前期物业管理误区对策

前期物业管理的误区及对策
文/周宏泉
前期物业管理是指在业主大会成立前，开发建设单位委托物业管理企业进行管理服务的活动。前期物业管理跟一般意义上的物业管理存在着明显的区别：一是存续时间的不同。一般意义上的物业管理，是从住宅小区成立业主委员会选聘物业管理公司开始，而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前；二是选聘物业管理企业的对象不同。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业管理公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，只能由开发商选聘物业管理企业或者由下属的物业管理公司来承担。而一般意义上的物业管理，是由业主委员会行使选聘物业管理公司的职权。

前期物业管理的两个作用
实施前期物业管理，一是有利于实现物业开发建设与使用维护的“全程物业管理服务”。过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。前期物业管理可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。

二是有利于在物业建设期间实现建房、用房、管房的有机结合。没有前期物业管理，建房者只顾自己建房，不会充分顾及用房者与管房者的利益，结果房子交到用房者与管房者手中时，往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷，建房者晕头转向，用房者怨声载道，管房者里外受敌。有了前期物业管理，物业管理企业不仅从建房者的角度，更会从用房者与管房者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向建房者提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使建房者省钱省力，用房者舒适满意，管房者专心服务。

前期物业管理的三个认识误区
受开发商委派，不受制于业主。前期物业管理阶段，是业主入住尚不充分，还不具备召开业主大会、选举业主委员会和聘请物业管理公司等诸项条件的阶段，因此，由开发商聘请或委派物业管理公司进行管理，应该是情有可原、无可厚非的。这种目前被开发商广为采用的办法，本身并没有错。它有利于业主顺利度过从入住到后期物业管理这个空白期。但是，因为前期物业管理公司并不是与业主签订的管理合同，而是与开发商签订的管理合同，对入住不充分造成的物业管理费收缴差额，开发商甚至可以给予补偿，这就难免造成物业管理公司只对开发商负责，不对业主负责的情况。一家对业主没有责任的物业管理公司，能够搞好对业主的服务吗？显然会大打折扣。更何况，有的物业管理公司只是开发商名下的分支单位，本来就是一家人。因此，当业主对开房商提出房屋质量、合同承诺、物业管理等各方面的问题时，物业管理公司就有可能站不到业主这一边，因为经济利益这支无形的手在起作用。

抱着临时观念，形成短期行为。前期物业管理阶段，是从第一户业主入住之时起，到开发商与业主委员会办完交接手续、新聘的物业管理公司到位之日止。基于这种情况，有的前期物业管理公司并不全心致力于提升服务质量，打造企业品牌，赢得市场信誉，以图长期经营；抱定的是临时观念，采取的是应付态度，只谈收钱，不谈服务，混到合同期满再由开发商安排一个地方，依然有饭吃。而作为开发商，对于这种短期行为，往往睁一只眼闭一只眼，房子已经卖出去了，钱已经到手了。前期物业管理不但不是效益增长点，甚至还要倒贴钱，服务质量如何，实在是懒得过问。这样，吃亏的当然是业主。

凑成草台班子，造成管理失范。某些前期物业管理公司，不光是基于“前期”二字，主观上不想搞好服务，还由于它是由开发商找的几个富余人员凑成的草台班子，拿一个临时资质，就匆忙上阵搞物业管理。这样的物业管理公司，人员良莠不齐，根本就不懂物业管理为何物，以为只是值值班、扫扫地就是物业管理。殊不知物业管理应有深得业主认同的服务理念，是一门与人打交道的学问，还需要有应对本专业的技能和知识。什么也不懂的人来搞物业管理，管理便失去了规范。

前期物业管理“三部曲”
“瞻前顾后”，精心做好施工队段的管理服务。这项服务在小区交付使用前提供给发展商参考，其主要功能为：针对性地提出小区现存的会影响未来管理的问题，使发展商能有时间考虑改善措施，以减省日后管理设施修改或增加的费用；在业主入住前可拟定管理费及其它费用的基准和分摊原则，使日后管理运作能畅通。

 

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篇2：前期物业管理介入作用

前期物业管理介入活动的作用
文 / 范全明吕洪平
　　《物业管理条例》第二十一条有这样的描述：“业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条说：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”。以上两段文字，都使用了“前期物业管理”的概念。

　　那么，我们可以把“前期物业管理”理解为：业主委员会与按法定程序和要求聘请的物业管理公司签订的物业服务生效之前，由利害关系人对物业进行的管理和服务活动。

　　我们不妨把它区分为两个阶段：项目初始至工程竣工验收合格为止为第一阶段，对于物业管理企业而言可以称之为“前期物业管理介入”，这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责；工程经竣工验收合格开始至业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效为止是第二阶段，这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。

　　物业管理企业开展的前期物业管理介入活动，其主要特点是：

　　一、工作的无偿性
　　物业管理公司的前期物业管理介入活动，是物业管理企业为了利于以后的经营管理活动而进行的“铺底”性质的市场活动。对于这种活动的付出，业主不会以物业服务费的形式去买单；同时，开发企业虽然也存在引入物业管理企业可以促进销售之类考虑的积极性，但是目前因为种种原因而不会为此付费（不过，随着市场的发展，以后开发商完全有可能为此买单）。因此，这种投入目前只能主要由物管企业自己以市场开拓费用的形式去负担。

　　二、过程的不定性
　　物业管理前期介入活动并不在国家的法定要求范围之内，完全是物业管理企业为了自身长远利益的需要而主动进行的开发性投入活动；而不同的开发企业以及相应的项目（楼盘）因为种种原因而千差万别，各有不同。因此，这种由物业管理公司居于主动位置的与开发公司的合作活动，组织形式上自然也就松散不定，物管企业完全可以按照自身的意愿和可能随时安排和调整物业管理活动的具体形式、方法、力度等。

　　三、投入的风险性
　　按照国家法规的要求，项目开发完成并经竣工验收合格后，开发企业必须按照法定要求和程序（比如一定规模的楼盘必须公开招标）将项目移交给物业管理企业进行管理。这也就是说，开展了前期物业管理介入活动，并不等于就取得了物业的前期管理权，也不等于取得了业主委员会聘用的资格。可见，前期物业管理介入活动给物业管理企业的回报，只能是更多胜算的机会。

　　市场就意味着竞争，投入就免不了风险。尽管前期物业管理介入活动需要投入并难免风险，但是，为了长期的利益和发展的需要，具有远见卓识的物业管理公司还是千方百计地挤出资金和精力，积极投入到物业管理前期介入活动之中（当然，有关那些由开发公司举资兴办和控制的物业管理公司的某些别有用心的前期物业管理介入活动的问题，不在本文讨论之列），以争取更多的市场机会和长远利益。

　　物业管理企业的前期物业管理介入活动，其基本作用在于：

　　一、拓展经营管理业务
　　物管企业要洞察市场先机，抢占更多的市场份额，积极介入目前尚由开发公司负责的那个时间段的管理活动，即在项目的规划、设计、施工、验收、整改、交房等各个阶段都尽可能多地参与其中，尽早接触并进入项目的施工现场和其他操作过程，取得开发公司以及其他有关单位、部门的好感、信任与支持，这无疑是一种绝妙的办法。原因很简单：业主在入住之前形成组织并统一表达自己意愿的可能性很小，此时业主的意愿通常是由开发公司代为表答。因此，与开发公司尽早接触与合作，其作用尚不仅于尽早熟悉项目的工程技术情况和利于争取前期物业管理权的机会，还在于创造了与业主尽早见面和沟通的机会。很明显，这种前期的铺垫性工作对物业管理公司顺利取得项目的管理权（与开发企业和以后的业主委员会签约即前期物业管理权和永久物业管理权），乃至接管楼盘后顺利而流畅地开展物业管理和服务工作，都将起到极大的推动作用。

　　二、熟悉项目的工程技术情况
　　物业管理业内同仁都有这样的同感：物业管理的三大基础职能即保安、

篇3：前期物业管理法律关系

浅谈前期物业管理的法律关系
文/ 温必潜
前期物业管理阶段所涉及的主体主要有建设单位、物业管理企业、业主和物业买受人，这些主体互相之间分别建立不同的法律关系。按照国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）的规定，在这一阶段中，建设单位要与物业管理企业签订前期物业服务合同、负责制定业主临时公约，并向物业买受人明示和说明；物业买受人应在与建设单位签订物业买卖合同时作出遵守业主临时公约的书面承诺；物业买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容；建设单位应当向物业管理企业移交有关资料和物业管理用房，并依法承担物业的保修责任；物业管理企业应对物业的共用部位、共用设施设备进行查验。
前期物业管理阶段是物业管理过程中的一个特殊的阶段，因此，国家《条例》对此设专章作出规定。但这些规定只是原则的规定，很多具体的问题应当在配套的法规或规章中加以进一步的明确。

一、前期物业管理阶段的起始和终止时间
前期物业管理是一个阶段性的物业管理，作为“阶段”，必然有其起始时间和终止时间。

对于起始时间，《条例》出台前各地的法规通常有两种“说法”，其一是以物业出售时为起始时间（如《上海市居住物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》）；其二是以建设单位选聘物业管理企业时为起始时间（如《天津市物业管理条例》）。

笔者赞成第二种说法。因为物业管理服务的实施者主要是物业管理企业，只有建设单位选聘了物业管理企业，前期物业管理活动才可以开始；反之，如果物业开始出售但建设单位尚未选聘物业管理企业，则因作为物业管理主要主体的物业管理企业尚未介入，前期物业管理实际未能开始。《条例》第二十一条正是持这种观点的。

对于终止时间，《条例》出台之前各地的地方法规几乎是清一色的“说法”，即以业主委员会的成立作为前期物业管理阶段结束的标志。《条例》第二十六条定义了前期物业管理阶段结束的时间为业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时，这是非常准确的，因为业主委员会的成立时间与物业服务合同签订的时间在大多数情况下是不一致的。

因此，前期物业管理因建设单位选聘物业管理企业而开始，因业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效而结束。明确这一点很重要，因为这涉及到物业管理各方主体的介入时间，也就是对各方主体享有权利、承担义务的时间界定，具有重要的法律意义。

二、物业买卖合同和前期物业服务合同
物业买卖合同和前期物业服务合同是两个不同的合同，它们的主体不同、标的不同、主体的权利义务不同，属于两个不同的法律关系。物业买卖合同的当事人是建设单位和物业买受人，合同标的是房屋，双方当事人的权利义务是建立在房屋买卖法律关系上的权利义务；而前期物业服务合同的当事人是建设单位和物业管理企业，合同标的是物业管理服务，双方当事人的权利义务是建立在物业管理服务法律关系上的权利义务。也就是说，物业买受人应当向建设单位购买房屋，向物业管理企业购买物业管理服务。我国法律的基本原则之一是合同双方当事人不能在合同中设定第三人的权利义务。《条例》规定物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容，有代替业主向物业管理企业购买物业管理服务之嫌，在法理上值得探讨。

笔者认为，在物业买受人、建设单位和物业管理企业三者之间，应当分别签订三个不同的合同：物业管理企业与建设单位签订前期物业服务合同，以确立物业管理企业和建设单位之间的权利义务关系；物业买受人与建设单位签订物业买卖合同，以确立物业买受人与建设单位之间的房屋买卖的权利义务；物业管理企业与物业买受人签订前期物业服务协议，以确立物业管理企业与物业买受人之间的物业管理服务的权利义务。这样，各方当事人的权利义务关系变得清晰起来了。实际上，广州、深圳等地也是这样做的，值得借鉴。

三、物业买受人与业主
物业买受人是一个非常特殊的群体，物业买受人是与建设单位洽谈房屋买卖的人，并未成为业主。物业买受人与有购买物业意向的人不同，物业买受人是已经决定购买物业并即将与建设单位签订物业买卖合同的人。因此，物业买受人是前期物业管理阶段的主体之一，这也是《条例》对物业买受人做出专条规定，以保护物业买受人合法权益的原因。

《条例》规定建设单位应将业主临时公约向物业买受人明示并予以说明。因为物业买受人达到一定的条件时就成为业主，因此，《条例》规定建设单位制定的业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。但是，为了对建设单位制定的业主临时公约进行有效的监督，应当制定一些可行的措施，例如由国家主管部门统一制定业主临时公约示范文本等；同

篇4：前期物业管理成本测算一把标尺

前期物业管理市场成本测算的一把标尺
文/周维李湘玲
　　物业管理行业的发展关系到千家万户的生活质量，作为公众最为关注的物业管理服务价格问题则更是行业、企业和业主不可逃避的问题。业主希望能够以足够低的物业价格来获得较高的服务质量，而企业期望以较低的成本获得丰厚的利润。不管在哪文化行业，服务的付出方和接受方都是一个矛盾的共同体，市场的作用就是平衡双方的利益，将价格调整到一个合理的范围。但是作为一个新兴行业，市场的竞争不规范，特别是上*业——房地产业在我国的急剧发展，使企业和业主对这文化行业的游戏规则没有一个很好的认识，不能通过市场自身调节来自发的规范市场。

　　为调整这一矛盾，物业管理行业制定了《前期物业管理招投标管理暂行办法》，地区性的物业管理政策也相继出台，如上海的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，各地政府通过制定地方法规对市场进行指导，以期获得物业行业的规范发展。但是，在招投标过程中，出现了一系列的问题：如企业竞相压价而导致的低质服务引起了大量的业主投诉、纠纷不断。如何从根源上理顺物业服务和价格的关系，在招投标阶段规范市场竞争，实现质价相符？常州市率先制订了《物业公共服务工时指导标准》，它的出台能否从行业角度给当地物业管理市场一个制订价格的基本标准？本刊记者对常州市的此项标准进行了追踪报道，对组织和负责此标准制定的常州市房管局局长朱建文和一些当地物业管理企业进行了采访，以期从市场需要的角度看待这一标准的客观性、实用性和现在的市场动作情况，供业内人士参考。

　　记者：常州作为第一个制订物业工时标准的地区，促使贵局做出这个决定的最大动因是什么？

　　朱局长：局里组织大量人力、物力来完成此项标准，主要是从三文化方面考虑。首先是从业主的角度，业主作为物业服务的直接受益人，如何评价自己所支付的价格和享受的服务是否质价相符，在确认自己的权益受到侵害时，业主能否做到理性维权，这就需要有一个标准来衡量业主所接受的服务和物业管理公司应该付出的服务差别大小，作为理性维权的依据，而不是“公说公有理，婆说婆有理”。老的标准中缺乏量化标准，这样使得业主和物业管理公司很少能够心平气和地坐下来沟通服务的质量标准。

　　二是从物业管理公司的角度，现在物业服务方面的投诉已经占了较大的比例，物业管理公司是有苦难言。市场竞争非常激烈，价格走低和成本上升，直接导致了物业管理公司的利润下降，不少企业在超低价格的情况下运转，只好采取降低服务标准、逃避人员劳动保险以及延长劳动工时来降低成本，导致了业主和政府甚至内部员工对企业的不满。如何避免市场的低价竞争、恶性循环，在一个有序、有利的环境下生存，是物业管理公司所期盼的。

　　三是从政府的角度，面对诸多物业投诉，作为行业监管部门，如何引导物业服务市场中的供、需两个主体，运用市场的消费理念来解决市场化进程中的问题，如何对企业的经营行为和服务水平进行考评，作到客观，公正评价企业行为，是政府非常关注的，如何把百姓的基本问题从根本上得到治理和保障，化解企业和业主的对立，使其和谐相处，物业工时标准可以作为一个很好的桥梁来评估企业的服务和业主的维权标准。

　　记者：贵局在制定物业劳动工时额时，对细分物业服务项目和选择住宅小区方面上，是如何做到反映常州市物业服务市场的需求和现状，保证工时定额标准的客观适用性？

　　朱局长：我们在制定此标准时，完全按照市场规律，针对市场中出现的问题，从综合管理、保安、保洁、绿化、公共设施设备维修保养这五大类服务来制定工时标准。而这五大项又分为43文化分项，这些分项函盖了日常物业服务中的各个服务项目，以便在物业管理公司在实际操作时，每个分项能够有据可依，有标准可循；同时，这43个分项的订立也考虑了分项的可分性、独立性，便于独立测算，无单项牵连，在选择项目上，我们对本市400多个企业，按项目大小、服务内容进

篇5：前期物业管理招投标3个误区和3个对策

前期物业管理招投标3个误区和3个对策

　　房地产开发的建管不分问题，长期以来一直困扰着物业管理行业的发展。谢家瑾会长也明确指出：“加快物业管理市场化进程，大力推进物业管理与房地产开发的建管分离是行业持续健康发展的正确选择。” 但实际上，推行建管分离仍然面临着很大的阻力。笔者认为，这其中的主要原因，是前期物业管理招投标工作的规范性问题。

开发商的3个认识误区

当前，前期物业管理招投标工作中出现的种种不公平竞争现象告诉我们，我们只有把前期物业管理招投标这道关把住了，实现建管分离才有可能。在前期物业管理招投标的过程中，有些房地产开发商通过不正当竞争的手段，为自己的物业管理企业取得自建项目的物业管理权，实际上是由于他们在认识上存在的误区所导致。

误区之一：开发商片面地注重经营的控制权和管理的自主权，而忽视了外来物业管理企业在前期物业管理工作中的积极作用。按照商品房销售许可证的规定，必须先确定物业管理企业，然后才能获得商品房的销售权。因此，开发商通过使用自己的物业管理公司，以控制经营过程和主导前期物业管理。实际上，这种做法是不明智的。物业管理的实践充分证明了前期物业管理的重要性。开发商通过选择社会上有经验和有实力的专业物业管理公司，前期介入物业管理的策划和监管工作，可以有效地听到房屋品质和物业管理的积极意见，同时，这还能够较好地配合经营部门正面宣传产品，防止经营误导。

误区之二：开发商希望使用自己的物业管理公司，来缓解商品房交接过程中可能因质量和其他产品问题引发的矛盾。实际上，这么做是得不偿失的。因为商品房存在的违规行为和品质问题，物业管理企业是无法替开发商承担责任的，同时，这种矛盾也是无法回避的。作为一个负责任的开发商，应当高度维护企业的声誉，积极关注和解决商品房销售环节中出现的各种问题，而不是通过自己的物业管理公司来掩饰问题，蒙蔽过关，正确的态度应当是高度重视物业管理的前期介入，引入优秀的外来物业管理企业，严格做好商品房的交接验收工作，把问题解决在业主进住之前。

误区之三：开发商不愿意将自己所开发项目的物业管理利润，转移给其他物业管理企业。这种想法本是无可厚非的，但物业管理是微利行业，与房地产行业的巨额利润相比，物业管理利润简直是九牛一毛。开发商如果为了物业管理利润的小利，忽视了外请物业管理企业正面的、积极的作用，其结果可能造成开发商以及自己的物业管理企业，无法从日常物业管理矛盾纠纷中解脱出来，最终导致因小利而失大利。许多开发商自己拥有优秀的物业管理企业，这些企业完全可以凭借自身的优势，通过合法的招投标取得社会上其他项目的物业管理权，为规范前期物业管理招投标工作，发挥积极地作用。

有效推进建管分离的3个对策

那么，如何有力地推行物业管理的建管分离工作呢？笔者结合自己参加物业管理招投标活动的实践，就规范前期物业管理招投标活动，谈3点建议：

一、依法规范前期物业管理招投标法规体系。虽然《物业管理条例》已经明确了“建管分离”的基本原则，但是面对物业管理招投标环节中存在的种种问题，现行的《前期物业管理招投标管理暂行办法》却显得无能为力，无法解决。因此，应当修订现行的物业管理相关法规，明令禁止开发商物业管理项目自管。政府主管部门和行业协会要加大监管力度，因地制宜地编制物业服务价格体系，并且严格前期物业管理招投标的资格审查程序。同时，适当扩大前期物业管理招投标的适用范围，认真执行物业管理招投标违规举报制度，严厉制裁物业管理招投标的各种违规行为。

二、统一规范前期物业管理的招投标文件。在前期物业管理招投标过程中，招标文件的规范化问题应当引起高度重视。一些招标单位，利用招标文件进行暗箱操作，直接违背了“诚实、信用”的竞争原则。因此，要统一招标文件的格式，政府主管部门要按照物业管理的相关具体规定，严格审核招标文件，将所有的物业管理项目以及招标文件上网公示，要逐步取消议标的方式。物业管理的投标文件，也应当统一格式。标书的纸质文件，应当逐步向电子文件过度，同时，通过设计科学的评标软件，使物业管理的招投标工作更加规范化。

三、严格规范前期物业管理招投标的行为。在物业管理招投标过程中，规范招投标方、专业招标公司和评标专家的行为

，是保证招投标公正性的必要前提。招标方要坚持公开原则；投标方要信守诚实、信用原则；评标专家注重公平、公正原则。在前期物业管理招投标的实际操作中，应当注意的几个问题：招标方必须提供完整的资料和准确的数据；投标方出任的项目经理必须到场；专家必须实地考察入围的物业管理企业，评标时应当背靠背。同时，建议在评标答辩时，对项目经理除面试之外，还应该通过专业题库，随机选题应试，全面了解项目经理的基本素质。

《物权法》实施之后，进一步明确了业主与物业管理企业的关系。同时也客观上要求，物业管理行业逐步实现房地产开发与物业管理相互分离。只要我们认真研究物业管理行业存在的问题，本着“以人为本，创造和谐”的管理宗旨，全面规范前期物业管理招投标工作，努力提高物业管理企业的自身素质，通过大力推行建管分离，物业管理行业一定会有新的发展。

作者系北京燕华置业有限公司总经理