大厦土建装修维护保养操作规定

　　大厦土建、装修维护保养操作规定

　　1．目的

　　为了维护大厦业主的利益，确保大厦建筑、结构各部位功能完好，保证正常运行、使用，为客户提供良好的大厦形象和一流服务。

　　2．使用范围

　　适用于大厦及业主产权范围内各项建筑构造、面层、设施和结构构件、结构体系。

　　3．职责

　　由工程部土建专业负责实施。

　　4．工程程序

　　4．1大厦土建需定期保养部位

　　（室内）

　　大堂：顶棚、墙面、地面、门、踢脚

　　电梯厅：顶棚、墙面、地面、门

　　核心筒：顶棚、墙面、地面、门、踢脚

　　B3/F：顶棚、墙面、地面、门、踢脚、楼梯间

　　2/F、3/F：

　　办公区：顶棚、墙面（柱子）、窗、地面

　　公共区域：顶棚、墙面（柱子）、踢脚、门

　　标准层：

　　公共区域：吊顶、墙面（含柱子）、踢脚、门

　　未租用楼层：各部位注意巡视、维护

　　机房、设备间：原则上由使用部门使用时注意保养。若墙、地面等部位有破损时由土建专业负责，纳入相应维护程序。

　　（室外）

　　外墙、台阶、花池、喷水池、道路、道牙、雨水井蓖子、树蓖子

　　层面防水层

　　4．2各部位所使用材料

　　（室内）

　　大堂：

　　A顶棚：白色顶棚灰打底，上为影木吊顶板、玻璃（天窗）、金属框料

　　B墙面：磨光花岗岩

　　C柱子：磨光花岗岩或磨光花岗岩局部包饰纹不锈钢板

　　D窗：玻璃幕、铝合金框、中空玻璃窗

　　E门：铝合金门、铝合金玻璃门、卷帘门

　　F地面：花岗石和大理石

　　GB1/F、B2/F

　　汽车库：

　　A顶：喷大白浆（顶棚涂料）

　　B墙术：白色内墙涂料（兰色涂料墙裙）

　　C地面：水泥地面

　　D踢脚：水泥踢脚

　　E门：钢制门、卷帘门、卷闸

　　电梯厅：

　　A顶棚：抹灰喷白打底，影木板吊顶

　　B墙面：花岗岩（磨光）

　　C地面：花岗岩（磨光）

　　D门：不锈钢电梯轿厢门，钢制门

　　核心筒：

　　A顶棚：矿棉吸音板吊顶

　　B墙面：白色内墙涂料

　　C踢脚：磁砖踢脚

　　D地面：磁砖地面

　　B3/F：

　　A顶棚：白色顶棚涂料

　　B墙面：白色内墙涂料

　　C踢脚：磁砖踢脚（电梯厅、石材高踢脚）

　　D门：钢制门

　　E地面：磁砖和防静电油漆

　　2/F、3/F

　　A顶棚：矿棉吸音板、影木吊顶板

　　B墙面：白色涂料、大堂一侧花岗石

　　C地面：水泥地面、大堂一侧花岗石

　　D门：木制门

　　E窗：铝合金玻璃窗

　　标准层（公共区域）

　　A顶棚（走廊）带白色涂层的金属铝板吊顶两侧装有条棚风口

　　B墙面：（走廊）壁纸

　　C地面：块状地毯

　　D踢脚：白色木制踢脚

　　E门：木制门

　　（室外）

　　外墙：磨光花岗岩

　　台阶：磨光烧毛花岗岩

　　喷水池、花池：磨光花岗岩

　　道路、道牙：磨光/烧毛花岗岩、混凝土地砖

　　雨水井：金属格栅盖板

　　屋面雨水口：铸铁立蓖子

　　5．巡视检查周期

　　5．1室内

　　所有门：地下层为钢制门，首层为铝合金门、木制门，标准层为木制门三个月普调一次，每周巡视检查一次，在巡视中若发现门上五金件问题如松动和有出问题迹象，及时解决。对门变形、地弹簧问题、闭门器问题、锁和钥匙问题、客户使用的玻璃门应根据派工单及时维修。

　　吊顶：（影木板吊顶、矿棉吸音板吊顶，带孔和不带孔金属板吊板）除报维修之外，一年普调一次，每月巡视检查一次，该复位的复位，该更换维修的要更换维修。

　　墙面：（石材、磁砖、涂料、壁纸）除日常维修之外，每月巡视检查一次，三年做一次集中维修（包括涂刷、更换、修补）。

　　踢脚：（石材、磁砖、涂料、壁纸）定期维修更换同墙面（柱面）。

　　地面：（水泥、油漆、磁砖、石材、地毯）定期维修更换同墙面。

　　5．2B1/F、B3/F车库

　　墙裙和地面标线、交通标线、车位线二年或根据实际情况重新粉刷一次。

　　踢脚：（水泥）三年修补一遍。

　　地面：（水泥）三年普查并修补一遍。

　　5．3玻璃幕墙、铝合金窗框、玻璃：平时注意维护保养。此项主要纳入二装施工期管理中。平时应加强管理，注意保护，以延长其寿命。维修及更换由专业公司负责。

　　5．4楼梯扶手、踏步及防滑条

　　5．5室外

　　大厦外墙注意爱护、清洁及保养，对有可能伤及外墙的项目要严格审批施工方案，操作时采取措施，保证万无一失。

　　道路、道牙、台阶、花池、喷水池等用石材，砼地面铺砖部位，一年普查一次，五年做一次集中维修。

　　室外停车场、车位、效能标线、导向线一年或根据实际民政部重新涂刷一遍。

　　6．维护责任划分

　　外墙因技术性较强，又是高空作业，维护保养应由专业公司负责。

　　大堂各部位及客梯厅装修材料特殊涉及石材、金属等材料，维护更换技术性强应由专业公司负责。

　　室外工程应由建筑工程专业队伍更换、维修。

　　楼梯间（包括前室）铺砖部位维修保养应外协。

　　地下汽车库墙面、墙裙、顶棚翻刷，工作量大，占用时间较多，应外协。

　　除以上部位之外的部位均由土建专业负责巡视检查，按规定周期进行维护保养，将检查结果填写在《土建定期维修保养巡视检查记录表》中。

　　土建专业还负责对大厦空置房屋每逢雨后检查一次漏水情况，将检查结果记录在《空置房屋检查记录表》上。对大厦屋面雨水口每年6~8月两周检查清理一次，其它月每月检查清理一次，并将检查结果记录在《屋面雨水口检查清理记录表》上。对公共区域地面、墙面、踢脚、天花、门（窗）各部位进行巡视检查，每周检查六层，并在《公共区域各部位周检查记录表》上做好记录。

　　7．附注

　　此程序为定期维修保养程序，并不能替代日常维修工作。平时接派工单或接报修单或客户提出要求，按派工单管理程序执行。

　　二装管理、简易装修管理和大厦改造工程管理，均按相应程序执行。

　　质量记录填满后交工程部资料员保存，保存期为三年。

　　8．《土建定期维修保养巡视检查记录表》

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篇2：土建工程维修保养作业指导书

　　一、目的：

　　通过对土建工程各项目进行巡检、维修、有效地预防、制止房屋、广场等土建项目的破损，延长使用寿命，保持小区良好的物业状况。

　　二、范围

　　本司进行物业管理的丽江花园建筑物、构筑物、广场、停车场、道路等土建工程

　　三、职责

　　1、各管理处及保安部负责土建报修及维修后验收

　　2、售后服务队负责日常巡检及维修、保养

　　3、资源部负责维修材料的采购

　　4、技术部负责土建维修、保养、巡检过程的管理。

　　四、内容

　　1、各管理处及保安部对各自负责管理区域在日常巡查时所发现的土建问题按《报事单》报事程序填写报事单向售后服务队报修。

　　2、售后服务队每天派员到各管理处、保安部及服务质量部接报事单内容进行维修及按《土建工程巡检表》要求对各区域进行土建工程项目的巡检，发现问题及时维修。

　　3、技术部负责土建维修和巡检保养的过程进行管理，对工作中存在问题进行协调。

　　4、技术部对维修过程提供技术指导，做好大项维修、改建、加建工程施工方案及工程预算。

　　5、资源部按《物资采购控制程序》负责土建维修材料的采购。

　　五、相关文件：

　　5.1物资采购控制程序 RGPM-7.4.1-B-01

　　5.2土建维修材料采购标准 RGPM-7.4-C-01-01

　　六、应用表单：

　　6.1《土建工程巡检表》 RGPM-7.5-D-01-98

　　6.2《报事单》 RGPM-7.5.4-D-01-05