未经业主同意 物业人员入室处理装修违约案例

　　未经业主同意，物业人员入室处理装修违约案例

　　某小区业主反映，小区管理部在未经业主同意的前提下，派员进入其尚在装修的房屋，将业主自行安装的窗框拆除并拿走，安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为：小区管理部虽出具了局面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强行拆除，这种行为严重侵害了业主的利益，管理部人员缺乏最基本的法律常识。同时业主要求小区管理部对该事件给其造成的损失进行赔偿。

　　注：

　　1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物；

　　2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》，但业主表示拒不整改。

　　案例分析：

　　一、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任？

　　作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。

　　首先，小区管理部应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》，值得注意的是，不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，改变房屋外部颜色；应考虑楼层楼板承载力；不影响毗邻房屋的安全使用；不影响其他业主的正常使用等等。

　　其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，小区管理部应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

　　最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。

　　二、小区管理部是否应对业主的违约（违章）行为承担不善的责任？

　　物业管理公司作受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，是不能采取强制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。但是，如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时告知有关部门或业主委员会，物业管理公司就违背了《物业管理服务合同》中约定的义务，此时应当承担相应的违约责任。

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篇2：案例分析:装修时封闭自家阳台 法院认为业主违约

　　案例分析：装修时封闭自家阳台，法院认为业主违约

　　案例：

　　20**年，阿珍向福建某房地产公司购买了位于金山一高档小区的商品房，并于次年接收了这套房子。随后，她与小区物业公司签订了《房屋装饰装修管理协议》，约定禁止业主在阳台或露台安装防盗网，或以其他形式封闭阳台。如需安装防盗网，只能选用隐形防盗网。物业公司还向全体业主发出装修特别提示和业主户内窗户、阳台推拉门防护安装规定。

　　此后不久，阿珍向物业公司提交了《二次装修申请表》，并签下《承诺函》，同意按照《房屋装饰装修管理协议》及相关规定装修。但在实际装修中，阿珍在阳台上装上可封闭性玻璃。物业公司知道后多次劝阻，并发出限期恢复原状的律师函，均没有结果。

　　无奈之下，物业公司将阿珍告上法庭，要求她恢复阳台原状。

　　阿珍很不服气，她提出，自己和物业公司签订的《房屋装饰装修管理协议》中关于隐型防盗网的部分没有提供样图，没有明确概念，约定不明，这样的合同无法履行。阳台不装封闭式玻璃，将产生极大的安全隐患。物业公司不肯跟她签订安全保障服务协议，违反了《消费者权益保护法》的相关规定，相关内容应为无效。更何况，阳台是业主专有部分，装在阳台内侧的可折叠无框防盗玻璃不影响其他业主的利益，物业公司没有权利干涉。

　　法院判决：

　　福州市中院终审审理认为，物业公司与阿珍签订的《房屋装饰装修管理协议》合法有效，双方均应依约履行。阿珍装修阳台时采用了可封闭性玻璃，违反了该协议中关于装修的禁止性规定，同时也违反了建设部的《住宅装饰装修管理办法》中关于禁止改变住宅外立面的规定。

　　法院还指出，物业公司对阿珍的房屋装修行为进行管理，行使的是物业公司管理职责，并未剥夺和限制她对房屋的所有权。

　　据此，法院判令阿珍限期拆除阳台玻璃窗装修物品，恢复原状。

篇3：物业公司能否起诉业主违约装修

　　小区业主违约装修、违章搭建是新建商品房小区管理的顽症。物业公司能否作为原告向法院起诉这些业主,能否在诉讼中获得法院支持,成为司法实践中的一个难题。笔者认为,该问题不能一概而论,要视物业管理具体处于哪个阶段而定。

　　在前期物业管理中,物业公司可以原告身份起诉违约装修的业主。某物业公司管理的一个小区,业主违反进户时签订的《住宅使用公约》中明文禁止的行为,擅自用无框玻璃窗封了自家阳台。物业管理公司再三做工作无效,只得以原告身份起诉至法院。案子从简易庭打到合议庭,经过三次庭审,物业公司终获法院支持。市高级人民法院在关于处理物业管理诉讼的解答中,对前期物业管理期间,部分业主违反住宅使用公约,物业管理公司提起诉讼持肯定态度。

　　在小区业委会成立后,情况就不同了。某物业公司管理的一个小区,业主违反进户时签署的《住宅使用公约》中明文禁止的行为,擅自用无框玻璃窗封闭了阳台,物业公司以原告身份起诉到法院却被驳回。业主(被告)代理人的依据是,《上海市居住物业管理条例》第48条的“两个终止”,即“住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止”。既然物业公司与业主在前期签订的住宅使用公约随着业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效而终止,那么,物业公司再以原告身份起诉法院,被驳回当然就不可避免。

　　在业委会成立后,物业公司如要对违约装修的业主提起诉讼,只能以特定业主违反业主大会通过的《业主公约》中明文禁止的行为,并以业主委员会的名义。市高级人民法院关于处理物业管理诉讼的解答中明确,在业主委员会成立后,对部分业主实施了违反业主公约的行为的,业主委员会可以以违反业主公约为由,对特定的业主提起民事诉讼。

　　值得注意的是,在司法实践中,如业主违约装修、违章搭建等行为在《业主公约》中没有明确的约定,提起诉讼还得征求小区全体业主的表决同意,否则难以获得法院支持。