大厦冷却水塔保养操作规定

　　大厦冷却水塔保养操作规定

　　1、目的

　　正确操作冷却，保障大厦供冷需求，延长冷却水塔使用寿命，合理安排运行，尽可能节能降耗。

　　2、使用范围

　　适用于大厦冷却塔的运转及维护保养。

　　3、职责

　　3．1设备工程师负责制定检查，保养计划并监督执行

　　3．2值班人员负责冷却塔的运行，并监视、巡查冷却塔的运行情况

　　4、工程程序

　　4．1操作巡检制度

　　4．1．1在冷却塔使用期内，每日按表格规定的时间巡视检查冷却塔的运行状态

　　4．1．2检查冷却塔风机、扇叶、皮带是否正常完好

　　4．1．3检查布水器、集水器是否均匀正常

　　4．1．4检查填料是否完好

　　4．1．5适当调整自动补水浮球的高度

　　4．1．6每次巡视完成后，填写《冷却塔巡视记录表》，表格填写后，每周交主管保存

　　4．2维护保养制度

　　4．2．1每年入冬前停止运转后必须清扫和排出塔体和管道内的积水，防止冻裂设备

　　4．2．2每年夏季运行前必须检查塔体是否有破损及漏水问题，对于所发现的问题进行有效修补

　　4．2．3检查风机、电机运行是否正常，调整皮带

　　4．2．4清洗冷却塔填料及塔体灰土、水垢

　　4．3维修保养工作完成后填写《冷却塔维护保养记录表》，每周交设备主管存档

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篇2：大厦空调机或新风机组保养操作规定

　　大厦空调机或新风机组保养操作规定

　　1．目的：

　　正确操作、检查空调及新风机组，延长设备使用寿命，保证大厦空调系统正常运行。

　　2．使用范围：

　　适用于大厦所有空调箱及新风机组。

　　3．职责

　　3．1工程师应对各机房设备参数及运行状况有详细了解。设备工程师负责制定保养并监督计划的实施。对于坏损设备安排维修或更换。

　　3．2维修人员应对各空调配箱、新风机组的位置、用繁体字、功能、操作及设计参数有较详细的了解。维修工负责操作、维修、保养工作的具体实施。

　　4．工作程序：

　　4．1操作规程

　　4．1．1准备

　　4．1．1．1首先将室内（机房）打扫清洁，然后将空气过滤器框架、表冷器表面、加湿器喷嘴、风机内部清扫干净，过滤器清洗干净，风阀清洗干净。清扫机房各回风口。

　　4．1．1．2保证风阀调节灵活，并能固定。

　　4．1．1．3检查并保证机房地漏畅通。

　　4．1．1．4检查并保证电气线路正常且绝缘正常。

　　4．1．2操作

　　4．1．2．1正常情况下，风机电控柜及变频控制柜应处于遥控状态，由BA系统对风机的启停及运行状况进行控制。BA无法进行操作时，由设备班组现场控制。

　　4．1．2．2现场操作依工程师或维修管理员签发的派工单执行。

　　4．1．2．3对于空调箱及新风机组对应的电控柜及变频控制柜的本控操作应严格按照操作说明进行。

　　4．1．2．4任何操作必须确保达到正常状态才算完成。

　　4．1．2．5由故障造成无法完成操作，应及时由主管工程师安排、协调解决。

　　4．2巡查制度

　　4．2．1对于处于运行状况的空调箱或新水机组必须定期按时巡查。巡查时间、频率重点由设备工程师根据设备服役时间、上次大修时间或安装时间、以往历史记录等综合因素确定，原则上平均不应低于1次/台-两天。

　　4．2．2检查内容包括：风机的运转是否正常；水路的温度压力值是否正常；风机的电压电流是否正常；仪表指示灯显示是否正常；机房内各项设施是否完好，过滤网是否需要更换，机房卫生是否良好。

　　4．2．3对于巡查中发现的问题，能处理的要及时处理，不能立即处理的应采取临时措施并上报，必要时应停止设备的运行。

　　4．2．4巡视要认真做好记录，填写《空调机房巡视记录卡》。

　　4．3维护保养

　　4．3．1保养前的准备工作

　　4．3．1．1熟悉保养计划，准备好保养工作需要的工具和材料。

　　4．3．1．2将机组配电箱控制开关置于"停止"位置并确定机组电源已断开。

　　4．3．2轴承的保养

　　4．3．2．1机组每运行1000~1200小时必须对风机的轴承进行加油保养。

　　4．3．2．2空调机及风机应使用厂家指定型号标准的黄油，防止损坏机组轴承。风机必须加高速机油。

　　4．3．2．3注油时，用新油将旧油挤出，必要时应对轴承进行清洗。

　　4．3．2．4检查轴承、轴承座的固定情况，如有松动予以紧固。

　　4．3．2．5如轴承有异常响动和损坏应立即更换。

　　4．3．3风机的保养

　　4．3．3．1调整风机叶轮位置。

　　4．3．3．2调整风机皮带的松紧情况，如有损坏立即更换。

　　4．3．4机组过滤网、翅片的清洗工作。

　　4．3．4．1拆下机组过滤清洗。

　　4．3．4．2用清洗泵清洗机组翅片

　　4．3．4．3清扫机箱内部。

　　4．3．4．4装回过滤网。

　　4．3．5保养工作完成后，将机组恢复至复原状态。

　　4．3．6在《空调箱、新风机设备保养记录卡》上填写保养记录。

　　4．4工作完成后应认真填写质量记录表格，每张表格填满后一周内交工程部资料员存档，保存期限为三年。

　　5．记录：

　　《空调机房巡视记录卡》

　　《空调箱、新风机设备保养记录卡》

篇3：大厦消防主机联动柜保养维修作业指导书

　　大厦消防主机、联动柜保养维修作业指导书

　　1.目的

　　保持消防主机、联动柜及其系统的良好运行状态，保证消防设备的正常使用。

　　2.范围

　　适用于**大厦管理处

　　3.方法和过程控制

　　3.1消防主机的保养、维修

　　3.1.1每天检查主机面板上"交流电"、"蓄电池"、"充电器输出"、"报警控制电流"各开关是否处于开的位置，各指示灯是否正常。

　　3.1.2每周检查主机显示器显示的内容

　　A、按F1（火灾）功能键查看，对预报点予以清查并记录；

　　B、按F（防排烟）功能键查看，对被打开的防排烟阀进行检查并复位记录；

　　C、按F（诸报警）功能键，对报警点予以清查并记录；

　　D、按F（其它）功能键，对显示的异常情况予以清查并记录。

　　3.1.3每月用软毛刷清除机箱内灰尘，紧固接线端子。

　　3.1.4每季度检查蓄电池输出电压是否正常（24V左右）

　　3.2消防联动柜的保养、维修

　　3.2.1每天检查确保联动柜、低区消火栓、高区消火栓的电源、消防紧急电话指示灯应是亮的状态；防排烟风机、电梯迫降、发电机启动指示灯在正常情况下应处于不亮的状态。

　　3.2.2每周试验一次"试灯/复位"按钮，检查各指示灯是否完好，按钮应处于正常位置，对有故障的灯或按钮及时修复。

　　3.2.3每月对紧急广播、紧急电话进行一次测试。

　　3.2.4每月对防排烟风机进行一次测试，保证能正常启动风机。

　　3.2.5每月清除联动柜内部灰尘。

　　3.2.6每年检查、紧固柜内接线端子。

　　4.质量记录表格

　　**WY7.5.1-SO1-F2 《设备/设施保养维修记录表》

篇4：滨海新城设施设备运行维护保养方案

　　滨海新城设施设备运行、维护保养方案

　　为了给滨海新城业主营造高标准、高品质的健康生活、居住环境，确保各类设备及相关配套设施的正常运行，使各项物业管理服务得到有力的保证。为延长设备设施的使用寿命，减少维修费用，使物业得到保值升值。根据我司多年来对住宅物业管理积累的丰富管理经验，拟对滨海新城所属系统之设备设施，进行全方位精心维护管理，以实现"降耗节能"、"增收节支"和各类设备科学、安全、可靠、高效运行之目的。具体实施方案如下：

　　一、人员的配备

　　根据滨海新城的物业特点和设施设备维护需求，拟在滨海新城设立专业的工程部，负责小区的设施设备维护保养及一些小修、零修服务，工程部下设运行班和维修班，运行班主要负责设施设备的运行、维护保养，维修班主要负责小区的水电维修工作。

　　根据工作的需要，拟配备主任1人，领班1人，技工3人，工程部共配备5人。

　　为确保所属设施设备正常运行和满足业主维修服务需求，须严格工程设备管理要求，把好招聘人员的政审关，并根据公司的用人制度、用人标准对面试合格的人员进行上岗前培训并考试，同时，为了使新招聘的员工适应新的工作环境和管理体制，提高工作积极性，对新进员工进行物业管理知识培训及专业技术技能培训，并通过有效的培训、提高员工的综合素质，成为合格的物业管理从业人员。工程从业人员必须有较高的专业技术技能，并做到一专多能，以实现人员精简。因此要对员工进行专业技术技能培训，使其掌握各系统设备的工作原理、运行管理知识，维护保养作业规程以及从事物业管理相应岗位所要求的技术技能。

　　二、设施设备运行管理和维护保养

　　（一）物业设施设备维护保养范围

　　1、房屋本体维护保养范围：

　　1）房屋的承重结构部件（包括基础、屋面、梁、炷、墙体等）；

　　2）搞震结构部位（包括构造柱、梁、墙等）；

　　3）外墙面、幕墙玻璃、楼梯间、公共通道、门厅及公共屋面；

　　4）机电设备；

　　5）本体消防设施；

　　6）本体上下水管道；

　　7）智能化系统等防盗监控设施等。

　　2、公用设施维护保养范围：

　　1）区内道路（市政道路除外）；

　　2）路灯、沟、渠、池、井；

　　3）园林绿化地、地下排水管道、文化娱乐、体育场所；

　　4）停车场等公用设施。

　　（二）维护保养内容

　　1、加强设施、设备运行环境的管理。

　　1)供配电系统设备房环境的管理，包括：高低压配电房、楼层配电室及其他专用配电室（含配电专用管井）、备用发电机组机房等。

　　2)给排水系统设备间环境的管理，包括：生活水泵房、减压阀房、水表房、楼层管井房、排污泵房等。

　　3)消防系统设备间环境的管理，包括：消防中心、气体灭火设备间、楼层设备间、消防水泵房、室外消防栓等设备。

　　4)通信设备机房环境的管理，包括：通信总机房和通信管井房等。

　　5)监控系统设备间环境的管理。

　　6)电梯机房环境的管理。

　　2、加强设施设备的运行管理，保障设备安全运行。

　　包括供配电系统、给排水系统、消防系统、通信系统、电梯系统、监控系统等八大系统的运行管理。要求：各系统的标识齐全、标识位置准确、恰当；系统运行记录完整；设备保证完好；定期对各系统运行情况进行技术分析，并提交各设备系统运行分析报告。

　　3、建立健全的设备台帐。

　　设备台帐要求能全面、完整地反映该小区的全部设备、设施的原始情况和动态变化情况，即设备台帐应包括以下方面的项目内容：

　　1)设备设施的原始技术参数：设备类型、品牌、型号、生产厂家、生产时间、购买时间、安装时间、竣工验收时间、投入运行时间、供货商及联系人、联系电话，原购买合同编号、购买合同原件或复印件的存放位置、原安装调试记录资料的存放位置、设备的标称额定电压、额定电流、功率因素、机械效率、标准温升。

　　2)运行、维护及系统保养动态记录：设备每月、每季度、每半年、每年的运行情况（故障率、运行正常率），为保证设备正常运行所进行的维护、换件、故障情况记录和分析，以及在执行系统维护保养计划后，对该设备的系统保养结果的记录。

　　4、制定系统的各设备月度、季度、半年、年度维护保养计划，并分别详细列明各设备的维护保养项目和保养要求。

　　（三）设施设备维护管理措施

　　对供配电系统的运行管理和维护保养措施

　　1、建立严格的配送电制度和电气维修制度。

　　2、值班人员、维修人员必须接受过业务培训，持证上岗。

　　3、加强日常维护检修及定期保养，用电设备、照明，指示、显示灯等确

保完好。所管辖范围内的电气线路安装要符合设计、施工技术规范要求，并保证用电安全，确保配电设备安全高效运行。

　　4、加强公共区域照明、外围照明设备的日常检查维护、更换灯具等工作。

　　5、搞好应急发电设备的维修保养，确保发电设备能随时投入运行。

　　6、合理轮换使用供配电设备，减少空载损耗及延长使用寿命。

　　7、遇火灾、地震、水灾等灾害时，建立及时切断电源等有关抢险、救援措施，并协助供电部门做好安全用电的有关工作。

　　发电机设备管理措施

　　建立严格的发电机设备管理制度和设备维修保养制度。

　　1、发电机房管理规定

　　(1) 由机电技术人员全面负责应急发电机房的机电设备，禁止无关人员进入。

　　(2)当发生市电故障或停电，值班人员应在最短时间内启动发电机，按操作规程配电、供电。

　　(3)当市电恢复时，要按操作票做好转电操作，停发电机并进行必要的维护保养工作。

　　(4)室内照明、通风良好，控制室温在40℃以下。

　　(5)每周检查启动电瓶、电压、电流比重及液位高度，如低于规定值，应及时添加蒸馏水、充电，并进行日常维护保养。

　　(6)每月检查发电机的润滑油、燃油、冷却水等，并做好维护保养。

　　(7)每月应启动发电机一次试运行10-20分钟，以确保发电机处于随时可用的备用状态。

　　(8)做好发电机各项日常维护、定期保养及启动运行之相关记录备查。

　　2、发电机运行管理规程、操作规程等，可根据我司质量管理的设备管理工作之有关管理规程、操作规程结合实际情况具体修订后实施，设备维修保养计划需根据具体设备、说明书、资料做出计划。

　　给排水系统

　　1、 给排水系统设备管理、维修保养基本内容

　　（1）建立正常用水、供水、排水的管理制度， 制定操作规程及维修保养计划并严格执行。

　　（2）供水管道、水表、水池、阀门进行经常性维护和定期检查，确保供水安全；定期对排水管道、化粪便池进行维护、清渣、清通（由市政环卫清运），防止阻塞。

　　（3）每班1次巡查给排水设施，并记录设施相关情况。

　　（4）每月检查维护给排水设施，确保设施正常可靠运行。

　　（5）每季度对水池、水箱管路进行清洗消毒，并出具经卫生防疫检验合格的报告，防止二次供水污染。

　　（6）节约用水，防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生。

　　（7）制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事故范围扩大。

　　2、排水系统操作、保养和维修的基本制度

　　消防监控系统

　　l、操作、保养和维修的基本内容

　　（1）建立消防管理制度、操作规程、消防设备设施日常检查维修保养制度及火警应急方案等。

　　（2）制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场扑救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事态发展，将损失降到最低。

　　（3）做好消防系统各类设备设施的日常检查维护保养(控制计算机除外)，并做好有关记录备查。

　　2、监控中心管理规定、操作规程等，要结合监控设备配置具体情况修订后实施。

　　电梯系统

　　电梯系统的日常运作管理及其维护保养均采取外包的形式委托给专业电梯公司进行，我司拟采取如下措施进行监督管理：

　　1、建立健全电梯维护保养的监管制度。

　　2、制定电梯维护保养检查计划表，物业管理中心工程部人员根据检查计划表做好日常巡查及监管工作，并作好记录。

　　3、物业管理中心相关主管人员将定期及不定期地对电梯维护保养工作进行监督检查，发现存在问题，拟以书面形式要求限期进行整改。

　　4、物业管理中心工程部人员会同外包电梯公司制定电梯困人等电梯安全方面的紧急处理程序。

　　三、工程维修服务

　　工程维修服务是一项大量而又重要的工作。我司将各维修技工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下：

　　(一)维修服务规范要求

　　要求各维修技工到业主室内进行维修保养时，着装整齐，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗，以免影响业主。到房间内维修时还应注意如下事项：

　　1、敲门：接到报修，30分钟内派各维修技工到达现场维修处理。进入室内维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。

　　2、介绍：各维修技工应首先自我介绍： "对不起，打搅了，我是本小区物业管理维修人员×××，前来为您服务"。

　　3、进门：如果室内十分整洁，铺地毯，员工应将鞋脱在门外，赤脚进入，或穿好自备鞋套。经业主许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。

　　4、铺布：走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在室内人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。

　　5、维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向业主说明，并说一声"非常对不起"。

　　6、整理：维修完毕，用自备专用擦布将维修地点擦干净，收好维修工具，将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。

　　7、填写维修工作单（包括费用），请业主对修理质量，服务态度等进行评价并签名。

篇5：物业电梯维修保养操作规程样本

　　电梯维修保养操作规程

　　1、电梯设备维修人员必须是负责电梯设备维护保养并熟知电梯设备运作原理的维修持证人员。

　　2、电梯维修工作必须两人同行，工作前由班长指定一人为工作负责人。

　　3、电梯设备维保时必须对电梯作准备性试车外并每天到机房对机械和电器设备作巡视检查。

　　4、工作时应穿戴劳动保护用品（鞋帽、手套等），带有低压试电笔。

　　5、葫芦、钢丝绳套、绳索、木方等工器具在使用前应认真检查，确认无损坏方可使用。

　　6、维修工在工作时应严格执行本地区《电气安全工作规程》及其它电气焊、起重吊装、喷灯使用、登高作业等安全操作规程。

　　7、电梯在维修保养时，不得载客或载货，必须在该梯首层放置电梯停止使用告示牌。

　　8、在机房维修保养时，应先断开机房电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿手巾擦机身。如必须带电作业时，应严格遵守有关规定，设专人监护，作好安全防护措施。如多台电梯共用机房，在停电电梯的电源开关把手上悬挂"有人作业，禁止合闸"的标示牌。

　　9、进入轿顶应合上检修开关。若在轿顶须要长时间停车维修或保养时应断开轿顶急停开关。严禁一脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿厢内长时间工作；严禁启开厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道来检查电梯。

　　10、在底坑应将底坑的急停开关断开或同时断开限速器张紧装置的安全开关。底坑、轿顶和机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，轿顶、机房维修人员必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。

　　11、操作时应由主维修人员和助手协同进行，并保持随时互相呼应。操作时如果需轿厢内人员配合进行，轿厢内操作人员要精神集中，严格服从主维修人员的指令。

　　12、底坑深度超过1.5米时，应使用梯子或高凳上下，严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。

　　13、严禁用机械方法或电气短路方法连接安全开关，强制运行电梯。

　　14、检修电气设备前，必须用有效低压试电笔检验确实不带电后，方可进行操作。

　　15、用汽油等清洗机件时，应注意避风、严禁烟火，防止电火花，剩油、棉丝等乱倒乱放，必须带回处理。

　　16、使用的移动手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压，应在机房、轿顶、底坑装设检修用低压电插座。

　　17、电梯维修保养注意事项：

　　17.1.维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心；

　　2.检修工作未完成，需临时撤离现场时，应做到关闭所有厅门、切断电源开关17.、排除热源；必要时应设专人值守；

　　17.3.工作完毕后要装回安全罩及掣板，清理工具，不得留工具在设备内。

　　17.4.离去前拆除加上的临时短路线，所有开关恢复原状，清点工具、材料，打扫现场，摘除悬挂告示牌，电梯检查正常后方可使用。

　　17.5.维修保养时不得载客和载货，轿顶上不得摆放杂物。

　　18、每次维修保养后要做好相应的记录。