物业管理小实活新与节能降耗

　　小、实、活、新与节能降耗

　　20**年，公司参加了由上海市质量协会、市总工会、市团市委和市妇联联合举办的“上海市QC成果擂台赛”，公司的长宁分局管理处“降低治安支队办公大楼用电量”获得一等奖;紫竹科学园区管理处“降低联合大楼空调用电量”获二等奖。同年，公司荣获“上海市质量管理活动小组优秀企业”，“上海市质量管理小组活动卓越领导者”等光荣称号。

　　获得一等奖的课题还荣获了中国质量协会颁发的“优秀质量管理小组”称号。这是继我司自20**年全面开展以“小实活新”与“节能降耗”为突破口的创新活动以来，连续第3年获奖。

　　一、“小实活新”与“节能降耗”的历程回顾

　　20**年，公司借获“上海市质量管理奖”契机，开始筹划公司的管理创新、服务创新活动;20**年，公司制定“创新管理办法”，把“小实活新”与“节能降耗”，作为公司创新活动的重点，将公司创新活动从点到面纳入了公司经营管理，作为一个重要组成部分，有计划、有目地进行部署和实施;20**年，公司设立创新专项资金，制定了“创新专项资金管理办法”，第一年为50万元，为创新活动注入动力。

　　20**年起，公司连续三年在年末举行QC成果擂台赛，进一步推动创新活动提高与发展，当年完成27个创新和QC课题，通过选拔和擂台赛发布成果8个;20**年，公司首次参加上海市QC成果擂台赛，浦东市民中心“生活水箱高水位简易报警装置的研发”课题获一等奖，同年获“上海市优秀节能减排QC小组”、中国质量协会“优秀质量管理小组”称号;交大管理处“降低交大行政楼用电量”获二等奖。公司完成39个创新和QC课题，通过选拔和擂台赛发布成果9个;20**年，公司荣获“上海市质量管理活动小组优秀企业”，“上海市质量管理小组活动卓越领导者”等六项称号，公司完成42个创新和QC课题，通过选拔和擂台赛发布成果10个。“小实活新”是方法、是形式，“节能降耗”是目的、是成果，把二者有效结合起来的是公司的创新机制。公司的创新活动为提高服务质量，提升客户满意度，提升企业品牌形象，降低物业成本起到了良好的推进作用。

　　二、“小实活新”在节能降耗中的具体应用

　　1、节能降耗，始终是创新QC活动的重要题材

　　20**年，最具代表性的是交通大学行政楼空调集中控制课题，解决了室内温度不可控，下班后空调不关，随意开窗等造成的能源浪费，年节电为100407元，获上海市擂台赛节能减排专场的二等奖。交大项目的成功，为公司在大学校区实施节能提供了样板。

　　20**年，最具代表性的是武警总队红宝石路大楼项目中央空调节水节电课题，利用加装平衡管，解决了因冷却塔水位落差引起的水资源浪费，同时解决了冷却泵运行负荷不均匀造成用电量剧增。这一课题的成功，使系统冷却水消耗降低了23%，电消耗降低了27%，折合节约费用179283元。同年，公司多次向校方提交的校区节能方案，得到实施。学校投资了几百万，对各建筑楼群装上水电计量表具，实施了节能可控措施。

　　20**年，是节能降耗课题获得丰硕成果的一年，公司共完成9个节能项目。“降低教学楼公共区域照明”、“别墅样板房节能”、“提高公共实验楼大功率设备功率因素”，实现了大功率设备功率因素从原先的0.8提高到0.9以上。本年度的节电节水折合人民币达到212999元。同年，公司与海洋大学共同确定了“太阳能与分布式供能系统在低碳校园建筑中技术集成与示范项目”立项成功，学校方面获得了上海市教委拨发的项目研发资金。

　　2、专业合作，系统设备专题攻关

　　多年来，公司同国内外多家从事设备系统管理的专业公司保持着良好的合作关系，充分引进这些公司的专业技术，节能降耗道路越走越宽。

　　公司委托西门子公司对大厦系统设备运行状态进行全面跟踪和诊断，提供节能减排的方案;公司与上海某节能工程有限公司合作，使用一种具有软硬件相结合的全自动空调负荷跟踪控制器，自动跟踪空调负荷、自动调节空调能耗，对大型中央空调机组进行变频改造，2年收回150万改造成本;公司与上海某环保新技术有限公司合作，试用同济大学城市污染控制国家工程研究中心研制开发的SC-B多功能冷凝水处理装置，对冷凝水系统进行了除水垢、杀菌藻、除铁垢、降解有机物。同时采用技术先进的斯派莎克疏水器，提高了冷凝水回收率。

　　三、“小实活新”与“节能降耗”活动的推进

　　1、组织落实、培训先行

　　公司每年初制定创新与QC活动工作计划，将其列为重点工作，合并至公司年度工作大纲中。公司将创新课题和QC课题作为KPI的过程管理目标值，下达到每个职能部门和管理处进行考核。

　　同时，明确每年的创新专项资金数额，明确与哪几家专业公司合作，保证每年创新活动能够有序开展，并达到目标。在计划、资金、合作伙伴到位的情况下，公司分管部门分层次组织管理人员和具体实施人员进行专业培训。公司目前有50人取得质量协会颁发的QC合格证，有2人取得上海市QC诊断师岗位证书。

　　2、全员参与、获优奖励

　　公司每年的创新活动，覆盖到每个项目。项目管理处在年初制定计划时，都会根据自身需要，瞄准当前最需解决的问题，确定当年的课题，经公司审核后列入计划，统一下发实施。每个课题小组进行课题注册，小组登记，头脑风暴，集体攻关。年末对所有课题都进行专业评估，与年度考核指标结合。一定数量的积累，必然会涌现出一部分优秀的课题。

　　从20**年开始，公司连续3年举行企业内部QC擂台赛，提升员工参与创新活动的积极性与热情。根据创新资金管理办法，公司对优秀创新课题实施奖励。获得公司内部优秀、市级擂台赛奖次、市级优秀质量小组和信得过班组，以及全国优秀质量管理小组的课题项目，均对参与课题开发、研究、实施的小组成员进行程度不同的奖励。

　　3、评估成果、推广应用

　　通过“小实活新”达到“节能降耗”目的的创新成果，公司都会评估其在其他项目的应用性。如：“生活水箱高水位简易报警装置的研发”，“办公楼宇降低空调系统用电量”、“降低楼宇公共区域和室外照明用电量”、“提高管理区域停车位利用率”等课题，然后在部分管理处进行推广应用，使其他项目能够共享优秀课题带来的成果。

　　4、锻炼队伍、实现共赢

　　公司管理的大部分项目其能源费大都由委托方直接支付，客观地说，众多的节能成果，从中获得的直接经济利益是有限的。可喜的是，通过“小实活新”与“节能减排”活动的全面开展，在公司内部培养了一支肯动脑筋、碰到问题善于思考解决的员工队伍。质量小组的队伍在不断扩大，对提升员工的环境意识、节能意识、服务意识都起到至关重要的作用。公司取得的节能成果，获益最多的是客户、委托方，是社会，这充分体现了公司秉承卓越绩效理念，积极承担社会责任，实现公司、客户及社会共赢的核心价值观。

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篇2：节能减排工作物业管理扮演的角色

　　一、物业管理在“节能减排”中的责任

　　1、物业人应担当起社会的责任

　　随着行业的快速发展，管理的社会物业资产价值愈来愈大，物业的产权人对物业管理的要求愈来愈高，社会公共管理职责愈来愈重，这就为物业管理行业给与了更大的社会责任。

　　2、物业人扮演着不能替代的角色

　　从前期介入设施设备的选型，日常的运行维护，到更新改造，物业人都是直接参与和直接管理者，“节能减排”工作既在我们心中，更在我们手中。你在选型和更新改造的意见和建议是举足轻重的;你在日常管理中对能耗的掌控能力是至关重要的。

　　3、物业人要敢做最前端的实践者

　　有了业主的合同委托，你成为了物业的日常管理者，日常的运行管理有你来实现，你应担负起管理责任。有了那么好的现实条件，你应义无反顾地在工作中为“节能减排”作大胆摸索，不断实践，不怕失败，哪怕做一个前进道路上的铺路石。要有这个胸怀。

　　4、物业人应做言行一致的诚信者

　　我们承诺，最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需求，并创造良好的经济效益和社会效益。既然我们对全社会公开承诺了，我们必须践行自己的诺言。最起码要做一个“节能减排”的积极倡导者。

　　5、物业人是最大的收益者之一

　　一是管理上的受益者。在排摸能耗的走向，掌握控能的关键点，再制定出最经济、最合理、最节能的运行模式，使物业的管理能级有质的提升，这才是我们追求的科学管理。

　　二是成本上的收益者。在管理和服务等成本不断上涨，物业管理步履蹒跚，甚至到了举步维艰的程度，“节能减排”工作的大力推进，可能会迎来柳暗花明。

　　二、如何在物业管理过程中节能

　　1、提高物业设备设施的科技含量，做好项目节能

　　物业常用的耗电耗能的设备设施，如公用照明设施、机电设备、通风换气设备和温控设备等，可以尽量采用节能省电型产品。需要注意的是，目前，新产品、新技术和各种节能设备鱼龙混杂，物业管理公司在采用时要认真进行选择，尽量选择那些通过国际和国内有关部门认证、技术先进，并且有雄厚的企业实力和优质的售后服务作为保障的产品。尽量避免出现投入大量资金却达不到预期效益的情况。

　　具体操作上大致可分为两种情况：

　　(1)如果是早期介入的物业管理公司，应在工程设计中尽可能推广或帮助业主选择优良节能设备，给用户提出中肯的建议，帮助他们提前选择、一步到位的完成节能型设备的选用和安装。

　　由于物业管理人员比工程设计者、施工单位和工程管理人员更了解各种物业设备设施的耗能情况，具有比较丰富的节能经验和节能体会。因此，物业管理企业越早介入越有利于做好物业项目的节能工作。在物业开发的早期，开发商和业主需要投在物业项目上的资金还没有启动，这时物业管理公司如能及时介入，尽早引导其选用科技含量高、能耗小的新技术产品，可以保证物业项目在相当长的时间内的合理有效利用。物业管理企业也可以避免更换物业项目带来的资金损耗以及给业主带来不方便。

　　(2)如果是物业项目的工程建设在物业管理企业介入之前就早早完工了。比较好的方法是淘汰高耗能的设备，加装专业节能设备。但是，这样做的成本一般比较高，需要业主们在资金上的支持。一般情况下，物业管理公司所能做的是对物业设施进行节能改造，同时注意合理控制耗能设备使用时间和使用量，减少能源以及设备自身的损耗。

　　物业管理公司在选用物业项目方面应更新开发理念，大胆选用适应当地实际情况的天然能源。如太阳能设施和雨水收集设备等。

　　2、提高物业管理者节能意识，强化管理节能

　　在物业管理服务中加大管理力度，体现严格、科学的原则，以堵塞漏洞和浪费，既是物业经营控制成本的需要，也符合业主的利益。因此，要对各个岗位上的员工的工作进行规范，使其树立节约意识和成本控制意识;应落实各项管理制度，完善质量管理控制体系;另外，还要按规定定期检修各种设施设备，保证其长期处于良性运行状态，从而减小磨损和浪费。

　　进行节能型物业管理，需要一个优秀管理团队做支撑。一个优秀的团队首先要有一个优秀的领导，可以考虑选用有综合调控能力的工程总监，在节能增效上把握方向，作出正确决策。同时也要求团队成员具有综合管理的能力和水平，特别是要熟悉对物业工程设备的管理，能够掌握现代化技术和最新科技动态。从员工日常工作入手，做好项目节能。一个完善的管理，既能够实现物业项目的节能意图，也有助于发掘出物业项目的节能潜力，有可能会获得比设计更好的节能效果。

　　3、提高用户节能意识，形成自觉节能的习惯

　　物业管理企业应做好与业主的沟通工作，做好日常的宣传工作。无论是住宅小区还是办公型建筑，主要的能源使用者仍然是用户。特别是办公建筑，其能耗费用承担者多为公司和企业，因此使用者的节能意识和节能积极性相对于小区居民来讲比较弱。物业管理公司作为管理者，有义务做好节电、节水、节气的宣传工作，如在电梯或走廊内设置与节能有关的公益广告等。另外，物业管理人员自身也应做好节能工作，从随手关灯、注意节水等细节做起，为用户树立一个好的榜样，帮助用户养成自觉节能的习惯。

　　三、新技术节能案例：蓄冰式空调系统运行模式

　　申能能源中心：建筑面积4万平方米

　　配备了包涵节能减排理念的设施设备有：太阳能光伏发电;风电照明;三联供(冷热电联产);复合采光;蓄冰式空调;变频调速;BA系统;及时能源计量等。

篇3：物业管理节能降耗方案

　　一、物业自用能耗的节能降耗方法

　　(一)物业办公水电能耗

　　1、办公室照明灯具使用

　　在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。

　　连续照明在2个小时(含2个小时)以上的地方，采用节能灯照明。

　　阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。在室内采光效果良好的情况下，不得开启室内照明灯具。

　　2、办公设备使用

　　在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。

　　外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。

　　3、空调使用

　　夏季室外温度达到30摄氏度(含30摄氏度)时，办公室内可以开启空调。使用空调时，应关好门窗。

　　空调开启时间为上午9：30-11：30，下午14：00-16：00;使用时间严格控制在4小时之内(含4小时)。

　　空调制冷温度设定在27摄氏度(含27摄氏度)以上。

　　4、冬季在有正常供暖的情况下，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。每年供暖前及供暖结束后，禁止在办公室内使用电暖气等大功率热能设备。

　　5、卫生间用水、用电

　　办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识。

　　卫生间采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。

　　(二)物业住宿员工水电能耗

　　1、严肃住宿纪律，到点熄灯。

　　宿舍熄灯表

　　备注：日常宿舍熄灯时间管理原则上依据上述时间表执行，如遇到节日活动等特殊情况可适当调整执行时间。

　　2、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯;卫生间人走关灯关水;电视机、电风扇等电器无人使用时，应及时关闭。

　　3、采用节能灯照明。

　　4、采用节水设备，如节水水箱、水龙头。

　　5、对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊。具体用量由服务中心经理确定，维修主管负责抄录计量数字，客服主管负责核定用量，并对超量部分分摊到个人，收取费用。

　　(三)餐厅水电能耗

　　1、在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识。除电冰箱(柜)需24小时运行外，照明、水龙头、电饭锅等电器在不用时，应及时关闭和切断电源。

　　2、餐厅厨师制定用餐时间表，经服务中心经理审核确定后执行。除节日、加班等特殊情况外，日常应严格按照就餐时间表进行就餐，错过就餐时间餐厅应不在提供饭菜，蜂巢物业网首发。

　　3、晚餐结束后，厨师做完材料准备、厨具清洁、餐厅卫生后，依次检查闸阀、电源开关，最后关闭灯具，锁闭餐厅。

　　二、小区公共区域照明设施运行的节能降耗方法

　　(一)小区室内公共照明设施运行能耗

　　1、室内公共照明应使用声光控方式进行控制。

　　2、地下室照明在保证正常照明的情况下，适当减少灯的数量或是有选择的在部分区域使用功率小的灯泡。

　　3、对室内公共照明安装计量设备，计量用电情况。

　　(二)小区日常室外公共照明设施运行能耗

　　1、服务中心维修主管依据项目所处阶段，根据下列时间表，制定小区室外公共照明每月开启关闭时间表，报服务中心经理审核后，由维修主管指定专人具体执行。具体执行如下：

　　(1)项目正常运行阶段

　　小区室外照明运行时间表

　　备注：如遇到雨、雪、雾等天气影响室外能见度，可适当提前开启小区照明设备或是延长照明时间。

　　(2)项目滚动开发阶段

　　滚动开发的项目，项目室外日常照明使用应以项目正常运行阶段的运行表为基础，根据项目销售的实际需要，由服务中心经理制定月运行时间表，维修主管依据月运行时间表组织人员给予实施，转载自蜂巢物业论坛。

　　2、小区内其他常用照明设施，服务中心经理也要指定专人制定严格运行时间表，由维修主管组织专人执行。

　　三、小区共用配套设施能耗的节能降耗方法

　　(一)电梯运行能耗

　　1、电梯运行能耗未单独由业主支付

　　电梯设备间养护、巡查时，工作完毕后关闭照明灯具。

　　如单元有两部电梯，可采取下列措施控制用电能耗：5月-10月份每日23：00后应关闭一台电梯及其配套设备，待次日06：30前开启关闭的电梯及其配套设备;11月-次年4月份每日22：00后关闭一台电梯及其配套设备，待次日07：00前开启关闭的电梯及其配套设备。

　　夏季室外温度达到30℃(含30℃)时，才可以使用空调。空调温度设定及使用月份要依据下表并结合实际情况执行。

　　备注：空调具体运行时间依据项目当地的实际情况，由服务中心经理具体安排，维修主管负责执行。

　　2、电梯运行能耗单独由业主支付

　　应以电梯运行能耗未由业主支付的降耗工作要求为基础，对电梯能耗进行控制。

　　(二)地下车库照明设施运行能耗

　　1、根据实际情况，以达到不影响照明为依据，开启照明设备。

　　2、部分设置采光井的区域，如果采光效果较好且视线清楚，可以适当延迟开启或提前关闭此区域的照明灯具。

　　3、部分未设置采光井且已经使用的区域必须开启照明设施。

　　4、未投入使用的区域，除检修维护等特殊情况下需要开启照明设施，其他情况下应关闭照明设施。

　　5、连续照明时间达4小时以上时，应使用节能灯具。

　　(三)供水(消防)泵房、供暖泵房运行能耗

　　在开关处张贴“人走关灯”的标识，长时间照明应使用节能灯。禁止泵房内照明设备24小时运行。

　　四、环境节能降耗的方法

　　(一)水系景观、景观照明运行能耗

　　水系景观(含喷泉、人造瀑布等)、景观照明(各类地灯、水灯等)的开启要制定严格的运行时间表，按照时间表运行，并指定专人执行。禁止24小时运行。具体执行如下：

　　1、水系景观、景观照明

　　(1)项目正常运行阶段

　　水系景观、景观照明除重要节日、活动及检修维护等情况下，日常时间不得开启运行。

　　重要节日(如元旦、春节、五一、国庆等)开启原则上按下列时间执行：

　　(2)项目滚动开发阶段

　　水系景观、景观照明日常不得开启。

　　重要节日(元旦、春节、五一、国庆)及活动的开启。

　　(3)水系景观、景观照明等开启后，禁止24小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经服务中心经理审核后执行。

　　(二)节日亮化用电能耗

　　1、节日亮化使用灯具应本着美化、亮化环境、用电节约的原则，选择装饰灯具。

　　2、节日亮化应结合小区内景观、照明设施进行。

　　3、服务中心制定严格的运行时间表，指定专人执行，禁止24小时运行。具体运行如下：

　　(1)项目正常运行阶段

　　备注：因节日不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，北方一般运行时间不得超过8个小时，南方一般运行时间不得超过7个小时，并与小区照明设施相辅使用。

　　(2)项目滚动开发阶段

　　备注：因节日与项目销售需要的不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，北方一般运行时间不得超过10个小时，南方一般运行时间不得超过8个小时，并与小区照明设施相辅使用。

　　备注：因节日与项目销售需要的不同，亮化可依据需要进行开启运行和关闭，北方一般运行时间不得超过10个小时，南方一般运行时间不得超过8个小时，并与小区照明设施相辅使用。

　　4、水系景观、景观照明开启后，禁止24小时运行，由维修主管依照上述运行表制定具体运行计划，经服务中心经理审核后执行。

　　(三)水系水体更换

　　水系水体更换原则上按照以下周期进行更换。如有特殊情况经服务中心经理许可后，方可进行更换。

　　北方水系运行时间一般为4月-10月，原则上每月进行1次水体更换。

　　南方水系一般全年运行，原则上每月进行1次水体更换。

　　具体更换周期可由环境主管，依据水体实际维护情况适当延长5天左右。

　　(四)绿化能耗

　　1、绿化浇灌时，可结合水系的清洁进行，采用潜水泵将要清洁的水系内存水用于绿化灌溉。禁止在水系清洁时随意将存水进行排放。水系存水灌溉绿植对植物有很好的增肥及补水作用，即可以节约绿化用水，同时还可以节约用肥。

　　2、绿化灌溉时，应选择早晚温度较低时进行，同时对灌溉情况进行巡查，避免灌溉水量过度，造成浪费。

　　3、水系清洁及绿化灌溉前，应注意关注天气状况，利用雨水进行水系清洁、补水和绿化灌溉。避免工作进行期间或结束后，出现雨水天气，而造成水资源浪费。

　　五、计量设备安装

　　小区内涉及水电能耗的设备设施，在条件允许的情况下，均应安装计量设备，进行水电能耗统计。计量设备的作用：

　　(一)对能源消耗进行计量，为小区能源消耗测算提供数字依据。

　　(二)为节能降耗提供数据依据，验证节能降耗措施是否有效。

　　六、监督检查

　　(一)办公室主任每周对公司办公区域的照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。

　　(二)服务中心客服主管每周对服务中心办公区域的照明及办公设备等用电设备的使用情况进行监督、检查。

　　(三)办公室主任指定专人对办公区的计量设备进行抄录并每月统计。维修主管指定专人对服务中心的自用能耗计量设备读数，进行抄录并每月报客服主管。

　　(四)办公室负责每半年组织一次全公司范围内的节能降耗教育活动;服务中心负责每季度组织一次服务中心内部的全员节能降耗教育活动;从上至下的引导、树立员工节能意识，形成节约就是效益的风气。

篇4：物业管理节能与无功补偿

　　物业管理节能与无功补偿

　　无功补偿，就其概念而言早为人所知，它就是借助于无功补偿设备提供必要的无功功率，以提高系统的功率因数，降低能耗，改善电网电压质量。

　　无功补偿的合理配置原则

　　从电力网无功功率消耗的基本状况可以看出，各级网络和输配电设备都要消耗一定数量的无功功率，尤以低压配电网所占比重最大。为了最大限度地减少无功功率的传输损耗，提高输配电设备的效率，无功补偿设备的配置，应按照“分级补偿，就地平衡”的原则，合理布局。

　　(1)总体平衡与局部平衡相结合，以局部为主。

　　(2)电力部门补偿与用户补偿相结合。

　　在配电网络中，用户消耗的无功功率约占50%～60%，其余的无功功率消耗在配电网中。因此，为了减少无功功率在网络中的输送，要尽可能地实现就地补偿，就地平衡，所以必须由电力部门和用户共同进行补偿。

　　(3)分散补偿与集中补偿相结合，以分散为主。

　　集中补偿，是在变电所集中装设较大容量的补偿电容器。分散补偿，指在配电网络中分散的负荷区，如配电线路，配电变压器和用户的用电设备等进行的无功补偿。集中补偿，主要是补偿主变压器本身的无功损耗，以及减少变电所以上输电线路的无功电力，从而降低供电网络的无功损耗。但不能降低配电网络的无功损耗。因为用户需要的无功通过变电所以下的配电线路向负荷端输送。所以为了有效地降低线损，必须做到无功功率在哪里发生，就应在哪里补偿。所以，中、低压配电网应以分散补偿为主。

　　(4)降损与调压相结合，以降损为主。

　　2、影响功率因数的主要因素

　　功率因数的产生主要是因为交流用电设备在其工作过程中，除消耗有功功率外，还需要无功功率。当有功功率P一定时，如减少无功功率Q，则功率因数便能够提高。在极端情况下，当Q=0时，则其力率=1。因此提高功率因数问题的实质就是减少用电设备的无功功率需要量。

　　2.1、异步电动机和电力变压器是耗用无功功率的主要设备

　　异步电动机的定子与转子间的气隙是决定异步电动机需要较多无功的主要因素。而异步电动机所耗用的无功功率是由其空载时的无功功率和一定负载下无功功率增加值两部分所组成。所以要改善异步电动机的功率因数就要防止电动机的空载运行并尽可能提高负载率。变压器消耗无功的主要成份是它的空载无功功率，它和负载率的大小无关。因而，为了改善电力系统和企业的功率因数，变压器不应空载运行或长其处于低负载运行状态。

　　2.2、 供电电压超出规定范围也会对功率因数造成很大的影响

　　当供电电压高于额定值的10%时，由于磁路饱和的影响，无功功率将增长得很快，据有关资料统计，当供电电压为额定值的110%时，一般工厂的无功将增加35%左右。当供电电压低于额定值时，无功功率也相应减少而使它们的功率因数有所提高。但供电电压降低会影响电气设备的正常工作。所以，应当采取措施使电力系统的供电电压尽可能保持稳定。

　　2.3、电网频率的波动也会对异步电机和变压器的磁化无功功率造成一定的影响

　　2.4、以上论述了影响电力系统功率因数的一些主要因素，因此必须要寻求一些行之有效的、能够使低压电力网功率因数提高的一些实用方法，使低压网能够实现无功的就地平衡，达到降损节能的效果。

　　3、 低压配电网无功补偿的方法

　　提高功率因数的主要方法是采用低压无功补偿技术，我们通常采用的方法主要有三种：随机补偿、随器补偿、跟踪补偿。

　　3.1、随机补偿

　　随机补偿就是将低压电容器组与电动机并接，通过控制、保护装置与电机，同时投切。随机补偿适用于补偿电动机的无功消耗，以补励磁无功为主，此种方式可较好地限制用电单位无功负荷。

　　随机补偿的优点是：用电设备运行时，无功补偿投入，用电设备停运时，补偿设备也退出，而且不需频繁调整补偿容量。具有投资少、占位小、安装容易、配置方便灵活，维护简单、事故率低等。

　　3.2、随器补偿

　　随器补偿是指将低压电容器通过低压保险接在配电变压器二次侧，以补偿配电变压器空载无功的补偿方式。配变在轻载或空载时的无功负荷主要是变压器的空载励磁无功，配变空载无功是用电单位无功负荷的主要部分，对于轻负载的配变而言，这部分损耗占供电量的比例很大，从而导致电费单价的增加。

　　随器补偿的优点：接线简单、维护管理方便、能有效地补偿配变空载无功，限制农网无功基荷，使该部分无功就地平衡，从而提高配变利用率，降低无功网损，具有较高的经济性，是目前补偿无功最有效的手段之一。

　　3.3、 跟踪补偿

　　跟踪补偿是指以无功补偿投切装置作为控制保护装置，将低压电容器组补偿在大用户0.4kv母线上的补偿方式。适用于100kVA以上的专用配变用户，可以替代随机、随器两种补偿方式，补偿效果好。

　　跟踪补偿的优点是运行方式灵活，运行维护工作量小，比前两种补偿方式寿命相对延长、运行更可靠。但缺点是控制保护装置复杂、首期投资相对较大。但当这三种补偿方式的经济性接近时，应优先选用跟踪补偿方式。

　　4、无功功率补偿容量的选择方法

　　无功补偿容量以提高功率因数为主要目的时，补偿容量的选择分两大类讨论，即单负荷就地补偿容量的选择(主要指电动机)和多负荷补偿容量的选择(指集中和局部分组补偿)。

　　4.1、单负荷就地补偿容量的选择的几种方法

　　(1)、美国资料推荐：Qc=(1/3)Pe [额定容量的1/3]

　　(2)、日本方法：从电气计算日文杂志中查到：1/4~1/2容量计算

　　考虑负载率及极对数等因素，按式(5)选取的补偿容量，在任何负载情况下都不会出现过补偿，而且功率因数可以补偿到0.90以上。此法在节能技术上广泛应用，对一般情况都可行，特别适用于Io/Ie比值较高的电动机和负载率较低的电动机。但是对于Io/Ie较低的电动机额定负载运行状态下，其补偿效果较差。

　　(3)、经验系数法：由于电机极数不同，按极数大小确定经验系数选择容量 比较接近实际需要的电容器，采用这种方法一般在70%负荷时，补后功率因数可在0.95~0.97 之间

　　经验系数表

　　电机类型 一般电机 起重电机 冶金电机

　　极数 2 4 6 8 10 8 10

　　补偿容量(kvar/kw) 0.2 0.2~0.25 0.25~0.3 0.35~0.4 0.5 0.6 0.75

　　电机容量大时选下限，小时选上限 ;电压高时选下限，小时选上限4、Qc=P[√1/COS2φ1-1-√1/COS2φ2-1]

　　实际测试比较准确方法此法适用于任何一般感性负荷需要精确补偿的就地补偿容量的计算。

　　(4)、如果测试比较麻烦，可以按下式

　　Qc≤ √3UeIo×10-3 (kvar)

　　Io-空载电流=2Ie(1-COSφe ) 瑞典电气公司推荐公式

　　Qo

　　若电动机带额定负载运行，即负载率β=1,则：Qo

　　根据电机学知识可知，对于Io/Ie较低的电动机(少极、大功率电动机)，在较高的负载率β时吸收的无功功率Qβ与激励容量Qo的比值较高，即两者相差较大，在考虑导线较长，无功经济当量较高的大功率电动机以较高的负载率运行方式下，此式来选取是合理的

　　(5)、按电动机额定数据计算：

　　Q= k(1- cos2φe )3UeIe×10-3 (kvar)

　　K为与电动机极数有关的一个系数

　　极数： 2 4 6 8 10

　　K值： 0.7 0.8 0.85 0.9

　　4.2、多负荷补偿容量的选择

　　多负荷补偿容量的选择是根据补偿前后的功率因数来确定。

　　(1)对已生产企业欲提高功率因数，其补偿容量Qc按下式选择：

　　Qe=KmKj(tgφ1-tgφ2)/Tm

　　式中：Km为最大负荷月时有功功率消耗量，由有功电能表读得;Kj为补偿容量计算系数，可取0.8～0.9;Tm为企业的月工作小时数;tgφ1、tgφ2意义同前，tgφ1由有功和无功电能表读数求得。

　　(2)对处于设计阶段的企业，无功补偿容量Qc按下式选择：

　　Qc=KnPn(tgφ1-tgφ2)

　　式中Kn为年平均有功负荷系数，一般取0.7～0.75;Pn为企业有功功率之和;tgφ1、tgφ2意义同前。tgφ1可根据企业负荷性质查手册近似取值，也可用加权平均功率因数求得cosφ1。

　　多负荷的集中补偿电容器安装简单，运行可靠、利用率较高。但电气设备不连续运转或轻负荷运行时，会造成过补偿，使运行电压抬高，电压质量变坏。因此这种方法选择的容量，对于低压来说最好采用电容器组自动控制补偿，即根据负荷大小自动投入无功补偿容量的多少，对高压来说应考虑采取防过补偿措施。

　　5、无功补偿的效益

　　在现代用电企业中，在数量众多、容量大小不等的感性设备连接于电力系统中，以致电网传输功率除有功功率外，还需无功功率。如自然平均功率因数在0.70～0.85之间。企业消耗电网的无功功率约占消耗有功功率的60%～90%,如果把功率因数提高到0.95左右，则无功消耗只占有功消耗的30%左右。由于减少了电网无功功率的输入，会给用电企业带来效益。

　　5.1、节省企业电费开支。提高功率因数对企业的直接经济效益是明显的，因为国家电价制度中，从合理利用有限电能出发，对不同企业的功率因数规定了要求达到的不同数值，低于规定的数值，需要多收电费，高于规定数值，可相应地减少电费。可见，提高功率因数对企业有着重要的经济意义。

　　5.2、提高设备的利用率。对于原有供电设备来讲，在同样有功功率下，因功率因数的提高，负荷电流减少，因此向负荷传送功率所经过的变压器、开关和导线等供配电设备都增加了功率储备，从而满足了负荷增长的需要;如果原网络已趋于过载，由于功率因数的提高，输送无功电流的减少，使系统不致于过载运行，从而发挥原有设备的潜力;对尚处于设计阶段的新建企业来说则能降低设备容量，减少投资费用，在一定条件下，改善后的功率因数可以使所选变压器容量降低。因此，使用无功补偿不但减少初次投资费用，而且减少了运行后的基本电费。

　　5.3、降低系统的能耗

　　补偿前后线路传送的有功功率不变，P= IUCOSφ，由于COSφ提高，补偿后的电压U2稍大于补偿前电压U1,为分析问题方便，可认为U2≈U1从而导出I1COSφ1=I2COSφ2。即I1/I2= COSφ2/ COSφ1,这样线损 P减少的百分数为：

　　ΔP%= (1-I22/I12)×100%=(1- COS2φ1/ COS2φ2) × 100%

　　当功率因数从0.70～0.85提高到0.95时，由(2)式可求得有功损耗将降低20%～45%。

　　5.4、改善电压质量。以线路末端只有一个集中负荷为例，假设线路电阻和电抗为R、*,有功和无功为P、Q,则电压损失ΔU为：

　　△U=(PR+Q*)/Ue×10-3(KV) 两部分损失：PR/ Ue→输送有功负荷P产生的;Q*/Ue→输送无功负荷Q产生的;

　　配电线路：*=(2~4)R，△U大部分为输送无功负荷Q产生的

　　变压器：*=(5~10)R Q*/Ue=(5~10) PR/ Ue 变压器△U几乎全为输送无功负荷Q产生的

　　可以看出，若减少无功功率Q,则有利于线路末端电压的稳定，有利于大电动机的起动。因此，无功补偿能改善电压质量(一般电压稳定不宜超过3%)。但是如果只追求改善电压质量来装设电容器是很不经济的，对于无功补偿应用的主要目的是改善功率因数，减少线损，调压只是一个辅助作用。

　　5.5、三相异步电动机通过就地补偿后，由于电流的下降，功率因数的提高，从而增加了变压器的容量，计算公式如下：

　　△S=P/ COSφ1×[( COSφ 2/ COSφ1)-1]

　　如一台额定功率为155KW水泵的电机，补前功率因数为0.857，补偿后功率因数为0.967，根据上面公式计算其增容量为：

　　(155÷0.857) ×[(0.967 ÷0.857)-1]=24KVA

　　6、应用实例：

　　烟台市能源监测中心于20**年4月24、29、30日对烟台氨纶股份有限公司B区制冷机、空压机电机进行了电机补偿装置的安装调试，从安装后测试结果看，平均降低电流22-51(A)，电机功率因数提高到0.98，(见测试结果对比表)，减少了公司内部低压电网的消耗，从而达到了节电的目的。

　　测试结果对比表

　　设备名称 设备容量(kW) 补前功率因数COSφ1 补后功率因数COSφ2 电流下降△(A)

　　制冷压缩机LM1-110M、B4 110 0.84 0.98 22

　　制冷压缩机LM1-200M、B2 220 0.89 0.98 41

　　制冷压缩机LM1-250MA1、C1 250 0.86 0.98 51

　　制冷压缩机2DLGS-K2、D2 250 0.89 0.986 49

　　制冷压缩机2DLGS-K2、D5 250 0.89 0.98 48

　　空气压缩机20S-200A、D1 150 0.87 0.98 38

　　空气压缩机20S-200A、D2 150 0.86 0.978 36

　　空气压缩机20S-200A、D3 150 0.87 0.982 40

　　空气压缩机60A-160、B1 160 0.88 0.98 46

　　空气压缩机60A-160、B2 160 0.89 0.973 48

　　1、由于电流减少，变压器的铜损及公司内部的低压损耗都降低。

　　配电系统电流下降率△I%=(1-0.87/0.98)×100%=11%;

　　配电系统损耗下降率 △P%=(1-0.872/0.982)×100%=21%

　　2.该公司B区制冷机、空压机电动机补偿的总容量为780千乏，电流平均总下降518(A),依据GB/T12497-1997中计算公式，安装电动机补偿装置后，年可节电量=补偿容量×无功经济当量×年运行时间=780×0.04×24×300=224640kWh，节约价值11.2万元，补偿投资费用(包括设备的购置、安装及现场调试)为：6.24万元。(80元/千乏)

　　综上所述,无功补偿技术对物业的低压配电影响以及提高功率因数所带来的经济效益和社会效益显而易见，提高功率因数对物业管理来说实在必行，如何确定无功功率的补偿容量，确保补偿技术经济、合理、安全可靠，达到节约电能的目的是每个物业管理者的必修课程。

篇5：物业管理前期介入建议：机电节能篇

　　物业管理前期介入建议：机电节能篇

　　机电节能

　　温馨提示：工程项目分包时，如有两家或两家以上的施工单位作为分包商时，应指定其中一家作为整个工程的总承包，负责对后期维护、技术对接等协调工作。

　　给排水

　　一、生活水泵机房

　　1、 园区(分期开发)应设计成整体的供水设备机房，(集中管理分区控制，节约投资成本)。

　　2、 生活水箱装设高低水位控制器报警装置并纳入中控报警系统。

　　3、 供水水泵应设置空载报警装置接入中控室以免水箱无水时水泵负载空转。

　　4、 供水水箱应设置2个并联使用，以便于对水箱清洗。

　　5、 水箱的材质应使用不锈钢材料并做保温(橡塑保温材质)。

　　6、 水箱应设置密封水箱盖并加双锁。

　　7、 供水机房顶、墙面应做隔音处理(铁皮吸音板)，地面铺设地转。

　　8、 供水机房排水沟应设计安装不锈钢箅子或球墨铸铁篦子。

　　9、 生活水泵房、垃圾房建议设计时加装紫外线消毒灯。

　　二、 管网

　　1、 供水管道主支管应安装控制节门。

　　2、 供水管网应按双路环网供水系统设计。

　　3、 供水管道材料使用铜管材质。(考虑造价问题可装镀锌无缝钢管)

　　4、 供水管道色标清晰，弹簧减振材料质量较好。

　　5、 排水管道材质使用铸铁管或不锈钢管，不适用PVC或虹吸排水HPDE管材。

　　6、 排水地漏与楼板的接口处防水材料必须是进口产品。

　　7、 排水污水井的井盖使用防盗球墨铸铁井盖。

　　8、 排水管道不得穿过沉降缝。

　　9、 卫生间污水排水泵应使用双匀速搅刀切割式污水泵。

　　10. 北区户内使用的地漏在满足使用功能的条件下(第一标段与其他标段不一样)结构形式应统一;建议在施工合同专用条款中应有相应约定，便于管理和维修;

　　11. 北区(第一标段)户内使用的地漏的结构形式不太适合同层排水要求，地漏排水时水易从地漏上口边螺纹处向外渗水，会造成室内地板被淹泡的现象发生;目前已把该处打胶;建议在选择其结构时应充分考虑同层排水的特点;

　　12. 北区户内洗衣机、淋浴排水地漏的结构相同;建议应采用洗衣机专用地漏，避免排水管与地漏密封不好降低室内空气质量，且避免从洗衣机地漏处溢水;

　　13. 北区雨水处理站雨水收集的(汇水面积)是7--10楼以北的雨水全部进入雨水处理站内，当雨水处理站设备故障或雨水量太大时均要用污水泵提升排至市政管线，如排水不及时会造成事故及消耗提升泵电能;建议应在10#楼北侧设置通市政和雨水站管线的联通井，可根据需要关闭或打开其通路，可请设计师制定方案;

　　14. 北区废水系统现全部进入中水站内;建议：当中水站设备出现故障后应有直接将废水排入市政管网内的功能;

　　三、 计量

　　1、 园区管道供水系统计量表一律纳入远程抄表系。

　　2、 管网的使用水点都应装独立计量表。

　　3、 供水水平干管支路一律安装独立计量表(如消防用水、空调用水、锅炉用水、园林绿化用水、生活补水、采暖、冷却塔补水、直饮水补水、中水补水等)，分路控制。

　　四、管道井

　　1、管道竖井一律做防水及防水台基并做带坡度的排水地漏。

　　1、景观水 园区景观水池的防水要用质量好的防水涂料最少保持在15年左右。

　　2、区景观水设计成循环水(增加循环泵)避免水臭，同时解决好池地面防水问题。

　　3、北区景观回水系统的管径不管排水点至泵房远近均为一个规格，使景观水池的回水流量不均衡并形成滞留区，造成夏季滞留区水质不符合设计要求;建议在审核景观水处理方案时，对水平衡方案应给予重视;

　　直饮水

　　1、园区提供直饮水系统，末端分户计量控制。

　　消防

　　1、 设备机房 园区消防水泵房设计成集中的设备机房(集中管理分区控制1-3期)。

　　2、 消防控制水泵配电控制应设计成带自动巡检功能。

　　3、 消防水泵控制配电应双路供给(有第三电源接入更好)并实现自动互投。

　　4、 消防水箱补水控制阀门建议安装遥控浮球阀(不适用安装普通的浮球控制阀)。

　　5、 消防机房应做隔音处理(铁皮吸音板)、地面铺设瓷砖。

　　6、 消防泵易采用充水式吸水方式。

　　7、 设计时考虑消防水泵不应装设过载保护切断装置。

　　8、 消费喷淋系统水力警铃安放在机房内。

　　9、 消防水泵房内应设置排水装置。

　　10.消防水泵房内的消防水泵动力控制系统(电源箱、泵启动控制柜)在同一房间内，均未与泵及管线分开，不符合安全运行要求;建议有关部门在进行方案审核时应以避免;

　　1、 水管网 末端喷淋泄水点建议设计在空调机房、管道井、卫生间墩布池处。

　　2、 喷淋系统用水应设置过滤器。

　　3、 喷淋系统管网布置应采用多立管划片连接，采用居中进水 (即配水支干管与成组喷头支管居中连接)最经济，管网水力计算最方便应采用多立管划片连接。

　　4、 喷淋系统水流指示器的信号作为防火卷帘的联动信号，增加防火卷帘动作的可靠

　　性。

　　5、 高层建筑中的消防供水 系统(包括消火栓供水系统和自动喷水灭火系统)，在需要对系统进行竖向分区时，应尽量避免采用减压阀进行减压分区。因减压阀一旦失灵，减压阀后的整个消防分区系统将会受到影响。

　　6、 湿式报警阀上压力开关，应设计压力开关硬线直接启动喷洒泵的功能。

　　7、 消火栓启动按钮应设计通过模块联动启动消防泵功能与硬拉线直接启动装置;

　　1、 中控机房 中控室(安防、消防)预留机房集中控制，建议设置在会所首层同时应将一二期整合在一起，以构建公司信息中心。

　　2、 中控室面积不小于60 M2(具体面积应依据设备配置情况最终确定)。中控室设置卫生间，面积不小于5 M2。保持24小时人员值守。

　　3、 中控室应设计安装UPS备用电源。

　　1、 消防主机 消防主机应与末端设备兼容或集中控制使用同一品牌。

　　2、 消防总线所带点位必须在设计范围60%-80%(国产应该在160个点)。

　　3、 消防主机建议预留3-5路消防总线回路板，以备今后扩容。

　　4、 设计考虑消防回路每路所带点位应考虑将来商户二次装修时增加烟感、温感。(建议预留30%点位)。

　　5、 采用可靠的总线通讯材料及技术，降低系统故障率。

　　6、 火灾自动报警系统的主电源应采用消防电源，即主电源采用单回路。

　　7、 消防总线建议加装短路隔离器，避免消防总线故障时缩小故障范围(消防施工普遍采用此办法)

　　8、 设计安装时考虑安装有远程联动控制功能的防火阀、送风阀、排烟阀、排烟口。

　　9、 消防系统正压补风机风量建议设计时应大于排风量的50%。

　　10、 安装使用统一品牌或能兼容品牌。

　　1、 消防广播 消防广播设计时应考虑分外区和内区(内区表示住户内、外区表示公共区域)，将来租户自备背景音乐时不会与整体消防广播背景音乐发生冲突。

　　2、消防广播功放设计时应预留一定功率为将来二装时增加消防广播喇叭预备。

　　3、消防广播功放所带消防广播喇叭功率不能超负荷，否则消防联动时部分区域消防广播无法正常广播。

　　1、 防火卷帘

　　1、防火卷帘两侧增设防火水幕。

　　2、防火卷帘两侧应设计安装感烟探测器与感温探测器。

　　1、消防通道与安全出口

　　安全出口标识距离出口通道的距离不得超过30m。标识字体至少是150mm高，笔画宽度不小于20mm。

　　2、超过50人的区域，必须有两个安全出口。

　　燃气

　　1、公寓的厨房应采用实体墙和门与卧室隔开，不得使燃气灶、燃气热水器等用气设备与卧室空间直接相连。

　　2、住户内预留燃气管道与灶台一次通气点火到位。

　　暖通

　　1、设备机房

　　1、制冷机房、供热机房(锅炉房)预留实施园区(1-3期)集中控制,分区管理。

　　2、空调机房循环水泵实施变频控制。

　　3、北区单冷螺杆机组的冷却水系统(冷却塔系统)水质处理方式为物理法(全程水处理器)处理方式，该方式阻垢效果较差;建议在该系统增加化学处理功能、提高制冷机的制冷能力同时节约用水;

　　机组

　　1、 水源热泵机组及系统应设置进水温度保护装置。

　　2、 地源热泵机组应考虑地下水平衡与局部热量平衡及机组配比。

　　3、 建立针对地表水源热泵空调设计用的地表水体资料数据库。

　　4、 建立开展地表水体热扩散迁移研究数据库。

　　5、 水源热泵机组前后冷冻水、冷却水(地下水)控制阀建议使用进口产品已保证严密性，否则易造成系统串水。

　　6、 追踪地表水水体的温度变化规律。

　　7、 水源热泵地板供暖/采暖应考虑房间新风量的配比。

　　8、 对风机、电机效率测验，完成各区段风力平衡调试、漏风测验。

　　9、 空调设计方案中应有暖通设计师提供的空调系统全年运行工况，该工况是空调系统经济运行的重要依据;同时要整体考虑为其配套的冷、热源的控制系统。避免每个功能单元的控制由供货厂家深化的现象，确保空调系统自控的适用性、可靠性、节能性、可操作性;

　　10 空调机组在冬、过季加试过程中出现较多加湿剩余的水流入下水道现象。建议改变加湿方式即采用循环水方式加湿，这样既保证空调系统加湿效果(恒温恒湿)又能避免在加湿过程中造成用水的浪费同时可推迟制冷投入时间;

　　11.空调机组加试过程因使用的是自来水其硬度较高，所以造成机组表冷器的迎风面上形成了不同程度的结垢现象，从而影响其通风量及热交换效率，增大了运行能耗;建议在招投标时应选用满足使用功能和节能要求的加试方式(循环水)和水质(软化水);

　　12 为了充分体现节能要求，建议在置换式空调机组热回收器处增加过度季节使用的旁通阀及控制;这样可以降低系统阻力节约风机耗电、又可推迟制冷机投入的时间，也可节约制冷系统大量的耗电;

　　13. 目前北区空调机房平面、空间布置不太合理，建议机组在机房内的布置应满足规范及设备安装和维修的平面空间位置，避免空间狭小影响运行管理;

　　14. 北区空调机组在试运行时其过滤器数量不能满足试车要求，建议在签订合同时应多带几套用于试车用，这样即可以满足试运行要求又可节约投资;

　　15. 北区影院空调机组均为一次回风机组，但其结构形式不完全一样，这样给机组以后配置自控带来不便;建议在招投标技术谈判时应将其细节在合同专用条款中约定清楚为好;

　　自控

　　1、供暖/制冷设备应就地实现自控并纳入楼控。

　　2、水源热泵机组及系统应设置进水温度保护装置。

　　3、空调机组自动控制应采用简单可靠的纯比例送风温度调节装置且应安装在现场，这样既经济又可靠易操作;确保空调运行质量，满足恒温恒是要求;

　　4、现因空调系统已开始投入运行但机组的自控系统还尚未安装和完善，在此种情况下易造成表冷器冻结、电机及电器控制系统发生故障，影响正常空调系统运行或增加小业主投诉;建议设备运行前自动控制及安全保护装置应安装并调试完成并满足空调系统安全运行要求;

　　冷却塔

　　1、制冷系统的冷却水现采用的是自来水冷却建议采用软化水，可延长冷却水设备系统的使用寿命，同时可以提高制冷效率，可大量节约系统运行耗电及费用。但应进行一次投资和运行费用的经济性分析和比较;

　　2、冷却塔溢水管应当接入大厦回收水池避免水源浪费。运行问题建议不提，可更换冷却塔下塔盆的补水用浮球阀即可解决;

　　3. 制冷系统的冷却水循环水系统的运行方案，设计应提供冷却水系统的运行参数(浓缩倍数、排污时间排污量等指标和方法)，确保冷却水的运行水质，满足正常制冷工况要求，降低维修费用;

　　源水井

　　1、回灌水要加强对水质处理的过滤次级以免造成含水层堵塞,使回水量逐渐降低。

　　2、水井放置盘管的地方设置警示牌，并且把换热盘管放置在流速适当的地方，从而削减水流速过大带来的负面影响。

　　地源系统

　　1.地源热泵系统地缘侧的管路系统应建立温度及压力测试装置(一、二次表)，便于对该系统量、质 平衡的调试，满足制冷工况经济运行的要求;

　　2. 目前地缘热泵供回水系统较难调整到设计要求值或达到其最加状态，建议在地源热泵地缘测的支管即在进出地面的立管合适的位置处应安装压力温度传感器调节器这样易能达到调节到最加状态的要求;

　　3. 目前地缘热泵供回水系统未安装脱气机。系统内不同程度存有产生的气体影响其系统运行。 建议设计及方案确定时应考虑地源热泵系统安装脱气机，确保地缘侧水系统正常运行;

　　4. 从节能降耗角度应考虑充分利用地下冷热源 ，在过渡季节通过适当换热及控制是否可直接用于天棚系统进行换热，请设计师进行方案设计，经评估后可行方可实施;

　　空调机组

　　1、空调机组放置减震材料要考虑与振动系数的关系。

　　2、空调通风管道系统及机组安装设计时，设计师及有关部门应着重应从空气动力噪声和机械振动噪声角度去设计和审核，确保基本满足国家规定的噪声标准，和使用功能;

　　系统末端

　　1、 公寓的地板供暖/制冷材料应与地板的材料相匹配(如地转、地板)。

　　2、 建筑楼宇出库及出入口应加装风幕机保证室内空调效果。

　　3、 空调水系统各支路应加装水力平衡阀，已保证各支路水力平衡影响空调效。

　　4、 如果公寓是节能墙体，空调回水温度控制在35度以上，室内温度就可以达到22度以上以免起灰扬尘。

　　5、 空调风系统各支路须加装调节阀保证风系统平衡。

　　6、 空调水系统阀门设计安装位置应便于维修。

　　7、 空调水系统各支路未端应加装温度表、压力表。

　　天棚辐射盘管

　　1、对同一栋大厦南面太阳直射的房间增加一定数量的地埋管，同时安装独立阀门进行开关控制;冬天--对南面太阳直射的房间关闭一定的数量的供热管，让室内温度保持与北面平衡;夏天--对南面房间所有的供热管全部开启，让室内温度降低保持与北面平衡;

　　2、楼板内暗敷管路实际走向的标识应先从标注，并依据实际现场修订施工图(要求准确)，以供后期管理维修或二次装修时参考;

　　3、设备机房管道/设备应有明显的标识(包括：分色油漆、使用功能、流体流向);

　　4、无缝钢管应在保温前先做防腐处理(打磨、刷防锈漆两遍)，通过验收后，方可进行保温施工。

　　电气

　　配电机房

　　1、 预留配电机房，实施园区(1-3期)集中控制,分区管理。

　　2、配电柜前后应铺设绝缘垫(具体厚度依据国标);

　　计量

　　1、 动力、照明各回路都加装计量表，便于能耗核算分析(即节能实施)。

　　2、 三表远传系统建议使用载波技术采集前端数据。

　　3、 园区项目所有的电度表应一律纳入远传计量抄表系统已便于能耗统计分析。

　　4、 有线电视系统、手机信号覆盖、单独进行用电计量。

　　5、 住户室内用水、燃气、建议选用分户预付费系统。

　　6、 公共区域用电、办公用电，建议单独安装计量电度表。

　　7、 压力表及温度表是否准确是运行人员进行调节的重要依据;目前其误差较大或非常不准，因此判断失误，会造成了不同程度的误操作或走弯路，同时也影响了各系统的安全经济运行;建议在签订施工合同时在专用条款中提出须对压力表及温度表进行标定(具有相应资质部门进行标定)的约定条件;

　　备用电源

　　1、 可增设发电机房(地下一层便于日常管理、安全管理)。

　　2、 每层电力竖井应加装双回路互投器，以备将来主回路因故障断电备用电力回路供电。

　　3、 中控室监控系统，门禁系统供电应由UPS电源提供。

　　4、 应急照明设计时消防应急照明工作时间不应低于90分钟、疏散照明应急工作时间不应低于30分钟、疏散指示和安全出口应急工作时间不应低于30分钟。

　　配电负荷

　　1、楼宇低压主回路线路容量(如插接母线、主电缆线路载流量是否充足)需满足租户需求(现电力容量应不小于120W\平方米)。

　　2、总配电室应预留一定数量断路器电路回路时以便于增容使用。

　　3、每层建筑楼层电力竖井应考虑到将来租户电力增容，断路器容量应考虑。

　　4、电力电缆线槽设计时应考虑将来电力增容时敷设电缆所占有空间。

　　低压配电

　　1、户外庭院及水池配电应采用局部TT系统TN-S低压配电系统并设置漏电保护。

　　2、民用建筑配电系统的干线，支干线及支线的导线截面建议选择N或PEN线截面与相线截面相同。

　　3、照明：楼层电力设计时应考虑到公区照明电源、商户内动力电源、商户内照明电源、应急照明电源分别进行单独计量，便于将来电力统计分析。

　　4、 园区景观照明按照度(LU*)设计并实施BAS控制。

　　5、 安装位置较高照明灯具需采用高品质光源，不需频繁更换。

　　6、 具有安全等级的设备间(燃气间、生活水泵房)建议加装防爆照明灯和防爆开关。

　　7、 楼层配电表箱，建议分户总闸设计漏电保护。发生故障时不影响其他住户。

　　8、 公共部位的灯应采用节能自熄灯具，应急照明可采用带火灾强起的节能自熄开关，电梯厅不能采用节能自熄开关，考虑两种照明模式：值班模式与高峰模式。

　　9、 住户室内建议与供电部门协商使用预付费卡式电度表。

　　10、住户室内建议与供电部门协商使用预付费卡式电度表。

　　11、地下车库及楼宇地下空间安全出口指示牌，建议使用无能耗荧光箭头指示贴。(类似地铁车站地面)。降低前期投入费用的同时，可节约能耗和后期维护费用。

　　12、地下车库照明，安装线路建议进行分路控制同上一条建议，使用频率可增设为隔2亮1，在夜间2点至次日凌晨5点可开启一部分进行照明，达到节约能源的目的。

　　13、较为密集的灯具建议设计单路与双路控制，在夜间12点以后实现隔1亮1，实现节能。

　　14、园区照明建议灯具按种类分开，单路控制。

　　15、园区景观照明建议设计安装时控器，定时开启景观照明。

　　16、地下停车场建议采用逆变装置的40瓦荧光灯作为备用电源

　　接地

　　1、设计时应考虑每层电力竖井和弱电竖井必须加装等电位箱。

　　2、租户卫生间建议作局部等电位联结。

　　插座

　　1、住户区内厨房和卫生间电源插座应单独设置回路，普通电源插座回路应设置漏电保护装置等等

　　标牌标识

　　1、在设计说明中应对配线分色施工提出明确要求，在设备材料统计时应标明各种颜色导线的数量，导线替代，以便于安装检测、维修。

　　2、配电室的高低压柜标示标牌清晰，低压配电柜标示标牌清洗。

　　3、配电柜应有编号标识、电缆连线应有标识、标牌;

　　4、供配电一次电路图应在配电室主墙面张贴上墙;

　　5、配电柜/箱内裸露铜排前设置绝缘保护板、在配电箱内张贴一次电路图。

　　弱电

　　电信机房

　　1、预留联通、电信合用机房，不小于40平方。

　　网路机房

　　1、设计预留独立的网路机房不小于60平方，集中管理，分区服务。

　　楼控

　　1、新风机组电动阀必须与楼控产品及系统兼容，防止楼控信号无法控制或开启度不准确控制电压0-10V代表0-100%开启。

　　2、新风机组或空调机组表冷器防冻开关必须安装在表冷器背风面(防止误报警)。

　　3、议楼控控制外围泛光照明考虑节能状态控制(必要时加装光照度传感器控制外围泛光照明)。

　　4、建议生活水泵房加装门禁系统和监控系统加强安全措施。

　　5、楼控设计施工时考虑预留20%--30%点位，为今后增加控制点做准备。

　　监控

　　1、 根据公安部规定监控录像需保存30天以备公安部门检查，建议监控系统硬盘录像机加装硬盘为2000G(说明：2000G硬盘如果监控录像为实时录像存储录像为30天左右，如果只是进行侦测录像硬盘录像机安装1000G硬盘图像也可保留30天左右)。你与对方协商时问清情况。

　　2、监控系统安装时请施工方注意监控头安装视野范围必须能够达到监控防盗效果(如出入口、走道)。

　　3、监控系统考虑到今后维修及采购方便建议监控摄像头、矩阵主机、硬盘录像机、显示器采用同一厂家产品。

　　4、设计采购监控系统硬盘录像机和矩阵主机预留20%点位，为将来增加监控摄像头预备使用。

　　5、设计考虑监控摄像头安装区域应考虑现场的光照度，如光照度达不到建议安装带红外的监控摄像头。

　　门禁

　　1、门禁系统安装时必须符合消防规范，火灾消防联动时火灾区域门禁系统必须必须断电打开以利于人员疏散。大堂电动门必须处在开启状态，消防联动后自行恢复。

　　2、金融机构或重要机关根据规定必须断电关门以利于防盗。

　　综合布线

　　1、如有光纤建议使用单模光纤(因电信和联通发射信号为单模数据信号)。

　　2、有线电视系统视频放大器输出端口应满足客户需要，建议设计时每户预留一个点位，在此基础上在预留一部分以备将来客户增加有线电视点位。

　　3、综合布线系统施工时考虑大对数电缆的对数(应考虑将来客户申请电话及网络是否能够满足客户需要)。

　　车场管理系统

　　1、 车场管理系统在出库进出口设计独立的收费房间，配置相应的语音数据传输线。

　　2、 收费站电源供给必须是双路供给，并配备UPS备用电源。

　　3、 设计时应考虑系统的容错性、实用性、易操作性，并且可扩展。

　　4、 系统设置固定车位与自由车位模块，便于分类收费管理(即车辆进出管理及收费功能)。

　　5、 系统设置车辆进出记录查功能模块或菜单(即停车场信息查询功能)

　　6、 设计时考虑远距离读卡功能。(主要满足VIP住户/客户)

　　7、 设计时考虑具备车场诱导系统，提供车位诱导信息。

　　8、 设计考虑系统具备完全在脱机和停电下工作的能力。

　　9、 设计时考虑必须有足够的安全保障性，具备防迂回、放尾随、图像对比等功能。

　　10、设计时必须考虑是具备自主研发能力的厂商提供的产品，能够提供硬件和软件的持续升级。

　　11、供货商需要提供增加停车场引导指示牌，标线、标牌、标位、标号等，同时增加智能感应设 备。

　　12、设计时应考虑刷卡卡类(如临时卡、月住卡、永久卡等)。

　　13、设计时考虑车辆防砸功能(地感线圈检测)。

　　14、设计考虑建立用户管理模块(包括对各类用户进行设置，包括卡号、部门、使用期限、用户

　　类型等;收费人员的管理：收费员的增加、删除、考勤、统计、权限设定等;收费信息管理：各用户类别的费率，计费单位、收费时段等;应设计在管理中心统一对智能卡进行发放登记、充值、验值操作)。

　　15、设计时考虑电梯一卡通和停车场管理系统进行兼容(在一卡通终端操作即可授权电梯使用又可在停车场使用。

　　1、一卡通系统 设计时应考虑系统的容错性、实用性、易操作性，并且可扩展。

　　2、园区的进出口、电梯(电梯刷卡应有设置权限功能)、楼梯通道的门禁考虑设计成一卡通(注意设置权限)。

　　3、访客进入公寓可设计为申请一次性一卡通卡片。