物业酝酿物业费上涨案例

　　多家物业公司酝酿涨价物业费上涨难过三道关

　　眼下是各小区收缴下一年度物业费之时，因人力成本等持续上涨，不少物业公司提出了物业费涨价方案。一周来，记者走进拟涨物业费的小区，发现若物业费上涨，需具备小区成立业主大会、物业公司有较高的物业费缴费率及良好的物业满意度等3个前提。

　　物业公司

　　案例一·新康园

　　缴费率低致物业费涨价无望

　　昌平区新康园小区目前物业费收缴率不足四成。上月初，为使小区的物业管理能更好运行，物业公司提出了物业费涨价方案，欲以此弥补上缴率不足问题。但该计划一公布便惹来争议，最终非但涨价失败，更令上缴户数有所减少。

　　据了解，新康园小区10年内换了4家物业公司。每个新“管家”上任都须面对一个“烂摊子”。由于既要服务好又要兼顾利润，小区物业短时间内很难让业主见到成效，看不到具体成效的业主便采用拒交物业费的方式予以回应。

　　业主刘先生反映，自入住小区他始终按时缴纳物业费，但因对物业服务不满导致他不准备再缴纳物业费，更别提涨价的事儿了。刘先生称，一次家中下水道堵了，物业人员上门非但不认真维修，反而抱怨下水道堵塞是故意而为。“谁没事儿堵自家下水道?”刘先生表示难以忍受此种服务。

　　该小区自20**年建成入住，共1700户居民。20**年11月，受业委会聘请，现在的北京陆凯物业公司入驻。“当时面对大批待修设备，我们不得不花费大量人力、财力进行恢复。这期间不少业主误认为是新物业不作为，从而拒交物业费。”公司经理王先生说，前几家物业公司管理小区时，尚可出租地下室作为物业收益来源。现在根据新政，地下室已不可用来出租。“目前物业费上缴率不足四成，物业公司已损失200多万元，物业费不足，物业公司没有足够的人力去管理维护，将会导致小区进行恶性循环。”

　　专家分析

　　缴费率高于9成再喊涨价

　　社区专家张大宪认为，物业费缴费率高是物业费上涨成功的前提之一。在物业费缴纳率本来就低的情况下，还要提出上涨物业费，一个直接结果是令本来就低的缴费率降得更低。

　　“必须有一个高的缴费率，才能涨成物业费，这是一个刚性指标，最好能在90%以上，涨价才可能成功。”张大宪称，如果只有一半的缴费率，物业公司及有关部门就应该考虑物业服务是否到家，是否人性化、科学管理了，否则物业公司只是空喊涨。

　　案例二·靓景明居

　　物业喊涨价VS业主谈不满

　　“栅栏断裂，球场无网，绿化基本靠自然生长的狗尾巴草......”最近，通州区靓景明居小区维持10年的物业费要涨价的消息引来不少业主的反对，更有不少业主在网上论坛发帖，细述物业管理中存在的问题。

　　记者在该小区网上业主论坛发现，一则“物业费涨价谁获益”为题的帖子受到不少业主热捧。大家认为，物业公司只有提高物业服务水平，整顿物业人员队伍，提高效率，让业主满意，才能获得满意的物业费。

　　作为首批入住的业主，孙先生在该小区已住了8年，自称对物业服务的每个变化都看在眼里。他说，入住初期，物业管理井然有序，小区内有保安昼夜巡逻，花草树木也被养护得当。如今，除去门口的收费人员，再无其他保安;小区东边的栅栏早已成排断裂，却终年不见有人对其修缮，原本完好的羽毛球场，如今一直没有球网。“小区的绿化曾令业主们很自豪，现在却多数靠自然生长的狗尾巴草。如果物业费花在实处我们没意见，可保安工作期间抽烟嬉戏让我们业主怎么愿意多花钱。”采访中不少业主表示，希望物业公司不要只关心物业费，要多在服务上下工夫，改善小区居住环境。

　　对此，该小区北京津华新源物业管理公司一王姓工作人员介绍，该小区业主共1846户，分有电梯和无电梯两种户型。开发商曾向业主许诺，入住第一年享受物业费优惠价，但由于种种原因，业主至今仍然在享受优惠价。由此造成物业常年处于轻微亏损状态，物业公司在安保、绿化和设备维护上资金严重紧缺，“今年7月1日起，我们决定将物业费由原来1.45元和0.85元优惠价上涨至1.85元和1.10元的签约价，但因业主反对强烈，目前涨价计划暂且搁置。”

　　专家分析

　　物业未获人心难涨价

　　张大宪称，业主对物业公司服务的满意度不可忽视。在日常所进行的物业管理和维护中，物业公司应对保洁、保安、维修等人员进行培训和管理，做好岗位管理，特别是细节之处，也是物业公司得分最高的环节，不能疏忽。

　　物业公司所要做的是苦练内功，让广大业主了解物业管理。一般而言，业主对物业管理的了解集中在保洁、绿化、保安、停车等外在方面，其实小区内中控、供水、电梯等设施设备的维护，才是小区物业的核心。物业公司所进行的物业管理，是对业主专属区域之外的公共区域的服务和管理，要让业主全面了解物业服务和管理的内容，从而获得对物业管理的支持。

　　案例三·幸福公寓

　　物业费涨价获88%业主支持

　　位于朝阳区三里屯地区的幸福公寓物业费原为每月每平米3元，近几年来物业费缴纳率一直维持在接近100%的水平。但因人力成本上涨等原因，目前物业公司已处于微量亏损的状态。经过酝酿和研究，今年上半年，该小区业委会主动提出将物业费上调10%，即每平米3.3元。

　　面对物业费涨价，也有业主表示反对，“甚至有一位业主找到我，称业委会应该为业主们把物业费降下来，而不是涨上去。如果物业费涨价，我就不交。”对此，该小区业委会主任童超称，据业委会调查了解，小区往年物业费维持在相对低价水平，是靠精打细算、定岗定编的方法，已将人力成本缩减至最低。但随着物价上涨、人力成本上涨，政策要求为每位员工上“五险一金”等，要维持“社区虽小、编制俱全”的“包干制”物业服务已经非常困难。“物业公司在近两年轻微亏损。现在看门的工资才1200元，保洁的1450元，工程人员1500到1800元，如果物业费不涨价，在人力成本、材料费等大幅上涨的今天，小区物业公司可能无法负担并撤出小区管理，这将危及到小区全体业主的利益。”

　　据了解，就物业的服务和管理、物业费使用等方面，该小区业委会向业主们进行了大量的宣传和沟通，在每个“业主开放日”，业委会同物业公司人员一起，请业主们参观物业的工作。今年6月，该小区召开了业主大会，88%的业主投票同意物业费上涨提案。童超介绍，物业费上涨部分的70%将为一线物业工作人员涨工资，剩余部分用于完善社区建设。

　　专家分析

　　有业委会是涨物业费前提

　　张大宪认为，有业委会是小区物业费上涨的必备前提。相关政策规定，业主大会“双过半”决定小区事务的管理，只有小区成立了业主大会，选举出了业委会，才能实现“双过半”。

　　张大宪分析，如果小区没有业委会，物业公司和业主便只是供需双方，物业公司为涨物业费所做的一切努力，会理所当然地被质疑，被抵制。业主会问，物业公司涨价的依据是什么?而目前这个依据没有定论，或者说政策指导。

　　“只有业委会才能使广大业主更好地理解物业的服务。现在，几乎百分之百的物业公司都想涨价，但目前涨成功的微乎其微。成功的里面，大量工作都花在与业委会沟通上。”张大宪称。

　　部门回应

　　物业费价格由市场调节

　　前天，北京市住房和建设委员会相关负责人指出，截至目前，北京经济适用房、廉租房等保障房小区，关于物业费定价有政府指导价;而在商品房小区，包括两限房小区在内，就物业费的收缴水平及涨价机制，尚未出台指导价。小区物业费价格怎么涨，由市场调节。

　　从小区物业费收缴及涨价情况可以看出，在没有业委会的小区，物业公司提出的涨价行为，带来了很多业主抵制，很多是空喊涨;在有业委会的小区，物业公司也应该在有一个良好的缴费率的情况下，才能提出涨价方案。更关键的是，物业公司在实际物业服务中，要切实负起责任，把这份家业为业主管护好。

　　由于物业费没有政府指导价，属于“开放性定价”，因此造成了物业和业主的错觉，双方都认为定价的杠杆拿在自己手中，于是原本的服务关系中又增添了博弈的因素，导致了物业行业的不规范和难规范。目前，市建设部门正从资质审查等方面，进一步加强对物业公司的管理。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：物业费上涨案例:小区物业越管越难

　　物业费上涨案例：小区物业越管越难

　　钱朱建 李鸿光/新闻晚报/20**1020

　　物业费上涨，静安区高档楼盘达安花园的业主坐不住了。近日，13名业主起诉至法院，要求撤销业委会、居委会及物业公司作出上调物业费的决定。

　　事实上，由于用工成本增加，不少小区纷纷提高物业费。由此，业主、物业、业委会之间的矛盾和纠纷屡屡上演。而本应代表全体居民利益去监督物业的业委会，也因屡受业主质疑而成为被告。

　　【案例一】

　　物业费上涨近3成

　　达安花园有近3000户业主，由达安物业公司管理。自20**年起，该小区的物业费为每月每平方米1.95元。后物业公司虽多次续约，合同期限至20**年10月，但物业费标准未作调高。

　　20**年11月，达安物业公司向小区业委会提出申请，要求调高物业费标准。20**年11月20日，业委会以决议形式，同意委托该物业公司向全体业主就物业费上调作征询，明确了此事由业主大会投票表决。小区居委会承担小区内10幢楼的征询单发放工作，其余征询单由物业公司负责发放，其中约有400份征询单是以挂号信寄给业主。征询单的回收工作，部分由物业公司员工在发放当场完成，部分由居委会工作人员在发放当场完成，部分征询单由业主自行投至安放在所住大楼底楼的投票箱内。最后，物业费上调方案经业主大会表决通过，将物业费标准从每月每平方米1.95元调整为每月每平方米2.5元。

　　业主认为涨价存暗箱操作

　　20**年8月2日，吴某等业主分别向法院起诉称，调高物业费标准有诸多暗箱操作，业委会多名成员未参与，期间未召开业委会会议。认为在20**年物业公司与小区签约时，曾承诺5年内不调高物业费，现又涨价，侵害了业主合法权益，该物业费标准调整后业主支出比原来更多，而多支付的费用是对业主们财产损害，要求法院判令予以撤销。

　　庭审中，业委会辩称因近年来人力资源成本上涨过快，物业公司已陷入经营举步维艰窘境，故与业委会协商要求上调物业费。业委会认为此事有必要召开业主大会表决，遂按照小区业主大会议事规则向全体业主发放了意见征询单，经唱票、计票和监票，全体业主的74%赞成物业费作上调，通过了决议。整个表决征询过程符合规定，决议有效，认为该决议没有侵犯吴某等业主的合法权益。在上调征询工作表决统计记录上签字的人员，均无人从业委会领取过薪水报酬。

　　法院一审驳回业主诉请

　　法院认为，依照物权法的规定，变更物业费标准属于居民小区管理的重大事项，应由业主大会表决决定，业委会或物业公司均无权做决定，无权机关做出的相关决定不具备法律效力，因此众多本诉的第二项诉请没有裁判的必要，法院不作处理。由于本次投票的结果牵涉物业公司利益，而将征询单委托物业公司进行送达和回收确有不妥，但委托物业公司送达和回收征询单，不会在逻辑上得出投票结果不真实的结论。吴某等人起诉担心物业公司在送达过程中利用自身便利改变征询单内容，却未举证证明物业公司在此过程中有威胁、恐吓和引诱业主改变决定的行为。

　　另外，业主大会议事规则中规定了设立投票箱和专人送达、回收意见均系可以使用的方式，没有规定不可以委托物业公司进行送征询单。从投票过程看，也没有发生唱票人、计票人、监票人漏唱、漏计或不尽职的监票行为；而涉及投票箱体积为30CM×23CM×22CM的纸箱，完全能放入回收的2700多张纸质征询单。涉及征询单上“逾期未投票者视为同意”的记载，经查系业主大会议事规则上的内容，而非物业公司擅自规定，属合法有效的规则。

　　法院还认为，从吴某等业主的描述看，业主大会上调物业费的决议，对他们小区业主带来的后果是债务增加，而非财产减少。业主大会决议没有造成业主现有财产中有任何损害，更没有导致业主现有财产发生贬损、灭失。而究竟是以何种价格聘请物业公司来服务小区业主，是物权法明确规定由小区业主共同决定的事项，业主大会决议即为小区业主的共同决定。从涉案物业费上调的幅度及从上调后的价格看，并没有证据表明该价格与周边同等小区物业费标准相比较会显失公允。达安花园业主大会于20**年12月13日，做出的关于上调物业费标准决议，没有构成对吴某等业主的合法权益的侵犯，并不代表该项决议的产生是完善的。在此构成中亦有存在瑕疵，业委会应在今后工作中严格按业主大会各项规则行事，遂法院判决对吴某等13名业主之诉不予支持。

　　【案例二】

　　女业主状告业委会正、副主任

　　静安一高档楼盘的业主殷露(化名)，因认为业委会张贴的告示中有对她进行侮辱诽谤的攻击措词，一纸诉状把业委会和业委会正、副主任告上法院，要求赔礼道歉、消除影响，赔偿名誉损失1万元。

　　事情的起因在于业委会张贴的一系列公告，在《关于地面停车收费问题的几点澄清》的告示中提及：“停车不交费等于是在揩油，应受到谴责和唾弃……”而在《业委会二零零九年工作小结》　中又提到，“部分业主只顾眼前蝇头小利，处处给业委会和物业工作设置障碍，散布不负责任的言论侮辱人格，还向上级部门写诬告信。”在另一份业委会通告中则提及，“个别业主不但长期拒交物业管理费和停车费，还将车子堵在小区大门口。而小区内就有这么两个人，确切地说就是居住在某某楼的殷露和徐某某，自本届业委会成立以来，总是横加指责处处作对，上蹿下跳，散布谣言，拉帮结伙……”

　　因物业纠纷女车主曾堵路5天

　　殷露认为，上述张贴内容中，所指不缴纳物业管理费和停车费、诬告业委会等系捏造事实，用“蝇头小利”、“揩油”、“上蹿下跳”等词汇诬蔑贬低了自己，遂起诉到法院。

　　法院查明，在20**年底小区部分业主曾以匿名信形式向所在街道房管办发函，反映小区业委会伙同物业公司侵吞物业费、停车费和建立小金库，未经业主大会批准选聘物业公司等内容。20**年4月，小区物业公司向法

院起诉殷露丈夫拖欠物业管理费4144元，一审胜诉。20**年7月15日，殷露驾车回小区，因与物业公司产生纠纷，将车辆停放在入口处主干道达5天，后物业公司雇佣人力将该车辆搬离车道，又引起殷露不满诉讼到法院，该案一审已审结。

　　综观本案争议，当殷露对小区物业管理存有异议，并与小区物业公司产生纠纷情况下，业委会通过张贴告示的方式进行谴责，虽然所述殷露未缴纳物业费及车辆停放在小区入口处主干道确属事实，但使用的词汇显属不当，应予以更正。然而，统观全文并无其他侮辱殷露人格的内容，由此推定导致殷露的社会评价降低依据不足，法院一审驳回了原告殷露诉请。

　　法官说法

　　承办法官认为，业委会作为小区业主代表大会的日常执行机构，代表全体业主履行业主自治的相关职责，维护的是全体业主的合法权益。在此过程中，对个别业主存在的影响全体业主的不当希望予以敦促改进，是业委会应尽的职责。而小区内每个业主，对小区的管理提出意见，既是行使业主的权利，也是维护全体业主的权益。当双方在业主自治管理上存在不同意见，应通过增加相互间的沟通，寻求小区个体与集体利益的平衡，而非简单地将对方放在对立面相互指责。

　　一个小区管得好不好，跟业主、业主委员会、物业公司都有关系。如果一个小区频繁调换物业公司，这个小区很难管得好。在处理小区纠纷时法官也发现，有些业主认为物业服务是公益事业，即使不缴纳物业管理费照样能享受服务；　还有业主不清楚物业服务对小区管理的重要性，觉得有没有物业公司无所谓。然而，一旦出现自家财物遭殃时，则把矛盾指向了业主委员会和物业公司，解决不了就以不交物业费，或更极端的方式相威胁。实际上小区内的共用设施、设备是小区业主的共用财产，业主应共同维护好小区的共用财产。

　　此外，业主委员会是联系好业主和物业公司的纽带，更要明确自身权利和义务。有不少业主委员会是只想花小钱享受最大的服务，以“想当然”的高标准来衡量物业服务企业提供的服务是否到位。而对于物业公司来说，从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供完善、优质服务。因此，物业服务企业必须在服务上多下功夫。