国际知名物业公司如何管理服务

　　国际知名物业公司如何管理服务

　　当业主们与国内一些物业管理公司为许多问题吵吵嚷嚷时，某国际知名物业公司却让自己的客户过得舒舒服服。

　　这个国际著名的物业公司给每20-30户人家安排一个客户主任，客户有什么事情直接找客户主任解决，他们还使用先进的电话系统和管理软件，只要有客户打电话进来，资料便会存进电脑里，传达到相关部门，避免了客户还要到处打电话找人的麻烦。看看这些外来者的成功经验，对于糟糕的本土物业管理来说，会是一个很好的启发。

　　只为你服务

　　从海外留学归来的Jessica在某跨国公司里担任人力资源主管，如今她住在一家由外资物业管理公司管理的公寓里。她表示，“我工作比较忙，平时一些琐碎的事情，物业就能帮我处理了。这点是我比较满意的地方。”

　　像Jessica这样的白领人士在北京有很多，他们都有一个共同的想法，那就是平时生活中的琐事，能够尽量减少。将更多的业余时间节省出来，用来休闲和提高生活质量。洋物业成了他们的一个重要选择。 目前，中国的物业管理公司已经达到了5000家。其中，有不到30家的外资物业管理公司。国际知名物业管理公司也已经纷纷落户。 该公司是一家海外上市公司，其亚太区总部设在香港。目前已经在北京、上海等多个城市设立了分公司。已经接管了二十多家物业管理项目。

　　公司董事兼物业管理部主管邹先生表示，“其实每个公司都有自己的方针。我们公司主要是推行人性化的服务和贴身的服务。” 邹认为，推行人性化服务的关键是物业管理公司必须雇佣合适的人才。公司的招聘非常严格，不但要英文好，而且要了解各国文化，有礼貌，能够为客户着想。邹认为，人才是提高管理的关键。只有彻底的为住户着想，才能够把服务做好。 洋物业旨在提供酒店式管理，他们一般采用了先进的管理系统和软件平台。他们的服务不仅限于清洁工作，还包括替客户订飞机票，朋友聚会时安排用餐，甚至定期举办活动来拉近住户和物管之间的关系。有的洋物业还会在过节的时候向小朋友派送糖果等等。或许是很细微的举动，但是他们使住户时时刻刻感受到的是温馨的感觉。

　　“客户只要有要求，都可以到物业管理公司来提。我们必须确保客人有高雅、宁静、快速、高效率的生活。” 中国物业管理协会理事邵卫东指出，“从硬件上看，美国、日本以及欧洲的一些发达国家中，对客户服务网络化在十多年以前就实现了，客人在家里有任何的需求，只要点击鼠标就OK了；办公自动化、安保智能化，都已经广泛应用到了物业的各个领域。 而国内现在还停留在做一些低层次的服务上，处于典型的劳动密集型。从软件上看，现行的物业从业人员整体素质还较低，大部分是初高中文化程度，而具备较高文化素质和工作经验，专业技术强，外语水平高的人才凤毛麟角。因此，再好的智能化设备也看不懂、不会用，就是有再规范的理论规章也无法达到客户的满意。

　　财务透明

　　一分价钱一分货，洋物业的服务虽然令人满意，但是他们的收费也是远远高于国内物业管理公司。洋物业的收费标准一般在每平米6元人民币到1.8美元之间。这么高的收费难免叫人怀疑，会不会物业拿走了大部分的钱，转移业主的利益于无形?

　　洋物业目前的收费标准是沿用了香港的一套管理体系，号称“薪酬制”。这也是国际上最普遍使用的一种方法。 “现在大家有一种误解，以为我们是国际公司，所以会把物业管理的费用推高。其实并不是这个样子”，来自香港的知名物业管理公司戴德梁行总经理叶慧仪表示。 “大陆的物业管理采用‘承包制’。其实这样作是把物业管理看成了一盘生意，要从中赚钱。而我们采用的‘薪酬制’是将业主的管理费集中到一个账户，我们只是按照一定比例来收取服务费。这只是很小的一部分，一般为6%-8%。剩余的大部分都是物业管理的运营成本，是为了给业主服务而设的。这是一种比较科学的方式。”

　　据邹先生介绍，他们为小区作完预算，确定费用之后，会在银行单独建一个账户。他们只是给业主打工的，每个月就是本本分分的拿走一部分酬金。至于账户里的钱，都是要由业主讨论来决定去向的。比如说是给小区作改善工程，还是作绿化，儿童乐园，康体设备等等。“我们的账户完全公开透明。业主可以随时来查账。” 洋物业一般还会每三个月进行一次财务公告，将所收取的物业管理费的收支和结余情况向业主汇报。并且会聘用有多年物业管理经验的人来管理项目。在年末，还会聘用北京的审计公司，就审计情况作出报表。

　　对于物品的采购，也会做到货比三家。并且公司内部也有审计部门，会对平时物品的采购给出指导意见。对于大的项目，会采用评标的方式进行，绝不允许有内幕操作。 “正是由于我们在财务上的公开和透明，所以赢得了业主的信任” 而大部分内地物业公司不愿意让住户知道管理费都作了什么用途，住户也很难查证。一位业内人士指出，“包干制”往往可以采取降低各项开支的方式，暗自加大留给物业公司的费用。

　　服务的产业链

　　其实，洋物业能够那么受欢迎，并非只是因为其单纯的物业管理业务。而是因为其已经在这个产业链条上做到了一条龙服务。不论对于房地产开发商来说，还是对于业主来说，他们都是一个好帮手。

　　以该公司为例，他们在朝阳园正在开发的时候就已经介入。他们参与了朝阳园小区设计、设备选择、绿化布置和设备安装等一系列的工作。 邹称，“有些开发商他们只是对开发有经验，这时候他们会希望我们在管理上对其进行指导。我们在设备的选择上会从物业管理的角度来进行顾问工作，并且还要考虑省能源、环保等问题，最重要的是我们还代表了使用人的利益，我们必须站在他们的角度上提出建议和指导。”

　　在房屋交付使用前，公司还要对房屋进行验收和调试，然后才能把钥匙交给业主。而在业主刚拿到钥匙的时候，他们还肩负着指导业主进行装修的任务，并且同时也肩负起了物业管理的职责。 公司还设有代理部，这是为了满足一部分买房是为了投资的用户的需求的。代理部的职责是接受业主的委托，为其出租房屋。并且按时收取租金，还要代业主缴纳相关的税、各种管理费和一些维修的费用。在扣除相应的钱之后，要把剩余租金汇给业主。

　　英国阿特金斯国际有限公司物业管理顾问谢春来指出，他们把物业管理分成三大部分：第一部分，物业管理和设施管理。第二部分，中介服务包括商务化代理。第三部分，物业管理服务的范围。

　　服务范围又分成三大块：战略方案、管理、实施。中国本土的物业管理公司，对实施做得比较多，而在战略管理方面做的比较少。他们实行的是英国战略管理新模式，就是经营投资回报模式。举个例子：卫生部想建两家医院，可钱不够，所以就跟他们签一个30年的合同，投资一部分，然后由他们设计、管理。 洋物业吸引开发商的地方还在于他们有丰富的物业方面的经验，能够起到顾问的作用。

　　应该说，开发商在这个过程中，也是双赢的效果。因为洋物业的知名度也会吸引更多的用户来关注该项目。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：MALL前期物业管理服务协议

　　MALL前期物业管理服务协议

　　本协议当事人：

　　甲方：________营销策划物业管理有限公司

　　乙方：________(业主)

　　前期物业管理是指：自单元出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。

　　本物业名称：________国际

　　乙方所购物业销售(预售)合同编号：

　　类型：________

　　座落位置：________

　　建筑面积：________平方米

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

　　第一条 双方的权利和义务

　　一、甲方的权利义务

　　1、对商厦共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

　　2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度，并书面告知乙方；

　　3、建立健全本商厦的物业管理档案资料；

　　4、制止违反本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度的行为；

　　5、物业管理企业可委托专业公司承担本商厦的专项管理与服务业务，但不得将本商厦的整体管理责任转让给第三方；

　　6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；

　　7、编制物业管理服务及财务年度计划；

　　8、每六个月向乙方公布物业管理费用收支帐目；

　　9、提前将装饰装修单元的注意事项和限制条件书面告知乙方，并订立《装修手册》；

　　10、不得占用本商厦的共用部位、共用设施设备或擅自改变其使用功能；

　　11、向乙方提供商厦自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

　　12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。

　　二、乙方的权利义务

　　1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权，被选举权和监督权；

　　2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

　　3、遵守本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度，并配合管理公司做好物业的各项管理工作；

　　4、按有关规定向甲方交纳物业管理费用；

　　5、装饰装修单元时，遵守甲方制订的《装修手册》；

　　6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或擅自改变其使用功能；因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；

　　7、转让单元时事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；

　　8、对承租人、使用人及访客等违反本商厦的《管理公约》、《业户手册》和《装修手册》及有关物业管理规章制度等所造成的损失、损害承担民事责任；

　　9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益，否则管理公司有权采取有关处理措施；

　　10、加强安全防范意识，自觉做好防火防盗工作。

　　第二条 物业管理服务内容

　　一、商厦共用部位的维护和管理

　　共用部位是指商厦主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、绿化用地、停车场等。

　　二、商厦共用设施设备及其运行的维护和管理

　　共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的物业等。

　　三、环境卫生

　　1、设专人负责楼宇大堂、楼梯间、商厦走廊过道等公共区域的环境卫生保洁工作；

　　2、负责商厦公共区域的鼠虫灭杀工作；

　　3、上门收集及清运生活垃圾。

　　四、保安

　　1、内容

　　1)协助公安部门维护商厦内的公共秩序；

　　2)保安员24小时巡查商厦公共区域及对物业出入口、停车场等重要位置的看守；

　　3)定期检查商厦公共区域的消防设施及做好防火安全工作。

　　2、责任

　　1)维持商厦公共区域的治安秩序；

　　2)保障商厦公共部位及设施设备的安全；

　　3)负责商厦公共区域的消防安全工作。

　　五、交通秩序与车辆停放

　　1、内容

　　1)对停放于停车场的车辆实行24小时保管，对进出车辆进行查证登记检查；

　　2)维持商厦公共区域内的车辆停放秩序和行车安全；

　　3)对商厦公共区域内的车辆进行安全检查工作。

　　2、责任

　　1)负责保障商厦公共区域的交通畅顺和行车安全；

　　2)负责维持商厦公共区域的车辆停放秩序，禁止车辆在非停车区域乱停乱放；

　　3)乙方自行负责其车辆内的贵重物品的安全。

　　第三条 物业管理服务质量

　　一、物业外观：整齐美观。

　　二、设备运行：正常。

　　三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：定期进行维修保养并维护好。

　　四、环境卫生

　　1、公共区域每天保持干净整洁；

　　2、定期进行灭虫工作，基本消除蚊虫滋生地。

　　五、绿化

　　1、专人定期进行绿化修剪护理及更新；

　　2、绿化完好率达95%。

　　六、交通秩序与车辆停放

　　1、辖区内非停车公共通道禁止车辆乱停乱放，保证辖区内交通畅顺；

　　2、对停车场的车辆实行24小时管理，进出车辆登记检查。

　　七、保安

　　1、保安员在辖区范围内24小时值班巡值；

　　2、辖区主要出入口设固定保安岗位，重要位置安装闭路电视监控装置。

　　八、消防

　　1、定期或不定期进行消防巡查，消除火灾隐患；

　　2、消防设施完好率达100%。

　　九、物业共用部位、共用设施设备小修和急修：

　　小修：

　　1、报修半小时内到现场检查；

　　2、3天内处理。

　　急修：

　　1、一般故障当天解决；

　　2、较难故障3天内处理。

　　第四条 物业管理服务费用(不包括物业共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用以及公共能源分摊费)

　　一、乙方交纳费用时间：买受人自向出卖人收楼成为业主之日起或承租人自与出租人签订租约之起租日起；

　　二、非住宅单元的物业管理服务费用按政府物价部门的定价收取；

　　三、因乙方原因空置物业的，仍按物业建筑面积每月收取管理费；

　　四、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳或从其约定；

　　五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；

　　六、物业管理服务费用根据来年预算的管理开支或政府有关部门的最新规定作出适时调整；

　　七、每次交纳费用时间：每月5日前。

　　第五条 公共能源分摊费

　　一、公共能源分摊费属甲方代收代缴费用，收费标准执行政府规定。

　　二、公共能源分摊费的缴费时间及缴费原则均与上述物业管理服务费用一致。

　　第六条 其他有偿服务费用

　　一、使用本商厦内的文化娱乐体育设施和停车场等公共设施、公共场所(地)时，应按规定交纳有关费用。

　　二、车位及其使用管理服务费用：按政府物价部门规定执行。

　　三、有线电视：按有线电视公司规定执行。

　　第七条 代收代缴收费服务

　　受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃(煤)气费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。

　　第八条 维修基金的管理与使用

　　按政府部门最新规定执行。

　　第九条 保险

　　一、 物业共用部位、共用设施设备的保险由甲方代为办理，保险费用由全体业主按各自所占有的物业建筑面积比例分摊。

　　二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。

　　第十条 广告牌设置

　　一、商厦辖区内广告牌的制作由甲方统一规划设置，包括场内各商铺的招牌灯箱，场内户外、户内公共空间的广告等。

　　二、商铺户外及户内公共空间的广告收入由甲方统筹安排，用于商铺整体推广。

　　第十一条 违约责任

　　一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

　　二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

　　三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；

　　四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按1‰交纳违约金。

　　第十二条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命，协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

　　第十三条 在本协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

　　第十四条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

　　第十五条 本协议在覆行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向所在地仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

　　第十六条 本协议正本共七页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

　　第十七条 在签订本协议前，甲方已将协议样本送东莞市房管局(物业管理行政主管部门)备案。

　　第十八条 本协议自签字之日起生效。

　　甲方签章：________乙方签章：________

　　代表人：________代表人：________

　　时间：____年____月____日时间：____年____月____日

篇3：谈新加坡物业管理服务印象

　　谈新加坡物业管理服务印象

　　春意盎然的四月，我应邀赴新考察学习。本次考察学习历时近一个月，期间以考察住宅小区为主，兼带接触了商场、写字楼、酒店、学校、医院、俱乐部、车站、码头等多种物业类型，结合新加坡整个城市管理的特色，对新加坡的住宅物业管理有了一个较全面的认识。

　　下面重点谈一谈新加坡整体观感及其住宅小区的物业管理情况，供大家参考。

　　新加坡整体现感

　　新加坡位于马来半岛南端，濒临南太平洋，整个国家地形呈东西走向，面积与深圳相仿，人口约310万，是一个多种族、多语言、多宗教的国际化大都市，人种以华人为主(约占70%)，英语为官方语言。其城市建设为名副其实的园林式、花园式风格，城市绿化覆盖率极高，植树密度很大，走在大街上，有时甚至仿佛置身于茫茫森林中，迎面吹来的是阵阵浓郁的树香，丝毫感觉不到一点城市的喧嚣。新加坡政府于70年代初开始兴建大型组屋安置城市居民，至今己兴建了80万个单位，安置了约86%的新加坡人。

　　故此，新加坡通常的街景即是成片开发的住宅组屋，整齐划一，十分壮观醒目。其道路交通系统亦十分发达，地铁贯穿南北东西，布局十分科学，通常地铁站与公共汽车中转站紧连，同时地铁站往往又是一个新市镇的商业购物中心，集购物、娱乐为一体，很能聚集人气。居住考察期间，我们对于新加坡整个国家感触最深的是其健全严明的法制和廉政务实的政府。

　　说到新加坡的法制，众所周知是十分严厉的。通常在公众场所或大型社区都有罚款警告标志，少则几百，多则几千新币。其著名的鞭刑，足以令犯罪分子刻骨铭心，永不再犯。故此社会治安十分良好，街上很少看到有警察，政府也不允许有乞讨行为，以至于在政府管辖的组屋区，可以不配备保安人员。其法律规定亦十分周详，比如规定开酒廊必须由申请人提前在报纸上公开启示，注明酒廊的具体位置，以征求附近居民的意见，以免酒廊开张后造成扰民投诉。

　　说到廉政务实的政府，最突出的有两点，一是高薪养廉，二是优薪助教。据说新加坡全国个人纳税排名前十位中就有六位是国家公务员。政府的政策是用最高的薪水聘请最聪明的人做政府官员，用最优的薪资聘请国际上最著名的教授到新加坡的大学定居讲学。此外，政府在网罗人才方面也是不遗余力，据说有许多优秀的外国学生申请到优厚的奖学金来新求学，不出两年就能获得新加坡永久居民身份，加上新加坡又是高福利的国家，相对其他亚洲国家而言，这一定居政策是十分吸引人才的政策。也正是由于拥有一大批优秀的人才，使新加坡在短短三十年间迅速发展成为亚洲经济强国。

　　新加坡另一个给人较深印象的是其资讯业的发达，信息技术运用普遍。在新加坡，无论你走到哪里，街头、商场、办公楼、车站、码头，到处都设有信息触摸屏，介绍街景、购物指南、交通信息、天气预报、股市行情和最新的新闻报道，内容几乎无所不包。据说最近政府又准备在所有的公共汽车站安装数码电视，其目的是不让市民错过任何一条有价值的信息。在我看来，政府这样做其实是别有深意。这些做法潜移默化地推动着新加坡人跟上时代的步伐，关注身边的变化，从更高的层面来说，是鼓励人们不断创新、求变。有人说新加坡是“保姆政府”，依我看，有这样的政府，国家不富强都很难呢!

　　住宅小区物业管理特色

　　新加坡住宅物业的类型主要分为两大类，一类是政府开发的组屋，另一类是私人开发的高级住宅，当地称为共管式公寓除此以外在市中心还有少数酒店式公寓，设施较先进、讲究，主要供外籍人士办公居住。我们重点考察的是&；quot；共管式公寓&；quot；和&；“组屋”。连续考察了30多个&；quot；共管式公寓&；quot；后，我们初步总结出共管式公寓的一些特点：

　　严密的物业管理，确保业主的私密间

　　通常共管式公寓在大门口都设有保安岗亭，整个小区的闭录监控录像都集中在岗亭内，里面一般设两人，一人负责看监控器，另一人负责疏导交通及接待。为保证业主的隐私权，一般在小区或苑门口做一个禁止拍照的标识，对于特殊的参观来访者，要拍照也只允许镜头朝下或平拍，不能朝上拍，尤其不能对着有泳客的泳池拍，一来确保业主的私密性全，不需要设保安，这可能与整个社会治安状况好有关。组屋的物业管理由市镇理事会统一协调，下设机构一一居委会负责管理，清洁每月请人冲洗一次，平时则由居民自行将垃圾清倒于设在楼道的垃圾道内，十分方便，也不用设置过多的垃圾桶而影响美观；同时还会在一些地段安装闭路监视器监督乱抛垃圾者。维修则引进专业公司承诺提供24小时服务，房屋每年定期请人粉刷。管理费按住房面积计，约在l8~80元左右，水电费由居民直接交给公用事业局。我们注意到其社区活动是要另收费的，如春节茶话会每人收25元；管理透明度也很高，将管理人员的照片及联系电话予以公布。组屋的一楼架空层通常都十分畅通，有些还建有石桌凳，很少看到有设商铺的(据说这与新加坡政府崇尚邻里精神有关)，同时还有一些空旷的场地提供给居民交流。社区娱乐配套设施相对较简单且集中，通常只有一些活动广场和儿童娱乐设施，游泳池等大型的运动设施则统一规划在一个大的社区内或附近，建有综合的体育场，收费但不贵。

　　由新加坡组屋的规划设计和管理模式，可以折射出其整个国家的物业管理己进入一个良性的循环。由于法制严明，社会治安搞得好，小区的治安管理难度相对就小，所以组屋无须设保安，减少了人力投入；由于社会专业化程度高，清洁、维修服务都包给专业公司，使得管理当局能腾出更多的精力，从事邻里友好、提高居民素质、倾听居民意见的活动，从而能更好地提高服务水平；由于居民素质较高，投入的人力物力较少，管理成本相对也较少，收取的管理费也不高，所以皆大欢喜。由此也可以看出，物业管理的好坏与整个城市的建设和管理以及社会专业化分工是有着极其密切关系的。我们学习新加坡也应该更全面、更深入一些。

　　比如说考察期间让我们颇有感触的新加坡河及两岸的改造和治理，据说十年前的新加坡河与深圳河十分相似，其味难闻，路人皆避之不及，但新加坡政府下定决心，拿出十年的规划，最后将它改造成一条清水河；不仅如此，河上还开辟了游船，供人游览观光，沿河两岸也发展成著名的饮食街，汇聚各国美食佳肴，成为游人聚集之所；河岸外围，则仿照旧城区原样修建，充分保留新加坡古城旧时的风貌和特色，从而使该地区发展成为新加坡一个著名的旅游景点--克拉码头。

　　赴新考察归来，尽管带回几十卷现场实景，有待我们逐一消化，但感觉收获最大的还是一些观念和经营管理思路上的启发，同时也深感物业管理的发展空间很大，而我们应更多地考虑如何去发展、去规划未来，与国际接轨。如何在当今日趋激烈的市场竞争环境中，再领先一步，还有许多工作有待我们去探索、去努力。

　　文/向云

篇4：小区商铺物业管理服务协议

　　小区商铺物业管理服务协议

　　出租方（甲方）：_______房地产开发有限公司

　　承租方（乙方）：_________

　　根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在平等、互利、自愿的原则下，经友好协商，签订立本合约，双方共同遵照执行。

　　第一条 租赁位置

　　甲方出租的商铺位于中山市____镇________时尚汇A区第12幢1088号铺，建筑面积102.69平方米。

　　第二条 租赁期限

　　租期为3年，本合约从______年___月___日至______年___月___日止。

　　第三条 管理费交付

　　1、乙方应于每月1号前向甲方缴纳当月的管理费。

　　2、第一年：管理费为每月人民币：1838元；

　　3、第二年：管理费为每月人民币：2146元；

　　4、第三年：管理费为每月人民币：2454元。

　　第四条 商铺在装修时，须自觉遵守《_______装修管理规定》，如有违反相关规定。

　　1、物业公司有权制止、责令整改或作出相应的处理决定。

　　2、各商铺使用人不得擅自改变外立面的材料、颜色和款式；不得乱张乱贴影响门面雅观行为；凡属设置的各种招牌和广告牌，在安装前，必须先到客户中心（管理处）申报办理相关手续，并获得批准后方可安装。否则，按中山市城市管理有关法规，限期拆除。

　　3、一楼商铺的广告位，按配定位置归业主拥有，但由发展商统一规划、物业管理公司统一管理投入使用；二楼广告位权属归发展商拥有；并由发展商统一规划提供用户有偿使用（费用参照市场价商定）。

　　4、若违反本规定及_______《前期物业管理服务协议》和《业主公约》等相关条款者，所造成的一切损失及责任，由相关当事人（使用人）自行承担。

　　第五条 合同生效、纠纷解决

　　1、本合同经甲、乙双方签字后生效，即具有法律效应。

　　2、在履行本合约的过程中，若甲、乙双方发生争议或纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，任何一方均可诉请中山市人民法院解决。

　　3、本合约如有未尽事宜，甲、乙双方可协商订立补充协议。补充协议与本合约具有同等法律效力。

　　4、甲、乙双方需提供的文件作为本合同的附件。

　　5、本合约一式两份，甲、乙双方各执一份。

　　第六条 经营说明

　　1、本商铺只能经营_______，乙方不得制造噪音，破坏商铺周围环境。如果有业主投诉乙方恼乱正常生活，甲方有权责令乙方立即改正，若情况比较严重者，甲方有权责令乙方立即停止经营。

　　甲方：_____房地产开发有限公司乙方：_________

　　法人代表：_________法人代表：_________

　　联系地址：_________联系地址：_________

　　身份证号码：_________身份证号码：_________

　　签订日期：______年___月___日签订日期：______年___月___号

　　签订地点：_________签订地点：_________

篇5：香港豪宅的物业管理服务

　　香港豪宅的物业管理服务

　　管理豪宅的前期工作

　　一般人以为物业管理于楼宇落成入伙时才展开工作，更认为楼宇未落成前，物业管理公司的服务对象仍未诞生，何来物业管理服务？有些开发商甚至于楼宇落成后才委任物业管理公司，究竟物业管理公司应该于何时投入工作呢？

　　物业管理公司应该于楼宇设计时便正式投入工作。物业经理代表楼宇的使用者向建筑师反映意见，由于楼宇落成入伙后物业经理经常与业主/住户接触，他们向物业经理提出有关楼宇设计或设备的意见便应该由物业经理向开发商及建筑师反映作为日后发展的参考。同时有经验的物业经理往往能够将他们经历过因设计而引致的管理问题向建筑师提出意见以免重蹈覆辙。物业经理应该提供哪些意见呢？

　　首先物业经理必须先反映业主对物业间格及设备的要求。如在豪宅方面业主对主人套间面积的要求、房间的数目、厨房的面积(厨房是女主人最重视的)及设备（为男主人喜爱的红酒提供酒库），这些意见不只能满足日后客户的需要，对物业的销售或出租亦有所帮助。

　　物业经理对于选用建筑材料方面都要提供意见，考虑的重点包括安全、维修保养、清洁及实用程度。安全方面如所用的地台砖，浴缸是否有防滑，常用的玻璃门是否使用安全玻璃，所用的建筑材料或设备对日后维修保养是否构成问题，所需的费用能否负担。物料是否容易清洁，配件是否容易补给等等。

　　豪宅的住户对管理服务的要求极高，物业经理必须防止任何引致水电、空调、电梯等服务因意外而中断。有经验的物业经理必须向建筑师提供意见以防止或减少意外发生。如隔离天台水箱与电梯机房，地下泵房与电掣房、发电机房必须隔开，电巴与水喉水渠不可于同一位置安装等等。如建筑师于设计时能作出配合，日后引致服务终断的意外定能防止，否则将后患无穷。

　　物业经理于日常工作中往往面对不少住客的投诉，有部分投诉是由于楼宇设计上出问题所引致。例如噪音问题往往是日后住户投诉的焦点。居住在豪宅的住户对于宁静环境的要求特别高。大厦内一些机电设施于运行时往往发出噪音对邻近之住户构成滋扰。如电梯机房、水泵房及空调机等等。物业经理如未能够于大厦设计时便向建筑师反映将该等引致噪音的设施远离民居，有关噪音的投诉便可以避免，否则日后管理公司要进行改善便要面对财政或技术上的问题，造成困扰。

　　除噪音外垃圾房及垃圾槽的位置亦引致日后住户的投诉。住户往往投诉垃圾房及垃圾槽所发出的臭味。如果物业经理能建议将垃圾槽，垃圾房的位置与住宅单位隔离便可避免日后对住户构成滋扰。

　　同时物业于设计上亦必须尽量避免有引致住户不方便之处，物业经理宜向建筑师反映，例如所需电梯的数量及速度，停车位的数目等等。此外物业经理对日后住户的健康亦应该加以照顾。例如使用高质素的铜水喉及安装过滤器以保持高质素的食水保障住户健康。

　　物业经理对于日后业主的人身安全亦甚为重视，于设计上物业经理可向建筑师反映，除消防通道外尽量减少出入口，并于保安敏感的位置安装警钟及闭路电视系统同时，有关的保安系统于物业落成后亦要根据实际环境予以改良方可用以保障业主的财物及人身安全。此外物业经理亦应该制定一合适的计算机系统以保存业主的资料使业主的私隐不致外泄。

　　能源的消耗费用往往是日后业主一项主要支出，物业经理可向建筑师提出如何减低建筑物于能源方面的消耗，减低日后业主于能源方面的负担。如在设计上提供足够的天然光线，使太阳能发电，增加空气流通减少使用空调及安装节约能源设备。

　　豪宅的业主的要求极高，对于空调失灵，电力供水故障引致服务中断往往不能接受，物业经理必须提醒建筑师为大厦提供紧急发电机、后备水泵等应付紧急情况的设施。

　　物业经理对于会所设施的使用及受欢迎程度一定要有足够的认知，所以当发展商选择会所设施时，物业经理必须提出意见以便日后的会所设施能受业主们欢迎。

　　豪宅的管理服务

　　(一)管理人员

　　管理服务是以人为本的行业，服务水准往往因为人的素质而有所参差。豪宅住户对管理人员的要求非常高，管理公司于招聘员工时必须特别严格。同时为配合豪宅华丽的地下大堂，管理公司委派年轻的客户服务助理代替传统穿军装制服的保安员。客户服务助理除具备中学以上的教育水平外并必须接受严格训练。

　　课程包括：

　　(i)一般物业管理概念

　　(ii)保安常识

　　(iii)大厦各项设备认知

　　(iv)客户服务技巧

　　(v)救伤

　　(vi)基本计算机常识

　　(vii)情绪智商

　　(viii)语言训练：英语、普通话、日本语

　　同时，客户服务助理亦将会被派往五星级酒店实习以便能熟悉对客户服务工作。

　　(二)保安人员

　　至于保安人员乃是豪宅住户人身及财产安全的保障。豪宅所聘用的保安人员经严格挑选，必须符合下列资格 :

　　（i)年龄20岁至50岁

　　（ii)身体强健，状态良好

　　（iii)外表机灵

　　（iv)基本教育水准，懂英语、广东话和普通话

　　（v)性格开朗，亲切近人对客人坚定及有礼貌

　　（vi)机警，有能力调查及质疑任何可疑人物或迹象

　　（vii)对灭火及急救有基本认识

　　根据香港政府法例规定所有从事保安的人员，必须领有保安员牌照并必须接受职前训练。

　　香港的管理公司于保安员上班前安排员工接受严格训练，课程包括：

　　（i)保安员职责及工作范围

　　（ii)保安员之仪容、制服及纪律

　　（iii)保安员装备的使用

　　（iv)巡逻

　　（v)记录系统

　　（vi)工作地点及大厦设施的认识

　　（vii)防火措施

　　（viii)保安业法例之认识

　　（i*)使用武力准则

　　（*)保安管制措施

　　（*i)工作上的健康及安全

　　（*ii)客户联络

　　（*iii)紧急事故的应变措施

　　保安人员必须完成课程经考试合格方可上班。

　　保安人员的制服及配备也非常讲究，保安人员必须穿着清洁、整齐的制服，配备的对讲机、打更钟等等必须经常维修，以确保操作正常。

　　香港管理豪宅公司都喜欢聘用退役的尼泊尔啹喀兵作为豪宅的保安，主要是因为他们曾受军事训练，严守纪律，住户对他们有信心，同时他们对住户的私隐亦不会外涉。

　　一些低密度别墅式的豪宅，管理公司亦安排警卫犬巡逻。警卫犬曾受严格训练，负责带领警卫犬的保安员亦必须与警卫犬一同培训。

　　(三)清洁服务

　　豪宅住户对清洁水准的要求非常严格。管理公司一般聘用专业清洁公司为豪宅住宅提供清洁服务。管理公司于选择专业清洁公司时经常考虑以下各点 :

　　（i) 公司背景

　　（ii)与其它公司的合约作为参改

　　（iii)过往表现

　　（iv)品质保证如ISO9002

　　（v)服务承诺

　　此外，由于豪宅所用的建筑材料较为名贵，有部分亦极为罕有，专业清洁公司必须专业，聘用专家使用合适的清洁材料为豪宅的名贵云石、镜钢等等提供清洁服务，若使用不当的清洁物料，豪宅内名贵的建筑材料将受永久的损坏。至于专业清洁公司所聘用的员工，大多比较年轻，且经过训练质素较高、较容易为豪宅住户所接受。

　　(四)维修保养

　　豪宅各项基本服务的供应如食水、冲厕水、供电、电梯、空调等必需保持正常运作，豪宅住户对此等服务因故障而暂时停止是不能够接受的，有部分更以民事法律程序向管理公司索赔。

　　为满足豪宅住户的需要，避免服务中断带来损失，管理公司除加紧注意日常基本维修工作在最短的时间内把损坏的设备修理妥当外，同时亦要安排一些预防性的计划维修定期进行，以减低故障所带来的风险。此等预防性的计划维修例如:

　　(i)定期检查、清洁、供电掣柜、防止尘埃积聚或电线松脱。

　　(ii)定期测试食水、冲厕水及消防水泵以确保运作正常。

　　(iii)监察及比较所有设施之运行及设计数据，如电流、电压、温度、压力、转速......等等，用以评估设施之磨损程度及预测可能出现之故障。

　　(iv)定期清洁冷气机之隔尘网、冷凝器及散热器以碓保冷气机之效能及防止因系统温度过高而产生故障。

　　(v)定期测试升降机之保护装置以确保运作正常。

　　(vi)定期检查及清理雨水及污水井以防止淤塞引致雨水及污水倒流。

　　此外为使故障发生后立即有工程人员进行抢修，一般较大型豪宅管理公司都安排紧急维修技工二十四小时驻守，遇有故障发生可以第一时间进行抢修。

　　(五)家居增值服务

　　香港豪宅都提供类似酒店礼宾服务形式的家居增值服务，目的是对住户提供更体贴及细致的服务，使他们生活更优越，而此等增值服务都是以“用者自付”的原则，管理公司把一切收入拨入大厦帐目内。

　　家居增值服务包括：

　　(i)家居维修

　　(ii)家居清洁

　　(iii)家私搬运

　　(iv)信件邮递服务

　　(v)报纸/杂志订阅服务

　　(vi)汽车美容及清洁服务

　　(vii)洗衣服务

　　(viii)订购鲜花礼品服务

　　(i*)租车及汽车接送服务

　　(*)安排家居保险

　　(*i)修理个人计算机

　　(六)智能家居

　　管理豪宅的管理公司为加强替住户提供信息及方便，往往透过发展商为住户设立的内联网(Intranet)安排下列各项服务：

　　(i)屋苑管理信息，如将屋苑内的通告、住户通讯等经内联网在网上发放，住户亦可将他们的投诉、意见在网上发放。

　　(ii)管理公司可以将屋苑的邻近设施，交通路线图等在网上发布以方便住户。

　　(iii)住户亦可经内联网预约会所各项设施及安排家居增值服务。

　　(iv)管理公司亦同时为每个住宅单位提供电邮地址，住户亦可以电子邮件与管理处联络。豪宅新概念

　　互联网及计算机设备的普及，发展商于设计豪宅方面亦加以配合。据美国最大豪宅建筑公司Toll Brothers指出，现时美国及北欧的豪宅流行一种远离办公室的高效能家居办公室(Efficient Office-away-from the Office)，此种豪宅内设有完善的办公室及种种网络通讯设备。为此种豪宅提供物业管理的公司又要面临新挑战。