物业前期介入顾问在高层项目建设中作用

　　物业前期介入顾问在高层项目建设中的作用

　　现代高层建筑具有设计复杂，技术含量高，建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能，对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，主要就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，在深度和广度上都存在一定的缺陷，仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。

　　一、从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

　　物业的设计人员不是专业的物业管理者，在项目规划设计阶段，规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题，其在制定设计方案时，不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题，或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔，建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

　　在深圳就有此类成功案例:1999年下半年投入使用的某大厦，其绝大部分设计工作是1996年内完成的，若全部按照设计图纸建设，则会与后期使用和经营管理要求就产生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司，积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研，参与设备、材料的选型及供应商的考察选用，并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上，从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议，并对项目进行补充和完善。这些项目经同开发商和业主方沟通后，最终做出了更加合理的方案并付诸实施，取得了很好的效果。

　　二、积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

　　物业项目一旦建成，物业管理企业就要天天和此物业打交道，并且要面对所管物业可能发生的各种问题，在关系到切身利益的条件下，它可能比工程监理的要求更严格，工作更细致、更周密。在建设施工阶段，施工环节多，施工单位参差不齐，设备安装、管线布置错综复杂，对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期，开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程目标，但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理，但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题，对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的，通过物业管理企业的前期介入，为以后的维修养护工作省去很多麻烦。

　　现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘，从业主的角度监督施工单位的各项工作，从物业管理的角度提出整改建议，确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端，为业主争得了良好的.硬件条件。

　　此外，前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收，建立工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理后，严格按照优质工程标准.进行动态监控，在开发商聘有监理公司的情况下，还是发现并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题，这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。回若物业管理企业采取提前介入，就可以很好监督和解决此类问题。

　　三、提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

　　有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业.整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。

　　有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使改进发现的问题，避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中，对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。

　　同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省了费用，也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下，在竣工验收合同中，发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调，确保物业建设质量，物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利，接管后即能技入使用，及时为业主提供可靠的服务。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：前期介入对物业企业发挥积极作用探讨

　　前期介入对物业企业发挥的积极作用探讨

　　随着物业管理行业专业化、市场化程度的深入，物业管理早期介入与否对物业项目一次开发的成败，对物业项目后期管理成败的影响已越来越受业内人士及房地产开发企业的认同和重视，有关物业早期介入方面的理论研究、实践探索成果也越来越丰富。笔者通过实践经验，对物业早期介入活动的规律有了更加深入的认识，在此愿与物业管理同仁们就如何从市场角度看待早期介入对物业管理企业的影响进行探讨。

　　从本质上来说，物业管理企业的早期介入是物业管理企业拓展业务的主动性市场开发行为。我们通常所提的物业早期介入包括从物业项目规划设计到接管验收等一系列的项目管理咨询、顾问、策划和筹备活动。其最直接的作用是物业管理企业为今后项目管理的成功进行“铺底”，从深层次来讲，笔者认为其作用是长期、深远和潜移默化的，具体表现为：

　　一、开拓市场份额，提高企业知名度

　　物业管理企业要抢占更多的市场份额，需要积极介入尚处于规划、设计、施工等阶段的物业项目，尽可能多的参与其中。这样做不仅可以提前接触项目，更直观、更深刻的了解项目情况，把握承接项目的更多信息和有利因素，同时可以借机扬长避短，取得开发、建设企业及有关单位和部门的好感、信任与支持。

　　二、物业管理企业形象的树立

　　获得早期介入的服务委托后，物业管理企业可以通过派出驻项目顾问人员的工作，面向房地产开发企业及业主直接展示物业管理企业的良好形象。

　　顾问人员通过沟通和交流；通过对项目规划、设计、建设全过程的深入了解；通过对开发单位的开发意图、设计思想的了解；通过对业主服务需求、物业使用预期、项目功能愿望的了解，通过物业管理这一视角为开发企业提供有关项目各方面的专业化咨询服务。帮助开发企业完善和优化项目功能、尽可能地实现项目后期管理的经济合理、协助开发企业实现开发意图，最终完成项目功能定位。这无疑是超前在开发企业、物业管理企业和业主间架起了一座沟通的桥梁。通过这座桥梁，实现三方良好的建设性沟通，为开发企业和物业管理企业赢得业主们的信任打下基础，可谓是三方受益。规划、设计、施工、验收全程跟进，深入把握项目情况。

　　物业管理企业在项目规划设计阶段依据以往项目的管理经验及本项目的特点，提供规划设计建议，将后期运行管理需求、理念融入到具体的规划设计中去，避免不利于后期管理服务的设计缺陷的发生，优化运行管理方式。

　　在后期施工阶段，通过物业工程人员充分的熟悉工程现场，掌握各类设备系统的特点、特性，从这些设备的后期运行、维护和管理角度将潜在的问题解决在接管验收之前，避免二次改造施工，保证了项目品质。

　　通过严把验收关，可以明确责任，避免物业管理企业在今后的管理中背上沉重的法律、经济和道义包袱，促进建设单位严格按照国家有关规范和设计要求认真验收，有利于分清工程缺陷的整改责任，及时为业主避免不必要的损失，保证项目品质。

　　三、提高物业工程人员的专业技术水平

　　设备运行维护是物业管理服务的重要组成部分，物业工程人员的技术水平直接关系到管理项目的设备设施能否正常运行，业主们的财产能否保值增值。这就要求物业工程人员对各类建筑设备要像了解自己身体一样的熟悉，出现故障能够及时有效的处理，保证物业管理企业的服务水平。

　　在过去，物业管理企业很少参与工程前期设计施工工作，物业工程人员的专业技能大多局限于运行维修方面，对各类设备系统的设计意图、设计原理及不同系统的特点等知之甚少。在工作上遇到问题仅凭经验解决，头痛医头脚痛医脚，治标不治本，没有系统和严谨的专业理论支持，无法从理性上分析和把握整个环节。而物业早期介入对驻场的物业工程人员的理论知识提出了较高的要求，同时也为物业工程人员提供了与建筑设计者沟通交流的大好机会，非常有利于物业工程人员提高自身的理论知识水平。工程人员的专业理论水平提高了，在解决实际问题时，便不再是“摸着石头过河”，而是以理论为基础，以实践为导向，可以从根源上从系统上分析问题，解决问题。不仅如此，在把理论与实际相结合后，甚至可以举一反三，防患于未然。这将为设备系统的安全运转，为提高物业服务质量提供了强有力的保障。

　　四、提前接触业主/物业使用人，有效策划和实施后期管理

　　物业管理服务活动的宗旨是为业主或物业使用人提供物有所值乃至物超所值的真诚服务，业主或使用人的想法和需要就是物业管理服务的内容和目标。通过早期的接触与沟通，物业管理企业不仅提前了解到业主的相关情况，尽可能多地掌握业主群体的各方面信息，为制定相应的物业管理服务方案提供了依据和第一手资料。同时，业主也可以先期了解和认识物业管理企业，熟悉其服务理念、运作特点和工作作风，为物业管理企业赢得业主的认可，为后期管理的顺畅创造条件。

　　综上所述，随着社会的发展，物业管理行业规模愈发壮大，物业管理企业的专业化程度愈发强化，物业管理企业的行为也愈发理性成熟。物业管理行业的竞争已进入到了企业文化竞争的层面，即管理手段和管理理念竞争的阶段。物业管理早期介入对物业管理企业形象的树立，对企业知名度的提升，对企业管理水平和专业技术水平的提高等诸方面均有着非常现实和深远的积极影响。

篇3：浅论物业管理前期介入重要性和必要性

　　浅论物业管理前期介入的重要性和必要性

　　一、物业前期管理的观点

　　对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素 。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。

　　物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求，考虑到社会经济发展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。

　　这里所说的物业前期管理，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理。但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。

　　物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法,因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度；然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主即会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求 ，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以 获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管 理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或 选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序， 能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的管理形象，对于物业管理企业 来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业前期管理将使硬件建设与软件 建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利利益的需要。

　　二、物业前期管理的必要性

　　(一)减少使用中的后遗症

　　物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。

　　(二)物业前期管理是对所管物业的全面了解

　　物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解 。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能 对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此， 物业管理企业方能更好地为业主服务。

　　(三)物业前期管理是为后期管理做好准备

　　物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系 ，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备 成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均 应在物业前期管理阶段安排就绪

，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。

篇4：区行政中心物业项目前期介入要求

　　区行政中心物业项目前期介入要求

　　公司中标后，将组建行政中心物业管理事务所，派驻事务所经理，组织各专业技术人员进驻物业现场，按照招标要求和有关物业管理前期介入的规定，进入有关工作程序，由甲方组织与设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应厂商取得联系，并建立良好的合作关系，并就有关工作协调问题进行磋商，明确物业管理服务在前期介入中的工作内容、工作方式及所承担的责任与义务，并确定三方相互沟通的方式和具体联系人员。通过前期介入，一是便于在前期介入中发现问题能及时反馈到有关单位，争取得到理解并及时解决，二是便于以后在物业使用维修管理中，使其作为我们的技术后盾，掌握材料供应渠道和技术支持服务。三是参与设备调试，充分了解，熟悉物业情况，对影响今后使用功能的工程问题提出整改合理化建议，制定操作性强的物业管理方案。

　　同时，我们将根据甲方对物业管理的要求、愿望，了解甲方对物业使用的有关安排、计划，并在此基础上修订完善物业管理方案。我们将从以下几方面开展物业的前期介入

　　1、施工期的前期介入

　　施工期主要指物业土建工程基本完工，设备实施基本到位之前的阶段。

　　工作方式：工程技术人员进场，熟悉建筑施工图和水电、设备安装图纸、隐蔽工程记录，了解新材料、新技术的运用情况，收集整理各专业技术施工资料，对施工进行跟踪、监督、检查，发现影响今后使用功能的工程问题，及时提出整改建议。

　　（1）掌握设计思路

　　行政中心涉及的专业技术很多，为便于今后的物业管理，要求物业管理专业技术人员须掌握设计院设计思想、设计依据、载荷设计分析、基础处理、功能分区、建筑结构、隐蔽工程、水暖电智等各专业施工设计图等等。

　　（2）掌握各专业施工方法

　　日后的物业管理维修工作，必须在了解物业建设形成过程的施工方法后才能进行维修，如屋面防水工艺、取暖保温施工工艺、设备的输入输出参数等，因此，物业管理人员在施工期的介入阶段，必须深入现场，了解各专业施工工序及方法，掌握施工的难点，收集整理各种技术及施工资料，了解各种材料生产厂家及通迅地址。

　　（3）提出整改合理化建议

　　我公司将根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题（如水池、天面、卫生间的防水防漏，广场地面砖、内外墙裂缝的防范等等）与施工方、监理方的技术管理人员协商，提出建议、意见，对于施工中因各种原因造成的严惩工程质量问题，影响到今后的使用功能、使用安全等重大问题，及时向有关方提出整改建议，如果一时解决不了的，写出专题报告，提交甲方处理。

　　（4）制定切实可行的管理方案

　　行政中心功能齐全，且面向公众开放，来往人员复杂，管理难度很大，保障安全更加重要，物业管理人员必须尽早熟悉物业情况，制定切合实际的管理方案。

　　2、设备安装调试期的前期介入

　　设备设施安装调试期：指从楼宇设备安装工程开始到安装调试验收全过程的管理。

　　工作方式：由工程部参与调试工作，现场学习。

　　主要工作内容有：

　　（1）结合现场实际，通过详细研读各专业设计图纸，对照建筑结构空间尺寸和设备外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套设备设施系统的设计布置情况，包括交配电设备系统、给排水设备系统、空调通风设备系统、消防设备系统、电梯设备系统以及智能化设备系统等。由于大厦功能的多样性、完备性和设备系统的专业复杂性，要求介入的物业管理人员也要具备相应的专业技术和一定的工程施工管理经验，及时发现施工中不符合设计要求，违反专业规范要求的质量问题。

　　（2）通过详细查看各专业设备系统的设计技术参数，结合设备随机技术文件，了解掌握各专业设备的技术性能参数、安装基础、标高、位置和方向以及维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等技术问题。

　　（3）在详细研读设计图纸和现场检查建筑空间位置及设备外形尺寸的基础上，从设备运行维护及角度认真考虑设备及系统的可操作性、可维修性、是否满足管理的要求等。在符合设计规范、设计技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利，易于维修保养，设备系统容量易调节搭配，系统管线布置和流程控制更趋于合理，各系统的功能、功能流量输出应便于计量管理、便于经济核算，并就这些问题提出改进意见或建议，提请设计单位和工程筹建处改进。

　　（4）参加设备安装工程的分部、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收，熟悉楼宇各设备系统安全经济运行的状态参数，掌握设备系统的调节控制方法、紧急情况的处理措施，提出设备系统运行管理方面的整改意见和建议。

　　（5）建立比较完整的设备前期技术资料档案，要求收集整理的文件资料主要有：

　　设备选型报告及技术经济论证；

　　设备购置合同；

　　设备安装合同；

　　设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）；

　　进口设备商检证明文件；

　　设备安装调试记录；

　　设备性能检测和验收移交书；

　　设备安装现场更改单和设计更改单；

　　相关产品样本；

　　业务往来文件、批件等。

　　文件资料连同设备安装工程竣工验收图纸资料一起归入设备前期技术资料档案。

　　（6）在对设备各系统全面了解的基础上，结合行政中心设备系统修订完善管理制度，安全操作规程和作业指导书。

　　3、楼宇和公共区域的前期介入

　　（1）办公楼宇的前期介入

　　前期介入任务是：了解办公室、各功能会议室结构上的特殊要求，了解投放使用后的安全防范要求，制订办公室、功能会议室外部安全管理措施及有关制度，前期介入的工作要点为：

　　了解办公室、各功能会议室内部结构的特殊性；

　　掌握与之配套设施设备的技术参数、技术标准；

　　掌握消防安全设备设施的配套情况；

　　制定应急情况时人员的疏散方案；

　　在装修中特别注意控制材料的质量，严禁使用易燃或劣质材料，在消防施工中确

保安全，会同施工、监理方一起严把质量关。

　　（2）室外绿化及园林小品的前期介入

　　了解室外绿化面积和布局，绿化设计思路，树木、花卉的种类和数量，了解花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理方法等一毓知识和技术，监督绿化施工，要求将建筑垃圾清理干净换成栽培营养土；注意花木的种植，一定要去除营养袋；草地要求平整后才能植草；及时跟踪了解绿化施工中的喷灌喷头布置、水管走向、绿化排水工程情况，并根据园林设计规划要求及涉及到的绿化知识，编写绿化技术管理措施和规定，同时对绿化人员进行培训，了解园林小品的设计意图，掌握材料的性能并制定相应的维护措施。

　　（3）地下停车场与道路的前期介入

　　行政中心来往办事人员及来往车辆多，地下停车场的前期介入工作重点是：了解与掌握地下停车场的设计规划、建筑结构、泊车位数量、车辆行驶进出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全的设施、设备，并着重跟踪地下停车场、地面排水沟、井的污水排放设备设施的施工与安装，发现有影响日后管理或影响行车安全的情况，及时向甲方有关部门汇报并提出整改建议，要求施工方进行整改，事物所对地下停车场的车辆行驶及车辆管理制订有关制度和措施，为日后停车场的管理提供依据。

　　4、竣工及接管验收的前期介入

　　竣工及接管验收期：指物业工程竣工并向物业移交接管阶段。

　　工作方式：按照物业接管验收的程序和要求，依据国家制定的物业接管验收标准，做好接管验收工作，做到全面、细致而不漏项，为日后的物业管理打下坚实基础。

　　（1）物业验收（物业验收前编制验收计划）

　　土建验收

　　楼内地面平整，不裂缝、脱皮、起砂等缺陷。

　　屋面清洁，无垃圾和堆放物，屋面排水口无明显堵塞现象。

　　卫生间地面不应积水、渗漏现象。

　　进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固。

　　屋内墙面平整，无裂缝、剥落和起泡等缺陷。

　　油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象。

　　门窗玻璃完好无损，安装平整、牢固，开闭灵便。

　　木作工程表面光洁，线条顺直。

　　饰面砖应表面洁净，无裂缝、脱落现象。

　　水、电设施验收

　　水、电表底度清晰

　　水、电表按套安装或预留表位。

　　公共及室内照明设施齐全，无损坏，使用功能正常

　　管道安装牢固、垂直，控制部件启闭灵活，无滴漏。

　　地漏排污管接口，检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

　　卫生间设施配件齐全、完好，接口不得渗漏，制动灵活。

　　设备验收

　　水泵验收

　　须提供产品合格证，产品说明书，土建安装图纸，水泵电路图纸，水泵电路图。

　　电机持续运行壹小时无故障，运行时无较大振动。

　　蓄水池、阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

　　各种仪器、仪表规格、型号应符合设计要求，安全装置必须灵敏可靠，控制阀门开关灵活。

　　消防设施验收

　　消防设施有消防部门检验合格证。

　　消防栓、消防管道无跑、冒、滴、漏现象，防腐措施符合设计要求。

　　消防设施有规定的标识。

　　电梯验收

　　电梯机房清洁、通风。

　　有专业部门的检验合格证。

　　提供电梯有关图纸资料：

　　a.土建图

　　b.电梯维护说明书

　　c.电梯控制图

　　d.产品说明书

　　电梯持续运行30分钟无故障。

　　电梯在运行过程中，指令、召唤、定向、程序转换、开车、截车、停车、

　　平层准确无误，声光、信号清晰正确。

　　电梯启动、运行和停止，轿厢内无较大震动及冲击，制动器可靠。

　　电梯供电电源线必须单独敷设。

　　供电系统验收

　　供电系统安装后必须有专业部门的检验合格签证。

　　配电柜（盘）及开关柜型号、规格，质量符合要求。

　　柜（盘）内设备，电器的导电接触面与母线连接的接触紧固、牢靠。

　　空调系统验收：

　　空调制冷机组、风柜、各风管及风口，空调风柜房地面排水坡度，下水口、回风系统、新风机、空调冷却水系统、冷支采及电机、各检修口等设施符合国家标准。

　　（2）验收确认

　　验收过程应将验收物业的质量状况如实记录，记录后有移交人的认可签字。（3）资料接管

　　新建物业在接管过程中，验收以下资料作为物业管理的原始资料建档保存：

　　a.住宅小区建设各项批准文件；

　　b.住宅小区平面规划图、竣工总平面图；

　　c.房屋及配套的基础设施、设备、园艺的竣工图；

　　d.地下管网竣工图；

　　e.工程质量检查合格证；

　　f.各种设备的检验合格证；

　　g.房屋产权明细表。

　　（4）设备设施试运行

　　设备设施在验收合格后，事务所对设备设施进行试运行，以确保用户入伙后设备能正常运行，事务所的工程技术人员此时可在设备安装调试单位配合下直接操作设备，并请设备调试单位对相关操作人员进行设备正式运行前的培训。

　　5、物业入伙的管理

　　接管验收后至物业入伙，此间约为一个月时间，事务所将围绕入伙做大量的准备工作，重点做好物业成品保护、各部门的入伙搬迁、引导等，确保搬迁工作的有序进行。

　　（1）清洁开荒

　　入伙前，建议甲方对物业进行全面清洁工作，包括外墙、石材地板、木地板、瓷砖地板、不锈钢表面的清洁。避免使用有腐蚀作用的清洁液，防止腐蚀后造成损失及后续管理的困难。

　　（2）搬迁准备工作

　　A、跟踪竣工验收入接管验收中检查出的问题的整改情况。

　　B、建立健全各项规章制度及管理制度。

　　C、向甲方提交关于大楼相关配套设施配置的建议，诸如：室内公共区域垃圾桶配置，公共洗手间垃圾筐、纸巾盒的配置。

　　D、做好电梯轿箱、地面瓷砖、灯体、墙面等物业成品的保护工作。

　　E、协助甲方完成各类标识牌制作后的安装、停车场划线。

　　（3）协助甲方完成搬迁工作

　　A、了解入伙各部门的办公场所。

　　B、了解搬迁日期与时间。

　　C、提供搬迁路线及停车地点。

　　D、安排好电梯操作人员值班。

　　E、事物所协助做好现场物品的看护、引导、协助搬运、整理物品等工作，做到整个搬迁过程中物品不丢失、不损坏，紧张有序地进行。

　　F、做好电梯等运输工具的保护工作，防止在搬运物品过程中造成运输工具和设备的损坏。

　　G、做好礼仪接待、宣传、美化环境工作，如挂彩旗、摆鲜花等。

　　H、协助甲方举行入伙仪式

　　因搬迁仪式来宾众多，车辆进出量大，安全保卫工作至关重要，既要疏导交通，维护交通秩序，又要做好大楼内部安全，保证水电正常供应，保证其它设备设施运行正常，届时，我们将在人力物力上全力以赴，科学安排，圆满完成入伙仪式。

　　I、建立良好的外部公共关系，以利今后工作的开展。

　　6、其它前期准备工作

　　（1）前期介入的办公场所

　　在中标后，公司即与甲方商议事务所在前期介入阶段的办公场所及仓库，以便前期介入的正常开展。

　　（2）物资装备

　　在公司介入前期介入后，将着手准备用于管理的工具、设备、检测仪器、仪表等。

　　（3）常用备品备件的准备工作

　　设备设施接管验收后，事务所将施工单位移交的专用工具、备品备件、易损件建帐入库后，还应根据运行管理经验制定设备的备品备件的采购计划并购买，对于一些常用易损备件应有一定库存，防止设备缺件停运，造成重大影响。

　　（4）做好收尾工程施工人员及施工材料的管理，整个大楼竣工后还有部分零星工程须进行整改，有关施工人员及施工材料进入大楼时，管理处将专门派人进行监督与管理，从安全保护、噪音防护上采取措施，减少对大楼工作人员

工作与生活影响。

篇5：职教小区前期介入物业管理服务

　　职教小区前期介入物业管理服务

　　要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对"**号楼项目（－－－）"制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

　　1、规划设计阶段

　　对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

　　监控和消控中心的设置；

　　小区人车分流的设计；

　　公共照明开关设置位置；

　　公共照明开关开闭形式；

　　物业管理用房的位置设计；

　　小区垃圾房的设置；

　　公共洗手间的设置；

　　信报箱的设立；

　　公共告示栏的配置；

　　家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

　　……。

　　2、建设施工阶段

　　建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

　　提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

　　分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

　　审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

　　提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

　　提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

　　帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

　　提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

　　检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；

　　检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

　　配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

　　提出遗漏工程项目的建议；

　　对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

　　3、竣工验收阶段

　　物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

　　参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

　　发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

　　参与重大设备的调试和验收；

　　制订物业验收流程；

　　指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

　　4、物业销售阶段

　　良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。

　　制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

　　售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；

　　委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；

　　对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

　　提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。