联合搞了小区停车管理项目，按每辆50元/月收费，雇请了保安，很受欢迎。但时间不长，一些不交费的车主不服管理，带动了交费的车主也不交费。丢失了一辆车，因出入小区手续不全，被车主起诉到法院，判决该公司赔偿数万元。很快小区就恢复了老样子，公司痛心，业主痛心，但毫无办法。这使我们认识到了政府规范市场的重要作用，以及法律法规的重要性。

　　二、社会化的差距

　　按照社会化大生产的要求，物业管理公司应当是参加市场全方位竞争的独立主体，不应从属于某一房地产开发公司或部门单位。发达国家和地区普遍实行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。社会化还表现在，物业管理公司必须接受全社会的参与和监督。业主委员会必须建立并发挥作用，还要接受政府和社会有关部门的管理、监督与约束，才能规范其行为，保障其发展。

　　社会化方面的差距主要有以下几点:第一，条块分割严重。开发公司不愿意把自己的物业交给外部公司去管，即使公开招标，其运用“暗箱操作”等手段，外部也很难进入。这牵涉到体制的问题，必须从产权制度等方面加快改革，才能从根本上实现社会化。第二，业主委员会的组建要适合国情，真正发挥作用。前几年，仿照国外模式，要求新建小区在正式入住1年内或入住率达到标准后，由物业管理公司负责组建业主委员会并报政府部门批准。结果带来不少问题，比如业主委员会主任或成员的选举，除了要求他有无私奉献精神外，还要有“三总师”的业务知识。具备这些条件的很少，勉强选出来的，先提出个人要求。这样的委员会业主们怎能信任?这也是为什么有的小区出现两个业主委员会和两个物业公司的原因之一。北京市政府规定，将物业管理纳入社区管理，我认为这是一个好方法。总之，社会化的步伐要快，这样才能提高物业管理的层次，最终受益的是广大业主。

　　三、专业化的差距

　　专业化要求物业管理公司要有专门的组织机构，有专门的人员配备，有专业工具配备。最重要的是应聘请专业公司从事专业工作，比如保安、绿化、保洁、供暖、维修等，物业公司主要从事经营、管理、考核工作。在此方面我们还有较大差距，以某公司为例，成立了专业公司，由于未能完全摆脱老体制的影响，光人工费就占去了总费用的大半。这样的专业公司不要说参与社会的竞争，就连生存都困难。还有一些小公司，为了节省人力，一人多岗，什么都干，什么都不精，其管理水平可想而知。

　　四、规范化的差距

　　规范化要求，物业管理公司要依照政府规定，在有关部门正式登记注册，接受审核，依法经营；要建立一套完整的、科学的管理制度、工作标准和服务程序，以确保服务质量；要主动接受政府部门的指导及业主委员会的监督。我们在这方面的主要差距是规范化程度不高，制度、标准等都有，遵守不够。小公司管理漏洞很多；大公司扯皮多，效率低，主动性差。

篇5：英美与香港的物业管理模式

　　英美与香港的物业管理模式

　　19世纪60年代的英国。当时正值英国工业化大发展，大量农民进入城市，出现了房屋出租。为维护住用者的权利，需要一套行之有效的管理方法，于是出现了专业的物业管理。

　　自那以后，物业管理传遍世界各地，并受到各国的普遍重视。目前美国、英国、中国香港等国家或地区的物业管理非常发达，受到政府的重视和业主、住用者的欢迎，正处于蓬勃发展之中，方兴未艾。

　　英美的物业管理模式：

　　(1)英美的物业管理已成为社会化的服务行业，任何人、任何公司都可从事物业管理，只要具备条件，领取营业执照即可。这些物业管理公司或管理机构绝大多数都是自主经营、自负盈亏的经济实体。

　　(2)物业管理服务项目多，内容广泛，包括物业建设前后、物业使用全过程的管理。

　　(3)管理方式非常灵活。业主或用户委托物业公司进行物业管理，而物业公司的管理方式非常灵活。小修工程、日常服务可由内部维修人员完成，而大、中工程可以采取承包方式转给别的专业公司完成。一个项目或工程如绿化管理，可单项承包也可整体承包。费用由双方协商，计费方法可依时间长短， 也可按次计费。

　　(4)物业管理服务收费由委托方与物业管理公司(或机构)商定，视市场供求状况、地区环境以及房屋的数量与质量由双方自由协商而定，一般无统 一的标准。物业公司的管理费来源多渠道，有租金收入、服务费，甚至有政府补贴。

　　(5)管理公司(机构)人员精干，效率高，固定人员少，一些项目尽可能临时聘请，可承包的就不设固定人员以节约开支。

　　香港的物业管理模式：

　　(1)公共房屋的较大部分由房委会执行机构房屋署下辖的房屋管理处具体负责管理，机构健全，配有专业管理人员，管理方式灵活，一些项目常用招标或承包等方式交由专业公司完成。

　　(2)从1987年开始，房委会相继把一些公共居屋委托私营的物业管理公司管理，受聘的物业管理公司负责日常物业管理工作，接受物业管理委员会的日常管理、工作监督与财务监督，房委地不再监督物业公司的日常管理工作。

　　(3)为管理好私人楼宇，香港政府颁布了《多层大厦(业主立案法团)条例》，倡导多层大厦业主组织法团，设立管理委员会。业主立案法团是全体业主组成的法定团体，管理委员会由业主大会上50%以上的业主通过成立，代表行业主立案法团的权利与责任。业主立案法团通过招标、协议或委托等方式聘请物业管理公司管理物业，监督管理公司的运作，如果管理公司的服务水准太低，业主立案法团可以在合约期满后，选择其他管理公司代替。管理公司与业主立案法团是聘用与被聘用的关系，管理公司之间为获聘而竞争激烈。

　　(4)物业公司的经费全部来源于各业主的管理费，管理费的收取标准完全按照管理工作的实际支出而定。管理公司的一切费用，包括人员工资、办公费、设备保养费、清洁费、煤气费等都从所收的管理费中开支。管理公司的利润是从管理费支出中提取5%~15%这一比例的管理酬金而获得。管理公司的收支账目必须定期公开，接受业主的监督，一些较大规模的维修工程，牵涉到大笔费用支出，须征询业主立案法团的意见方能进行，如未获准，物业公司不得坚持。物业管理收费由市场形成是市场经济条件下的普遍规律。

　　国外物业管理特点：

　　(1)自负盈亏、自主经营的独立的物业管理公司发展迅速，政府公屋逐渐交由独立的物业管理公司管理，私人楼宇越来越多地委托专业的物业公司管理。

　　(2)物业的所有权与管理权分离。物业管理公司与业主的关系是雇用关系，业主通过招标或协议等方式选择物业管理公司，要认真考察公司的信誉、专业知识背景及管理、财务、法律水平、管理费用的高低以及社区活动能力。而物业管理公司饱受市场竞争的压力，必须注意其形象，不断改善经营管理，提高效率，尽量让业主满意，否则就会有被淘汰或被解雇的危险。

　　(3)物业管理及收费标准由市场形成。政府一般不规定具体的收费标准，具体收多少管理费由业主(委托方)与管理公司(受托方)双方讨价还价 决定，视市场供求状况、地区环境、房屋数量与质量、服务内容多少与深浅等情况而不同。

　　(4)各国(地区)的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点。如新加坡因土地资源稀缺而形成了政府统筹型的物业管理模式。香港则根据人多地少，物业供应由政府供应与市场供应“双轨制”而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。

　　(5)政府在物业管理中发挥了重要作用，但政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系人的行为与责、权、利。

　　通过对国外与香港的物业管理模式的考察，我们发现在市场经济体制下，物业管理的收费形成是按照市场经济的规律，由供求双方在市场竞争中形成，政府不直接干预物业管理收费的形成。物业管理收费由市场形成是市场经济条件下的普遍规律。社会主义市场经济体制建成，物业管理市场高度发达、充分竞争的情况下，我国的物业管理收费就应由市场形成，政府不直接管理收费标准，而重点规范物业管理收费行为。