谈物业管理早期介入
一、物业管理早期介入的作用
在传统的意识中,人们常常把物业开发看成是开发建设单位、设计院和施工单位的事,物业管理是在房屋建成后才开始的,似乎开发时期与物业管理无关。于是,开发建设单位委托设计院规划设计,绘制图纸 ,然后又委托施工单位建筑施工,再聘请工程监理单位参与工程质量控制。但经常是一幢房屋建成交付使用难以满足大厦用户出行的需要;有的住宅楼设计不尽合理,减少了房屋的使用率;有的商场用电设计偏低,影响到商场营业的照明效果;有的房屋在建筑施工中偷工减料,留下了质量隐患等。为了避免物业开发过程中出现此类问题,除了开发建设单位、设计单位、www.pmceo.com施工监理单位应认真执行国家有关标准和严格把关外,物业管理企业早期介入,让有丰富物业管理经验的人员参与开发过程,不失为一种有效措施,其积极作用体现在以下几个方面:
1、完善物业的使用功能。随着社会进步,人们对各种物业的使用要求日益提高,开发建设单位在开发设计时就要充分考虑人们对物业服务和居住环境需求的不断变化,不仅要重视房屋本身的工程质量,更应考虑房屋的使用功能、布局、造型、建材选用、室外环境、居住的安全舒适、生活的方便等。因此,在物业开发建设的规划设计和施工阶段,物业管理企业的早期介入,就物业日后的使用和管理方面诸如房型的设计、供电供水、污染处理、电信、道路、绿化、管线走向、服务配套设施及平面布局等方面提出建设性的意见,有利于完善物业的使用功能。
2、改进物业的具体设计。在物业设计时,尤其是一些较微观的具体设计上,设计部门往往按照一般设计规范,比如直接采用国家建筑设计标准进行设计。实际情况是,如在用电方面,南方天气较热,随着大户型房屋得出现,每户的用电负荷增长很快,有些业主需要在其套间内安装六七台空调,若按一般设计规范设计的普通电路就不能承载大功率空调的负荷。又如一些高层和小高层建筑,从楼外到大堂的电梯厅之间没有考虑轮椅通道,给老弱病残者进出带来不便。类似这些看似细小、实则影响房屋日后使用的问题,一般设计人员很难考虑周全,而有经验的物业管理人员则清楚设计的不合理之处及其将来可能造成的后果。所以,物业管理人员从日后管理的角度及时向设计部门提出自己的意见,就能使物业设计避免许多缺陷。
3、能更好的监理施工质量。虽然国家已建立了工程建设的监理制度,施工一般都有专业工程监理公司进行监理。但监理公司难以取代物业管理企业参与施工监理的作用。因为物业管理企业负责物业验收接管及维护养护任务,而工程质量问题的任何隐患和疏忽都会增加物业管理的工作难度。物业管理早期介入,参与监督施工质量,使工程质量又多了一份保证,同时可使物业管理人员能全面了解和熟悉施工质量及存在问题,为接管验收和日后的维修打下基础。
4、便于日后的物业管理。由于物业管理的早期介入,物业管理企业对该物业的设计、施工情况相当熟悉,特别是对管线的铺设、设备的安装了如指掌,这为物业的管理、养护、维修带来许多便利:一是有利于制定切实可行的物业管理维修保养计划。由于物业管理人员已掌握工程结构及设备、设施的实际情况,以此为依据制定维修保养计划,针对性强,容易实施。二是有利于缩短维修时间,提高维修质量。由于物业管理人员熟悉工程建设情况和存在的问题,所以当工程结构及设备、设施发生故障时,就很快找到故障的原因,并尽快排除故障,从而缩短维修时间,并能保证维修质量。三是有利于设备、设施的更新改造。由于物业管理人员参与设备、设施的招标、安装、试运行等过程,与供应厂家有密切的接触,熟悉厂家及设备设施的特点,这样就可以提出可行度较高的设备、设施的更新改造计划和更新改造方案。所有这一切,都可以大大提高物业管理的工作效率和工作质量,为物业管理企业日后为业主和使用人提供更好的服务打下基础。
二、物业管理早期介入的方式及工作内容
1、规划设计阶段介入
规划设计阶段介入是指当物业还处在规划设计阶段时,物业管理就开始介入。此阶段物业管理介入的方式通常是由开发商聘请物业管理公司做顾问,参与审阅设计图纸,提出结构布局和功能方面的改良意见,对设备配置及容量以及服务方面提出改良意见,指出设计中遗漏的工程项目。由于种种原因,设计往往落后与科学技术的发展和人们生活水平提高而产生的要求,同时设计人员往往多从技术角度考虑问题,而忽视了日后的管理问题。例如,随着人们生活水平的提高,交通工具的更新换代很快,人们不再局限于使用自行车,越来越多的人使用摩托车和小汽车。而在很多的设计中由 www.pmceO.com 物业经理人网
篇2：早期介入品牌战略:胸有成竹物业管理模式
早期介入品牌战略--胸有成竹的物业管理模式
物业管理的发展面临着许多制约因素，其中一个重要因素就是物业管理一直滞后于规划设计和施工监理，这为以后开展物业工作带来种种不便。由于开发商和设计者所站角度不同，所以他们在物业的规划设计和建造过程中只考虑了房屋和配套设施建设时的质量、进度和投资，较少花精力在房屋建设后的日常管理上，造成建成后的物业在管理和使用上存在许多矛盾和漏洞，产生问题后，物业公司往往很难解决。如果物业公司能够提前介入的话，则可以从今后管理和使用者的角度对所管物业进行一番审视，从而起到防患于未然的作用。
一、物业管理早期介入及重要作用
所渭物业管理的“早期介入”，是指开发企业通过招标或邀请物业管埋企业，参与其开发项目的可行性研究、小区的规划、设计、施工等阶段的付沦与提出一定的建议．一般是从物业管理和运作的角度为开发企业提出小区规划、楼字设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房匡租赁等方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。其内客主要包括：（1）物业规划设汁和建设的介入，（2）施工中的质量监理介入，（3）设备安装及内装修阶段的介入。
1．早期介入有利于优化设计，完善设计细节。对住宅小区的规划设计，不仅要从住宅小区的总体布局、使用功能、环境布局等方面未考虑，而且也要从有利于日后物业管理来着眼。规划设计人员由于自身专业和角度的局限，在规划设汁中的不足在所难免，由此会出现设施和设备役置得不完善或不合理、增加了投资、降低了使用效率、影响了业主的正常生活、增加了物业管理工作的强度和难度等问题。物业管理者作为物业的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，能够与规划设计和施工结合起来，提出必要的建议，促使其同步或交叉进行，并代表业主从管理者的角度对所管物业进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。
2．有利于加快施工进度，提高施工质量。物业管理公司对于物业管理工作有着丰富的经验和详实的第一手资料，对设备和设施在长期使用过程中可能会暴露出的问题认识得比较清楚、掌橱得比较透彻。因此，物业管理公司的早期介入，能及时从日后物业管理的角度监督施工单位严格地按设计意愿进行施工建设，对于可能出现的质量隐患，特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监管，并及时制止诸如建设单位不顾小区日后的管理难度和广大业主的利益而随意改变设计的现象的发生，减少使用中的后遗症，积极参与工程验收，缩短工期，提高工程质量。
3．早期介入有利于后期工作的顺利进行。在物业管理的前期工作中，物业管理企业就策划管理该物业的方案，草拟和制定备项管理制度，安排好机构的设置．人员的聘用，上岗培训等工作，以便物业移交后能有序的工作。同时，经过一段时间的工作，可以同环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等有关部门建立关系，理顺服务渠道，使于以后管理工作的顾利迸行。早期介人可以圭面了解所管物业，对其上建结构、管线走向、设备安装等憎况做到了如指掌，便于后期的管理。
4．能保证楼宇的安全启用、正常运行。物业管理公司的早期介入，特别是保安工作的衔接能做到没有漏洞，使得保安系统的设备、人员在楼字未正式投人使用之前就运行起来，就能使楼宇的安全启用、正常运行，使业户放心、定心。
5．物业管理前期介入有利于促进物业的销售
随着人们消费心理的日渐成熟，人们的消费理念也在发生根本性变化。人们在注重商品品牌和内在质量的同时，也越来越注重商品的售后服务。现代营销理论认为，服务作为整体产品的构成要素之一，是企业在产品售前、售中和售后，运用企业自身的生产、技术、资金、信息等条件和优势，向购买者提供的一种追加的、有保证的利益。消费者要求企业提供全面、满意的服务，企业的服务水平决定了消费者购买某种商品的信心和欲望，房地产商品也是如此。现在，一些精明的房地产开发、经营商，已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招徕顾客的王牌，把它当作卖点之一。
可见，早期介入对于业主、物业公司、开发商三方面都都具有积极的作用。
二、物业管理早期介入存在的问题
1．物业管理早期介入会引发新的纠纷，产生新的问题
一般来说，物业公司的选用本应由业主委员会决定。而物业管理早期介入中，物业公司是由开发商选聘。这就是目前矛盾比较集中的地方，因为开发商指定物业公司提前介入，并没有得到小业主的同意，这会在一定程度上损害业主的权益，很容易使业主、物业公司、开发商三者之间产生纠纷，不利于后期物业管理。
2．物业管理早期介入与目前物业管理的内涵存在矛盾
有人提出，物业管理与“早期介入”不属同一个范畴
，所关注的对象和问题不同。(1)物业管理的职能是“管理”和“服务”，而早期介入的职能却是“监督”与“建议”，因而不能实现物业管理所要求的职能。(2)物业管理是对已经投入使用的房地产及其用户提供管理服务的，而早期介入使物业公司介入到房地产的设计、施工、竣工验收和销售过程中。因此，物业管理早期介入论与现行物业管理的内涵有矛盾，这也加大了早期介入的难度。
3．物业管理早期介入的职能与监理的职能相冲突
物业管理公司提前介入项目开发，尽管是从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控，及早发现问题、解决问题，避免房屋建成后会给使用带来不便，但它行使的职能却与《中华人民共和国建筑法》的规定相冲突，这使得早期介入的职能定位还应当重新研究。
三、对提前介入的几点建议
1．提前介入，首先应当理顺开发商、物业公司、业主三者之间的关系
开发商、物业公司、业主三方应是一种三角关系，因为三角结构最稳定。要正确处理好三者之间的关系，首先应当处理好开发商与物业公司的关系。其次，物业公司要适当的定位。物业公司应将开发商和业主都当作客户，将物业公司、开发商和业主委员会三方的关系定位成建立在平等基础上的商业合作伙伴关系，其目标是三赢。
从法律上看，开发商是业主，也是受托人。开发商和业主有两种关系，一是买卖关系，另一个是委托合同关系。开发商同物业公司则是一种转委托法律关系，开发商接受业主的委托代为聘用物业公司，他的权利来源于两方面，一是开发商自己也是业主，二是开发商也是受托人。尽管小业主没有同物业公司直接签约，物业公司同业主之间也是一种委托关系。当然三者之间的法律关系应以好的公约和合适的合同为前提。
公开招标是一种建立三者之间法律关系的最佳方式，通过招投标所签订的合同条件是很明确的，也容易得到广大小业主的认可。
2．健全相应的法规体系加以保障
推广物业管理早期介入，解决物业公司早期介入趋于形式的问题，最重要的和最有力的措施就是建立健全法规制度，从制度上加以保障。建立行业规章制度或者争取立法，使物业管理早期介入成为一种制度，使接受物业管理早期介入成为开发商进行开发活动的必要条件之一。另一方面，有了法规制度，解决上述早期介入与现行物业管理内涵相矛盾、与某些法规不够一致的问题，还可以对物业市场进行规范，也为解决早期介入引起的问题寻找到相应的法律依据。
3．扩大物业管理公司的经营范围和职能
在现行制度下，物业管理公司扩大经营范围和职能，诸如物业管理公司取得国家的监理资质证书，具有监理和物业管理等多种业务，则更适宜于解决早期介入的问题。物业公司在监理过程中可着手进行履行早期物业管理的职能，项目竣工销售后即可就可进行真正意义上的物业管理。这样就会降低早期介入的费用，减轻开发商需要承担大部分早期介入费用的压力，也不会导致监管部门增多而引致施工方的反感。
4．深化物业管理理论，加快物业管理人才的培养，建立规范的物业管理市场
组织物业管理专业人士，从理论和实务操作两方面，探讨物业管理早期介入问题，进行专题研究，诸如早期介入招投标制度的制定；早期介入费用具体解决措施；物业管理早期介入职能定位以及与监理职能的划分等。
要实现和全面推行物业管理早期介入，还应加快物业管理专业人才和复合型人才的培养。同时，要建立物业管理专家人才库，建立大量的物业管理咨询公司参与物业管理早期介入。
物业管理作为一种服务介入市场，必须遵循市场法则。因此，还应当破除垄断经营、不规范竞争，建立规范的物业管理市场。
另外，物业管理公司要想在激烈的竞争中寻找到立足之地，还应致力于自身的发展，创建物业管理精品，树立品牌意识。
四、物业管理公司的品牌战略
物业管理品牌，通俗地说，就是物业管理这种商品的牌子。构成物业管理品牌的要素主要有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的特殊名称、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。
树品牌、创名牌是房地产一项长期、艰巨、复杂的系统工程。下面本文试就如何创造出品牌，怎样实施品牌战略的问题提出一些建议。
1．进行准确的市场定位。
物业管理企业的市场定位是一种战略性营销，通过市场定位，企业的经营者可以明确企业目前在市场中的位置和希望占据的目标市场，寻找企业发展的市场机会。当机会来临时企业能够采取相应的措施。
全国范围内已登记注册的物业管理企业中，其管理水平和服务特色各不相同，有的擅长收益性物业管理有的擅长新建住宅小区管理，有的以规范化的管理著称，有的以社区文化建设而出名。物业管理企业必须主动走向市场参与竞争，并在市场竞争中给自己定好位，突出自己的优势，从而获得更多物业的管理权。市场定位是物业管理企业拓展市场及可持续发展的重要策略环节。开展市场定位的宗旨：一是充分展示自身的优点；二是针对具体的问题所在和消费者的需求，调整服务项目及策略，完全适应消费者的需求。
2．以良好的经营决策推动经营目标的实现
经营决策是企业发展战略的一部分。物业管理企业制订出符合自己与市场现状的发展战略，既有利于日常管理工作的正常运作，又可提高企业内部管理水平，达到促进企业发展的目的，还可以降低外围因素对企业造成的冲击。经营决策具体包括产品决策、营销决策和
财务决策等，通过这些决策分析来制定企业的经营方针和经营策略，不仅有利于企业经营循环系统的良性循环，提高企业的经营效益，提高物业管理企业的管理水平促进企业的发展；制定正确的战略目标和对策，也能较好地解决企业发展过程中带有全局性、长期性和根本性的问题。使企业能掌握市场竞争和企业发展的主动权。在市场竞争中处于优势优地位。3．加强企业早期的自身完善
目前物业管理企业存在诸多不完善的地方，如：管理不规范，服务意识不到位，管理手段、方法落后等等。物业管理企业应该清楚地认识到，早期自身的完善提高比早期市场的扩展更重要。企业早期的自身完善具体地讲就是对技术能力、管理能力、创新能力和企业文化的培育。不少先进物业管理企业的成功经验告诉我们，只有具备牢固的基础，企业才会有强大的发展后劲。
在市场经济条件下社会化、专业化、企业化的物业管理体制里。在资本的内在扩张规律的作用下，物业管理企业为了赢得市场，除必须积极地积累自己的管理经验外，还必须形成自己独特的管理模式。只有这样，物业管理企业的核心能力和品牌价值才能真正体现。
4．推进企业全面创新。
创新是一个企业的生命，是企业发展的原动力，是提升企业竞争力的重要手段。事实上，创新的问题存在于企业的方方面面，各个层面都有一个创新的问题。具体讲就是战略创新、服务创新、理念创新。
5．完善、优质的服务是创品牌的保证。
物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供完善、优质服务。物业管理包括生活服务、家庭服务、设施维修、房屋修缮、治安管理、绿化保养等快捷方便的保证。在未来的市场中，只有提供优质服务，物业管理企业才有生机。之所以如此强调服务，是因为不同品牌的物业管理企业为赢得市场，都采取增加服务项目这一措施。因此，任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念。将物业管理服务超越单纯的维修与维护，更强调为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式。
6．加强物业管理企业品牌的宣传
提到物业管理的知名度、品牌，就要谈到宣传，因为知名度的扩大、品牌的建设离不开宣传，这一点对物业管理企业品牌的建设来讲更是毋庸置疑的。物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的管业类型，结合媒体特点来选择宣传所用媒体，制定宣传策略。
篇3：物业管理早期介入实例分析
在物业管理的早期介入工作中,物业建设单位的理解和支持是非常重要的,但物业管理企业能否在早期介入中提供有价值的意见和建议也是早期介入能否落实的关键环节。只有当物业建设单位变被动的强迫接受为强烈的要求物业管理企业参与,只有当物业管理企业把以前的"售后服务"思想变为早期介入的有效实践,物业管理早期介入才能得以有效落实,长期以来建管脱接的问题才能得以解决。
下面就某一典型案例作简要分析:
一、项目背景
该物业项目位于粤西的一个沿海城市,开发规模较大,总建筑面积达40余万平方米,是当地最大的住宅建设项目,因此倍受当地居民和政府的关注。整个项目分三期建设,第一期为经济适用房,同时被列为该市重点工作,整个小区建设申报国家康居示范工程小区。
该物业建设单位前期已开发过多项物业项目,自己组建了物业管理企业,为把这个项目建设好、经营好,该物业建设单位拟聘请有经验的物业管理企业担任项目的物业管理顾问,帮助解决前期的物业管理问题。
由于该地的房地产开发和物业管理水平在广东地区相对落后,消费者的置业观念和物业管理意识和其他地区比较还有差异,房地产售价和物业管理收费都处于较低的水平,因此以下的分析都是基于这种现状来展开。
二、项目论证阶段物业管理介入的内容和效果
在该项目的论证阶段,物业管理企业就参与了工作并就该物业的市场定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理的运作模式发表了意见并得到物业建设单位的采纳。
1.考虑到整个工程项目的状况,第一期属经济适用房,消费者大多属于中低收入阶层,在市场定位上除合理控制建设成本外,还应考虑降低物业管理成本。按此思路,第一期的绿化率可以低一些,设备选型可以便宜一些;而第二期、第三期由于消费者为中高收入阶层,绿化率要高,设备选型要好。
2.对整个项目的配套设施建设提出了意见,重点考虑配套设施的布局,既要方便于未来业主的使用又要防止对业主的生活产生影响和干扰。
3.提出了人车分流的概念,这在该地属于新的提法,也是以后项日销售的亮点。
4.确定了物业管理早期介入和前期管理的时间、方式和工作内容,明确了各配合方之间信息沟通的渠道,确定了分阶段物业管理的目标和要求。
实践证明,这几条意见和建议对物业建设单位是非常有益的帮助,使之市场定位更加准确,性能价格比更为合适,在第一期销售过程中的良好业绩证明了这些。
三、规划设计阶段介入内容
在规划设计阶段,物业管理企业参加了多次论证会,就规划方案提出了多项建议,并得以采纳,也受到了业主的好评。
1.考虑到项目较大、分期开发的情况,建议在方案设计时采用分组团的布局,且各组团相对独立和封闭。这样有利于按服务对象的不同提供不同的服务内容,确定不同的收费标准,满足不同层次的消费者的需求。
2.对智能化系统的设计、商业配套设施的建设、中心会所及休闲区域的布局、幼儿园的安置、会所功能的设置等提供了主导意见。由于物业管理企业在实际运作方面有丰富的经验,深得建设单位和业主的好评。
3.就物业管理的条
篇4：别墅项目物业管理早期介入工作
别墅项目物业管理早期介入工作
前期物业管理早期介入工作计划：派项目经理和相关工程技术人员，根据现场具体情况制定和实施员工招聘工作，实施员工岗前专业培训工作。其他主要任务：
参与工程的规划、设计、施工、验收过程。
协助售房、向购房者提供该项目的物业管理咨询，按照国务院、江苏省《物业管理条例》协助开发商与购房者签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》。
确定现场办公地点，为开发商和潜在业主联系提供方便；采购所需的各种物资装备、办公用品共计及相关员工的制服；编制各项工作程序和工作进度时间表，以确保核监督各项工作和物业交接的顺利完成。完善小区各项管理规定、规范。
处理小区物业的交接程序，保障开发商、业主的合法权利。
根据实地情况，列出改善工程项目工作联系单，提供给开发商。督促开发商根据存在的问题及时加以改善和完善，改善业主在日后使用中的便利条件，同时为物业管理公司在今后的管理服务过程中提供一个良好的空间和条件。
协助开发商做好《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》"两书"的制作、发放工作。
做好各项房屋面积测绘资料的手机、统计、明细、测算和存档工作，竣工图纸资料和相关设施、设备的资料。
前期介入具体工作：
1.介入开发商规划、设计、施工、销售全过程，为开发商提供建设性的建议。
2.从物业建成后的管理角度出发，对设计的规划、图纸可操作性和住户的方便使用以及物业的发展趋势提出专业性的建议。
3.从设施的配置能否满足住房普遍需要出发，对物业的设施提供专业性的建议。
4.从物业的长效管理和物业的百年使用大计出发，建筑施工如干线、设备安装等进行监督检查，向开发商或业主提供设备保养维护方面的建议，积极参加开发商重大修改回忆。
5.从利于今后物业管理，主动观察和分析管理难点，有针对性的提出施工方面的建议，编制工程完善和遗漏工程项目联系单等。
6.积极协助和争取为开发商办理或承包设计施工有关通信、宽带网、燃气、照明、绿化园艺工程、小区市政、小区智能化设施（保安监控、家庭防盗、电子对讲机、电子巡更、可视对讲机）等工程。
7.根据开发商、施工单位的要求和协议，为开发商和施工队伍提供前期介入物业管理相关服务。
8.参与部分验收、竣工验收和综合验收，认真负责做好物业接管验收工作。
9.争取开发商的理解和邀请，认真参与施工单位的分部验收和竣工验收，熟悉和掌握一手资料。
10.参与由政府部门组织的综合验收，掌握物业全面状况。
11.找开发商书面通知的安排日程，按规范及时组织物业验收接管，对验收过程中发现的问题必须及时约请开发商协商解决。
12.提请和协助开发商手机提供国家法律规定的所有接管图纸资料。
13.做好住户入住和全面运转实施物业管理的准备工作；做好员工招聘和培训工作，确保员工应知应会，确保员工具备基本上岗素质。
14.制定物业管理制度和各项规定，制定入住手册（用户手册），建立住户基本档案（入伙通知书、证件、购（租）房合同、住户登记表、户册、维修台帐、住户来信来访都记录、业主临时公约、前期物业管理协议、住宅装饰装修管理服务协议书、装修申请表及物件、装修台账）。
15.与开发商协助确定房屋设施设备验收、接管的具体日程安排，按建设部《物业验收接管规定》，有计划的进行接管前的验收，对验收过程中发现的工程遗留问题或
需要完善的项目，按程序修改后方可接受。16.接收和妥善分类保管住房钥匙。
精彩专栏
