物业管理：防火门管理知识

　　还记得20**年10月参加注册物业管理师第一次全国考试时，《物业管理实务》一科案例分析题部分第一道题考核的内容是“业主投诉该项目存在一些问题，包括‘部分楼层的防烟防火门经常处于开启状态’等，要求结合实际工作经验，提出解决这些问题的措施”。

　　图1考题所指情形，常闭防火门经常因人为原因不能常闭，无法起到应有作用(圆圈中使用木塞顶住防火门)

　　这种情形在日常很常见，如图1所示。这道题的答案毋庸置疑，日常是常闭的防火门就一定要让其处于关闭状态，并且要通过宣传、巡视和设施维护来保证，如图2所示。

　　图2常闭防火门应通过管理确保其保持常闭状态

　　在物业管理行业国家最高级别的执业资格考试中，出现与消防管理有关的命题，说明了行业对消防管理工作的一贯重视，再正常不过。可常闭型防火门为什么要常闭呢?

　　笔者考完《物业管理实务》出了考场，看见有几个考生在楼道里仔细地翻阅教材急切地寻找着这一题目的答案，其中一个嘴里还嘟囔着：“咱们那儿的防火门就都开着，怎么就不对了呢?”令笔者想起了那句话“只知其然，不知其所以然”。

　　是啊，我们的物业管理职业教育和职业培训做得还远远不够，物业管理师参考教材《物业管理实务》中涉及“防火门”和防排烟管理的内容仅有短短的两句话(第七章：消防系统每周检查项目：......检查防火门......是否完好;第九章：消防安全检查的内容主要包括：......安全疏散出口、......防排烟系统等场所”)，查阅其他参考教材及行业其他培训教材均再无与此有关内容。

　　在现实的物业管理服务实践中，对于很多管理要求，特别是有关设施设备的管理要求，我们很少能够给员工们讲清楚这些管理要求的原因和道理，所以就免不了“知其然，不知其所以然”，就免不了对管理要求片面地理解，免不了在内部沟通和执行操作过程中出现教条死板。执业的理论基础不扎实，面对变化必然不能应变自如，也就难有创新和主动沟通的意识和能力。

　　对于消防管理来说，防烟与防火是同等重要或者说是一个问题的两个方面。

　　正如笔者在本刊今年2-3期发表的《消防疏散中的防烟方法》介绍的那样，烟气在建筑火灾中的危害最大，所以无论一般建筑亦或大型建筑、高层建筑和商业建筑均会有相应的防排烟及疏散系统建筑设计(图3、图4)、配套相关的设施设备(图5、图6)，以确保在发生建筑火灾时能够及时排出大部分烟气，确保疏散楼梯间内充满新鲜空气，使得火灾现场人员可以迅速安全地从疏散楼梯间疏散到地面。

　　图3建筑设计中常见的防排烟疏散系统

　　图4建筑设计中常见的合用消防前室防排烟疏散系统

　　一般而言，防火门有钢制和木制两种，均带有自动闭门装置并可安装一定面积的防火玻璃，主要安装用于疏散楼梯间和消防前室。除能够在一定时限内阻止火焰蔓延外，其较高的密闭性还可防止烟气的快速扩散。疏散楼梯间防火门和消防前室防火门均保持关闭，可以有效地形成以疏散楼梯间为目的地的安全逃生路线，是一栋建筑物防排烟和疏散救生系统的重要组成部分。

　　图5高层建筑防排烟主要设备组成示意

　　图6图5所示高层建筑防排烟设备楼层平面及防火区域划分

　　参见图5、图6，一栋建筑的防排烟设施设备主要包括正压送风机、正压送风风道、楼层正压送风口和排烟风机、排烟风道及楼层排烟阀、排烟风口(图7)等。

　　图7常见的机械排烟系统楼层排烟口

　　正压送风机和排烟风机一般均安装于建筑物的顶部，火灾时，排烟风机通过楼层排烟口、排烟阀和上下贯通的排烟风道将火灾层的烟气排出室外;而正压送风机通过正压送风道、楼层正压送风口将从室外抽取的新鲜空气送入核心筒内的疏散楼梯间。

　　疏散楼梯间是楼内惟一的上下贯通的楼梯通路，为保证人员能够通过楼梯安全疏散，而烟气不进入通道，大量的室外新鲜空气被送入通道，使得通道内不但空气清新而且空气压力略大于楼梯间外的消防前室，大量空气溢入消防前室，再从消防前室溢入楼层走廊，也使得消防前室的空气压力略大于楼层走廊(见图4)，从而能够有效地阻止烟气进入消防前室、进入疏散楼梯间。

　　当然，这个正压力不是越大越好，只要其能够阻止火灾楼层的烟气在热压、风压和浮升力的作用下进入消防前室和疏散楼梯间即可。因为两道防火门均是向着疏散楼梯间方向开启，压力太大就会妨碍防火门的正常开启使用，反而会影响人员正常疏散。

　　所以，疏散楼梯间防火门和消防前室防火门在日常均应保持常闭状态，随时确保疏散楼梯间和消防前室保持相对的封闭性，无论何时突发火灾，都能阻止突发烟气进入和在正压送风机送入新鲜空气后快速地形成正压，从而阻止烟气渗入高压一侧;即使有人不断地推开防火门进入消防前室和疏散楼梯间逃生，防火门两侧压力差的释放可以形成较大的空气流速，仍可阻挡烟气的侵入，只要防火门能够快速自动闭合，持续送入的新鲜空气可以很快地使疏散楼梯间和消防前室恢复正压状态。

　　但是，防火门只有在火灾情况下才能体现其特殊的功用，而在平时就显得有些“碍事”，特别是电梯和疏散楼梯间合用消防前室的前室防火门，因人员通行的需要，防火门无法真正做到常闭，常被人为地拦挡或卸除自闭装置或损毁。这时如果火灾突发，上下贯通的疏散楼梯间上，只要有一个疏散楼梯间防火门不能关闭，正压送风机送入的大量新鲜空气就会从这处敞开的防火门流失，使得整条疏散楼梯间无法形成正压;只要是某个楼层有一个消防前室防火门不能关闭，除了少一道保护烟气极易进入疏散楼梯间外，烟气、火焰可以无阻拦地进入电梯井道，不但使火灾得以在整个建筑内快速蔓延，还会对乘坐消防电梯进入着火层以上楼层组织消防疏散的消防队员造成严重威胁。

　　由此可见，防火门不能在发生火灾时及时关闭所形成的重大消防隐患，使其成为了很多物业管理项目的消防管理难点之一，物业管理师应该对这一问题有着清醒和正确的认识，这才是第一次注册物业管理师全国考试中《物业管理实务》案例分析第一题考试的意义所在。

　　图8使用电磁脱扣器(红圈内)，平时可常开的合用前室防火门

　　图9使用电磁脱扣器，平时可常开的合用前室木制防火门

　　图10使用电磁挂钩，在平时可常开的消防前室防火门

　　如何解决这一问题，请看图8、图9和图10，消防技术的发展为我们解决这一管理难题提供了可行的方案。只要使用电磁脱扣器或电磁挂钩将防火门挂住，就可在平时让防火门常开确保正常通行。在火灾发生时，电磁脱扣器或电磁挂钩由消防报警和联动系统控制脱开，使防火门在自闭装置的作用下自动关闭，即可完成其应有的消防使命。

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篇2：商业物业管理节能经验

　　物业管理在节能工作中扮演着很重要的角色。建筑常用的耗电耗能的设备设施，如公用照明设施、机电设备、通风换气设备和温控设备等，都可以通过物业管理人员的技术革新、节能改造、巧妙运行等管理方式在运行中取得显著的节能成果。

　　实施科学技改，节能成效显著

　　由于秦皇岛商城空调系统制冷机配套设施取消后，新冷水机组制取的冷水温度低，冷水量大，造成各楼层出风口下温度偏低、噪音大，影响了购物环境的舒适度。为了解决这个问题，笔者所在秦皇岛金原物业服务有限公司工程技术人员进行了课题攻关。首先把空调机柜解体，对空调机组的内部结构进行熟悉。之后，根据电力拖动教程中风机的转速与从动轮直径成反比，与电动机功率的3次方成正比的原理。反复计算、论证、修改，最终将电动机一侧的主动轮直径确定为300毫米(原主、从动轮直径均为340毫米，转速比1：1)，转速比调整为1：0.88。改变转速比后，运行功率大幅下降了，原额定功率30KW的电动机，出现“大马拉小车”的现象，大大增加了电动机的能量损耗。攻关小组通过测算，决定将电动机由原来的三角型接线方法改为星型接线方法，把额定功率30KW、运行功率25KW的电动机，改为额定功率17KW、运行功率12KW。这回不但解决了“大马拉小车”的问题，还能降低能量消耗。改造后，风速和噪音下降了，室温适宜，购物环境大大改善。

　　经试运行，一台电动机节省机械功率13KW，节省电功率18KW，按日运行10小时计算，可节电180度。年节电(按7个月计算)37,800度，如对商城需改造的10台空调柜电机改造完毕，年节电量将达到378,000度，节约电费约26万元，节能效果非常明显。

　　金原广场的空调冷水(夏季)/热水(冬季)循环系统的定压系统原设计采用2台15KW离心式水泵，给定水压1.18兆帕，取样1.18兆帕，水泵每天工作24小时，连续运行工作频率在25-50赫兹之间自动跟踪1.18兆帕的压强，浪费了很多电能。通过技术攻关小组的深入研究，由PID控制程序改造成应用宏ABB标准型控制方式。改造后经过近两个月的试运行，效果非常明显，完全能满足金原广场16万平方米空调系统压力的需要。经实际记录数据推算年节约用电6万度左右，可节约费用41,000多元。

　　采取设备设施的经济运行，巧妙用电

　　空调制冷机组和循环水泵是最大的能耗设备，通过合理调整机组及附属泵类的开启台数，可以达到科学用电。目前，我公司有45KW的循环水泵16台，75KW的循环泵12台，90KW的循环泵7台。根据水温和负荷情况及时关停机组和水泵，如减少一台机组，就能降低能耗1,300千瓦。

　　目前，我公司管理的6个商场项目和1个写字楼项目均实施变压器的经济运行，当变压器负荷减少到不需要两台变压器同时供电时，退出一台变压器，以减少变压器自身的损耗。同时采用改善功率因数，降低电能消耗，提高供电设备利用率。上述7个项目共计变压器21台，如一台变压器有空负荷现象，每天将浪费电900度。根据各项目实际负荷进行及时调整，每年均为公司节约大量电费。

　　合理加装节电器，大大降低用电能耗

　　由于商场内部分扶梯使用率低，电梯全速运转会浪费大量电能。为了避免电能浪费，技术攻关小组决定在32台电梯电机(其中10台5.5KW，22台8KW)上加装节电器。即在原有控制系统上加装一套变频控制系统，在没有人乘坐时，自动扶梯以慢速10HZ运行，有人乘坐时以50HZ快速运行。小组自行设计改造图纸，并购置变频器、上下行继电器及运行接触器等设备。按照设计图纸在上下入口安装感应探头，安装完毕后，运行成功。改造后的运行状态并未干扰原系统，在乘客较多时可随时进行变频与正常运行时的切换。改造后，很大程度减少了电梯配件的磨损，节约了大量电梯配件的购置费用，同时改造后电梯变频运行大大节约了电能。经统计测算，此项目实施后年节电约30万度，节约电费约20万元。

　　加装变频器，经济又节能

　　对空调冷却水塔风扇电机加装变频器。我公司物业管理区域内空调冷却水塔共有24台2.2KW的电机，只要制冷机在开机状态，水塔风扇电机都在工频下全力运转，每年耗电15.2万度。为了经济运行，技术攻关小组通过长时间地跟踪记录水温及天气情况变化，在制冷机冷却水出入口端加装了水温探测头，进行温度取样，温差控制在5度以上，在电机控制回路上加装应用宏ABB标准型控制方式，温差每减小一度，水塔风扇增加四台。改造后年节电60%，约9万度，共计6.4万元。

　　我公司管理的货梯原控制系统为交流双速调速，存在运行不平稳、舒适感差、故障率高，不能随电梯载重实时改变输出电流，且起动电流较大的情况。技术攻关小组把原有接触器继电器控制的控制柜换成了变频及电脑板控制系统，并且在电机轴头上加装了旋转编码器，将原有复杂的井道信息用一个平层感应器全部替换，将原有内选外呼系统改成了串行通讯系统。同时，在运行过程中，通过旋转编码器信号输入测定轿箱载重，根据轿箱载重变化适时改变变频器输出频率，从而改变电机输入电流大小，降低了电能耗。且电机发热情况得到改善，延长了曳引机的使用寿命。电梯采用变频控制系统后，货梯运行平稳且舒适感较好，换速平稳，且能随货梯起动及载重大小情况实时改变输出电流大小，大大节约电能。

　　加强管理，实施节水改造

　　为加强用水系统的管理，我公司除做好日常节水工作外，还加强了水消耗较多的设施设备如冷却塔等的巡视力度，增加清理冷却塔布水器次数，以减少冷却塔溢水流失，从而降低水耗。由于冷却塔特殊的内在结构和管道走向，制冷机在停机时，水塔有大量水外溢，排到雨水管流失。采取措施对冷却塔溢流水进行回收，加装集水箱将水回送到制冷系统，并对水箱水位、水压严密控制，最大限度地防止水箱溢水。通过此项改造，经数据对比每年能节约大量水消耗。

　　物业管理在节能工作中起着越来越重要的作用，物业管理人员需要在做好基础物业管理的同时，认真做好节能减排。在节能管理工作中，管理和技术创新是关键，这其中的每一项工作要求既要有管理意识又要有技术水平的推陈出新。在以后的工作中，我们还应加强协作研究，建立管理和技术创新协作机制，积极开展各种创新研究，建立有效的新技术推广交流平台，积极推广创新成果，增强节能建设的积极性，打造节约型企业，通过节能减排为国家节能，为环境减负，为企业增效，创造一个经济效益、社会效益和环境效益多赢的局面。

篇3：小区物业管理13类常见维修问题与解决对策

前辈总结的小区物业13类常见维修问题与解决对策

　　住宅小区内分布着供热、给排水、供电、供气、通讯、有线电视等企业的设备设施，他们每年都要对其进行维修、养护、对于存在问题较多或者为了适应发展的需要还要对其进行改造，由于没有全面、协调、统筹兼顾，或者工作不到位，给物业管理造成了不便。本文结合与上述相关企业打交道的经验，找出问题症结，以减少损失。

　　问题一:硬铺装问题

　　现象:硬铺装上的污渍和塌陷的硬铺装

　　原因:污渍的产生，一是给排水公司每年都要对排水检查井至少清淤一次，清出的杂物先放在硬铺装上，然后再清运，或者是排水检查井堵塞，污水外溢留下污渍：二是热力公司在处理管道堵塞或者是跑冒滴漏时排泄出的采暖水流到硬铺装上，由于采暖水中含有铁锈和其他杂质，因此水的颜色呈红褐色，在硬铺装上留下污渍;塌陷的原因，一是由于敷设在硬铺装下的供热管线或给排水管线渗漏对硬铺装基础的浸泡和冲刷;二是由于供热管线、给排水管线、通信管线等改造后，回填土未按操作规程夯实，尤其是在冬季施工改造中，由于土处于冰冻状态，经过季节的温度变化或供热管线的温度变化影响，回填的冻土化成松土，以及夏季的雨水浸泡回填土等造成的，蜂巢物业网首发。

　　对策:一、硬铺装污渍的预防:排水清淤时杂物不落地直接清运到车上，供热的采暖水直接排泄到排水检查井内;发现跑冒滴漏及时通知相关企业处理;二、硬铺装塌陷的预防:一是发现跑冒滴漏及时通知相关企业处理，减少对硬铺装的浸泡和冲刷;二是在硬铺装施工时要按操作规程夯实，并且在次年经过雨季之后再次夯实，或者回填采用风沙。

　　问题二:道路问题

　　现象:道路塌陷和夏季道路积水、冬季积冰。

　　原因:供热管线、通讯线路、给排水管线改造需要穿过道路，对原来的路面破坏后回填土未夯实，或者夯实后受雨季和季节的温度变化或供热管线的温度变化影响，造成了塌陷;由于小区内道路处于低处，当给排水管线、排水检查井、供热管线发生跑冒滴漏或者采暖管线检修、清洗时，排出的水都会淌到路面上来，夏季出现积水，冬季没有来得及处理，水冻成冰，给业主的出行带来不便。

　　对策:一、采用顶管技术可以减少道路塌陷;对道路破坏面积较小的，可以采用现浇的混凝土水泥路面，回填要夯实并且道路施工的当年不能直接抹水泥路面，要等到次年雨季过后再次夯实才能抹水泥;如果穿过道路的管道面积较大，在恢复时直接回填或者砌筑地沟，应该采用预制混凝土路面，便于日后的维修养护;二、热力、给排水企业做好日常维修养护和巡检工作，把问题消灭在萌芽状态，发生跑冒滴漏后物业管理企业及时通知相关企业来处理。

　　问题三:散水坡问题

　　现象:散水坡起鼓、塌陷。

　　原因:起鼓主要是由于供电管线(电缆线)、供热管线、给排水管线改造施工结束后恢复的散水坡没有伸缩缝，因热胀冷缩所造成;塌陷主要是由于恢复时未按改造要求施工，只是用原有的土回填，经过雨季渗水和经过季节的温度变化或采暖管线的温度变化影响，造成了塌陷。

　　对策:一是恢复时必须要留伸缩缝，伸缩缝内应填沥青胶泥或沥青麻丝;并且伸缩缝的位置要避开落水管的位置;二是要严格按照设计施工:在素土的基础上，铺100至200毫米厚夯实的3:7灰土，上面再打40毫米厚1:2:4细石混凝士，撒1:1水泥砂压实抹光，来源蜂巢物业论坛。

　　问题四:护栏问题

　　现象:挖出护栏基础、割断护栏。

　　原因:由于供热管线、给排水管线改造，或者处理渗漏时，管线上面有护栏，需要找出管线的所在位置，就要破坏护栏基础挖沟坑，这样就要把基础挖出来，护栏相应地要割断。

　　对策:一、施工改造时采用顶管技术可以减少对护栏基础和护栏的破坏，减少恢复时不必要的损失;二、对于处理渗漏时必须要挖坑的，改造企业对破坏的护栏基础和护栏要重新恢复。

　　问题五:避雷问题

　　现象:避雷测试时电阻达到无穷大，并且发生过雷击损坏女儿墙墙角的事故。

　　原因:避雷网测试正常的允许电阻应该在30欧姆以内，出现无穷大是由于在采暖或通讯改造过程中对埋地的避雷网中角铁破坏，从而造成避雷失去作用，在雨季造成雷击事故。

　　对策:挖到地下的避雷网处，需重新焊接恢复正常，经过重新测试合格方可回填。

　　问题六:电缆线问题

　　现象:埋地电缆线有长2米左右裸露在草坪中，以及将电缆线固定在外墙上。

　　原因:供电企业未遵守以下施工规定:埋地电缆线至少要在地表面0.7米以下，而且要用风沙做垫层，电缆线上面要用保护盖板或采取其他措施。供电企业实际施工只埋深在30厘米左右，上面根本就没有采取措施，在种树或其他施工时，需要挖一些草坪中的土，于是就把埋深不够的电缆线挖出来裸露在草坪上，这样若电缆线被弄坏将会有漏电安全隐患;供电企业在处理单元与单元间电缆线短路问题时，由于很难在短时间内抽出来重新换线，为了解决用户用电的燃眉之急，于是就废弃原来的电缆线，重新在外墙上跑明电缆线。

　　对策:一、物业管理企业发现后，要采取一定的保护措施，并且要及时通知供电企业，要求供电企业或者对电缆线采用地沟敷设或者直埋在地表面0.7米以下，并且要做好垫层和顶层的保护;二是作为应急的明电缆线存在安全隐患、影响环境美观，必须要把原来的电缆线抽出来，换上新的电缆线。

　　问题七:通讯施工后地下室渗水问题

　　现象:通讯施工后地下室在下雨后出现渗水。

　　原因:通讯施工过程中破坏了地下室外墙防水层，在恢复的过程中没有把挖开的散水坡和路面恢复，而只是简单回填。下雨时，雨从回填土直接渗入到地下室外墙处，由于防水层被破坏，从而雨水渗入到地下室。

　　对策:一是修复好地下室外墙的防水层;二是夯实基础后抹好散水坡和相临的路面。

　　问题八:草坪和树木问题

　　现象:施工改造时造成草坪和树木死亡。

　　原因:供热管网、通讯管网、给排水管网的改造，或者处理故障时需要经过草坪，一般要挖地沟，由于没有对草坪和树木采取有效保护措施，这样就造成草坪和树木的死亡。

　　对策:对于草坪应该是从原来的根部以下整体移走，就近栽种，改造结束后再回移;对于树木要分季节，若是在冬季、秋季和春季可以采用在其根部涂凡士林等做保护，移种他处;而对于夏季施工则需要提前在春季就要把树移走，否则夏季移种树木很难成活，待施工结束，在适宜的季节回移到原处。

　　问题九:检查井盖问题

　　现象:破损或丢失的检查井盖，给业主出行造成了安全隐患。

　　原因:住宅小区内分布着给排水、供热、通信等检查井井盖，破损的原因，一是由于年久老化造成;二是由于小区内车辆扎压造成。丢失主要是由于原来检查井多采用铸铁井盖，近年来铁的价格上涨，时有被偷盗的事件发生。

　　对策:对于老化及车辆扎压造成破损井盖，物业要先采取一定防护措施避免发生安全问题，然后再及时通知相关企业进行更换;并且要做好日常物业管理中的车辆停放管理，减少和避免压坏检查井盖。对于丢失的问题，一是加强保安的看护力度，二是把铸铁井盖更换成橡胶井盖。

　　问题十:供热阀组间内外墙皮脱落问题

　　现象:供热阀组间内外墙皮脱落。

　　原因:冬季供暖期间，供热阀组间内，供回水阀门因盘根松动造成跑水，由于阀组间内温度较高，使水蒸发成水蒸气，一方面阀组间内墙吸收水份，内墙因干缩裂缝产生脱落，砖墙继续吸收水蒸气，并且由于砖与砖之间的砂浆不饱满，以及砖墙自身的吸水性，二者综合长时间作用，使水蒸气逐渐洇透到外墙;另一方面由于阀组间的水蒸气从阀组间的门缝串到楼道，对阀组间外墙侵蚀，内外作用，使外墙因干缩裂缝，产生脱落。

　　对策:一是供热企业做好夏季检修，加固好阀门盘根;二是物业管理人员发现阀组间有渗漏或跑水现象，及时通知供热企业处理。

　　问题十一:楼道的潮气和异味问题

　　现象:冬季楼道内有明显潮气和异味。

　　原因:主要是因位于楼房中间的采暖地沟内有存水。地沟内水的产生，一是排水检查井因堵塞而跑水;二是夏季的雨水;三是供热管线的跑冒滴漏产生的水，流入到地沟内，因冬季分布在地沟内的供热管线散热后，地沟内的水被加热变成水蒸气后从阀组间的采暖供回水立管缝溢出，然后从阀组间门冒出来，产生了明显潮气和异味。

　　对策:一是通过巡检和定期检修等措施有效控制给排水和供热企业的管线和检查井的跑冒滴漏，小区内要有完备的雨排系统，对雨水合理疏导，避免水流入到地沟内;二是在供暖前供热企业要对地沟进行检查，发现有存水要用水泵抽干。

　　问题十二:楼道配电箱问题

　　现象:在二层楼道挂着一个大的配电箱。

　　原因:供电企业为了对单元内用户用电统一控制和管理的方便，把原来分布在各楼层的分配电箱取消，统一改到二层的一个大配电箱。由于配电箱是固定在二楼墙壁上，对于物业管理存在以下弊端:配电箱高不便检修、增加了清洁员清洁的工作量，而且在清洁配电箱时还有一定的安全隐患、占用了楼道的空间，造成视觉污染。

　　对策:一是合理布置配电箱的高度，一般下边高度50厘米，上边高度180厘米，便于检修和抄表;二是把配电箱镶嵌在墙壁内。

　　问题十三:楼道内的布设线路问题

　　现象:楼道内的墙壁上星罗棋布地固定着各种线路，造成视觉污染。

　　原因:建于上个世纪八十和九十年代的一些楼房，由于当时的设计没有充分考虑到日后发展需要，在墙壁内没有预留出一些线槽，后来的改造也没有在墙壁上重新埋线槽，所以出现了楼道内的闭路线、电话线、电子门专用线、上宽带专用线等用明线槽布设在楼道的墙壁上。

　　对策:统一规划在墙壁预埋一定管径的主线槽和到各户的支线槽，把上述的一些线路集中于此。

篇4：物业管理费用测算看写字楼电梯运行能耗电费分析

　　市场部又在催促A大厦项目的经营测算了。A大厦是市场部最近正在洽谈的一个项目，是个单体旧建筑，规模不大，住宅有50,000平方米，商业有500平方米，有一个地下停车库。该项目取费采用包干制，项目比较简单，M君让陈红负责该项测算工作。

　　打开陈红发过来的A大厦经营测算，如表1：

　　写字楼物业管理费测算表

　　M君一看结果，心里有些不踏实，这样一个单体项目，能有这么高的利润吗?销售利润率都达到11%，成本利润率就能达到13%了哦!M君仔细看了下数据，还真发现了一个问题，支出第5项“公共能源消耗”居然是0。

　　面对M君的疑问，陈红解释道，据她了解，A大厦公共水电能耗主要是公共区域(包括楼道)的照明，由于采用了感应开关，能耗很小。所以她将该能耗和物业管理用房水电一起做了测算，在支出第2项“行政费用”里做了体现。陈红的解释并没有让M君释然，他继续问：“那电梯能耗呢?”

　　陈红：“向业主公摊呀。”

　　M君：“电梯电费向业主公摊，有依据吗?”

　　陈红：“有呀!物业管理服务费用基本包括的是物业管理服务企业日常的管理服务成本、法定税费以及公共区域日常的各项基础维保费用，而并不包含特种行业的维保费用。电梯属于特种行业，所以电梯费用的收取和使用应该设定为单项费用。”

　　M君摆摆手，打断了陈红的话，说：“你说的是理论上的依据，每个省市对此的规定都是不同的，有的是向业主公摊，有的是由物业管理公司承担。甚至在同一个城市不同的项目也会有不同的约定。我问的是A大厦向业主公摊电梯电费有依据吗?你是否和市场部沟通过?”

　　陈红明白了M君的意思，表示马上和市场部沟通。结果不出M君所料，业委会招标文件里已经明确，电梯电费在物业管理费里支出，不再向业主公摊。

　　陈红将修改好的测算表(见表2)发给了M君。

　　根据陈红第二次的测算结果，电梯每月能源消耗19,980.00元，则A大厦项目测算结果是每月亏损3,777.60元，这和上次的测算结果有着根本的差异。很显然，电梯耗能在这个测算中有着很大的份量。但是对于每月电梯能耗，M君直觉地认为还是偏高。他让陈红提供了电梯电费的测算依据(见表3)：

　　写字楼电梯能耗测算表

　　电梯是大厦内上下运行的交通工具，电梯的主要耗电电源是机房内的曳引机。同时电梯的控制系统电路、开门电机、轿箱顶部的排风扇和轿箱照明也有电力消耗，只是这些部分的耗电和曳引机相比极小，甚至可以说微不足道。因此为了简化测算，对于电梯耗能只需考虑曳引机的耗电即可。

　　M君仔细看了电梯电费测算，测算应该说没有什么问题，只是对于日运行时间，很显然陈红是按照早、中、晚三个繁忙时段，每个时段各2小时、共6小时来测算的。M君知道这也是行业中很多人采用的经验数据。这样的经验数据是否准确呢?电梯虽然是24小时运行的，但是对于住宅物业来说，电梯的使用主要集中在早、中、晚上下班高峰期，通常估计是6个小时，但是M君认为，这个时间是不准确的，因为：

　　1、周末、节假日的电梯使用并没有这种明显的规律性，而周末、节假日占了总时间的近三分之一。

　　2、电梯运行时，由于各种外部条件的不同，并不总是满载功率运行。

　　3、最重要的是曳引电梯的工作特性。由于对重装置的作用，随着电梯负载的大小和运行方向的不同，曳引机呈现四象限工作特性。当轿厢空载下行与满载上行时电机负荷最大，电机处于电动状态;当曳引轮两侧的重量几乎相等时(轿厢半载)，电机负载最轻;当轿厢空载上行与满载下行时，电机则处于发电状态。而对于住宅物业来说，电梯空载下行、满载上行的几率和空载上行、满载下行的几率并没有很大的区别。

　　综上所述，电梯平均日运行时间一定是低于6小时的，根据M君的经验这个数值大部分在2-4小时之间。

　　M君叫来了陈红，告诉她电梯耗能对于A大厦项目测算非常重要，甚至决定着公司是否会接管该项目，因此对电梯耗能的测算还需要更准确。同时他也向她提供了两个建议：

　　1、和市场部及上一家物业管理公司联系，看能否获取该项目电梯资料及电梯耗能的历史数据;

　　2、在我们的现有在管项目中寻找相似项目的电梯耗能统计数据，作为测算依据。

　　陈红最终从业委会处获得了电梯资料，却没能从上一家物业管理公司那里得到历史耗能数据，但是她也提供了一个相似项目B项目的耗能数据，如表4：

　　电梯用电量统计及参数

　　根据上述数据，我们可以测算出电梯的日平均运行时间，如表5：

　　电梯的日平均运行时间表

　　由表5可知，三组电梯里有2组9个月里日平均运行时间低于2.5小时，1组为2.77小时，平均不足2.5小时。由此可以得出结论，对于这样的住宅项目，电梯的日平均运行时间远远低于6小时。基于谨慎性原则，M君建议A大厦项目电梯的日平均运行时间采用3小时测算。这样一来，项目测算结果如表6。

　　根据上述测算，A大厦项目月盈利6,000余元，销售利润率4.3%。这个项目不是一个盈利能力很强的项目，但是尚可收支平衡，略有盈利。这样的结论也许才更接近于项目实际。

　　对电梯耗能的准确测算不仅能够使我们更好地把握项目状况，作出正确抉择，而且可以使我们准确了解项目成本构成，采取相应措施，有的放矢地节能降耗。能源消耗是物业管理行业仅次于人力成本的第二大成本项目，对能源消耗的准确把握和有效管控可以有效控制企业成本，其重要性并不逊色于人力成本控制。因为节能降耗不仅仅是为了企业降低成本，更重要的是随着社会经济的发展，建筑物能耗总量已经占据整个社会耗电总量相当大的比重。据统计，中国建筑物能耗总量约占电力总产量的29%，西方发达国家约占30%-40%。根据建筑中运行的其他设备的能耗情况，电梯的能耗占整个建筑能耗的

　　5%-15%。从这个意义上来说，电梯电费的正确测算和有效管控不仅不是小事，更是树立物业管理形象的大事--对于物业管理企业来说，这是一项利己利人的大事，其比单纯地作秀要有意义得多，也有效得多。

篇5：物业管理安全工作能力和水平

　　随着现代科技进步，大楼的设备越发先进化，物业公司要如何面对日新月异的变化，怎样既提高物业管理安全工作能力水平?同时又能有效的满足业主需求呢?下面小编给大家分享下面的几种方法。

　　1、建立一套科学的安全管理工作制度，按照工作标准化，操作程序化，管理制度化，服务规范化的要求，明确细化职责，建立考核奖惩激励机制，提高安全管理工作的效率和质量。

　　2、物业服务公司应自觉接受所在地物业管理行政主管部门的监督指导，按照”安全第一，预防为主”的原则，提高安全管理工作的能力和水平。加强员工队伍管理，严把新员工入职关，项目经理选拔关，人员技术培训关，提高员工队伍的整体素质。

　　3、完善物业管理区域的安全防范设施。主要包括远红外周边报警系统，电视摄像监控系统，电子巡更系统和门禁对讲系统，实现技防、物防和人防紧密结合，相互促进。要根据小区特点合理布岗，加强巡逻检查，发现犯罪嫌疑人和易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品或发生刑事、治安案件和各类灾害事故，必须立即报告公安机关及相关部门并协助做好调查求助工作。

　　4、做好共用设施设备的运行维修养护和管理。物业公司应做好日常的大楼设备维护保养工作，出现问题及时维修，避免设施设备带病运行，造成安全隐患。同时认真做好日常的检查工作，检查情况要有记录，对特种设施设备发现的安全隐患问题，要及时反映并配合有关部门认真整改，确保设施设备完好。

　　5、清除违章搭建和乱堆乱放。对违规乱搭乱建的，要配合有关部门予以拆除。对擅自改变房屋用途的要配合有关部门予以纠正。

　　6、加强与业主的沟通。物业公司做好服务的另一个关键，就要在提高服务质量的同时，加强与业主的联系，听取他们意见。了解他们的需要，对物业公司有哪些意见和建议。解决好业主问题并及时给予回复，让业主知道我们物业公司在时时刻刻的关心着他们。这样既能了解业主的需求，又能拉近双方的关系，做到相互支持、相互理解。

　　物业管理服务工作，看似简单，零星琐碎，实则涵盖了方方面面的知识和技巧，做好这些事情也是衡量一个物业公司是否专业可靠地最佳体现。