案例：25名业主筹备成立业委会因未按时交物业费被取消资格

　　案例：25名业主筹备成立业委会因未按时交物业费被取消资格

　　郑州一小区25名业主筹备成立业委会 因未按时交物业费被取消资格

　　业主委员会作为一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，有选聘和续聘物业企业的职责。但在现实中，因为种种原因，成立业委会却困难重重。据河南省物业管理协会发布的《20**年河南省物业管理行业发展报告》显示，截至20**年年底，在全省9000多个住宅小区里，成立业委会的小区仅在9%左右。

　　在河南商报关注郑州一小区业委会筹备两次都“流产”之后，近日，郑州市瑞隆城小区业主也多次向河南商报记者反映，他们小区曾两次申请成立业委会，但都“流产”了。而最近的这一次，小区25名业主筹备成立业委会，因未按时交物业费，全部被取消资格。

　　经过

　　小区两次筹备

　　成立业委会均“流产”

　　近日，瑞隆城小区业主刘欣(化名)向记者介绍，由于很多业主对物业企业提供的服务并不满意，小区多位热心业主两度自发组织筹建业委会，均以失败告终。

　　20**年1月2日，郑州市瑞隆城小区的业主联名申请成立业委会，首次业主大会筹备组顺利组建后，原定于3月31日召开首次业主大会。

　　刘欣说，就在3月30日晚上，福园社区贴出公告称，业委会候选人中有4名业主被查出不具备入选资格，“他们说1名业主被拘留过(因为维权)，另外3名业主的房本上是配偶的名字。”

　　刘欣称，按照规定，需要有15名候选人，然后从中选出11名业委会成员，另外还要有2名候补人员，可最终差额选举变成了等额选举，首次业主大会被通知取消。

　　“合格候选人只剩11个，我们要求会议延期，社区不让延期。”于是，3月31日，瑞隆城小区按期召开首次业主大会，投票结果为“双过半”，业主们把备案资料送到南阳路办事处，但被拒绝备案。

　　南阳路办事处房管科卫科长表示，对于该小区召开的首次业主大会，办事处本身就不认可。

　　9月17日，业主代表再次向南阳路办事处递交材料，申请成立业委会筹备组。而10月，社区却通知，本次筹备组的25人全部没有资格。其中有8位业主拖欠物业费，17位业主未按时交纳物业费。

　　至此，瑞隆城第二次筹备业委会在刚起步时，就被迫“流产”。这让筹备成员接受不了，准备向相关部门讨要说法。

　　门槛省住建厅新规出台，成立业委会难度升级

　　河南商报记者了解到，在20**年1月1日实施的新版《河南省物业管理条例》(以下简称《条例》)中，仅对业委会成员的资格作出了要求，应当按时交纳物业服务费等相关费用。而业委会候选人只要在报名前将物业费交至20**年12月31日，就符合“按时交纳物业费”的条件。

　　所以，瑞隆城小区第一次申请成立业委会时，顺利地组建了筹备组。

　　但是，到第二次申请成立业委会时，恰逢河南省住建厅印发的《河南省业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》)出台。《规则》里对首次业主大会筹备组业主代表和业委会成员都作出规定，要“按时交纳物业费”。

　　业主被告知，只要有一次没按规定时间交费，就属于“不按时交物业费”，就没有资格参选业委会，“补交也不行。”

　　大林(化名)在小区第一次申请成立业委会时，报名了筹备组，也报名了业委会候选人，在当时，只要补交物业费，就可以参与。

　　到了小区第二次申请成立业委会，大林在报名筹备组前，已将物业费补交至20**年年底，但最终，他却因“未按时交纳物业费”，被认定为不合格。

　　办事处在物业协议有效期内，只要未按时交费，就没资格参选

　　11月26日下午，河南商报记者来到南阳路办事处，房管科卫科长说，不按时交纳物业费的原因有很多，可能是业主自身造成的，也可能是物业的过错。但不管因为什么，也不能改变未按时交费的事实。

　　他表示，此前《条例》仅对业委会成员作出规定，但是现在的《规则》中，对筹备组业主代表和业委会成员的资格都作出了规定，“我们也是严格按照规定。”

　　卫科长说，如果业主跟物业签的有物业服务协议，从签协议的时间起，在协议有效期内，只要有一次晚于协议中规定的时间交费，就属于未按时，就失去了参选业委会的资格，“假如协议规定是每个月10日交，你11日交，就是未按时。”

　　可业主们认为，各个小区的情况不同，若要求业主从未晚交过物业费，不太现实，办事处在执行上述《规则》时能否做到具体情况具体分析?

　　卫科长说，河南省住建厅印发的文件中写的是“遵照执行”，而非“参照执行”，所以，办事处和社区也只能按照上述《规则》来执行。

　　这样一来，业主是否具有参与业委会的资格，岂不是物业说了算?

　　卫科长表示，审核权在办事处这里，办事处也是根据物业协议和交费记录来认定的，“我们是站在中间的，不可能、也不敢偏向任何一方。”

　　他称，物业服务协议是物业和业主之间签订的，如果物业和业主之间达成和解，办事处也不会去追究这个事情，“即便是和解了，物业也需要书面承诺，不再追究业主未按时交费的责任。”

　　业主刘欣称，针对此提议，他们曾咨询过物业，能否重新签订物业服务协议，“物业已经说过，不可能。”

　　28日下午，河南商报记者联系该小区的物业负责人，他仅称，小区成立业委会，他不反对，但是得合法，“具体他们符不符合条件，得问办事处。”

　　业主刘欣说，因为“未按时交纳物业费”，就连筹备组都成立不了，他们不甘心，“因停车收费等问题，小区已经维权多次，业主未按时交物业费，也有无奈。”

　　律师

　　不交、迟交物业费

　　不影响业主筹备业委会

　　河南商报记者查询发现，在20**年，住建部印发了一份《业主大会和业主委员会指导规则》。其中，第三十一条也对业委会成员作出规定，但没有“按时交纳物业费”这项。而20**年起实施的新版《河南省物业管理条例》也仅对业委会成员的资格条件作出要求。

　　现在，因“未按时交纳物业费”，小区的一些业主就不能筹备业委会，是否合理呢?

　　北京盈科(郑州)律师事务所堵仁展律师认为，河南省住建厅9月5日印发的《规则》属于地方政府规章，法律位阶低于住建部20**年发布的《业主大会和业主委员会指导规则》(行政规章)和新版《河南省物业管理条例》(地方性法规)。其内容上明显违反了上位法，限缩了业主参选业委会的资格。

　　而地方办事处并非有权解释法律的机关，其作出的解释并无法律效力。在具体执行的过程中，没有做到具体问题具体分析，客观上侵害了部分小区业主的合法权益，属于典型的“一刀切式”工作办法。

　　河南予瑞律师事务所李华阳律师认为，业主按时交费的义务和业主享有的参选业委会的权利是两个不同层次的概念。

　　首先，业主按时交费的义务是基于物业合同产生的，而参选业委会的权利是基于法律法规产生的，与物业公司之间的民事行为没有任何关系，交纳物业费并非业主享有被选举权的前提。

　　其次，这种被选举权是业主的政治权利，对业主被选举权的限制和剥夺，只能由法律来规定，其他规范性文件和行为皆无权限制和剥夺。

　　因此，李华阳律师认为，不交、迟交物业费，不能影响业主享有的被选举权。

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篇2：深圳市高层物业费拟最高5.63元/㎡/月

　　深圳：高层物业费拟最高5.63元/㎡/月

　　广州日报/20**0423

　　《深圳市住宅物业服务收费指导标准(征求意见稿)》拟对多层和高层物业增收较多服务费。

　　文/广州日报全媒体记者肖陆军 图/广州日报全媒体记者轩慧

　　昨日，记者从深圳市住建局官网获悉，深圳市住建局、市发改委针对《深圳市住宅物业服务收费指导标准(征求意见稿)》(后简称《征求意见稿》)日前作出最新解答，强调《征求意见稿》仅对新建普通住宅前期物业和保障性物业具有约束力，调整《征求意见稿》不等同于提高物业收费标准。

　　据了解，过去10多年来，随着深圳经济发展，物业收费未及时调整，导致物业服务陷入低价低质的恶性循环，《征求意见稿》因此出台。根据《征求意见稿》，多层住宅物业费每月最高2.20元/㎡，最低0.90元/㎡，高层每月最高5.63元/㎡，最低2.71元/㎡。

　　物业服务行业摆脱困境的需要

　　深圳市为什么要调整《深圳市住宅物业服务收费指导标准》?

　　官方解释，本次制定《深圳市住宅物业服务收费指导标准》主要基于以下两个原因：

　　首先是应政府定价管理的要求。根据广东省人民政府办公厅印发的《广东省定价目录(20**年版)》第11项“保障性住房及物业服务”，深圳保障性住房物业服务收费、普通住宅(含业主自有产权车位、车库) 前期物业服务收费实行政府指导价。

　　其次是物业服务行业摆脱困境之需。根据20**年10月发布的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》(深价规〔20**〕1号)已逾10年未调整。10多年来，社会经济快速发展，物价持续上涨，物业服务成本大幅提高，而物业服务收费标准“原地踏步”，物业服务企业通过降低物业服务质量以维持企业运营的现象十分普遍，物业服务行业陷入“低价低质”的恶性循环，导致物业服务水平与业主需求矛盾日益突出，无法满足业主对美好居住环境的需要。

　　本次调价为什么没有听证会程序?

　　根据《征求意见稿》，多层住宅物业服务收费指导标准最高为2.20元/㎡·月，最低为0.90元/㎡·月;高层住宅物业服务收费指导标准最高为5.63元/㎡·月，最低为2.71元/㎡·月。而深圳目前施行的住宅物业服务收费指导标准，高层住宅最高为3.9元/㎡·月，多层住宅最高为1.3元/㎡·月。按最高标准计算，高层住宅最高标准涨幅近50%，多层住宅涨幅近70%，价格涨幅极大。

　　政府定价机关制定价格调整方案应当听取社会意见，本次调价为什么没有听证会程序?据介绍，按照相关规定，听取社会意见有书面征求意见、座谈会、听证会、公开征求社会公众意见等多种方式，由于住宅物业服务收费不属于广东省价格听证项目，为此，这次采取在深圳市住房建设局官网公开征求社会公众意见的方式，听取社会意见。

　　《征求意见稿》制定依据主要包括物业管理法律法规中确定的物业服务基本内容、深圳市普通住宅物业管理成本调查情况，同时还结合深圳工资水平和物价水平等因素进行综合评估和测算。

　　按服务内容分 五个等级收费

　　《征求意见稿》规定，住宅物业服务项目分为综合管理、共用部位及共用设施设备日常运行维护、公共秩序维护和环境管理等四项。物业服务收费根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五个等级，等级从高到低，最高为一级，最低为五级。比如，综合管理一级的收费标准为0.82元/㎡·月，五级为0.25元/㎡·月。共用部位及共用设施设备日常维护一级收费0.46元/㎡·月，五级为0.29元/㎡·月。

　　记者发现，“综合管理一级”和“综合管理五级”分别要求管理人员中大专以上学历占比60%、10%以上，业主投诉24小时、4天内答复、业主满意度测评85分、75分以上，每年组织社区文化活动不少于4次、不要求。市住建局相关负责人介绍，收费标准为各物业服务项目所选等级收费标准的总和。具体而言，多层住宅物业服务收费指导标准最高为2.20元/㎡·月(各一级相加)，最低为0.90元/㎡·月(各五级相加);高层住宅物业服务收费指导标准最高为5.63元/㎡·月，最低为2.71元/㎡·月。

　　《征求意见稿》对哪类物业有强制约束力?

　　《广东省定价目录(20**年版)》规定，深圳保障性住房物业服务收费、普通住宅(含业主自有产权车位、车库) 前期物业服务收费实行政府指导价。

　　普通住宅是指供家庭居住使用的建筑，包括高层和多层住宅，不含别墅和商务公寓。保障性住房物业管理服务收费根据本《征求意见稿》对应的三级及以下收费标准执行。城中村物业管理服务收费可参照本指导标准对应的多层住宅四级及以下收费标准执行。

　　《征求意见稿》已明确适用范围，一经发布，对所有物业均有效，不存在“新房新政策、老房老政策”。

　　小区要涨物业管理费了吗?

　　《征求意见稿》出台，小区要涨物业管理费了吗?答案是否定的。

　　对于仍处在前期物业管理阶段的普通住宅小区而言，前期物业管理中物业服务合同的主体是建设单位和物业服务企业，合同签订时还没有小业主，物业管理费实行政府指导价的主要目的是为了约束建设单位，以保护小业主的利益。前期物业管理阶段的小区，如果房屋已出售给小业主，即使新的《征求意见稿》出台，物业服务企业和建设单位也没有擅自调价的权力，要按程序召开业主大会表决通过后方可调整。

　　别墅、商务公寓和已成立业主委员会的住宅区，物业管理服务收费实行市场调节价。如需调整物业管理费，由业主委员会与物业服务企业协商，确定物业管理费调整方案，然后召开业主大会会议表决，通过后方可调整。

篇3：福建省拒交物业费将影响个人征信

　　福建省拒交物业费将影响个人征信

　　福州日报/20**1010

　　福建省近日通过《福建省物业管理条例》(以下简称《条例》)，着力解决物业纠纷“老大难”问题，备受百姓关注，该条例将于明年元旦起施行。

　　《条例》降低了申请召开首次业主大会的门槛，规定10个以上业主也可向所在地的乡(镇)政府或街道办事处提出书面申请，筹备召开业主大会首次会议。《条例》还赋予公共租赁房承租人准业主地位，规定公共租赁房承租人可根据租赁合同约定，代行部分业主权利。这在全国省级地方立法中尚属首创。

　　小区乱停车、乱搭盖行为损害了业主公共利益，但物业企业制止起来又显得心有余而力不足。针对这个情况，《条例》借鉴村民自治组织制定村规民约的做法，明确通过业主大会确定程序、以书面形式订立的管理规约可以规范有关物业的使用、维护、管理，对全体业主具有约束力。管理规约可以授权物业服务企业在服务区域内限制违规装修施工人员和施工机具、车辆进入，根据管理规约约定的方式，对乱停放车辆采取临时管理措施。

　　物业企业擅自提高物业费，业主不满，以拒交方式对抗，常导致物业管理的恶性循环。对此，《条例》规定，商品房的物业服务收费，实行市场调节价，并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则，采取酬金制、包干制等方式收取。因政府指导价变动需要调整物业服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作出相应调整;因服务成本变化需要调整物业服务费标准的，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《条例》还在交纳物业费方面引入诚信体系，规定业主无正当理由拒不交纳物业费，且拒不履行经法院司法确认的调解协议，或拒不履行法院生效判决的，作为失信行为记入个人征信系统。

篇4：牡丹江市物业费咋定物价部门权威解答

　　牡丹江市物业费咋定?物价部门权威解答

　　大鹏新闻网/20**0503

　　5月1日起，牡丹江市第一部地方性法规《牡丹江市住宅物业管理条例》正式实施。住宅物业管理与市民生活息息相关，可不少市民只管按时交纳物业费，对其按啥标准交纳却一头雾水。4月27日，针对广大住户对物业服务价格管理方面的相关问题，牡丹江市物价局相关人员进行了解答。

　　据介绍，根据《牡丹江市住宅物业管理条例》第38条：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开以及收费价格与服务水平相适应的原则，实行政府指导价和市场调节价。同时，《黑龙江省定价目录》规定，辖区内住宅(不含别墅和公寓)前期物业服务收费实行政府指导价，之后的住宅物业服务收费实行市场调节价。

　　政府指导价收费采用菜单式方法

　　牡丹江市前期物业服务收费标准采用菜单式方法，根据所选择的服务项目、服务标准，确定物业服务成本，成本利润率在6%-12%期间选择服务利润幅度，加上法定税金，确定物业服务收费标准，即物业服务收费标准=定价成本+利润+法定税金。

　　按照小区的物业管理、维护、卫生、绿化四个方面将物业服务工作进行量化，物业服务分单体楼和四个等级物业服务内容，对应的物业服务收费定价成本：单体楼每平方米0.22元、一级每平方米0.32元、二级每平方米0.53元、三级每平方米0.81元、四级每平方米1.08元。通过计算公式，四级物业最高价为每平方米1.35元，单体楼最低为每平方米0.28元。

　　在此，需要指出的是，在保障管理、维护、卫生、绿化四项基本服务之外，物业又增加其它服务项目的，可以高于四级的最高标准收费。也就是说，四级物业最高价可能出现高于每平方米1.35元这一情况。

　　此外前期物业服务收费还有包括入住手续费：5元/户;装修垃圾清运费：即业主装修房屋产生的垃圾，由物业服务企业统一清运不包含违规拆改所产生的垃圾，业主装修房屋时一次性收取。建筑面积≤60㎡，80元/次;60㎡<建筑面积≤100㎡，160元/次;100㎡<建筑面积≤140㎡，240元/次;建筑面积>140㎡，300元/次。日常电梯运行费。电梯运行费=基础费用+增减费用。40<用户数，基础费用32元/户;15<用户数≤40，基础费用34元/户;用户数≤15，市场调节价。增减费用从使用起始层算起，每提高一层增加0.50元/户。

　　另外，关于新建住宅小区业主集中反映的装修期间电梯使用费问题，物价部门没有规定装修期间电梯使用费的收费标准，业主如果需要用电梯运送水泥、砂石等装修材料，可以根据电梯的承载能力与物业公司协商确定电梯使用费用。

　　这些情况可实行市场调节价管理

　　符合下列条件之一的，具备首次召开业主大会条件的物业管理区域可以不执行政府指导价，实行市场调节价管理。

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的;

　　(二)已入住户数达到总户数百分之五十以上的;

　　(三)首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。

　　如果具备成立业主委员会的条件，业主与物业公司自愿继续按照政府指导价格执行，视为业主和物业公司双方自愿同意的市场价格。

　　业主委员会与物业公司双方协商确定的物业服务价格实行市场调节价。根据《牡丹江市住宅物业管理条例》第23条、24条，没有成立业主委员会的可以成立物业管理委员会代行业主委员会的职责。业主委员会由街道办事处组织成立，由业主代表及社区居民委员会、建设单位等派员组成。

　　物业费如何更具性价比?这点很关键

　　说到物业服务收费实行政府指导价与市场调节价的区别，市物价部门相关人士介绍说，新建的住宅小区由于业主不是同时间入住，单独的业主与物业公司协商物业服务价格时，业主难以取得价格优势，这种情况下政府价格主管部门通过社会平均成本的调查确定了政府指导价格，这种价格是合理的但不是最优的。随着业主入住户数增加，具备成立业主委员会的条件，由业主委员会代表大多数住户的意愿，与物业公司谈判协商确定的物业服务市场价格更具有价格优势。

　　据了解，从近年来，全国各地涌现出的一批业委会自管小区成功案例看，物业服务市场调节价格的确较政府指导价更具有优势，业主得到的实惠更多。例如，无锡一自管小区，物管费才合每平方米0.5元，在物价上涨的情况下，该小区物业费一直不变，自管已经9年了，累计账面结余达1300万元，两届业委会分别为业主带来免了两年的物管费和每户分得1800元的维修费的福利。

篇5：武汉物业管理条例将大修,不交物业费或列入失信名单

　　武汉物业管理条例将大修,不交物业费或列入失信名单

　　楚天都市报/20**0515

　　物业不得以业主拖欠物业费为由，变相断水、断电;业主迟迟不交物业费可能会列入失信名单。近日，武汉市第十四届人大常委第十一次会议审议了《武汉市物业管理条例(修订草案修改稿)》。修改后的法规对物业管理服务、拖欠物业费等方面作出了具体规定。目前武汉市实施的《武汉市物业管理条例》于20**年武汉市十二届人大常委会第二十五次会议审议通过，20**年1月1日正式实施。

　　物业不得以业主拖欠物业费断水断电

　　在物业服务管理方面，规定“实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定;物业服务企业不得擅自调整约定的物业收费标准。”增加条款规定物业服务企业“不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，减少物业服务内容，降低物业服务质量，中断或以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。

　　此次提交审议的修订草案修改稿规定，物业服务企业违反规定，减少服务内容，降低服务质量，严重影响业主和物业使用人正常生活的，由防务主管部门责令限期改正，处1万元以上3万元以下的罚款;中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的，处1万元以上5万元以下罚款，逾期不改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

　　迟迟不交物业费或列入失信名单

　　针对拖欠物业费的行为，新增条款规定，业主应当根据月底交纳物业服务合同约定交纳的物业服务费。业主未按照月底交纳物业服务费的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式督促其限期交纳;逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或提起诉讼。

　　经仲裁裁决或司法判决确认后仍不履行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。

　　业委会每半年需公布一次公共收益收支情况

　　在物业服务用房配置方面，为增强措施确保新建物业按要求配置物业服务用房，新增条款规定“房屋主管部门实施房屋销售许可，应当对物业服务用房进行核查”。

　　物业管理区域的公共收益属于全体业主共有。业主委员会应当每半年公布一次公共收益的收支情况，接受业主监督。公共收益不得以任何个人名义进行存储和管理，业主大会可持相关备案证明向金融机构申请开立账户。