前期物业服务知识
这些前期物业服务知识，你都知道吗?
在业主和业主大会尚未成立前，建设单位为了完成正常的住宅交付和管理，自行聘请的物业服务人就是前期物业服务。那么，前期物业服务责任由谁承担?前期物业服务应该完成什么事项?服务费用由谁支付?前期物业服务人的进入和退出由谁决定?快来了解一下吧。
前期物业服务责任由谁承担?
前期物业服务责任由建设单位承担。
建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准等，在前期物业服务合同中进行了约定，约定的内容将作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。
为什么由建设单位承担前期物业服务责任?
主要是因为建设单位基于建设行为取得房屋所有权，是房屋的初始登记产权人，并在购房合同中向购房人承诺房屋交付时具备规划设计功能，因此选聘前期物业服务人是建设单位法定义务。
前期物业服务应完成哪些工作?
01帮助业主完成新房验收、业主入住和装修管理、前期卫生管理、小区安全管理等常规物业服务事项。
02与建设单位在区住房和城乡建设或者房屋主管部门的指导、监督下，共同确认物业管理区域，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。
Tips：
对于承接查验发现的问题，建设单位应当在30日内予以整改，或者委托前期物业服务人整改。
前期物业服务费由谁承担?
前期物业服务费由谁支付主要分成两种情况。
一是
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。
二是
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担;房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
前期物业服务人的进入和退出机制?
前期物业服务人的进入是由建设单位决定的。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。 前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。
前期物业服务人的退出是由业主共同决定的。在前期物业服务期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。如果不再继续使用前期物业服务人，则业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
总结一下
更好地了解前期物业服务，能够帮助我们理解现在小区的物业是如何进入的，也便于我们进一步通过成立业主大会，选举产生业委会，对服务不到位的物业企业依法要求退出。相信随着物业管理水平的逐步提升，业主与物业服务人权责意识的增强，我们城市的物业活动将愈加规范、小区生活空间将更加和谐宜居。
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：前期物业服务知识(5)
前期物业服务知识，你都知道哪些?
导读
在业主和业主大会尚未成立前，建设单位为了完成正常的住宅交付和管理，自行聘请的物业服务人就是前期物业服务。那么，前期物业服务责任由谁承担?前期物业服务应该完成什么事项?服务费用由谁支付?前期物业服务人的进入和退出由谁决定?快来了解一下吧。
前期物业服务责任由谁承担?
前期物业服务责任由建设单位承担。
建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准等，在前期物业服务合同中进行了约定，约定的内容将作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。
为什么由建设单位承担前期物业服务责任?
主要是因为建设单位基于建设行为取得房屋所有权，是房屋的初始登记产权人，并在购房合同中向购房人承诺房屋交付时具备规划设计功能，因此选聘前期物业服务人是建设单位法定义务。
前期物业服务应完成哪些工作?
01帮助业主完成新房验收、业主入住和装修管理、前期卫生管理、小区安全管理等常规物业服务事项。
02与建设单位在区住房和城乡建设或者房屋主管部门的指导、监督下，共同确认物业管理区域，对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。
Tips：
对于承接查验发现的问题，建设单位应当在30日内予以整改，或者委托前期物业服务人整改。
前期物业服务费由谁承担?
前期物业服务费由谁支付主要分成两种情况。
一是
前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。
二是
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担;房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
前期物业服务人的进入和退出机制?
前期物业服务人的进入是由建设单位决定的。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限最长不超过二年，具体期限在前期物业服务合同中约定。
前期物业服务人的退出是由业主共同决定的。在前期物业服务期限届满前三个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业服务人。如果不再继续使用前期物业服务人，则业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效之前，前期物业服务人继续提供服务;期限未满或者未约定前期物业服务期限，业主与新物业服务人签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
有话说
更好地了解前期物业服务，能够帮助我们理解现在小区的物业是如何进入的，也便于我们进一步通过成立业主大会，选举产生业委会，对服务不到位的物业企业依法要求退出。相信随着物业管理水平的逐步提升，业主与物业服务人权责意识的增强，我们城市的物业活动将愈加规范、小区生活空间将更加和谐宜居。
篇3：北京市前期物业服务合同(4)
北京市前期物业服务合同
第一章总则
第一条
本合同当事人
根据有关法律、法规，通过招投标方式(或协议选聘方式)，甲方将_________(物业名称)委托乙方实行物业管理，双方经平等协商一致，订立本合同。
委托方(甲方)：_________
法定代表人：_________
受委托方(乙方)：_________
法定代表人：_________
物业类型：_________;
第二条
物业基本情况
座落：_________;
四至：_________;
占地面积：_________;
总建筑面积：_________。
第二章物业服务内容
第三条
制定物业管理服务工作计划，并组织实施;管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等;建立物业管理的各项制度;_________。
第四条
房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、_________等。
第五条
共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明、_________等。
第六条
公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、(停车场、库)、_________等。
第七条
公共绿地的养护与管理。
第八条
公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、_________。
第九条
维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查、_________。
第十条
维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。
第十一条
消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护，_________。
第十二条
电梯的运行和日常维护管理。
第十三条
房屋装饰装修管理服务。
第十四条
其他委托事项_________。
第三章物业服务质量要求
第十五条
服务质量要求：1.房屋外观：_________;
2.设备运行：_________;
3.房屋及设施设备的维修养护：_________;
4.急修：_________;
5.小修：_________;
6.绿化维护：_________;
7.环境卫生：_________;
8.公共秩序维护：_________;
9.停车管理：_________;
10.消防管理：_________;
11.电梯运行维护：_________;
12.装饰装修管理：_________;
13.其他：_________。
第四章物业服务期限
第十六条
物业服务期限为_________年。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
第十七条
合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。
第五章物业服务费用
第十八条
物业服务费价格
1.物业服务费价格为_________，费用构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、_________;由乙方按年/季向业主收取;物业服务费价格的调整，按政策规定/_________调整。
2.业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之_________。
第十九条
停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取：1.露天车位：_________;
2.车库车位：_________;
3._________。
第二十条
乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取。
第六章双方权利义务
第二十一条
甲方权利义务
1.审定乙方制定的物业管理服务工作计划，检查监督乙方物业管理服务的实施情况。
2.合同生效之日起_________日内向乙方提供
平方米建筑面积管理用房，物业管理用房所有权属于：_________;管理用房位置：_________;管理用房由乙方按下列第_________项方式使用：(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米_________元的标准租用。
3.甲方应在合同生效之日起_________日内向乙方移交以下资料：(1)竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)各专业部门验收资料;
(5)房屋及配套设施的产权归属清单(包括业主姓名、联系方式等);
(6)物业管理所必须的其它资料。
4.当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，协助催交。
5.协调、处理本合同生效前的遗留问题：_________。
6.协助乙方作好物业区域内的物业管理工作。
7.其他：_________。
第二十二条
乙方权利义务
1.根据有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业服务;
2.向业主和物业使用人收取物业服务费。
3.有权要求甲方和业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为;
4.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，有权提请有关部门处理;
5.对业主和使用人违反《业主临时公约》的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止、_________等措施;
6.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方;
7.负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划，经甲方审定后组织实施;
8.向业主和物业使用人告知物业的使用有关规定;
9.每年会同甲方进行一次物业服务满意率调查;
10._________。
第七章其他事项
第二十三条
物业入住前的物业服务内容为：_________;服务要求为_________。
第二十四条
物业入住前的物业服务费用为：_________，由甲方向乙方支付。
第二十五条
保修责任内房屋、设施、设备维修养护，按以下方式处理：1.委托乙方返修，甲方支付全部费用;
2.甲方负责返修;
3._________。
第八章合同变更、解除和终止的约定
第二十六条
本合同期满，甲方决定不再委托乙方的，应提前3个月书面通知乙方;乙方决定不再接受委托的，应提前三个月通知甲方或业主大会、业主委员会。
第二十七条
业主大会重新选聘物业管理企业或因其他原因本合同终止时，乙方应在合同终止之日起_________日内撤出本物业，移交物业管理用房以及与本物业的物业管理有关的全部档案资料。
第二十八条
本合同终止后，甲乙双方应做好债权债务的处理，包括物业管理费用的清算，对外签署的各种协议等;乙方应协助甲方和业主大会、业主委员会作好物业服务的交接和善后工作。
第二十九条
其他条款_________。
第九章违约责任
第三十条
因甲方行为违约导致乙方未能完成管理服务内容，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期不解决的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应经济赔偿。
第三十一条
乙方提供的服务达不到合同约定的，甲方有权要求乙方限期整改，整改后仍不符合要求的，甲方有权终止本合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应经济赔偿。
第三十二条
其他条款_________。
第十章附则
第三十三条
双方约定自本合同生效之日起_________日内，根据甲方委托管理事项，办理承接验收手续。
第三十四条
为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成必要的财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第三十五条
本合同正本连同附件共_________页，一式两份，甲乙双方各执一份，具同等法律效力。
第三十六条
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，甲、乙双方同意按下列第_________方式解决。
1.提交_________仲裁委员会仲裁;
2.依法向人民法院起诉。
第三十七条本合同条款如与有关法律、法规、规章和规范性文件抵触，该条款无效。
第三十八条本合同自_________起生效。
甲方(盖章)：_________
乙方(盖章)：_________
负责人(签字)：_________
负责人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
篇4：物业公司前期物业服务品质检查标准
物业公司前期物业服务品质检查标准
一、管理层工作25分领导管理2.5分
1、积极配合现场销售、招商及施工管理工作，有良好的沟通机制一处不合格扣0.5分
2、确保管理辖区内安全管理无事故
3、能够积极协调地产公司相关部门，完成地产公司安排的任务
4、有应急方案，有安全管理方案，制度完善
5、主动发现问题，及时解决问题，关爱员工
工作纪律2.5分
1、不在办公区域大声喧哗、打闹、吸烟、吃东西一处不合格扣0.25分
2、不闲谈、办私事、做其它与上班职责无关的事
3、不拨打、接听私人电话
4、上班期间严禁玩游戏、发短信
5、穿工服上班、戴工牌，着装符合规定的要求
7、上班期间在工作区域内不得抽烟
8、非上班时间在工作区域内不得穿制服作出有损形象的行为
9、不与客户争吵，服务中注意礼节礼貌
10、不得利用工作之便泄露客户资料
工作环境2.5分
1、办公室物品摆放有序一处不合格扣0.5分
2、办公区域布置合理，标识清楚
3、桌面文件资料摆放整齐，不摆放与工作无关的个人物品
4、办公环境清洁卫生，简洁、明亮、无杂物灰尘
5、卫生间无异味、无杂物、标识清楚
文件记录7.5分
1、各类文件摆放有序，分类存放，易于查找一处不合格扣0.75分
2、投诉接待记录及时，派工及时，回访及时
3、收发文件及时登记
4、交接班交接记录及时、清晰
5、工作计划、培训计划、社区活动计划等资料完善
6、设备维护计划完善，维护及时、有效
7、文件受控，专人保管
8、文件分类成册，标识清楚、方便检阅
9、重要文件记录无丢失，损坏
10、员工档案资料齐全
员工培训1.5分
1、有月计划、培训工作认真落实、有效果一处不合格扣0.5分
2、对培训内容要有考核和测试，培训主要体现培训效果
3、员工接受培训有记录
仪容仪表2分
1、讲究个人卫生，指甲修剪整齐，不得留长指甲一处不合格扣0.5分
2、按要求着工作装，规范、无褶皱、佩戴工牌
3、仪态自然，精神状态饱满
4、头发不染色，发型不得夸张
行为举止3分
1、举止得体、服务中表情自然，精神振作、姿态良好一处不合格扣0.3分
2、不以任何理由与顾客发生争吵、打架
3、站姿端正，不叉腰、不抱胸、不背靠他物
4、坐姿端正，不倚背、不伸腿，不能趴在工作台上休息
5、不在服务区内追逐打闹，不边走边大声谈笑喧哗
6、服务过程中多使用敬语，规范使用礼貌用语，不讲粗话、脏话
7、文明、规范使用对讲机，不得用对讲机谈论工作以外事情
8、接待客户应起立，主动问好，礼貌待人，微笑服务
9、说话语调亲切、自然，对顾客的提问解释耐心
10、不以任何理由与顾客争吵、辱骂顾客
员工素质2分
1、掌握物业管理服务基本知识，熟悉物业管理法规一处不合格扣0.5分
2、掌握本小区应知应会，熟悉本岗位职责与工作流程
3、业务娴熟，很好的处理顾客投诉
4、待人真诚、热情、大方、亲和
检查与监督1.5分
1、对上级部门检查的问题进行积极整改，并有整改结果一处不合格扣0.5分
2、纠正效果明显，有记录，不出现重复问题
3、有内部检查监督制度
二、售楼处、样板房接待服务人员20分着装2.5分
1、上班期间穿着制服，佩戴工牌、正确，不穿便装一处不合格扣0.5分
2、制装整洁无污物、挺直干净无损坏，不褶皱
3、统一工作装，颜色差异较大的制装不得混穿
4、门僮岗位统一佩戴白色手套
5、工牌须置于上衣左侧上方中央位置，保持水平
仪容仪表2.5分
1、讲究个人卫生，指甲修剪整齐，不得留长指甲一处不合格扣0.5分
2、上班前不许吃带有异味(姜葱蒜味)的食品，上班前化淡装
3、仪态自然，精神状态饱满
4、非工作所需或眼疾，不得佩带有色眼镜
5、头发整洁、不染色，发型不得夸张
行为举止5分
1、站姿：身体直立，挺胸收腹，双手放在小腹前，手心朝向自己，右手大拇指与其它四指(需并拢)握住左手四指(需并拢)，手指微微弯曲，左手大拇指搭在右手大拇指上，右手小拇指与无名指微翘，手臂微微弯曲，目光迎向客户一处不合格扣0.5分
2、行态：行走应轻而稳，挺胸收腹，肩要平、身要直。不要头晃脑、吹口哨、吃零食;不要左顾右盼;不与他人拉手、搂腰搭背
3、手姿：在给客户指引方向时，要把手臂伸直，手指自然并拢，手掌向上，上身稍前倾，以肘关节为轴，指向目标，同时眼睛要看着目标并兼顾对方是否看到目标;在介绍或指示方向时，切忌用一只手指指点点。与客户谈话时手势不易过多，幅度不宜过大
4、不要带有厌烦、僵硬、愤怒的表情，也不要扭捏作态，做鬼脸、吐舌、眨眼，给客户以不受尊重感
5、要神色坦然、轻松自信，给人以宽慰感;不要双眉紧锁，愁云满面
6、要聚精会神，注意倾听，给人以受尊重之感;不要没精打采或漫不经心
7、要沉着稳重，给人以镇定感;不要慌手慌脚，毛毛躁躁
8、举止要端庄，动作要文明，迎客时走在前，送客时走在后，客过让路，同行不抢道。站、坐、走要符合规定要求
9、上班时间应保证室内安静，不大声喧哗、打闹、吹口哨、唱小调、看报纸，干私活，化妆;不得敲桌椅或玩弄其他物品。要做到说话轻、走路轻、操作动作轻，保10、在客户面前应禁止各种不文明的举动，如吃东西、掏鼻孔、剔牙齿、掏耳朵、打饱嗝、打喷嚏、打哈欠、抓头、搔痒、修指甲、伸懒腰等，即使是在不得已的情况下，也应尽力采取措施掩饰或回避，并主动道歉示意
工作态度2.5分
1、积极热情，微笑服务，微笑时，嘴角向上微微翘起，隐约露出八颗牙齿，表情自然一处不合格扣0.5分
2、配合地产销售服务工作主动认真
3、配合地产及时和有效
4、积极配合地产的服务质量检查及考核
5、回答顾客提问耐心，细致
工作纪律2.5分
1、不在办公区域大声喧哗、打闹、吸烟、吃东西一处不合格扣0.25分
2、不闲谈、办私事、做其它与上班职责无关的事
3、不拨打、接听私人电话
4、上班期间严禁玩游戏、发短信
5、穿工服上班、戴工牌，着装符合规定的要求
6、不使用待客物品
7、上班期间在工作区域内不得抽烟
8、非上班时间在工作区域内不得穿制服作出有损形象的行为
10、不得利用工作之便泄露客户资料
工作环境1.5分
1、物品摆放有序，无乱摆放一处不合格扣0.5分
2、桌面文件资料摆放整齐，不摆放与工作无关的个人物品
3、办公环境清洁卫生，简洁、明亮、无杂物灰尘
员工培训1.5分
1、有月计划、培训工作认真落实、有效果一处不合格扣0.5分
2、对培训内容要有考核和测试，培训主要体现培训效果
3、员工接受培训有记录
员工素质2分
1、熟悉该项目基本知识一处不合格扣1分
2、业务知识熟练(现场提问问题)
三、安全护卫员工作20分着装2.5分
1、上班期间穿着制服，佩戴工牌、正确，不穿便装一人一处不符合要求扣0.5分
2、制装整洁无污物、挺直干净无损坏，不褶皱
3、统一工作装，颜色差异较大的制装不得混穿
4、指定形象岗位统一佩戴白色手套
5、工牌须置于上衣左侧上方中央位置，保持水平
仪容仪表2.5分
1、上岗前整理仪表，带队到达各岗位一处不合格扣0.25分
2、站姿良好：立正、跨立两种站立姿势
4、坐姿良好：保持上身正直
5、举止文明、大方，保持良好形象，不当众整理个人衣物，不将任何物件夹于腋下
6、精神振作，姿态良好。不得伸懒腰、袖手、背手、叉腰或将手插入衣(裤)袋
7、不抓头、搔痒、掏耳、挖鼻孔，不得敲桌椅或玩弄其他物品
8、不配戴饰物
9、头发前不过眉，发脚侧不过耳，后不过领
10不得染黑色以外颜色的头发(男性不得蓄须，留长发，大鬓角)
服务态度2.5分
1、态度要热情、诚恳、谦虚、谨慎一处不合格扣0.25分
2、与客户相遇或面对时，能主动问候、致意
3、访客来访应起立相待，主动打招呼，做到有问必答，有理有节
4、征求访客的意见时，表情要诚恳
5、热情认真回答访客的咨询，不得敷衍了事
6、使用礼貌用语，言语交谈多体现敬语问候语
7、态度和蔼，微笑服务
8、乐于助人，服务意识强，周到热情
9、主动配合营销工作
10、对业主正当的要求帮助，能主动帮助、协助解决
纪律2.5分
1、坚守岗位，执行岗位责任制，按时布岗、交接班，不准脱岗、误班一处不合格扣0.25分
2、值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准嬉笑、打闹、看书报、听收(录)音机、打瞌睡，不准做其他与值班职责无关的事
3、值班时禁止向外打私人电话，接听私人电话时间不超过1分钟
4、不准在岗位上会友聊天，不当班人员不得在岗位上逗留，接待业主、住户、来访客人不得谈与工作无关事项
5、工作岗位内不得存放与工作性质无关的小说、报刊、杂志等书刊
6、工作场所内不得有收(录)音机、烟头、烟灰
7、上班期间在工作区域内不得抽烟
8、非值班人员不得穿着制服在物业公开场合内嬉笑、打闹、会友、聊天等有影响护卫员形象的行为
9、人过地净，主动维护工作区域的工作成果
10、熟知岗位职责，及岗位工作流程
内务卫生2分
1、宿舍卫生清洁、地面干净卫生、无烟头、无异味一处不合格扣0.4分
2、物品摆放整齐，无乱搭线、乱放衣物等
3、被子叠放整齐标准，鞋按指定位置放置、无乱摆放
4、内务标识清楚、床位有床位牌、房间有门牌、有自觉维护卫生、节约用水等标识
5、内务管理制度完善，有值日表
应知应会2分
2、熟悉岗位操作规程
3、熟悉岗位内设备设施及正确操作使用
4、熟悉水、电、燃气、消防等重点防范设施、设备及操作
5、熟悉中惠熙元及熙元物业企业基本概况
6、熟悉应知应会内容
7、熟悉各种应急电话(火警、匪警、派出所、管理中心、维修班、消防中心、投诉电话)
8、熟悉消防基本知识(灭火器使用操作、119报警程序、消防设施设备功能及使用，火情处理程序等)
9、熟悉应急方案(火警、匪警)及处理各种突发事件、处理(偷、盗、抢、治安、刑事等案件)的措施、方法
10、熟悉物业管理法规、政策等基本知识
员工培训1.5分
1、有月计划、培训工作认真落实、有效果一处不合格扣0.5分
2、对培训内容要有考核和测试，培训主要体现培训效果
3、员工接受培训有记录
表格记录1分
1、各种记录表格规范，按规定填写，字体工整;各种记录表格按规定时间保存，保存完整、完好一处不合格扣0.5分
2、《值班记录》填写规范，记录完整，交接班时间准确
车辆管理1.5分
1、规划好停车场的区位布置，机动车车辆和非机动车辆分开停放一处不合格扣0.3分
2、非机动车辆集中停放，停放整齐、场地整洁
3、在规定时间内做好不定时巡查车况，发理问题能按规定处理妥善解决，并做好记录
4、车场值班人员引导车辆指挥动作规范
5、值班人员要勤巡逻，多观察，随时注意进入车库的车辆情况及驾驶员的行为，对发现的问题要及时报告班长或主管领导
服务质量2分
1、以敏锐的目光，能及时发现可疑的人、事、物，并能正确处理一处不合格扣0.5分
2、能够按照岗位操作规程进行正确操作，操作性强，贯彻落实好
3、值班期间若发生突发事件能按有关规定妥善处理
4、不准与客户发生争吵，或出现一起有效投诉
四、售楼处、样板房清洁卫生管理20分清洁人员2.5分
1、精神饱满、抖擞、微笑服务;不得萎靡不振、无精打采一处不合格扣0.5分
2、相貌端庄;男士前额发不得遮盖眼眉，鬓发不得超过耳屏，脑后发不得触及衣领，女士不得披肩发;男士目视无明显胡须，鼻毛不得长出鼻孔，男士指甲不得超过1毫米，女士指甲不得超过3毫米;面部、手部无影响自然美观的装扮物
3、统一制服，佩带工作牌;服装鞋袜合身、整齐、干净、无破损;
4、不得批衣、敞怀、挽裤腿，不得穿拖鞋或赤脚;不得佩带饰物
5、能主动和服务对象微笑点头致意或用礼貌用语和服务对象打招呼
着装2分
1、上班期间穿着制服，佩戴齐全、正确，不穿便装一处不合格扣0.5分
2、制装整洁无污物、挺直干净无损坏,，不褶皱
3、统一工作装，颜色差异较大的制装不得混穿
4、袖套、帽子等配套制装按统一要求穿配
工作环境1.5分
1、工作区、生活区环境卫生、简洁、明亮，无杂物一处不合格扣0.5分
2、工作场所办公工具、文件、设备、材料等摆放有序整齐
3、内部员工有良好的保洁意识，确实做到人过地净
环境卫生4分
1、目视地面、墙面、窗户玻璃无灰尘、无污迹，保持光亮，环境卫生一处不合格扣0.4分
2、公共设施、设备无明显污迹、灰尘
3、烟灰盅、废纸桶无污渍、痰渍、尘渍，无异味;烟头不超过3个;垃圾不超过3/4容量
4、墙面、标识牌、纸巾擦拭60厘米无明显污迹
5、天花、风口、悬挂牌目视无蜘蛛网、无污渍、无尘渍
6、玻璃镜面、不锈钢门框、扶手目视无灰尘、无水珠、无污垢、无手印，有光泽
7、外墙面目视无灰尘、无水珠、无污垢、无手印，有光泽
8、无苍蝇、蚊子，定时消杀，无“四害”
9、清洁工具按指定位置摆放，无乱摆放，目视现场看不到堆放清洁工具
10、有安全警示牌标识
洗手间3分
1、地面干净无污渍、水渍，无异味一处不合格扣0.3分
2、天花、灯罩及风口等干净，无尘、无蜘蛛网、无污渍
3、墙身及隔板干净、光洁、无污渍、灰尘，用纸巾擦拭60厘米无明显污染
4、水龙头及洗手池无污迹、水龙头无水迹
5、玻璃镜面、不锈钢目视无灰尘、无水珠、无污垢、无手印，有光泽
6、各类便器无污、无垢、无异味，光洁明亮
7、垃圾桶无污、无水渍、干净，垃圾不超过2/3容量
8、洗手液、纸巾等齐全
9、无苍蝇、蚊子，定时消杀，无“四害”
10、消杀记录、空气净化记录及时、完整
行为举止2分
1、举止得体、服务中表情自然，精神振作、姿态良好一处不合格扣0.5分
2、站姿端正，不叉腰、不抱胸、不背靠他物
3、不在服务区内追逐打闹，不边走边大声谈笑喧哗
4、说话语调亲切、自然，保持微笑
工作态度1.5分
1、积极热情，微笑服务，关注顾客一处不合格扣0.5分
2、配合地产工作主动认真、及时有效
3、回答顾客提问耐心，细致
工作纪律2分
1、不在办公区域大声喧哗、打闹、吸烟、吃东西一处不合格扣0.4分
2、 按时上下班，无脱岗、迟到等现象，外出必须情假
3、不闲谈、办私事、做其它与上班职责无关的事
4、不拨打、接听私人电话
5、不与客户争吵，服务中注意礼节礼貌
员工培训1.5分
1、有月计划、培训工作认真落实、有效果一处不合格扣0.5分
2、对培训内容要有考核和测试，培训主要体现培训效果
3、员工接受培训有记录
五、公共设施维护管理15分维修人员2分
1、精神饱满、抖擞、微笑服务;不得萎靡不振、无精打采一处不合格扣0.5分
2、前额发不得遮盖眼眉，鬓发不得超过耳屏，脑后发不得触及衣领，女士不得披肩发;男士目视无明显胡须，鼻毛不得长出鼻孔，男士指甲不得超过1毫米
3、统一制服，佩带工作牌;服装鞋袜合身、整齐、干净、无破损
4、工具整齐、维护及时
工作纪律2分
1、 不在办公区域大声喧哗、打闹、吸烟、吃东西一处不合格扣0.4分
2、按时上下班，无脱岗、迟到等现象，外出必须情假
3、工作期间不拨打私人电话、接听私人电话不超过1分钟
4、穿工服上班、戴工牌，着装符合规定的要求
5、不与客户争吵，服务中注意礼节礼貌
设施设备维护10分
1、公共设备设施完好，无损坏一处不合格扣1分
2、公共照明、室内照明完好、无损坏
3、配电箱整洁、无锈迹、有标识
4、示范区内五金配件安装稳固、无损
5、示范区内卫生间马桶畅通
6、门窗锁扣灵活、无损
7、室外招、广告牌、霓红灯按规定设置，无安全隐患或破损
8、路灯完好
9、巡查及维修记录齐全
10、维修及时彻底
服务质量1分
1、熟悉示范区机电概况一处不合格扣0.5分
2、配合地产工作认真负责
合计满分 100 分应扣分实得分
注：以上检查标准适用于中惠熙元各项目前期物业管理服务日常检查及月度考核。
篇5：小区前期物业服务人员配置及激励措施方案
小区前期物业服务人员配置及激励措施
实施方案
一、项目小区前期物业管理组织架构
1、组织架构图说明
从项目小区管理机构图中可以看出，物业服务中心将在开发建设单位的监督和指导下实行公司领导下的主任负责制，这是一种垂直领导方式，充分利用资源，编制力求精干，人员要求一专多能。
在项目服务、组织领导和对各项工作检查指导协调等方面由物业服务中心主任直接负责，各项具体工作在各部门职责范围内由各主管、队长直接安排，各主管下属人员直接向主管负责，而各主管直接向主任负责。做到责任明确、命令统一，联系简捷、工作高效。
2、岗位设置及人员配备
项目小区是集住宅和配套商业用房于一体的综合项目，为便于集中管理，提升物业服务品质，设一个物业服务中心，人员配置共55人。配置表如下：
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人数 |
管理区域 |
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经理 |
1人 |
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助理 |
1人 |
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客户服务中心 |
主管 |
1人 |
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客服员 |
3人 |
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厨师 |
1人 |
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工程维修队 |
队长 |
1人 |
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电工 |
1人 |
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管工 |
1人 |
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综合维修工 |
2人 |
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秩序维护队 |
队长 |
1人 |
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主任助理兼任 |
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班长 |
3人 |
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秩序员 |
21人 |
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绿化清洁队 |
队长 |
1人 |
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班长 |
1人 |
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绿化工 |
1人 |
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清洁工 |
11人 |
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垃圾处理 |
5人 |
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55人 |
3、岗位责任制
按照物业总公司考评标准，结合项目实际情况，制定各项管理、经济目标，明确物业服务中心相应责任和权利，在实施过程中抓好权限下放和自我控制，实施过程中跟进检查和改进，进行目标成果评价，确定业绩优劣，并与绩效考核相结合。
(1)项目经理岗位要求及职责
1)具有全国物业管理经理资格证文件;
2)熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力;
3)具有丰富的物业小区管理实践经验;
4)外表端庄，思路敏捷;
5)有良好的团队精神和沟通技巧;
6)有良好的指挥能力、协调能力、交流沟通能力和文字表达能力。
(2)经理助理(兼客服主管)岗位要求及职责
1)具有全国物业管理从业人员岗位证文件;
2)具有高档住宅小区管理经验;
3)有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力;
4)善于同客户进行服务信息交流;
5)协调突发事件、客户投诉的处理并做客户沟通;
6)检查各部门工作记录，以客户的角度发现工作中存在的问题;
7)负责各业主/客户的入驻、装修、退租接待、管理、服务工作;
8)负责各类费用的收取;
9)负责整理补充业主/客户的档案，管理区域内各类文档案;物业档案管理(分类方法、建立流程和注意事项)
10)完善和执行各类人事和劳动纪律。物业员工管理制度
(3)物业服务中心收费员职责(兼客服人员)
1)严格遵守各项财会纪律和财务制度，负责制定各项费用的开支定额及有关报销、核销制度，加强财务监督和控制管理;
2)负责编制项目财务预算，并检查、监督、落实计划的执行情况，协助公司按时做好月、季、年度的财务决算，编制报送有关的财务报表;
3)负责财会资料档案的保管保密工作;
4)负责组织每半年一次的资产清理，盘点工作，确保帐实相符、帐帐相符、帐物相符;
5)负责对部门员工进行培训和工作考评;
6)按照公司费用开支标准和开支范围，检查各种费用开支，杜绝铺张浪费，坚持勤俭节约;
7)认真审核各项原始单据，根据审核无误的原始单据，协助公司编制会计凭证并及时入帐，负责物业服务中心一切往来帐项的核对、清查，并及时上报公司计划财务部;
8)加强计费、收费管理，负责管理服务费、水电费、停车费及其他服务收入的收取统计及分析工作，每月将报表上报公司计划财务部;
9)定期检查固定资产和流动资金，协助做好物资盘点工作，负责经济核算，对帐目做到日清月结，并及时上报公司计划财务部;
10)编制物业服务中心年、季、月度财务预算，组织编制项目财务会计报表和统计报告。落实和掌握公司下达的财务计划的执行情况;
11)按时做好工资、各类补贴等报表。办理税务登记、税务申报等税务工作;
12) 完成领导交办的其他工作。
(4)客户接待员职责
1)负责物业服务中心文件档案管理工作，包括文秘、电脑、档案、权籍等工作;
2)负责物业服务中心计算机应用和办公设备的维护保养工作;
3)负责物业服务中心管理、技术、业主档案与资料的管理工作;
4)负责与业主权籍资料的管理、保密工作;
5)完成领导交办的其它工作。
(5)工程维修队队长要求及职责
1)具有全国物业管理从业人员岗位证文件;
2)完善和执行各类人事和劳动纪律;
3)负责工程管理, 编制设备设施维修、养护、改造工程计划;
4)负责部门设备操作规程的制定和完善，保证运作良好;
5)制定本部门各岗位的工作职责、工作流程、操作规程和考核标准，加强培训，督导、检查部门员工的工作和技能;
6)准备及审核工程招标文件，分析投标文件并提出建议，外发包工程的初审、监督和验收，并出具意见;
7)掌握公用设备、设施维修进度，组织落实维修、改造计划，及时处理安装、维修、保养工作中出现的问题和业主对维修的投拆;
8)对设备设施的运行安全和操作人员的人身安全进行监督;
9)参与各类物业管理方案的编制。
(6)水电工(强弱电工、给排水管道工)
1)对设备维修队主管负责，执行物业服务中心各项规定和制度;
2)负责变配电系统的运行管理和维修保养;
3)负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修;
4)负责给排水、消防设备动力电源的正常供给;
5)认真钻研技术，熟练掌握电气设备的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时;
6)按时按质保量完成设备检修工作;
7)定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录;
8)做好给排水设备(设施)的运行操作和维修保养工作;
9)发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障;
10)负责责任区域的机房设备的清洁工作。
(7)设备工(设备维修、房屋维修)
1)对工程维修队主管负责，执行物业服务中心的各项规定和制度;
2)负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作;
3)负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作;
4)努力钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时;
5)发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班员工共同排除故障。
(8)秩序维护队队长要求及职责
1)具有全国物业管理从业人员岗位证文件;
2)负责日常秩序维护工作的安排、执行、培训，完整各类记录;
3)负责消防监控、消防安全检查;
4)负责出入登记，车辆道路管理;
5)制定本部门各岗位的工作职责、工作流程、操作规程和考核标准，加强监督检查;
6)负责管理小区内邮件、报刊的分发工作;
7)负责协调处理重大治安事件。
(9)秩序维护班长职责
1)主持召开班务会议，带领本班人员做好秩序维护工作;
2)负责对日常班务的处理，负责检查纠正本班人员值班中的违规行为;
3)熟悉秩序维护各岗位职责和任务，掌握本辖区秩序维护的规律和特点;
4)按要求履行交接班手续，清点上班移交公用物品，并应及时解决遗留问题;
5)上岗要列队接岗，并做好工作场所的清洁卫生工作;
6)按要求进行巡视，并做好记录，接到监控中心通知立即赶到报警地点，并将处理结果反馈监控中心;
7)负责本班人员的操练前准备工作，负责上下班点评工作;
8)负责本班人员考勤，考核等工作，对不称职的人员上报主管处理;
9)负责协调本班与其它班人员的关系;
10)带领本班人员积极主动地完成各项工作任务。
(10)秩序维护形象岗(门岗)职责
1)对队长及当班班长负责，服从上级命令;
2)在指定位置立岗，严禁脱岗;
3)验证《物品出门证》，施工人员《临时出入证》后放行;
4)发现责任区域公物损坏及时报告;
5)负责外来人员的登记，备用钥匙管理;
6)协助主管进行紧急服务处理。
(11)秩序维护巡逻岗职责
1)对秩序维护队长及班长负责，服从上级命令;
2)巡逻中遇业主要求应及时提供服务;
3)巡逻中发现可疑人员应进行询问、验证;
4)检查机动车辆、非机动车辆停放情况。
(12)秩序维护车辆岗职责
1)熟悉本岗位的任务和工作程序;
2)对主管及当班班长负责，服从上级命令;
3)执行《车辆管理制度》;
4)执行车场禁令标志;
5)保持车场门口通道畅通;
6)及时对车辆进行车况登记，检查准确无误。
(13)绿化清洁队主管要求及职责
1)具有全国物业管理从业人员岗位证文件;
2)负责管理小区内公共部位日常清洁工作的安排、执行、培训，完整各类记录;
3)负责管理小区内清洁工作的监督、检查，保持环境整洁舒适;
4)负责各岗位工作流程、操作规范考核;
5)负责管理小区内绿化、消杀、垃圾清运、外墙清洗等分包工作的监督检查，对不足之处，提出整改要求。
(14)清洁班长岗位职责
1)负责监督执行公司及部门的各项规章制度;
2)负责检查清洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录;
3)根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派;
4)负责检查所辖范围各责任区的清洁卫生状况;
5)负责随时检查清洁员的工作状况，及时调整各种工具及人力的配置;
6)负责对清洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、指导，并作出正确的评估;
7)负责对清洁工具、设备的使用维护进行指导;
8)负责检查设备、工具的清洁保养工作;
9)协助处理涉内外纠纷、投诉;
10)负责每日工作记录的填写及交接班工作;
11)完成领导交办的其他任务。
(15)清洁工岗位职责
1)对绿化清洁队主管负责，认真执行各项管理制度;
2)认真做好承包区域的环境清洁;
3)在主管及班长带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。
(16)绿化工岗位职责
1)对绿化清洁队长负责，认真执行各项管理制度;
2)认真做好项目的园林绿化工作;
3)在主管带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。
4、激励机制
(1)激励系统示意图
' fill='%23FFFFFF'%3E%3Crect x='249' y='126' width='1' height='1'%3E%3C/rect%3E%3C/g%3E%3C/g%3E%3C/svg%3E){kind=small}
(2)激励系统示意图说明：
激励机制是公司人性化管理的方式。尊重个体权利，保持团队精神。服务于业主和创造经济、社会双重效益是权衡考核的基本标准。
思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性。引导员工动向，尊重个人情感。并且针对个性心理做适时的思想工作。
奖惩机制在实际工作中坚持优胜劣汰，奖惩分明。通过奖励员工取得更大的进步。做到人人有动力，人人有压力。奖励的类型包括物质奖励和精神奖励等。
培养提升机制在实际工作中极具价值。将培训放在集体和个人发展的重要位置，培训的目标是提高员工业务技能，一专多能，精益求精。在提升上不拘一格，能者上，平者让，为人才的脱颖而出创造平台和环境。方式有培养、提升、培训、进修等。
工资福利系统重在考核，依据贡献大小进行工资决策调整。既考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，吸引人才，激励员工取得更好的工作绩效。
通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过文化的凝聚功能、引导功能、约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来。
在以人为本的激励系统中，我们还将结合全面质量管理模式，进行适时管理，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人翁意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。
5、监督机制
公司将建立合理的监督机制，把督导管理方式运用到项目小区的管理中去，通过建立合理的监督机制、自我约束机制和信息反馈处理机制，保证管理信息畅通，确保各项指令和目标的落实。
小区物业服务中心在开展物业管理的过程中，将严格按照上级主管部门的有关法律、法规、前期物业服务合同及公司有关规章制度要求开展工作，定期和开发建设单位和业主委员会交流沟通工作，反馈物业管理运作事务，提交财务报告文件，并汇报日常工作的进展和计划。定期对管理目标和工作落实情况进行考核，对项目的管理服务过程建立原始记录，通过现场检查、部门自查、公司内、外部质量审核，确保管理工作的监督机制有效运作。
具体做法：
一是公开监督制。公布物业服务中心监督投诉电话，维修值班电话，设立业主意见箱。所有员工佩带工作牌上岗，以便于公开监督;
二是业主、客户评议制。物业服务中心对各项管理活动实行监督、跟踪、反馈，对业主、客户或其它来源的信息做到有分析、有处理、有跟踪、有反馈，实行封闭管理，使业主、住户的权益得到保障;
三是定期报告制。物业服务中心定期向业主委员会、物业服务公司定期报告工作，反馈物业管理事宜，确保物业管理目标的实现。
6、建立自我约束机制
自我约束机制是保证公司有效经营，实现经营目标和保证公司正当经营活动的企业控制机制。这种约束主要是预算约束、财产约束和内部各种利益的相互约束。
预算约束实际上是自负盈亏机制的延伸，由于公司实行自负盈亏，以自己的收入补偿支出。这种约束会迫使公司精打细算，无论其发展扩张，还是福利支出都要考虑自身的财力状况，考虑风险大小。
财产约束，由于公司拥有财产的所有权或占有权和处分权，从而进一步约束企业的经营行为。
公司内部利益的相互约束，使得公司所有者、经营者、职工等不同利益主体之间相互制约，以影响企业的经营目标和决策行为。
控制机制的基础是建立以控制理论为指导的信息反馈系统，从而使这种自我约束机制实现定量化和科学化。
物业服务中心根据各项管理标准，对各班员工进行有效检查，发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。
要确保监督与自我约束机制的有效性，就必须具备一个完整的监督与自我约束机制流程，流程图如下：
7、建立信息反馈及处理机制
项目小区物业服务中心在平时运作时，服务中心主任既是指挥员，又是督促检查者，当各项工作指令下达后，执行机构相应开始运作，此时，服务中心主任就可以在信息反馈渠道中获取信息，对指挥机构所发出的各项指令可以作出较为实际的评估，从而判断其正确与否，从中吸取经验，纠正错误，有效地克服了在工作中的盲目现象。
为了确保小区的物业管理服务质量，使客户满意率达到和保持90%以上，物业服务中心将设立多种信息反馈渠道，形成信息反馈网络。
(1)在物业服务中心建立客户意见登记本，随时搜集有关客户对物业服务管理方面的意见。
(2)设立24小时客户投诉热线，24小时接受投诉。公告物业服务中心邮箱地址、电话号码及责任人姓名。
(3)每半年做一次对物业服务的意见调查，广泛征求客户意见，并将调查结果整理汇编，进行统计分析，查找问题原因，提出改进方案。对重要问题给予正面回复。
(4)建立与业委会、房地产开发公司定期座谈的制度，虚心听取业主、开发商意见和建议。
(5)定期向开发建设单位、业委会做工作请示、汇报，主动接受工作监督和指导。物业服务中心作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面的信息，(物业管理圈)主要渠道有：项目小区各部门每月向物业服务中心主任提交一份工作计划报告文件，包括服务费收支账目;业主、住户意见调查程序;业主、住户意见箱;业主、住户投诉与反馈信息;物业服务中心员工的反馈信息;新闻媒介。
获得反馈信息后，物业服务中心主任分析处理，向相关部门、人员发出指令并监督其及时改进，直到圆满解决问题(见图)。
(6)各种信息反馈处理时间：
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客户对服务质量的投诉 |
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其他各类紧急事件 |
接报后有关人员最迟不超过3分钟赶到现场 |
二、人员管理
1、人员配置标准及数量
体制是基础，人才是关键。人才是根本的动力，发展是永恒的追求。以人为本是公司重要管理理念。经营和管理骨干是人才，为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。(物业管理圈)我们崇尚团队意识和合作精神。在确保服务质量前提下，实行物业管理部分项目的专业分包，降低成本，提高专业化管理服务水平。
(1)物业服务中心经理
大专以上学历，持有物业管理企业经理上岗证，5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。
(2)助理
大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理、协调能力，对工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务。勤业、敬业、乐业。
(3)客户服务中心主管
大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对工程、绿化清洁、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。
(4)服务总值班员
大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。
(5)前台接待员
大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强。对工作认真负责，敬业、乐业。
(6)工程维修队队长
大专以上学历(工科专业)，有5年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。
(7)资料员兼文员、仓库管理员
大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，2年以上工作经验。
(8)弱电技工、空调技工
大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。
(9)强电技工
身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。
(10)维修工
高中以上学历(水电专业)，持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。
(11)秩序维护队主管
大专(或同等学历)，熟悉有关法律、法规和秩序维护的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。
(12)秩序维护员
高中以上学历，退伍军人优先，身高170厘米以上，身体健康、品行端正，工作认真负责。
(13)消防监控值班员
高中以上学历，男170厘米以上，女160厘米以上，身体健康，不矫正视力为1.2，品行端正，工作认真，需有本地户口。
(14)收费员
大专以上学历(会计专业)，有3年工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。
(15)绿化员
高中以上学历，身体健康、品行端正，有3年工作经验，熟悉园林管理和各种植被的养护及绿化工具的使用和维护，对工作认真负责，敬业、乐业。
(16)清洁员
初中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。
(17)车场收费员
有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。
2、考核标准及方法
公司的人才观念是择优选材、平时育才、用时有才、人尽其才。在日常管理中，我们创立了旨在对人才创造力进行管理和对人才潜能进行开发的人才资源管理体系，启动“四优”，即：选优、培优、用优、留优。(物业管理圈)我们将运用竞争机制和激励机制，量才录用，知人善任，为人才的培养创造良好的空间。最终激励员工为企业尽心竭力，追求人力资源增值。我们的人员管理体系由四部分组成：
(1)确定标准、严格招聘
公司在工作实践中比较突出的做法是：重品德修养，热爱物业服务行业，讲奉献、能吃苦;重工作能力，要求员工一专多能;重学历水平，坚持高学历选择录用管理人员。管理人员年龄要求因岗而异，合理优化，既稳健经营，同时又充满锐气。在项目小区的管理服务中，将遵循上述用人标准，确定以下几项硬性指标：
知识层次：为了配合小区高品质物业管理服务的要求，管理层人员除要求100%大专以上学历以外，部分岗位引进更高学历的专业技术人才。操作层人员全部要求高中以上文化，秩序维护岗位尽可能要求是：退伍军人、党员，以保证队伍素质;设备维修岗位要求全部持证上岗。
录用与考核：按公司制定的人员编制、用人条件经办公室及公司领导层考核、面试后录用，并进行相应的人员培训和考核管理，试用期3-6个月，以劳动合同确定劳动关系。每年按标准制订管理方案和考核指标，每年对员工进行岗位绩效考核，根据考核结果实施评价与奖惩。考核率100%，人员流动率控制在合理比例。
人员配置比率：加大管理人员的配置比例，以符合高科技、智能化物业管理服务的要求，使物业管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。
(2)量才适用、合理配置
引入竞争激励机制，鼓励员工奋发进步，同时根据实际需求调整人员结构，使优秀人员安排在最合适的岗位上。优胜劣汰，对员工每年进行考核和民主评议、意见调查，全面测定和验证员工的个人工作能力，对不合岗位要求而又有其它专长的，实行调岗安排使用，员工淘汰率控制在4%左右。
(3)量化考核，标准化运作
根据质量方针，公司每年确定年度质量目标，对业主、客户满意率、设施设备完好率、客户投诉处理及时率等指标提出量化要求;实行质量目标分解细化和量化，对物业服务中心人员作出具体要求;物业服务中心每年制定员工培训计划和相关培训指标，达到制定的培训时间和培训效果;在考核机制中引入财务管理指标，把物业服务中心的经营管理与经济效益挂钩，采取物业服务中心独立核算方法，有计划地控制成本。
(4)激励驱动，留住人才
树立员工也是顾客的管理理念：我们不仅给员工提供工作场所，更给员工营造精神家园，多角度、多层次地满足员工的需求。通过充分沟通，实现人格平等;关注员工自我价值的实现，使员工和企业共同成长。
给人才创造机会，让机会造就人才：公司在人员管理中始终坚持善待员工这一原则，鼓励每一个人都成为各自岗位上的专家里手，公司倡导竞争上岗，让优秀员工有机会脱颖而出，提供施展才华的平台，同时也避免了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端。最终实现员工能上能下、职位能升能降、待遇能高能低的人力资源管理良性机制，盘活公司人力资源。
创造宽松的环境，发现人才，重视人才：在用人问题上坚持唯才是举、任人唯贤的原则。管理人员能上能下、不拘一格，只要是人才，就为其提供平台，让其发挥最大的潜能。为此，我们坚持员工建议制度，设置合理化建议奖，在广大员工中，定期开展调查活动，认真听取、分析、处理员工反映的意见和建议。
物质奖励和精神奖励双管齐下，形成人才归属感;尊重人才、关怀人才，形成以人才为楷模的企业风尚。为此，除了给人才委以重任外，还给予人才物质和精神的双重奖励，采取高薪、重奖等形式让他们充分意识到自身的价值和自己在企业中举足轻重的位置，使企业的人才形成主人翁意识，培养情感关联，实现以物业服务中心为家的归属意识。
3、员工薪酬福利
人员工资、福利费用测算
|
岗位名称 |
人员编制 |
月平均收入 |
小计 |
各项福利费 |
合计(元/月) |
|
物业服务中心经理 |
1 |
总工资的55% |
|||
|
助理 |
1(兼秩序队长) |
||||
|
客服主管 |
1 |
||||
|
客服人员 |
3 |
||||
|
设备维修队长 |
1 |
||||
|
维修工 |
4 |
||||
|
秩序员 |
24 |
||||
|
清洁绿化队长 |
1 |
||||
|
清洁绿化工 |
13 |
||||
|
厨师 |
1 |
||||
|
垃圾处理工 |
5 |
||||
|
月总计 |
55 |
夜班补贴：
秩序维护员夜班费：**元/天×30天×8人/天=****元/月;
设备维修值班：**元/天×30天×2人=***元/月
节假日加班：
加班费测算依据：加班费按每人月加班4天计算加法定节日11天：55人* 元*4+55人*50%*3倍*11天* 元/12=****元;
全年人员成本总额： 元/年。
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