小区物业管理13类常见维修问题与解决对策

前辈总结的小区物业13类常见维修问题与解决对策

　　住宅小区内分布着供热、给排水、供电、供气、通讯、有线电视等企业的设备设施，他们每年都要对其进行维修、养护、对于存在问题较多或者为了适应发展的需要还要对其进行改造，由于没有全面、协调、统筹兼顾，或者工作不到位，给物业管理造成了不便。本文结合与上述相关企业打交道的经验，找出问题症结，以减少损失。

　　问题一:硬铺装问题

　　现象:硬铺装上的污渍和塌陷的硬铺装

　　原因:污渍的产生，一是给排水公司每年都要对排水检查井至少清淤一次，清出的杂物先放在硬铺装上，然后再清运，或者是排水检查井堵塞，污水外溢留下污渍：二是热力公司在处理管道堵塞或者是跑冒滴漏时排泄出的采暖水流到硬铺装上，由于采暖水中含有铁锈和其他杂质，因此水的颜色呈红褐色，在硬铺装上留下污渍;塌陷的原因，一是由于敷设在硬铺装下的供热管线或给排水管线渗漏对硬铺装基础的浸泡和冲刷;二是由于供热管线、给排水管线、通信管线等改造后，回填土未按操作规程夯实，尤其是在冬季施工改造中，由于土处于冰冻状态，经过季节的温度变化或供热管线的温度变化影响，回填的冻土化成松土，以及夏季的雨水浸泡回填土等造成的，蜂巢物业网首发。

　　对策:一、硬铺装污渍的预防:排水清淤时杂物不落地直接清运到车上，供热的采暖水直接排泄到排水检查井内;发现跑冒滴漏及时通知相关企业处理;二、硬铺装塌陷的预防:一是发现跑冒滴漏及时通知相关企业处理，减少对硬铺装的浸泡和冲刷;二是在硬铺装施工时要按操作规程夯实，并且在次年经过雨季之后再次夯实，或者回填采用风沙。

　　问题二:道路问题

　　现象:道路塌陷和夏季道路积水、冬季积冰。

　　原因:供热管线、通讯线路、给排水管线改造需要穿过道路，对原来的路面破坏后回填土未夯实，或者夯实后受雨季和季节的温度变化或供热管线的温度变化影响，造成了塌陷;由于小区内道路处于低处，当给排水管线、排水检查井、供热管线发生跑冒滴漏或者采暖管线检修、清洗时，排出的水都会淌到路面上来，夏季出现积水，冬季没有来得及处理，水冻成冰，给业主的出行带来不便。

　　对策:一、采用顶管技术可以减少道路塌陷;对道路破坏面积较小的，可以采用现浇的混凝土水泥路面，回填要夯实并且道路施工的当年不能直接抹水泥路面，要等到次年雨季过后再次夯实才能抹水泥;如果穿过道路的管道面积较大，在恢复时直接回填或者砌筑地沟，应该采用预制混凝土路面，便于日后的维修养护;二、热力、给排水企业做好日常维修养护和巡检工作，把问题消灭在萌芽状态，发生跑冒滴漏后物业管理企业及时通知相关企业来处理。

　　问题三:散水坡问题

　　现象:散水坡起鼓、塌陷。

　　原因:起鼓主要是由于供电管线(电缆线)、供热管线、给排水管线改造施工结束后恢复的散水坡没有伸缩缝，因热胀冷缩所造成;塌陷主要是由于恢复时未按改造要求施工，只是用原有的土回填，经过雨季渗水和经过季节的温度变化或采暖管线的温度变化影响，造成了塌陷。

　　对策:一是恢复时必须要留伸缩缝，伸缩缝内应填沥青胶泥或沥青麻丝;并且伸缩缝的位置要避开落水管的位置;二是要严格按照设计施工:在素土的基础上，铺100至200毫米厚夯实的3:7灰土，上面再打40毫米厚1:2:4细石混凝士，撒1:1水泥砂压实抹光，来源蜂巢物业论坛。

　　问题四:护栏问题

　　现象:挖出护栏基础、割断护栏。

　　原因:由于供热管线、给排水管线改造，或者处理渗漏时，管线上面有护栏，需要找出管线的所在位置，就要破坏护栏基础挖沟坑，这样就要把基础挖出来，护栏相应地要割断。

　　对策:一、施工改造时采用顶管技术可以减少对护栏基础和护栏的破坏，减少恢复时不必要的损失;二、对于处理渗漏时必须要挖坑的，改造企业对破坏的护栏基础和护栏要重新恢复。

　　问题五:避雷问题

　　现象:避雷测试时电阻达到无穷大，并且发生过雷击损坏女儿墙墙角的事故。

　　原因:避雷网测试正常的允许电阻应该在30欧姆以内，出现无穷大是由于在采暖或通讯改造过程中对埋地的避雷网中角铁破坏，从而造成避雷失去作用，在雨季造成雷击事故。

　　对策:挖到地下的避雷网处，需重新焊接恢复正常，经过重新测试合格方可回填。

　　问题六:电缆线问题

　　现象:埋地电缆线有长2米左右裸露在草坪中，以及将电缆线固定在外墙上。

　　原因:供电企业未遵守以下施工规定:埋地电缆线至少要在地表面0.7米以下，而且要用风沙做垫层，电缆线上面要用保护盖板或采取其他措施。供电企业实际施工只埋深在30厘米左右，上面根本就没有采取措施，在种树或其他施工时，需要挖一些草坪中的土，于是就把埋深不够的电缆线挖出来裸露在草坪上，这样若电缆线被弄坏将会有漏电安全隐患;供电企业在处理单元与单元间电缆线短路问题时，由于很难在短时间内抽出来重新换线，为了解决用户用电的燃眉之急，于是就废弃原来的电缆线，重新在外墙上跑明电缆线。

　　对策:一、物业管理企业发现后，要采取一定的保护措施，并且要及时通知供电企业，要求供电企业或者对电缆线采用地沟敷设或者直埋在地表面0.7米以下，并且要做好垫层和顶层的保护;二是作为应急的明电缆线存在安全隐患、影响环境美观，必须要把原来的电缆线抽出来，换上新的电缆线。

　　问题七:通讯施工后地下室渗水问题

　　现象:通讯施工后地下室在下雨后出现渗水。

　　原因:通讯施工过程中破坏了地下室外墙防水层，在恢复的过程中没有把挖开的散水坡和路面恢复，而只是简单回填。下雨时，雨从回填土直接渗入到地下室外墙处，由于防水层被破坏，从而雨水渗入到地下室。

　　对策:一是修复好地下室外墙的防水层;二是夯实基础后抹好散水坡和相临的路面。

　　问题八:草坪和树木问题

　　现象:施工改造时造成草坪和树木死亡。

　　原因:供热管网、通讯管网、给排水管网的改造，或者处理故障时需要经过草坪，一般要挖地沟，由于没有对草坪和树木采取有效保护措施，这样就造成草坪和树木的死亡。

　　对策:对于草坪应该是从原来的根部以下整体移走，就近栽种，改造结束后再回移;对于树木要分季节，若是在冬季、秋季和春季可以采用在其根部涂凡士林等做保护，移种他处;而对于夏季施工则需要提前在春季就要把树移走，否则夏季移种树木很难成活，待施工结束，在适宜的季节回移到原处。

　　问题九:检查井盖问题

　　现象:破损或丢失的检查井盖，给业主出行造成了安全隐患。

　　原因:住宅小区内分布着给排水、供热、通信等检查井井盖，破损的原因，一是由于年久老化造成;二是由于小区内车辆扎压造成。丢失主要是由于原来检查井多采用铸铁井盖，近年来铁的价格上涨，时有被偷盗的事件发生。

　　对策:对于老化及车辆扎压造成破损井盖，物业要先采取一定防护措施避免发生安全问题，然后再及时通知相关企业进行更换;并且要做好日常物业管理中的车辆停放管理，减少和避免压坏检查井盖。对于丢失的问题，一是加强保安的看护力度，二是把铸铁井盖更换成橡胶井盖。

　　问题十:供热阀组间内外墙皮脱落问题

　　现象:供热阀组间内外墙皮脱落。

　　原因:冬季供暖期间，供热阀组间内，供回水阀门因盘根松动造成跑水，由于阀组间内温度较高，使水蒸发成水蒸气，一方面阀组间内墙吸收水份，内墙因干缩裂缝产生脱落，砖墙继续吸收水蒸气，并且由于砖与砖之间的砂浆不饱满，以及砖墙自身的吸水性，二者综合长时间作用，使水蒸气逐渐洇透到外墙;另一方面由于阀组间的水蒸气从阀组间的门缝串到楼道，对阀组间外墙侵蚀，内外作用，使外墙因干缩裂缝，产生脱落。

　　对策:一是供热企业做好夏季检修，加固好阀门盘根;二是物业管理人员发现阀组间有渗漏或跑水现象，及时通知供热企业处理。

　　问题十一:楼道的潮气和异味问题

　　现象:冬季楼道内有明显潮气和异味。

　　原因:主要是因位于楼房中间的采暖地沟内有存水。地沟内水的产生，一是排水检查井因堵塞而跑水;二是夏季的雨水;三是供热管线的跑冒滴漏产生的水，流入到地沟内，因冬季分布在地沟内的供热管线散热后，地沟内的水被加热变成水蒸气后从阀组间的采暖供回水立管缝溢出，然后从阀组间门冒出来，产生了明显潮气和异味。

　　对策:一是通过巡检和定期检修等措施有效控制给排水和供热企业的管线和检查井的跑冒滴漏，小区内要有完备的雨排系统，对雨水合理疏导，避免水流入到地沟内;二是在供暖前供热企业要对地沟进行检查，发现有存水要用水泵抽干。

　　问题十二:楼道配电箱问题

　　现象:在二层楼道挂着一个大的配电箱。

　　原因:供电企业为了对单元内用户用电统一控制和管理的方便，把原来分布在各楼层的分配电箱取消，统一改到二层的一个大配电箱。由于配电箱是固定在二楼墙壁上，对于物业管理存在以下弊端:配电箱高不便检修、增加了清洁员清洁的工作量，而且在清洁配电箱时还有一定的安全隐患、占用了楼道的空间，造成视觉污染。

　　对策:一是合理布置配电箱的高度，一般下边高度50厘米，上边高度180厘米，便于检修和抄表;二是把配电箱镶嵌在墙壁内。

　　问题十三:楼道内的布设线路问题

　　现象:楼道内的墙壁上星罗棋布地固定着各种线路，造成视觉污染。

　　原因:建于上个世纪八十和九十年代的一些楼房，由于当时的设计没有充分考虑到日后发展需要，在墙壁内没有预留出一些线槽，后来的改造也没有在墙壁上重新埋线槽，所以出现了楼道内的闭路线、电话线、电子门专用线、上宽带专用线等用明线槽布设在楼道的墙壁上。

　　对策:统一规划在墙壁预埋一定管径的主线槽和到各户的支线槽，把上述的一些线路集中于此。

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篇2：物业管理公司日常维修工作管理控制程序

　　1.目的

　　保证为客户提供服务的设备及设施的正常使用，规范入户维修服务的运作程序，及时高效地为客户提供服务。

　　2.范围

　　适用于各管理处设备设施的日常维修、入户维修服务、紧急特殊性维修的提供和管理。

　　3.定义

　　日常性维修：按照年检修计划而安排的工作及日常发生的维修工作。

　　入户维修服务：客户提出维修需要，由工程部维修人员解决的维修服务。

　　紧急特殊性维修：工程设备、设施发生意外事故所造成的维修工作。

　　4.职责

　　部门/岗位工作职责

　　管理处经理负责监督维修服务质量，必要时参加回访工作。

　　管理处

　　工程部负责人负责管理处日常维修工作的安排及维修服务质量的监督。

　　工程人员负责管理区域内的日常巡视维修、入户维修服务、紧急特殊性维修，并保质保量地按时完成。

　　前台人员负责记录客户报修，及时通知工程部;维修工作完成后，负责《居家服务情况记录表》的收回、存档，并根据实际情况回访顾客，了解服务质量。

　　监控中心人员在前台人员工作时间之外，负责客户维修申请的记录、通知。

　　5. 方法及过程控制

　　5.1 日常性维修办法

　　5.1.1工程部每日由专人对管理区域内公用设备设施进行检查巡视，检查巡视结果应填写《设备设施巡视记录表》，对发现异常情况给予及时处理，不能解决的问题应及时向上级反映，由上级领导安排人员进行妥善解决，并在《设备设施巡视记录表》上签字确认。

　　5.1.2前台人员在接到客户对公共区域维修要求时，须在《工作信息记录本》中记录下本次报修的详细内容，及时通知检修人员，并由检修人员开出《设备/设施保养检修记录表》。

　　5.1.3检修人员依据报修内容现场进行维修，维修完毕后由工程部负责人对维修效果进行现场评估，并填写《设备/设施保养检修记录表》。

　　5.1.4《工作信息记录本》的填写参照附件2《工作信息记录表(维修服务部分)使用规范》。

　　5.2 入户维修服务办法

　　5.2.1当有客户现场或电话申请维修服务时，前台人员须在《工作信息记录本》中登记，明确客户的房号、姓名、电话、需维修时间、服务需求的内容(尽可能详细)和要求等，并明确告知相应的服务费用，及时安排维修人员上门服务，服务完毕后应将《居家服务情况记录表》收回销单。

　　5.2.2为保证及时提供入户维修服务，维修人员从前台(或客户处)获知入户维修工作信息，并明确告知相应的服务费用，由维修人员依据报修内容自行填写《居家服务情况记录表》 进行入户维修。维修人员从客户处直接得知维修信息的，应明确告知相应的服务费用，并在维修前及时知会前台人员。在维修工作完毕后应将《居家服务情况记录表》交到前台消单。

　　5.2.3一般情况下，前台人员应即时安排人员上门服务，人员安排有困难的，须及时知会业主，同时须与客户约定时间进行维修。对于水管爆裂、关键部位漏水、停水停电等紧急情况，须保证维修人员在5分钟之内到达现场。

　　5.2.4维修人员到顾客家中进行维修保养服务时，应随身携带工作地垫、鞋套、工具箱(袋)，并向客户了解故障点、原因或维修内容，查明故障原因，在管理处提供管理服务范围内进行维修。对不在服务范围内、或需要收费的服务应对客户进行专业性的解释，对于需要收费的服务项目需经客户同意后方可进行服务，同时应在《居家服务情况记录表》中进行记录。

　　5.2.5维修人员在进入客户家时应穿好鞋套，在维修时应先向客户重复已知的服务事项，在确认后，铺好地垫进行维修，维修过程中所使用的工具应放置在地垫上。

　　5.2.6维修工作完毕后，应立即清理现场，并双手递上《居家服务情况记录表》请客户在“接收人签字”栏确认签字。对因有偿服务价格或客户原因取消维修服务的情况，维修人员应在《居家服务情况记录表》上注明情况，并须管理处工程负责人确认。

　　5.2.7维修过程中如发现客户家中有不安全因素，应及时向客户指明，同时应在《居家服务情况记录表》中进行记录。对于服务范围内或需要收费的服务，经客户同意后方可进行服务，以消除安全隐患。若不在服务范围内，应对客户进行专业性的解释。

　　5.2.8维修人员在客户家中维修时，严禁收取小费、抽烟、喝茶，打私人电话。若因工作需即时与管理处联系的，使用客户电话须事先征得客户同意并表示感谢。

　　5.2.9凡短时间不能及时解决的维修问题，应向客户及前台解释原因，并在《居家服务情况记录表》中注明，同时上报管理处工程负责人。管理处工程负责人应及时组织解决并在2小时以内给予客户明确答复，同时在前台《工作信息记录本》中详细记录。

　　5.2.10对于有偿维修，维修人员应当严格依据管理处自行制定的《物业管理服务内容及服务标准公示》执行;如客户提出的有偿服务在《物业管理服务内容及服务标准公示》执行范围之外，须由管理处工程负责人对维修项目依据管理处能力决定是否提供该项服务，价格由管理处与客户自行商定，报管理处负责人批准后方可执行。管理处负责人须在《居家服务情况记录表》上签字确认;

　　5.2.11维修过程中若涉及由顾客提供维修产品，则需在《居家服务情况记录表》上注明“客户提供维修产品”字样。

　　5.2.13对维修人员入户维修的具体要求参见附件1《入户维修服务守则》。

　　5.3紧急特殊性维修

　　5.3.1遇有紧急特殊维修事件，接报人应第一时间通知管理处工程部负责人并做统一调动安排，并通知上级主管领导及有关部门进行紧急处理解决，事后应及时补填《设备/设施保养检修记录表》并附事件说明。

　　5.4对外委托维修

　　5.4.1工程部无法自行维修需对外委托维修的工作，管理处工程部负责人应上报管理处经理审核确认，并按公司管理审批流程上报，待批准后方可执行。

　　5.4.2对外委托维修应按照《服务项目外包控制程序》，从合格的外包方中选择对外委托维修单位。

　　5.5管理处对入户维修服务的回访依照《客户沟通程序》执行。

　　5.617：30至次日9：00(前台人员工作时间以外)由监控中心接管以上前台工作职责。

　　6.支持性文件

　　《客户沟通程序》TJVKWY7.2.3-K01

　　《服务项目外包控制程序》TJVKWY8.2.3-Z01

　　7. 质量记录表格

　　《设备设施巡视记录表》TJVKWY7.5.1-G01-F1

　　《设备/设施保养检修记录表》 TJVKWY7.5.1-G01-F2

　　《工作信息记录本》TJVKWY7.2.3-K01-F1

　　《居家服务情况记录表》TJVKWY7.2.3-K01-F2

篇3：物业管理公司电梯保养维修作业指导书

　　1.目的

　　维持电梯的良好性能,保证电梯正常运行。

　　2.范围

　　有电梯的管理处。

　　3.定义

　　无

　　4.职责

　　部门/岗位工作职责 管理处工程部负着人日常工作的监督、紧急事故的处理等。

　　设备责任人负责电梯的日常巡视、对外包方的监督检查及紧急维修。

　　5.方法及过程控制

　　5.1 清洁保养

　　5.1.1 电梯设备责任人每天巡检机房环境温度(机房温度不能超过40℃)、电机运行情况、厅门地坎、扶梯踏板、扶手和轿厢、轿厢门光控感应器、轿厢内招援对讲、轿厢通风、摄像监控镜头动作情况，发现异常及时处理。

　　5.1.2 电梯设备责任人每周清洁电梯轿顶、底坑和机房各一次，做到无积尘、无油污。

　　5.2 检查工作

　　5.2.1每周检查轿厢门光控感应器、安全触板开关是否灵活，听接触器衔铁动作时声音是否异常、变频器(或大功率模块)里冷却风机工作是否正常。

　　5.2.2 每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整;重点检查厅、轿门门锁电气和机械部分、轿厢门刀与厅门踏板距离是否在5-10mm之间。

　　5.2.3 每月检查电磁制动器的间隙、制动器铁芯是否灵活、选层器、限速器接线端、接线和各有关控制点情况及导轨油杯里的油质，检查对重装置和补偿链;液压式缓冲器缓冲越层标准为150-400mm，弹簧缓冲器缓冲越层标准为200-350mm。

　　5.2.4 每季检查各滚动导靴、抱闸闸皮、扶梯链条、齿轮的磨损情况，磨损严重的需更换。

　　5.2.5每季检查并紧固轿顶锥套头、锁钉，清洁安全钳嘴的杂物、检查安全钳楔块距导轨的间隙是否在2-3mm之间。

　　5.2.6 检查各钢丝绳张力是否平衡、平层标识是否完好，或有无破损现象。

　　5.2.7 每年12月份对导轨夹块螺丝进行检查紧固，检查各缆绳及补偿链条损蚀情况，检查扶梯各踏板固定螺丝、主链条、齿轮螺丝的松紧程度，并紧固或更换。

　　5.2.8每年12月份检查各机械安全装置、电气设备(包括外壳接地等)绝缘情况，检查控制柜所有接触器、继电器的触头。

　　5.2.9日常检查时应依据以下标准：

　　5.2.9.1层门地坎与轿门地坎的高度差为0-5MM

　　5.2.9.2制动器间隙不超过0.7MM，制动时接触面积应达到80%

　　5.2.9.3减速箱油温不超过85度，轴承稳升不得超过60度

　　5.2.9.4钢丝绳出现断股或磨损超过10%时应予以报废

　　5.2.9.5控制柜内接触器、继电器触头如有灼迹、拉毛等现象要更换或修复

　　5.2.9.6电梯动力回路绝缘电阻不小于0.5兆欧

　　5.2.9.7两主导轨垂直度偏差不超过2MM

　　5.3 加油工作

　　5.3.1 每月检查各活动部件润滑情况。

　　5.3.2 每月检查选层器钢带及限速器润滑情况。

　　5.3.3 每季检查曳引机、底坑缓冲器油位及油质情况。 5.3.4 每年十二月份检查各活动部件进行换油润滑情况。

　　5.4 做好对电梯服务供方保养维护工作的监督、检查、管理工作，确保电梯得到及时合理的检修保养。参见《电梯维保监控管理作业指导书》。 5.6 每天巡视客梯、扶梯的运行情况，如有异常需立刻停止使用并查出原因。 5.7 每天巡视检查扶梯各层踏板是否有断齿现象，如有须马上停梯并汇报工程部负责人处理。

　　5.8 发生故障时，须立刻汇报工程部负责人，在能力范围内无法解决的，必须汇报管理处经理处理，并保护好现场。

　　5.9工程部负责人、电梯设备责任人定期需对管理处其他技术员、安全班长进行电梯困人救援演练。

　　6.相关文件

　　TJVKWY7.4-Z01-05《电梯维保监控管理作业指导书》

　　7.质量记录表格

　　TJVKWY7.5.1-G01-F1《设备设施巡视记录表》

篇4：物业管理电梯保养维修作业指导书

　　1.目的

　　维持电梯的良好性能,保证电梯正常运行。

　　2.范围

　　适用于有电梯的管理处。

　　3.定义

　　无

　　4.职责 部门/岗位工作职责管理处工程部负着人日常工作的监督、紧急事故的处理等。设备责任人负责电梯的日常巡视、对外包方的监督检查及紧急维修。

　　5.方法及过程控制

　　5.1 清洁保养

　　5.1.1 电梯设备责任人每天巡检机房环境温度(机房温度不能超过40℃)、电机运行情况、厅门地坎、扶梯踏板、扶手和轿厢、轿厢门光控感应器、轿厢内招援对讲、轿厢通风、摄像监控镜头动作情况，发现异常及时处理。

　　5.1.2 电梯设备责任人每周清洁电梯轿顶、底坑和机房各一次，做到无积尘、无油污。

　　5.2 检查工作

　　5.2.1每周检查轿厢门光控感应器、安全触板开关是否灵活，听接触器衔铁动作时声音是否异常、变频器(或大功率模块)里冷却风机工作是否正常。

　　5.2.2 每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整;重点检查厅、轿门门锁电气和机械部分、轿厢门刀与厅门踏板距离是否在5-10mm之间。

　　5.2.3 每月检查电磁制动器的间隙、制动器铁芯是否灵活、选层器、限速器接线端、接线和各有关控制点情况及导轨油杯里的油质，检查对重装置和补偿链;液压式缓冲器缓冲越层标准为150-400mm，弹簧缓冲器缓冲越层标准为200-350mm。

　　5.2.4 每季检查各滚动导靴、抱闸闸皮、扶梯链条、齿轮的磨损情况，磨损严重的需更换。

　　5.2.5每季检查并紧固轿顶锥套头、锁钉，清洁安全钳嘴的杂物、检查安全钳楔块距导轨的间隙是否在2-3mm之间。

　　5.2.6 检查各钢丝绳张力是否平衡、平层标识是否完好，或有无破损现象。

　　5.2.7 每年12月份对导轨夹块螺丝进行检查紧固，检查各缆绳及补偿链条损蚀情况，检查扶梯各踏板固定螺丝、主链条、齿轮螺丝的松紧程度，并紧固或更换。

　　5.2.8每年12月份检查各机械安全装置、电气设备(包括外壳接地等)绝缘情况，检查控制柜所有接触器、继电器的触头。

　　5.2.9日常检查时应依据以下标准：

　　5.2.9.1层门地坎与轿门地坎的高度差为0-5MM

　　5.2.9.2制动器间隙不超过0.7MM，制动时接触面积应达到80%

　　5.2.9.3减速箱油温不超过85度，轴承稳升不得超过60度

　　5.2.9.4钢丝绳出现断股或磨损超过10%时应予以报废

　　5.2.9.5控制柜内接触器、继电器触头如有灼迹、拉毛等现象要更换或修复

　　5.2.9.6电梯动力回路绝缘电阻不小于0.5兆欧

　　5.2.9.7两主导轨垂直度偏差不超过2MM

　　5.3 加油工作

　　5.3.1 每月检查各活动部件润滑情况。

　　5.3.2 每月检查选层器钢带及限速器润滑情况。

　　5.3.3 每季检查曳引机、底坑缓冲器油位及油质情况。

　　5.3.4 每年十二月份检查各活动部件进行换油润滑情况。

　　5.4 做好对电梯服务供方保养维护工作的监督、检查、管理工作，确保电梯得到及时合理的检修保养。参见《电梯维保监控管理作业指导书》。

　　5.6 每天巡视客梯、扶梯的运行情况，如有异常需立刻停止使用并查出原因。

　　5.7 每天巡视检查扶梯各层踏板是否有断齿现象，如有须马上停梯并汇报工程部负责人处理。

　　5.8 发生故障时，须立刻汇报工程部负责人，在能力范围内无法解决的，必须汇报管理处经理处理，并保护好现场。

　　5.9工程部负责人、电梯设备责任人定期需对管理处其他技术员、安全班长进行电梯困人救援演练。

　　6.相关文件

　　TJVKWY7.4-Z01-05《电梯维保监控管理作业指导书》

　　7.质量记录表格

　　TJVKWY7.5.1-G01-F1《设备设施巡视记录表》

篇5：物业管理公司供配电设备保养维修作业指导书

　　1.目的

　　保证供配电系统正常运行，提高供电可靠性，确保客户正常用电。

　　2.范围

　　适用于各管理处动力、照明、应急照明供电系统及防雷接地系统的管理。

　　3.定义

　　包括变压器、高低压配电柜、供电线路、动力柜、控制箱/柜、公共照明、应急照明、避雷接地网等。

　　4.职责

　　部门/岗位工作职责

　　管理处经理进行不定期检查督导。

　　管理处工程负责人全面负责系统设备的定期检修工作及日常工作的监督指导。

　　指定设备责任人负责设备的日常巡视检查和例行保养检修。

　　5.方法及过程控制

　　5.1 电气安全规定

　　5.1.1 各管理处维修及运行电工必须经专业技术培训，具备必要的电气知识，能够正确使用电气安全用具，熟练掌握紧急救护法，特别是触电急救，持证方可上岗。

　　5.1.2 各管理处维修及运行电工应坚持“安全第一，预防为主”的基本方针，严格执行保证安全的技术措施和组织措施。

　　5.1.3 各管理处维修及运行电工在作业过程中不得随意更改操作程序和简化安全措施，不得违章操作，并有权拒绝违章指挥和制止他人违章操作。

　　5.1.4 各管理处配电室电气设备的检修、预试、清扫，一律依照本文件§5.2 《停电检修操作规定》停电进行。特殊情况需带电作业的，应经管理处工程负责人批准，并选派有经验的电工进行。作业时要有专人监护，要有可靠的安全措施。

　　5.1.5 各管理处的低压配电室应有含正确主接线和明确标志的现场模拟图，备齐必要的电气安全用具。

　　5.1.6 双电源供电的管理处应采取严格的组织措施、技术措施和管理措施严防双电源的误并及倒送电。

　　5.1.7 各管理处若低压配电线路较长、用电负荷较集中，应隔段在“零线”上做重复接地，以防零线断路造成相线电压变化过大进而烧毁低压用电设备。

　　5.1.8 所有电气设备的金属外壳接地、金属支架接地、零线重复接地，包括引线、接地桩、连接体的材料、截面积及接地阻值都必须符合规定要求，保证接地的可靠程度。

　　5.1.9 各种电气装置，包括配电箱/柜、电源开关、插头、插座等必须符合相应的国家标准。带有接地插脚的插头、插座，在插合时应符合规定的接触顺序，防止误插入。三极插座的接地插孔，应单独用导线接至接地线，不得在插座内用导线直接将接地极与工作中性线连接在一起。

　　5.1.10 严禁随便安装临时灯或临时线。如短期内确实需要，必须经管理处工程负责人批准，选派有经验的电工按照永久线路的要求安装，用后及时拆除。

　　5.1.11 室内敷设的明线，距地面高度一般应在2.5米以上。低于此高度者，应加防护设施。

　　5.1.12 手持移动工具的安全要求

　　5.1.12.1每次使用前，必须经过外观检查和电气检查，其绝缘强度必须保持合格状态。

　　5.1.12.2使用Ⅰ、Ⅱ类工具维修操作时，其电源线必须采用铜芯橡胶护套软线或铜芯聚氯乙稀护套软线，其长度不应超过3米，且中间不允许有接头。黄/绿双色线在任何情况下，只能作保护接地或接零线。

　　5.1.12.3使用Ⅰ、Ⅱ类工具维修操作时，必须装设额定漏电动作电流不大于15mA、动作时间不大于0.1秒的漏电保护器。

　　5.1.13 电气焊等其他专业作业人员，现场动火必须经保安部同意。现场人员必须穿戴好防护用品，在指定地点操作，且备好消防器材，设专人看火。

　　5.1.14 电线、电缆凡接头、破头过多或绝缘不良者，应予以更换。凡不用之电气线路、开关、灯口等应一律做断电处理。

　　5.2停电检修操作规定

　　5.2.1检修停电时必须由两人执行，一人监护，一人操作。监护人由管理处工程负责

　　人指定有带电作业实践经验的人员担任。

　　5.2.2设备责任人认真填写《停电操作票》及《停水、电、气通知》，注明所停电部位、原因及供电时间。《停水、电、气通知》应提前24小时告知客户。

　　5.2.3停电操作必须按照断路器(开关)--负荷侧隔离开关(刀闸)--母线侧隔离开关(刀闸)的顺序依次操作。送电操作应按与上述相反的顺序进行。严防带负荷拉合隔离开关(刀闸)。

　　5.2.4停电后在停电刀闸操作把手上悬挂“有人工作，禁止合闸”标识牌，以防有人误合闸，造成人身伤亡;并在未停电区域设置遮拦，防止人员误入，发生安全事故。

　　5.2.5停电后管理处工程负责人验电，确保无电后设备责任人方可封地线，对设备进行检修。

　　5.2.6低压配电室检修内容

　　5.2.6.1检查母排的螺丝是否松动，并加以紧固。

　　5.2.6.2检查母线侧刀闸、负荷侧刀闸对口是否严紧，对松动处加以调试紧固。

　　5.2.6.3检查各空气开关上下口的接线是否有松动，并紧固。

　　5.2.6.4打开开关外壳检查开关接触点是否有烧坏，如有用砂布及小铁锉修整，严重者进行更换，并对开关的灵活性进行调试。

　　5.2.6.5对配电设备设施进行全面清洁，以防灰尘导电。

　　5.2.7检修完毕，由原挂接地线人员拆去接地线，同时原挂牌人员拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。管理处工程负责人检查供配电设备内有无工作遗物(如扳子、钳子、铁器等导电物品)，确无遗留物，用500V摇表摇测线路绝缘阻值，合格后方可合闸送电。

　　5.3日常巡视检查工作

　　5.3.1供配电系统相关重要设备明细、技术资料、相关操作规程及运行参数，由各管理处妥善保管，并由管理处经理签字或管理处盖章后张贴于设备房明显处，并依照执行。供配电系统设备技术资料及其电子文档由管理处报品质管理部备案。

　　5.3.2为保证供电设备的正常运行，每班对配电设备进行2次检查，并认真填写《配电间巡查记录》，质量记录表格由各管理处妥善保存。

　　5.3.3设备责任人在巡视检查中，需注意电压、电流表的指示是否正常，电源指示灯是否正常齐全，三相电压、电流指示是否平衡，供电设备及开关是有异声，灭弧罩是否齐全等。

　　5.3.4检查供电母排是否有放电声及螺丝是否松动。

　　5.3.5检查防鼠设施是否损坏，如有损坏及时修复。

　　5.3.6检查电容补偿柜功率因数是否正常。

　　5.4 定期检修

　　5.4.1每月保养维修

　　5.4.1.1检查动力配电柜各路开关接线端，检查各类电气箱/柜外壳接地螺栓，检查电能表接线端子并除尘。

　　5.4.1.2检查断路器、空气开关、电能表等低压配电设备。

　　5.4.1.3检查各楼及区域闸箱，是否有异味，线皮有无烧焦，线头有无松动。

　　5.4.1.4检查消防、供水等设备控制柜，应保持清洁，线路排列整齐，电路控制开关标识清楚。

　　5.4.1.5检查配电柜互投装置手动、自动转换是否灵活。

　　5.4.1.6清洁射灯、喷泉灯、路灯、草坪灯、安全出口应急指示灯等公共区域照明设备。

　　5.4.2 每半年保养维修由管理处工程负责人组织人员对低压配电柜停电检修、除尘，母排螺栓加中性凡士林并紧固。

　　5.4.3 年度保养维修

　　5.4.3.1每年四月前由公司品质管理部委托具有相应资质的专业公司(公司合格外供方)对各管理处的房屋本体防雷接地系统进行一次全面检查，检查避雷装置焊点连接是否可靠，摇测接地电阻值，确保接地体的可靠接地，同时对避雷系统除锈刷漆，出具检测报告。检测报告各管理处妥善保管，并报品

　　质管理部备案。

　　5.4.3.2由管理处工程负责人组织人员停电紧固母排螺栓及所有配电柜开关接线端子，详细检查、测试低压母联开关的电气及机械连锁装置，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物，经全面检查无误后恢复正常供电。

　　5.4.4供配电设备的各类检修应在《设备设施保养检修记录表》中作纪录，并注明各类定期维修保养记录的类别。

　　6. 支持性文件

　　《公用设备设施管理程序》TJVKWY7.5.1-G01

　　《停水停电作业指导书》TJVKWY7.5.1-G01-07

　　7. 质量记录表格

　　《设备设施保养检修记录表》