物业管理公司日常维修工作管理控制程序

　　1.目的

　　保证为客户提供服务的设备及设施的正常使用，规范入户维修服务的运作程序，及时高效地为客户提供服务。

　　2.范围

　　适用于各管理处设备设施的日常维修、入户维修服务、紧急特殊性维修的提供和管理。

　　3.定义

　　日常性维修：按照年检修计划而安排的工作及日常发生的维修工作。

　　入户维修服务：客户提出维修需要，由工程部维修人员解决的维修服务。

　　紧急特殊性维修：工程设备、设施发生意外事故所造成的维修工作。

　　4.职责

　　部门/岗位工作职责

　　管理处经理负责监督维修服务质量，必要时参加回访工作。

　　管理处

　　工程部负责人负责管理处日常维修工作的安排及维修服务质量的监督。

　　工程人员负责管理区域内的日常巡视维修、入户维修服务、紧急特殊性维修，并保质保量地按时完成。

　　前台人员负责记录客户报修，及时通知工程部;维修工作完成后，负责《居家服务情况记录表》的收回、存档，并根据实际情况回访顾客，了解服务质量。

　　监控中心人员在前台人员工作时间之外，负责客户维修申请的记录、通知。

　　5. 方法及过程控制

　　5.1 日常性维修办法

　　5.1.1工程部每日由专人对管理区域内公用设备设施进行检查巡视，检查巡视结果应填写《设备设施巡视记录表》，对发现异常情况给予及时处理，不能解决的问题应及时向上级反映，由上级领导安排人员进行妥善解决，并在《设备设施巡视记录表》上签字确认。

　　5.1.2前台人员在接到客户对公共区域维修要求时，须在《工作信息记录本》中记录下本次报修的详细内容，及时通知检修人员，并由检修人员开出《设备/设施保养检修记录表》。

　　5.1.3检修人员依据报修内容现场进行维修，维修完毕后由工程部负责人对维修效果进行现场评估，并填写《设备/设施保养检修记录表》。

　　5.1.4《工作信息记录本》的填写参照附件2《工作信息记录表(维修服务部分)使用规范》。

　　5.2 入户维修服务办法

　　5.2.1当有客户现场或电话申请维修服务时，前台人员须在《工作信息记录本》中登记，明确客户的房号、姓名、电话、需维修时间、服务需求的内容(尽可能详细)和要求等，并明确告知相应的服务费用，及时安排维修人员上门服务，服务完毕后应将《居家服务情况记录表》收回销单。

　　5.2.2为保证及时提供入户维修服务，维修人员从前台(或客户处)获知入户维修工作信息，并明确告知相应的服务费用，由维修人员依据报修内容自行填写《居家服务情况记录表》 进行入户维修。维修人员从客户处直接得知维修信息的，应明确告知相应的服务费用，并在维修前及时知会前台人员。在维修工作完毕后应将《居家服务情况记录表》交到前台消单。

　　5.2.3一般情况下，前台人员应即时安排人员上门服务，人员安排有困难的，须及时知会业主，同时须与客户约定时间进行维修。对于水管爆裂、关键部位漏水、停水停电等紧急情况，须保证维修人员在5分钟之内到达现场。

　　5.2.4维修人员到顾客家中进行维修保养服务时，应随身携带工作地垫、鞋套、工具箱(袋)，并向客户了解故障点、原因或维修内容，查明故障原因，在管理处提供管理服务范围内进行维修。对不在服务范围内、或需要收费的服务应对客户进行专业性的解释，对于需要收费的服务项目需经客户同意后方可进行服务，同时应在《居家服务情况记录表》中进行记录。

　　5.2.5维修人员在进入客户家时应穿好鞋套，在维修时应先向客户重复已知的服务事项，在确认后，铺好地垫进行维修，维修过程中所使用的工具应放置在地垫上。

　　5.2.6维修工作完毕后，应立即清理现场，并双手递上《居家服务情况记录表》请客户在“接收人签字”栏确认签字。对因有偿服务价格或客户原因取消维修服务的情况，维修人员应在《居家服务情况记录表》上注明情况，并须管理处工程负责人确认。

　　5.2.7维修过程中如发现客户家中有不安全因素，应及时向客户指明，同时应在《居家服务情况记录表》中进行记录。对于服务范围内或需要收费的服务，经客户同意后方可进行服务，以消除安全隐患。若不在服务范围内，应对客户进行专业性的解释。

　　5.2.8维修人员在客户家中维修时，严禁收取小费、抽烟、喝茶，打私人电话。若因工作需即时与管理处联系的，使用客户电话须事先征得客户同意并表示感谢。

　　5.2.9凡短时间不能及时解决的维修问题，应向客户及前台解释原因，并在《居家服务情况记录表》中注明，同时上报管理处工程负责人。管理处工程负责人应及时组织解决并在2小时以内给予客户明确答复，同时在前台《工作信息记录本》中详细记录。

　　5.2.10对于有偿维修，维修人员应当严格依据管理处自行制定的《物业管理服务内容及服务标准公示》执行;如客户提出的有偿服务在《物业管理服务内容及服务标准公示》执行范围之外，须由管理处工程负责人对维修项目依据管理处能力决定是否提供该项服务，价格由管理处与客户自行商定，报管理处负责人批准后方可执行。管理处负责人须在《居家服务情况记录表》上签字确认;

　　5.2.11维修过程中若涉及由顾客提供维修产品，则需在《居家服务情况记录表》上注明“客户提供维修产品”字样。

　　5.2.13对维修人员入户维修的具体要求参见附件1《入户维修服务守则》。

　　5.3紧急特殊性维修

　　5.3.1遇有紧急特殊维修事件，接报人应第一时间通知管理处工程部负责人并做统一调动安排，并通知上级主管领导及有关部门进行紧急处理解决，事后应及时补填《设备/设施保养检修记录表》并附事件说明。

　　5.4对外委托维修

　　5.4.1工程部无法自行维修需对外委托维修的工作，管理处工程部负责人应上报管理处经理审核确认，并按公司管理审批流程上报，待批准后方可执行。

　　5.4.2对外委托维修应按照《服务项目外包控制程序》，从合格的外包方中选择对外委托维修单位。

　　5.5管理处对入户维修服务的回访依照《客户沟通程序》执行。

　　5.617：30至次日9：00(前台人员工作时间以外)由监控中心接管以上前台工作职责。

　　6.支持性文件

　　《客户沟通程序》TJVKWY7.2.3-K01

　　《服务项目外包控制程序》TJVKWY8.2.3-Z01

　　7. 质量记录表格

　　《设备设施巡视记录表》TJVKWY7.5.1-G01-F1

　　《设备/设施保养检修记录表》 TJVKWY7.5.1-G01-F2

　　《工作信息记录本》TJVKWY7.2.3-K01-F1

　　《居家服务情况记录表》TJVKWY7.2.3-K01-F2

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篇2：供配电设施设备维修保养作业程序

　　一、目的

　　规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设施设施各项性能良好。

　　二、适用范围

　　适用于物业部辖区内供配电设备设施的维修保养。

　　三、职责

　　1、管理处主任负责审核《供配电设施设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　2、工程部主管负责组织制定《供配电设备设施维修保养年度计划》并组织监督、实施该计划。

　　3、变配电室组长/值班电工负责对供配电设施进行维修保养。

　　4、事务部负责向有关用户通知停电的情况。

　　四、程序要点

　　1、《供配电设备设施维修保养年度计划》的制定

　　(1)每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

　　(2)《供配电设备设施维修保养年度计划》制定的原则：

　　①供配电设备设施使用的频度;

　　②供配电设备设施运行状况(故障隐患);

　　③合理时间(避开节假日、特殊活动日等)。

　　(3)《供配电设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　①维修保养项目及内容;

　　②具体实施维修保养的时间;

　　③预计费用。

　　2、对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守《供配电设备设施安全操作标准作业程序》，按《供配电设备设施维修保养年度计划》进行。

　　3、高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。

　　4、变压器维修保养

　　(1)外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

　　(2)外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养：

　　①测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值下降30%~50%时，应作绝缘油试验(对外委托试验)，如绝缘油不合格则应全部换掉;换上新鲜的合格绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120m，则应对变压器线圈进行处理(外委完成);

　　②清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫;

　　③拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好;

　　④变压器油位处于批示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢;

　　⑤检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。

　　5、高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开头柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设备设施维修保养记录表》内。

　　6、低压配电柜维修保养：每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。

　　(1)刀开关维修保养：

　　①检查安装螺栓是否紧因，如松驰则拧紧;

　　②检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油;

　　③检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理;

　　④用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10MΩ则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。

　　(2)熔断器的维修保养：

　　①新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致;

　　②检查熔体与保险座是否接触良好，接触部分是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。

　　(3)交流接触器维修保养：

　　①清除接触表面的污垢，尤其是进线端相同的污垢;

　　②清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　③清除触头表面及四周的污物，但不能修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换;

　　④清洁铁芯表面的油污及脏物;

　　⑤拧紧所有紧固件。

　　(4)自耦减压启动器维修保养：

　　①用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理;

　　②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。

　　(5)电容器维修保养：

　　①清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好;

　　②检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换;

　　③检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧;

　　④检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。

　　(6)热继电器维修保养：

　　①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换;

　　②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　(7)断路器(自动空气开关)维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理;

　　②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换;

　　③断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象;

　　④在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面;

　　⑤各传动机构应注入润滑油;

　　⑥检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭;

　　⑦检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复;

　　⑧检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复;

　　⑨检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧;

　　⑩检查接地线有无松动或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。

　　(8)二次回路维修保养：

　　①号码管是否清晰或掉落，如有则补上新号码管;

　　②接头处是否松驰，如松驰则拧紧。

　　(9)主回路维修保养：

　　①标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌;

　　②接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧;

　　③母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。

　　7、供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则机电处电工填写申请延时维修保养表，经机电处主管审核、物业经理批准后方可延可。

　　8、对计划中未列出的维修保养工作，应由机电处主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电处主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

　　9、变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《事故报告》内，变配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电处存档，保存期为长期。

　　10、停电管理。供配电设备设施因检修等原因需要停电时，应由机电处主管填写《停申请表》，经管理处主任批准后通知事务部，由事务部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户作出解释。

　　五、记录

　　1、《维修保养年度计划表》

　　2、《维修保养年度计划表》

　　3、《申请延时维修保养表》

　　4、《外委维修保养申请表》

　　5、《停申请表》

　　6、《事故报告》

　　7、《备品、备件计划表》

篇3：弱电系统维修标准作业程序

　　一、目的

　　规范弱电系统维修程序，确保高效率、高质量地完成弱电系统的机电处员工作。

　　二、适用范围

　　适用于物业辖区内的弱电系统的维修。

　　三、职责

　　1、工程部主管负责检查弱电系统机电处员工作的实施情况。

　　2、组长负责弱电系统作的组织实施。

　　3、弱电工负责弱电系统工作。

　　四、程序要点

　　1、机电处员工进住户家进行弱电系统维修时，应遵守《住户家庭安装/维修标准作业程序》的第四条第1款。

　　2、机电处员工注意事项

　　(1)应熟悉维修设施的电路原理及功能方框图。

　　(2)应注意安全操作：

　　①确保人身安全：维修时如需带电作业(电压高于36V时)，应做好相应的绝缘措施;

　　②确保维修设施的安全：测量某焊点电压切忌与相邻焊点相碰;维修设施印刷线路板底面切忌与金属物件相碰，最好用绝缘板托起;注意合理放置机电处员工作以免引起意外。

　　(3)必须正确判断故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。

　　3、基本维修方法

　　(1)观察法：

　　①有无虚焊、松脱、烧焦的元器件;

　　②有无异常的声音;

　　③观察图象效果。

　　(2)静态测量法：

　　①短路电阻测量法;

　　②电流测量判断法;

　　③电压测量判断法。

　　4、楼层防盗对讲机维修

　　(1)室内听不到铃声：

　　①检查主机按钮开关是否接触良好，否则应更换按钮开关;

　　②检查室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理。

　　③通过上述两个部骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。

　　(2)不能对讲：

　　①检查通话线是否接触良好，如不行则重新焊接;

　　②检查室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换。

　　③检查室内分机放大电路，重点检查三极管直至故障排除。

　　(3)不能开楼下大闸门：

　　①检查锁舌不见是否灵活，如阻滞则应加润滑油;

　　②检查开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如时则应重新接好线头或更换电磁线圈;

　　③检查分机开锁按钮是否接触良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏的元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。

　　(4)主机无电源：

　　①检查轿式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管;

　　②检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。

　　5、可视对讲机维修

　　(1)无图象、声音，但开锁正常：

　　①调节亮度电位器观察屏幕有无光栅，如油光栅则应检查室内机与门口机的图象信号连接是否接牢，则应重新接好(烫锡焊接);

　　②如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内急电路板，包括震荡电路、推动电路、输出电路、图象显示电路等逐级检查，直至故障排除。

　　(2)通话无声音：

　　①检查听筒与室内机的界限是否牢固，否则应重新接好(烫锡、焊接);

　　②调节音量电位器，如扬声器理有交流声发出，则说明室内机的放大电路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路、牵制放大电路、攻防电路，此时应逐级进行检查直至故障排除。

　　(3)不能开大闸门：按本程序第四条5款3款执行。

　　6、机电处员工作结束后，机电处员工应及时清洁工作场地，把小的垃圾装入塑料袋内，用干净抹布擦拭弄脏了的部位。

　　7、向住户试验维修后的效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意的事项，如住户有不满意的地方(合理的要求)，机电处员工应及时进行整改直至住户满意为止。

　　8、一切正常后请住户在《住户家庭安装/维修(收费)通知单》上签名确认。如住户对此维修收费有异议，机电处员工应根据《机电处制作维修项目收费规定》向住户作出解释，尽量打消住户的疑虑。

　　9、机电处员工回到机电处后，应及时填写好《住户家庭安装/维修(收费)通知单》(内容包括：维修内容、所用主要材料、施工时间等)，最后签上机电处员工的姓名以备查询。

　　10、机电处做好《住户家庭安装/维修(收费)通知单》的登记工作。

篇4：维修标准作业程序

　　一、目的

　　规范公共设施安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成公共设施安装/维修工作。

　　二、适用范围

　　适用于所属各管理的公共设施安装/维修工作。

　　三、职责

　　1、工程部主管负责检查公共设施安装/维修工作的实施情况。

　　2、工程部组长负责公共设施安装/维修工作的组织实施。

　　3、工程部机电员工具体负责公共设施安装/维修工作。

　　四、程序要点

　　1、工程部员工进住户家进行公共设施安装/维修时，应遵守《租户家庭安装/维修标准作业程序》的第四条第1款。

　　2、工程人员进行室内外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌(如“前面施工、“请绕道”、“危险、请止步”等)，必要时应设置安全围栏并派专人看守。

　　3、座厕堵塞疏通

　　(1)首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水(用水通倒水)试座厕是否去水顺畅，如顺畅则表明以疏通好;如仍去水满则按2步骤进行。

　　(2)如堵塞严重则应拆开座厕疏通：

　　①先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向住户说明情况并征得住衣的同意后方可动手拆坐厕;

　　②剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕;

　　③如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖;如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕;

　　④反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物;

　　⑤用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管;

　　⑥用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕;如果仍堵塞，则按第6条处置。

　　4、厨房排水堵塞疏通

　　(1)用铁线勾出存水弯内的脏物。

　　(2)用疏通机疏通排水管。

　　(3)用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好;如果去水较慢则说明仍堵塞，此时应按第6条处置。

　　5、厨房/卫生间查漏

　　(1)确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。

　　(2)关闭室内所有用水部位(包括坐而水箱)，查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水;如果水表转动说明给水管漏水。

　　(3)用铁钎贴着给水管漏水可疑处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水;如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处(一般情况下给水管漏水，住户都会要求全部装明管)。给水管安装按《住户家庭安装/维修标准作业程序》的第10条处置。

　　(4)排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流走。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。

　　(5)卫生器具一般情况下是接头漏水。如切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如果接头不漏水测肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。

　　(6)更换排水排污横管按第6条进行。

　　6、排水排污横管安装

　　(1)用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。

　　(2)用塑料纺织袋运走碎的地砖、水泥砂浆。

　　(3)铲尽排水排污管上的泥土。

　　(4)取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。

　　(5)平整夯实装排水排污横管的基础。

　　(6)排水排污管就位(此时应注意到排水排污管应按5%的坡度坡向排水排污立管)。

　　(7)从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：

　　①如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满;

　　②如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。

　　(8)排水排污管全部装好后，用水反复试(三次以上)排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装;如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。

　　7、做砂浆面层

　　(1)整理、夯实基础。

　　(2)首先将水泥、砂按1：1配好并干拌均匀，然后加水拌到颜色一致。

　　(3)水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。

　　(4)如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木块搓平压光(不宜撒干水泥)。

　　(5)如做地面在层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。

　　8、贴地面砖

　　(1)在房间四周墙面弹好+500mm水平线。

　　(2)基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或半路洗干净后刷水泥浆。

　　(3)做灰饼、做标筋：

　　①从墙面+500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘贴层的厚度;

　　②根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1至1.5m作标筋一道。有地漏的房间，标盘应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20至30mm。

　　(4)抹线平面：根据标筋高度用1：2或11：9.3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水(坡度)要求，如不行则重新刮平。

　　(5)规方、弹线、拉线：

　　①测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处;当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝间的方法来解决;

　　②根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。

　　(6)铺贴地砖：

　　①从房间里面向门口方向铺贴;

　　②在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰;

　　③砖背面抹满、抹匀1：2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直;

　　④用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。

　　(7)勾缝：

　　①用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑;

　　②如缝隙很小(1mm)以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙。

　　③水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。

　　(8)养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。

　　9、坐厕安装

　　(1)将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。

　　(2)在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。

　　(3)在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承接口上抹上玻璃胶，放在坐便器，并调整好坐厕位置。

　　(4)将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。

　　(5)将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入8~10mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。

　　(6)连接好水箱进水软管。

　　10、立柱式洗面器安装

　　(1)按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。

　　(2)将立柱中心对准墙壁上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器和立柱移到别处。

　　(3)按墙上的印记用冲击钻10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入10mm膨胀螺栓并拧紧。

　　(4)将安放立柱的地面印记内铺好15~30mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。

　　(5)将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧(用力应适度)。

　　(6)交将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光;将立柱与地面接触处装修，亏损处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。

　　11、每年油漆一次明装排水排污管。

　　12、及时维修好住宅天台门。

　　13、每两个疏通一次小区内主排水排污管道。

　　14、机电员工完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作场地的清洁卫生;用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹布擦拭干净弄脏的部位。

　　15、搞完卫生后，机电员工应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等。

　　16、如是进住户家进行安装/维修，全部工作完成后，机电员工应请住户(如住户在家的话)对安装/维修工作进行验收。机电员工应及时解答住户提出的问题，并向住户讲解应注意的事项。对于能够做试验的安装/维修项目，试验次数应不少于3次。如果住户对安装/维修有不满意的地方(合理的)，机电员工应及时进行整改，直至住户满意为止。确认一切正常后请住户在《住户家庭安装/维修(收费)通知单》上签名确认。如住户对此次安装/维修收费有异议，机电员工根据《机电维修部制作维修项目收费规定》向住户进行解释，尽量打消住户的误解。

　　17、机电员工回到机电处后，应及时填写好安装/维修通知单，内容包括：维修内容、所用主要材料、开工时间、完工时间等，最后签上工程员工姓名以备查询。

　　18、对于缺少材料或其他情况需要推迟的安装/维修项目需填写《机电处安装维修推迟单》

　　19、机电处做好安装/维修通知单登记工作。

　　五、记录

篇5：物业给排水设备设施维修保养作业程序

　　物业给排水设备设施维修保养标准作业程序

　　一、目的

　　规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

　　二、适用范围

　　适用于物业辖区内给排水设备设施(含消防供水机组)的维修保养。

　　三、职责

　　1、管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计划的实施。

　　3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。

　　4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。

　　四、程序要点

　　1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

　　(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

　　①给排水设备设施使用的频度;

　　②给排水设备设施运行状况(故障隐患);

　　③合理的时间(避开节假日、特殊活动日等);

　　(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　①维修保养项目及内容;

　　②备品、备件计划;

　　③具体实施维修保养的时间;

　　④预计费用。

　　2、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

　　3、广场内主供水管(DN100以上加压管)爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房机电维修员负责。

　　4、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

　　(1)电动机维修保养：

　　①用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复;

　　②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承;

　　③检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理;

　　④清洁电动机外壳;

　　⑤检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。

　　(2)水泵维修保养：

　　①检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油;如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承;

　　②转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮;如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴;

　　③检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根;

　　④清洁水泵外表;

　　⑤如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

　　(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

　　(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　5、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

　　(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

　　(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

　　(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

　　(4)交流接触器维修保养：

　　①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒;

　　②清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换;

　　③清洁铁芯上的油污及脏物;

　　④检查复位调簧情况;

　　⑤拧紧所有紧固件。

　　(5)自耦减压启动器维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理;

　　②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

　　(6)热继电器维修保养：

　　①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换;

　　②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　(7)自动空气开关维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理;

　　②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换;

　　③自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象;

　　④检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭。

　　(8)中间继是器、信号继电器修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

　　(9)信号灯、指示仪表维修保养：

　　①检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡;

　　②检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

　　(10)远传压力表维修保养：

　　①检查表内是否有积水，如有则应干燥处理;

　　②检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接;

　　③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

　　6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

　　(1)闸阀维修保养：

　　①检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫;

　　②检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油;

　　③对闸阀阀杆加黄油润滑;

　　④对锈蚀严重的闸阀(明装)应在彻底铲除底漆后重新油漆。

　　(2)止回阀维修保养：

　　①检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　②检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧;

　　③检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

　　(3)浮球阀维修保养：

　　①检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换;

　　②检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直;

　　③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

　　(4)液位控制器维修保养：

　　①检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换;

　　②清除压力室内污物，疏通控制水道;

　　③检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧;

　　④紧固所有螺母。

　　7、潜水泵或排污泵维修保养

　　(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

　　(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

　　(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

　　(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。

　　(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明装给排水管维修保养(每年10月进行一次)

　　(1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。

　　(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

　　(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

　　(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理(更换胶垫)。

　　9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可延时。

　　10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中;对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

　　11、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机交处存档，保存期为长期。

　　12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知公共事务部，由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。