案例分析：不交物业费的这些理由根本站不住脚

　　案例分析：不交物业费的这些理由根本站不住脚

　　导读：物业服务合同属于公共服务合同，业主不能以房屋漏水及合同到期没有和自己续签为由拒缴物业服务费。

　　原告**物业管理有限公司诉被告刘*物业服务合同纠纷一案，依法适用小额诉讼程序，法院公开开庭进行了审理。原告**物业公司的委托诉讼代理人，被告刘*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向法院提出诉讼请求：判令被告支付拖欠期间的物业服务费，并支付按每日万分之五计算至实际清偿之日止的滞纳金。事实与理由：被告系苏州市吴中区**小区702室房屋的业主，原告为被告所在小区提供物业服务。现被告拖欠期间的物业服务费，经原告多次催讨未果，故诉至法院。

　　被告刘*辩称，其房屋多处渗水严重，物业公司维修了十多次也没有维修好。如能维修好，其愿意交纳物业服务合同期限内的物业服务费，超出期限的不交纳。

　　法院经审理认定事实如下：苏州吴中经济开发区**小区702室登记为被告刘*单独所有，建筑面积108.95平方米，登记时间20**年1月23日。20**年3月23日，房地产开发经营企业，甲方、**物业公司(甲方选聘物业公司)、刘*(购房人，乙方)签订《苏州市前期物业管理服务协议》。该协议约定，物业公司负责**小区的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。物业服务费标准为住宅1.55元/月·平方米，小高层、高层住宅另收电梯水泵运行费0.55元/月·平方米。乙方所购房屋为15幢702室住宅，建筑面积108.95平方米。乙方不按协议约定收费标准和收费时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。

　　审理中，原告陈述，前期物业管理服务协议期满后，双方没有续签合同，其继续提供物业服务，直至20**年4月30日撤场。

　　上述事实由原告提供的苏州市前期物业管理服务协议，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。

　　审理中，被告提供照片打印件证明其房屋渗漏水维修经过及现在漏水情况。经质证，原告认为照片无法看出拍摄时间、地点，不能证明原告所述情况持续存在。

　　法院认为，原、被告与开发商之间签订的前期物业管理服务协议，系各方真实意思表示，应属合法有效，各方应按约全面履行合同义务。原告已提供了物业服务，被告应交纳物业服务费。尽管原、被告未再续签物业服务协议，但原告实际提供物业服务至20**年4月30日，该服务期间的物业服务费仍应遵照之前的合同约定支付。被告抗辩房屋存在漏水原告多次维修未能修好，并非其抗辩不交纳物业服务费的合理事由，故法院对其辩解不予采信。即使物业公司存在服务质量问题也应由业委会及时要求其改进或降低收费标准，而非业主个人拒付物业服务费的理由。现原告已经撤场，被告应当结清物业服务费，故原告诉请被告交纳物业服务费，于法有据，应予支持。经核算，被告应交纳上述期间的物业服务费，但被告未能交纳物业服务费，已经构成违约，原告诉请被告按每日万分之五支付滞纳金，符合合同约定，也不违反法律规定，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：

　　被告刘*于本判决生效之日起十日内支付原告**物业管理有限公司拖欠的物业服务费，并支付按每日万分之五计算至实际清偿之日止的滞纳金。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费由被告负担。

　　政策解析

　　房屋质量问题属于开发商的问题，与物业公司无关。物业公司可以要求业主支付物业服务费，同时也可以向开发商反应情况并要求解决房屋的质量问题。物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业公司交付物业服务费。

　　关于“以未签物业合同为由拒交物业服务费”的问题，《物权法》第78条、《物业管理条例》第12条第4款都规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，只要业主大会的决定符合法律规定，遵循议事规则，就对全体业主具有拘束力。业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，不能以此拒交物业服务费。

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篇2：武汉物业管理条例将大修,不交物业费或列入失信名单

　　武汉物业管理条例将大修,不交物业费或列入失信名单

　　楚天都市报/20**0515

　　物业不得以业主拖欠物业费为由，变相断水、断电;业主迟迟不交物业费可能会列入失信名单。近日，武汉市第十四届人大常委第十一次会议审议了《武汉市物业管理条例(修订草案修改稿)》。修改后的法规对物业管理服务、拖欠物业费等方面作出了具体规定。目前武汉市实施的《武汉市物业管理条例》于20**年武汉市十二届人大常委会第二十五次会议审议通过，20**年1月1日正式实施。

　　物业不得以业主拖欠物业费断水断电

　　在物业服务管理方面，规定“实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定;物业服务企业不得擅自调整约定的物业收费标准。”增加条款规定物业服务企业“不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，减少物业服务内容，降低物业服务质量，中断或以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

　　此次提交审议的修订草案修改稿规定，物业服务企业违反规定，减少服务内容，降低服务质量，严重影响业主和物业使用人正常生活的，由防务主管部门责令限期改正，处1万元以上3万元以下的罚款;中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的，处1万元以上5万元以下罚款，逾期不改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

　　迟迟不交物业费或列入失信名单

　　针对拖欠物业费的行为，新增条款规定，业主应当根据月底交纳物业服务合同约定交纳的物业服务费。业主未按照月底交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或提起诉讼。

　　经仲裁裁决或司法判决确认后仍不履行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。

　　业委会每半年需公布一次公共收益收支情况

　　在物业服务用房配置方面，为增强措施确保新建物业按要求配置物业服务用房，新增条款规定“房屋主管部门实施房屋销售许可，应当对物业服务用房进行核查”。

　　物业管理区域的公共收益属于全体业主共有。业主委员会应当每半年公布一次公共收益的收支情况，接受业主监督。公共收益不得以任何个人名义进行存储和管理，业主大会可持相关备案证明向金融机构申请开立账户。

篇3：违章建筑，能否成为业主不交物业费的理由

　　违章建筑，能否成为业主不交物业费的理由?

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　　案例简介

　　陈某为某小区的业主，A物业公司与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，并依约为该小区提供物业服务。后陈某以小区有业主私建违章建筑、小区内停车位阻挡人行通道等为由拒缴物业费，物业公司多次协商未果，遂将陈某告上法院要求陈某支付物业管理费。

　　法院判决

　　A物业公司依据其与业主委员会签订的《物业服务合同》为该小区提供物业服务，陈某作为该小区业主已实际享受到了物业服务，其应按照合同约定向A物业公司支付物业费，故一、二审判决陈某向A物业公司支付物业费并无不当。关于陈某提出的合同中小区住宅面积变化、园区内有业主私建违章建筑、小区停车位阻挡人行通道、业主会所荒废等问题，一、二审法院已论述明确，这些因素并不能成为小区业主不缴纳物业费的充分理由，故陈某提出的再审理由不能成立。

　　律师说法

　　物业公司不是行政机关，其也不享有行政执法权，对于小区内的违章建筑，物业公司没有权利去进行擅自拆除，但是不代表物业公司就没有责任义务在，对于小区内的违章建筑，物业公司首先应当要劝阻搭建违章建筑的业主停止搭建并及时拆除，业主不配合工作的情况下，物业公司应当将情况报告给相应的责任机关，同时，要注意好证据保存。

篇4：法官释法:不知物业合同就能不交物业费

　　法官释法：不知物业合同就能不交物业费

　　张帅/苏州日报/20**0901

　　20**年9月1日，《物业管理条例》正式施行，业主、物业、小区自治、业主委员会等概念开始流行，有人甚至认为，这部行政法规引导着我国居民生活的民主化和法治化进程。

　　近年来，苏州市物业纠纷呈现增多趋势，今年上半年同比增长14.4%，业主对于物业服务期望较高，物业服务缺少行业评价机制，很多问题还没有理顺。

　　昨天下午，在《物业管理条例》实施12周年之际，苏州市中级人民法院召开新闻发布会，通报了去年以来审理的一批具有一定代表性的物业纠纷典型案例，以期通过发挥这些案例的普法功能，彰显司法的规范、示范、指引作用，从源头上预防和减少此类纠纷的发生。

　　业委会与物业公司签订合同，对业主有约束力

　　苏州市一小区成立了业主委员会后选定某物业公司，签订了物业管理服务合同。何先生、袁先生搬入小区后一直未交纳物业费，物业公司进行催讨，遭到拒绝。

　　物业公司诉至法院，请求判决何先生、袁先生支付物业费及违约金。何、袁两人辩称自己没有和物业公司签订物业合同，物业公司和小区业主委员会签订的合同自己并不知情。

　　法院经审理后认为，物业公司与业主委员会签订的物业服务合同，合法有效，对全体业主具有约束力，物业公司与业主均应当按照该合同的约定履行各自的义务，依法判决何先生、袁先生向物业公司支付物业费及违约金。

　　【法官释法】业主在物业管理活动中，应该遵守业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

　　小区开发商有权为小区选聘物业公司进行前期管理服务

　　20**年12月，苏州市某小区开发商与某物业公司签订前期物业服务协议，合同期限为20**年1月1日至20**年12月31日。当时，该小区尚未成立业主委员会。

　　李先生搬入小区后，未交纳物业费。物业公司多次催讨20**年1月1日至20**年12月31日的物业费，李先生均置之不理。于是，物业公司向法院起诉李先生要求支付物业费并承担违约金。

　　法庭上，李先生辩称,物业公司与开发商签订的前期物业协议未经业主或业主委员会等确认，他不是合同当事人，不受合同约束。法院审理后认为，小区开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，对该小区业主具有约束力。

　　【法官释法】小区开发商与物业公司签订的前期物业合同对小区业主具有约束力。在小区建成后、业主大会或业主委员会成立前，为保证小区正常运转，小区开发商有权为小区选聘物业公司进行前期管理服务，双方签订的前期物业服务协议对小区全体业主同样适用。

　　物业公司直接与承租人签合同，业主不担责

　　业主张先生、顾先生将房屋租给过先生、陶先生，双方协议约定管理费、物业费、水电费等均由承租方承担。于是，过先生、陶先生与物业公司签订物业管理服务协议，协议约定由过先生、陶先生向物业公司支付物业费。

　　后来，物业公司要求承租人陶先生、过先生支付物业管理费，并让业主张先生、顾先生承担连带责任。业主张先生、顾先生认为，物业公司与承租人签订了物业服务协议，在双方之间形成物业服务管理合同关系，相关权利义务约束合同双方，业主与物业公司之间无合同关系。

　　此纠纷进入诉讼阶段，法院审理认为，物业公司与承租人签订的物业服务协议系当事人自愿签订，符合公平自愿原则，合法有效，对业主没有约束力。物业公司要求业主承担连带支付物业费责任没有法律依据，故不予支持。

　　【法官释法】物业公司直接与承租人签订物业合同，越过了业主，因此业主不是物业服务合同的相对人。物业费是由物业实际使用人来承担。

　　苏州市物业服务合同纠纷有5类特点

　　苏州市中级人民法院对20**年以来审理的物业服务合同纠纷案件进行了调研分析。此类纠纷呈现出如下特点：

　　一是案件数量增长较快。物业服务合同纠纷案件数量在近年来呈持续上涨趋势，20**年，苏州两级法院共审理此类案件3417件，而今年上半年已审理1925件，同比增长14.4%。

　　二是地域分布比较集中。昆山法院受理的此类案件数量最多，占到全市总量的近三分之一。其次是六家市区基层法院，占比接近全市法院案件总量的二分之一，而常熟、太仓法院受理此类案件的数量较少。

　　三是物业纠纷类型多样。其中，尤以物业服务质量问题、物业费诉讼时效问题、物业费的承担主体问题、业主委员会签订的物业服务合同对业主的法律效力问题等类型案件较多。

　　四是案件涉及面广，审理难度大。实践中，业主对于物业服务期望较高，物业服务缺少行业评价机制。在一个小区有若干业主带

头拒交物业费的情况下，其他业主从众心理明显，给案件处理增加了难度。

　　五是双方对立情绪大，调解结案率较低。调研发现，全市法院物业服务合同类纠纷的调解结案率不到50%，低于普通民事案件的平均调解率，也从一个侧面反映出此类案件当事双方的对立情绪较大。

篇5：跟物业有纠纷 就不交物业费案例

　　跟物业有纠纷，就不交物业费案例

　　据苏州市姑苏区人民法院统计，仅去年一年，城区就受理了230多件物业服务合同纠纷。其中，大部分都是有关物业费的纠纷，但原因却是五花八门。

　　房子漏水物业不修

　　拒交物业费不能解决问题

　　张先生家住顶楼，前段时间发现家里有漏水现象，家里的装修跟家具受损，便要求物业公司维修。物业公司的工作人员到场检查，发现是张先生违规在自家的晒台上搭建了一个阳光房。物业认为，张先生此举属于违章搭建，而阳光房破坏了原先的地面防水，导致雨水渗漏，责任在张先生，便不同意维修。多次协商无果后，张先生拒交物业费，并在去年年底将物业公司起诉到了法院。最终，法院因为证据不足驳回张先生的诉请。

　　承办法官：根据物业服务合同，物业公司对建筑共用部分的确负有维修养护及管理责任，但本案中业主对房屋进行改造，致使房屋渗水，究竟是违建破坏房屋结构导致的，还是公用落水管管道出现问题无法定论。在物业公司申请司法鉴定后，张先生拒不配合，应当承担举证不利的法律后果。房屋出现问题应当先明确责任，而后才能主张自己的合法权利，不交物业费是不能解决问题的。

　　户型不对迁怒物业

　　拖欠物业费成了被告

　　王先生20**年买了一套商品房，并与开发商选聘的物业签订前期服务协议。然而，交房时王先生发现，自己所购户型的开门方向与楼书不符，几次协商未果后，王先生于20**年7月起不再付物业费。最终，物业公司将王先生告上法院。

　　庭审中，王先生认为开发商和物业公司名称相同，物业公司部分员工就是开发商的职员，属于同一家企业。是开发商将房门开错方向，违约在先，自己才拒付物业费，只有解决了房门问题，他才会将物业费补齐。最终，法院判决王先生支付拖欠的物业费1700多元。

　　承办法官：开发商和前期物业公司确实有可能是同一集团旗下的企业，但只要他们分别进行登记，在法律关系上就是两家独立的公司，独立承担法律责任。因此，业主依旧应当按照当初的协议支付物业管理费。

　　法官提醒

　　以侵权“维权”，易导致恶性循环

　　对物业服务不满意而拒交物业费，实际上是以侵权来“维权”，这样做是错误的。业主发现物业服务有问题，可以向物业公司、业主委员会或行政主管部门反映，还不行的话可以通过业主大会解聘当前物业公司另外选聘。拒交物业费，本身就是违约行为。物业公司因为收不齐物业费而导致服务下降，会陷入恶性循环，这样看似是业主为自己“维权”，实际上则侵害到其他业主的合法权益。因此，业主不能因为对物业不满意而随意拒交物业费。