跨外前期物管工作
浅谈跨外前期物管工作
李世友
在房地产快速发展的今天，物业管理竞争已进入品牌逐力时代。物管品牌成为业主购房时考量的重要因素。品牌企业在竞争中的优势得到了充分的体现，很多新开发的楼盘被品牌企业跨市或省接管（下称跨外）。跨外物管，尤其是跨外前期物业管理面临着新的机遇和挑战。下面，笔者结合自己在中山市三乡镇“绿茵庭”高尚住宅前期物业管理的实践中所获得的体会与同行们分享。
一、相关手续的办理
1. 必须依据《物业管理合同》在当地的工商行政部门注册办理营业执照，随后办理税务登记、开设银行帐户以及到当地物管行政管理部门进行相关资质咨询并按要求办理有关手续等。
2.认真了解并掌握当地物业管理方面的相关政策法规，融入当地的行业管理。
二、人员编制确定与招聘
首先，根据小区物业整体状况和相应的等级管理标准，为确保服务质量设定最低的人员编制底线，做到人员精干高效，服务保障有力，管理监管到位，使服务成本从一开始就得到严格控制。其次在管理服务人员的招聘中，在严格标准的前提下，能在当地招聘的尽可能在当地招聘，以便为以后的管理服务工作减少阻力创造条件，营造与当地政府及相关部门的和谐关系。
三、物管品牌的创立
物业管理企业的重要管理目标是建立物业管理品牌。要打好品牌，培训是关键。
首先制定整套培训计划，将知识、能力、态度三位一体地进行综合培训。引导员工认知个人发展前途与品牌目标息息相关，充分发掘员工个人的潜能，使他们能开创性工作。
其次，必须制定严格规范的各项职责、服务考核标准、奖罚制度以及配装必要的技防装置等，做到量化清晰，考核有据、客观实际、措施得力、品牌确立。
四、前期物业管理介入的作用
前期物业管理能为接管后规范管理奠定坚实的基础。
介入前期管理，物管企业可能在设计之后、建设之中充分地熟悉楼宇的结构、管线的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括楼面、主体梁、柱、板、顶棚、地面、门窗、插座、线盒、配电房及报警器等等内容，为日后管理服务工作打下良好的基础。
五、物业的接管验收
我们从物业人的角度出发，要站在产权人立场上严把质量关，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面以及电、气、水、附属工程和其它项目部位，进行质量和使用功能的验收，发现质量问题应及时与开发商协调，予以及时处理，减少后顾之忧。
六、配套设施的完善
业主收楼后，会发现工程质量一些地瑕疵和规划设计上不尽人意的地方，物业公司应尽力协调各方进行补救。如：增设自行车棚；更换问题开关；增设分段水路控制阀门、安全防护设施；完善停车场配套设施等等。以上问题如能得到及时合理解决，既体现了开发商的高度责任心，也彰显了物业公司专业、亲和素质，更能赢得业主们的充分信赖和合作。
七、加强与业主的沟通交流
新入住的业主们从四面八方聚集到一个新的生活
篇2：前期物管不规范埋隐患 接手物管难执手尾
前期物管不规范埋隐患，接手物管“难执手尾”
目前中山本土大多数第三方中小型物业管理公司的运作，其业务来源除了接手合作开发商的新建楼盘外，其余大多都是接手开发商旗下物业公司无力管理而转手的住宅小区。然而，独立物业管理公司运营困难，很大程度上是由于前期物业管理不善留下隐患。
●开发商旗下物业公司超8成
记者调查了解到，目前中山市场上存在的物业管理形式有三种，一是物业管理公司依附开发商而生，从小区开发前期就开始对小区实行管理；二是不依附开发商，完全独资，按照市场化运行的物业管理公司，这种公司多是经过小区业委会招标进入小区；三是既不依附开发商，也不是专业物业管理公司，而是由居民自发组织人员进行“自治”的管理小组。
从市场比例来看，目前开发商旗下物业公司占到了中山物管行业8 成以上。如雅居乐、中海、远洋、恒大、万科、中信、时代、合生、越秀等大型上市开发商在中山的项目，都是通过公司旗下一级、二级资质物业公司打理。凭借规模优势，这些大公司旗下物业普遍能实现收支平衡与适度盈余。
●开发商不补贴 物管生存面挑战
一些楼盘在前期运营的过程中，为了使房子更好销售，开发商会在物业管理方面下足工夫。如对旗下物业公司进行补贴，从而在物业管理费上进行优惠甚至在一定时间内免收管理费。据记者了解，开发商还没有卖完房子之前，这种模式都可以进行下去。一旦销售任务结束，开发商也就不会再对物管企业进行补贴。没有了补贴，前期的物管公司也没有生存下去的条件，只能撤场重新招聘物业管理公司进场，这也就为以后的物业管理埋下隐患。
以中正物业为例，目前其所管理的石岐区汇星豪庭、西区碧翠华庭、蓝波湾等三大小区，均是在开发商旗下物业公司运营持续亏损的情况下，中正从前者手中接过“烂摊子”。其中，汇星豪庭、碧翠华庭通过与小区业委会的通力合作，目前日常物业管理已步入正轨。但蓝波湾则由于上述众所周知的原因，令中正碰到了亏损的“钉子”。
●“搭便车”式消费现象普遍
中山中经物业的负责人向记者表示，在一个物业管理费标准约为1.6元/平方米/月以下的小区，业主的缴费率起码要达到8 成左右才能基本维持物业公司收支平衡与正常服务。单独的业主不交费、少交费不会中断物业服务，“搭便车”式消费现象就十分严重。
此外，一些物管公司一旦提出上调收费标准，小区业主的缴费率也就会逐步下降。物管公司也会因物业费收缴率低、运作成本太高等因素，导致公司运作出现问题，面临亏损局面，甚至最终“败走”小区。
篇3：物管前期介入之我见
摘要:为了保证物业的正常使用,及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题,有利于对物业实施更有效的管理。物业管理前期介入,对于培育整个物业市场、促进物业管理企业的可持续发展、推进物业管理水平的提高、使业主的物业保值和增值,有着举足轻重的作用。
作为房地产综合开发过程的最后环节,物业管理和房地产开发的其他环节有着紧密的联系。良好的物业配套条件是良好的物业管理的前提。在实际工作中,有不少开发商前期不重视物业管理企业的前期介入,后期又喜欢把工程尾巴留给物业管理企业(甩包袱),而物业管理企业又无能力解决,最终造成服务不到位、业主和住户往往怨声载道。所以说,物业管理问题的彻底解决,必须从房地产开发环节的始端抓起。
一、物业前期介入的重要性
现代建筑的设计越来越复杂,技术含量越来越高,建设周期越来越长,安装和施工难度越来越大,为了保证物业的正常使用,及时发现并纠正物业规划设计中的各种缺陷、建筑施工阶段出现的种种问题,有利于对物业实施更有效的管理,减少物业管理中的矛盾和纠纷,保障物业管理企业的合法权益并规避风险。物业管理企业提前介入物业的开发和建设,对完善物业的使用功能、确保物业的建设质量,具有不可替代的重要作用。
1. 物业管理企业前期介入管理是整个物业管理活动的关键环节,是做好物业管理工作的主要基础,因为前期物业管理活动涉及到管理区域内全体业主的共同利益。
2. 物业管理企业前期介入管理,不仅能减少建设单位在建设过程中随意改变物业规划,保证物业施工的质量,达到完善物业使用功能的目的,而且能保证业主的长远利益;同时,物业前期介入,有利于避免建设单位、业主及物业管理企业三方的对立情绪,减少三方之间的矛盾,减少前期遗留的诸多问题;建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业管理企业,有利于实现建设单位、物业管理企业和业主的“三赢”,互惠互利、共同发展。因此,物业管理的前期介入,是实施物业管理的基础,是做好后期物业管理的前提,是化解矛盾的一种手段。
3. 物业管理提前介入,在物业规划、设计与建造阶段,可以从物业管理的角度出发,对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作,按物业管理的要求进行主动控制、协助工程监理、监督施工全过程,及时发现物业使用功能与质量上的问题,及时进行调整,使产品设计、生产与使用全过程都有更多的保障,促进物业建设质量的提高。
4. 物业管理前期介入,可以充分发挥其专业优势,为建设单位当好参谋、做好助手,避免和减少一些影响物业管理质量的因素,保证物业管理的服务质量基础,树立自己的服务品牌,从而让业主有一个满意、舒适、温馨的居住环境。同时,正是由于物业管理对物业开发的前期介入,在物业建成验收前,物业管理公司对物业的各种情况有了相当程度的了解和熟悉,可以提前帮助开发商发现和解决一些存在的问题,从而提高验收的质量和工作效率。
5. 随着经济的持续增长,我国每年建设的物业规模、数量相当庞大,从物业管理的角度来看,真正符合物业管理要求或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不多见。这一方面有物业管理发展不平衡的原因,另一方面也有建筑设计、建设单位缺乏物业管理意识的原因。物业管理前期介入,对提高我国物业建设质量,提高物业管理水平的意义重大。
综上所述,物业管理前期介入,能较好地履行建设单位与物业管理企业的责任,化解整个物业管理活动中的诸多矛盾,防范后期物业管理中可能存在的潜在风险,实现物业前期建设与后期管理有效对接,为物业的后期管理的顺利发展铺平道路。
二、物业管理前期介入的时机和方式
1. 在规划设计阶段介入,积极参与物业建设项目的设计,完善物业的作用和管理功能,避免物业建成后存在使用和管理上的问题。规划设计是决定今后物业管理能够提供高效、优质服务的关键。物业的设计人员受其所从事专
业的限制,多从技术角度考虑问题,对于管理的要求往往考虑不足,这就可能造成物业建成后导致管理上的不便和功能布局上的不合理。而物业管理企业的前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案,提出一些合理化建议、完善设计细节、降低管理成本,从而使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。2. 在项目建设期介入,强化物业的施工监理,从物业管理的角度对施工、设备安装的质量进行监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理及服务带来缺憾。在物业建设期,物业管理企业作为物业建成后的管理者,对建设质量的关切非常强烈。物业管理企业派出专业技术人员入驻楼盘,从业主的
角度监督施工单位的各项工作,从物业管理的角度提出整改建议,跟进物业各项相关设计在施工过程中的落实情况,及时提出调整并改进不合理的设计,及时解决存在的问题,纠正不符合用户需要的建造形式,协助监理单位对物业的建设进行监督,确保建设质量,为业主争得良好的硬件条件。
3. 物业管理企业介入竣工验收,严把物业验收关,可以明确责任,避免物业管理企业在今后的管理中背上沉重的包袱;可以促进建设单位严格按照国家有关规范和设计要求对工程进行认真验收;有利于分清工程缺陷的整改责任,及时为业主追讨应得的补偿,避免业主不必要的负担。物业管理企业提前介入,做好接管验收工作,能确保为业主提供良好的物业管理服务。同时,由于有了前期介入,物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数,为今后物业维修维护打下基础。
物业管理前期介入,对于培育整个物业市场,促进物业管理企业积极走向市场,推进物业管理水平的提高,为业主物权的保值、增值,有着举足轻重的作用。
参考资料:
1. 赵玲,《公司治理:趋同与存续》,北京大学出版社,20**.9
2. (美)科佩金娜着,李莹译,《每一次都做对决策》,20**.8
篇4：项目前期物管保洁员、保安员宿舍管理规定
为了给大家一个卫生、有序、良好的作息环境，而编制本规定，请有入住资格的保安员和清洁员相互监督、共同遵守：
1、禁在宿舍内赌博、嫖娼、提供他人过夜、偷窃他人物品;(发现开除处理)
2、禁擅自接驳电线及使用明火炊具(电饭褒、电炉、电开水器、电热壶、煤气炉、煤油炉);(违反取消住宿权，并支付总电费10%处理);
3、严禁非当班时间深夜回宿舍(凌晨0点后)、在宿舍内大声喧哗、深夜唱歌、出入地下大门不锁门的、制造不必要的噪声，打扰他人休息(违反每次罚款20元，月超3次取消住宿权);
4、杜绝浪费，人离请关灯、关风扇、关水制和煤气制。自觉爱护宿舍内的环境卫生，保持各房间清洁良好，大小便要及时冲水，将个人垃圾投入公共垃圾桶内，不得向窗外抛垃圾不得将未晾干的衣服挂在房间内;(违反每次罚20元处理，属同室而又没有明确对象的，四人平分罚款每人5元，月超5次取消住宿权并支总电费10%);
5、未经同意不得擅自调动房号和床位，不得串门有意制造混乱，不得破坏宿舍物品和所有设备/设施以及进行更换，不得阻止领班进入室内进行检查。(违反取消住宿权处理并按价赔偿)
6、宿舍进行月度检查、季度评比，对卫生、秩序评优秀房间进行奖励40元/次。
-完-
编制人： 审批人/核准人：
维护人： 生效日期：
抄报：：李总经理、公司办公室各一份
下发：**半岛物业员工一份
篇5：前期物管清洁领班岗位职责
1、阅读昨天所有的工作记录,交班本(部),工作安排,主要跟进事项,清点物品和机械工具;
2、检查员工出勤情况,按主管要求合理安排好当天员工的工作,并指导工作上的存在问题,提醒下属;
3、检查自己管理范围内的各区卫生清洁情况,做好清洁用品的计划、申领、监督使用工作;
4、在卫生巡查本上记录好巡查记录,清洁后的效果,存在的问题,并纠正不正确的做法;
5、如发现有维修项目、公共区的维修,汇报主管并及时跟进卫生情况,遇突发事件,要即报告主管部门,不能擅自主张处理;
6、每天记录特殊情况,计划和工作情况,出勤人数,突发性事情和处理后结果,维修工程清洁情况;
7、当天不能完成的工作,要记录好,明天再安排人员进行,并向主管汇报;
8、本班员工编排好班次安排工作,做好半月工作总结;
9、监督宿舍本班员工的生活情况,如卫生、个人违纪等并做好上报告记录。
-完-
编制人: 审批人/核准人:
维护人: 生效日期:
抄报:李总经理、公司办公室各一份
下发:**半岛物业员工一份
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