前期物业管理法律关系

浅谈前期物业管理的法律关系
文/ 温必潜
前期物业管理阶段所涉及的主体主要有建设单位、物业管理企业、业主和物业买受人，这些主体互相之间分别建立不同的法律关系。按照国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）的规定，在这一阶段中，建设单位要与物业管理企业签订前期物业服务合同、负责制定业主临时公约，并向物业买受人明示和说明；物业买受人应在与建设单位签订物业买卖合同时作出遵守业主临时公约的书面承诺；物业买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容；建设单位应当向物业管理企业移交有关资料和物业管理用房，并依法承担物业的保修责任；物业管理企业应对物业的共用部位、共用设施设备进行查验。
前期物业管理阶段是物业管理过程中的一个特殊的阶段，因此，国家《条例》对此设专章作出规定。但这些规定只是原则的规定，很多具体的问题应当在配套的法规或规章中加以进一步的明确。

一、前期物业管理阶段的起始和终止时间
前期物业管理是一个阶段性的物业管理，作为“阶段”，必然有其起始时间和终止时间。

对于起始时间，《条例》出台前各地的法规通常有两种“说法”，其一是以物业出售时为起始时间（如《上海市居住物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》）；其二是以建设单位选聘物业管理企业时为起始时间（如《天津市物业管理条例》）。

笔者赞成第二种说法。因为物业管理服务的实施者主要是物业管理企业，只有建设单位选聘了物业管理企业，前期物业管理活动才可以开始；反之，如果物业开始出售但建设单位尚未选聘物业管理企业，则因作为物业管理主要主体的物业管理企业尚未介入，前期物业管理实际未能开始。《条例》第二十一条正是持这种观点的。

对于终止时间，《条例》出台之前各地的地方法规几乎是清一色的“说法”，即以业主委员会的成立作为前期物业管理阶段结束的标志。《条例》第二十六条定义了前期物业管理阶段结束的时间为业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时，这是非常准确的，因为业主委员会的成立时间与物业服务合同签订的时间在大多数情况下是不一致的。

因此，前期物业管理因建设单位选聘物业管理企业而开始，因业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效而结束。明确这一点很重要，因为这涉及到物业管理各方主体的介入时间，也就是对各方主体享有权利、承担义务的时间界定，具有重要的法律意义。

二、物业买卖合同和前期物业服务合同
物业买卖合同和前期物业服务合同是两个不同的合同，它们的主体不同、标的不同、主体的权利义务不同，属于两个不同的法律关系。物业买卖合同的当事人是建设单位和物业买受人，合同标的是房屋，双方当事人的权利义务是建立在房屋买卖法律关系上的权利义务；而前期物业服务合同的当事人是建设单位和物业管理企业，合同标的是物业管理服务，双方当事人的权利义务是建立在物业管理服务法律关系上的权利义务。也就是说，物业买受人应当向建设单位购买房屋，向物业管理企业购买物业管理服务。我国法律的基本原则之一是合同双方当事人不能在合同中设定第三人的权利义务。《条例》规定物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容，有代替业主向物业管理企业购买物业管理服务之嫌，在法理上值得探讨。

笔者认为，在物业买受人、建设单位和物业管理企业三者之间，应当分别签订三个不同的合同：物业管理企业与建设单位签订前期物业服务合同，以确立物业管理企业和建设单位之间的权利义务关系；物业买受人与建设单位签订物业买卖合同，以确立物业买受人与建设单位之间的房屋买卖的权利义务；物业管理企业与物业买受人签订前期物业服务协议，以确立物业管理企业与物业买受人之间的物业管理服务的权利义务。这样，各方当事人的权利义务关系变得清晰起来了。实际上，广州、深圳等地也是这样做的，值得借鉴。

三、物业买受人与业主
物业买受人是一个非常特殊的群体，物业买受人是与建设单位洽谈房屋买卖的人，并未成为业主。物业买受人与有购买物业意向的人不同，物业买受人是已经决定购买物业并即将与建设单位签订物业买卖合同的人。因此，物业买受人是前期物业管理阶段的主体之一，这也是《条例》对物业买受人做出专条规定，以保护物业买受人合法权益的原因。

《条例》规定建设单位应将业主临时公约向物业买受人明示并予以说明。因为物业买受人达到一定的条件时就成为业主，因此，《条例》规定建设单位制定的业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。但是，为了对建设单位制定的业主临时公约进行有效的监督，应当制定一些可行的措施，例如由国家主管部门统一制定业主临时公约示范文本等；同

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篇2：前期物业管理成本测算一把标尺

前期物业管理市场成本测算的一把标尺
文/周维李湘玲
　　物业管理行业的发展关系到千家万户的生活质量，作为公众最为关注的物业管理服务价格问题则更是行业、企业和业主不可逃避的问题。业主希望能够以足够低的物业价格来获得较高的服务质量，而企业期望以较低的成本获得丰厚的利润。不管在哪文化行业，服务的付出方和接受方都是一个矛盾的共同体，市场的作用就是平衡双方的利益，将价格调整到一个合理的范围。但是作为一个新兴行业，市场的竞争不规范，特别是上*业——房地产业在我国的急剧发展，使企业和业主对这文化行业的游戏规则没有一个很好的认识，不能通过市场自身调节来自发的规范市场。

　　为调整这一矛盾，物业管理行业制定了《前期物业管理招投标管理暂行办法》，地区性的物业管理政策也相继出台，如上海的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》，各地政府通过制定地方法规对市场进行指导，以期获得物业行业的规范发展。但是，在招投标过程中，出现了一系列的问题：如企业竞相压价而导致的低质服务引起了大量的业主投诉、纠纷不断。如何从根源上理顺物业服务和价格的关系，在招投标阶段规范市场竞争，实现质价相符？常州市率先制订了《物业公共服务工时指导标准》，它的出台能否从行业角度给当地物业管理市场一个制订价格的基本标准？本刊记者对常州市的此项标准进行了追踪报道，对组织和负责此标准制定的常州市房管局局长朱建文和一些当地物业管理企业进行了采访，以期从市场需要的角度看待这一标准的客观性、实用性和现在的市场动作情况，供业内人士参考。

　　记者：常州作为第一个制订物业工时标准的地区，促使贵局做出这个决定的最大动因是什么？

　　朱局长：局里组织大量人力、物力来完成此项标准，主要是从三文化方面考虑。首先是从业主的角度，业主作为物业服务的直接受益人，如何评价自己所支付的价格和享受的服务是否质价相符，在确认自己的权益受到侵害时，业主能否做到理性维权，这就需要有一个标准来衡量业主所接受的服务和物业管理公司应该付出的服务差别大小，作为理性维权的依据，而不是“公说公有理，婆说婆有理”。老的标准中缺乏量化标准，这样使得业主和物业管理公司很少能够心平气和地坐下来沟通服务的质量标准。

　　二是从物业管理公司的角度，现在物业服务方面的投诉已经占了较大的比例，物业管理公司是有苦难言。市场竞争非常激烈，价格走低和成本上升，直接导致了物业管理公司的利润下降，不少企业在超低价格的情况下运转，只好采取降低服务标准、逃避人员劳动保险以及延长劳动工时来降低成本，导致了业主和政府甚至内部员工对企业的不满。如何避免市场的低价竞争、恶性循环，在一个有序、有利的环境下生存，是物业管理公司所期盼的。

　　三是从政府的角度，面对诸多物业投诉，作为行业监管部门，如何引导物业服务市场中的供、需两个主体，运用市场的消费理念来解决市场化进程中的问题，如何对企业的经营行为和服务水平进行考评，作到客观，公正评价企业行为，是政府非常关注的，如何把百姓的基本问题从根本上得到治理和保障，化解企业和业主的对立，使其和谐相处，物业工时标准可以作为一个很好的桥梁来评估企业的服务和业主的维权标准。

　　记者：贵局在制定物业劳动工时额时，对细分物业服务项目和选择住宅小区方面上，是如何做到反映常州市物业服务市场的需求和现状，保证工时定额标准的客观适用性？

　　朱局长：我们在制定此标准时，完全按照市场规律，针对市场中出现的问题，从综合管理、保安、保洁、绿化、公共设施设备维修保养这五大类服务来制定工时标准。而这五大项又分为43文化分项，这些分项函盖了日常物业服务中的各个服务项目，以便在物业管理公司在实际操作时，每个分项能够有据可依，有标准可循；同时，这43个分项的订立也考虑了分项的可分性、独立性，便于独立测算，无单项牵连，在选择项目上，我们对本市400多个企业，按项目大小、服务内容进

篇3：前期物业管理招投标3个误区和3个对策

前期物业管理招投标3个误区和3个对策

　　房地产开发的建管不分问题，长期以来一直困扰着物业管理行业的发展。谢家瑾会长也明确指出：“加快物业管理市场化进程，大力推进物业管理与房地产开发的建管分离是行业持续健康发展的正确选择。” 但实际上，推行建管分离仍然面临着很大的阻力。笔者认为，这其中的主要原因，是前期物业管理招投标工作的规范性问题。

开发商的3个认识误区

当前，前期物业管理招投标工作中出现的种种不公平竞争现象告诉我们，我们只有把前期物业管理招投标这道关把住了，实现建管分离才有可能。在前期物业管理招投标的过程中，有些房地产开发商通过不正当竞争的手段，为自己的物业管理企业取得自建项目的物业管理权，实际上是由于他们在认识上存在的误区所导致。

误区之一：开发商片面地注重经营的控制权和管理的自主权，而忽视了外来物业管理企业在前期物业管理工作中的积极作用。按照商品房销售许可证的规定，必须先确定物业管理企业，然后才能获得商品房的销售权。因此，开发商通过使用自己的物业管理公司，以控制经营过程和主导前期物业管理。实际上，这种做法是不明智的。物业管理的实践充分证明了前期物业管理的重要性。开发商通过选择社会上有经验和有实力的专业物业管理公司，前期介入物业管理的策划和监管工作，可以有效地听到房屋品质和物业管理的积极意见，同时，这还能够较好地配合经营部门正面宣传产品，防止经营误导。

误区之二：开发商希望使用自己的物业管理公司，来缓解商品房交接过程中可能因质量和其他产品问题引发的矛盾。实际上，这么做是得不偿失的。因为商品房存在的违规行为和品质问题，物业管理企业是无法替开发商承担责任的，同时，这种矛盾也是无法回避的。作为一个负责任的开发商，应当高度维护企业的声誉，积极关注和解决商品房销售环节中出现的各种问题，而不是通过自己的物业管理公司来掩饰问题，蒙蔽过关，正确的态度应当是高度重视物业管理的前期介入，引入优秀的外来物业管理企业，严格做好商品房的交接验收工作，把问题解决在业主进住之前。

误区之三：开发商不愿意将自己所开发项目的物业管理利润，转移给其他物业管理企业。这种想法本是无可厚非的，但物业管理是微利行业，与房地产行业的巨额利润相比，物业管理利润简直是九牛一毛。开发商如果为了物业管理利润的小利，忽视了外请物业管理企业正面的、积极的作用，其结果可能造成开发商以及自己的物业管理企业，无法从日常物业管理矛盾纠纷中解脱出来，最终导致因小利而失大利。许多开发商自己拥有优秀的物业管理企业，这些企业完全可以凭借自身的优势，通过合法的招投标取得社会上其他项目的物业管理权，为规范前期物业管理招投标工作，发挥积极地作用。

有效推进建管分离的3个对策

那么，如何有力地推行物业管理的建管分离工作呢？笔者结合自己参加物业管理招投标活动的实践，就规范前期物业管理招投标活动，谈3点建议：

一、依法规范前期物业管理招投标法规体系。虽然《物业管理条例》已经明确了“建管分离”的基本原则，但是面对物业管理招投标环节中存在的种种问题，现行的《前期物业管理招投标管理暂行办法》却显得无能为力，无法解决。因此，应当修订现行的物业管理相关法规，明令禁止开发商物业管理项目自管。政府主管部门和行业协会要加大监管力度，因地制宜地编制物业服务价格体系，并且严格前期物业管理招投标的资格审查程序。同时，适当扩大前期物业管理招投标的适用范围，认真执行物业管理招投标违规举报制度，严厉制裁物业管理招投标的各种违规行为。

二、统一规范前期物业管理的招投标文件。在前期物业管理招投标过程中，招标文件的规范化问题应当引起高度重视。一些招标单位，利用招标文件进行暗箱操作，直接违背了“诚实、信用”的竞争原则。因此，要统一招标文件的格式，政府主管部门要按照物业管理的相关具体规定，严格审核招标文件，将所有的物业管理项目以及招标文件上网公示，要逐步取消议标的方式。物业管理的投标文件，也应当统一格式。标书的纸质文件，应当逐步向电子文件过度，同时，通过设计科学的评标软件，使物业管理的招投标工作更加规范化。

三、严格规范前期物业管理招投标的行为。在物业管理招投标过程中，规范招投标方、专业招标公司和评标专家的行为

，是保证招投标公正性的必要前提。招标方要坚持公开原则；投标方要信守诚实、信用原则；评标专家注重公平、公正原则。在前期物业管理招投标的实际操作中，应当注意的几个问题：招标方必须提供完整的资料和准确的数据；投标方出任的项目经理必须到场；专家必须实地考察入围的物业管理企业，评标时应当背靠背。同时，建议在评标答辩时，对项目经理除面试之外，还应该通过专业题库，随机选题应试，全面了解项目经理的基本素质。

《物权法》实施之后，进一步明确了业主与物业管理企业的关系。同时也客观上要求，物业管理行业逐步实现房地产开发与物业管理相互分离。只要我们认真研究物业管理行业存在的问题，本着“以人为本，创造和谐”的管理宗旨，全面规范前期物业管理招投标工作，努力提高物业管理企业的自身素质，通过大力推行建管分离，物业管理行业一定会有新的发展。

作者系北京燕华置业有限公司总经理

篇4：物业管理企业在前期介入阶段作用

浅谈物业管理企业在前期介入阶段的作用
文/张伟
近期建设部下发了《业主临时公约（示范文本）》（以下简称《公约》）和《前期物业服务合同（示范文本）》（以下简称《合同》），这两个示范文本完善和健全了物业管理法规规章体系，是对《物业管理条例》的进一步深入推行和细化，对规范物业开发企业和物业管理企业行为，引导和培养业主树立正确成熟的物业服务消费观，培育和谐的物业管理秩序具有重要的现实意义和深远的历史意义。

达文物业管理有限公司（以下简称达文物业）作为物业管理的主体和实施者，对物业前期介入有着深刻的体会和感触，两个示范文本可以说是规范前期物业管理的指路明灯，是预防和医治前期物业管理诸多病痛的一剂良药。那么，物业管理企业如何在前期介入阶段，运用好《公约》和《合同》两个示范文本呢？我结合达文物业的实践谈谈粗浅认识。

一、物业管理企业是相关法规的宣传员和辅导员
《物业管理条例》（以下简称《条例》）有关前期物业管理部分规定：建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定；建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，表示对本临时公约内容的认可；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这一系列的条款是对房屋买受人知情权的保护，也是避免业主入住后因未履行应尽义务或违反公约而产生矛盾和纠纷的法律保障，是对业主、发展商及物业管理企业三方利益的法律保护。这些工作按规定是由发展商来做的，但是我们知道，以往发展商的工作重点都是放在了规划设计、开发建设和产品销售方面，同时由于缺少有效的监督机制，大部分发展商在与购房者签订购房合同时没有明确公示业主临时公约，有关物业管理接口工作还只停留在给物业管理公司发一份入住通知书，传一份房屋买卖合同复印件的阶段，同时由于发展商的销售人员对物业管理知识也是知之甚少，对物业管理情况的宣传也存在不实的现象，这就为业主与发展商及物业管理企业之间产生纠纷埋下了隐患。对于购房者来说，他们大都把眼光投到房屋的质量、面积等问题上，对于今后将给他们提供服务的物业管理公司却了解甚少，对自己应该享有的权利和应当遵守的行为规范并不清楚，这就使得《条例》的贯彻和《公约》规范化执行难以落实。

那么，如何将《条例》中关于业主临时公约和前期物业管理的规定切实落到前期物业管理的工作中去呢？前期介入的物业管理企业要想避免出现此类纠纷，就必须扮演宣传员和辅导员的角色，对发展商加强物业管理法规的宣传，并向开发商明确要求公示所聘物业管理公司的收费标准和服务状况，并以合同形式加以保证，对实际操作进行细致的辅导和协助，协助发展商制订规范的《公约》。房屋销售阶段的《合同》和《公约》等文件可以为日后的物业管理打下良好的基础。

好的开端是成功管理的一半，达文物业今年接管了“东山墅”和“三空间”两个新开盘的高档项目，在前期介入阶段就派驻专门人员对发展商的销售人员进行细致的物业管理法规培训，协助发展商制定《公约》，并对销售中有关物业管理接口问题给予规范和指导，对买房人有关物业管理方面的问题给予详尽的解答。实践证明，物业管理企业在前期介入阶段扮演好物业管理法规的宣传员和辅导员，可以使业主、发展商和物业管理公司三方都满意。

二、物业管理企业是培养业主树立物业服务成熟消费观的引导者
现代城市生活的快节奏造成家居生活的封闭性和以自我为中心的独立性，人们一方面为缓解工作压力寻找情感寄托而改变着生活方式，另一方面又为来自社会和周围群体的不容和付出的成本而不悦。那种希望享受到高质量的服务，却只想支付低廉费用的想法是不现实的，渴望无拘无束的生活，任意装修，随意娱乐，却又不想受到别人的干扰更是不现实的。《公约》正是对业主物业使用、物业维修养护及禁止行为做出了维护全体业主共同利益的明确约定，是业主自治的最高行为

篇5：前期物业管理招投标难点对策

前期物业管理招投标的难点及对策

翁国强
前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。国内的物业管理是房地产业的延伸行业，它从诞生的那天起，就深深地打上了“建设单位”的烙印，即“自建自管”。目前，不少新建搂盘的物业管理就属于这类性质。前期物业管理招投标是物业管理市场化的产物，但目前尚不规范。有些开发商为避开监控，借用招投标的形式暗箱操作，一些不知情的投标单位，投入大量成本编制标书、参加答辩，到头来只能作为“陪标”，使广大业主和投标人的利益受到损害。本文试图结合国家建设部于20**年9月颁布的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（以下简称《办法》），通过对这些问题的分析，找到解决难点的对策。

一、现状及分析
《办法》是为了改变物业管理招投标的现状，加快物业行业市场化的进程而颁布的，其中招标人确定的投标单位不得少于3个以及操作规范等内容，就是为了规范市场、阻止暗箱操作等非市场行为。《办法》出台以后，虽然非市场行为得到了一定的遏制，但总体情况仍不尽如人意，远没有达到《办法》中所规定的要求。主要问题有以下几个方面：

1、“父子关系”沉淀开发商遗留问题
开发商下属的物业管理公司与实行市场化运作的公司相比，缺乏物业管理经验，且服务意识较差，广大业主投诉率较高。此外，由于是“父子关系”，所以责、权、利不清，造成许多开发遗留问题将责任转嫁给了物业管理公司，造成业主与物业管理公司矛盾突出，而开发商下属的物业管理公司无法直面“上级”，造成物业管理矛盾沉淀。

2、 为选“意中人”，隐性招标多
此类招标其实就是为了避开监控，暗箱操作。由于招标方在招标前早已定好“意中人”，其他投标单位只是走形式。且评选委员会门槛不高，专家资质和行业权威不多，难以充分代表广大业主的根本利益。

3、 程序不清、信息不对称
虽然招投标活动有一定的程序，但在实际操作中又是另外一回事。如：有的开发商为打“时间差”，排挤非“意中人”，在招投标过程中，搞许多使投标者不知所云的程序。对此不少有识之士提出招投标应进行公示，目前上海的徐汇区以及浦东新区已经实行了这种做法，如采用上网、挂牌等形式进行公示，收到了很好的效果。

4、 重表象不重实质，投标费用大
据悉，目前投标方的标书越做越厚，成本越做越高，少则几千、多则几万，再加上投标保证金等费用就更多了，致使不少物业管理公司不堪重负。而招标方几乎没有成本支出，且对投标方的成本不补偿。有的开发商将楼房的管理费强行摊派给物业管理公司，这也是一种不公正的待遇。笔者认为，应对开发商设定一定的招标成本（包括给投标者相应的补偿），这是对开发商是一种规范和约束。

5、 政府干预的弊端
政府在招投标过程中，集“评判”和“参与”于一身，所以在整个招投标活动中，难以体现市场因素。这样做至少有以下三个弊端：

一是，以政府评判为主基调。政府若有倾向性的意见，将影响其他评委。同时由政府出面唱主角，难免带上行政意志和地方保护主义，使本来完全市场化的招投标，掺杂了许多非市场因素，不利于物业行业市场化的推进。

二是，由于政府参与，致使不少本来应该由市场解决的开发商遗留问题，变成了由政府参与解决。致使物业管理行业不能象其他服务行业一样，由市场机构（如消费者协会）解决。造成政府忙于“救火”，却不能以市场和法律的方法来规范。

三是，中介机构没有市场。物业管理的招投标，应该有市场经济的产物——中介机构。但是中介机构能否介入招投标，由政府一锤定音。从某种意义上说，中介机构成为政府的附属机构。加上目前中介机构自身不规范，所以对招投标双方缺乏吸引力。

二、解决问题的对策
1、 转换思想观念
政府应从管理转到指导、监督、培训、评价等服务的层面上来。让开发商认清优秀的物业管理，无疑将提升物业的质量和吸引力，同时可以帮助开发商从根本上解决遗留问题。所以实行招投标最大的受益者是开发商。如不少开发