物管业主之间情结

　　浅谈物管与业主之间的情与结

　　“物业”这个词我国市场上可谓姗姗来迟，随着住房改革的不断深化及房地产行业发展的蒸蒸日上，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，它象征着房地产的售后第二张面孔逐渐被提上日程，对于美化城市形象、改善居住环境，发挥着无可替代的作用。

　　历经十几年的风雨飘摇，业主与物业不断的产生情感摩擦的同时又夹杂着不经意的感动。

　　由于物业管理起步较晚，物业服务管理体制尚不健全，所以物业矛盾和物业纠纷的出现在所难免，但这并不意味着物业公司和业主之间的矛盾无法调和。因为除了房子质量无法改变以外的事实以外，一切都是活的，管理制度可以改，人员可以换，设备可以更新，没有什么不能改变或协商的。

　　那么物业管理服务到底该为业主管理哪些事务呢？

　　物业管理包括物业管理专项业务、小区服务、物业管理合同约定的其他内容等。其包含的内容和物业管理收费应该是满足等价的原则。

　　(1)物业管理专项业务。这是物业管理的基础工作，

　　主要包括：

　　①建筑管理。包括对各类、各种用途房屋、建筑物的公共部分的保养与维修，使之保持良好的可使用状态。

　　②设备管理。指对公共供水、供电、供暖、空调、通风、通讯、燃料等设施进行保养、维修，使之保持良好的使 用状态。

　　③小区内的交通组织与管理。指对小区内的平行交通和垂直交通(电梯和人行扶梯)的管理，包括通道、屋顶等空间的清理、路灯的保养等。

　　④消防管理。指消防制度的建立和执行、消防器材的设置、消防人员的管理等。

　　⑤保安管理。包括小区范围内的安全、保卫、警戒等，但一般没有强制权力。还可延伸为阻止违反业主公约行为的发生和发展，提醒和劝阻邻里间干扰正常生活的情况等。

　　⑥绿化管理。指对小区内的绿化设施进行维护保养以及必要的更新，为业主提供良好的生态环境。

　　⑦清洁管理。包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄与清除，以求保持一个清静、卫生的环境。

　　(2)小区服务。包括家务总揽、教育卫生、文化娱乐、商业网点、社会福利等。

　　(3)物业管理合同约定的其他内容。

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：小业主欠缴物管费诉讼中软肋

　　浅述小业主欠缴物管费诉讼中的“软肋”

　　笔者多次代理小业主应对物业管理公司追缴物业管理费的诉讼，发现很多业主在诉讼过程中非常消极被动，处处受制于物业管理公司。在面对“强势”的物业管理公司发起的追缴管理费诉讼过程中，许多小业主完全处于弱势地位，兹分述如下。

　　收到起诉状后，小业主拒绝出庭

　　这种情况在很多小区普遍存在。许多业主在接到法院的应诉通知书和传票后，拒绝出庭。部分业主认为，我不交物业管理费是因为物业管理公司服务质量差，法院该怎么判就怎么判，出庭应诉于事无补。况且，物业管理公司又不是告我一个业主，也不会判决我多支付物业管理费。还有的业主天真地认为，我不去应诉，法院就不会作出判决。实际上，根据《民事诉讼法》的规定，对业主拒不出庭的案件，法院都会进行缺席审理和缺席判决。而因为业主拒不出庭，法院无法听取业主的申辩意见，一般都会支持物业管理公司的全部诉讼请求。业主败诉后，如果不按照生效判决缴交物业管理费，会遭到法院的强制执行，甚至有的业主因为拒绝履行生效判决遭到法院的司法拘留。

　　不懂民事诉讼证据规则，错失举证期限

　　因为民事诉讼是严格按照《民事诉讼法》的相关程序进行的，小业主因不懂诉讼举证程序规则，在举证方面明显处于劣势。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人不在举证期限内提交证据的，视为放弃举证权利，当事人应承担举证不能的后果。很多业主当庭提交的证据因为已过举证期限，被物业管理公司的代理人不予质证而失去证据效力。

　　笔者曾代理了一个二审的小业主欠缴物管费的案件。业主黄先生找到笔者时出示了同一个小区的业主林先生在遭到物业管理公司起诉时的判决书。该判决书认为小区的物业管理公司服务质量存在瑕疵，物业管理费应予减少。但在黄先生的这个类似的一审判决书中，法院却全部支持了物业管理公司的诉讼请求，没有对物业管理费进行扣减。黄先生希望通过上诉能达到与林先生同样的判决结果。笔者审查了黄先生的一审判决书，原来，在一审过程中，黄先生根本没有提交任何证明物业管理公司服务存在瑕疵的证据，只是进行了口头申辩，所以无法证明物业管理服务的质量问题，于是法院支持了物管公司的全部诉讼请求，其中包括滞纳金5,800多元。在二审中，虽然笔者也提交了许多对业主有利的证据，但因不属于证据规则规定的“新证据”，已错过举证期限，物业管理公司的代理人拒绝质证。最后我方提交的证据没有被二审法院采纳，该案件还是维持了一审判决。

　　诸如此类，因业主不了解民事诉讼的证据规则，错失举证期限，导致全盘败诉的情况非常普遍。因此，业主在应诉时一定要谨守举证时限，在法律规定的期限内提交证据材料。

　　混淆相关的法律关系，答辩缺乏针对性

　　很多小区在开发商开发完毕后，由开发商指定物业管理公司或成立子公司、关联公司进行物业管理，开发商与物业管理公司存在“父子”关系。小业主在入住后发现房屋的质量缺陷、开发商不履行承诺、随便变更规划等问题时迁怒于物业管理公司，认为开发商与物业管理公司是“同穿一条裤子”，并以此为理由不交物业管理费进行抗争。其实，小业主混淆了两种不同的法律关系，虽然开发商与物业管理公司实际上是一体经营的，但是，物业管理公司也是独立的企业法人，能够独立承担民事责任，在法律上，两者的权利和义务应截然分开。房屋漏水、门窗不符合质量约定是业主与开发商基于房屋买卖合同关系发生的民事法律关系；而业主与物业管理公司是基于物业服务合同发生的民事法律关系，两者法律关系性质并不一致，在法律上应分开处理。小业主以开发商出售的房屋存在质量问题物业管理公司不管而拒交物业管理费，这种抗辩在庭审中屡屡出现，但因为两者属于不同的法律关系，因此，小业主的这种抗辩意见不会得到法院的采纳。

　　不懂得向法院申请调取相关证据

　　许多小业主在庭审中都会提交《报警回执》，以证明物业管理公司曾对自己实施了侵权行为。但是，仅仅提交一个《报警回执》，其作为证据的证明力是远远不够的。实践中，报警回执仅仅记录报警人和报警时间，至于具体的报警事由和警察的处理意见无法从回执上看出。报警后公安机关的询问笔录、现场勘察记录都保存在公安机关，小业主无法自行调取。笔者代理的一个案件中，在举证期限届满前七日向法院申请向公安机关调取报警时的询问笔录，获得法院批准。法院调取了该份对小业主有利的证据，证明物业管理公司工作人员曾对小业主实施了侵权行为，该证据最终被法院采纳，并取得了对小业主有利的判决结果。

　　“搭便车”心理严重

　　由于物业管理费案件标的都相对较小，有的小业主认为聘请律师应诉费用太高，而且，万一案件败诉，还得另外增加一笔开支。抱着这种心态，许多小业主都不愿聘请律师应诉，或者自己上庭应诉，或者请个稍微懂些法律的朋友代劳。在法律实务中，物业管理公司在进行此类诉讼时大多有备而来，聘请律师代理该类案件或者由公司的法务人员出庭诉讼。在诉讼过程中，物业管理公司的代理人一般都熟悉诉讼程序，具有比较丰富的出庭诉讼经验。小业主在诉讼中囿于自身法律知识的匮乏和诉讼经验的空白，往往在诉讼中明显处于劣势。在某些物业管理公司起诉众多小业主的案件中，因为众多案件在同一法庭审理，部分没有聘请律师的业主认为，其他业主聘请了律师，在他们发表完辩论意见后，我只要声称同意前面律师的意见就可，这样就可以省掉自己的律师代理费，搭个免费的“便车”。殊不知，聘请了律师的业主开庭前提交了有利于小业主的证据，没有提交证据的小业主是无法共同分享这些证据的证明效力的。而且，虽然案件类型都大体相似，但每个个案都具有自身的特殊性，有的辩论意见是无法照搬的。

　　以上几点是笔者在参与该类案件诉讼中小业主常见的行为和心态。在民事诉讼过程中，面对繁琐复杂的诉讼程序，许多小业主往往无所适从，明明是自己“占理”，为什么法院偏偏判我败诉？明明是物业管理公司的不对，为什么我的抗辩总是那么苍白?为什么在该类诉讼中法律的天平总是偏向物业管理公司？其实，小业主只要依照法律的程序规定，充分、及时地收集证据，正确行使自己的诉讼权利，小业主在该类案件中是能够有所作为的。

篇3：物管公司是业主管家吗

　　物业管理问题是社会关注的热点。近来,以"管家"比喻物业管理企业屡见于新闻媒体。物业管理企业与业主的关系涉及物业管理职能、物业管理服务对象形态特征、物业管理法律依据等诸方面多种因素,简单地以"管家"类比,未免失之偏颇。本文拟就此问题谈谈个人的看法。

物业管理具有服务和管理双重职能

　　物业管理的行业职能要求物业管理企业不但要作好物业的运行、维修、治安、保洁和绿化,而且要根据有关法律文件的规定处理住户之间的矛盾与纠纷;监督住户的装饰装修行为;对业主的违章违规行为进行处理;通过社区活动和其他有效方式加强住户之间的互相联系、创建社会主义精神文明……可见,为营造安全、舒适、方便、高效、高雅的物业环境,物业管理必须行使物业服务和社区管理双重职能。而传统意义上的管家只能听命于业主却根本无权约束业主的行为。可见,从工作职能上看,二者并不相同。

物业管理服务对象是业主群体

　　为了保障住户的合法权益,国家有关法规规定,由业主委员会代表全体业主的共同利益,而每一户业主又都要服从业主委员会的决议。物业管理企业与业主委员会建立服务管理关系,根据业主委员会的要求来进行物业管理服务。物业管理制度、管理计划和管理方式要体现全体业主的统一意志;物业管理企业的各项工作要满足全体业主的共同需求。而传统意义上的管家仅为单个的业主工作,只服从于业主这一个体。显然,从服务对象的形态特征分析,二者也不相同。

物管企业与业主是平等的民事主体,双方均须依法行事

　　物业管理的基础是国家有关法律法规,物业管理与业主双方合作的漫长过程也必须依法行事。双方签订的委托管理合同,业主委员会发布的业主公约,物业管理企业与住户们签订的装饰装修契约及特约服务契约等均是依照国家有关法律法规制定的法律文件。无论哪一户住户或者物业管理企业任何一位员工都要把它们作为行动的依据。违反双方法律文件条款的,就要承担相应的责任。由此可见,物业管理企业与业主之间是以法律为基础的平等的民事主体关系。再来看传统意义上的管家,它是业主的附庸,它与其业主的关系是单向服从的半人身依附关系。从政治经济学角度看,二者体现出两种不同的生产关系,如何能够相提并论?

物业管理企业面对广阔的能动空间

　　随着社会经济的发展,人们已经不能满足于通常意义上的安全、清洁、水电暖供应等物业管理服务。诸如文化娱乐、互相交流与沟通、办公智能化、环境美化绿化、个人知识更新、家庭办公、提高艺术修养、营造良好的文化氛围等已逐渐成为人们追求的新时尚和新需求。物业管理企业尽可以依托物业条件,以提供设备、组织活动、办公服务、知识培训、资料宣传、业务介绍等形式,创建新的服务项目;并与业主们密切合作,改善物业的环境品质。通过全新项目的物业管理服务,一方面促进物业稳定增值;另一方面,物业管理企业也可以不断发展壮大。这说明,现代物业管理企业具

篇4：物管人员和业主道德建设是构建和谐社区基石

物管人员和业主的道德建设是构建和谐社区的基石

一、提高物业管理人员和业主的道德素质是建设和谐社区的必要保证
构建社会主义和谐社会是党中央从全面建设社会，开创中国特色社会主义新局面出发提出的一项重大任务。实现这一任务不仅需要雄厚的物质基础和坚强的政治保障，而且需要坚实有力的思想道德支撑。*xxx指出，一个社会是否和谐，一个国家能否长治久安，很大程度上取决于全体社会成员的思想道德素质，道德是调整人与人，人与社会，人与自然之间关系的行为规范的总和，人是和谐社会的主体，离开了人际关系的和谐，社会和谐就无从谈起建立和谐的人际关系，维护良好的社会秩序，促进人与自然和谐相处，既要靠法制，也要靠道德。这充分阐述了思想道德建设在建设和谐社区中的重要作用。社会和谐的主体是“人”的和谐。抓好物业管理不能见“物”不见“人”，物业管理作为我国一项正在崛起的新兴行业，其发展过程中，各种社会矛盾也呈现出来。如在物业管理实践中，单个业主的利益与业主共同利益的平衡，房屋质量的责任，共同部位、共用设施设备利用与收益的归属，物业管理服务质量，专项维修资金的使用等等，都是容易出现纠纷的热点问题。这些热点问题最终集中反映在物业管理的甲乙双方，即业主与物业管理企业身上。如果处理不好，不仅影响物业管理工作的开展，还将直接带来社会的不和谐。因此物业管理人员和业主的职业道德和公共道德建设直接影响到和谐社区的形成，进而影响整个社会和谐。

社区的定义众说纷纭，但归纳越来不外两类：一类是功能的观点，认为社区是由共同目标和共同利害关系的人组成的社会团体，另一类是地域的观点，认为社区是在一个地区共同生活的有组织的人群。目前我国学术界对社区的界定是采用后一种分类，即将它理解为是一个地域社会。社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体，目前城市社区的范围，一般是指经过社区体制改革后作了规模调整的居民委员会辖区。房地产开发商、物业、业主是一个社区中最主要的三股力量，这三股力量的道德品质建设是构成和谐社会的重要条件，要创建一个和谐的社区主要需要这三者共同努力。对于开发商而言，要对社会、对政府、对业主讲诚信、负责任，开发商产品质量，给业主的舒适生活创造硬件基础，这也是建设和谐社区的物质条件。开发商对楼盘的规划、开发、管理、服务，无不深刻影响一个社区的形象和日后的发展。物业管理作为社区工作的有机组成，在社区的日常生活中亦扮演着重要的角色，其管理服务涉及到小区的环境卫生、治理等方面。作为社区主人的业主们除了支持物业公司的管理外，还应对社区的事务广泛参与，通过多种方式丰富社区文化生活，发扬互助精神，从而增进邻里关系产生一种亲切感、认同感，激发业主对社会、集体高度热情，做社区主人，主动地创造自己安居的和谐家园！协调物管企业与业主、开发商三者之间关系，加强物管人员职业道德，业主们的公共道德建设，是构建和谐社会的重要保证，是创建文明社区的重要基础。

所谓物业管理：是指业主通过待定物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对自有及配套的设备和相关场地进行维护，养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。据此物业管理提供的服务，主要有两个方面，一是对配套的设施设备和相关地域内的环境卫生和秩序，包括物业管理提供的保安、

篇5：小区业主被盗3万物管赔了6千事件

　　小区业主被盗3万物管赔了6千事件

　　小区业主发生被盗事件，物管公司常以物管是常规管理，业主人身财产安全不该由物管负责为由来推托。近日，高新区法院审结一起小区业主财物失窃状告物管案，法官按照诚实信用原则推定：物业管理者不仅要给业主提供一个清洁居住环境，还应给业主提供一个安全、祥和的生活环境，并据此判决物管公司对业主的人身财产安全负有不可推卸责任。

　　业主熟人盗走3万钱财

　　2000年12月5日，高新区兴蓉公寓业主周某家发生一起盗窃案，周家的保险柜被撬开，里面的3万元现金及一些金银首饰被窃走。事发后，公安机关很快展开侦查，将犯罪嫌疑人罗长春抓获。原来，罗是周家熟人，据罗交待，当时，他采用技术手段开锁进入周家，实施盗窃过程中，曾两次经过小区门岗，却没有保安人员上前查问，也没要求他进行登记，在他长时间作案过程中，小区物业管理人员也未发现，并及时进行制止。

　　去年6月，罗长春被法院以盗窃罪判处有期徒刑10年。11月初，周某向高新区法院提起诉讼，向物管公司索赔被盗及财产修复损失的50％，计15575元。

　　物业管理仅是常规管理

　　近日，高新区法院两次开庭对此案进行了审理。周某认为，物管公司承担小区的物业管理工作，应采取相应防范措施，因此应对其失职承担赔偿责任。

　　物管公司却拿出物价部门的审批文件及格式物管合同，称自己向业主提供的只是清洁、绿化管理等常规服务，虽然双方存在物管关系，但这种物管只是一种常规物管。物管公司还认为直接责任人罗长春是原告的熟人，业主对被盗事件也负有过失责任。

　　物管公司为业主安全埋单

　　法院审理后认为，业主入住后，逐月向物管公司交纳了物管费用，物管公司便应为其提供物业管理服务。按成都市物价部门的文件，物管费中并没包含收取保障业主的财产安全等物管费，但业主寻求物业管理，还希望物业管理者给其提供安全、祥和的生活环境。因此，物管公司应承担保障业主人身、财产安全免受他人侵害的相应法律责任。

　　本案中，物管公司虽设有保安，但罗长春在对业主家实施盗窃前后两次独自出入该小区，均无人对其盘问或登记，未尽到物业管理者应当具备的对外来人员的注意责任，因而，物管公司应当赔偿。最后，法院判决，物管公司因其过错行为，承担业主受损财产的20％的赔偿，赔偿业主6000元。