浅论前期物业管理权利本质物业管理制度设计理念

　　浅论“前期物业管理”的权利本质及物业管理的制度设计理念

　　“前期物业管理”这一概念，是在20**年开始实施的《物业管理条例》中立法明确的。自此，社会各界都一直在围绕着这一阶段的物业管理问题进行制度设计的研讨和实践，包括参与这一阶段民事活动的各种主体和他们的权利、义务分配等。

　　自从设计了“前期物业管理”这一概念之后，就引出了一些普遍存在的问题：

　　--前期物业服务合同的签约主体和价金支付者（业主群体）的法律地位；

　　--前期物业服务合同的有效期和事实服务问题；

　　--“临时管理规约”的产生和效力延续问题；

　　--“前期”结束时物业服务企业交接的本质到底是什么；

　　--建设单位在“前期”结束时的法律地位和在交接过程中的作用；

　　近日公布的《北京市物业管理办法（草案）》对《条例》中的“前期物业管理”又进行了一些细化，又可能带来一些新的问题：

　　--第九条中的“建设单位应当负责前期物业服务”中的“负责”的法律含义；

　　--第十一条中的“建设单位应当与业主大会进行物业共用部分查验交接和物业服务交接”导致“前期物业管理”阶段如果在建设单位清盘之后才终止，则前期物业服务企业由于建设单位的灭失而在交接中的法律地位则非常尴尬。。

　　无论最先设计“前期物业管理”这一阶段的立法本意如何，经过这么多年的实践，都已经显现出了这种制度设计的民事主体混乱和行为逻辑混乱的问题，这其实是导致了各种前期和交接纠纷的直接制度原因。因此，有必要以今天的法律环境和视角来认真思考一下建设单位在区分所有权建筑物的分割转让（交付）过程中，专有部分和共有部分的权利是如何分割的，以及其管理权（即共同管理权、也称物业管理权）是如何转移的。

　　根据建筑物区分所有权理论，建筑物的专有部分，随转让交付之刻即属于房屋买受人（俗称的小业主）。这个社会没有争议；而共有部分的权利份额，其实也在那一刻一并转让并属于那个小业主了。但设计“前期物业管理”制度，实际上是在这个阶段，或利用设计这个阶段，剥夺了受让这些共同管理权的小业主们的权利份额。而根据法律，无论这个份额是大是小，无论这个权利对共同管理结果是不是有足够改变的影响，均应该是从小业主专有部分转让之刻即拥有。这才与物业费的缴纳义务份额对等。而目前制度设计的“前期物业管理”阶段，就是一个小业主有义务份额而没有相应权利份额的制度。所以，这是一个不公平的制度设计。

　　大厦的共同管理即物业管理，是对建筑物的共有部分进行的管理，从建筑物建成那一刻即需要开始实施，每个小业主从受让房屋那一刻便有参与管理权讨论、决定的份额，同时也承担参与物业费归集的对应份额。

　　从上面分析不难看出，硬把建筑物的物业管理分成“前期”和“非前期”，实际上是割裂小业主们权利和义务的一种制度设计。类似美国独立战争的起因之一“无代表不纳税”来反抗只有义务没有权利的制度一样。业主们不是非要某一个人或几个人说了算，但要给他们发表意见的权利和组织共同决定的权利，否则，不尽义务即不交物业费。用枪（法警）逼着交则只能交，尽管强力保护的不公平制度必须执行，但强力并不能改变人心对制度不公平的愤怒。

　　因此，取消“前期物业管理”这种制度设计，从制度设计上保障每个独立的业主从建筑物专有部分被移交之后，既有专有部分的所有权，也即刻拥有共有部分的持分权和共同管理权的份额一样。才是真正体现建筑物区分所有权的制度精髓。

　　按照这样的制度设计理念，则上述问题都可以解决。

　　--前期物业服务合同的签约主体和价金支付者（业主群体）的法律地位；

　　物业服务合同，从大厦整体建成开始的物业服务合同，其签署主体是全体业主，只不过此时的全体业主就是建设单位。按照香港的法律，第一个小业主认可这份合同文本，则无需其他小业主认可而生效。但在中国，由于《物权法》第七十六条第（四）款的限制性规定，建设单位可以收集“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”即可。当然，为了社区稳定，按照目前的制度设计，由全部买受人在签署房屋转让合同的同时认可也是合适的。

　　这样，物业服务合同就不再分前期与否，随着房屋分割转移移交的比例的变化，共同管理权利份额和义务的份额（物业费金额等）也就逐步从房屋建设单位手中分割转让给小业主群体。也就是说，物业管理权从来都掌握在全体业主手中，而并不是“开始掌握在建设单位手中”而需要“向小业主们组成的业主大会”进行移交。

　　--前期物业服务合同的有效期和事实服务问题；

　　中国的物业管理理念，是源于纳税人只纳税，不许参与公共管理事务的理念。早期的国家公共管理事务都是机密，但公共事务管理的资源又来自全民。也就是说，全民交钱给政府，政府用秘密的办法完成公共服务目标，而人民无权知晓资金使用的过程。这种理念，在民商事活动中，被《合同法》定义为承揽合同（见《合同法》第十五章）。用于物业管理活动中，被俗称“包干制”；

　　随着有西方背景的发展商的进入和物业管理企业的进入，我们又见到以物业服务企业受建设单位委托来管理物业的模式（其实我们的认识不完全准确，准确的或更合理的应该是信托关系，另外论述）。人们一般理解为《合同法》中的委托合同（见《合同法》第二十一章），俗称“酬金制”。

　　由于承揽合同应该确立期限，再加上我们的一般习惯，使得我国的物业服务合同一般都有一个期限。这就导致一个所谓的“到期”问题。如果是承揽关系，到期时承揽人（物业服务企业）就应该立即结束合同离开。但

事实上在业主们不选择新的物业服务企业或其他经理人时，承揽人的离开对社区乃至社会的影响是巨大的。因此，制度设计者们又在“无因管理”法律概念的基础上，违法延伸出一个合理但没有法律依据的“事实服务”概念。

　　其实，采用委托或信托关系，法律并不强迫合同订立时必须有期限。这样就不会产生合同“到期”问题和滑稽的“事实服务”问题。

　　但是，委托关系十分脆弱，双方任意一方都可以随时解除合同（见《合同法》第四百一十条）。这也对社会稳定不利。

　　而信托关系则是最适合物业管理这种民事关系的一种制度基础。这种关系的主动权在委托方，且非常稳固：“受托人辞任的，在新受托人选出前仍应履行管理信托事务的职责”（见《信托法》第三十八条第二款）。这样，就从基本权利上保障了物业管理的延续性不至于因业主们的懈怠而终止，从而实现了社会的稳定。更无需弄出一个让业主们怒称为“强买强卖”的“事实服务”概念。

　　--“临时管理规约”的产生和效力延续问题；

　　从前面的论述可以看出。没有“前期物业管理”阶段，也就没有所谓“临时管理规约”。一个物业管理区域内的《管理规约》从它确立的那一刻起就是约束全体业主的“小宪法”。它是通过发展商在房屋销售阶段由买受人认可的途径实现《物权法》规定的“业主共同决定”条件的。只不过随着产权分割导致的共同管理权的分割，它可以通过随后召开的业主大会会议由业主共同决定修订条款。从而不再有“发展商立一个临时宪法，等小业主们掌管权利后再重新制定宪法”的逻辑。

　　--“前期”结束时物业服务企业交接的本质到底是什么；

　　物业管理权利，是物业服务企业从建设单位代行全体业主的委托权利下受托获得的。委托人自始就是全体业主。而建设单位自身在合同中的义务和权利，随着建筑物专有部分的分割转让，其对应的共有部分和共同管理的权利份额和义务的份额也逐渐减少。而在这个过程中，物业管理权利始终都是完整的，都是对建筑物共有部分和区域内的共同事务的管理。即便发生受托企业更换的情况，也是这个管理权的移交，而不是设备设施控制权的移交！

　　造成现在物业服务企业移交的困难，是中国传统物业管理模式中，把财产转移到物业服务企业名下。比如区域内的水、电费计费户名是物业服务企业而不是建设单位和以后成立的业主大会。这样就导致物业服务企业在物业管理中对设备设施等有实际控制权。这自然导致管理（照顾）权利的交接似乎以事物的交接形式进行。如果是纯粹管理（照顾）权利的交接而不发生与所有权或事实占有状况的交接时，交接就变得不会那么困难。交接双方只要核对设备设施的养护记录是否完整，并在交接时点上签字，承接人继续履行设备设施的养护义务，并直至下一次的交接。其实就是一次企业的换岗，而岗位的名字自始至终都是全体业主（建设单位或业主大会）。

　　当然，如果按《信托法》以信托模式进行物业管理，是把业主大会的财产权信托给物业服务企业，由物业服务企业按委托人的意愿以物业服务企业的名义进行管理。虽然名义上的所有权是有可能转移到物业服务企业中的，但《信托法》对这种情况下受托人的违约责任的处罚规定也是非常严格的。而按照《合同法》设计的物业管理模式现状，其实只是物业服务企业对物业管理权利的受托或承揽，根本没有所管理的财产名义权属（计费户名）的转移。这种转移，是计划经济时代遗留下来的一种习惯而已。

　　从上面的分析我们不难看出，根本就没有所谓的“前期物业管理交接”，因为，设备设施的所有权即便从名义上也自始至终都不应该离开全体业主。换服务企业就应该是与换岗位的具体职工没有分别，即便是物业费账目，都是属于全体业主，只不过是换（另一个企业的）会计、簿记等工作人员而已。

　　--建设单位在“前期”结束时的法律地位和在交接过程中的作用；

　　建设单位从房屋建成交付之刻，就有着双重身份和双重权利义务。作为建设单位，应该履行向政府规划、土地、房屋管理等部门承诺的义务，最终完成本区域的综合验收。同时，应该履行对建筑物全部专有部分和共有部分的保修义务；作为本区域的一个业主，持有未转让出去的专有部分和对应共有部分的份额，行使对应份额的权利和履行对应份额的义务（即发展商的房屋也应该缴纳物业费）。

　　建设单位在房屋建成交付之刻（其实是之前就已经准备好了），就代替全体业主逐步将属于全体业主的共有部位、共有设备设施等共有财产的管理权移交给物业服务企业。随着房屋转移给小业主们，建设单位就与其他小业主们共同行使对物业服务企业的监督权利直至解聘的权利。

　　因此，在更换物业服务企业的时候，建设单位只有普通业主的地位而没有、也不应该有特别的权利。除非它还有以建设单位身份应该履行的共用部位、共有设备设施的建设、保修义务。

　　当然，建设单位有足够的组织经验，其可以牵头完成这些事务，但决定权从来都在“业主共同决定”。

　　--《草案》第九条中的“建设单位应当负责前期物业服务”中的“负责”的法律含义；

　　法律中规定民事主体的权利和义务。权利可以放弃，但不履行义务将导致责任，俗称“负责”。

　　如果《草案》中的第九条，是让建设单位承担前期物业服务的全部义务，其中主要的是交费义务。那么既对建设单位不公平，也更不利于属于全体业主财产的保护。外地很多建设单位都用“三（五）年免交物业费”的销售噱头来迎合国民心理，提高销售价格和销售速度。但殊不知这是商人们的另外一种形式的欺骗——以对属于全体业主的共有建筑和设备设施滥用为代价。

　　以北京为例，建筑物交付的第一年，包括建筑物本身在内的所有设备设施、景观等建设单位都是有保修义务的。因此，实际第一年几乎没有“物业费”支出；建筑物前5年，设备设施即便是不怎么维修，也不会有大问题。毕竟每年物业费其实只占房价款的0.2%（以每平方米1.5w元和每平方米2.5元的物业费计算）。只要发展商销售时增加1%，就够5年物业费用的，还且不说这些钱还都可以不花在建筑物及设备设施的养护上。这样，等物业开始老化了，设备设施开始出故障了，发展商就“积极组织业主大会”即终止“前期物业管理”阶段了。结果倒霉的是全体业主。

　　因此，且不要说建设单位只有选聘物业服务企业的“责任”而没有支付物业费的“责任”，即便都给建设单位，这种剥夺业主们的共同管理权的制度设计，也对建筑物安全使用不利，对社会稳定不利的。

　　--《草案》第十一条中的“建设单位应当与业主大会进行物业共用部分查验交接和物业服务交接”导致“前期物业管理”阶段如果在建设单

位清盘之后才终止，则前期物业服务企业由于建设单位的灭失而在交接中的法律地位则非常尴尬。

　　其实，建设单位就属于全体业主的建筑物共有部位和设备设施的财产权利的交接，的确应该以业主大会登记（备案）成法人之后立即进行。但是对这些共有财产的管理权的交接，是随着建筑物的分割销售转让完成而逐步完成的。

　　也就是说，财产的所有权登记，的确是有“前期”的问题，的确应该对建设单位进行一些强制性规定（如过户给业主大会的期限和业主大会不能成立时利用权证侵犯业主共同利益的处罚等）。但共同管理即物业管理权却不应该有也根本没有所谓的“前期”阶段。

　　但如果立法规定建设单位应当与业主大会进行交接，那么业主大会的产生如果在建设单位清盘灭失之后，则交接的法律主体灭失会导致责任无人承担。

　　因此，只要能弄清楚物业管理的客体——属于全体业主的共同财产的产权和管理权在不同时期的实际状况和（法律上的）登记状况，就不难解决到底是该建设单位向业主大会交接呢，还是“前期”物业服务企业向业主大会或新的物业服务企业交接的问题。这种关系可以总结为：

　　共有财产权利的实际转移是随着小业主专有部分的获得而逐步转移给小业主的；

　　但共有财产权证的转移是需要业主大会成立为前提的；

　　如果从委托或信托的法律关系出发，物业管理权则自始都是由某个物业服务企业受“全体业主”之托在行使，权利主体并不会改变，而仅仅是执行人即物业服务企业的更替。这种受托事务上的交接，要么是转委托，即两个企业在业委会的监督下进行交接；要么是终止委托后再委托出去，即业主大会解聘前面的物业服务企业而再全部或部分委托新的物业服务企业或其他经理人。这个交接与上面的交接性质不同，它只是受托事务的交接而非财产权利的交接。

　　总之，“前期物业管理”体现了立法者当初的理念和智慧水平，是建立在这样的逻辑下的：先建设单位有全权，管理控制一切；等小业主们成了气候，再来接管。这完全不符合建筑物区分所有权理论的共有和共同管理权份额随专有份额转让而同时转让的基本概念。

　　现在，是应该跟“前期物业管理”这个词汇说再见的时候了。抛弃这个词汇和理念，是还“建筑物区分所有权”理论的根本，是还业主们权利义务对等的公平，是还区分所有权建筑物的物业管理的内在规律的本来面目。（舒可心）

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篇2：物业管理前期介入:一个容易被忽略环节

　　物业管理前期介入：一个容易被忽略的环节

　　“物业管理前期介入”的思想是1998年上海万科物业率先提出的。然而即便是在今天，“物业管理前期介入”仍然为部分地产公司所忽略，通常来说，设计单位主要从技术标准及施工的角度进行考虑，如果缺乏用户思维，不能贴近用户，在一些环节上就会出现设计与使用脱节的情况，实际上这种情况并不鲜见，设计缺陷往往给项目后期带来许多隐患，一方面返修产生了大量的费用，浪费了时间，走了弯路，另一方面也造成业主的投诉，影响项目的品牌与声誉，影响销售。

　　中正积累了十多年前沿的客户服务经验，可以结合业主的需求以及后期实际使用、维护的经验，在物业管理前期介入阶段，提出关于小区规划、户型选型、立面设计、材料、设备选型、各类土建、给排水、供配电、智能化等工程设计方面的专业化参考意见，优化各类方案，避免（减少）出现设计缺陷，避免损失。

　　以下是中正在前期介入阶段给某高端地产项目提交的建议，事实证明，物业公司与设计单位及施工单位进行良好的沟通及协调，提出的前瞻性的建议，使许多设计方案得到优化，为后期的工程建设节省了许多费用，也为项目的顺利交楼、提高业主（用户）的满意率打下了良好的基础。

　　* * 城物业管理前期工作建议（节选）

　　初步建议

　　1、总体规划设计

　　A、出入口设置，人车分流，动线研究，可达性研究。

　　B、公共活动空间设计，休闲、娱乐功能设置，促进社区成员交往，建立和谐社区。

　　2、平面、立面设计

　　A、外挂空调主机位置的预留，应充分考虑其数量、尺寸及散热的需求等，否则易造成后期建筑的立面被破坏，影响立面美观和物业的增值。

　　B、百叶格珊过密会造成空调死机或不制冷，紧固方式考虑不全会有高空坠落（尤其在台风季节）的隐患。

　　3、给水

　　A、变频恒压供水系统的选定。

　　B、给水管的隐藏及覆盖可达到观感美观的目的，但日后若发生渗漏，维修将会变得十分麻烦与困难，且维修成本较高。

　　4、排水

　　A、排水、排污管外置可方便维修，用百叶遮盖可减少其对立面的影响。

　　B、在通球检验完成以后，进行覆盖之前拍照存档，可方便日后检修。

　　5、易渗水部位研究

　　A、外墙、铝合金窗在拆除排山之前进行喷水实验、检修，可最大程度减少日后渗水的可能性。

　　B、卫生间沉箱设置二次排水，能大大减少日后渗漏的可能。

　　C、顶层排烟管口、伸缩缝等也是易发生渗漏且后期维修困难较大的部位。

　　6、入户门

　　A、为保证交楼期间入户门的完好性，应在交叉施工期间做好成品保护。

　　7、大堂

　　A、人性化设计，设置无障碍通道。

　　B、公告栏的位置应设置在电梯入口附近，以方便业主等电梯时阅览。

　　C、大堂内照明灯具应合理分布，简单、美观，综合考虑后期能耗及检修的问题。

　　8、拦河

　　A、防攀爬功能的设置是客户比较关心的一个问题。

　　9、铝合金窗

　　A、双层中空玻璃的隔音隔热效果良好，对邻街的单位尤为适用，亦是卖点之一。

　　B、窗开启面积的大小是客户前期易忽略但收楼时较为关注的一个问题。

　　10、排烟管

　　A、做好防水、防倒灌功能的设置。

　　B、如何采集、清理烟管底部的油烟为许多项目所忽略。

　　11、供配电

　　A、强、弱电管线槽分置并加以屏蔽，可以减少互相干扰，提高弱电系统的稳定性。

　　B、部分大户型的商铺用户有增容的需求，应适当预留用电功率容量。

　　12、发电机

　　A、发电机运行时的噪音及排放的废气极易引起临近住户的强烈投诉，应予重视。

　　13、公共照明

　　A、合理设计路灯及草坪灯的密度、照度及功率分配，避免能耗的浪费。

　　B、设置时控开关，分时段，分节假日控制小区内的公共照明。

　　C、接口部位做防水处理，可提高系统的稳定度。

　　D、公共梯间的感应灯采用声光控或影控开关。

篇3：浅论物业管理前期介入重要性和必要性

　　浅论物业管理前期介入的重要性和必要性

　　一、物业前期管理的观点

　　对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素 。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。

　　物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求，考虑到社会经济发展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。

　　这里所说的物业前期管理，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理。但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。

　　物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法,因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度；然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主即会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求 ，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以 获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管 理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或 选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序， 能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的管理形象，对于物业管理企业 来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业前期管理将使硬件建设与软件 建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利利益的需要。

　　二、物业前期管理的必要性

　　(一)减少使用中的后遗症

　　物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。

　　(二)物业前期管理是对所管物业的全面了解

　　物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解 。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能 对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此， 物业管理企业方能更好地为业主服务。

　　(三)物业前期管理是为后期管理做好准备

　　物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系 ，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备 成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均 应在物业前期管理阶段安排就绪

，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。

篇4：对住宅小区前期物业管理思考

　　关于对住宅小区前期物业管理的思考

　　一、住宅小区前期物业管理的主要特征。

　　1、前期物业管理是小区未建成的管理。住宅小区由单幢楼宇、组团组成，一个小区不是一下子就全部建成的，往往要花几年才能建成。当小区第一批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为一个无序的聚居地，秩序混乱不堪。

　　2、前期物业管理是由建设单位指定的公司实施的管理。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。

　　3、前期从事物业管理的物管公司未经业主委员会选聘。对新建住宅小区来说，在业主入住前需要提前实施物业管理。物管公司先于业主入伙开展物业管理时，业主很少，没有成立业主委员会，谈不上物管公司由业主委员会选聘。如果到了大多数业主入伙后才实施物业管理，物管公司前期基础工作就无法开展。对于老小区来说，由于没有成立业主委员会，一直是由建设单位指定的物管公司实施管理，是否也叫前期物业管理，则另当别论。

　　4、细节的管理尤其突出。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装修过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装修户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，一旦发生因业主装修损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。

　　5、面对的是全体业主。前期物业管理由于没有成立业主委员会，物管公司在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，既要及时解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比较大，但物管公司必须全力以赴做好工作，确保有比较高的业主满意率。

　　6、各种资料的收集量大。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，物管公司要更好地开展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。

　　二、住宅小区前期物业管理的主要内容。

　　1、房屋交接验收。房屋交接验收是开发商委托物业公司承办的一项重要工作，是物管公司实施前期物业管理的一项重要内容。由于开发商在交房之前已经请质检部门将房屋质量进行了检查验收，应该说房屋的质量已经符合居住要求，物管公司只是办理手续，收取有关费用，移交住房钥匙就完事了。事实上物管公司在交房过程中的工作远不止这些。除了办好正常的交接手续外，物管人员必须熟悉小区的规划建设情况，了解不同房屋套型的布局情况，了解小区配套设施的建设情况等等，以便于业主的查询。其次，要派人伴随业主看房，及时发现室内水电、门窗、墙壁、地面出现的瑕疵，解答业主提出的问题，记录好存在的问题，以便整改。三是要当作业主的面再次进行蓄水试验，没有问题请业主签字，以免业主在装修时，因人为造成管根、地面向下渗水而推卸责任。

　　2、装修管理。装修管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起房屋质量投诉的重要环节，弄不好就发生推诿扯皮。物管公司在业主装修之前要制定周密的管理计划，将业主必须遵守的规则和要求公布上墙，以便业主了解和执行。一些高档住宅小区对装修的材料，如砂子、水泥、木材、板材等可组织统一装卸，以免分散装卸时，碰坏墙壁、楼梯等公用部位和设施。其次要抓好装修方案的审核，对违反房屋装饰装修规定的方案要及时发现纠正，做好说服解释。三是要不断巡查装修施工现场，及时制止违规装修现象。在巡查装修施工过程中，重点是巡查水电安装，敲墙打洞阶段，俗称瓦工、水电工阶段，业主擅自更改装修方案，拆改房屋墙体也就在这一阶段，这一阶段如果没有发生问题，一般情况下这一户的装修就不会发生问题。

　　3、卫生保洁工作。卫生保洁工作是小区管理最直观最形象的环节，前期物业管理的卫生保洁应根据收费标准来确定保洁的方法和任务。通常情况下，前期物业管理的卫生保洁会出现这种情况，由于装修的户数比较集中，前边扫了后边倒，保洁无法达到应有的效果，小区始终处于一种脏乱的状态。另外装修工人随地大小便，个别业主图方便，从楼上向下抛杂物和垃圾，等等。针对这种实际，前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染。其次是加强宣传和督查力度，严禁装修施工人员随地大小便和从楼上向下抛杂物的行为。三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象。四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。

　　4、抓好小区秩序维护。前期物业管理的安全防范工作，一是要抓好以防盗窃为主的安全防范，由于进出小区人员比较多且杂，加之小区安全防范的配套设施没有到位，容易给一些偷盗者可乘之机，因此要加强小区的巡查次数，记录好巡查情况，一经发现可疑情况要及时处置，发现失窃事件要及时报案。二是要对进出小区人员进行及时登记，装饰装修人员凭证进出，杜绝闲散人员进入小区。三是要充分利用好已有的安全设施，如防盗门、窗、电子对讲门等，减少失窃案件发生机率。四是抓好小区进出车辆的管制和疏导，特别是各种运送装修材料的车辆，要及时装卸，避免长时间停留，以减少小区交

通压力，维护好小区生活秩序。

　　5、协调各种矛盾。前期物业管理各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问题、卫生保洁问题、小区安全秩序问题等，甚至因装饰装修引起的邻里纠纷亦找物管公司协调解决。在这些矛盾当中绝大多数不是物管公司造成的，也不是物管公司能够解决的，但业主认为交了物管费，物管公司就应该负责解决。另外，业主认为既然开发商指定的物管公司，那么开发商与物管公司就是一家，发生问题理所当然找物管公司解决。对此，物管公司既不能将所有矛盾推卸给开发商，认为与己无关，更不能大拍胸口承诺解决。因为开发商既然指定物管公司实施前期物业管理，就希望物管公司能为开发商分忧解难，替开发商撑一把，如物管公司将业主反映的问题不分青红皂白，直接推到开发商身上，开发商不满意，业主也不满意。同时物管公司决不能将业主反映的问题一概承诺解决，尤其是一些涉及工程质量的问题更不能擅自做主，承诺解决的具体时间。物管公司对业主反映的问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业主了解实情真相和解决处理的程序。同时积极协调，根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间解决业主反映的问题。

　　三、前期物业管理中应把握的重点环节。

　　1、签订协议。国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”在前期物业管理中，无论是开发商指定的或是自己直接成立的物管公司，都是独立的法人，而且在房地产开发过程中开发公司与物管公司是两个不同的环节，一个是建房，一个是管房。以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。

　　2、合理收费。新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。有的物管企业由于不主动向物价部门申报收费，擅自确定收费标准，引起了业主的不满和投诉，受到物价部门的查处和经济罚款，既影响了物管公司在业主中的形象，又使企业蒙受了经济损失。因此，物管公司人员尤其是物管公司的经理既要懂得管理，更要熟悉有关的法律法规，要有依法经营的意识，切不可盲目蛮干。

　　3、处理好三者关系。前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。虽然三者之间表现形式是一种契约关系，但开发商与物管公司是整体与部门的关系，是上下级关系，物管公司要听开发商的指挥。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。

　　4、安民告示。前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。

篇5：职教小区前期介入物业管理服务

　　职教小区前期介入物业管理服务

　　要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对"**号楼项目（－－－）"制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

　　1、规划设计阶段

　　对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

　　监控和消控中心的设置；

　　小区人车分流的设计；

　　公共照明开关设置位置；

　　公共照明开关开闭形式；

　　物业管理用房的位置设计；

　　小区垃圾房的设置；

　　公共洗手间的设置；

　　信报箱的设立；

　　公共告示栏的配置；

　　家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

　　……。

　　2、建设施工阶段

　　建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

　　提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

　　分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

　　审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

　　提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

　　提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

　　帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

　　提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

　　检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；

　　检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

　　配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

　　提出遗漏工程项目的建议；

　　对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

　　3、竣工验收阶段

　　物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

　　参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

　　发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

　　参与重大设备的调试和验收；

　　制订物业验收流程；

　　指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

　　4、物业销售阶段

　　良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。

　　制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

　　售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；

　　委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；

　　对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

　　提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。