住宅小区分期开发过程中物业前介能够发挥作用

　　住宅小区分期开发过程中物业前介能够发挥的作用

　　在一些规模较大又分期开发建设的住宅小区，存在前期物业与后建楼盘在管理过程中因衔接不上出现脏乱差等现象，导致有些业主入住初期就有大量的投诉和报修，致使物业管理分期接管与开发建设的全过程难以有效衔接。这些问题的原因是多方面的，但从根本上讲，主要是还没有找到分期开发的住宅小区分期接管与后续开发有效衔接的途径和手段。因此解决分期开发住宅小区建管中存在的问题是目前物业管理和开发建设工作面临的一项重要课题。笔者就此问题谈谈个人的看法。

　　一、加强分期开发项目的行政监督，从源头上制止分期开发建设的遗留症

　　住宅小区的物业管理服务单位和建设项目的主管单位都是政府的建设部门，有些分期开发的住宅小区的物业管理问题是行政监督不到位的结果。一些开发商在利益的驱动下，加大建筑密度，多建房，挤占公共绿（场）地；降低或减少公共配套设施标准；不按规定提供物业管理办公用房和物业管理经营性用房；少缴或不缴住宅小区公共设施共用部位维修资金，在开发建设中没有考虑物业管理的需要，造成许多社会问题，影响社会安定和相关人群的安居乐业，给物业管理的正常运行留下了许多无法弥补的问题。

　　从某市一般物业管理调查问卷汇总情况看，有35.6％的用户认为所居住小区存在“物业管理规划不合理”；有21.1％认为小区存在“见缝插针的乱建”；有39.8％的则认为“专用设施配套不齐全”。问卷调查从一个侧面反映了广大产权人迫切要求改善住宅小区建设与管理质量的意向。笔者认为，解决分期接管与后续开发的衔接问题要从立项审批和行政监督的这一源头环节入手，加大行政监管力度。为了保证新建住宅小区的使用条件和配套设施完善，在后续项目开工前，开发建设单位应制定项目整体的物业管理方案，物业管理方案应明确界定物业管理用房的具体位置、数量和提供主体；明确界定物业管理经营性用房的具体位置、数量、成本价格和提供主体；明确界定住宅小区公用设施共用部位维修基金的计提基数、计提比例和缴纳计划；明确小区绿化、硬化、美化、环卫、文体活动等公共设施的建设标准等。行政主管部门应按照《物业管理条例》的要求，认真检查开发商制定的物业管理方案的落实情况。

　　二、分期开发的住宅小区要从整体出发，在后续建设中引入适应物业管理的规划设计

　　规划设计作为分期开发住宅小区后续开发建设工作的重要环节，对于整体住宅小区的形成起着决定性作用。要创造一个优秀的住宅小区，首先要有一个优秀的规划设计方案。在进行规划时，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布置来安排，而且要对物业管理所涉及的问题加以考虑。目前的现状是开发商在规划设计时较少考虑到日后物业管理的因素，导致住宅小区设施配套不全，给管理带来了许多不便。

　　笔者认为要做好分期接管与后续开发的建管衔接工作，首先要做好规划设计工作。诸如小区封闭管理的形式、垃圾点的设置、监控防盗系统的配置、园林绿化和硬化美化的设计、物业管理办公和经营性用房的定位等等，都要考虑得非常周到。为日后的物业管理提供有利条件。

　　在规划设计阶段引入物业管理理念不仅仅是规划设计人员的事情，也对物业服务单位提出了更高的要求。物业管理人员参与小区规划方案的论证，有利于从管理角度去完善规划方案。从静态上讲，不同规模不同档次的住宅小区其物业管理设施应如何配置要有切合实际的标准和规范；从动态上讲，应适当考虑物业管理发展的需要，灵活设计相关设施并适当预留可发展空间，使物业管理标准升级时其相关硬件设施扩充、扩建具有可能性。由此可见，在规划设计过程中有无物业管理意识，不仅关系到能否为规范的物业管理提供条件，而且关系到能否实现以高质量的物业管理服务营造宽松和谐的居家氛围，甚至关系到后期开发项目的吸引力。

　　三、物业服务单位应积极参与监督和验收后续建设项目

　　在分期开发的住宅小区后期建设阶段，施工质量直接关系到整个小区日后使用功能的正常发挥，关系到住户的切身利益，也关系到日后物业管理的正常运作。现实中，有的开发单位私自改变规划设计，造成配套设施不全和房屋质量隐患。解决这些问题，与物业管理的工作息息相关，因此让物业服务单位参与监督后续项目建设过程是完全必要的。这样做的好处是：

　　1、有利于行政主管部门监督和落实开发建设单位立项审批时上报的物业管理方案中规定项目的建设情况。

　　2、有利于物业管理公司日后的管理，促进楼盘销售。现在的物业建设，特别是高水准的现代化住宅小区，其结构、管线等十分复杂，安装、施工中，粗心大意或随心

所欲都可能给设施设备的正常使用带来极大的隐患，甚至导致巨大的浪费，有时某些作业者可能会为了方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给后期的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业服务企业派出专业人员管理，监督施工单位的各项工作，提出整改建议，确保了工程质量，为业主争得了良好的硬件条件。

　　3、有利于物业的功能定位，确保物业的使用功能。物业管理公司积极参与工程监理工作，从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现和解决问题，避免物业建成后给使用、管理和服务留下隐患。

　　4、有利于减少开发商的后顾之忧，专心于开发建设。通过分期介入，开发商可以得到物业管理公司的紧密配合，使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其改进发现的问题，避免日后扯皮推诿事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电气、照明、通信、通讯、暖通、供电、避震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，引起开发商的高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设施设备在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。

　　5、能及早从今后管理的角度监督建设施工单位严格按规划设计原意进行建设，及时制止一些建设单位不顾小区今后管理的难度和广大业主的利益而随意改变规划设计现象的发生。

　　6、能使物业管理公司了解房屋建设结构及各种管线的埋设，收集整理好小区建设的有关资料和基本情况，在业主入住前，为住宅小区的装修管理和水电、土建维修提供方便，使建设寓于管理之中，为全面管理好小区打好基础。

　　7、物业服务单位参加单项工程验收和小区综合竣工验收是住宅小区整体物业接管前对建设单位的最后一个制约环节，对未按规划设计建设配套设施和物业管理设施的行为，物业服务单位有权要求建设单位补建或完善，从而确保物业管理前提条件的落实。

　　四、后续开发项目综合竣工验收后，应做好物业管理工作

　　后续开发项目综合竣工验收后标志着开发建设单位的工程建设任务的完成，物业服务单位在这个阶段要全面介入管理，避免建管脱节，造成业主的违章装修、公共环境和治安无人管理等后果。物业服务单位在实施对后续建设项目管理时应重点把握好四个环节：

　　1、在物业接管验收中严格把关。对即将接管的小区认真做好使用功能的核查，对各种设备、管线都逐一检查并做好登记，办理交接手续，建立移交档案，完成法律上的建管交接。

　　2、超前制定各项管理制度。物业公司在业主入住前，应制定出一套科学的行之有效的规章制度，使物业管理一开始就做到有章可循。

　　3、实施超前教育。在业主入住以前，物业服务公司应对整个宣传教育工作做出周密计划，采取多种形式，宣传业主在物业管理中的权利和义务，以得到广大业主的支持、理解和配合。

　　4、超前协调好物业管理与行政管理的关系，明确物业管理公司和行政管理部门职能，避免出现多头管理，推诿扯皮等现象；政府职能部门（如办事处、派处所）对小区有关工作实施业务指导、监督和检查，保证业主入住后物业管理公司和行政管理部门密切配合、相互支持，从而为小区管理提供保障。

　　分期开发住宅小区的分期建设与物业管理的各个环节有着内在的联系，二者是相互依存、相互促进的关系。开发建设单位为购房人提供了住宅产品消费，物业服务单位为购房人提供了物业服务消费，从维护消费者权益的角度二者的目的是一致的，那就是让业主（消费者）享有优良的产品和优质的服务，因此分期开发的住宅小区的物业管理和后续开发建设又是相互统一的关系。在《物权法》和新的《物业管理条例》付诸实施的新时期，为了保障和维护物业产权人的合法权益，认真研究建管衔接问题，制定建管衔接方面的规则，真正实现分期开发住宅小区的分期物业管理与后续开发建设项目在各个环节的有效衔接，是完全必要也是迫在眉睫的。

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篇2：浅论物业管理前期介入重要性和必要性

　　浅论物业管理前期介入的重要性和必要性

　　一、物业前期管理的观点

　　对于一项物业来说，存在着开发——经营——管理三个阶段，从表面上看物业管理是对物业的使用管理，因此，物业管理只要在物业交付使用时介入即可，并且很多物业管理企业也是这么做的。然而，从物业管理的实践来看，并非如此简单。我国的物业管理是从传统的房地产管理脱胎而出的，体制虽变，但管理手段却大多没有更新，物业管理一直滞后于规划设计和施工建设，开发设计是各物业辖区能否形成完整、舒适、便利的功能区域的先天制约因素 。以往房地产开发商在规划设计中考虑了房屋和配套设施建造时的方便和节约，而没有从管理角度把房屋建成后的管理联系起来统一规划，造成建成后物业管理上的矛盾和漏洞。如现在常见的车位拥挤，住房使用功能不全，空调位置未考虑，脱排水的管道未顾及，以及水、电、煤、通风、交通等配套方面存在的问题。这种整体布局上的缺陷，即使业主时有抱怨，又使物业管理工作难以完善，并且以后往往也难以弥补。如果开发商在规划设计阶段就选择好物业管理企业，即利用物业管理企业的丰富经验和专业知识对规划设计提出修改意见，使规划设计更符合使用管理的要求，可为以后的管理工作打好基础。

　　物业管理是以经济为手段，从事对物业的使用、保养、维修、经营和提供服务，使物业发挥最佳效应的一种管理形式，它同物业的形成过程即投资决策、规划设计、工程建设及房屋营销等阶段均有着密不可分的联系。因此，物业管理应建立追求全过程最佳效益的现代化管理模式，在物业的开发阶段就充分考虑建成以后的使用和管理的要求，考虑到社会经济发展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要从项目规划设计阶段就开始关注物业的全过程效益。物业管理是一种对物业全过程的管理，其首要环节即是物业的前期管理。

　　这里所说的物业前期管理，是指物业管理企业在物业的开发设计阶段即介入，从事物业形成前的阶段性管理。物业前期管理工作虽然尚未形成对物业运行主体的管理。但是就其管理的内涵分析，它应属于企业管理的一个管理阶段。

　　物业前期管理是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理的方法,因此，无论是对房地产开发商还是物业管理企业都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用，虽有区别但又相互联系。对于开发商而言，进行投资决策、规划设计、选择适当的地段、房型及附属设施，并通过施工建造形成物业，其目的是为了增强对业主的吸引力度；然而对于业主而言，却不止于此，业主还将对物业管理进行权衡。从某种意义上讲，物业的硬件建设相对较为直观，而软件管理却要长期相伴。随着人们观念的转变，业主即会从使用者的角度，也会从所有人的角度对物业管理进行选择、评价。在物业开发阶段适时地选择恰当的物业管理企业，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物业更符合使用和管理的要求 ，因此，这是开发商不容忽视的重要环节。对于物业管理企业而言，首先应参与市场竞争以 获取物业的管理权。在同开发商签订了物业管理协议书后，即应着手配备与物业相匹配的管 理人员，开展各项物业前期阶段的管理工作。由于将来的业主管理委员会拥有“决定继聘或 选聘物业管理企业”的权利，因此，物业管理企业在前期管理中能否形成有序的管理秩序， 能否满足业主的服务需求，能否在业主中树立良好的、有效的管理形象，对于物业管理企业 来说是一个把握机会、占领市场的重大问题。毋庸置疑，物业前期管理将使硬件建设与软件 建设相得益彰，对物业实行前期管理不仅是物业管理者的需要，同样也成了房地产开发商的需要，当然更是业主维护自身权利利益的需要。

　　二、物业前期管理的必要性

　　(一)减少使用中的后遗症

　　物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。

　　(二)物业前期管理是对所管物业的全面了解

　　物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解 。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能 对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此， 物业管理企业方能更好地为业主服务。

　　(三)物业前期管理是为后期管理做好准备

　　物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系 ，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备 成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均 应在物业前期管理阶段安排就绪

，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。

篇3：区行政中心物业项目前期介入要求

　　区行政中心物业项目前期介入要求

　　公司中标后，将组建行政中心物业管理事务所，派驻事务所经理，组织各专业技术人员进驻物业现场，按照招标要求和有关物业管理前期介入的规定，进入有关工作程序，由甲方组织与设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应厂商取得联系，并建立良好的合作关系，并就有关工作协调问题进行磋商，明确物业管理服务在前期介入中的工作内容、工作方式及所承担的责任与义务，并确定三方相互沟通的方式和具体联系人员。通过前期介入，一是便于在前期介入中发现问题能及时反馈到有关单位，争取得到理解并及时解决，二是便于以后在物业使用维修管理中，使其作为我们的技术后盾，掌握材料供应渠道和技术支持服务。三是参与设备调试，充分了解，熟悉物业情况，对影响今后使用功能的工程问题提出整改合理化建议，制定操作性强的物业管理方案。

　　同时，我们将根据甲方对物业管理的要求、愿望，了解甲方对物业使用的有关安排、计划，并在此基础上修订完善物业管理方案。我们将从以下几方面开展物业的前期介入

　　1、施工期的前期介入

　　施工期主要指物业土建工程基本完工，设备实施基本到位之前的阶段。

　　工作方式：工程技术人员进场，熟悉建筑施工图和水电、设备安装图纸、隐蔽工程记录，了解新材料、新技术的运用情况，收集整理各专业技术施工资料，对施工进行跟踪、监督、检查，发现影响今后使用功能的工程问题，及时提出整改建议。

　　（1）掌握设计思路

　　行政中心涉及的专业技术很多，为便于今后的物业管理，要求物业管理专业技术人员须掌握设计院设计思想、设计依据、载荷设计分析、基础处理、功能分区、建筑结构、隐蔽工程、水暖电智等各专业施工设计图等等。

　　（2）掌握各专业施工方法

　　日后的物业管理维修工作，必须在了解物业建设形成过程的施工方法后才能进行维修，如屋面防水工艺、取暖保温施工工艺、设备的输入输出参数等，因此，物业管理人员在施工期的介入阶段，必须深入现场，了解各专业施工工序及方法，掌握施工的难点，收集整理各种技术及施工资料，了解各种材料生产厂家及通迅地址。

　　（3）提出整改合理化建议

　　我公司将根据以往的工程前期介入和物业管理经验，就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题（如水池、天面、卫生间的防水防漏，广场地面砖、内外墙裂缝的防范等等）与施工方、监理方的技术管理人员协商，提出建议、意见，对于施工中因各种原因造成的严惩工程质量问题，影响到今后的使用功能、使用安全等重大问题，及时向有关方提出整改建议，如果一时解决不了的，写出专题报告，提交甲方处理。

　　（4）制定切实可行的管理方案

　　行政中心功能齐全，且面向公众开放，来往人员复杂，管理难度很大，保障安全更加重要，物业管理人员必须尽早熟悉物业情况，制定切合实际的管理方案。

　　2、设备安装调试期的前期介入

　　设备设施安装调试期：指从楼宇设备安装工程开始到安装调试验收全过程的管理。

　　工作方式：由工程部参与调试工作，现场学习。

　　主要工作内容有：

　　（1）结合现场实际，通过详细研读各专业设计图纸，对照建筑结构空间尺寸和设备外型尺寸，熟悉建筑物的全部配套设备设施系统的设计布置情况，包括交配电设备系统、给排水设备系统、空调通风设备系统、消防设备系统、电梯设备系统以及智能化设备系统等。由于大厦功能的多样性、完备性和设备系统的专业复杂性，要求介入的物业管理人员也要具备相应的专业技术和一定的工程施工管理经验，及时发现施工中不符合设计要求，违反专业规范要求的质量问题。

　　（2）通过详细查看各专业设备系统的设计技术参数，结合设备随机技术文件，了解掌握各专业设备的技术性能参数、安装基础、标高、位置和方向以及维修拆卸空间尺寸、动力电缆连接等技术问题。

　　（3）在详细研读设计图纸和现场检查建筑空间位置及设备外形尺寸的基础上，从设备运行维护及角度认真考虑设备及系统的可操作性、可维修性、是否满足管理的要求等。在符合设计规范、设计技术要求的前提下，应使设备及系统的巡视操作便利，易于维修保养，设备系统容量易调节搭配，系统管线布置和流程控制更趋于合理，各系统的功能、功能流量输出应便于计量管理、便于经济核算，并就这些问题提出改进意见或建议，提请设计单位和工程筹建处改进。

　　（4）参加设备安装工程的分部、分项工程验收、隐蔽工程的验收和设备安装工程的综合验收，熟悉楼宇各设备系统安全经济运行的状态参数，掌握设备系统的调节控制方法、紧急情况的处理措施，提出设备系统运行管理方面的整改意见和建议。

　　（5）建立比较完整的设备前期技术资料档案，要求收集整理的文件资料主要有：

　　设备选型报告及技术经济论证；

　　设备购置合同；

　　设备安装合同；

　　设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）；

　　进口设备商检证明文件；

　　设备安装调试记录；

　　设备性能检测和验收移交书；

　　设备安装现场更改单和设计更改单；

　　相关产品样本；

　　业务往来文件、批件等。

　　文件资料连同设备安装工程竣工验收图纸资料一起归入设备前期技术资料档案。

　　（6）在对设备各系统全面了解的基础上，结合行政中心设备系统修订完善管理制度，安全操作规程和作业指导书。

　　3、楼宇和公共区域的前期介入

　　（1）办公楼宇的前期介入

　　前期介入任务是：了解办公室、各功能会议室结构上的特殊要求，了解投放使用后的安全防范要求，制订办公室、功能会议室外部安全管理措施及有关制度，前期介入的工作要点为：

　　了解办公室、各功能会议室内部结构的特殊性；

　　掌握与之配套设施设备的技术参数、技术标准；

　　掌握消防安全设备设施的配套情况；

　　制定应急情况时人员的疏散方案；

　　在装修中特别注意控制材料的质量，严禁使用易燃或劣质材料，在消防施工中确

保安全，会同施工、监理方一起严把质量关。

　　（2）室外绿化及园林小品的前期介入

　　了解室外绿化面积和布局，绿化设计思路，树木、花卉的种类和数量，了解花草树木的名称、种植季节、生长特性、培植管理方法等一毓知识和技术，监督绿化施工，要求将建筑垃圾清理干净换成栽培营养土；注意花木的种植，一定要去除营养袋；草地要求平整后才能植草；及时跟踪了解绿化施工中的喷灌喷头布置、水管走向、绿化排水工程情况，并根据园林设计规划要求及涉及到的绿化知识，编写绿化技术管理措施和规定，同时对绿化人员进行培训，了解园林小品的设计意图，掌握材料的性能并制定相应的维护措施。

　　（3）地下停车场与道路的前期介入

　　行政中心来往办事人员及来往车辆多，地下停车场的前期介入工作重点是：了解与掌握地下停车场的设计规划、建筑结构、泊车位数量、车辆行驶进出口及上下坡道的安全要求、安全措施及消防安全的设施、设备，并着重跟踪地下停车场、地面排水沟、井的污水排放设备设施的施工与安装，发现有影响日后管理或影响行车安全的情况，及时向甲方有关部门汇报并提出整改建议，要求施工方进行整改，事物所对地下停车场的车辆行驶及车辆管理制订有关制度和措施，为日后停车场的管理提供依据。

　　4、竣工及接管验收的前期介入

　　竣工及接管验收期：指物业工程竣工并向物业移交接管阶段。

　　工作方式：按照物业接管验收的程序和要求，依据国家制定的物业接管验收标准，做好接管验收工作，做到全面、细致而不漏项，为日后的物业管理打下坚实基础。

　　（1）物业验收（物业验收前编制验收计划）

　　土建验收

　　楼内地面平整，不裂缝、脱皮、起砂等缺陷。

　　屋面清洁，无垃圾和堆放物，屋面排水口无明显堵塞现象。

　　卫生间地面不应积水、渗漏现象。

　　进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固。

　　屋内墙面平整，无裂缝、剥落和起泡等缺陷。

　　油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮，漏刷现象。

　　门窗玻璃完好无损，安装平整、牢固，开闭灵便。

　　木作工程表面光洁，线条顺直。

　　饰面砖应表面洁净，无裂缝、脱落现象。

　　水、电设施验收

　　水、电表底度清晰

　　水、电表按套安装或预留表位。

　　公共及室内照明设施齐全，无损坏，使用功能正常

　　管道安装牢固、垂直，控制部件启闭灵活，无滴漏。

　　地漏排污管接口，检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

　　卫生间设施配件齐全、完好，接口不得渗漏，制动灵活。

　　设备验收

　　水泵验收

　　须提供产品合格证，产品说明书，土建安装图纸，水泵电路图纸，水泵电路图。

　　电机持续运行壹小时无故障，运行时无较大振动。

　　蓄水池、阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

　　各种仪器、仪表规格、型号应符合设计要求，安全装置必须灵敏可靠，控制阀门开关灵活。

　　消防设施验收

　　消防设施有消防部门检验合格证。

　　消防栓、消防管道无跑、冒、滴、漏现象，防腐措施符合设计要求。

　　消防设施有规定的标识。

　　电梯验收

　　电梯机房清洁、通风。

　　有专业部门的检验合格证。

　　提供电梯有关图纸资料：

　　a.土建图

　　b.电梯维护说明书

　　c.电梯控制图

　　d.产品说明书

　　电梯持续运行30分钟无故障。

　　电梯在运行过程中，指令、召唤、定向、程序转换、开车、截车、停车、

　　平层准确无误，声光、信号清晰正确。

　　电梯启动、运行和停止，轿厢内无较大震动及冲击，制动器可靠。

　　电梯供电电源线必须单独敷设。

　　供电系统验收

　　供电系统安装后必须有专业部门的检验合格签证。

　　配电柜（盘）及开关柜型号、规格，质量符合要求。

　　柜（盘）内设备，电器的导电接触面与母线连接的接触紧固、牢靠。

　　空调系统验收：

　　空调制冷机组、风柜、各风管及风口，空调风柜房地面排水坡度，下水口、回风系统、新风机、空调冷却水系统、冷支采及电机、各检修口等设施符合国家标准。

　　（2）验收确认

　　验收过程应将验收物业的质量状况如实记录，记录后有移交人的认可签字。（3）资料接管

　　新建物业在接管过程中，验收以下资料作为物业管理的原始资料建档保存：

　　a.住宅小区建设各项批准文件；

　　b.住宅小区平面规划图、竣工总平面图；

　　c.房屋及配套的基础设施、设备、园艺的竣工图；

　　d.地下管网竣工图；

　　e.工程质量检查合格证；

　　f.各种设备的检验合格证；

　　g.房屋产权明细表。

　　（4）设备设施试运行

　　设备设施在验收合格后，事务所对设备设施进行试运行，以确保用户入伙后设备能正常运行，事务所的工程技术人员此时可在设备安装调试单位配合下直接操作设备，并请设备调试单位对相关操作人员进行设备正式运行前的培训。

　　5、物业入伙的管理

　　接管验收后至物业入伙，此间约为一个月时间，事务所将围绕入伙做大量的准备工作，重点做好物业成品保护、各部门的入伙搬迁、引导等，确保搬迁工作的有序进行。

　　（1）清洁开荒

　　入伙前，建议甲方对物业进行全面清洁工作，包括外墙、石材地板、木地板、瓷砖地板、不锈钢表面的清洁。避免使用有腐蚀作用的清洁液，防止腐蚀后造成损失及后续管理的困难。

　　（2）搬迁准备工作

　　A、跟踪竣工验收入接管验收中检查出的问题的整改情况。

　　B、建立健全各项规章制度及管理制度。

　　C、向甲方提交关于大楼相关配套设施配置的建议，诸如：室内公共区域垃圾桶配置，公共洗手间垃圾筐、纸巾盒的配置。

　　D、做好电梯轿箱、地面瓷砖、灯体、墙面等物业成品的保护工作。

　　E、协助甲方完成各类标识牌制作后的安装、停车场划线。

　　（3）协助甲方完成搬迁工作

　　A、了解入伙各部门的办公场所。

　　B、了解搬迁日期与时间。

　　C、提供搬迁路线及停车地点。

　　D、安排好电梯操作人员值班。

　　E、事物所协助做好现场物品的看护、引导、协助搬运、整理物品等工作，做到整个搬迁过程中物品不丢失、不损坏，紧张有序地进行。

　　F、做好电梯等运输工具的保护工作，防止在搬运物品过程中造成运输工具和设备的损坏。

　　G、做好礼仪接待、宣传、美化环境工作，如挂彩旗、摆鲜花等。

　　H、协助甲方举行入伙仪式

　　因搬迁仪式来宾众多，车辆进出量大，安全保卫工作至关重要，既要疏导交通，维护交通秩序，又要做好大楼内部安全，保证水电正常供应，保证其它设备设施运行正常，届时，我们将在人力物力上全力以赴，科学安排，圆满完成入伙仪式。

　　I、建立良好的外部公共关系，以利今后工作的开展。

　　6、其它前期准备工作

　　（1）前期介入的办公场所

　　在中标后，公司即与甲方商议事务所在前期介入阶段的办公场所及仓库，以便前期介入的正常开展。

　　（2）物资装备

　　在公司介入前期介入后，将着手准备用于管理的工具、设备、检测仪器、仪表等。

　　（3）常用备品备件的准备工作

　　设备设施接管验收后，事务所将施工单位移交的专用工具、备品备件、易损件建帐入库后，还应根据运行管理经验制定设备的备品备件的采购计划并购买，对于一些常用易损备件应有一定库存，防止设备缺件停运，造成重大影响。

　　（4）做好收尾工程施工人员及施工材料的管理，整个大楼竣工后还有部分零星工程须进行整改，有关施工人员及施工材料进入大楼时，管理处将专门派人进行监督与管理，从安全保护、噪音防护上采取措施，减少对大楼工作人员

工作与生活影响。

篇4：职教小区前期介入物业管理服务

　　职教小区前期介入物业管理服务

　　要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对"**号楼项目（－－－）"制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

　　1、规划设计阶段

　　对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

　　监控和消控中心的设置；

　　小区人车分流的设计；

　　公共照明开关设置位置；

　　公共照明开关开闭形式；

　　物业管理用房的位置设计；

　　小区垃圾房的设置；

　　公共洗手间的设置；

　　信报箱的设立；

　　公共告示栏的配置；

　　家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

　　……。

　　2、建设施工阶段

　　建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

　　提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

　　分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

　　审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

　　提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

　　提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

　　帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

　　提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；

　　检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；

　　检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

　　配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

　　提出遗漏工程项目的建议；

　　对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

　　3、竣工验收阶段

　　物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

　　参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

　　发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

　　参与重大设备的调试和验收；

　　制订物业验收流程；

　　指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

　　4、物业销售阶段

　　良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。

　　制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

　　售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；

　　委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；

　　对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

　　提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

篇5：物业(工程部)前期介入工作说明书

　　物业（工程部）前期介入的工作说明书

　　1.0目的

　　明确员工职业道德规范，熟悉工作流程

　　2.0范围

　　适用于"**物业"物业服务中心

　　3.0内容

　　职务名称：前期介入 所属部门：服务中心工程部

　　职务等级

　　职务概要

　　工程项目的前期介入

　　项目工作职责

　　1、负责项目的竣工验收工作

　　2、负责前期项目有关装修方案审核的资料准备工作

　　3、负责对维护部的工作提供技术支撑

　　4、负责已移交项目遗留问题实施的具体跟进工作

　　5、负责编制的相关操作规程和保养作业指导书

　　项目日常工作内容

　　1、负责项目的前期介入工作、掌握熟悉新项目系统，监督工程的施工质量。并从后期管理和业主使用的角度，建议项目的完善

　　2、根据工程进度，有针对性的监控工程的状况，及时反映并跟踪结果

　　3、与开发商项目部相关工程师及施工单位负责人保持技术沟通与交流

　　4、收集、建立项目的各种技术资料及备件供应渠道

　　5、了解装修管理工作的状况，及时提供支撑

　　6、按时填写《前期介入周记表》，及时递交与直接上司

　　7、每月26日前完成月工作总结和下月工作计划，及时递交与直接上司

　　8、积极参加公司组织各种培训，提高技能水平

　　履行本职责的权力

　　1、对工程项目的相关情况从物业管理角度和业主使用角度有建议权

　　2、对工程部内部细项工作有指导权

　　工作关系表

　　1、直接上司：工程部主管

　　2、直接下属：

　　3、指导与相互协作部门：品质部、地产公司项目部、工程管理部、客户服务部。

　　使用的设备与工具等资源配置

　　1、对讲机一台

　　2、分机电话一部

　　工作过程中常用的表格和文件

　　1、物资申购单、合同审批表、前期介入周记表等

　　2、维修类体系文件及行政管理制度

　　工作条件与环境

　　1、主要是室外工作，日常巡查工作较多，因与工地巡逻较多，故工作环境较差

　　工作计划承诺与要求

　　1、发现问题及时上报信息，并提出合理化建议

　　2、保证前期介入记录完整准确