业主资源经营

　　浅谈业主资源的经营

　　王荷/《中国物业管理》/20**1008

　　业主拥有极其丰富的资源，如物业、社会关系、知识、各种层次各种内容的需求，等等。这些资源都可以通过有效的经营活动带来收益。物业管理要想成为产生“超级富豪”的行业，必须也必然要走业主资源经营这条光明大道。

　　业主资源的分类业主资源可分为需求资源、固定财产与流动财产资源(仅用其字面意义)、货币资源、无形资产资源(可分为知识资源与社会关系资源)等。其中，业主在日常生活、健康、娱乐、教育等方面的需求，构成了社会消费的基础，业主需求资源是最为广泛也最为物业管理经营实用的资源，是业主资源经营中可获取最大收益的部分。

　　业主资源经营的方式

　　满足个别业主的需求可以由少数人甚至个体完成，若要满足业主群体的需求，则必须有一个严密科学的组织。这个组织既可由物业管理提供，也可由其他社会商业机构提供。以下3种是物管行业熟知的业主资源经营方式。

　　1.特约服务。在物业服务合同的范围之外，受业主委托，物业管理为业主个体提供服务，并收取约定费用。这种服务也被称为“综合经营”、“增值服务”、“专项服务”、“特色服务”等。

　　2.社区商业。各类经济组织看到了业主群体巨大的消费潜力，开始在社区内进行商业活动，其经营不仅面向业主、物业使用人群体，并向周边非业主群体辐射。

　　3.服务集成商。物业管理在满足业主需求资源的过程中，不涉及具体的产品或者商业，而是搭建专业的信息服务平台，让业主的需求与社会服务资源的提供在这个平台上实现对接。物业管理做社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。物业管理的电子商务可以理解为服务集成商的一种外在表现形式。目前，服务集成商仅限于概念范围。

　　业主需求资源经营之一：社区商业经营

　　社区承担着最基层的全部社会功能，业主/物业使用人对商业、经营、娱乐等方面的社区需求愈来愈多。社区商业既是经济发展和城市建设到一定阶段的必然产物，同时也促进了经济发展和城市繁荣。

　　社区商业经营项目十分丰富，它几乎包含了商业领域内的所有内容。如衣物、装扮、居住、文化、教育、看护、医疗卫生、购物、娱乐、体育、lT服务、理财服务、经纪中介、礼仪、安全、情感类服务、商业服务等。其中每一项都可细分出数十、上百种业务。

　　社区商业拥有稳定的客源，管理费用不高，能够灵活转变经营内容，故经营成本及经营风险随之降低。物业管理进行社区商业经营享有得天独厚的条件:一是非常熟悉社区内的情况，二是物业管理拥有丰富的人力资源。社区商业经营在物业管理区域内相当普遍，其运作也基本成熟，但物业管理行业的介入很浅，有待于进一步提高。

　　物业管理进行商业经营必须正确处理两者之间的关系。物业管理是主业、是生存的根本；不能因经营商业而对物业管理主业有所损害。

　　在资金、组织、商业人才、经营场所、调研、项目等社区商业经营的要素中.物业管理首先要关注的是建立企业统一经营的商业组织，切忌由各项目管理处单独操作。其次是详细准确的调研，如了解社区内以及社区周边同类型商业的基本状况，对已经经营成熟且较有实力的项目则须谨慎介入，一般情况下.以小区为中心半径500m左右的服务范围内，如果有大型的有实力的商业网点，则小区内的商业就不再经营同类型项目。再次是精心选择项目，可遵循如下原则：日常生活类优先、消费周期短的优先、易损易耗品优先、优势特色项目优先、中介服务项目优先等。但最根本的原则是消费者需求优先。

　　5万~10万人以上的大型社区，其商业经营最有潜力，因为人口众多而消费能力十分强大。一些高档社区虽然人口较少，但业主有较高的经济收入，其消费能力相对较强，所以也能够保持足够的消费量。有些社区的居民不一定很多，但该社区位于城市规划的商圈之内，能够辐射到周边很多消费群体，这类项目的经营也十分有价值。

　　业主需求资源经营之二：社区网络与电子商务

　　物业管理作为社区的管理和服务提供方，完全可以利用社区网络系统达到服务目的和商业目的。

　　电子商务早已是先进国家商品交易的一个不可或缺的渠道，国内电子商务也在近几年取得了突飞猛进的发展。网上购物已经形成了与传统商业业态相抗衡的力量。据新华社报道，20**年eBay易趣全年的交易额超过20亿元人民币，相当于10家国内沃尔玛门店20**年全年的营业额。

　　虽然社区外的电子商务网站非常成熟，但它仍然要解决货物的配送问题。配送的货物最终都要被消费者拿回家中(办公、服务体验等类除外)，则配迭的终端最为有效的目的地就是社区，而社区的管理者和服务者是物业管理。至此，物业管理与电子商务进行了交叉，两者联姻就有了现实需求的基础支撑。

　　物业管理可介入电子商务网站的经营。物业管理与消费者之间的距离很近，而这是社会上的电子商务所远远不及的，物业管理电子商务易取得消费者的信任，在诚信方面具有先天优势。如果暂时无法建立社区电子商务网络，物业管理可以参与社会电子商务的配送业务。

　　物业管理经营电子商务，必须保护业主的消费利益，如果出现了交易风险，业主将把该风险与物业管理联系起来，并最终将风险转嫁给物业管理。物业管理的电子商务概念虽然早在20世纪末已经出现，但到目前为止仍然还局限在概念阶段。

　　业主固定财产资源的经营

　　业主的固定财产资源主要指业主拥有产权的物业，其经营方式有二:租赁和销售。

　　租赁一般包括单一产权物业的租赁行为和共有产权物业的租赁行为。物业管理在物业租赁方面具有先天的优势，它几乎不需要付出任何代价即可及时掌握房屋信息，但十分可惜的是，物业管理却没有在这方面做出太大的成绩。物业管理可采取企业之间的联合、与中介代理公司的合作等措施，在物业租赁方面有所发展。

　　物业租赁的控制因素包括守法经营、确定价格、制订合同、合同评审、费用收缴、面积分摊、关系处理等。出租的物业必须符合一定的条件，物业的租赁也必须遵守程序，如到政府办理证件和备案等。

　　关于物业销售方面，现行的物业销售代理公司已经有了十分成熟的操作模式，物业管理可从中学习与借鉴。这应是物业管理的一个努力方向，它是构成物业管理整个经营行为的不可或缺的一环。

　　业主流动财产资源的经营

　　业主流动财产资源有很多，大到汽车、家具、家电，小到玩具、桌椅、板凳，既包括衣食住行，也涵盖笔墨纸砚……这类资源有需求和处理两个阶段，当业主对流动财产有需求时，即为“业主需求资源”，前文已述，当流动财产因某种原因而为业主所不需要时，或业主需要将某种流动财产变换为另一种价值表现形式时，业主即产生将其进行处理的愿望。满足这种愿望的经营活动，一般称之为“二手物品”经营。

　　二手物品经营随着内容的不同其分类亦不同，例如“二手家私家电”、“二手汽车市场”、“书画作品交易”、“古玩市场”等等。关于二手物品经营行业，社会上已经有了成熟的运作模式。物业管理介入二手物品经营领域时，须与有关行业机构合作，学习和借鉴成功的经验。二手物品经营的基本原则是使业主的收益趋近合理。

　　业主知识资源的经营

　　物业管理所服务的大量业主群体中，蕴含着深厚而渊博的知识资源，通过经营可转化为有形的效益。经营业主知识资源须在国家许可的领域内，取得相关资质和条件后方可开展经营活动；要保护业主的隐私，保

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篇2：利用物业资源进行经营

　　如何利用物业资源进行经营

　　物业资源经营的领域无限广阔。但很多企业认识不足，没有合理发挥物业资源的应有作用 ,严重浪费了资源；也有企业没有充分认识物业资源的属性，导致经营中侵犯了业主的权益，引发了很多矛盾。因此，对物业资源的经营进行研究，对企业、行业均大有裨益。

　　物业资源的界定

　　物业是指已经建成并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其附属配套设施与场地。

　　物业资源经营有两重含义：一是在物业的所有构成内容中，除充分发挥它民原有设计功能外，还可通过经营及其他方式产生新的价值；二是物业及其配套设施设备在流通过程中产生价值。前者如电梯广告，后者如物业销售和租赁。有些物业资源受限于时代、环境、现实条件、业主状况等多种因素的制约，不能实现资源经营的价值，可排除在有效资源之外。

　　物业资源从所有权角度可分为两类：单一产权物业（如国有产权的政府机关办公场所、自建自用办公楼及住宅等 )；共有产权物业（如两个或两个以上所专权人共同居住的小区等）。共有产权物业包括业主专用部分和业主共用部分；共用物业可细分为单独物业共用和所有物业共用。如从物业的属性角度划分，共用部分也可细分为公共设施、公共部位、公共场地、公共空间等。

　　经营原则

　　物业资源的经营原则重点有：一是不侵犯所有权人的利益，在取得相关权益人的授权后再进行开发经营。二是不违背物业管理主业的发展，不能因为经营物业资源而忽略了对业主的服务和对物业的管理。三是规避经营活动中的风险。四是经营要符合物业的整体风格及业主群体的特征。五是企业对物业资源进行统一经营与管理，切实避免小区管理处因分心经营而导致服务质量下降。六是我国物业管理存在着很多的不确定性和标准的模糊性：如业主群体意志表达的特殊性；前期物业管理阶段的特殊性等。在经营物业资源时，要充分认识这些特征所隐含的意义。

　　停车场的经营

　　停车场经营是物业管理中的焦点之一。其中，车场产权及收益归属问题、经营中的责任大小问题，一直在发展商、物业管理公司、业主三者之间争论不休。

　　车辆停放管理经营要特别关注三类风险：一是车辆丢失赔偿风险，经营者须重点防范；二是车辆损坏赔偿风险；三是小区内交通事故赔偿风险。防范风险关键在于要有强烈的风险意识，完全而忠实地履行职责将是风险免责的重要因素；要高度重视各类事故隐患，将之消失在萌芽状态是最好的防范；将车场交由专业停车场经营公司管理，可将风险完全转移，但也转移了丰厚的利润。

　　物业管理经常面临车位紧张的矛盾，解决的方法灵活多样。例如，重新划定停车位；将利用效率不高的公共场地划定为停车位（不得占用消防通道和绿化用地 )；改造设计不合理的车场增加车位；将公共场地的作为夜间临时停车场等。

　　目前，停车场经营基本上局限在车辆的停放管理上；部分企业涉及到无水洗车、汽车美容业务。实际上，停车场经营有极其丰富的资源可以开发，如二手汽车、汽车精品、汽车业务代理、汽车养护、汽车装饰、汽车改装等。但这些经营还很少有物业管理企业实践。

篇3：业主资源的经营

　　业主资源的经营

　　文 / 王荷

　　业主拥有极其丰富的资源，如物业、社会关系、知识、各种层次各种内容的需求，等等。这些资源都可以通过有效的经营活动带来收益。物业管理要想成为产生“超级富豪”的行业，必须也必然要走业主资源经营这条光明大道。

　　业主资源的分类业主资源可分为需求资源、固定财产与流动财产资源(仅用其字面意义)、货币资源、无形资产资源(可分为知识资源与社会关系资源)等。其中，业主在日常生活、健康、娱乐、教育等方面的需求，构成了社会消费的基础，业主需求资源是最为广泛也最为物业管理经营实用的资源，是业主资源经营中可获取最大收益的部分。

　　业主资源经营的方式

　　满足个别业主的需求可以由少数人甚至个体完成，若要满足业主群体的需求，则必须有一个严密科学的组织。这个组织既可由物业管理提供，也可由其他社会商业机构提供。以下3种是物管行业熟知的业主资源经营方式。

　　1.特约服务。在物业服务合同的范围之外，受业主委托，物业管理为业主个体提供服务，并收取约定费用。这种服务也被称为“综合经营”、“增值服务”、“专项服务”、“特色服务”等。

　　2.社区商业。各类经济组织看到了业主群体巨大的消费潜力，开始在社区内进行商业活动，其经营不仅面向业主、物业使用人群体，并向周边非业主群体辐射。

　　3.服务集成商。物业管理在满足业主需求资源的过程中，不涉及具体的产品或者商业，而是搭建专业的信息服务平台，让业主的需求与社会服务资源的提供在这个平台上实现对接。物业管理做社会服务资源的搜集者、统筹者和组织者。物业管理的电子商务可以理解为服务集成商的一种外在表现形式。目前，服务集成商仅限于概念范围。

　　业主需求资源经营之一：社区商业经营

　　社区承担着最基层的全部社会功能，业主/物业使用人对商业、经营、娱乐等方面的社区需求愈来愈多。社区商业既是经济发展和城市建设到一定阶段的必然产物，同时也促进了经济发展和城市繁荣。

　　社区商业经营项目十分丰富，它几乎包含了商业领域内的所有内容。如衣物、装扮、居住、文化、教育、看护、医疗卫生、购物、娱乐、体育、lT服务、理财服务、经纪中介、礼仪、安全、情感类服务、商业服务等。其中每一项都可细分出数十、上百种业务。

　　社区商业拥有稳定的客源，管理费用不高，能够灵活转变经营内容，故经营成本及经营风险随之降低。物业管理进行社区商业经营享有得天独厚的条件:一是非常熟悉社区内的情况，二是物业管理拥有丰富的人力资源。社区商业经营在物业管理区域内相当普遍，其运作也基本成熟，但物业管理行业的介入很浅，有待于进一步提高。

　　物业管理进行商业经营必须正确处理两者之间的关系。物业管理是主业、是生存的根本;不能因经营商业而对物业管理主业有所损害。

　　在资金、组织、商业人才、经营场所、调研、项目等社区商业经营的要素中.物业管理首先要关注的是建立企业统一经营的商业组织，切忌由各项目管理处单独操作。其次是详细准确的调研，如了解社区内以及社区周边同类型商业的基本状况，对已经经营成熟且较有实力的项目则须谨慎介入，一般情况下.以小区为中心半径500m左右的服务范围内，如果有大型的有实力的商业网点，则小区内的商业就不再经营同类型项目。再次是精心选择项目，可遵循如下原则：日常生活类优先、消费周期短的优先、易损易耗品优先、优势特色项目优先、中介服务项目优先等。但最根本的原则是消费者需求优先。

　　5万~10万人以上的大型社区，其商业经营最有潜力，因为人口众多而消费能力十分强大。一些高档社区虽然人口较少，但业主有较高的经济收入，其消费能力相对较强，所以也能够保持足够的消费量。有些社区的居民不一定很多，但该社区位于城市规划的商圈之内，能够辐射到周边很多消费群体，这类项目的经营也十分有价值。

　　业主需求资源经营之二：社区网络与电子商务

　　物业管理作为社区的管理和服务提供方，完全可以利用社区网络系统达到服务目的和商业目的。

　　电子商务早已是先进国家商品交易的一个不可或缺的渠道，国内电子商务也在近几年取得了突飞猛进的发展。网上购物已经形成了与传统商业业态相抗衡的力量。据新华社报道，20**年eBay易趣全年的交易额超过20亿元人民币，相当于10家国内沃尔玛门店20**年全年的营业额。

　　虽然社区外的电子商务网站非常成熟，但它仍然要解决货物的配送问题。配送的货物最终都要被消费者拿回家中(办公、服务体验等类除外)，则配迭的终端最为有效的目的地就是社区，而社区的管理者和服务者是物业管理。至此，物业管理与电子商务进行了交叉，两者联姻就有了现实需求的基础支撑。

　　物业管理可介入电子商务网站的经营。